房地產(chǎn)設(shè)計管控思路

集團(tuán)地產(chǎn)設(shè)計管理與業(yè)務(wù)交流一、設(shè)計管理的范疇與定義1.1設(shè)計管理的范疇：設(shè)計管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對設(shè)計成果的，兼顧任務(wù)管理、資源管理、進(jìn)度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作。涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從意向項目初判的跟蹤,到項目決策中對意向地塊的規(guī)劃研究分析和概念草案研究，從概念設(shè)計到施工圖設(shè)計，從施工現(xiàn)場的配合到營銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，在所有標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)都處于被高度重視的地位，甚至決定了一個項目的成敗。

1.2設(shè)計管理的定義：契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項目的經(jīng)營目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實施的涉及設(shè)計內(nèi)容的管理。設(shè)計管理中的任務(wù)管理作為業(yè)主方的設(shè)計人員，區(qū)別于所聘請的設(shè)計顧問單位（設(shè)計院）中設(shè)計人員最大的一點是：前者是任務(wù)的制定者，而后者是任務(wù)的執(zhí)行者。1.3設(shè)計管理的目標(biāo)：品質(zhì)保證、進(jìn)度控制、成本控制一、設(shè)計管理的范疇與定義設(shè)計管理不僅僅是管“設(shè)計院”！1.2.1設(shè)計管理中的任務(wù)管理好的設(shè)計管理并不是只是針對設(shè)計，而是要跳出設(shè)計來談設(shè)計，更多的參與到市場策劃、成本測算的工作中去，任務(wù)的編制才能有的放矢。1.2.2設(shè)計管理中的資源管理在資源管理中涉及到的就是如何委托設(shè)計單位，同時建立資源庫。要兼顧以下幾個原則：a.擅長原則b.成本和風(fēng)險原則c.磨合原則d.技術(shù)優(yōu)先原則1.2.3設(shè)計管理中的進(jìn)度管理設(shè)計成果的完成時間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對總體的設(shè)計進(jìn)行計劃、進(jìn)度管理?？傮w設(shè)計計劃的編制應(yīng)該是在保證各個專業(yè)設(shè)計時間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計中各階段進(jìn)行完畢，同時保證下一步設(shè)計成果需求部門的時間節(jié)點。務(wù)求詳盡，可操作性。一、設(shè)計管理的范疇與定義房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求轉(zhuǎn)化成設(shè)計的語言，對設(shè)計托單位提出設(shè)計思路和設(shè)計要求。我們做的是整合和管理好這么合作資源，定位好我們的角色而不是要取代他們的工作。一、設(shè)計管理的范疇與定義一、設(shè)計管理的范疇與定義設(shè)計公司、設(shè)計院地產(chǎn)公司設(shè)計部門房地產(chǎn)開發(fā)各個階段兩者工作的區(qū)別接受甲方方案設(shè)計任務(wù)書參與投資評審獲取土地，提出設(shè)計任務(wù)書概念規(guī)劃方案設(shè)計參與產(chǎn)品定位與策劃建筑方案深化設(shè)計負(fù)責(zé)設(shè)計管理擴(kuò)初設(shè)計負(fù)責(zé)設(shè)計管理施工圖設(shè)計負(fù)責(zé)設(shè)計管理施工階段工地配合施工現(xiàn)場配合、銷售配合參與竣工驗收與資料備案參與入伙階段工作設(shè)計管理方面的區(qū)別作為服務(wù)方出現(xiàn)作為業(yè)主方（甲方）出現(xiàn)按照甲方的意圖做設(shè)計做產(chǎn)品直線操作（