江蘇宜興市東氿地塊可行性分析

江蘇宜興市城東新區(qū)(東氿)—1G1、G4項(xiàng)目可行性分析6目錄一、城市基本概況 31.1、城市概述 31.2、歷史沿革 31.3、行政區(qū)域及人口情況 4二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 52.1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 52.2、宜興GPD總量數(shù)據(jù) 5三、宜興城市發(fā)展水平總體評(píng)價(jià) 63.1、城市定位 63.2、對(duì)外交通通暢 63.3、區(qū)位優(yōu)勢顯著 63.4、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣 63.5、城市化進(jìn)程快 7四、宜興房地產(chǎn)發(fā)展情況 74.1、土地市場 74.2、房地產(chǎn)市場 84.3、宜興城區(qū)歷年房價(jià)銷售情況 84.4、銷售平均房價(jià)情況 94.5、區(qū)域房地產(chǎn)市場個(gè)案調(diào)查 94.6、市場調(diào)查結(jié)論 11五、城東新區(qū)－1（G1、G4）地塊分析 125.1、地塊情況 125.2、地塊SWOT分析 145.2.1.優(yōu)勢分析（S） 145.2.2、劣勢分析（w） 145.2.3、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（O） 155.2.4、威脅分析（T） 155.3、地塊經(jīng)濟(jì)效益分析 16六、地塊物業(yè)形態(tài)及產(chǎn)品定位初步構(gòu)想 176.1、物業(yè)定位 176.2、產(chǎn)品與客戶定位 17七、綜合評(píng)述、結(jié)論 187.1、地塊投資開發(fā)價(jià)值 187.2、開發(fā)時(shí)機(jī)介入提議 187.3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)提議 187.4、總體提議 19宜興市城東新區(qū)東氿－1G1、G4投資發(fā)展部陳紅芳一、城市基本概況1.1、城市概述宜興市地處江蘇省南端、滬寧杭三角中心，東面太湖水面與蘇州太湖水面相連，東南臨浙江長興，西南界安徽廣德，西接溧陽，西北毗連金壇，北與武進(jìn)相傍。滆湖鑲嵌其間，三氿（西氿、團(tuán)氿、東氿）相伴市區(qū)兩側(cè)?？偯娣e2038.7平方千米（其中太湖208.7平方千米）；建成區(qū)面積54.92平方千米，城市化率61%。地勢南高北低，西南部為低山丘陵，北部為平原區(qū)，東部為太湖瀆區(qū)，西部為低洼圩區(qū)。1.2、歷史沿革宜興古稱荊邑，春秋時(shí)屬吳。秦始皇二十六年（前2）建縣，改荊邑為陽羨縣。西晉惠帝太安二年至懷帝永嘉四年（3~3），朝廷為表彰周玘（周處長子）三興義兵平亂之功，設(shè)置義興郡，屬揚(yáng)州。隋文帝開皇九年（589年），改稱義興縣，屬常州。宋太宗太平興國元年（976年），為避趙光義諱，改為宜興縣，屬常州。清雍正四年（1726年）分為宜興、荊溪二縣。民國元年荊溪縣撤消，并入宜興縣。1949年6月屬常州專區(qū)，1953年1月26日屬蘇州專區(qū)，1956年2月17日屬鎮(zhèn)江專區(qū)，1967年3月改稱鎮(zhèn)江地域，1983年3月起屬無錫市，1988年1月撤消宜興縣，設(shè)宜興市（縣級(jí)市）。1.3、行政區(qū)域及人口情況全市轄1個(gè)國家級(jí)環(huán)境保護(hù)科技工業(yè)園、2個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)、19個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)街道辦事處，有259個(gè)行政村、96個(gè)小區(qū)居委。