房地產(chǎn)工程質(zhì)量與施工現(xiàn)場管理

《房地產(chǎn)工程質(zhì)量與施工現(xiàn)場管理》

課程總結(jié)分享2012年8月10日開場白活產(chǎn)品質(zhì)量一、房地產(chǎn)質(zhì)量管理的核心理念——產(chǎn)品質(zhì)量

（一）施工質(zhì)量管理和房地產(chǎn)質(zhì)量管理的區(qū)別

施工單位管理的是工藝質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)管理的是產(chǎn)品質(zhì)量

產(chǎn)品質(zhì)量（二）產(chǎn)品質(zhì)量——涉及提高生活品質(zhì)的質(zhì)量

產(chǎn)品質(zhì)量（三）衡量產(chǎn)品質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)——客戶滿意度產(chǎn)品質(zhì)量（四）從產(chǎn)品質(zhì)量角度談看圖發(fā)現(xiàn)問題產(chǎn)品質(zhì)量（五）課上講的產(chǎn)品質(zhì)量的幾個(gè)案例廚房臺(tái)面增加采光，增加無影燈；客戶進(jìn)小區(qū)刷卡不淋雨；2004年版萬科《總圖裝置》；附件1萬都時(shí)代—總圖裝置產(chǎn)品質(zhì)量敏感點(diǎn)分析（如：酒店、公寓）；注重城市客戶熱點(diǎn)訴求（送菜地、送墓地、讀名校、送養(yǎng)老配套等）質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)二、工程質(zhì)量管理與評估核心分項(xiàng)指標(biāo)

當(dāng)我們提到質(zhì)量管理的時(shí)候，難免流于表面或片面。一種是因?yàn)槲覀冊谔幚韱栴}和解決問題的時(shí)候往往只看到了問題本身，而沒有去尋找問題的根源，相當(dāng)于只是治標(biāo)而沒有治本。這樣就會(huì)導(dǎo)致同類型的問題不斷出現(xiàn)，或者同樣性質(zhì)的問題沒法從根本上避免，給我們的項(xiàng)目管理造成很大的困難，形成項(xiàng)目管理人員都是救火隊(duì)員的局面。另一種是因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)管理人員都是從最初的施工單位或者其他建設(shè)單位轉(zhuǎn)過來的，從慣性思維的角度混淆了房地產(chǎn)質(zhì)量管理和施工質(zhì)量管理的概念。本次課程幫助我們梳理了這些影響工程質(zhì)量的核心分項(xiàng)指標(biāo)。一旦我們從這些角度提前解決，可能未來的工程質(zhì)量管理會(huì)是一件輕松的事情。（一）產(chǎn)品（客戶）質(zhì)量意識需要全員明確概念，提高認(rèn)識。在此基礎(chǔ)上尚需有一定的產(chǎn)品質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（二）工程合同數(shù)量與現(xiàn)場人員配置結(jié)構(gòu)一般情況下20萬方的項(xiàng)目合同數(shù)量如果超過40個(gè)的話，其實(shí)真正的行使總包職能的就是甲方了，而很多公司的合同都會(huì)超過60個(gè)。工程現(xiàn)場一線的甲方管理人員一般為7個(gè)左右，當(dāng)合同數(shù)量大于60個(gè)而工程現(xiàn)場一線管理人員少于7個(gè)的時(shí)候，工程質(zhì)量是必然做不好的。建議：一般20萬方的項(xiàng)目，一線工程管理人員按照7人標(biāo)配（具體可參考中海項(xiàng)目7人標(biāo)準(zhǔn)配置方案），合同數(shù)量最好控制在45個(gè)以下。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（二）工程合同數(shù)量與現(xiàn)場人員配置結(jié)構(gòu)中海項(xiàng)目7人標(biāo)準(zhǔn)配置方案質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（三）鐵桿供方能和一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期（5年以上）合作的合格供方即可稱之為鐵桿供方。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的鐵桿供方單位占到合同總量的75%的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理會(huì)比較不錯(cuò)。50%是這個(gè)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)，如果鐵桿供方達(dá)不到50%，那一定是甲方在管理上存在問題的。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（四）監(jiān)理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在我國現(xiàn)階段為保證監(jiān)理的工作質(zhì)量，一般情況下一線城市的監(jiān)理費(fèi)應(yīng)該在20元每平米，二線城市為12-15元每平米。監(jiān)理費(fèi)低于這個(gè)水平的，監(jiān)理質(zhì)量是無法保證的，換句話說就是監(jiān)理費(fèi)相當(dāng)于白花了。建議：依據(jù)監(jiān)理人員的數(shù)量和職位，按單人單月工資進(jìn)行監(jiān)理費(fèi)的計(jì)算。萬科經(jīng)過項(xiàng)目實(shí)踐，最終監(jiān)理費(fèi)核算下來也基本是18-20元每平米的標(biāo)準(zhǔn)，但是監(jiān)理效果則完全不同。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（四）關(guān)于監(jiān)理的展開如何考察監(jiān)理單位考察監(jiān)理公司老板的風(fēng)格與我司企業(yè)文化是否一致；考察綜合行政管理能力，包括前臺(tái)文員水平、衛(wèi)生間清潔水平；考察現(xiàn)有項(xiàng)目，找水平最高的監(jiān)理工程師，查看他的監(jiān)理日志；找突破點(diǎn)：找一個(gè)日志中打砼的記錄，讓其提供對應(yīng)的打砼的質(zhì)量保證資料。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則甲方對以上兩個(gè)監(jiān)理工作開展的綱領(lǐng)性文件必須嚴(yán)格要求，一定要有針對性。

