烏魯木齊某地產(chǎn)公司管理診斷環(huán)境及戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

做實(shí)基礎(chǔ)工作，更新運(yùn)作理念，全面提升****公司管理工作報(bào)告內(nèi)容第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧新疆****公司內(nèi)部管理診斷新疆****公司外部環(huán)境分析第二階段工作計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)特性分析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析5/26/20232經(jīng)營(yíng)性土地的供應(yīng)方式發(fā)生了大的變化市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源，對(duì)土地供需進(jìn)行合理調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展，充分實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值；保證了土地交易的公開、公平與公正，提高交易行為的規(guī)范化程度，可以從源頭上有效地遏制腐??；市場(chǎng)的完善和市場(chǎng)作用的發(fā)揮，有利于促進(jìn)政府進(jìn)一步轉(zhuǎn)變職能，改革行政方式，提高管理和服務(wù)水平。土地供應(yīng)土地供應(yīng)土地供應(yīng)土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)掛牌拍賣開發(fā)商回收閑置土地5/26/202331999年以來，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積以年平均40%的速度增長(zhǎng)，但同期開發(fā)的土地面積增長(zhǎng)只有6.4%，一方面顯示近幾年新的“圈地”運(yùn)動(dòng)發(fā)展迅猛，另一方面顯示企業(yè)更多地注重土地儲(chǔ)備對(duì)未來發(fā)展的價(jià)值盡管國(guó)家對(duì)閑置土地的監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，但數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的“土地儲(chǔ)備”總量仍在增加房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來土地價(jià)格上漲的預(yù)期是加強(qiáng)“土地儲(chǔ)備”的主要?jiǎng)右蚣瘓F(tuán)開發(fā)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式被多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)采納，對(duì)重點(diǎn)地區(qū)土地的戰(zhàn)略攫取成為主要競(jìng)爭(zhēng)手段大面積的“土地儲(chǔ)備”將面臨政策和資金兩方面的風(fēng)險(xiǎn)，但卻有助于實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)抓住時(shí)機(jī)，完成連貫動(dòng)作的快速發(fā)展5/26/20234全國(guó)2002年土地交易價(jià)格指數(shù)有比較大的提高，根據(jù)國(guó)家計(jì)委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，主要原因是因?yàn)橥恋鼗鶞?zhǔn)價(jià)格的提高和公開出讓方式注：土地交易價(jià)格指數(shù)以前一年為100計(jì)算從全國(guó)范圍看，由于政策性因素（土地基準(zhǔn)價(jià)、公開出讓方式）的影響，全國(guó)土地交易價(jià)格從2001年起有較大幅度提高部分省市的市場(chǎng)交易價(jià)格指數(shù)增幅驚人，太原市2001年至2002年增幅為26.6%，在土地價(jià)格市場(chǎng)化的初期，公開出讓價(jià)格與協(xié)議出讓價(jià)格相比，增幅較大5/26/20235根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，近幾年房地產(chǎn)業(yè)的毛利率在40%左右。但是，房地產(chǎn)業(yè)的利稅率卻不斷下降，主要原因是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，以及商品房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，商品房空置率大資料來源：建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)人士認(rèn)為，我國(guó)目前比較合適的商品住宅空置率應(yīng)在5%-14%之間。自1995年起，全國(guó)商品住宅空置面積每年以1000多萬平方米的速度在遞增。1999年末，全國(guó)商品房空置面積累計(jì)為9124萬平方米，商品住宅空置率達(dá)到19％,處于空置危險(xiǎn)期之間。近年來，商品房空置面積繼續(xù)增大。1997-2001全國(guó)商品房竣工、開工、銷售面積統(tǒng)計(jì)5/26/202367.85.97.27.08.85.96.97.08.910.35.05.98.18.18.78.911.97.27.47.79.010.16.17.28.18.512.512.47.47.58.27.19.69.710.613.7資料來源：《新財(cái)富》空置率高的一個(gè)主要原因在于商品住宅價(jià)格高，超過了中國(guó)普通居民的承受能力。根據(jù)世界銀行資料，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的住房售價(jià)與家庭年收入的比例在3到6之間，居民才能負(fù)擔(dān)得起。而我國(guó)的比例在絕大多數(shù)地區(qū)偏高5/26/20237房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，其作用主要表現(xiàn)在行業(yè)整體利潤(rùn)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，土地價(jià)格因供需關(guān)系的緩和，將處于合理區(qū)間對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，土地交易價(jià)格將由企業(yè)的利潤(rùn)預(yù)期和成本控制能力等要素決定，最終的趨勢(shì)是趨向于實(shí)力雄厚，獲利能力強(qiáng)，成本控制好，規(guī)模大的開發(fā)企業(yè)的最終定價(jià)3從中長(zhǎng)期來看，土地價(jià)格的市場(chǎng)化趨勢(shì)是回歸到合理的區(qū)間，也就是說，整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)幅度逐漸減小。5房地產(chǎn)企業(yè)是以利潤(rùn)最大化為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和基本原則，預(yù)期利潤(rùn)的高低和獲取利潤(rùn)能力的強(qiáng)弱是企業(yè)判斷土地價(jià)格高低的標(biāo)準(zhǔn)；1從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度看，土地市場(chǎng)化進(jìn)程的加快會(huì)引發(fā)新一輪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，在這一階段中，土地交易價(jià)格的表現(xiàn)為快速增長(zhǎng)到平穩(wěn)增長(zhǎng)，開發(fā)企業(yè)數(shù)目減少，整體利潤(rùn)降低，但存留開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)普遍較好；4過高的土地交易價(jià)格可以使房地產(chǎn)企業(yè)得到資源和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但增加了開發(fā)成本，使得最終商品失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；25/26/20238****認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長(zhǎng)伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高土地價(jià)格、開發(fā)成本、利潤(rùn)及企業(yè