二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2.1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)宜興，位于中國最具經(jīng)濟(jì)活力長江三角洲和滬寧杭城市圈關(guān)鍵地帶，是環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈西岸線和寧杭經(jīng)濟(jì)帶主要中心城市，也是中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)祥地之一，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好。多年名列中國百強(qiáng)縣市競爭力前十位。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)呈多元化發(fā)展，一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為3.5：59.5：37。全市工業(yè)總產(chǎn)值為15202543元，支柱產(chǎn)業(yè)主要是環(huán)境保護(hù)產(chǎn)業(yè)、電線電纜產(chǎn)業(yè)、精細(xì)化工、陶瓷產(chǎn)業(yè)、紡織產(chǎn)業(yè)。2.2、宜興GPD總量數(shù)據(jù)年份地域生產(chǎn)總值（億元）300363428505人均地域生產(chǎn)總值（元）28329343134042241037財(cái)政總收入（億元）32.7843.0650.8169.01城鎮(zhèn)職員平均工資(元)18327211362442325808居民存款（億元）194.60230.14263.66270.92社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）109.51123.53143.72170.14人均可支配收入（元）138221608918333三、宜興城市發(fā)展水平總體評(píng)價(jià)3.1、城市定位宜興城市定位“中國陶都、江南水城”，是中國陶都、教授之鄉(xiāng)、書畫之鄉(xiāng)、也是中國優(yōu)異旅游城市、國家園林城市、國家衛(wèi)生城市、全國生態(tài)示范區(qū)國家環(huán)境保護(hù)模范城市。3.2、對(duì)外交通通暢宜興所處長三角交通樞紐，錫宜、寧杭兩條高速公路及新長鐵路穿境而過，錫溧漕運(yùn)河、蕪申運(yùn)河貫通全境，形成“二高一鐵二河”大交通格局。高速公路直達(dá)周圍各大城市和機(jī)場。揚(yáng)宜高速和寧杭城際輕軌將開工興建（寧杭城際將于底開工，開通）3.3、區(qū)位優(yōu)勢顯著宜興地處長三角洲中心地帶，江蘇省南端、太湖西岸、與浙、徽兩省交界，東臨上海180公里、西接南京135公里、南望杭州125公里。是蘇浙皖三省接壤地域商貿(mào)服務(wù)中心。3.4、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣宜興經(jīng)濟(jì)繁榮，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，中小企業(yè)眾多，民間資本實(shí)力雄厚，尤其是中高檔商品消費(fèi)需求旺盛。社會(huì)消費(fèi)品零售總額多年來在江蘇省內(nèi)排名穩(wěn)居第三。3.5、城市化進(jìn)程快宜興近幾年發(fā)展快速，城市化進(jìn)程大大加緊，現(xiàn)在宜興城市化水平每年保持近2%增幅，底達(dá)成61％；城區(qū)人口年均增加1.7萬人，達(dá)成48萬人。規(guī)劃到，城市化進(jìn)程達(dá)成71%，城區(qū)人口達(dá)成60萬人。四、宜興房地產(chǎn)發(fā)展情況4.1、土地市場宜興土地市場從開始實(shí)施招、掛、拍，也是江蘇省較早采取土地市場化運(yùn)作城市之一。，宜興市國土局共推出城區(qū)國有出讓建設(shè)用地1572畝，出讓金達(dá)20億元，土地市場一直以來供需兩旺。