不看圖紙就寫不出監(jiān)理規(guī)劃。

質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（四）關(guān)于監(jiān)理的展開監(jiān)理合同

甲方的質(zhì)量管理工作中一定要包括對監(jiān)理質(zhì)量的管理。需要在監(jiān)理合同中對監(jiān)理單位的質(zhì)量提出明確要求。

具體可以參考《萬科2009-2010年度監(jiān)理工程集中采購協(xié)議》

萬科2009-2010年度監(jiān)理工程集中采購協(xié)議

監(jiān)理資料管理流程

質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（五）工法管理

建立系統(tǒng)的工法管理體系，通過清晰的圖紙和準(zhǔn)確的節(jié)點(diǎn)，詳細(xì)

對建筑構(gòu)造進(jìn)行表示。

工法樣板房的重要性，展出什么，選擇哪些工法進(jìn)行展示。

工法樣板房質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（六）工序管理

建立嚴(yán)格的內(nèi)業(yè)管理體系（其實(shí)就是嚴(yán)格執(zhí)行國家的檢驗(yàn)批管理規(guī)定），并保證資料的準(zhǔn)確和真實(shí)。

重點(diǎn)工序旁站，擬出需旁站清單?！蓞⒖既f科清單（七）物料管理

此項(xiàng)也需要執(zhí)行嚴(yán)格的內(nèi)業(yè)管理體系，按照國家有關(guān)原材料檢驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定，基本能夠很好的實(shí)現(xiàn)物料的管理。

重點(diǎn)材料背靠背復(fù)檢，擬出重點(diǎn)材料清單?！蓞⒖贾泻Ｇ鍐钨|(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)工程內(nèi)業(yè)規(guī)范的意義：統(tǒng)一做法，繼承公司傳統(tǒng)，規(guī)范動(dòng)作，改造新員工；大大降低對員工個(gè)人素質(zhì)的要求；訓(xùn)練體系，迅速提升員工業(yè)務(wù)水平；內(nèi)業(yè)系統(tǒng)保留完整是項(xiàng)目管理走向優(yōu)秀的基礎(chǔ)；多項(xiàng)目管理和集團(tuán)化管理的必備工具。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（八）樣板引路

嚴(yán)格執(zhí)行樣板引路管理辦法，在制作樣板的過程中準(zhǔn)確落實(shí)設(shè)計(jì)意圖和調(diào)整工法。

樣品管理和樣板確認(rèn)（案例：上海愛建，建立樣品間和未封樣間）質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（九）工程款支付

工程款支付的及時(shí)性是工程質(zhì)量管理的零容忍指標(biāo)，有好的工程款支付情況才會(huì)有好的工程質(zhì)量。（十）施工工期合理性

施工工期的確定必須合理，公司需擬定符合自身情況的《合理標(biāo)準(zhǔn)工期》，在排計(jì)劃時(shí)需按照此標(biāo)準(zhǔn)工期執(zhí)行。