)數(shù)量發(fā)展趨勢(shì)示意圖5/26/20239部分上市的房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)、收入和利潤(rùn)比較資料來源：中國(guó)上市公司資訊網(wǎng)利潤(rùn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入資產(chǎn)2002年部分上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)、收入和利潤(rùn)5/26/202310國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商可以分為兩種類型：一類是具有資源優(yōu)勢(shì)型的開發(fā)商、另一類是管理運(yùn)作型的開發(fā)商，兩類公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力不同，未來的發(fā)展前景也不同運(yùn)作型開發(fā)商特點(diǎn)政府關(guān)系一般優(yōu)質(zhì)土地少重要通過熟地開發(fā)贏利公司地資金實(shí)力強(qiáng)公司地人員素質(zhì)高公司定位明確核心競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)為很強(qiáng)地運(yùn)作能力資源型開發(fā)商特點(diǎn)政府關(guān)系密切獲得優(yōu)質(zhì)土地的成本低土地儲(chǔ)備量大以區(qū)域開發(fā)為主通過生地開發(fā)的贏利能力強(qiáng)隨著國(guó)家對(duì)土地管理的日趨嚴(yán)格，土地價(jià)格將更加透明化，開發(fā)商獲得土地的成本差異不斷縮小，未來運(yùn)作型的開發(fā)商將表現(xiàn)出強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力5/26/202311根據(jù)建設(shè)部的發(fā)展規(guī)劃，2000-2010年的房地產(chǎn)業(yè)的四大發(fā)展前景四大發(fā)展前景房地產(chǎn)業(yè)將以每年12%的速度增長(zhǎng)實(shí)行社會(huì)、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會(huì)房屋總量的50%商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達(dá)80%城鎮(zhèn)人均住房使用面積2010年達(dá)到18平方米，建設(shè)住宅33.5億平方米，平均每年新建3.35億平方米31245/26/202312報(bào)告內(nèi)容第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧新疆****公司內(nèi)部管理診斷新疆****公司外部環(huán)境分析第二階段工作計(jì)劃房地產(chǎn)行業(yè)概述地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析地區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析5/26/202313烏魯木齊的經(jīng)濟(jì)近年快速增長(zhǎng)，平均GDP增長(zhǎng)率達(dá)10.9%，高于新疆同比年份的平均增長(zhǎng)率資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局備注：2003年烏魯木齊的GDP為計(jì)劃值新疆與烏魯木齊GDP統(tǒng)計(jì)新疆烏魯木齊烏魯木齊近年的GDP平均增長(zhǎng)率為10.9%，高于新疆的平均增長(zhǎng)率9.2%，更高于全國(guó)平均增長(zhǎng)率單位：億元5/26/202314烏魯木齊近年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的比例不斷提高，且第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度較高資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒備注：2003年烏魯木齊各產(chǎn)業(yè)值為計(jì)劃值，各產(chǎn)業(yè)值是按當(dāng)年價(jià)計(jì)算烏魯木齊產(chǎn)業(yè)發(fā)展烏魯木齊三大產(chǎn)業(yè)平均增長(zhǎng)率烏魯木齊近年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)從1998年占GDP60.9%增長(zhǎng)到2003年占GDP的65.9%，第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度明顯地高于第一、二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度。單位：億元第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)5/26/202315烏魯木齊市城鄉(xiāng)居民的收入狀況資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)備注：1、城市居民收入為人均可支配收入；2、農(nóng)牧民的收入指人均純收入城市居民的收入增長(zhǎng)較快，2001年較2000年增長(zhǎng)8.9%，2002年較其上年增長(zhǎng)9.6%，相對(duì)來說，農(nóng)牧民的收入增長(zhǎng)不大新疆居民的收入狀況單位：元農(nóng)牧民收入居民收入5/26/202316烏魯悔木齊殼主要周行業(yè)填就業(yè)豬情況資料惹來源認(rèn)：2徑00怕2年想烏魯喇木齊慚統(tǒng)計(jì)博年鑒烏魯揀木齊圈20凝02束年初幅的總餅人口毀為1傷69起.0移3萬秤。2冷00鋒1年叛初房認(rèn)地產(chǎn)辯業(yè)就井業(yè)人析數(shù)為踢42吼22負(fù)人，筐到2袖00陵2年蟲初增并長(zhǎng)到攀95癥24范人，奏就業(yè)超人數(shù)閘為上勝年的主2.神26另倍，揭說明洋了近彎年房斧地產(chǎn)蔽業(yè)的代高速白發(fā)展譽(yù)態(tài)勢(shì)烏魯霉木齊蹤蝶主要與行業(yè)做就業(yè)鍵人數(shù)單位窗：千誓人5/冤13舒/2趁02幅31720焰03灰年烏兆魯木擇齊市磚人均毯消費(fèi)管支出資料絹來源亦：烏壓魯木匹齊統(tǒng)以計(jì)局雜項(xiàng)食品教育娛樂衣著交通通訊醫(yī)療保健家用設(shè)備居住231210458787705104504252806670消費(fèi)性支出2003年烏魯木齊市人均消費(fèi)支出單位：元烏魯鞠木齊談居民噸食品島支出赤占總獄消費(fèi)襖支出擋的3樸4.劣7%厭，恩倆格爾怠指數(shù)退低于牢全國(guó)怎平均豈39苗.2朝%，碰但仍譜然占揭據(jù)主蛋要消向費(fèi)支森出；城居住廟支出婆占總旬消費(fèi)跳性支蝴出的轉(zhuǎn)7.診65趁%，尿居民爭(zhēng)用于駐住房灘的消蔽費(fèi)能跡力仍餅舊較扎低，做大量茅的住袋房消羽費(fèi)需卷求仍怒然處冶于積曲累階調(diào)段5/鈔13高/2嫁02商318烏魯際木齊漫主要棚行業(yè)憲發(fā)展商業(yè)愧當(dāng)前浩和以牧后都師是烏紙市產(chǎn)舍業(yè)發(fā)配展的報(bào)重要活行業(yè)枯。烏至市作恥為新技疆的耳商貿(mào)其中心驢，將斷進(jìn)一歷步發(fā)阿展商兵貿(mào)業(yè)眠，不喝論從辱規(guī)模巾還是里效益舊都應(yīng)鞭發(fā)揮其重要盟的作鹿用。吹但烏海市的任商業(yè)妥還存懇在一算些問孔題，變?nèi)绱笠砹康慕Y(jié)商品收交易擔(dān)都是婚區(qū)外陳產(chǎn)品鳥的天奇下，蠶本地唇產(chǎn)品莊競(jìng)爭(zhēng)代力較念弱。貨運(yùn)聯(lián)郵電茫業(yè)對(duì)魔烏市盤的經(jīng)蹈濟(jì)發(fā)訊展促耕進(jìn)作擠用很表大，仇烏市姑要建叼成國(guó)奧際性津的商嬌貿(mào)城攝市，冷交通捐運(yùn)輸?shù)貥I(yè)的玩發(fā)展申非常宅重要識(shí)，只餐有物毀流和徹信息迫流都鞋暢通拔無阻栽，國(guó)糖民經(jīng)鋸濟(jì)才猛能進(jìn)病一步生發(fā)展男壯大順。發(fā)展夸較快送的行仙業(yè)之漠一，暮建筑得業(yè)的侮發(fā)展儀可以盼帶動(dòng)陰多個(gè)歪產(chǎn)業(yè)句的發(fā)雅展，服是烏內(nèi)市重獨(dú)點(diǎn)發(fā)瞎展行江業(yè)。匠目前惑烏市融的人然均居喇住面鬼積僅據(jù)為9辟.3虜2平閉方米駛，其晝發(fā)展卸潛力摟很大烈。同熊時(shí)國(guó)攀家西護(hù)部大劈燕開發(fā)部戰(zhàn)略型的實(shí)樹施，槽基礎(chǔ)孝建設(shè)矮等各倉(cāng)種項(xiàng)鼻目的媽投入矛均會(huì)冰給建使筑業(yè)抄的發(fā)瘋展帶仿來契策機(jī)。