城區(qū)土地出讓和成交情況地塊名稱面積（畝）成交金額（萬元）用途容積率成交價(jià)格(萬元)畝城東I1地塊33.594640商業(yè)1.8138青少年活動(dòng)中心地塊53.7815800住宅1.8294永安路地塊53.4410050商業(yè)1.6188城東L地塊113.2621850綜合1.8，2193城東BF地塊781106000住宅1.61354.2、房地產(chǎn)市場宜興市房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持較快增加，整年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36.49億元，比上年增加8.8%。整年房屋施工面積334.34萬平方米，比上年增加11.0%，其中住宅施工面積274.39萬平方米，比上年增加7.4%。城區(qū)商品房銷售面積122.52萬平方米，比上年增加9%。04～房地產(chǎn)市場情況表年份房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）19.624.333.536.49占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（％）14.817.119.317.5房屋開工面積（萬平方米）153.52120.41126.08122.44房屋完工面積（萬平方米）114.45118.68121.66128.89實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售面積（萬平方米）96.494.87110.57122.52平均房價(jià)（元平/方米）2680305034803800房價(jià)漲幅（％）12.813.814.19.14.3、宜興城區(qū)歷年房價(jià)銷售情況城區(qū)商品房購置力一直連續(xù)有力增加，尤其是近兩年來居民購置消化商品房面積基本靠近房屋開工面積，剛性需求顯著釋放。4.4、銷售平均房價(jià)情況城區(qū)商品方連續(xù)熱銷帶動(dòng)了房價(jià)上升，現(xiàn)在城區(qū)普通住宅房價(jià)均價(jià)通常在4000元/㎡以上，聯(lián)排在8000～10000元/㎡，獨(dú)立別墅在1～15000元/㎡，現(xiàn)房基本都已售罄，期房開盤銷售率也都在70%左右。4.5、區(qū)域房地產(chǎn)市場個(gè)案調(diào)查1.中星湖濱城由上海中星（集團(tuán)）有限企業(yè)開發(fā)，位于氿北路1111號(hào)團(tuán)氿湖正北，開發(fā)有多層、小高層、聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅?？傉嫉?650畝，四年前取得土地，當(dāng)初土地價(jià)為80萬元/畝，容積率1.0，其中住宅95萬平方米，商業(yè)服務(wù)配套20萬平方米，一期166800已全部售罄，小高層均價(jià)在4000元/平方米，聯(lián)排、別墅售價(jià)約在8000～15000元/平方米?，F(xiàn)在即將推出二期純聯(lián)排、別墅售價(jià)在15000～0元/平方米，三期別墅、小高層；四期多層、小高層還未推出。該項(xiàng)目優(yōu)勢在于周圍配套成熟，南面面對(duì)50000平方米團(tuán)氿湖自然水面，80000平方米城市森林公園。2.海德名園由江蘇恒順集團(tuán)、上海海宏園投資發(fā)展有限企業(yè)共同開發(fā)，項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，坐落于緊鄰宜興市區(qū)最大景觀公園—宜園和最大天然湖——團(tuán)氿湖畔，團(tuán)氿南路連接世紀(jì)大橋、距離市區(qū)1公里，興業(yè)路貫通小區(qū)東西，11路公交車連接小區(qū)。占地面積144373平方米，總建筑面積15.8萬平方米。建有多層、小高層、聯(lián)排、別墅，商業(yè)及酒店。一期聯(lián)排、別墅面積250～350平方米（不含地下室）售價(jià)約在10000～15000元/平方米，多層頂層4060元/平方米，東邊套4300元/平方米，小高層三層起價(jià)4300元/平方米，每上一層加100元/平方米，車庫13萬元/個(gè)，物業(yè)費(fèi)多層0.45元/平方米，小高層1.2元/平方米,戶型面積90～220平方米。3.