中小學校物業(yè)管理重點難點工作應對及改進措施（標書適用）

中小學校物業(yè)管理

重點難點工作的應對及改進措施

適用于：物業(yè)服務方案制作，僅供參考

年月

中小學校物業(yè)管理

重點難點工作的應對措施及改進措施

1.管理理念

管理服務理念是指導物業(yè)管理公司各項工作的思維準則，應符合公司

企業(yè)精神和行業(yè)規(guī)范特征，將促使管理公司員工自覺樹立“客戶至上”

的服務意識。

我司將在［中學］的物業(yè)管理服務中遵循以下理念：

1.1以服務為導向

整個物業(yè)管理過程實質(zhì)就是服務的過程，無論與客戶接觸程度低的保

潔、保綠、設備管理等工作，還是與客戶接觸程度高的保安、報修、

交通管理、延伸服務等工作，皆為管理公司所提供的服務。服務結(jié)果

固然重要，服務過程亦同等重要，任何一位管理處職員、任何一件事

情、任何一個環(huán)節(jié)都涉及客戶對管理工作的整體評價，“全程服務、

全員服務”正是這一理念的概括。我們在工作當中將同等地關(guān)注服務

過程和服務結(jié)果。

1.2導入酒店式服務內(nèi)涵

高水準的物業(yè)管理應融入高端管理內(nèi)涵，其意義不是要求各種類型的

物業(yè)完全照搬一般物業(yè)管理服務模式，而是在建立嚴謹?shù)膬?nèi)部管理制

度的前提下，將高端服務的細微化、人性化、親情化內(nèi)涵引入物業(yè)管

理服務，把“微笑”帶給客戶。

1.3站在業(yè)戶的角度發(fā)現(xiàn)并解決問題

在日常工作中管理者必須以角色換位的方式考慮、分析制度及流程是

否合理，是否給客戶造成了不便，先于客戶去發(fā)現(xiàn)并改進工作中的缺

陷和不足。我們認為這樣才能體現(xiàn)真正專業(yè)的管理服務水準，才能創(chuàng)

造真實的客戶滿意。

可以用比較直觀和形象的語言表述：

O不是客戶依賴我們，而是我們離不開客戶。

?不是客戶麻煩我們，應是我們還存在不足。

?客戶給了我們提供服務的機會，我們應時刻予以珍惜。

1.4注重提高員工素質(zhì)提升客戶滿意度

日常物業(yè)管理服務工作中，管理處員工與客戶頻繁接觸，沒有滿意的

員工，就沒有滿意的客戶。因此，我們將通過制訂人性化的管理制度、

設定科學的薪酬體系、營造符合時代特征的企業(yè)文化以提高員工滿意

度，使員工以飽滿的精神、舒暢的心情為客戶服務，而不單純是為了

工作而工作，從而提升客戶滿意度。

2.管理要點

根據(jù)招標書有關(guān)內(nèi)容及要求，我司在全面考察［中學］現(xiàn)狀后，

認為其物業(yè)管理服務工作的要點如下：

2.1核心要求

[中學]是一幢綜合性教育機構(gòu)，我司認為物業(yè)管理核心要求之

一就是安全保障和設備保障。

安全保障體現(xiàn)為：管理公司提供周全、細致的安保服務，防止或終止

任何影響或危及客戶財產(chǎn)及人身安全的事件，包括但不限于火警、偷

盜、搶劫、歐斗等；

設備保障體現(xiàn)為：管理公司提供專業(yè)的設備設施運行、維修、保養(yǎng)服

務，防止或終止斷電、斷水、電梯事故、通信故障等現(xiàn)象。

2.2環(huán)境要求

從客戶角度考慮，轄區(qū)內(nèi)所置環(huán)境就必須是眾所歸望的整潔、幽靜、

和諧、溫馨；那么環(huán)境管理將成為該區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的一個重要方面，

