產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展運營模式分析

產(chǎn)業(yè)園作為一種政府搭臺、企業(yè)唱戲的組織形式，在各地區(qū)的管理模式和運營模式上具有很大的差別，其管理及開發(fā)是一個充滿為中國經(jīng)濟的一種特殊的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，成為各地區(qū)經(jīng)濟建設的重要政府運營模式往往在行政主導型園區(qū)比較常見，園區(qū)由政府投資開發(fā)，園區(qū)為入駐的公司提供一些稅務代理、行政事務代理的服務，然后收取一些服務費用，同時政府部門也會給園區(qū)一些招商政府運營模式適合于一些規(guī)模小，管理簡單的園區(qū)。對于一些大型的園區(qū)，這樣的運營模式無法保證園區(qū)的長期運營。廣州天河2.投資運營模式投資運營模式是通過政府投資建設園區(qū)，然后通過房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成這是一種長期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展具有很強的推動作用，因為園區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎上的。浦東軟件園就屬于這一模3.服務運營模式展，只是投資還是不能滿足很多企業(yè)的需要，很多企業(yè)對園區(qū)的服務環(huán)境提出了更多的要求。在這個基礎上出現(xiàn)了為企業(yè)提供更佳的生存發(fā)展環(huán)境。服務運營模式強化了園區(qū)與企業(yè)的合作，增加了園區(qū)的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運4.土地盈利模式國房地產(chǎn)市場的熱起，土地增值的盈利能力遠遠超拍賣的功能，所以一些園區(qū)通過控制大面積的土地，在進行初步同時也為園區(qū)后期的開發(fā)奠定了雄厚的財力基礎。這方面做的比5.產(chǎn)業(yè)運營模式一些重要的開發(fā)區(qū)其實承擔了調(diào)節(jié)、完善、強化區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈運營的作用，園區(qū)設立的目的就是要做一個產(chǎn)業(yè)鏈，比如一些新能源產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園等，這些產(chǎn)業(yè)園在投資初期就會進行招商引資，引入企業(yè)資本一起搭臺，然而園區(qū)也做好了與，甚至直接投資一個全資公司在園區(qū)內(nèi)運營一個重要的產(chǎn)業(yè)項目。這種運營模式的產(chǎn)業(yè)園往往要具備三種職能：行政職能、服務職能和企業(yè)投資運營職有投資、有獨資，運營復雜，然而一旦建成將在很大的區(qū)域內(nèi)形所謂產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實際上是由于生產(chǎn)行為和交易行為帶來的一種空造成了園區(qū)不同發(fā)展階段的聚集方式和空間特征，也成為我們定主要是“貿(mào)易鏈”，即通過與區(qū)內(nèi)外，國內(nèi)外的貿(mào)易交換獲取附的主導產(chǎn)業(yè)和具有上、中、下游結(jié)構(gòu)特征的產(chǎn)業(yè)鏈具有良好的產(chǎn)新主要依靠外部科學機構(gòu)和大學的支持，園區(qū)內(nèi)企業(yè)自身創(chuàng)新能生物技術(shù)、新型能源技術(shù)、新材料和先進制造技術(shù)等重要的新興與城市發(fā)展空間關(guān)系：相對耦合(中樞輻射)；園區(qū)功能：復合型(事業(yè)發(fā)展中心—生活樂園)，現(xiàn)代化綜合城市功能，產(chǎn)業(yè)聚集地，人氣的聚集區(qū)，文化的擴散區(qū)，資本的融以研發(fā)中心，研發(fā)型產(chǎn)業(yè)，科技服務業(yè)為主體，其增值手段主要與城市發(fā)展空間關(guān)系：緊密融合(多級耦合式)；的主導產(chǎn)業(yè)，由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷的轉(zhuǎn)趨勢一：從注重優(yōu)惠政策向發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)變企業(yè)集群→產(chǎn)業(yè)鏈→產(chǎn)業(yè)集群”的發(fā)展路徑演變，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)從未來高新技術(shù)園區(qū)政策走向看，優(yōu)惠政策將可能逐步從區(qū)域傾斜轉(zhuǎn)向技術(shù)傾斜和產(chǎn)業(yè)傾斜(這是國外通行的做法)。趨勢二：由加工型高新區(qū)向研發(fā)型高新區(qū)轉(zhuǎn)型前端性產(chǎn)業(yè)鏈(研發(fā)、設計、中試等)。，我國高新技術(shù)園區(qū)也將逐步走向以研發(fā)中心、研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、科技趨勢三：從強調(diào)引進大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉(zhuǎn)變系統(tǒng)化、交叉性的增大，使得科技研發(fā)與轉(zhuǎn)化的復而隨著科技預測性和可控性的加強，在總體方向下，將研發(fā)課題趨勢四：由單純的土地運營向綜合的“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”和“氛圍培育”產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，未來必然應該從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向綜合、一流的硬環(huán)境的同時，加強區(qū)域文化氛圍、創(chuàng)新機制、管理服務等軟環(huán)趨勢五：由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性——智力資源密不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套服務的各種商業(yè)服務、金融信息服務、管理服務、醫(yī)療服務、娛樂休憩服務運營存在的問題各園區(qū)管委會是園區(qū)開發(fā)建設的直接責任主體,其職能類似于一級政府,但缺乏應有的規(guī)劃、建設及相關(guān)審批權(quán)限，由于不具備粗放發(fā)展模式，各部門從政策、資金、制度上聚焦園區(qū)發(fā)展的局較窄目前,園區(qū)發(fā)展90%主要依靠財政撥款,由于基礎建設投資回收周期較長,加之園區(qū)自身的造血功能尚未健全,建設資金不足且沒有有效的融資渠道和方式，導致園區(qū)的總體開發(fā)、配套建設速尤其在完全行政手段運營模式下,資金問題往往使得管理者在工各園區(qū)目前的招商、建設和管理團隊都由機關(guān)工作人員組成，市場化運營的知識和能力還不足，相對園區(qū)“專業(yè)化、集群化、高端化、國際化”發(fā)展方向，現(xiàn)有的運營團隊還遠遠不能滿足園區(qū)從園區(qū)發(fā)展的實際出發(fā)，按照“小機構(gòu)，大服務”和“精減、統(tǒng)在決策和管理上體現(xiàn)政府的強力領導，在經(jīng)營服務上挖潛和發(fā)揮市場的功能，建立“決策機構(gòu)一元化，管理機構(gòu)行政化，服務機，風險共享，一定幾年”的財政管理體制，這樣有利于調(diào)動園區(qū)發(fā)展的積極性；綜合管國土規(guī)劃部門授權(quán)職能到管委會，對園區(qū)內(nèi)國土規(guī)劃、土地資源配置、地政執(zhí)法進行理；建設、環(huán)保部門授二是引進社會資金(民營資本)入股園區(qū)開發(fā)建設公司。與園區(qū)管委會辦公室兩塊牌子、一套班子，公司副職以上負責人由政府委派，具體管理人員和信息化、水、電等專業(yè)人員均從社府意圖貫徹到軟件園建設發(fā)展中，又能借助專業(yè)人才實施園區(qū)市場化運營。積極推進資產(chǎn)證券化，爭取上市融資，徹底解決園區(qū)控股培訓公司：利用園區(qū)的基礎設施，和地方科研院所合