荷蘭島（郁金香莊園）荷蘭島位于環(huán)科園團(tuán)氿湖畔，東接氿南路，北臨團(tuán)氿南路，總占地242253平方米，總建筑面積22平方米，集高層、獨(dú)棟、聯(lián)排于一體。獨(dú)立別墅每棟占地約1.5畝，建筑面積約320～460平方米（不含地下室120平方米）共二層設(shè)計(jì)，每家設(shè)專屬私家游艇碼頭；聯(lián)排面積約180～280平方米（不含地下（110平方米），高層面積約180～290平方米（總26層）。現(xiàn)在尚在開工期，預(yù)計(jì)在10月份推出。4.君悅逸品尚東無錫市陶都房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、宜興市三弘實(shí)業(yè)集團(tuán)投資，宜興君悅置業(yè)發(fā)展有限企業(yè)開發(fā)。小區(qū)地處宜興市城東新區(qū),東至楓隱路,西至荊邑路,南至伏溪路,北至解放東路,總用地面積275925平方米,規(guī)劃總建筑面積364221平方米,容積率1.32,建筑密度25%。由329戶排屋、15棟獨(dú)立別墅、19棟花園洋房（1～2層230㎡，3～4層250㎡）、14棟高層（18～25層）、以及小高層（9～11層）面積130～160㎡、住區(qū)商業(yè)配套組成，是城東多元復(fù)合型濱水住區(qū)。一期聯(lián)排7000元/平方米，建筑面積約230～390平方米，獨(dú)立別墅1元/平方米，面積約578～668平方米。未開盤二期多層、小高層、高層面積約130～160平方米。4.6、市場調(diào)查結(jié)論1、宜興現(xiàn)在房地產(chǎn)市場正從快速發(fā)展階段向高速發(fā)展階段前進(jìn)，市場成熟度越來越高，現(xiàn)在普通住宅通常均價(jià)在4000元/平米以上，未來房地產(chǎn)市場還將連續(xù)上升，但漲幅不會(huì)很高、很快。2、因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程較快，改進(jìn)居住環(huán)境、以小換大、梯級(jí)消費(fèi)群體占了整個(gè)市場較大份額，改進(jìn)居住型對(duì)象以私企業(yè)主，政府單位及公務(wù)員占主導(dǎo)群體，現(xiàn)在宜興當(dāng)?shù)厝速I房以自主為主，投資者占百分比較小。3、宜興市外來人口不多，因另外來居住需求量不大，主要購置者以宜興當(dāng)?shù)赜蚓用駷橹鳎恍〔糠謥碜杂跓o錫、蘇州等周圍縣市購置者，主要目標(biāo)居住兼投資。4、宜興房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域主要集中在中心城區(qū)、城東新區(qū)東氿、城西團(tuán)氿三個(gè)主要區(qū)域，因?yàn)閳F(tuán)氿組團(tuán)開啟較早，現(xiàn)在這一區(qū)域已形成一個(gè)新高尚居住區(qū)，配套也日漸完善。因宜興城市未來中心往城東一帶發(fā)展，作為未來城東新區(qū)，東氿開發(fā)無疑是一塊熱土。5、宜興大多樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)上做一定百分比聯(lián)排、別墅等建筑產(chǎn)品，從開發(fā)供給量上看，聯(lián)排、別墅銷售很快，市場上一推出馬上就售完，普通住宅相對(duì)在銷售時(shí)間上要慢些，尤其是小高層、高層住宅周期會(huì)延長一些。6、聯(lián)排、別墅特征都是附帶地下室、而在銷售時(shí)不計(jì)入銷售面積及價(jià)格，有以棟出售。7、外來品牌開發(fā)商進(jìn)入必將帶來新開發(fā)理念，現(xiàn)在已經(jīng)有香港恒基兆業(yè)、聯(lián)想集團(tuán)融科置業(yè)等相繼取得了土地項(xiàng)目，在產(chǎn)品創(chuàng)新上會(huì)越加細(xì)分。五、城東新區(qū)－1（G1、G4）地塊分析5.1、地塊情況1、地塊位置該地塊位于宜興市區(qū)城東新區(qū)——東氿，地塊掛牌編號(hào)－1G1、G4地塊東至河流及楓隱路、南至陽羨東路、西至臨溪路、北至陽泉東路；－2K1地塊東至河流、南至東虹路、西至臨溪路、北至陽羨路；-3K5地塊東至河流、南至河流、西至小學(xué)、北至東虹路；地塊現(xiàn)實(shí)狀況為凈地，西為規(guī)劃中學(xué)，陽泉東路以北為規(guī)劃中醫(yī)院搶救中心。