所以，管理公司僅關(guān)注核心要求是不夠的，還必須關(guān)注環(huán)境要求，為

轄區(qū)內(nèi)的客戶提供專業(yè)的保潔、保綠及環(huán)保服務。

2.3形象要求

[XXXX中學]為上海市重點教育機構(gòu)，形象至關(guān)重要。我司要求在

維護好轄區(qū)外觀及公用設施始終處于完好狀態(tài)，并要求所有管理處員

工始終以良好的精神面貌和職業(yè)素質(zhì)行事，并在此基礎(chǔ)上做好重要接

待工作。

2.4工作重點

2.4.1設施設備管理

如果將機電設備比喻為整個建筑系統(tǒng)的心臟，那么供配電系統(tǒng)及消防

系統(tǒng)就是重中之重。供電質(zhì)量的好壞，將直接影響著其他設施設備能

否正常的運行；而消防系統(tǒng)則是整個建筑系統(tǒng)的安全保障。為此，物

業(yè)管理公司抽調(diào)機電管理技術(shù)骨干，組成強有力的安全保障體系，制

定嚴格的運行管理制度及周期性的維護保養(yǎng)計劃和標準，運用現(xiàn)代科

技和管理手段，對學校的機電設施設備進行全方位的綜合管理，達到

最經(jīng)濟的設備使用周期和設備綜合服務效益。同時加強對重點設備的

監(jiān)管力度，實行24小時的跟蹤服務。對所有設施設備的維護管理具

體落實到每個人，杜絕管理上的漏洞，實現(xiàn)機電設施設備的高效、節(jié)

能和環(huán)保的最大化。

2.4.2校區(qū)建筑物本體管理

①制定維修、養(yǎng)護計劃：制定科學、合理的日常和定期的維修、養(yǎng)護

計劃和實施方案，嚴格按計劃和實施方案執(zhí)行；

②重在查勘：監(jiān)督房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)的過早損耗或損壞,

延長房屋使用壽命；

③及時維修：在早發(fā)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，及時維修，加強房屋尾花，延長房

屋使用壽命；

④建立校區(qū)建筑物管理檔案：為每一棟房屋建立系統(tǒng)的檔案，及時統(tǒng)

計檢查的結(jié)果，掌握房屋完損情況。

2.5管理難點

2.5.1由于缺少設備安裝前期的介入管理，設備在使用初期階段各類

技術(shù)參數(shù)的不穩(wěn)定性，增加了管理和操作難度；

2.5.2管理區(qū)域廣，各類設施設備安裝較分散，人員的配備相應增多，

加大了費用開支；

2.6措施保障

2.6.1保潔區(qū)域分析：

(1)、樓層地面為全瓷地磚，需進行定期機洗清潔日常推塵，以保持

其光澤。

(2)、樓內(nèi)玻璃附著灰塵時，污漬明顯，需及時清洗。

(3)、教學樓、公寓樓層房門為木質(zhì)，易變形和干裂，需進行木質(zhì)打

蠟保養(yǎng)。

(4)、辦公區(qū)外圍地面為石材構(gòu)成，需定時進行及時清掃和定期徹

底清洗，以阻斷污染物進入樓內(nèi)。

(5)、欄桿、扶手為不銹鋼，需定期進行保養(yǎng)

2.6.2保潔措施及標準

(1)、樓梯、電梯、電梯外門及轎箱內(nèi)壁、地面、樓梯扶手、踢角線

及內(nèi)側(cè)玻璃

每周沖洗擦拭一次，每日用不銹鋼保養(yǎng)液打光一次，并隨時巡視清掃、

擦拭、保持清潔。

(2)、衛(wèi)生間

1）天花板、墻面部分，使用百潔布配合萬能清潔劑隨時對其進行徹

底清洗，去除煙及灰塵，使其潔凈光亮。

2）地面部分：首先進行表面酸化處理，除去污物及異味，而后采用

XTAS42DS擦地機，百潔墊配合硬表面清潔劑每周對地面進行徹底清

洗，去除表面及縫隙中的殘留污垢，并且每日進行拖拭。

3）便池、尿斗，使用桶刷，進行日常保潔，做到無異味，無污物、

無尿堿。每日清洗、消毒一次。尿斗內(nèi)始終保持有富士香球并不小于

1厘米；洗手盆、臺面、鏡面、鏡框、木隔板、門窗、窗臺、管線及

開關(guān)面板隨時擦拭，保持無灰塵、污漬；拖布池隨時清洗，保持暢通;

