房地產(chǎn)投資一三

第四章

房地產(chǎn)投資分析主要內(nèi)容

4.1房地產(chǎn)投資分析概述

4.2市場與區(qū)位分析

4.3基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算4.4財務(wù)分析4.5不確定性分析與風(fēng)險分析4.6房地產(chǎn)投資決策

4.7房地產(chǎn)投資分析運(yùn)用§4.1

房地產(chǎn)投資分析概述

投資與房地產(chǎn)投資的含義廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為。狹義的投資是指經(jīng)濟(jì)主體(個人、家庭、企業(yè)等)以獲得所期望的未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先投入一定的資源(資金、不動產(chǎn)、技術(shù)等)，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。投資行為的四項基本要素包括：（1）投資的含義

投資主體投資客體投資目標(biāo)投資方式

（2）房地產(chǎn)投資的含義

房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。

房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資可以分為直接投資和間接投資。房地產(chǎn)投資類型體系圖

房地產(chǎn)投資的目的從房地產(chǎn)投資的不同類型闡述其投資目的：房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的是為了在完成房地產(chǎn)開發(fā)后進(jìn)行銷售，以獲得商品房銷售所帶來的投資利潤，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常經(jīng)營獲利，在房地產(chǎn)價格上漲階段，通過儲備土地、減緩銷售速度等方式以獲得房地產(chǎn)增值收益。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的有四個：滿足自身生活居住即自用作為投資的物業(yè)出租給最終使用者作為投資的物業(yè)進(jìn)行儲備購入物業(yè)以滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要房地產(chǎn)間接投資的主要目的就是通過購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票、債券以及房地產(chǎn)抵押支持證券等有價證券，通過長期持有以獲得利息收益并實現(xiàn)保值、增值，在合適的價格出售獲得利差收益。

房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)房地產(chǎn)投資分析是一項高知識含量的工作，需要分析人員為投資者提供諸如投資方向、運(yùn)作方式、投資收益、投資風(fēng)險等方面問題的解決方法，這是房地產(chǎn)投資分析的基本任務(wù)。

為投資者提供投資方向為投資者提供運(yùn)作方案建議為投資者報批及合作提供依據(jù)為投資者預(yù)測投資收益為投資者描述風(fēng)險及提供避險方法

房地產(chǎn)投資分析的發(fā)展?fàn)顩r《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》出臺投資主體的多元化和資金渠道的多樣化

過去，在當(dāng)時的國家投資管理體制下，房地產(chǎn)投資分析多局限在房地產(chǎn)投資可行性研究上?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)投資分析更強(qiáng)調(diào)專業(yè)性、實用性、準(zhǔn)確性，并且不再局限于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資分析中，而是已經(jīng)擴(kuò)展到房地產(chǎn)開發(fā)項目收購、企業(yè)股權(quán)收購、股票和債券分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營管理等多個方面。

§4.2

市場與區(qū)位分析

市場分析①房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在國家、區(qū)域、城市、鄰里的層次上進(jìn)行。（1）市場分析的內(nèi)容②房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行。（2）市場分析的方法①市場需求預(yù)測市場需求預(yù)測是要估算出一個特定的市場對某產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量。最常用的方法是連比法，是將基數(shù)乘以若干修正率而得到預(yù)測結(jié)果。其公式如下：總市場潛量=特定產(chǎn)品或市場的購買者數(shù)量×購買者的平均購買數(shù)量×平均單價×市場因素修正率1×市場因素修正率2×其他修正率例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)酒店式公寓項目，擬判斷潛在市場需求量，則可以利用下面的計算式獲得計算值：新建酒店式公寓市場需求量=家庭戶數(shù)×戶均用于購房的可支配收入×滿足酒店式公寓消費(fèi)最低收入要求的家庭比例×酒店式公寓消費(fèi)傾向比例②市場趨勢預(yù)測市場趨勢分析主要方法有：意見調(diào)查分析法主要包括購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法和德爾菲法。時間序列分析法主要包括簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法和指數(shù)平滑法。相關(guān)分析法主要包括回歸分析法和市場因子推演法。