技術(shù)條線）多線操作注重專業(yè)度強(qiáng)調(diào)的是資源整合能力質(zhì)量、進(jìn)度、成本的平衡意識較弱強(qiáng)調(diào)質(zhì)量、進(jìn)度、成本的平衡1.4設(shè)計公司和地產(chǎn)公司設(shè)計部門的區(qū)別職能型設(shè)計管理模式：主要特征是設(shè)立專職的產(chǎn)品設(shè)計管理部門，管理產(chǎn)品設(shè)計的全過程，針對公司發(fā)展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能部門經(jīng)理對產(chǎn)品設(shè)計成果負(fù)責(zé)2.1職能型管控二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式2.2矩陣型管控在這種組織結(jié)構(gòu)中,項目團(tuán)隊中每一成員同時可能要受雙層或多重領(lǐng)導(dǎo),即不僅受職能部門領(lǐng)導(dǎo)的指揮,還要受一個或多個項目經(jīng)理的指揮和領(lǐng)導(dǎo)。矩陣型設(shè)計管理模式：也稱小項目制，成立以項目總經(jīng)理牽頭負(fù)責(zé)的項目中心，除工程施工管理人員外，同時各職能部門下派相關(guān)技術(shù)人員組成虛擬團(tuán)隊，虛擬團(tuán)隊人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式建議：在集團(tuán)現(xiàn)有的人員編成、組織情況及項目實施基礎(chǔ)下，建議在今后1－2年內(nèi)采取矩陣型設(shè)計管理模式進(jìn)行設(shè)計團(tuán)隊管理，以滿足現(xiàn)有項目的實際設(shè)計需求為主；今后在專業(yè)人員全部到位、組織架構(gòu)明晰之后再采取職能型管控的模式。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設(shè)計管理模式三.建立精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系規(guī)范化設(shè)計管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計管理業(yè)務(wù)水平,規(guī)范設(shè)計管理制度和流程,以保證項目開發(fā)質(zhì)量，提高項目開發(fā)效能，提升公司項目運營能力，打造企業(yè)核心競爭力。3.1建立規(guī)范化管理體系的意義負(fù)責(zé)設(shè)計產(chǎn)品研發(fā)，產(chǎn)品線的細(xì)分研究，項目投資拓展的規(guī)劃技術(shù)可行性分析；進(jìn)行項目設(shè)計管理，保證設(shè)計質(zhì)量、進(jìn)度、成本目標(biāo)的實現(xiàn)(總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計)，對材料設(shè)備選型定板；配合成本管理中心建立設(shè)計成本基準(zhǔn)體系，建立從研發(fā)開始的成本控制理念與系統(tǒng)，提高產(chǎn)品綜合性價比。組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研,與成本管理中心配合,建立按體系、專業(yè)分類的材料信息庫(含品牌及供應(yīng)商評價)設(shè)計管理職責(zé)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容三.建立精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系3.2.2其它部門在設(shè)計管理過程中的職責(zé)成本管理部門按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需成本目標(biāo)；隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo)；負(fù)責(zé)組織方案設(shè)計招標(biāo)中的各項工作市場營銷部門按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需資料條件；負(fù)責(zé)對各階段設(shè)計成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評審提供市場評價建議；負(fù)責(zé)制定各階段設(shè)計任務(wù)書中的市場定位部分的內(nèi)容前期開發(fā)部門按要求及時向規(guī)劃設(shè)計部提交各設(shè)計階段所需資料條件；負(fù)責(zé)與政府部門就各階段設(shè)計中間過程成果的技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門的申報審批工作三.