房地產項目管理三

第七章房地產項目管理主要內容

7.1房地產項目管理概述

7.2房地產開發(fā)項目質量控制

7.3房地產開發(fā)項目進度控制

7.4房地產開發(fā)項目成本控制

7.5房地產開發(fā)項目合同與安全管理§7.1房地產項目管理概述

房地產項目特點

房地產項目，是指在一個總體設計或總預算范圍內，由一個或幾個互有內在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經濟上可以獨立經營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。房地產項目具備以下幾個特征：知識的密集性組織的層次性系統(tǒng)性

房地產項目管理的概念

房地產項目管理是指房地產開發(fā)企業(yè)在整個項目的開發(fā)建設過程中，通過計劃、指揮、檢查和調整等手段進行質量、進度、成本、合同與安全等方面的全面管理，并與社會各相關部門進行聯(lián)絡、協(xié)調，以實現(xiàn)項目的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。房地產項目管理是房地產開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設進行的全面管理，是項目開發(fā)建設過程一項重要管理內容。一套完整、規(guī)范和科學的房地產開發(fā)項目管理體系是實現(xiàn)房地產開發(fā)項目管理目標的根本保證。

房地產項目管理的目標與職能房地產項目管理的目標是尋找項目成本、時間、資源、質量等要素的最優(yōu)均衡控制，實現(xiàn)項目投資計劃中的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。房地產項目管理的基本職能包括：計劃是指對房地產開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設有計劃、按順序、有條不紊地展開。組織是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關法律、法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)?？刂剖侵笇椖康馁|量、進度和成本進行控制，以獲得最大綜合效益。協(xié)調是指對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協(xié)調，從而為開發(fā)項目提供和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設順利進行。

房地產開發(fā)項目招標（1）招標方式招標是實現(xiàn)項目“三控兩管”（質量控制、進度控制、成本控制、合同管理、安全管理）的前提與基礎。招標方式可以分為公開招標和邀請招標。房地產開發(fā)商可依開放項目的建設規(guī)模和復雜程度選擇招標方式。

公開招標，是指房地產開發(fā)項目的招標人在指定的報刊、電子網絡或其他媒體上發(fā)布招標公告，吸引眾多的投標人參加投標競爭，招標人從中擇優(yōu)選擇中標單位的招標方式。公開招標是一種無限制的競爭方式，按競爭程度又可以分為國際競爭性招標和國內競爭性招標。

邀請招標，也稱選擇性招標或有限競爭招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǚㄈ嘶蛘咂渌M織投標，一般選擇一定數(shù)目的法人或其他組織（一般不少于三家）。（2）招標程序按照一般做法，投標程序如下：申請招標。編制招標文件。編制招標工程標底。確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函。投標人資格審查。招標工程交底及答疑。開標、評標和決標。簽訂合同?！?.2房地產開發(fā)項目質量控制房地產項目質量是國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術標準、設計文件及合同中對房地產開發(fā)項目工程的安全、使用、經濟、美觀等特性的綜合要求。房地產開發(fā)項目質量控制是指項目管理機構以國家標準、規(guī)范或合同為依據(jù)，確定質量目標及質量保證、改進措施，對項目決策階段、設計階段和施工階段進行全程質量監(jiān)督和管理的活動。

房地產項目特點房地產開發(fā)項目質量的特點是由房地產開發(fā)項目自身的特殊性決定的，主要包括：質量影響因素眾多質量波動大質量離散質量隱藏性強竣工檢驗局限大

質量控制的內容質量控制的主要內容包括：（1）前期資料檢驗（2）原材料檢驗（3）配套設備檢驗（4）程序與工藝檢驗（5）施工階段質量控制（6）建立質量控制檔案制度（7）竣工質量驗收

施工階段質量控制手段（1）旁站監(jiān)督（2）測量（3）試驗（4）指令文件（5）規(guī)定質量監(jiān)控工作程序（6）利用支付控制手段施工階段質量控制是質量控制工作中的核心，在施工階段，一般可采用以下六種手段進行質量控制：§7.3房地產開發(fā)項目進度控制房地產開發(fā)項目進度控制是指根據(jù)開發(fā)項目各階段的工作內容、程序、持續(xù)時間和銜接關系編制項目進度計劃，并以此計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術、經濟和合同等手段，對建設工程項目實施的時間進行控制，保證項目能在滿足其時間約束的前提下實現(xiàn)總體目標。進度控制的最終目的是確保項目進度目標的實現(xiàn)，其核心內容是建設工期控制。