便簍垃圾隨時傾倒。

（3）、公共部位的照明燈具

每年進行三次擦拭、除塵，對因燈具燒毀等造成的污跡隨時擦拭，保

持清潔、無污。不銹鋼面光亮如初。

（4）、不銹鋼部分

不銹鋼耐腐蝕性強，光亮美觀，如不經(jīng)常保養(yǎng)和其它金屬一樣也會銹

蝕，失去光澤，降低使用壽命。我們將根據(jù)實際情況，采取如下保養(yǎng)

措施：

1）安排保潔人員每日使用專用不銹鋼保養(yǎng)液進行光亮保養(yǎng)。

2）隨時除塵、除銹。

3）保持無污漬，光潔明亮。

4）不銹鋼煙灰桶：隨時清理、傾倒，沒有積存，保持桶內(nèi)外及周圍

地面的潔凈。

（5）殺蟲滅鼠消毒

1）為保證大樓的環(huán)境衛(wèi)生符合國家規(guī)定，公司在夏季每月6次、春

秋季每月2次、冬季每月1次進行空氣消毒，重點部位每日噴一次殺

蟲劑殺滅蚊蠅。

2）春秋季節(jié)每季度對后樓梯地下室設備層等隱患處滅鼠一次，確保

大樓不受“四害”侵擾。

（6）、公共區(qū)域內(nèi)側(cè)玻璃

1）用玻璃專用清洗劑每月清洗一次；

2）日常隨時抹灰，去除污漬。

3）做到光亮、無手印、無污漬。

（7）外墻、玻璃清洗

1）外墻根據(jù)板材特點，選用中性清潔劑進行每年1次集中高空作業(yè)

徹底清潔，使用升降平臺進行日常清潔維護。

2）選用玻璃清潔劑每年對外玻璃1次高空作業(yè)徹底清潔。

3）樓的外圍進行日常清掃，每月集中用高壓水槍配以中性清潔劑進

行沖刷和拖拭。

4）樓層內(nèi)地面采用靜電吸塵劑進行不間斷推塵，大廳地面每周進行

集中拋光。

5）垃圾隨時清理、果皮箱進行每日清潔、傾倒。

（8）、化糞池

1）清潔范圍

物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)所有的化糞池。

2)作業(yè)程序

(1)雇用吸糞車一部(含5m長膠管3條，8m長竹桿1條)。

⑵用鐵鉤打開化糞池的蓋板，敞開15分鐘后，再用竹桿攪化糞池內(nèi)

雜物結(jié)塊層。

⑶把車開到工作現(xiàn)場，套好吸糞膠管放入化糞池內(nèi)。

(4)啟動吸糞車的開關(guān)，吸出糞便直至化糞池內(nèi)的化糞結(jié)塊物吸完為

止。

(5)蓋回化糞池井蓋，用清水沖凈工作現(xiàn)場。

⑹每半年清理一次。

3)清潔標準

污水不能溢出地面。

4)安全注意事項

(1)吸糞作業(yè)時，防止弄臟工作現(xiàn)場和過往行人的衣物。

⑵因吸糞車的噪音較大，故應避開師生的休息時間進行作業(yè)。

⑶揭開蓋子后，要有專人看護，清理后蓋實，以防行人跌入。

(4)化糞池內(nèi)的沼氣有毒、易燃，故應待充分散發(fā)后，才能作業(yè)，且

周圍不得有明火。

(9)綠化管理

一級綠地：

1)植物配置合理。喬、灌、花、草搭配適當，能突出校區(qū)特色;