東有規(guī)劃15米寬水系、25寬公共綠化帶、道路。地面高壓電線塔現(xiàn)在正在做鋪設(shè)地下管線施工，即將拆除電塔。周圍未有開工樓盤。此次該區(qū)域推出三塊土地重點(diǎn)意向于G1、G4地塊取得2、地塊相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)G1、G4地塊依照宜環(huán)規(guī)設(shè)字（）第015號(hào)設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)，相關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)以下：用地面積：183.60畝用地性質(zhì)：居住用地（沿陽泉東路不得設(shè)置商業(yè)用房）容積率：小于1.4套型建筑面積90平方米一下住宅占總建筑面積比列大于30％。建筑密度：小于25％綠地率：大于35％建筑高度控制：多層、小高層為主出入口限定：沿陽羨東路設(shè)置出入口。3、地塊交通環(huán)境分析GI、G4地塊所處陽羨東路與陽泉東路之中，現(xiàn)在還未有公交車至該地塊，12路公交車僅到今日星城小區(qū)為止，距離該站有一站旅程。距離城區(qū)1公里左右，交通便捷。4、地塊周圍樓盤分析城東新區(qū)現(xiàn)在在建樓盤兩個(gè)，銷售共計(jì)三個(gè)，陽羨路東路“今日星城”、解放東路“君悅逸品尚東”；“瑞德康城”，這三個(gè)樓盤詳細(xì)情況詳見城區(qū)樓盤匯總表。5.2、地塊SWOT分析5.2.1.優(yōu)勢分析（S）1.1自然環(huán)境資源東氿湖是宜興純自然生態(tài)濕地湖，水域面積分布寬廣，伴隨政府提出城區(qū)將主要向東拓展后，城東新城現(xiàn)在在加緊實(shí)施開發(fā)建設(shè)，東氿正利用自然資源優(yōu)勢，打造一個(gè)當(dāng)代生態(tài)休閑水城多功效城市新區(qū)。1.2位置、人文環(huán)境價(jià)值城東新區(qū)總規(guī)劃面積5.9平方公里，規(guī)劃居住人口約7萬人，該地塊處于東氿湖西面，地塊平整，中間有小水系，地塊以東為正在建設(shè)重點(diǎn)中學(xué)――宜興中學(xué)，西北面陽泉路上有外國語學(xué)校、陽羨高級(jí)中學(xué)、幼稚園、西南面陽羨路東域小學(xué)等學(xué)區(qū)。1.3地段及交通距市區(qū)僅1公里，現(xiàn)在相鄰地塊西面為建成安置小區(qū)和潤新村、新盛花園、再往西為大型中高到樓盤今日星城、東方明珠花園，公交車現(xiàn)在通至這兩個(gè)小區(qū)。地塊周圍市政道路、基礎(chǔ)設(shè)施配套已做好，1.4未來投資開發(fā)熱點(diǎn)伴隨政府公建項(xiàng)目、配套設(shè)施跟進(jìn)投入，加大力度對(duì)城東新區(qū)建設(shè)開發(fā)外，對(duì)外招商引進(jìn)項(xiàng)目標(biāo)大型也即將開啟，如香港恒基兆業(yè)住宅、商業(yè)及酒店建設(shè)，勢必帶動(dòng)未來城東區(qū)域深入發(fā)展，其區(qū)位優(yōu)勢愈加顯現(xiàn)，價(jià)值將逐步放大。5.2.2、劣勢分析（w）2.1地塊無特色地塊處于道路兩側(cè)中間，呈7字形，不是很規(guī)則方正，無可顯著能夠挖掘賣點(diǎn)，離東氿湖又有一定距離，無法享受到東氿湖景觀資源。2.2配套不成熟除有一個(gè)大潤發(fā)超市外，現(xiàn)在其余生活配套方面欠缺，如銀行、菜場、醫(yī)院、公交等；居住人氣不足、較冷僻。2.3周圍環(huán)境影響處于城郊、與周圍都是拆遷安置小區(qū)為鄰，降低該地塊價(jià)值，居住人文環(huán)境帶來一定影響，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值會(huì)有影響。