萬科北京標(biāo)準(zhǔn)工期

恒大標(biāo)準(zhǔn)工期

南方企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)工期

質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（十晌一）圣合同劣簽訂應(yīng)水平要有詳籮細(xì)的合遲約規(guī)劃倚。合約跳策劃咳報(bào)告各個(gè)合檔同界面河的劃分險(xiǎn)很重要杠，需要搏在施工盟之前的工程策橡劃中想酒清楚聾。本著公讀平、公哄正、有濃理有節(jié)攏的供方爬管理原異則進(jìn)行購招投標(biāo)指和合同霜的簽訂乒。通過晴清單胳加圖筑紙包忘死的進(jìn)合同真模式品會(huì)比嶺較方舉便項(xiàng)免目的千管理準(zhǔn)。當(dāng)涉紋及價(jià)許格波類動(dòng)比關(guān)較大漢的材蜻料或翻人工鑄時(shí)，柏需提昨前對透調(diào)整版進(jìn)行趨約定嘴，包撇括哪犧些調(diào)方，什沿么情洪況下距調(diào)。合同可距視化：瘡將質(zhì)量剩、安全灣、文明荷施工等坊各種要珠求給出短圖片的瓜形式，輪將圖片僑放入招賢標(biāo)文件促，放入旅合同。襪（案例遷：深圳唯華潤萬浩象城）質(zhì)量馳管理距核心丑分項(xiàng)佛指標(biāo)（十物二）專業(yè)變技術(shù)瓶負(fù)責(zé)部人是否晉有專喪業(yè)技旦術(shù)負(fù)親責(zé)人紀(jì)也是允一個(gè)條決定擋項(xiàng)目即工程掏質(zhì)量住管理棋好壞緒的關(guān)爛鍵因碑素，輸需建邁立項(xiàng)蒼目質(zhì)項(xiàng)量管焦理的宜技術(shù)遵線條某，從吧總工質(zhì)，付樂總工沙到主今任工陣程師累的技體術(shù)管窩理路印徑，雕實(shí)現(xiàn)圖紙擦管理君雪中善送炭貸，工輕法管撈理錦說上添代花。質(zhì)量姥管理伴核心師分項(xiàng)塊指標(biāo)（十三慣）工程填（產(chǎn)趟品）斗質(zhì)量節(jié)監(jiān)控少時(shí)間咸點(diǎn)工程質(zhì)肺量控制紗中最重算要時(shí)間磁點(diǎn)的把氧握方法罰是開展“三層猜會(huì)驗(yàn)”。所梢謂三碼層會(huì)崇驗(yàn)也肥就是皂當(dāng)高淋層項(xiàng)當(dāng)目做歸至5層時(shí)則在3層把所桃有做法在各種戶芳型全部保實(shí)現(xiàn)一筋遍，通悟過這次謎實(shí)現(xiàn)，畢整理各夕種設(shè)計(jì)修變更和暢工法調(diào)寬整，統(tǒng)逐一出一仰次設(shè)計(jì)唯變更。選（其實(shí)捏相當(dāng)于茫一次實(shí)籍體看圖急）三層使會(huì)驗(yàn)國關(guān)注燙要點(diǎn)恒大菊三層喊會(huì)驗(yàn)石記錄質(zhì)量管鄉(xiāng)豐理核心抵分項(xiàng)指揉標(biāo)（十桶四）安全文攝明施工垃圾循堆里列造不剪出好目質(zhì)量燭。（十五豎）后勤保局障安排好礦食宿，盡解決員鄙工的后柏顧之憂好，才能躬讓員工矮安心的尤工作。食堂戶也是范一個(gè)鳳軟性猴的溝包通平萬臺(tái)。務(wù)必將抹監(jiān)理的減辦公和聯(lián)吃飯的組地方放登在甲方已的辦公滲場所和鞠食堂。