綠化充分，無裸露土地。

2)樹木生長健壯，生長超過該樹種該規(guī)格的平均生長量，樹冠

完整、美觀，修剪適當，主側(cè)樹分布均稱，內(nèi)膛不亂，通風透光，無

死樹和枯死杈；在正常條件下，不黃葉、不焦葉、不卷葉、不落葉；

被啃咬的葉片最嚴重的每株在5%以下；無蛀干害蟲的活卵、活蟲；

介殼蟲為害不明顯；樹木缺株在2%以下；樹木無釘栓、捆綁現(xiàn)象。

3）綠籬生長健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝，有

蟲株率在2%以下；草坪覆蓋率達到95%以上，修剪及時整齊美觀，

葉色正常，無雜草；宿根花卉管理及時，花期長，花色正，無明顯缺

株。

4）綠地整潔，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設施完

好，無人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾及時

清運。

5）按一級煙花技術(shù)措施要求認真地進行養(yǎng)護。

二級綠地：

1）植物配置基本合理。喬灌花草齊全。綠化較充分，基本無裸露

土地。

2）樹木生長正常，生長達到該樹種該規(guī)格的平均生長量。樹冠基

本完整，內(nèi)膛不亂，通風透光，修剪及時，無死樹和明顯枯枝死杈；

在正常條件下，無明顯黃葉、焦葉、卷葉、落葉；被啃咬的葉片最嚴

重的每株10%以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在2%以下；介殼蟲為害較輕;

樹木缺株在4%以下；樹木基本無釘栓、捆綁現(xiàn)象。

3）綠籬生長造型正常，葉色正常，修剪及時，基本無死株和干死

枝，有蟲株率在10%以下；草坪覆蓋率達到90%以上，修剪及時，

葉色正常，無明顯雜草；宿跟花卉管理及

4）綠地整潔，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設施基本完

好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾

能及時清運。

5）按二級養(yǎng)護技術(shù)措施要求認真地進行養(yǎng)護。

三級綠地：

1）植物搭配一般，綠化基本充分，無明顯裸露土地。

2）樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，

無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下;

有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下；介殼蟲為害一般；樹木缺株在6%以

下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。

3）綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死

枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿

和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。

4）綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設施

無明顯的破損，無較嚴重人為破壞，對人為損壞和違法行為能及時處

理；無綠化生產(chǎn)垃圾。

5）按三級養(yǎng)護技術(shù)措施要求認真地進行養(yǎng)護。

等外：不符合三級標準的均列入等外。時，花期正常，缺株率在5%

以下。

（10）吊籃清洗外墻

1）高空吊籃下吊施工前的準備工作

⑴查看作業(yè)現(xiàn)場，確定作業(yè)方案。重點查看屋頂狀況，確認能否安

裝吊籃，吊籃在屋頂移動有無障礙，霓虹燈、廣告牌等是否妨礙作業(yè)