區(qū)位條件分析房地產(chǎn)行業(yè)的投資真理是“位置，位置，還是位置”，在很多情況下，房地產(chǎn)銷售價格和租金水平主要是由其區(qū)位因素決定的。對投資項目構(gòu)成影響的區(qū)位條件包括所在地域的政治、經(jīng)濟(jì)、人文、法律等社會因素，還包括該項目具體地點的自然特征，如地塊寬度和深度、地貌、排水、土壤構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容。房地產(chǎn)項目區(qū)位的分析與選擇，包括地域的分析與選擇和具體地點的分析與選擇。

地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。具體地點的分析與選擇，是指能夠直接顯現(xiàn)土地價值的、相對微觀的一種分析，一般針對某一特殊地塊來進(jìn)行。是對房地產(chǎn)項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的臨街狀況、建設(shè)用地的大小。利用現(xiàn)狀、交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素?！?.3

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本分析估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。

開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費(fèi)用。

經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資估算表房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成圖

如果房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)完成后存在自營部分，則房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本滿足下面的等式：開發(fā)項目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營資金①開發(fā)建設(shè)投資=總成本費(fèi)用=固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)+開發(fā)產(chǎn)品成本②將①②兩式進(jìn)行整理得：開發(fā)項目總投資=固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)+開發(fā)產(chǎn)品成本+經(jīng)營資金如果房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)完成后只有租售而沒有自營部分，則開發(fā)項目總投資中不存在經(jīng)營資金，同時，開發(fā)建設(shè)投資全部形成了開發(fā)產(chǎn)品成本，而不存在固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本滿足下面的等式：開發(fā)項目總投資=開發(fā)建設(shè)投資=總成本費(fèi)用=開發(fā)產(chǎn)品成本4.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目收入分析估算從投資分析的角度出發(fā)，市場分析與預(yù)測的最終目的就是對投資項目租售方案的確定、租售價格的確定和經(jīng)營收入與稅費(fèi)的估算。（1）租售方案房地產(chǎn)項目應(yīng)在項目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實可行的出售、出租、自營等計劃即租售方案。（2）價格確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給自己的產(chǎn)品所定的價格，必定是介于兩個極端(一端為低到?jīng)]有利潤的價格,另一端為高到無人問津的價格)之間。

詳細(xì)的租售方案制定方法和租售價格的確定方式將在本書的第八章予以闡述。（3）經(jīng)營收入房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入和自營收入。①銷售收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入和配套設(shè)施銷售收入。銷售收入=可出售建筑面積×銷售單價②租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。

租金收入=可出租建筑面積×租金單價③自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。

注意：空置期（項目竣工后暫時找不到租戶的時間）和出租率對租金收入的影響。沒有考慮空置率或出租率的租金收入叫潛在總收入；考慮了空置率或出租率以后，從潛在總收入中扣除空置和租金損失，再加上其他收入，就得到了該物業(yè)的實際總收入；如果再考慮出租期的運(yùn)營費(fèi)用，則租金收入就是凈租金收入。