進度控制工作的內容在傳統(tǒng)的房地產開發(fā)項目中，進度控制工作的主要內容包括：（1）項目建設總周期目標的論證與分析；（2）編制項目建設工程進度計劃；（3）編制其他配套進度計劃；（4）監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行；（5）施工現(xiàn)場的調研與分析；（6）進度計劃調整。隨著房地產市場的發(fā)展，進度控制不再局限于房地產開發(fā)項目，也逐步應用于房地產投資領域，其核心是控制投資工作進度，包括談判進度控制、資金籌集進度控制、資金支付控制、法律材料辦理進度控制等。

影響項目進度的因素分析影響開發(fā)項目進度的因素包括：人的因素、技術因素、材料設備與構配件因素，施工機械設備因素，資金因素，水文、地質與氣象因素等自然因素，政治、經濟、環(huán)境等社會因素，以及其他不確定因素等。上述因素中以人的因素影響最多，比如建筑單位的安全生產、資金保障、圖紙設計匹配性等等，還包括關聯(lián)人員之外的社會因素，比如施工干擾、交通管制、環(huán)保投訴等等。自然因素在進度計劃編制中較容易考慮，比如氣候、水文等，但也有不可控制性因素，比如地下文物的發(fā)現(xiàn)、百年未遇的自然災害等。

進度控制的手段項目進度控制的主要方法是籌劃、控制和協(xié)調，主要措施包括組織措施、技術措施、合同措施、經濟措施和信息管理措施等內容。（1）組織措施組織措施主要包括：①落實項目進度管理部門的技術人員，以及具體的控制任務和管理職責；②進行項目分解，如按項目結構、進展階段、合同結構分解，并建立編碼體系；③確定進度協(xié)調工作制度，如確定每星期協(xié)調會議舉行的時間，協(xié)調會議的參加人員等；④分析影響進度目標實現(xiàn)的干擾因素。（2）技術措施技術措施主要是采用技術手段加快施工進度，尤其需要不斷探索、推廣和采用先進的施工工藝、工法、新材料和新設備。（3）合同措施合同措施主要包括合同期限與項目開發(fā)進度計劃協(xié)調、合同分類進度監(jiān)督等內容。（4）經濟措施經濟措施則主要是通過經濟手段保證資金供給，以確保項目工期，同時也采用經濟措施懲罰延誤進度的合同方，保證合同進度計劃的落實。（5）信息管理措施信息管理措施主要是利用項目計劃進度與實際進度的動態(tài)比較．定期提供進度比較報告等。

進度計劃的編制程序房地產開發(fā)項目進度計劃的編制程序一般分為四個步驟，包括：（1）將全部工程內容分解和歸納為單項工程或工序。（2）統(tǒng)計或計算每項工程內容的工作量。（3）計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示。（4）按正常施工的各個單項工程內容的邏輯順序和制約關系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆過來，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始日期。

進度計劃的編制方法進度計劃的編制方法主要有橫道圖法、網絡圖法、里程碑法、進度曲線法等多種方法，其中橫道圖法和網絡圖法是最常用的方法。橫道圖法是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。用橫道圖表示的進度計劃，應包括兩個基本部分，左側是工作劃分和基本數(shù)據(jù)部分，右側是橫道線部分。（1）橫道圖法（2）網絡圖法網絡圖法是以網絡圖的形式來表達項目的進度計劃。在網絡圖中可確切地表明各項工作的相互聯(lián)系和制約關系，并可以計算出工程各項工作的最早和最晚開始時間，從而可以找出關鍵工作和關鍵線路。關鍵線路是指在該項目中，直接影響項目總工期的那一部分連貫的工作。通過不斷改善網絡計劃，就可以求得各種優(yōu)化方案。例如工期最短；各種資源最均衡；在某種有限制的資源條件下，編出最優(yōu)的網絡計劃；在各種不同工期下，選擇工程成本最低的網絡計劃等。（3）里程碑法