生產(chǎn)孫的產(chǎn)勝品是擋高收愈入彈貪性的脖，隨低著收曬入的晚增加頂，對(duì)乓該產(chǎn)錫品的拆需求樣量越戲大，孫該行辨業(yè)將澤作為英主導(dǎo)雁產(chǎn)業(yè)施進(jìn)一變步發(fā)帳展。商業(yè)貨運(yùn)鏈郵電硬業(yè)建筑己業(yè)金屬怨冶煉們及壓延辯加工墓業(yè)金融遞保險(xiǎn)站業(yè)金融醒保險(xiǎn)擾業(yè)與荒各行昨業(yè)的翁發(fā)展桃都有社緊密虜關(guān)系慨，也沾是發(fā)創(chuàng)展的解主導(dǎo)柱行業(yè)滋。從集烏市字目前祥的情峰況看膠，金奔融保括險(xiǎn)業(yè)港得到僻了一欺定發(fā)羞展，步在國(guó)捏民經(jīng)艙濟(jì)中漸發(fā)揮舍了重私要作手用。鏈但將恐其作成為主浮導(dǎo)產(chǎn)壓業(yè)看委，發(fā)搖展仍潤(rùn)顯不恭足，批如國(guó)智內(nèi)主麗要的瞞地區(qū)慌性銀覆行及天非金沙融、壩證卷饅機(jī)構(gòu)魔均未捉在烏度市建柱立分此支機(jī)困構(gòu)。5/堂13謎/2恩02屠319其中交：A為跪消耗潮矩陣近：運(yùn)用跌投入身產(chǎn)出輸模型番和總碎體增虧加值盯率對(duì)醉烏魯竹木齊床市G令DP柜進(jìn)行帶預(yù)測(cè)投入著產(chǎn)出蟻模型暑：X為般社會(huì)住總產(chǎn)遣品向伴量；Y為光最終卸產(chǎn)品怕向量駁，包策括積旺累、龜消費(fèi)尿、凈專出口重等，刃反映惹了國(guó)披民收索入分章配和捷再分讓配的擔(dān)最終買使用蔬情況跨。資料觸來源犧：固環(huán)定資抽產(chǎn)和捷消費(fèi)其的預(yù)軟測(cè)數(shù)學(xué)據(jù)來沾自烏蛇魯木薄齊之昆窗預(yù)測(cè)“十五”期間未來幾年的消費(fèi)值。年均增長(zhǎng)率將達(dá)12%根據(jù)總固定資產(chǎn)投資和總消費(fèi)得到“十五”未來幾年的最終消費(fèi)值。并據(jù)投入產(chǎn)出模型，作為Y根據(jù)總體增加值率，計(jì)算未來幾年的GDP。據(jù)投入產(chǎn)出模型，預(yù)測(cè)“十五”期間未來幾年總產(chǎn)出值，即X值預(yù)測(cè)整個(gè)“十五”期間,烏魯木齊市固定資產(chǎn)投資規(guī)模將快速增長(zhǎng),預(yù)計(jì)會(huì)五年累計(jì)達(dá)到850-900億元，年均增長(zhǎng)15%左右所有藍(lán)生產(chǎn)小活動(dòng)陣新增裹加的轎價(jià)值晌與總迅產(chǎn)值寧的比秒率。5/霧13愈/2拌02隊(duì)320烏魯品木齊舌市近洽年經(jīng)倡濟(jì)以置較高稼的速宅度增姻長(zhǎng)，垃預(yù)測(cè)走20會(huì)01壟-2感00拼5年興的增沾長(zhǎng)速庭度為彼10陶.5就%左低右，棄20浮05借年的燦GD抖P達(dá)近到5立17斃億元資料撕來源庸：新酸疆統(tǒng)華計(jì)信既息網(wǎng)烏魯木齊市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)測(cè)單位：億元預(yù)測(cè)值實(shí)際值預(yù)測(cè)制值是鈔在假超定“狠十五趨”時(shí)擇期烏戀市經(jīng)貴濟(jì)效漏益保突持穩(wěn)字定,腥即總叛體增錘加值提率保間持在姜40收.7錦%的燦水平赴下,禮利用陶投入升產(chǎn)出秘模型謊推測(cè)寒出總鎖產(chǎn)出被，進(jìn)萍而計(jì)漢算出泊GD吉P；呆根據(jù)窮預(yù)測(cè)皇值，亦20把01年-2湖00蔽5的搭年均樂增長(zhǎng)浪率為蜻10萄.5均%左尋右。5/次13斷/2倘02瓦321烏魯血木齊踐市經(jīng)醒濟(jì)發(fā)士展總晌結(jié)城鄉(xiāng)居民收入的增長(zhǎng)稍低于烏魯木齊GDP的增長(zhǎng)；6非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資比重逐步上升，投資主體多元化格局初步顯現(xiàn)；3基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大；5烏魯木齊近年的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，預(yù)測(cè)未來幾年內(nèi)仍能保持10.5%的增長(zhǎng)速度；1三大產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，但調(diào)整的幅度不大；4投資總量在調(diào)控中不斷擴(kuò)大，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到較強(qiáng)的拉動(dòng)作用；2烏魯木齊的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是商業(yè)、建筑業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)；7房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善；85/紛13穴/2筑02外322報(bào)告乖內(nèi)容第一輛階段愚項(xiàng)目奪進(jìn)展法回顧新疆甜**儀**圓公司策內(nèi)部眉管理慶診斷新疆掌**捏**他公司創(chuàng)外部鋪環(huán)境袋分析第二領(lǐng)階段姓工作沉計(jì)劃房地餃產(chǎn)行閱業(yè)概混述地區(qū)蟲房地左產(chǎn)市紅場(chǎng)分中析地區(qū)繪經(jīng)濟(jì)呢發(fā)展秋分析地區(qū)牌房地博產(chǎn)宏枯觀分肯析地區(qū)愛房地躁產(chǎn)市掩場(chǎng)分憲析地區(qū)梯房地范產(chǎn)業(yè)旋概述地區(qū)搭政策憲環(huán)境灶分析地區(qū)崖房地?fù)袭a(chǎn)趨志勢(shì)分深析5/拜13執(zhí)/2質(zhì)02藥323烏魯睡木齊橋市近網(wǎng)年房違地產(chǎn)抱投資補(bǔ)較大晨，于想2員00污1年摸達(dá)到伯一個(gè)戴高潮銹，之朝后有錄一個(gè)害下降濾的趨哄勢(shì)資料本來源弓：烏臭魯木宵齊統(tǒng)慘計(jì)局烏魯撞木齊沒近年風(fēng)房地蠅產(chǎn)投足資情悲況單位投：億吧元房地蓬產(chǎn)投池資總鄉(xiāng)豐體上白在20撥02年達(dá)括到高猜潮后牛，烏至魯木葉齊房刷地產(chǎn)硬進(jìn)入茫調(diào)整搭期，某有下手降的釣一個(gè)搖趨勢(shì)清；據(jù)房置地產(chǎn)夕的投震資規(guī)甲律，騾投資懷下降連，贏狼利也取隨之跑回落嶄；新疆20褲03年1-律4月房影地產(chǎn)扣投資7.挑48億元僑，比阿上年村同比慎增長(zhǎng)46賴.4派%，但憐住宅旋投資蒼只同盆比增野長(zhǎng)13匹%，商日業(yè)用劑房同千比增責(zé)長(zhǎng)2.秋5倍，怖商業(yè)驕用房?jī)?nèi)成為膀該時(shí)踢期的弓重點(diǎn)花。根據(jù)襖中國(guó)奸房地芒產(chǎn)發(fā)胸展周敞期判腎斷，污調(diào)整栗其一隊(duì)般為史2年累左右倦，低冒于發(fā)岸展期業(yè)，因典此，廉20賽05摘年左牧右將膏成為賺新一概輪的術(shù)起點(diǎn)5/戶13吉/2上02劍324房地慎產(chǎn)企膚業(yè)正渠處于呈一個(gè)嘗整合俘過程霧，數(shù)刻量變?nèi)嗷^余大；姑投資斜構(gòu)成地上以樹其它起經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)形式仇的投夜資為頂主烏魯購(gòu)木齊嗚的房候地產(chǎn)廳企業(yè)明正處麗于一葛個(gè)整露合過劑程，密企業(yè)服數(shù)量話變化助較大傭。實(shí)本際上捆在烏惑魯木塑齊真膨正具致有開庭發(fā)規(guī)甜模的建只有價(jià)二十拆多家追。20閉02年整腫個(gè)新疫疆地垂區(qū)共脾有房籌地產(chǎn)斑企業(yè)43仇5家；體有37家企上業(yè)分邁別得要到降臥級(jí)、絲式歇業(yè)與一年沙、暫鑄緩發(fā)癥證、教限期土整改珠的處哀罰；寧另有36家房爸地產(chǎn)鑒開發(fā)熔企業(yè)聚被注記銷。從房猛地產(chǎn)磚的投什資構(gòu)曾成來胳看，銳烏魯什木齊怕的房賢地產(chǎn)振投資身主要輪是以諷其它淹經(jīng)濟(jì)幼形式陶投資爽為主報(bào)。烏魯沈木齊剝房地踩產(chǎn)公份司數(shù)刃量20色01躬年房贊地產(chǎn)民投資醬構(gòu)成單位絕：個(gè)單位唇：億到元5/槽13組/2獸02股325近年腸商品歉房銷絡(luò)售收刪入高梁速增暗長(zhǎng)，集但增嬌長(zhǎng)的蹤蝶梯度去在減續(xù)弱，妨個(gè)人昂購(gòu)買回商品梅房的謊比例潑在不惑斷攀計(jì)高資料藥來源抖：2黃00欺3年驅(qū)烏魯胡木齊軋統(tǒng)計(jì)鑄年鑒烏魯餐木齊寬房地蛛產(chǎn)銷筋售收靈入單位誘：億貸元烏魯代木齊角近年林房地輝產(chǎn)的卵高速贏發(fā)展遭，銷排售收貸入呈拴遞增趙趨勢(shì)全，但英最近走增長(zhǎng)形梯度堂的趨婆勢(shì)是進(jìn)在遞河減；由于編國(guó)家旺住房默制度栽改革豎，個(gè)氏人購(gòu)蒙買商戶品房水的比佛例越扁來越麻高，紹現(xiàn)已還高達(dá)92壞%。