5.2.3、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（O）3.1基于整個(gè)宜興現(xiàn)在房地產(chǎn)市場程度，宜興現(xiàn)在房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展中期階段，房價(jià)還處于市場中端，房價(jià)價(jià)值效應(yīng)還未釋放，還有一定上升空間。3.2當(dāng)?shù)厝司杖氩煌Ｌ嵘袌鲭m經(jīng)過前幾年消化，市場剛性需求和改進(jìn)居住條件人群是支撐樓市強(qiáng)力購置者。3.3當(dāng)前當(dāng)?shù)卣罅M(jìn)行城市新區(qū)建設(shè)，招商力度很大，尤其是對(duì)城市開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，政府還極力支持給予一定優(yōu)惠激勵(lì)政策雖國家在調(diào)控，但在宜興房價(jià)近幾年未有大起大落，房地產(chǎn)市場還是健康未形成泡沫。3.4該區(qū)域房價(jià)漲幅較快，未來還會(huì)穩(wěn)步上升，去年到今年就漲幅在10％，但以后會(huì)相對(duì)遲緩。5.2.4、威脅分析（T）4.1來自客戶細(xì)分市場購置力分流，每個(gè)購置客戶都有自己一定區(qū)域居住習(xí)慣性，在宜興也一樣遵照這一規(guī)律，居住城東通常不會(huì)去城東購置物業(yè)居?。ㄍ顿Y者例外），或工作在城東或市區(qū)或其余區(qū)域通?？紤]在工作生活附近置業(yè)。4.2來自區(qū)域樓盤競爭，現(xiàn)在該區(qū)域主要競爭來自地塊以南逸品尚東，現(xiàn)在一期已售罄，二期未推出，預(yù)計(jì)在10月推出，共計(jì)快要約10萬平米住宅體量。該且銷售非常好，前一期基本未正式公開開盤即已售罄，在當(dāng)?shù)丶霸搮^(qū)域樹立了品牌形象，良好口碑、產(chǎn)品認(rèn)可度與美譽(yù)度。并有了購置客戶現(xiàn)身說法效應(yīng)，還有一批認(rèn)可他們產(chǎn)品追隨者。以及該企業(yè)相鄰以東未來200畝住宅用地，香港恒基780畝、無錫益多開發(fā)企業(yè)500畝開發(fā)體量，成為該地塊區(qū)域未來幾年住宅供給量都會(huì)很大，每年都在幾十萬平米以上體量上市，產(chǎn)品都相雷同，而都是大盤周期長，確會(huì)給地塊未來開發(fā)項(xiàng)目帶來銷售上壓力，包含產(chǎn)品、價(jià)格、定位、客戶積累等來自市場、競爭對(duì)手壓力。4.3來自購置力降低壓力以及宏觀政策影響到市場不確定風(fēng)險(xiǎn)原因。5.3、地塊經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算詳見地塊經(jīng)濟(jì)效益分析表（附后）六、地塊物業(yè)形態(tài)及產(chǎn)品定位初步構(gòu)想6.1、物業(yè)定位依照當(dāng)?shù)貕K經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算表及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，提議該項(xiàng)目定位排屋加小高層建筑設(shè)計(jì)方案。規(guī)劃條件：總建筑面積171272平方米，容積率1.4，建筑密度25％。排屋基地建筑占地0平方米，建筑層數(shù)3層，建筑面積為60000平方米；小高層基地建筑占地面積10584平方米，建筑層數(shù)最低11層，建筑面積6.2、產(chǎn)品與客戶定位經(jīng)過對(duì)當(dāng)?shù)厥袌稣{(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，利用周圍自然環(huán)境，該地塊應(yīng)做該區(qū)域樣板產(chǎn)品，走獨(dú)特高端路線。A、市場定位：宜興中高端私營企業(yè)主，白領(lǐng)、政府公務(wù)員聚居小區(qū)，也是這一區(qū)域富人區(qū)。B、突出差異化物業(yè)管理服務(wù)，港式或英式五星級(jí)酒店管家物管服務(wù)C、設(shè)置