三者的關(guān)系表示如下：潛在總收入=可出租面積×單位租金實際總收入=潛在總收入×（1-空置率）+其他收入=潛在總收入×出租率+其他收入凈經(jīng)營收入=實際總收入－運(yùn)營費(fèi)用（4）稅費(fèi)目前我爭國房地藝產(chǎn)開發(fā)虹投資中煌涉及到牌的主要瓜稅金包器括營業(yè)夾稅、城太市建設(shè)雀維護(hù)稅捧、教育饞費(fèi)附加(通常貪也叫隙兩稅印一費(fèi))、城社鎮(zhèn)土癢地使坡用稅巴、房淹產(chǎn)稅曬、企瞇業(yè)所頭得稅電、土宣地增躺值稅符、契扁稅、帽印花企稅。稅金椒的計早算方鞭法需變要根越據(jù)國遵家稅朽收管購理政謙策和吹項目追投資抖與成尋本、呈收入演的基籮礎(chǔ)數(shù)肝據(jù)估奏算。4.3喜.3資金籌糖措分析資金潮籌措罩分析標(biāo)共分敬為資金原籌措年計劃和資金使欺用計劃兩部遼分。資金歇籌措第計劃需要逝解決懼籌資跟渠道服選擇艱、各碌渠道眾籌資倉比例息、渠純道風(fēng)香險分抹析、魯籌資坦成本罵控制斧等四費(fèi)方面擇的問饑題。資金使育用計劃應(yīng)根球據(jù)可沾能的姻項目枕施工現(xiàn)進(jìn)度震與資緊金來違源渠柿道進(jìn)祖行編制。在植房地產(chǎn)茅項目可教行性研喬究階段捆，計算森期可取苗年、半鋪年、季姻甚至月凡為單位鐵，資金欣使用計里劃應(yīng)按逼期編制煙。資金抄來源伏的渠淡道主要有寸資本金殘、銀行筐貸款、悲預(yù)售收觀入。除了這訊三種形匪式，承唉包商帶乳資承包努、合作痕開發(fā)、麥社會集棉資(發(fā)行且股票、史發(fā)行膽公司巴債券)、利雀用外稅資也槳經(jīng)常抄被開云發(fā)商束作為羊籌資浪的渠尼道?！?.隔4財務(wù)隙分析4.暫4.惑1財務(wù)分慌析概述房地似產(chǎn)投蔽資項獅目財療務(wù)分撈析是指投胡資分析弦人員在虛房地產(chǎn)餡市場調(diào)禍查與預(yù)擴(kuò)測，項異目策劃艦，投資濃、成本籌與費(fèi)用育估算，洽收入估腿算與資脂金籌措出等基本關(guān)資料和洗數(shù)據(jù)的發(fā)基礎(chǔ)上確，通過躺編制基照本財務(wù)況報表，貸計算財挨務(wù)評價美指標(biāo)，煮對房地乖產(chǎn)項目縣的盈利資能力、鏡清償能靜力和資堂金平衡形情況所袖進(jìn)行的劉分析，斷據(jù)此評娘價和判丑斷投資叔項目在地財務(wù)上懂的可行宏性。財務(wù)分知析的基稈本程序包括丸：①搜集冰、整理刺和計算登有關(guān)基休礎(chǔ)財務(wù)行數(shù)據(jù)資誓料；②大編制基妹本財務(wù)牌報表；及③財務(wù)巷分析指姨標(biāo)的計踩算與評艙價；④盲進(jìn)行不診確定性籃分析；庫⑤財務(wù)腹分析結(jié)接論。財務(wù)嘗分析鴿的重根點是基扛本財馳務(wù)報蠟表的勺編制害和財拖務(wù)分絡(luò)析指鞏標(biāo)的蔬計算例與評散價。4.絞4.錄2財務(wù)箱分析更基本畝報表財務(wù)院分析闖基本騰報表主要有梅現(xiàn)金流浸量表、門資金來正源與運(yùn)揭用表、決利潤表筍、資產(chǎn)仗負(fù)債表杏。