商舌品房擋購(gòu)買媽接近荒完全剛家庭釘或個(gè)妨人驅(qū)屬動(dòng)。個(gè)人購(gòu)買銷售收入5/俗13永/2扭02構(gòu)326新疆跌地區(qū)話房地傍產(chǎn)業(yè)蝴發(fā)展齡主要競(jìng)特點(diǎn)區(qū)域司性差尾別明憤顯分散怨型的打住宅亞建設(shè)住房尺面積丸小、膀改造聾任務(wù)著重建房尺成本趟高、伐周期海長(zhǎng)由于彼新疆都地域掀遼闊漏，各洪地經(jīng)暢濟(jì)發(fā)撐展不切平衡傲問題廣突出今，住瞧宅建賠設(shè)在越地區(qū)啞之間就、城醒市與姑縣鎮(zhèn)烏之間煤發(fā)展典也不括盡平握衡?？傮w端來看踐，以煎烏魯隆木齊驅(qū)為首膊的沿去天山換北坡值地區(qū)源，由貨于自者然和拌社會(huì)趟經(jīng)濟(jì)芝條件預(yù)較好半，經(jīng)濾濟(jì)發(fā)樹展較探快，鹿住房揪建設(shè)禁也得膜到了極較快腸的發(fā)靜展。南疆午三地匠州由團(tuán)于經(jīng)輕濟(jì)發(fā)判展相幻玉對(duì)落恭后，刷每年燥的住捷房建踐設(shè)總語量很勒小。敏而南緩疆地革區(qū)三恩地州剖土木雨結(jié)構(gòu)國(guó)的平含房仍擊占５拍０％吩以上猜，平畫均有偷近６乘０％溝的城格鎮(zhèn)居妄民未離調(diào)換再過住重房。由于勇新疆扔城鎮(zhèn)回人口擇構(gòu)成卵中有送相當(dāng)趨數(shù)量賓的人棉員是50、60年代節(jié)從全挺國(guó)各牧地支添援新笨疆建陰設(shè)的譜整編霜制的流企業(yè)障單位屑。在尸城市煎中獨(dú)懇立的兄各企商業(yè)、襯事業(yè)初單位介構(gòu)成戴了城狠市人迷口的澤主體羅。城市萬中各艷企業(yè)歷、事叮業(yè)單觸位基場(chǎng)本上從是一饑個(gè)“雙小社壯會(huì)”邊，職恐工住憑房多障年來仁一直梁是由投單位續(xù)包建域、包幫管、馳包分翁配。唯這一鋼特定凳的住崖房對(duì)嗚象，烈不僅屬使職猴工養(yǎng)醫(yī)成了繼依賴孩單位繼的固腔守觀筐念，瘡而且淹也造苦成了眼新疆分城鎮(zhèn)禮住房弱社會(huì)良化水生平偏斃低的僻現(xiàn)實(shí)匙。19白99年底此統(tǒng)計(jì)惑，新春疆城其鎮(zhèn)人游均住健房建嘴筑面語積為17梁.6葛5平方欲米，共低于區(qū)同期養(yǎng)全國(guó)滋人均18蹈.6平方哈米的濱水平使。住房獸成套學(xué)率為54％，慕城鎮(zhèn)撕缺房禁戶11務(wù)12森56戶；清有危擔(dān)舊房交屋21謹(jǐn)9萬平六方米平，水哈、電唇、暖潛、衛(wèi)楊等不堡配套竊需改我造房屠屋43苦70萬平嬌方米來，國(guó)史有企席業(yè)的煤雙困先戶和非最低騾收入館貧困母家庭貍約占唯城鎮(zhèn)南人口奶的12％，悄近20萬戶沃。從近累３年阻住房綿建設(shè)形的發(fā)珠展和網(wǎng)城鎮(zhèn)蓬居民窄的需久求情瓣況看蒜，每吼年需罵拆遷拒危舊鄰房屋喂在20閥0-偶-2紐奉50萬平擋方米委，約疑４萬匆戶。新疆愈屬全燦國(guó)地緊震多屑發(fā)地惜區(qū)，鞠冬季堪漫長(zhǎng)壓。建執(zhí)筑施孟工較物為復(fù)蜂雜，校住房我建設(shè)甜在抗匆震設(shè)社防加赴固、障墻體葵御寒總加厚諸、門寬窗等境構(gòu)造叼上與普內(nèi)地庸一些俊省區(qū)瓣相比激，建壁房成路本高且，施悔工難津度大守，施因工周填期長(zhǎng)萄。以烏統(tǒng)魯木答齊地紡區(qū)為艷例，厚近年余磚混裁結(jié)構(gòu)灰樓房溪建安闊部分仍（不趙含室奶外配摟套部冰分）出每平落方米球造價(jià)逐約70減0-政90松0元左按右，朗相比染內(nèi)地捕一些敏省區(qū)儀同類湯住宅桂建房賞成本溫平均雙要高編出20％--底40％不像等。5/瞧13坐/2戒02歌327新疆網(wǎng)地區(qū)茫房地為產(chǎn)業(yè)格發(fā)展?jié)M的存矩在的續(xù)主要甩問題小區(qū)狹規(guī)劃限設(shè)計(jì)辟問題管理傾體制礙問題法規(guī)陣及執(zhí)障法監(jiān)舌管問桿題二級(jí)泰房產(chǎn)補(bǔ)市場(chǎng)磚問題住宅該小區(qū)剪整體象規(guī)劃殖設(shè)計(jì)疼水平捕與住外房建狹設(shè)規(guī)鴿?；?、社綿會(huì)化撐、多建元化沃的發(fā)仔展趨款勢(shì)不焰相適責(zé)應(yīng)。小區(qū)屈規(guī)劃絹建設(shè)槳與城周市總秩體規(guī)廟劃、此市政安基礎(chǔ)音設(shè)施瓦建設(shè)漁缺少訂有機(jī)崇、協(xié)釘調(diào)發(fā)桐展。由于款各城點(diǎn)市還脅沒有焰制定閣住宅嫂建設(shè)酒的中奴長(zhǎng)期泄發(fā)展貫規(guī)劃移，而嗽近幾葵年來負(fù)住宅煙建設(shè)杜又以闊超常稅速度譜發(fā)展與，造劇成了殼小區(qū)裕建設(shè)歸規(guī)劃嫩與城鍛市總鋒體規(guī)熟劃相遼脫節(jié)至，與麥城市?；A(chǔ)徑設(shè)施民建設(shè)遇不配咽套的噴矛盾頸。住宅涼建設(shè)填管理墳體制像難于告適應(yīng)擺住房骨建設(shè)督快速漸發(fā)展喂的實(shí)兇際要痛求缺乏沸長(zhǎng)期樣穩(wěn)定凍、具攔有權(quán)棋威性老的領(lǐng)青導(dǎo)機(jī)撞構(gòu)。階“安欲居辦君”并芬非常門設(shè)辦橫事機(jī)壟構(gòu)。管理妥機(jī)構(gòu)瞞職能蹈交叉飛，管乖理職茅能不宵到位釣。在畢同一尿地區(qū)攻各級(jí)居“安倉(cāng)居辦畫”各濾自為蕩政。房地曲管理云分離墻，不資利于絮住房輔建設(shè)背的長(zhǎng)霞期穩(wěn)幼定發(fā)抵展；住房皺建設(shè)因管理鵲手續(xù)向繁雜抵、行朽政職腐能部諷門工繭作效歸率較言低。住房餡法規(guī)亭建設(shè)周滯后炭，住色房建肉設(shè)執(zhí)援法和嘗監(jiān)管是乏力佩。實(shí)悅際操指作上門很多臺(tái)問題集難以遵對(duì)號(hào)斃入座添。如房品地產(chǎn)瘡開發(fā)弱住房嚴(yán)建筑金面積爹統(tǒng)一露規(guī)范設(shè)問題竊，物周業(yè)管時(shí)理代閱收費(fèi)縣用取握費(fèi)和結(jié)保安電責(zé)任流鑒定保問題匪，小關(guān)區(qū)建依設(shè)中窗電力密、燃捏氣、紡自來丈水、宿電信爸、有晉線電逐視等際行業(yè)響壟斷合，指果定產(chǎn)克品、外自行廢定價(jià)躲等問套題，狀非城農(nóng)鎮(zhèn)人白口進(jìn)隊(duì)城買霧房收陸費(fèi)問獻(xiàn)題小區(qū)焰規(guī)劃帝設(shè)計(jì)事專家侍評(píng)審窮制度欲建立豈和強(qiáng)炸化推在行問填題等嗓亟待曾規(guī)范皆。住房后二級(jí)步市場(chǎng)乒發(fā)育里和開縮慧放度腥與住絲式房建鋪設(shè)發(fā)族展不故能適砍應(yīng)從住訓(xùn)房發(fā)炕展階畜段性天上分跌析，鼻當(dāng)前危新疆豎住房猴仍處鏟在住曲房保折障并通開始蠟向住泛房改頑善型展發(fā)展矮的階潑段。單位以對(duì)原扯有住削房上唇市交花易采摔取限防制或分行政戒干預(yù)解的問業(yè)題比承較突插出。住房潔二級(jí)項(xiàng)市場(chǎng)仁交易辜手續(xù)班繁雜岸，社頌會(huì)中帆介服運(yùn)務(wù)滯券后。有關(guān)花的社噸會(huì)化莊配套療改革部方面慈還不鞏完善伍。房物俯物業(yè)鬼管理尺與當(dāng)穩(wěn)前住睜房管柴理的倦社會(huì)宗化、富專業(yè)懶化發(fā)傳展要殊求還教不適扒應(yīng)。5/杜13抗/2俊02陪328報(bào)告逢內(nèi)容第一斜階段紅項(xiàng)目順進(jìn)展雙回顧新疆雀**蛇**泄公司疲內(nèi)部駕管理作診斷新疆羽**杠**孟公司遲外部什環(huán)境位分析第二層階段吃工作我計(jì)劃房地燃產(chǎn)行或業(yè)概周述地區(qū)匠房地濤產(chǎn)市促場(chǎng)分區(qū)析地區(qū)撕經(jīng)濟(jì)芹發(fā)展唉分析地區(qū)遲房地騰產(chǎn)宏謹(jǐn)觀分畝析地區(qū)怖房地兩產(chǎn)市竟場(chǎng)分訓(xùn)析地區(qū)埋房地救產(chǎn)業(yè)嬌概述地區(qū)押政策桃環(huán)境臨分析地區(qū)貸房地詞產(chǎn)趨啄勢(shì)分軌析5/蛙13周/2位02息329烏魯轎木齊復(fù)市政工府主筒要依摧據(jù)的多房地?fù)Мa(chǎn)相臨關(guān)政療策出臺(tái)：2001年6月13日實(shí)施：2001年11月1日實(shí)施：2003年5月1日出臺(tái)：2001年6月13日實(shí)施：2001年11月1日出臺(tái)：1998年8月29日實(shí)施：1999年1月1日出臺(tái)：1998年12月27日實(shí)施：1999年1月1日出臺(tái)：1994年7月5日實(shí)施：1995年1月1日烏魯木齊市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知城市房屋拆遷管理?xiàng)l例中華人民共和國(guó)土地管理法中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法對(duì)城市規(guī)劃的制定，新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造、城市規(guī)劃的實(shí)施作出具體的規(guī)定。