建立精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系設(shè)計產(chǎn)品研發(fā)新項目規(guī)劃分析概念設(shè)計方案設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計施工圖設(shè)計投資

開發(fā)營銷成本工程物業(yè)主線流程協(xié)作部門主責(zé)部門規(guī)劃設(shè)計部3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化三.建立精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系設(shè)計總監(jiān)（兼）部門經(jīng)理部門副經(jīng)理專業(yè)組項目組（建筑師）項目組2項目組1項目組N產(chǎn)品研發(fā)組1結(jié)構(gòu)組設(shè)備組景觀設(shè)計組室內(nèi)組材料組產(chǎn)品研發(fā)組2檔案、部門秘書項目組設(shè)計經(jīng)理制重點“前期方案+項目設(shè)計管理”專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制技術(shù)支撐平臺重點“技術(shù)支持+質(zhì)量控制”三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.3設(shè)計流程的細(xì)分三.建立精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系一級流程:

項目投資決策論證管理階段流程(土地拓展）項目設(shè)計管理階段流程項目工程管理階段流程項目銷售管理階段流程項目入伙管理階段流程

項目后評估管理流程二級流程:

設(shè)計管理流程設(shè)計單位選擇管理流程設(shè)計合同及付款管理流程材料設(shè)備選型/定板/驗板管理流程設(shè)計變更管理流程設(shè)計流程框架－1三.建立精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系設(shè)計費用預(yù)算計劃編制細(xì)則設(shè)計合同編制工作細(xì)則設(shè)計任務(wù)書編制工作細(xì)則設(shè)計、咨詢單位選擇及信息管理細(xì)則施工現(xiàn)場設(shè)計配合工作細(xì)則設(shè)計關(guān)鍵點控制工作細(xì)則設(shè)計變更管理細(xì)則業(yè)務(wù)三級流程：流程圖表化－－模板化－－程序化三.建立精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系設(shè)計流程框架－2

設(shè)計工作在論證、定位策劃、設(shè)計實施和施工階段，按不同的設(shè)計內(nèi)容、對象和參與部門及深度要求劃分為概念設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、裝修設(shè)計和設(shè)計變更來進(jìn)行管理。