財務(wù)松分析布的基兵本原爺理就是列從基渾本報廣表中曉取得皂數(shù)據(jù)絞，計姻算財荒務(wù)分真析的賊各項崖指標(biāo)觸，然尸后與條基本況參數(shù)疫作比勒較。注意：各種基觀本報表變之間存漢在的密股切聯(lián)系4.蝕4.游3財務(wù)分碑析指標(biāo)財務(wù)喚分析赴指標(biāo)咬根據(jù)絲式出現(xiàn)域時代置的不亞同，獄劃分滿為傳統(tǒng)財啦務(wù)分析指廣標(biāo)和現(xiàn)代財焰務(wù)分析票指標(biāo)，目愧前最你常使斯用的兄是現(xiàn)些代財務(wù)指銹標(biāo)。（1）傳統(tǒng)的朋財務(wù)分棕析指標(biāo)主要袖包括景收益頓乘數(shù)踢、財廚務(wù)比攝率、盈利冶能力趴指標(biāo)噴、回督收期纏指標(biāo)嶄。傳統(tǒng)遭財務(wù)裕分析圣指標(biāo)銀構(gòu)成躬圖現(xiàn)代財報務(wù)分析活指標(biāo)構(gòu)昂成圖（2）現(xiàn)代的襯財務(wù)分洲析指標(biāo)包括：關(guān)靜態(tài)分地析指標(biāo)孔和動態(tài)譽(yù)分析指昆標(biāo)。財務(wù)榆分析梯指標(biāo)逗和基咸本報湊表的連關(guān)系亭：§4.鉆5不確寶定性較分析請和風(fēng)坡險分扇析4.5融.1不確定抓性分析不確熱定性料分析主要是咐分析開寇發(fā)項目消評估中似所選變針量的估閣計值與譽(yù)實際情觀況發(fā)生兩差異時詢，該項衡目盈利崇能力發(fā)潔生的變惑化或變健化的程豎度。不確定孟性分析貨主要有臨界點尖分析和敏感經(jīng)性分磨析兩種健分析美方法殲。（1）臨扭界點柴分析臨界點仙分析又煎稱之為盈虧卸平衡笛分析，是在倡完全競捕爭或壟票斷競爭弊的市場丑條件下慮，研究趙投資項描目產(chǎn)品顧成本、桃產(chǎn)銷量間與盈利既的平衡廣關(guān)系的眠方法。對于合投資愧項目據(jù)而言稠，隨償著產(chǎn)免銷量遞的變用化，顏盈利趴與虧幼損之寬間一坐般至澆少有就一個裝轉(zhuǎn)折良點，辱即盈虧萬平衡望點(Br櫻ea微k膛Ev源en女P后oi兆nt忙,B厭EP)。在咐這一定點上撲，銷專售收慌入與譯總成金本費(fèi)傘用相注等，啦既不填虧損匆也不止盈利牌。臨鉆界點卷分析嫌就是店要找轉(zhuǎn)出項屠目方劍案的甩盈虧癢平衡樹點。臨界賄點分賄析的瘦數(shù)學(xué)泛模型是：Z=P掏Q（1－r）－CVQ－CF式中臉：Z為利績潤；P為單價種；Q為產(chǎn)（愧銷）量勵；r為銷售墾稅率；Cv為單怒位變?nèi)鮿映獬杀臼?；CF為固定仙成本。將銷蝕量、避成本案、利頓潤之購間的音關(guān)系晌反映敬在直孕角坐斤標(biāo)系窩中，即形成宜臨界點戲分析的鋒圖解：收入成本0虧損區(qū)Q0產(chǎn)量QES盈利區(qū)CCVCF注：C為總成賄本；CV為可變侮動成本蔬；CF為固豪定成廟本；S為銷盾售收昨入；Q為產(chǎn)（粉銷）量（2）敏樂感性傳分析敏感色性分垂析是指膚從眾房誠多不匯確定謊性因抬素中糕找出藍(lán)對投打資項擇目經(jīng)葬濟(jì)效燭益指測標(biāo)有眉重要特影響頃的敏把感性撞因素里，并宏分析狹、測權(quán)算其涼對項黨目經(jīng)差濟(jì)效聲益指基標(biāo)的瞞影響略程度上和敏鋤感性碼程度罩，進(jìn)刮而判納斷項插目承龍受風(fēng)蛋險能米力的浙一種燭不確貌定性段分析價的方狂法。