加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理、整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序。對(duì)城市房屋拆遷作出具體的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。土地使用權(quán)、所有權(quán)，土地規(guī)劃，耕地保護(hù)等。土地管理法的實(shí)施和補(bǔ)充規(guī)定有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、用地、交易的規(guī)定。主要政策出臺(tái)、實(shí)施時(shí)間主要內(nèi)容和目的新疆和烏魯木齊市政府在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行管理時(shí)，出臺(tái)了一些相關(guān)政策：《自治區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌實(shí)施細(xì)則》《自治區(qū)協(xié)議租賃國(guó)有土地使用權(quán)最低租金標(biāo)準(zhǔn)》《自治區(qū)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》《新疆城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》《商品房銷售辦法》5/晃13個(gè)/2鑰02簡(jiǎn)330未來名土地受價(jià)格葡的趨轟勢(shì)是淹由行悔政與按市場(chǎng)甩兩種名因素要共同雄制約痛和決磨定的買，行淘政因系素更妨側(cè)重嶼于供槍給的嘉調(diào)控烏，市命場(chǎng)的斗作用屈集中倍體現(xiàn)雅在對(duì)撕需求豪的影早響上土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量國(guó)家法律的規(guī)范要求各地政府部門執(zhí)法的力度國(guó)家土地資源的總體利用規(guī)劃土地供應(yīng)渠道單位時(shí)間土地供應(yīng)量閑置土地處理壓力地方政府的財(cái)政收入壓力土地儲(chǔ)備的管理措施基準(zhǔn)地價(jià)土地供應(yīng)的影響因素城市化發(fā)展水平居民消費(fèi)能力居民消費(fèi)偏好市場(chǎng)壟斷和行業(yè)壟斷程度國(guó)家的房地產(chǎn)開發(fā)政策現(xiàn)行土地價(jià)格土地獲利大小目前土地儲(chǔ)備情況土地需求的影響因素5/碼13曬/2遙02寒331土地晶供給聲因素貌分析漲表明圓，土匠地資蔑源的戶有限蟲性和泡國(guó)家新行政儲(chǔ)調(diào)控瘦對(duì)未呀來土閱地供拖給有括相當(dāng)炮強(qiáng)的澇制約活作用影響土地供給的因素近期中期長(zhǎng)期土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)國(guó)家法律的規(guī)范要求較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)各地政府部門執(zhí)法的力度較弱較強(qiáng)強(qiáng)國(guó)家土地資源的總體利用規(guī)劃強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)土地供應(yīng)渠道強(qiáng)較弱較弱單位時(shí)間土地供應(yīng)量強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)閑置土地處理壓力較強(qiáng)較弱較弱地方政府的財(cái)政收入壓力較強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)土地儲(chǔ)備的管理措施較強(qiáng)較弱較弱基準(zhǔn)地價(jià)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)土地帥資源驅(qū)的稀忘缺性盟和國(guó)扁家對(duì)旦土地帆的規(guī)薦劃將耕影響字未來托土地耐供應(yīng)證總量市場(chǎng)弟化進(jìn)食程的拜深入均，并族沒有蕩削弱脖國(guó)家默對(duì)土桌地的津監(jiān)管目力度未來圾國(guó)家生對(duì)土涼地供妥應(yīng)總邊量的仍控制惰將直所接體論現(xiàn)在粗?jǐn)?shù)量賠和價(jià)辦格的林指導(dǎo)5/類13宗/2事02量332烏魯津木齊椅土地刻使用均政策庫(kù)取向強(qiáng)分析執(zhí)行鄭土地林利用廣總體酒規(guī)劃是、城犬市規(guī)段劃和選土地桶利用瓶年度野計(jì)劃葬，控咐制新桿增建剩設(shè)用令地供贏應(yīng)總抄量；土地婚集中易統(tǒng)一觀管理及，政丙府對(duì)書建設(shè)行用地詞的集戰(zhàn)中統(tǒng)抱一供贏應(yīng)；嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量要使倘用國(guó)磨有土淺地的捆，應(yīng)懶依法險(xiǎn)實(shí)行雖有償蘇使用笨；批準(zhǔn)煙采取凱劃撥疾方式隨供地例用于播經(jīng)濟(jì)縣適用佳住房盈(包刮括市液政拆歲遷安售置房叛)的黎建設(shè)約用地牙不得傍轉(zhuǎn)讓困或改子變用撒途；有償使用土地維護(hù)市場(chǎng)秩序?qū)D(zhuǎn)濫讓的痕土地現(xiàn)一律仿納入紅統(tǒng)一腸供應(yīng)磚管理廳，公警開交南易。姨土地徒使用尖權(quán)交推易應(yīng)傳在土修地有畝形市梅場(chǎng)內(nèi)印進(jìn)行朽；以出歷讓方退式取黑得的板土地室使用額權(quán)轉(zhuǎn)與讓房左地產(chǎn)撲時(shí)必鐮須符孕合法隸律規(guī)棍定的焦轉(zhuǎn)讓赴條件歪；建設(shè)土地有形市場(chǎng)規(guī)范土地交易行為經(jīng)營(yíng)棉性房免地產(chǎn)憂用地貿(mào)，一色律由善政府健以收鉤購(gòu)(調(diào)征用蔑)后鉆的土暴地公家開拍今賣提碎供，姨不再鹿單項(xiàng)渡選址友；商業(yè)溝性房紋地產(chǎn)帶開發(fā)茫用和嘆其他胖土地?fù)艄?yīng)斷計(jì)劃串，公時(shí)示后玩同一龜?shù)貕K化有兩往個(gè)以燃上意勻向用底地者穿的，眠必須賊以公恨開招洞標(biāo)或衡拍賣隔方式次出讓怨，限轉(zhuǎn)制協(xié)歐議用柔地范弱圍。土地收購(gòu)儲(chǔ)備招標(biāo)拍賣出讓機(jī)制5/消13示/2撿02亂333土地蠶的獲孫取和著使用拔，要益根據(jù)刺烏魯惜木齊白的城碑市規(guī)釣劃和觸區(qū)位拘劃分累來進(jìn)燥行新市廣區(qū)居住香、體嗽育、翼教育步、科殺研、委外事坑、機(jī)屑械工師業(yè)，押及開押發(fā)區(qū)水磨穗溝區(qū)紡織番、煤伯炭、營(yíng)電力歲、輕吐工、褲旅游諸、居滲住東山儉區(qū)石油君，煤宅炭、授化工天山聞區(qū)商業(yè)形、金脾融、趙貿(mào)易秘、行萄政、逢居住昏、教圖育沙依酸巴克鋒區(qū)居住吸、商看業(yè)、常對(duì)外泉交通膝、教禽育、碗一類閉工業(yè)西站越區(qū)鐵路搶運(yùn)輸片、編纏組機(jī)微修作秩業(yè)、塔石油霜儲(chǔ)運(yùn)頭屯防河區(qū)鋼鐵菜、建娛材機(jī)場(chǎng)久區(qū)對(duì)外馬交通北站搏區(qū)鐵路潑貨場(chǎng)蛾、物隔資倉(cāng)驅(qū)庫(kù)城市調(diào)中心無區(qū)由肆天山些區(qū)、荒沙依建巴克蜘區(qū)、菠新市濫區(qū)、狗水磨幟溝區(qū)塔部分物組成酒，重滿點(diǎn)發(fā)畢展第腰三產(chǎn)撞業(yè)。魔城市獄周邊虹區(qū)由夏頭屯散河區(qū)非、東膀山區(qū)杏等組戀成，幫重點(diǎn)將發(fā)展鵲第二罪產(chǎn)業(yè)；烏魯味木齊宮在優(yōu)溝化天辰山區(qū)政、沙蘋依巴暮克區(qū)翠等中既心城遍區(qū)內(nèi)恰部布足局的況基礎(chǔ)杰上，儀重點(diǎn)抓開發(fā)易建設(shè)著經(jīng)濟(jì)弱開發(fā)貫區(qū)、珍開發(fā)迅區(qū)、悉頭屯伶河區(qū)代、東吧山區(qū)扔。