為加快項目設(shè)計進(jìn)度，縮短項目開發(fā)周期，將部品研究、材料選型景觀設(shè)計和裝修設(shè)計工作前置，使設(shè)計周期縮短30%以上。三.建立精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系設(shè)計管理關(guān)鍵點的控制設(shè)計管理中設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計評審和變更控制是管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計管理中的問題將為后續(xù)施工管理和成本管理帶來巨大的隱患!三.建立精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系設(shè)計呆過程初各橫恰向關(guān)需系的幻玉控制三.建立承精細(xì)偷化市失場需商求下態(tài)的規(guī)踩范化肅設(shè)計揚管理扮體系成本墨的全柿過程業(yè)參與涉從禍房地煌產(chǎn)開軟發(fā)價榨值鏈晃（VA驕C）模蛾型可浪以看錯出，溫成本研管理扇基本貞貫穿泛了項愛目開悠發(fā)的竿整個訓(xùn)過程襪。成稠本管鎖理部稅門的竹提前悲介入零不僅遍可以恭對項潤目盡娛快熟鴉悉，歷還有微利于肥整個哀項目銹成本抓的控物制，央特別唱是隨排著行圍業(yè)競御爭程鑒度的艙加劇躍，在勸利潤杏率差旗不多蜘的情據(jù)況下追，這螺點尤炎為重江要。加強(qiáng)設(shè)攜計階段浮成本管索理的方窯法：1)項目趟拓展支階段下（土州地獲搶取前遞）：成本管爛理部門謙在拓展山階段根勾據(jù)成本文數(shù)據(jù)庫晚及設(shè)計液部門提謎供的概腐念設(shè)計秩草案等物進(jìn)行項恢目成本落估算工穩(wěn)作；2)項目間定位午階段逃（土嘉地獲沙取后猜）：成本日管理沈部門鑼根據(jù)粘營銷英部門樓提供渠的產(chǎn)業(yè)品建確議書溉，設(shè)拖計部壓門提賤供的稀概念呆設(shè)計科方案由，相覆關(guān)規(guī)驅(qū)劃指左標(biāo)和淺產(chǎn)品減建造勒標(biāo)準(zhǔn)缸等進(jìn)旗行項搜目成咳本測兄算工倍作；3)方案化階段達(dá)：成本管車?yán)聿块T廈根據(jù)方迎案設(shè)計遺成果進(jìn)埋行項目圓成本匡探算工作較；4)擴(kuò)初階跑段：成本兔管理落部門邪在擴(kuò)獅初階燭段編壟制建扶安成安本概陪算，纏同時煎組織地相關(guān)疼部門首編制野項目乏正式此的目齒標(biāo)成說本（包括微工程部末門編制萄工程管段理費、腔監(jiān)理費舟測算，夸拓展及攀報批報電建部門牧編制土蛋地費用壓和報批解報建費嗎用測算刑，營銷擋部門編飾制營銷嫌費用測糕算，財臂務(wù)部門郵編制管蕩理及財狀務(wù)費用浪測算等牌，具體學(xué)可根據(jù)淺成本科踩目表進(jìn)糟行細(xì)分葛），最渴終形成喊項目正皂式目標(biāo)讓成本，獸并報公踢司領(lǐng)導(dǎo)依審批。項目正箭式目標(biāo)妖成本經(jīng)肌審批后臥，分解叫到各個羽部門（局或者相舅關(guān)崗位線）等；龍通過責(zé)偏任成本梁來進(jìn)行舒追溯。終通過項梁目正式智的目標(biāo)競成本指費導(dǎo)項目脈進(jìn)行施演工圖的浩限額設(shè)范計，并岸以此指綿導(dǎo)招標(biāo)仗、施工屋、采購攻等業(yè)務(wù)獨活動中講的成本盤費用使晨用與管泉理。項目正典式目標(biāo)厘成本一躲經(jīng)確定曠，不允茫許隨便乞修改；義在工程另實施過浪程中，磨每月通專過項目遷動態(tài)成尋本來進(jìn)乒行管理株；如遇畏項目定勺位改變議，原材裝料價格賣上漲等難特殊情戀況可經(jīng)叮領(lǐng)導(dǎo)審哄批后進(jìn)被行修正乒通過。設(shè)計浸過程嶺中，秧成本鑒管理頃的全族過程狡參與三.建立精頌細(xì)化市犬場需求何下的規(guī)包范化設(shè)和計管理易體系3.輩5計劃市管理設(shè)計周澤期基準(zhǔn)目的：理順灣各項適工作莊的銜洗接關(guān)詞系，諷明確朱里程喘碑點抓和責(zé)姿任歸伏屬，狂保障放開發(fā)周抗期基沙準(zhǔn)的內(nèi)有效塊實施與，實噴現(xiàn)快俘速滾祥動的雪地產(chǎn)誦開發(fā)援模式電。三.建立餅精細(xì)奪化市艷場需訓(xùn)求下稍的規(guī)拘范化排設(shè)計外管理悔體系地產(chǎn)沒項目味設(shè)計星周期做參考擋基準(zhǔn)橡值簡歷圖三.建立臟精細(xì)廟化市清場需燈求下摸的規(guī)記范化魄設(shè)計駐管理倍體系三.建立精露細(xì)化市佩場需求互下的規(guī)仗范化設(shè)地計管理搏體系設(shè)計管莊理效率暴指標(biāo)（氏擬定）設(shè)計管搶理效率賽提升的敗關(guān)鍵點凱：三.建立炒精細(xì)蕩化市患場需舍求下社的規(guī)趁范化乏設(shè)計距管理叨體系3.6項目技總體無計劃者下設(shè)賓計計候劃的逗分級課控制三.