敏感性唐分析的灣一般步留驟是：確定影勺響因素確定女分析蛛指標(biāo)敏感判性分絨析計艙算敏感性殖分析包禮括單變刷量敏魔感性毅分析和多變冤量敏貞感性志分析，單變婦量敏感尚性分析救是敏感筋性分析舒最基本呀的方法量。下面晨是某繭項目來的單變量枝敏感性鳥分析表迅和分析貍圖，依次仍設(shè)定售賞價、單的位變動磨成本、稿固定成日本和銷術(shù)量單方奴變動的六情況下崖，計算翻該項目圖的利潤橋額，據(jù)嘆此判斷章各變量田對項目冷整體盈濤利性的說影響。4.暈5.紹2風(fēng)險榴分析房地者產(chǎn)投潮資的眨風(fēng)險陰主要插體現(xiàn)脈在投入胡資金陷的安繞全性、期望收婚益的可姓靠性、投資項臺目的變揚(yáng)現(xiàn)性和資產(chǎn)管但理的復(fù)環(huán)雜性4個方怎面。通常瘋情況遲下，忽人們?nèi)瓮诎扬L(fēng)節(jié)險劃撈分為樣對市魔場內(nèi)熔所有睜投資釀項目均產(chǎn)生輔影響、月投資者匯無法控況制的系統(tǒng)風(fēng)擴(kuò)險和僅對著市場內(nèi)慎個別項目產(chǎn)生壤影響、螞可以由墨投資者問控制的個別射風(fēng)險。風(fēng)險分涂析的過索程主要拐包括風(fēng)險滔辨識、風(fēng)險估斷計、風(fēng)險獨評價三個階段語。風(fēng)險擴(kuò)分析歷的主宜要方眼法是概率允分析板法和蒙特卡佩洛分析剛法。（1）概率貨分析法概率裹分析尚的步昂驟概率的爸確定方賠法客觀概孔率是在某滋變量過冬去長期倘歷史數(shù)稱據(jù)基礎(chǔ)貧上，進(jìn)豎行統(tǒng)計鄙、歸納址得出的龜。主觀概掉率是指逃決策灶者不江以對友過去點數(shù)據(jù)弱的客楚觀分鳴析為泳基礎(chǔ),而以態(tài)某種集主觀艘判演斷來主確定占預(yù)測秋對象抱在未伏來會映發(fā)生逢的各聽種可曠能性露的方伴法。注意繁：由亦于房機(jī)地產(chǎn)進(jìn)投資趕項目披評價跑中常網(wǎng)常缺橫乏足溪夠的盒歷史饅統(tǒng)計費(fèi)數(shù)據(jù)山，因羨而大墨部分寒都不波能通聽過客蕉觀概沖率來持表達(dá)年，在議實際手工作罪中多裝使用愈主觀捉概率擦。例如，差已知某攜地區(qū)房扁地產(chǎn)開捆發(fā)項目勤的工程頸發(fā)包價炕和建造惕成本自198冶5年～200柿0年的變透動情況踐，通過驢歸納后炕，預(yù)測200江1年～200演5年間活承包味價的巴上漲押率大潮約為捧每年8%，建憂造成泄本的趨上漲鋤率大各約為金每年6%～7%。在此基秧礎(chǔ)上進(jìn)久一步分飄析了20談01～20庸05年間扎該地她區(qū)房凝地產(chǎn)暗開發(fā)屆項目逼發(fā)包求價和椒建造于成本禮上漲賺情況侍的各瓶種可逼能值帝，以懶及出員現(xiàn)的昏可能厭性（材概率娃）。蝴以建飄造成影本為樣例，柳分析趴結(jié)果搶如下底表所燃示。往此種泊分析怖所得扎即為北主觀奔概率萌。（2）蒙特腫卡洛法蒙特好卡洛間法也叫模板擬抽樣衛(wèi)法，借檔助于真門實分布峽中的抽尖樣來模右擬一個房地營產(chǎn)投毅資全晨過程轎，使餐模擬斤系統(tǒng)插中的蒙各個或經(jīng)濟(jì)現(xiàn)變量臉及時喝間與和過去菊的實膊際情況相帝對應(yīng)。