里程碑法又稱可交付成果法，該方法是在橫道圖或者網絡圖上標示出一些關鍵事項，這些事項能夠被明顯地確認，反映進度計劃執(zhí)行中各個階段的目標，一般是處于關鍵線路上的一些關鍵項目，這些事項對項目進度計劃能否順利實現(xiàn)具有重大的影響。通過這些關鍵事項在一定時間內的完成情況可反映項目進度計劃的進展情況，這些關鍵事項被稱為“里程碑”。（4）進度曲線法該方法以時間為橫軸，以完成的累計工程量（該工作量的具體衡量內容可以是投資額、實物工程量的完成情況、人工工時消耗、形象工程等）為縱軸，按計劃時間累計完成任務量的曲線作為預定的進度計劃。從整個項目的實施進度來看，由于項目后期收尾工程的實際工程完成量比較小，因此，該進度曲線一般是S形的?！?.4房地產淹開發(fā)項畢目成本礦控制房地產額開發(fā)項曾目成本問控制是指挖房地肆產開隸發(fā)企省業(yè)在佳保證雕房地圓產開社發(fā)項熊目進午度與寬質量往的前掩提下率，依腫據(jù)投清資預撞算，昂對項丘目實狹施全短過程霉的資娃金支繳出進調行合洽理確禽定和雖有效總控制犧的管喇理活架動。在房您地產迫投資罰活動火中，怨投資陶者為壩了保岡證資餐金盈帝利安昆全和孤得到程預定攤盈利掉目標擴，嚴話格進旺行投翻資預友算、嶼資金扯財務巾成本怠控制盞、交蜓易成馳本控破制、坊交易井額談卻判結蓄果控扔制等秤。房地產蹤蝶開發(fā)項治目成本擊構成及缺其估算謠方法（1）房地貴產開發(fā)毅項目成棒本構成房房地讓產開因發(fā)項礎目成欄本由開發(fā)揚成本和銷售成物本兩部分愚組成。開發(fā)忌成本主要包欲括土地鞏置購費榨、前期辰工程款何、基礎膏設施建湊設費、槳建安工粉程費、碌配套公裁建建設略費、間尿接費以伙及上述鐮費用產拖生的財曠務費用剃。銷售成崖本主要包皇括廣告歡費、銷灶售代理鴿費、營凈銷部門婦管理費跌以及人逼員工資短。（2）房符地產嚼開發(fā)賀項目慌成本獨估算項目成睬本估算平的主要餃依據(jù)包括項下目工作晃分解結川構、資趨源需求偏計劃、高資源價亂格、工備作的延瓶續(xù)時間紙、歷史弄資料等朱。成本侍估算的龍方法很乎多，比縫較常用遍的有經驗吧估算攜法、參數(shù)狡模型架法、自下幣而上撇估算懶法。經驗如估算刻法又稱類捉比估算閃法、自核上而下蓋估算法呼，是指怠利用以誤前類似災項目的議實際成隙本作為怕估算當吹前項目縱成本的件基本數(shù)睡據(jù)。這揀種方法遮可以在雙較短的蠻時間內詳獲得大朗致的成戶本數(shù)據(jù)岔，但誤酬差較大賞。參數(shù)抬模型監(jiān)法是一種愛比較科默學的方母法，它徹立足于雹過去對奔成本產楊生影響鼓的各種診因素在喘現(xiàn)在和宇將來仍死然起作仔用的這攜一前提脊，以過債去建設孔同類項謀目的資歌料為基唉礎，運秤用一定伶的數(shù)學構方法進麗行加工撤處理和塘推理，撥借以估默算項目徒成本。灶主要分虜為指數(shù)朵估算法銅和系數(shù)武估算法越。自下而賺上估算章法就是先扒算出各留個單位顯的獨立蘇成本，蓬然后將榆各個工你作的估蒸算自下遙而上地柿匯總，涂從而估類算出項判目總成雹本。這種鼠方法害估算瘡結果幟比較竿精確添，但仿耗用鮮時間練長，站費用礙支出異大。成本控酒制的原匹則設置科皇學的投層資成本劫管理目麗標設計階徑段成本誼控制是斜重點變被動紛控制為菊主動控內制經濟衡與技壞術結喉合是魚成本映管理佩最有陣效的勢手段成本庭控制詢的主厘要工患作內乞容編制成伴本計劃椅，確定膨成本控途制的目敬標成本釣計劃魯可分濟解為的五個族方面：①材料威設備蒼成本呆計劃譜；②起施工仰機械菠費用腳計劃泊；③堅人工狐費成騾本計旨劃；忠④臨逢時工城程成歌本計賭劃；介⑤管刻理費德成本應計劃罷。審查施問工組織臭計劃和裳施工方紛案控制場工程利款的販動態(tài)距結算建筑安伶裝工程脊款的支化付方式以，包括按月是結算、竣工砌后一紡次結懷算、分段通結算和其他雙徹方約定兼的結算奪方式等?？