同瞞時(shí)，年加快孫達(dá)坂勿城鎮(zhèn)哈、安抬寧渠掠鎮(zhèn)、盤水西堂溝鎮(zhèn)折等小米城鎮(zhèn)董建設(shè)；土地午的獲栗取和諷使用乘，房括地產(chǎn)畢開發(fā)睡要盡形可能政根據(jù)劇城市汪的規(guī)生劃的紅區(qū)位橋劃分沉來進(jìn)煙行。5/漁13填/2狡02德334城市戰(zhàn)規(guī)劃數(shù)項(xiàng)目損對(duì)周堅(jiān)邊地朽價(jià)和舅房?jī)r(jià)找將產(chǎn)失生很犯大的書影響峽，以界下是楚烏魯忌木齊趣市城例市規(guī)消劃重亭點(diǎn)項(xiàng)霞目項(xiàng)目午名稱建設(shè)壩規(guī)模起止率年限投資隱來源總投沉資20靈03墾年建凈設(shè)內(nèi)萬容烏魯妄木齊花外環(huán)竿路工記程全長(zhǎng)剖30程.1導(dǎo)6公犧里20拌00床-2浪00盛4世行其、銀備行貸香款、亮當(dāng)?shù)孛嘏涮?2膜.6吹億元外環(huán)析路1忠0標(biāo)憂段寶欲山路株段；對(duì)13唯、1條5標(biāo)歲段五寬星路膀-紅留山路系口；危20靠、2傭1標(biāo)擇段蘇即州路怎-昆牧侖路稍--稿木材撿廠立俗交，手即1會(huì)0.錯(cuò)8公躲里。解放痰南路帖、勝弱利路常改造型工程改造銜3.狂3公理里20下03地方設(shè)自籌1.庫(kù)1億吧元改建暴3.望3公涌里的喊城市蛋次干指路。南湖號(hào)綠色朽工程占地視面積駱94優(yōu)5畝煎。20會(huì)01臂-2耀00鋒3地方刻自籌1億路元中心聰廣場(chǎng)酒建設(shè)猜。石墩晉子山損水廠怪?jǐn)U建剖輸配鹽水管趙道工覺程輸水削能力宴26頸萬立跟方米五／日20城01潛-2伯00愁3中央智預(yù)算統(tǒng)、地彎方預(yù)餅算、戰(zhàn)銀行蘆貸款玩、地赤方配酸套1.歐01嫌億元新建趟調(diào)蓄談水池驚管理鞠站2哀座。經(jīng)濟(jì)亂技術(shù)蜓開發(fā)毅區(qū)出驅(qū)口加共工區(qū)因建設(shè)規(guī)劃擠建設(shè)暗近期縫0.勵(lì)5平炊方公無里，完遠(yuǎn)期丸3平錄方公球里。20包03貧-2衣00外5開發(fā)啦區(qū)自帖籌5億戀元建設(shè)愿部分究標(biāo)準(zhǔn)濱廠房銅和海政關(guān)辦畜公大頸樓前眾期工誼作。紅山盼體育心場(chǎng)建筑厭面積湯80子00粱平方埋米20兇02鍬-2懷00加3地方暢財(cái)力哪自籌0.等35誘億元網(wǎng)架潔、塑書料跑禍道、蹲草坪殘、燈光光、弄音響隊(duì)、座設(shè)椅、居大屏譯幕、丹電器檢、水給暖等棋。博物泊館、私圖書釋館、倍美術(shù)共館、檢科技革館四奏館建劣設(shè)20趨03地方材財(cái)力冰自籌0.望3億暑元5/停13盲/2撤02算335例一經(jīng)：點(diǎn)隔狀基無礎(chǔ)設(shè)勒施建冠設(shè)對(duì)宮房地扔產(chǎn)市儲(chǔ)場(chǎng)的仿影響餃有一佛個(gè)周超期，星完工項(xiàng)后，狠影響燈逐步役消失一座拉立交聯(lián)橋的吉修建濫，一推個(gè)交辮叉路嚴(yán)口的杯改建矛都可雪以稱斯為點(diǎn)撿狀交集通設(shè)租施的梅建設(shè)1998年1999年第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度均價(jià)8341.08247.58063.08040.08000.07957.0均價(jià)變化-93.5-184.5-23-25-58北京闖西直揉門地惑區(qū)商旦品住以宅均敲價(jià)變鞋化備注填：以諷西直攪門為集圓心雜，半建徑為雪2公同里的很12饅個(gè)商永品住甜宅的仇均價(jià)告為考盯慮依拴據(jù)。點(diǎn)狀余基礎(chǔ)縣設(shè)施熊建設(shè)戰(zhàn)對(duì)周照邊的緣瑞商品弊的住綠宅價(jià)羨格的饅影響櫻有一紋個(gè)周辦期，骨建設(shè)吉開始嚇階段降造成荒環(huán)境寬的破收壞，賞致使霧房?jī)r(jià)屯下跌總，但利工程璃完工衫后，拍負(fù)面具影響伏逐步門消失以前位于北京市西直門地區(qū)立交橋是車流進(jìn)入內(nèi)城的交通要道之一。由于原設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)當(dāng)前交通量大幅上升的壓力，西直門立交橋已成為交通道路系統(tǒng)的最大瓶頸，北京市于1999年3月-1999年10月對(duì)其進(jìn)行改造。時(shí)間價(jià)格舉例5/射13偷/2淺02學(xué)336例二到：線具狀基跪礎(chǔ)設(shè)珍施建斯設(shè)對(duì)收房地酸產(chǎn)市酒場(chǎng)的碑影響昌在籌勁備期寄和建蒼設(shè)期頂能起靜到讓避住宅燭價(jià)格繳上漲飽的作輝用，瓦但完柔工后轟，影行響力臉逐步本減弱時(shí)間一條祝軌道念的修站建，因一個(gè)鹽公路銅或街堂道的帖改擴(kuò)慰建都堆可以師稱為童交通爪設(shè)施千的線死狀建挑設(shè)。不妨拳以北粒京東藝四環(huán)泰路周綠邊（熊以東足四環(huán)通路為艇對(duì)稱己軸線駁，1畫.5持公里殼左右懲為對(duì)猾稱半小徑）段的商松品房益的均宵價(jià)為部考慮糖對(duì)象侍。東嘗四環(huán)恰路的籠建設(shè)自時(shí)間哨為1挎99妹8年飼9月惡-1蹤蝶99械9年繳9月活，其左中籌鼠備期完：1奧99知7年數(shù)第4蹄季度寸-1英99魂8年討第二專季度躍；建魔設(shè)期鄰：1菊99勒8年姑第3寸季度績(jī)-1海99用9年芽第2蘆季度由；竣平工期受：1栗99模9年隨的3品、4首季度滋。1997年1998年1999年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度均價(jià)600050005300552256555874596458585858594357715663均價(jià)變化-100030022213321990-106085-172-108價(jià)格北京捏東四寸環(huán)路讓地區(qū)笨商品容住宅摟19再97五-1頁(yè)99萬9年脅均價(jià)劫變化線狀懷基礎(chǔ)受設(shè)施畏建設(shè)龜對(duì)周朝邊商兔品的我住宅龜價(jià)格泥確實(shí)杯有一配定的餓影響慈，籌塘備期鍋和建治設(shè)期乞利好王作用懸顯著碑，其暗潛力碼也會(huì)降充分州顯現(xiàn)雜，但解工程鞏完工罵后，盯這利制利好背消息烈對(duì)周煉邊物柜業(yè)價(jià)譯格的峰影響芽潛力評(píng)大大丟減弱擱。舉例5/凳13求/2陽02詠337例三嬌：面崗狀基疤礎(chǔ)設(shè)暈施的限建設(shè)省規(guī)模叔較大法，持諒續(xù)時(shí)停間較弱長(zhǎng)，氧影響表范圍銅較大啞、時(shí)葬間也僅較長(zhǎng)北京稱市望怠京地驅(qū)區(qū)商餃品住正宅均悲價(jià)走眉勢(shì)圖單位秒：元鄭/平擦方米對(duì)某遵個(gè)地講區(qū)進(jìn)扒行大意規(guī)模有的市錫政改董造或厘重新蟻建設(shè)朋，都蒸可稱賺為面緊狀開賭發(fā)，聾面狀單開發(fā)粱有城叉市危狡改、筒新區(qū)邊的建叮設(shè)開典發(fā)等軍。以軌北京芳的望份京新鬼區(qū)市愁政基傾礎(chǔ)設(shè)袍施開嗎發(fā)對(duì)擾周邊根商品戰(zhàn)住宅亦的影停響為愚例，砍面狀向基礎(chǔ)鏟設(shè)施熔的建盆設(shè)規(guī)倉(cāng)模較儉大，演持續(xù)兆時(shí)間葡較長(zhǎng)夾，影行響的臉范圍熟和時(shí)意間都花比點(diǎn)欠狀或鼠線狀道基礎(chǔ)暗設(shè)施蛋建設(shè)慎大，您它能況帶動(dòng)恐整個(gè)墓區(qū)域偷的發(fā)甜展，銀從而丸提高槍了區(qū)閥域內(nèi)捧的房車價(jià)。舉例5/料13柏/2辦02股338報(bào)告株內(nèi)容第一遣階段燦項(xiàng)目貪進(jìn)展躺回顧新疆存**隔**武公司滲內(nèi)部軌管理槐診斷新疆勉**印**棵公司始外部非環(huán)境鳥分析第二勾階段架工作勉計(jì)劃房地炮產(chǎn)行頂業(yè)概廈述地區(qū)督房地?zé)煯a(chǎn)市主場(chǎng)分既析地區(qū)絲式經(jīng)濟(jì)標(biāo)發(fā)展給分析地區(qū)暫房地?cái)n產(chǎn)宏崇觀分羅析地區(qū)貿(mào)房地終產(chǎn)市躁場(chǎng)分幣析地區(qū)簡(jiǎn)房地圖產(chǎn)業(yè)騎概述地區(qū)粥政策拜環(huán)境券分析地區(qū)扒房地證產(chǎn)趨稱勢(shì)分唱析5/躁13雅/2芳02糧339烏魯密木齊統(tǒng)土地疤開發(fā)是與市炭場(chǎng)需搞求密效切相穩(wěn)關(guān)；盆市場(chǎng)頓不斷撇完善薄，開噴發(fā)商抬投資巷將更桿加理遺性，厘土地籌的供計(jì)應(yīng)量尚起碼戴在3咽00戚萬平甘米的沃水平資料素來源團(tuán)：烏董魯木牽齊統(tǒng)難計(jì)年王鑒烏魯零木齊貢的土何地開鮮發(fā)與過市場(chǎng)刊需求問密切政相關(guān)瘋。烏魯宜木齊崗的20音01年房西地產(chǎn)取投資濾額是20疼00年1.板47倍，拜但20書01年購(gòu)羊置土禾地面羊積和么完成季開發(fā)悠面積慘都小恥于20化00年，20桐02年與20蒸01年相洗比更完是如激此。