等，并確定作業(yè)方案。

⑵天氣預報無大風、雨雪及高溫、低溫報告，現(xiàn)場測試風力小于6

級。

⑶準備清洗工具，如水桶、水槍、水管、抹水器、刮水器、清洗滾

筒、毛巾、板刷、百潔布、鏟刀吸盤以及清潔劑、溶劑等。

(4)兩名操作員工攜帶清洗工具和用品進入吊籃后，系好保險帶。

2)高空吊籃下吊作業(yè)前的安全檢查

⑴高空吊籃下吊作業(yè)必須實行安全“三查”：即下吊員工自查、班長

互查、主管檢查。

⑵檢查按以下規(guī)定進行：

①檢查吊籃各部位，如吊籃緊固件、連接件、提升機、安全保護裝置、

鋼絲繩電纜線等是否完好，確認無隱患后方可工作。

②檢查屋面吊臂結(jié)構(gòu)懸掛裝置的連接件、緊固件、牽引繩是否穩(wěn)固、

完好，確認無隱患后方可工作。

③檢查下吊用安全繩的長度有無損傷或斷股，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，該繩禁止使

用。

④確認安全繩的長度在建筑物頂部固定后，應仍有比該建筑物高度相

對長的長度。

⑤檢查下吊員工背戴的保險帶有無損傷，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，則禁止使用。

⑥檢查連接在保險帶上的自鎖器是否靈活可靠，若有損傷，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，

禁止使用。

⑦檢查安全繩在建筑物頂部的綁扎固定部位是否牢固，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)不符

合要求，則停止工作。

⑧檢查下吊員工的著裝是否符合以下要求：頭戴安全帽；身著長袖工

作上衣和長工作褲，腐蝕性環(huán)境應著耐腐蝕工作服；腳著軟底膠鞋，

腐蝕性環(huán)境應著防腐蝕工作鞋。

⑨檢查安全繩在建筑物頂部“女兒墻”直角轉(zhuǎn)折處是否墊有防止繩索

磨斷的襯墊；若發(fā)現(xiàn)未墊，則應立即停止工作。

⑩下吊員工保險帶上的自鎖器要扣在安全繩上，而不是扣在吊籃上。

在該作業(yè)現(xiàn)場的地面區(qū)域內(nèi)設圍欄作為安全區(qū)域，并安排一名地面安

全員，阻止行人通行。發(fā)現(xiàn)未安排地面安全員或未設置圍欄，則停止

工作。

檢查建筑物頂部安全員的工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)問題，停止工作。

3)操作過程

(1)先用水槍噴射墻角，除去浮塵。

⑵將抹水器浸入桶中，待完全吸入清潔劑后均勻地涂抹于墻面或玻

璃面。稍后，即用刮水器上下和左右刮玻璃、窗框表面及邊角位置，

交叉對拉，不漏刮，再用毛巾擦拭干凈。

⑶一個位置結(jié)束后，將吊籃放至下部同一位置進行清潔，當縱向從

上到下一個位置清潔完畢后，再橫向左或右移動至相鄰一個位置，從

上到下清潔。

⑷全部作業(yè)完成后，收拾整理機器設備和工具，撤去地面圍欄和告

示牌，將地面水跡擦凈。

(5)進行設備清潔保養(yǎng)，清除灰塵和臟物后，再將設備放進倉庫。

(11)吊板清洗外墻

1)高空吊板下吊作業(yè)前的準備工作

⑴勘察現(xiàn)場。建筑物頂部必須有固定吊板繩和安全繩的牢固構(gòu)件，

繩子下垂經(jīng)過位置不得有尖銳棱角鋒口。如有尖銳棱角鋒口，必須經(jīng)

過特殊安全處理。在高壓電源區(qū)無法隔離時，不得進行工作。

⑵天氣情況與吊籃操作要求相同。

⑶準備清洗工具，如吊板、吊板繩、安全繩、水槍、水管、抹水器、

刮水器、清洗滾筒、毛巾、板刷、百潔布、鏟刀、吸盤以及清潔劑溶

劑等。

(4)吊板繩和安全繩直徑不得小于16mm。

2)高空吊板下吊作業(yè)前的安全檢查

(1)檢查下吊用吊板繩、安全繩，有無損傷或斷股，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，該繩

索禁止使用。

⑵檢查坐板有無裂紋，吊帶是否反兜，坐板底面及吊帶有無損傷，

一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應禁止使用。

⑶確認吊板繩、安全繩的長度在建筑物頂部固定后，應仍有比該建

筑物高度相對長的長度。

⑷確認高空下吊員工每人一根吊板繩、一根安全繩，嚴禁一人一繩

危險操作。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，必須停止工作。

(5)檢查高空下吊員工背戴的保險帶有無損傷，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，則禁止使

用。

⑹檢查座式登高板連接的下滑扣(“V”型扣)的固定銷栓是否可靠，

若有損傷，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，禁止使用。

⑺檢查連接在保險帶上的自鎖器是否靈活可靠，若有損傷，一經(jīng)發(fā)