刂脐J工程抱變更工程變還更引起奮的工程反量變化帝和承包宜商索賠凈，都有謝可能使單項目建滅設成本步支出超蹤蝶出原來再的預算潑成本。成本判控制廁的主培要措議施在房炕地產走開發(fā)俊全程呼中，買成本頭控制至的主蘿要措廳施包騎括以失下四誦個方撿面：強化成葉本意識雄，加強括全免管電理(最基本攀做法)確定成籌本控制蓄的對象(成本控釋制的主汁要對象弄是主要標費用中臘的變動牧費用)完善用成本淘控制稈制度(編制一宮系列標港準的報趁表，明隔確成本拾控制人數(shù)員與現(xiàn)遙場管理慘人員的額合作關其系和具董體權責朱劃分)制定公有效階的獎擺勵措借施(物質獎噴勵，精努神獎勵漆，提供鵲專業(yè)進炭修、職巨業(yè)晉升育和國內他外考察寬機會)§7.5房地皂產開誕發(fā)項余目合球同與決安全躺管理合同管講理概述合同管蹦理是指脅房地胖產投放資主升體或喪房地冰產開酬發(fā)商勒依據(jù)判國家以法律攪、法滾規(guī)的聾規(guī)定炭，對恭項目身全程糠進行旺合同恨規(guī)劃奏、分池析、衰簽訂成、解句釋，傾并對湖合同庫實施據(jù)過程箏進行盈控制牽的管哲理工并作。合同葬管理盈是房當?shù)禺a醫(yī)開發(fā)守項目“三控兩兇管”中至伙關重說要的強一環(huán)陽。合同管烈理在房潔地產開必發(fā)項目現(xiàn)中具有蘿很強的血必要性呆，主要約表現(xiàn)在淹以下幾恐個方面思：建立宗現(xiàn)代乳企業(yè)粘制度該的需競要規(guī)范陜市場齡交易襯行為恰手段規(guī)范市立場主體乘的行為規(guī)范開數(shù)發(fā)市場港的價格合同幻玉履行值的保勒證通過合獻同約定繩，強化香彼此的姿權利與的義務關切系，加送強雙方長的相互監(jiān)督至，明邁確違捆約責捆任。開拓國般際市場繁的需要房地辰產開腿發(fā)項飄目主輕要合繁同關腸系合同汽關系是當事蝴人通過扎合同所鏈產生的仰一系列株法律關奴系，合座同關系做由主體丸、內容泊和客體刊三個要蝦素構成福。房地坐產開瀉發(fā)項局目的撇主要緣瑞合同輝關系涌包括偶：開發(fā)禍商為腐了順就利地故組織勻實施奪其所園承擔姐的開豎發(fā)項李目，雕需要宴在開嘩發(fā)過釣程中桂與政購府、嘉設計冠單位圈、銀溉行等差其他李主體暮簽署數(shù)一系菊列合舌同。這些駝合同底通常刮包括：土地蓮使用權嶺出讓或錦轉讓合卸同、勘駛察設計弓合同、男融資合強同、咨握詢合同第、工程廟施工合去同、采滋購合同捐、銷售割合同、慈聯(lián)合開食發(fā)或者霞房地產吩轉讓合慚同。（1）以帥開發(fā)及商為鄰主體婆的合上同關的系承包商番是工程雞施工的樂具體實厘施者，臟是工程袖承包（全或施工幟）合同棉的執(zhí)行商者。由莖于承包液商不可破能、也服不需要懲必備履敬行工程賢承包合儉同的所詳有能力冰，因此襪其通常這將許多功專業(yè)工副作委托惠出去，譽從而形竹成了以蕉承包商刺為核心亡的復雜松合同關且系。承包色商的屬主要堆合同你關系開包括：工犧程承煩包合階同、螞分包庫合同萍、供怎應（慮采購邊）合崗同、霸運輸螞合同表、加稈工合足同、對租賃簽合同挪、勞象務供正應合眉同、鞭保險耐合同選、融蒸資合啊同、導聯(lián)合珍承包工合同眠。（2）以霞承包泉商為霜主體笨的合槐同關句系合同濟管理候的主蓮要內貨容合同量管理是房地菌產開發(fā)五項目各竭項管理錘措施的著基本工堪作點，其合同管畏理直接鐘關系到擊開發(fā)項步目能否掏順利、資高效的絡完成。合同宋管理舒的主捉要內炎容包嫩括以菠下七布個方苦面：建立尚健全摸合同陶管理蹄制度合同退范本硬庫的險建立蝕與管徑理建立合刻同交底味制度合同咬擬定改、談逐判與球簽約合同分擋析合同實色施控制合同解族釋安全管旬理