當(dāng)市餃場(chǎng)相治對(duì)成銹熟、魄競(jìng)爭(zhēng)丑激烈雹時(shí)，辜開發(fā)筐商在謀購(gòu)地敏和開辮發(fā)上富都會(huì)腰采取菊更加增謹(jǐn)慎企、理軍性的梳態(tài)度已。同時(shí)阻，可肌以看登出市揭場(chǎng)能勇提供雀的土伐地至挽少在截將近30波0萬平索米的資水平摸。烏魯畝木齊沈房地程產(chǎn)總匯開發(fā)購(gòu)置土地面積完成開發(fā)土地面積正在開發(fā)土地面積待開發(fā)土地面積單位濕：萬惱平方等米5/鄙13輩/2定02母340**襯**唇房地遇產(chǎn)需競(jìng)求預(yù)項(xiàng)測(cè)模旗型房地并產(chǎn)面岸積需閣求預(yù)煮測(cè)模愚型其中裹：k1城市測(cè)化水撞平系康數(shù)；p1現(xiàn)有款人口齒數(shù)；p2未來廊年份遵人口壓數(shù)；G1現(xiàn)有千人均易居住孕面積膊；G2未來負(fù)年份院人均嶄居住具面積辭；D輸折舊袖住房差面積柜；n叨預(yù)測(cè)筆的年鈔份5/微13握/2住02磨341新疆醉地區(qū)殖房地宰產(chǎn)需惠求預(yù)撥測(cè)：是未來撞一些屆年新冠疆至崇少每轟年需無新建速住房?jī)r(jià)10依53新萬平泊米左擦右依據(jù)城市化發(fā)展水平來計(jì)算按照低速提高居住水平來計(jì)算從住房拆舊新建來計(jì)算總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)率仍按1.5％計(jì)算，預(yù)計(jì)到2050年，新疆人口可達(dá)3345萬人。城市化水平按60％計(jì)算，城鎮(zhèn)人口可達(dá)2007萬人。后30年城鎮(zhèn)人口增加969萬人，仍按人均建筑面積18平方米計(jì)算，即為17442萬平方米，平均每年需要建住房581萬平方米。預(yù)定2020年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積提高到25平方米考慮（居住面積12.5平方米），按1038萬城鎮(zhèn)人口每人增加７平方米計(jì)算，前20年提高居住水平需要建7266萬平方米，平均每年建3634萬平方米。預(yù)計(jì)到2050年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將提高到35平方米（居住面積17.5平方米），還需再新建住房26853萬平方米，平均每年新建895萬平方米。新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房建筑面積9692萬平方米，其中成套住房5321萬平方米（成套率54.9％）。按50年折舊計(jì)算，預(yù)計(jì)每年拆除新建106萬平方米；另有4371萬平方米住房為磚木結(jié)構(gòu)、土塊平房和部分危舊房，平均按30年折舊計(jì)算，預(yù)計(jì)每年拆除新建145萬平方米。將以上兩項(xiàng)合并，預(yù)計(jì)每年需要拆除新建的住房約251萬平方米。預(yù)計(jì)21世紀(jì)前20年，新疆城鎮(zhèn)每年至少需要新建住房1053萬平方米左右；后30年則每年需新建住房1726萬平方米。估計(jì)具體實(shí)施中會(huì)有某些因素和條件的變化而適當(dāng)增加或減少，但總體發(fā)展中不會(huì)有大的變化。5/束13膊/2遭02序342烏魯臺(tái)木齊授房地噴產(chǎn)需椅求預(yù)鼠測(cè)：容至2疲00糕5年煉平均慕商品型房（塊住宅幕、商掘鋪、粉寫字弊樓和雀其他傳）面給積需如求每陣年為鄰39焦8.煤51蔑萬平車米資料買來源焦：基誦礎(chǔ)數(shù)酷據(jù)來怪自新刻疆統(tǒng)笛計(jì)局備注艱：人均口預(yù)據(jù)測(cè)按頑19鬼96遮年至帝20術(shù)02寶年平慘均人千口增遣長(zhǎng)率允0.趟63拳2%近計(jì)烏魯錦木齊小人口敞增長(zhǎng)怨預(yù)測(cè)單位姐：萬沖人據(jù)人口預(yù)測(cè)，相對(duì)2002年，2005年新增人口3.29萬，粗略按全國(guó)人均面積21平米計(jì)，則每年需新增房屋面積23.04萬平米。烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民平均收入增長(zhǎng)率為9.23%，據(jù)我國(guó)權(quán)威研究，人均收入增長(zhǎng)速度與人均住房面積增長(zhǎng)速度的比率為1:0.585,則人均面積增長(zhǎng)速度為5.4%。每年需平均新增面積241.02萬平米。以2002年住宅占商品房的比例0.66，可推測(cè)出未來每年房屋面積需求398.51萬平米預(yù)測(cè)值實(shí)際值5/燥13廚/2兔02肯343烏市綢房地辱產(chǎn)市決場(chǎng)趨映勢(shì)總破結(jié)烏魯木齊房地產(chǎn)投資在未來兩年內(nèi)將會(huì)持續(xù)走低；6烏魯木齊房地產(chǎn)近兩年內(nèi)的趨勢(shì)是趨向供需總體平衡；32004年住宅市場(chǎng)的供給仍將出現(xiàn)較大的結(jié)構(gòu)性過剩；5烏魯木齊的土地供應(yīng)量至少在每年300萬平米的水平；1目前烏魯木齊的商品住宅供給結(jié)構(gòu)不合理，高檔住宅比例偏高，而經(jīng)濟(jì)適用房的比例偏低；4預(yù)測(cè)整個(gè)烏魯木齊的房地產(chǎn)對(duì)商品房的面積需求398.51萬平米；2烏魯木齊的房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，住宅所占的比例將有所下降，但仍將占有較高的比例；7市場(chǎng)正處于對(duì)空置房的消化階段，空置房的面積和空置率將有所下降。85/福13冤/2賽02箭344報(bào)告威內(nèi)容第一爹階段前項(xiàng)目御進(jìn)展排回顧新疆巖**班**敗公司閣內(nèi)部呈管理獲診斷新疆傭**謹(jǐn)**損公司鞏外部橫環(huán)境添分析第二途階段佩工作取計(jì)劃房地殖產(chǎn)行鄭業(yè)概快述地區(qū)滑房地燭產(chǎn)市默場(chǎng)分下析地區(qū)仁經(jīng)濟(jì)桶發(fā)展課分析地區(qū)氧房地午產(chǎn)宏離觀分纖析地區(qū)料房地分產(chǎn)市較場(chǎng)分語析烏市棗住宅瘡市場(chǎng)國(guó)分析烏市尋寫字創(chuàng)樓市己場(chǎng)分京析烏市舍商鋪險(xiǎn)市場(chǎng)纏分析5/龍13屆/2眉02規(guī)345烏魯避木齊陳的房堤地產(chǎn)鋒市場(chǎng)膚投資德經(jīng)過檔19銹98壟-2很00港1年淋的高嚇?biāo)僭瞿箝L(zhǎng)，掛在最廚近兩笛年有高一個(gè)植回落救趨勢(shì)春。銷訪售的依波動(dòng)悲周期言滯后辛于投碑資周霸期。些未來部的供維求總致體上踏將趨盒于平?jīng)Q衡資料瞎來源店：2委00明3年霜烏魯貌木齊著統(tǒng)計(jì)承年鑒投資捎和銷斧售都腔經(jīng)過蛾了一重個(gè)高溜速增覽長(zhǎng)階械段，濟(jì)然后恐有一累個(gè)回脖落趨芳勢(shì)；投資誦與銷摔售的襖波動(dòng)喂變化朽一致酸，但也銷售響的波飯動(dòng)落徒后于諸投資偶的變?nèi)?；投資失反映鄰的是據(jù)房地伴產(chǎn)市號(hào)場(chǎng)供節(jié)給，補(bǔ)銷售麥?zhǔn)杖攵⒈砻麽t(yī)市場(chǎng)俗的需數(shù)求，禍單純紹從投車資和金銷售緩上看份，未慣來投候資趨益于理震性，盞所反逆映的濕供求恩趨向喬于平系衡。烏魯便木齊時(shí)房地桃產(chǎn)市托場(chǎng)投籍資和支銷售見的變邁化銷售額投資額單位蘋：億迅元5/交13深/2意02自346從烏疾魯木廁齊市境近年動(dòng)商品眨房屋判供應(yīng)巧和銷視售分酸析，眠由于門前幾鹿年銷至售面溪積落毅后于這竣工藥面積棉，房底屋的訓(xùn)空置根面積給較大輸，開羨發(fā)商捏采取臘謹(jǐn)慎有的態(tài)鞠度，知竣工獨(dú)面積暮減少足，未栽來向秤供求驗(yàn)平衡間方向藏發(fā)展資源睜來源詞：烏雹魯木覆齊統(tǒng)申計(jì)局烏魯塑木齊畫房地牧產(chǎn)竣獎(jiǎng)工與收銷售耗面積銷售面積竣工面積單位射：平暖方米5/皮13倍/2杰02朝347烏魯駕木齊納近年確對(duì)各神種商砌品房叫屋的貫投入視比例犬不斷促發(fā)生勺變化直，寫至字樓頃、商婚鋪的殊比例惱在加帽大，墳而住澇宅所泳占的售比例猶下降資料晚來源牛：烏巧魯木勾齊統(tǒng)就計(jì)年僑鑒烏魯枝木齊監(jiān)市各巖類房叔地產(chǎn)有業(yè)態(tài)擴(kuò)投資住宅寫字樓其他商鋪單位奸：億范元5/偵13垮/2匙02虛348烏魯錘木齊趨房地屠產(chǎn)市物場(chǎng)近牙年的燃銷售聽面積體和空酷置面客積總輕體上椒是在由攀升厚，到惱20默03加年空峽置面陪積有岸所回寧落，池市場(chǎng)愁處于車逐步坑對(duì)空公置面戒積的唐消化粗階段資源動(dòng)來源用：烏由魯木窩齊統(tǒng)享計(jì)局備注生：2復(fù)00析3年劇數(shù)據(jù)都是根河據(jù)2鹽00渣3年沃1-頃11親月的榮數(shù)據(jù)裙預(yù)測(cè)環(huán)得到烏魯居木齊胖房地毒產(chǎn)銷番售與港空置其面積空置面積銷售面積單位區(qū)：萬巖平方霜米5/怒13鑄/2忘02尤349烏魯衰木齊積的住箱宅市大場(chǎng)供百給方書面，震隨著哄市場(chǎng)呼的不朝斷發(fā)攀展，輔房地瘋產(chǎn)開隨發(fā)的激住宅器量所絡(luò)占的蜂比例廚逐步病加大資源危來源像：烏屯魯木哈齊統(tǒng)蠅計(jì)年應(yīng)鑒備注陡：2此00磨0年軋竣工耍面積廊中另蜂有更千新改革造面胖積1護(hù).8名5萬狼平方毛米，赤20榆01爛年更憲新改方造面鎮(zhèn)積為鍛1.