建立精推細(xì)化市緩場需求蛙下的規(guī)存范化設(shè)衣計管理處體系縮短計深劃督查春期，在福重要節(jié)炸點提前發(fā)核對督蛇促;通過棄項目衛(wèi)組周芒例會清檢查得周工很作計摸劃，辨部門旗例會宗檢查痰月計啊劃－巧－檢周查與戰(zhàn)調(diào)整;跨部門社項目協(xié)蟻調(diào)會協(xié)成調(diào)解決舞項目計俯劃實施消中的不滲定因素虛和困難君等，同材時檢查和致修訂二扎級計劃鼠和一級噸計劃;項目特決點和當(dāng)摟地報批提流程、劇內(nèi)容、袋標(biāo)準(zhǔn)是客影響設(shè)突計計劃澆的主要事因素和陣積累。公司客糞觀制訂今一級計柿劃；設(shè)計部卻制定項駐目設(shè)計刺計劃；部門經(jīng)駐理與各域項目設(shè)愿計經(jīng)理暫分解計穿劃；各項帳目設(shè)鎮(zhèn)計經(jīng)鋪理與御組員服再分賢解計撕劃－糾－組嬸員工乖作量祖確定熄、討比論工晴作說量的劉缺失各級康計劃幸的制比定方析式－池－公鞠司運尊營部襯門負(fù)雖責(zé)組鄙織監(jiān)控眉辦法三.建立這精細(xì)切化市矩場需寸求下捎的規(guī)愈范化厘設(shè)計旦管理帆體系設(shè)計部慨年度KP狂I(關(guān)鍵蜻業(yè)績贈指標(biāo)極及年胖度計減劃)考核健評價設(shè)計部夕門月份姜績效計撤劃/考核評貨價各人月必度計劃燙考核評妖價項目緊齊張時，烘周計劃魔考核評暫價設(shè)計物巡檢右制度去－－稻檢察蠶表設(shè)計部貓年度KPI綿(關(guān)鍵奔業(yè)績拴指標(biāo)年及年耗度計龍劃)考核鉤評價知表設(shè)計部掏月績效濾考核評鎮(zhèn)價表員工月銜績效考禍評表考核揮制度輪與風(fēng)顛險防蛋范－天－制目定考頓核梯魯度三.建立精驕細(xì)化市隊場需求寧下的規(guī)予范化設(shè)尺計管理甲體系合理薪脂酬體系人才膛梯隊萬建設(shè)員工素蛙質(zhì)審核憲與培養(yǎng)搜提升計辛劃團(tuán)隊激挪情與凝榜聚力四、冊專業(yè)刮團(tuán)隊殼建設(shè)擺與能催力提耽升最終淚的改廁進(jìn)方丟向：1、設(shè)計勒管理五流程集團(tuán)到遭目前為認(rèn)止沒有傍設(shè)計管跡理團(tuán)隊愚，要走頑向上水活平上規(guī)忙模的開鐵發(fā)業(yè)態(tài)淡，必須高編度重視切設(shè)計管查理隊伍機(jī)建設(shè)，惡形成系嗎統(tǒng)化的側(cè)設(shè)計管肚理流程搬體系，將設(shè)鍛計管洪理按奏階段系和對胞象劃當(dāng)分為磨概念濟(jì)設(shè)計次管理農(nóng)流程相、方云案設(shè)洽計管舊理流辦程、太施工眠圖設(shè)析計管靠理流弄程、駛景觀繳設(shè)計失管理菊流程柜、精哥裝修征設(shè)計垃管理槽流程沫和設(shè)薄計變衰更管胖理流斤程，洪使設(shè)慮計過吃程更睛清晰賴、職亞責(zé)更跪明確鹽、管湖理更互精細(xì)球化。明確蒜各個見設(shè)計襪流程除的邏勺輯關(guān)類系，吃明確騙職責(zé)貍，在銹制度救上保暫證各服專業(yè)臉之間乓的配怎合，貼加快喂設(shè)計手進(jìn)度。2、設(shè)計任聾務(wù)書編蟲制設(shè)計各于階段，增最終達(dá)攜到形成寧比較明而確的輸塵入、輸潛出成果瓦標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)計過徐程中成堡本部門月介入的饞深度不初夠，做痕到及時偶提供成每本限額書指標(biāo)，弊使成本萄跟設(shè)計澇緊密掛棗鉤，在咽確定限花額設(shè)計贏指標(biāo)頂時，成送本與設(shè)搖計應(yīng)反冠復(fù)溝通宰，達(dá)成副一致懶；建立豆設(shè)計瞧任務(wù)橋評審漢機(jī)制設(shè)，為妻設(shè)計侮各個橡階段螞制定攔設(shè)計漁任務(wù)朱書的習(xí)標(biāo)準(zhǔn)局模板旋，使訂設(shè)計同成果捆滿足塘公司甜的要鋪求；明細(xì)丘化設(shè)詢計任惹務(wù)書險，明農(nóng)確各圍個專認(rèn)業(yè)任麗務(wù)書秒的內(nèi)枕容和霉深度喝。設(shè)爭計任俱務(wù)書閱由設(shè)嫂計部松門組案織相橋關(guān)專拼業(yè)編慚制后被，經(jīng)膛正式笛的集佳中評腹審和拘修改余完善糧，作端為設(shè)旬計的纖要求摸和成稅果的烈主要陪檢驗始標(biāo)準(zhǔn)估發(fā)放做設(shè)計友單位找