蒙特掙卡洛扎法的裹實施禮一般困分為巖三個尸步驟：蒙特卡理洛法的籠要點是需鞋要準(zhǔn)唱確估總計各互因素浙的變孩化范竹圍以托及各押因素債變化的巷概率碌?！?.6房地廈產(chǎn)投敵資決倦策4.6竹.1投資方寸案分類投資珠方案虎的類橋型很鈴多，獄根據(jù)資多個至方案煙之間告的經(jīng)止?jié)P(guān)虹系，巖可以分為互斥方普案、獨立方凡案和混合秘方案等三以類?；コ饣姆桨甘窃诹寥舾缮葌€方槽案中脈，選趨擇其公中任予何一忘個方央案則京其他怨方案裂就必球須被室排斥群的一乳組方輝案。獨立方狗案是指一護(hù)組互相踢獨立、途互不排勾斥的方耕案。混合方守案是指兼駕有互斥車方案和胞獨立方有案兩種拜關(guān)系的扛混合情煮況。4.6謎.2方案洗的比騎選（1）方訊案比流選中腹常用倘的分驚析指議標(biāo)差額投熊資收益毀率（△R）差額投榨資收益各率是單趴位追加氣投資所蟲帶來的麻成本節(jié)鎖約額，坊也叫追漫加投資伴收益率擱。其表燭達(dá)公式堆為：式中：斑△R為差康額投戲資收挖益率凈；C1、C2分別勉為兩脹個比型較方方案的拆年經(jīng)干營成固本；I1、I2分別遠(yuǎn)為兩葵個比勢較方謝案的禮總投蛙資。差額投齊資回收襲期（△P）差額暗投資巨回收號期是岡指通曲過成吉本節(jié)用約收于回追嫩加投亭資所辣需的堅時間嫂，有揉時也抱叫追吊加投產(chǎn)資回壯收期近。其叔表達(dá)輝式為回：式中：港△P為差鬧額投行資回妖收期；I1、I2分別翻為兩久個比半較方菊案的縫總投傍資；C1、C2分別材為兩幅個比文較方婚案的庭年成贈本。凈現(xiàn)壩值（NP羊V）凈現(xiàn)逐值是策投資鹽項目憐凈現(xiàn)摘金流舒量的也現(xiàn)值夜累計欲之和后。用習(xí)凈現(xiàn)膝值進(jìn)桃行方倆案比趙選的彎方法路叫凈簡現(xiàn)值挖法，希有時侄也叫塌現(xiàn)值坡法。裁其表舉達(dá)式綢為：式中凳：NPV為凈現(xiàn)四值；CIt為為第t年的嚴(yán)現(xiàn)金可流入稻量；COt為第t年的現(xiàn)鏡金流出臟量；t為項目健計算期敲（t=黨0，1，…，n）；i為行豬業(yè)或喬部門旨基準(zhǔn)梁收益慨率或塌設(shè)定貫的目楊標(biāo)收穴益率遭。如果遠(yuǎn)判斷大項目鉛的可炭行性水，則NP乘V≥利0的擬建像方案是顛可以考什慮接受態(tài)的；如填果進(jìn)行霞方案比犧選，則緩以凈現(xiàn)島值大的忘方案為糧優(yōu)選方聚案。凈現(xiàn)值檔率（NP慘V）凈現(xiàn)醋值率鏡是投拴資方固案的那凈現(xiàn)敵值與問投資傅現(xiàn)值嘗的比拍率，送它表業(yè)明單愧位投存資的鏈盈利杠能力編和資堤金的備使用蒙效率諸。由倡于用格凈現(xiàn)滑值指督標(biāo)進(jìn)餃行多懲個項咬目的輩比選矛時，緒沒有鐵考慮慣各個籍項目存投資光額的性大小答，因坦而不此能直朗接反五映資頑金的潮利用覽效率默。式中：NPV濃R為凈現(xiàn)原值率；NP扛V為凈筐現(xiàn)值溪；Ip為投資艷現(xiàn)值。盜在進(jìn)行掃方案比巨選時，胡凈現(xiàn)值盡率大的暗方案為徐優(yōu)選方駐案。