倦09箏萬平釣方米烏魯秧木齊籍房地羽產(chǎn)竣肢工面遇積構(gòu)掌成房地產(chǎn)開發(fā)基本建設(shè)單位：萬平方米5/六13積/2藏02揚(yáng)350烏魯運(yùn)木齊英住宅敵與整般個(gè)房霸產(chǎn)市收?qǐng)鲱愌缢疲⊥顿Y給與空肺置面折積都低有所謀下降恩，但掙投資腹的下雕降幅屢度較澆大資源蘭來源宇：烏虎魯木忌齊統(tǒng)規(guī)計(jì)局備注凳：2燦00候3年泉數(shù)據(jù)穿為預(yù)屋測(cè)值烏魯求木齊漏住宅嗎投資拌與空絕置面遷積面積單位：萬平方米投資額單位：億元空置面積投資額烏魯服木齊縱市一述個(gè)相饅對(duì)比萬較封懲閉的座房地塌產(chǎn)市蓮場(chǎng)，干對(duì)區(qū)拐域外跑的投辰資吸崖引力奔度不眨是很沖大，辯因此廟，本傭地開蠅發(fā)商蘿在一送個(gè)階泡段的桌投入螞后，泉會(huì)相懶對(duì)比邁較理嬸性地揀回收第資金技，消子化存屬貨5/勁13治/2伶02臭351僅考?jí)驊]2淺00社3年數(shù)未竣非工量線和空飄置面宋積作歷初步發(fā)估算以，2切00校4年起的住迅宅市助場(chǎng)供斤給也替將達(dá)籠44碑2.辜21船萬平飾米20萬03亡年施男工面懂積達(dá)4害74耀.2嘴3萬論平米20餅03厲年竣堡工面堵積達(dá)1隸75宰.3鋪6萬佩平米20洲04毛年將呼繼續(xù)圈施工面積示29絡(luò)8.脅87富萬平買米20肥03除年末麻住宅倒空置面積映14漸3.林34律萬平萄米20若04譜年住量宅供辭應(yīng)面積孕44舟2.夢(mèng)21剝?nèi)f平職米20繡03年的歌施工蔥面積罪、竣曉工面順積和火住宅節(jié)空置煎面積叮是根威據(jù)20皺03年1-堵11月數(shù)杰據(jù)作異預(yù)測(cè)屯所得傻；一般枝住宅嘩的施拌工周檢期在錘兩年頂之內(nèi)鋼，故儀可假險(xiǎn)設(shè)20儀03年的伸未竣揪工面腸積將蘆在下顧年竣獲工；所得伶的20蓄04年的吳住宅甘供應(yīng)薪量還普不包障括將痰在20談04年開市工竣儉工的賓面積忙；據(jù)前布幾年雄的銷歡售數(shù)浴據(jù)可攀看出衛(wèi)，20獵04年的內(nèi)住宅宰供給竹已遠(yuǎn)匹超出偶市場(chǎng)外需求牢。5/鈔13前/2耐02貸352以廣鍬匯所知建成乏的小楊區(qū)作癢為烏傭魯木隔齊供值給市課場(chǎng)的追代表秀，可晌看出市目前煌經(jīng)濟(jì)堅(jiān)適用狂房和才中檔鑼商品垮房占顫有絕斯大的俯比例饑，而懇這兩騰者中亮檔房萬的比直例較撓經(jīng)濟(jì)穗適用找房稍擾高資料茄來源聲：廣書廈房妹網(wǎng)低價(jià)位房?jī)r(jià)格區(qū)間1000-2000元廣匯有16個(gè)小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間37.04%中檔商品房?jī)r(jià)格區(qū)間2000-3000元廣匯有22個(gè)小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間44.04%高檔樓盤價(jià)格區(qū)間3000-5000元廣匯有13個(gè)小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間18.89%廣匯住宅價(jià)位構(gòu)成廣匯味在烏適市房叔地產(chǎn)癢市場(chǎng)編擁有秀50濃%的餃占有嘴率，慮廣匯材的房墳產(chǎn)開犬發(fā)能耀較大貌程度米地反鬼映烏響市住雷宅市棕場(chǎng)的遣供給5/蔽13按/2裹02右353烏魯摔木齊餓住宅碧市場(chǎng)稱影響目供給廉的因置素分極析住戶繁的生命寫周期昆：不杜同的裙生命季周期規(guī)，對(duì)征住宅鹽的需擠求不材同，搶同時(shí)鍬會(huì)帶施來舊梨房的狗供給影響住宅市場(chǎng)供給的因素住戶辰的購(gòu)而買力卸：購(gòu)師買力合高，近購(gòu)買踩新房值的同何時(shí)就桌會(huì)出碧售舊肯房開發(fā)竄商對(duì)拒未來體銷售鏟的預(yù)連期：寸預(yù)期兆越高紫，可舌能商乳品住科宅的腔供給挑越多市場(chǎng)中開發(fā)久商的違數(shù)量譯：目風(fēng)前房紛地產(chǎn)振企業(yè)治有96家，樂有規(guī)渣?？刹匕l(fā)能局力的候有二必十多郵家，盾競(jìng)爭(zhēng)狂激烈住戶孤工作緊地點(diǎn)摩的變選動(dòng)：受這種刃變動(dòng)制就會(huì)霉帶來貴舊房株的供奶給開發(fā)過附程中絡(luò)各個(gè)伶要素位的價(jià)濁格：幕如土協(xié)地成舌本，染建筑喚材料易的成炒本等房地骨產(chǎn)開滅發(fā)的遇生產(chǎn)伍率和形技術(shù)土地嫩供應(yīng)袍：根定據(jù)烏子魯木棍齊城冶市規(guī)夠劃，串可供府開發(fā)才的土墓地供霞應(yīng)量酬決定狂了住弊宅的融總體先開發(fā)擇面積住宅休市場(chǎng)噸的供期給包份括新濤建住尼宅和意舊房；虛線噸框中株的因踢素是默影響遣舊房持供給穗的因該素5/氣13瘡/2陜02板354烏魯?shù)誓君R甜房地嫌產(chǎn)供居給市偶場(chǎng)上肺主要寶開發(fā)歉商介割紹新疆廣匯正泰房地產(chǎn)新疆新天華源房地產(chǎn)烏魯木齊地區(qū)市場(chǎng)占有率最大的房地產(chǎn)公司廣匯主要由１個(gè)開發(fā)公司、10個(gè)營(yíng)銷公司、２個(gè)租賃公司、４個(gè)物業(yè)管理公司、１個(gè)物資供應(yīng)公司等１８?jìng)€(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體構(gòu)成，集設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售、租賃及物業(yè)管理等為一體，是廣匯企業(yè)集團(tuán)創(chuàng)利稅的支柱產(chǎn)業(yè)廣匯堅(jiān)持開發(fā)為龍頭，以銷售為中心，以物業(yè)管理和售后服務(wù)為后盾廣匯已開發(fā)住宅小區(qū)37個(gè)，寫字樓7個(gè)。其市場(chǎng)占有率高達(dá)50%正泰經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段1991年白宮大酒店開業(yè)，為正泰今后發(fā)展奠定了基礎(chǔ)正泰科工貿(mào)有限公司成立，探索和積累了不同行業(yè)強(qiáng)盛發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)1996年，將主業(yè)轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)正泰注重抓質(zhì)量、服務(wù)、抓內(nèi)部管理，以人為本開發(fā)小區(qū)：誠(chéng)興、誠(chéng)業(yè)等小區(qū)新天國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作（集團(tuán)）有限公司發(fā)起設(shè)立經(jīng)營(yíng)理念：管理科學(xué)、運(yùn)作規(guī)范、提高品質(zhì)、注重效益經(jīng)營(yíng)宗旨：開發(fā)品質(zhì)一流，讓買家放心；物業(yè)管理一流，讓住戶安心開發(fā)了天福花園、天潤(rùn)花園、天鴻山莊、天際大廈、天竹苑、天一大廈、新天國(guó)際辦公樓等項(xiàng)目。并成功進(jìn)入經(jīng)濟(jì)中心城市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)新天走高端品牌之路，銷房率幾乎達(dá)100%國(guó)有經(jīng)濟(jì)控股的二級(jí)房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)道路：一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)范圍已向房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理和集中供熱等相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展開發(fā)情況：建成黃河路、東后街、南昌北路、友好花園、鯉魚山花園等五個(gè)住宅小區(qū)，總建筑面積32萬平方米，完成投資4.3億元