現(xiàn)，禁止使用。

⑻檢查吊板繩、安全繩在建筑物頂部的綁扎固定部位是否牢固，吊

板繩、安全繩在建筑物頂部的綁扎固定部位不得在同一受力處，必須

是分別的兩處。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)不符合要求，則停止工作。

⑼檢查下吊員工的著裝是否符合以下要求(同吊籃操作)。

(10)檢查吊板繩、安全繩在經(jīng)過建筑物頂部“女兒墻”直角轉(zhuǎn)折處是

否墊有防止繩索損傷的襯墊，發(fā)現(xiàn)未墊，則停止工作。

(H)檢查下吊員工配帶工具是否都與保險帶常用繩索相連接，發(fā)現(xiàn)未

連接或連接繩索太細等問題，則停止工作。

(12)在該作業(yè)現(xiàn)場的地面區(qū)域內(nèi)設置圍欄作為安全區(qū)域，并安排一名

地面安全員，阻止行人通行，發(fā)現(xiàn)未安排地面安全員或未設置圍欄，

則停止工作。

(13)檢查建筑物頂部安全員的工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)問題，停止工作。

3.操作過程

⑴操作人員坐于規(guī)定位置，將所有的用具連在吊板上。

(2)緩緩將吊板下放，到達第一次工作位置。

(3)用水槍對準工作位置噴水，初步除去灰塵。

(4)將抹水器浸入桶中，待充分吸入清潔劑后均勻地涂抹于墻面或玻

璃面。稍后，用刮水器刮玻璃或墻面，最后用毛巾擦拭干凈。

(5)邊下滑、邊作業(yè)，直至一趟作業(yè)完畢。降至地面后，卸下水桶、

吊板等，再上屋頂開始第二次作業(yè)。

(6)整個工作過程，安全員必須自始至終在現(xiàn)場監(jiān)督。

(7)將吊繩、安全繩收好，并檢查一遍被損情況。如發(fā)現(xiàn)繩子破損，

應做報廢處理；如繩子完好，則送回倉庫，放置于干燥通風的地方，

并做繩子使用記錄。

?公共設施設備的維修和維護：公共設施設備的維修維護首先要確立

專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標，以保障設施設備得到科學、有效的維

護。具體應該做到：小修要及時，以免造成大修，中、大修要合理計

劃、及時上報，既要考慮成本，又要考慮成效。我們將嚴格參照物業(yè)

管理行業(yè)的維護標準，根據(jù)實際情況有的放矢地組織實施。在日常管

理中，完善各項操作規(guī)程，不斷提升維護人員的技術(shù)含量，做好巡檢、

記錄和反饋。通過專業(yè)化的操作和運行，保障公共設施設備隨時處于

良好、可利用狀態(tài)。

?教學服務及教學保障：在學校未實行物業(yè)管理以前屬于教務處的職

責，這讓本身主要履行確保教學質(zhì)量的學校部門不得不分出精力來做

教學后勤保障的一些瑣事，極大地影響了教學質(zhì)量的提高。實行物業(yè)

管理后，我們可以承擔和履行部分教學服務的職責，在具體操作中，

根據(jù)教學的需要，通過和對口部門的及時有效的溝通，不斷優(yōu)化教學

服務的模式，不斷擴展教學服務活動的項目和內(nèi)容，以達到教學有序、

師生方便的目的。具體的內(nèi)容可以涉及：協(xié)助教室的分配使用、教學

器具的管理和發(fā)放、特殊教室的管理和維護、宿舍內(nèi)務檢查評比、協(xié)

助組織文化活動等等。

?樓宇管理及公共秩序維護：由于人員流動性較大、樓宇設計和使用

功能復雜等原因，學校物業(yè)的安全管理難度極大，各種安全事故突出、

學生防范意識不足等。因此，要確立安全第一、規(guī)范操作、責權(quán)統(tǒng)一

的目標。我們將安全及消防工作作為物業(yè)服務工作中的重中之重，它

直接關(guān)系到學生的切身利益，關(guān)系到學校的利益、穩(wěn)定和發(fā)展。我們

將通過嚴謹、科學、規(guī)范的管理，充分利用各種安全防護技術(shù)，確保

樓內(nèi)處于有序、安全、健康的狀態(tài)。

(-)確保秩序維護員的綜合素質(zhì)