質(zhì)量管夸理核心職分項(xiàng)指卻標(biāo)質(zhì)量管付理的評傘估指標(biāo)三、是愉否做好承質(zhì)量管私理的評盞估指標(biāo)入伙營當(dāng)天遙每戶草投訴急量：10-蛇15條每戶堤是平均明水平，圈萬科曾勒經(jīng)做到3條每100戶萬科劍產(chǎn)品渡質(zhì)量述實(shí)測齊操作頸指引入伙當(dāng)堅(jiān)天交房鹽率：95脹%以上輪（每宿天入請伙7、8個(gè)，延榨長入伙田時(shí)間，滴不讓客予戶聚起眼來）毛坯房傻改造費(fèi)舊用：50元每釘平米殃（現(xiàn)響在行極業(yè)平瓶均水鞋平是150多-20警0元每平屆米）入伙3-5年平均皇每戶投貍訴量：朗每戶15條以內(nèi)質(zhì)量賣投訴務(wù)現(xiàn)場體服務(wù)即及時(shí)啞性：連入伙約后6個(gè)月縮慧內(nèi)，徒接到可投訴2小時(shí)容到位質(zhì)量維岔修一次茅成功率響：95單%以上綠色建貍筑標(biāo)準(zhǔn)久的面積倉率：綠色鈴建筑白評價(jià)律標(biāo)準(zhǔn)總體來間說：工涌程質(zhì)量層對客戶噴滿意度鈔的貢獻(xiàn)介占比為85辰%。項(xiàng)目總事控四、笨開發(fā)孕商的申項(xiàng)目特總控（一幫）房雅地產(chǎn)成工程糟管理業(yè)行業(yè)踐現(xiàn)狀棗分析項(xiàng)目總撿控建筑施泄工總承議包在房撐地產(chǎn)項(xiàng)望目上無叛法勝任日“總承斯包”的彈原因項(xiàng)目總擾控（二最）房金地產(chǎn)委工程佳管理稀行業(yè)約現(xiàn)狀珍的對贈(zèng)策1、房地膏產(chǎn)企業(yè)蒸想做好掃工程管艱理，必嘴須做好輪的四個(gè)銷核心工護(hù)作：計(jì)劃總教控；技術(shù)交總控硬；現(xiàn)場平搶面總控享；信息總槐控。2、核巖心工壯具和瞇方法慎：《工程管駛理策劃米書》旭輝——工程傻管理賓策劃橡書1（樣板選引路、探三層會(huì)鹽驗(yàn)），旭輝——工程管腦理策劃條書2，龍湖——項(xiàng)目啟蒸動(dòng)會(huì)，萬科——項(xiàng)目管弦理策劃拉書，金地——工程管筒理策劃液書，百銳駐工程裕管理撿全程教策劃送書樣初板項(xiàng)目毅總控（二）刃房地產(chǎn)西工程管抖理行業(yè)獻(xiàn)現(xiàn)狀的艦對策3、必須鎮(zhèn)由甲方緒組織或兵下達(dá)的室指令：工作凝面移湊交（成核心崗是1米線的想移交）屯；拆模令提；外架拆膜除令。4、平面貍布置的沸基本要襪點(diǎn)：體現(xiàn)合項(xiàng)目潔基本琴經(jīng)營況意圖砌；體現(xiàn)銷鋒售案場報(bào)、樣板車展示區(qū)錦和銷售歉動(dòng)線；圍墻的沒設(shè)置和森管理要印體現(xiàn)經(jīng)訓(xùn)營和管梯理思路彩（建議憲由甲方洪進(jìn)行管影理）。質(zhì)量控耗制關(guān)鍵凱點(diǎn)五、廟質(zhì)量魂控制根關(guān)鍵員點(diǎn)（一社）裂瘦縫分陣析1、裂棗縫原灘因判馬斷順抱序質(zhì)量督控制視關(guān)鍵授點(diǎn)2、墻睡體裂矩縫分換析及亦預(yù)防教措施輕質(zhì)強(qiáng)墻體北的裂伴縫和吧滲漏銷預(yù)防并措施當(dāng)裂佳縫不柴是結(jié)姿構(gòu)裂棋縫又低找不悅到原傻因的鵝時(shí)候剪采取“不問閥原因”修理負(fù)法：3、加氣降砼砌筑響質(zhì)量控姐制關(guān)鍵海環(huán)節(jié)：控制律加氣沈砼塊肯的28天齡溜期；構(gòu)造窗柱設(shè)渠置不吐超過4.伸5米；嚴(yán)格控潤制拉結(jié)淚筋；抹灰金之前妨涂刷府界面醫(yī)劑；砌體假內(nèi)外柱側(cè)均叨做勾統(tǒng)縫處考理。沿裂縫剔鑿八字無紡布松鋪改型環(huán)氧樹脂無紡布平鋪抹灰面層質(zhì)量形控制引關(guān)鍵秀點(diǎn)（二伶）