差額投往資內(nèi)部費(fèi)收益率蛾（△IRR）差額投哄資內(nèi)部號收益率沿是兩個夾方案各服期凈現(xiàn)役金流量曾差額的儉現(xiàn)值之搏和等于保零時的滅折現(xiàn)率姥。其表坦達(dá)式為觀：式中：縱△IRR為差額鳳投資內(nèi)姓部收益拋率；（CI找-C鉆O）t′為投資講大的方賀案第t期凈現(xiàn)漸金流量盼；（CI霧-C為O）t′′為投團(tuán)資小作的方億案第t期的賣凈現(xiàn)佩金流草量；n為開發(fā)蓋經(jīng)營期婆。等額押年值虧（AW）將項目慶的凈現(xiàn)仆值換算麗為項目加計算期害內(nèi)各年結(jié)的等額漸年金就穿是等額億年值。孩用等額撫年值來牲進(jìn)行多譽(yù)方案比車選的方伯法就叫浩做等額嗚年值法的。等額炮年值是薪考察項細(xì)目投資煤盈利能朗力的指榨標(biāo)。其飾表達(dá)式借為：從其療表達(dá)軌式可葵以看瞞出，AW實際上從是NP矮V的等胳價指訪標(biāo)。渠也可座以說公，在爭進(jìn)行似方案眨比選產(chǎn)時，圓等額妥年值目大的辭方案齒應(yīng)為竊優(yōu)選棒方案專。費(fèi)用現(xiàn)坐值（PC）把項恭目計恨算期鉛內(nèi)的舉各年畝投入逐（費(fèi)恥用）大按基江準(zhǔn)收罵益率針折現(xiàn)蘭成的貨現(xiàn)值為就是婚費(fèi)用委現(xiàn)值搖。用抗費(fèi)用憐現(xiàn)值簡進(jìn)行敵方案侄比選選的方旱法就始叫費(fèi)示用現(xiàn)歸值法歐。它冊是一賢種特緊定情覺況下仔的凈概現(xiàn)值探法。樣其表庸達(dá)式糖為：式中：C為第t期投入熔總額；B為期嶺末余社值回然收；n為項籍目的鋒開發(fā)陸經(jīng)營鑄期。在進(jìn)犯行方懷案比鏟選時撈，以完費(fèi)用遞現(xiàn)值膀小的戀方案慈為優(yōu)偽選方那案。等額村年費(fèi)裹用（AC）把項氣目計劣算期見內(nèi)的孔各年想投入遣（費(fèi)閱用）證按基騾準(zhǔn)收括益率廢折現(xiàn)箱成的處現(xiàn)值疾就是弄費(fèi)用創(chuàng)現(xiàn)值醬。用址費(fèi)用癥現(xiàn)值嬸進(jìn)行支方案腔比選疲的方舌法就仔叫費(fèi)嬌用現(xiàn)效值法騙。它踩是一體種特貌定情臣況下六的凈懷現(xiàn)值斯法。隆其表炭達(dá)式灑為：在進(jìn)借行方壓案比餓選時剝，以絞等額私年費(fèi)暈用小耗的方撲案為摧優(yōu)選恢方案仆。在效益顏基本相意同或相夾似的項言目之間軌進(jìn)行投遲資方案軍比選時叫，主要踐考慮項裁目的投哲資額及愈未來的鉛維護(hù)、貝使用成油本額。刃由于這喊二者發(fā)伸生的時醫(yī)間不同鬧，常需艙要通過祖動態(tài)等當(dāng)值變換倒，換算旁為費(fèi)用虛現(xiàn)值或端等額年疤費(fèi)用，雜所以產(chǎn)生生了上伯述兩種產(chǎn)方法。（2）方案比腥選中應(yīng)仿注意的患問題費(fèi)用杜現(xiàn)值炒和等貨額年別費(fèi)用紙指標(biāo)溉在進(jìn)仗行方叢案比叉選時罵，除遷了常妖用在蛙效益嶄相同四或基統(tǒng)本相懷似的楊房地熊產(chǎn)投