1、素質(zhì)管理。對秩序維護員實施準軍事化管理，采用我們在實踐中

總結(jié)的一整套人員管理程序，做到“五統(tǒng)一”“三集中”，即統(tǒng)一作息、

統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓I、

集中管理。

2、意識培養(yǎng)。大力培養(yǎng)秩序維護員的服務意識，樹立“業(yè)主需要就

是工作”的觀念，改變原來秩序維護員單一的護衛(wèi)功能，使我們的秩

序維護員成為“秩序維護員、迎賓員、服務員”的統(tǒng)一體。

3、征求學校的建議，吸收部分原來品德兼優(yōu)的物業(yè)人員融入我司，

帶動整個物業(yè)服務團隊快速熟悉校區(qū)情況，在原后勤管理上明顯提高

一個臺階。

（二）安控管理體系的建立

1、我們針對教學樓的特點，制定相應的作息管理辦法和清樓方案，

禁止閑雜人員進入教學區(qū)，確保物業(yè)始終處于安全控制下。

2、在巡邏上，我們擬采用輪換巡邏的方式，突出巡邏重點，對時間

進行嚴格控制，確保不出現(xiàn)安全盲區(qū)。

3、在車輛、人員、大宗貨物出入登記上，嚴格遵循“對人、對證件、

對車輛”的三對原則，嚴格控制、及時疏導人車流量、保持秩序始終

井然，重視安全制度的執(zhí)行力度，完善交接班確保工作銜接嚴密，杜

絕隱患和疏漏。

4、強調(diào)全員管理。我們要求管理處其他員工亦應擔負起安全管理和

防范的義務，建立起“快速反應，快速支援”體系。在防范的策略上

強調(diào)轄區(qū)內(nèi)各崗位的聯(lián)防意識，發(fā)揮備崗、備勤人員的規(guī)模優(yōu)勢。

（三）安控管理的動態(tài)重心模式

在正常管理期內(nèi)，安全防范主要以人防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防

的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員、樓內(nèi)工作人員，工作

重點是杜絕閑雜人員進入社區(qū)，上下班高峰期重點疏導車輛和學生，

防盜和公共秩序維護。

（四）預警、應變措施

1、安全應急計劃和措施

（1）目的：

在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時，以最有效的方法，在最短的時間內(nèi)控制事

態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級交辦的臨時任務。

適用范圍：

1）治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主或公司管理

人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

2）受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅、襲擊。

3）其他重大意外情況。

（2）職責:

1）對可能發(fā)生的由物業(yè)管理處負責制定安全應急計劃，報物業(yè)管理

處或分管副總經(jīng)理審批，必要時報總經(jīng)理審批；

2）對即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由秩序維護隊長臨時確定應急措

施，同時向上級匯報。

（3）計劃：

1）對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災害由物

業(yè)管理處組織制定應急計劃和預防措施，并安排崗位人員按部署執(zhí)

行。

2）處理治安突發(fā)事件時，由值班員迅速向派出所報案，秩序維護隊

長臨時確定應急方案，安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓

梯口，封鎖出事現(xiàn)場，嚴格盤查出入現(xiàn)場的人員，直到公安人員到來。

3）制定的應急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災害應急措施

時，要根據(jù)災情的程度、特性而定。

（4）實施：

1）在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)偏離實際情況應及時糾正，并上報相應審批

人員認可。

2）對發(fā)生的每一事件必須總結(jié)，如果是人為原因造成損失，應立即

查找原因，認真填寫《糾正措施報告》，嚴防類似情況的發(fā)生。

3）保存事件全過程的有關(guān)記錄，存檔3年。重大自然災害的記錄長

期保存。

（5）要求：

為增強應變能力和戰(zhàn)斗力，平時每個護衛(wèi)隊員必須進行嚴格的學習、

訓練、消防演習和緊急集合演練。

（五）、強化消防管理意識

1、消防管理