房地產公司系列產品線

四川藍光地產

coco系列產品線研究PART

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藍光BRC企業(yè)背景分析企業(yè)背景企業(yè)概況藍光集團產業(yè)構成和駿地產（BRC）嘉寶公司美尚食品物業(yè)管理飲品研發(fā)、生產、銷售文化旅游產業(yè)商業(yè)運營房產經濟戰(zhàn)略發(fā)展核心主體最重要的利潤中心品牌形象著力培育的利潤中心穩(wěn)定的現(xiàn)金流利潤來源中心品牌度的提升

四川藍光實業(yè)有限公司（藍光集團）成立于1990年，其產業(yè)結構現(xiàn)由四大板塊構成：房地產開發(fā)板塊、資產管理板塊、綠色健康飲品板塊和生物藥業(yè)板塊。板塊間的相互作用為集團房地產業(yè)的快速發(fā)展提供了保障，也為開發(fā)奠定了雄厚的資金基礎。和駿實業(yè)和駿投資和駿咨詢住宅發(fā)展為主商業(yè)開發(fā)為輔藍光文旅顧問咨詢營銷代理成立于1996年成立于2000年迪康藥業(yè)成立于2001年醫(yī)藥研發(fā)、生產、銷售穩(wěn)定的現(xiàn)金流利潤來源中心企業(yè)背景藍光地產企業(yè)組織架構藍光和駿實業(yè)股份有限公司（藍光地產集團）是藍光實業(yè)下屬控股公司，成立于1998年5月，主要負責住宅開發(fā)，包含和駿實業(yè)、和駿投資、和駿咨詢、藍光文旅，下屬項目子公司共計15家。2013年，藍光地產集團銷售業(yè)績突飛猛進，銷售面積全國排名第27位，銷售合同金額全國排名第35位。同時，經權威部門認證，藍光地產集團綜合實力位居中國房地產業(yè)百強排名第28位。藍光和駿地產（BRC業(yè)務板塊）和駿實業(yè)和駿投資和駿咨詢藍光文旅藍光文旅是獨立的地產業(yè)務板塊，是藍光品牌高端化的起點。和駿咨詢主要負責所有與藍光和駿開發(fā)項目相關的土地、建安、材料等招投標工作房地產開發(fā)企業(yè)背景藍光地產企業(yè)發(fā)展歷程1、1990年，藍光實業(yè)成立，92年首個商業(yè)項目建成。2、2000-2004年，開發(fā)商業(yè)項目近20個，總面積達70萬㎡，單個項目體量均在20畝左右，利于消化。

企業(yè)發(fā)展第一階段（1990-2004年）

企業(yè)發(fā)展第二階段（2004-2008年）企業(yè)發(fā)展第三階段（2008年-至今）起步發(fā)展期投身小型商業(yè)資本累積產品線擴張進軍高端市場產品多元化發(fā)展1、2010年推出公館1881、云鼎等高端項目。2、2010年藍光文旅成立，全面啟動高端旅游產業(yè)，都江堰動漫城、金堂“大觀嶺”度假項目地塊均處于待動工狀態(tài)?？焖侔l(fā)展期正式涉足住宅開發(fā)標準化制、薄利多銷1、2005-2007年，開發(fā)諾丁山、雍錦灣、凱麗濱江等住宅項目，銷售額超60億元。2、2006年，藍光換標BRC。3、截止2008年8月，成功推出了20余個住宅樓盤。各階段主力產品1990-2004：社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場2000-至今：物業(yè)管理、不動產經濟2004-2008：高密度住宅地產2008-至今：高端住宅、產業(yè)地產2009-至今：多元化產品、綜合項目企業(yè)發(fā)展第四階段（2009年-至今）領土擴張理念化、精細化面向全國布局1、

2009年，藍光攜手云南白藥開發(fā)昆明項目，同時進軍重慶、自貢。2、2010年，北京拿地，計劃作為第二總部；同時在四川綿陽拿下近47畝住宅用地。3、2011年，在浙江嘉興、四川遂寧拿地。4、推出藍光CRM人居工程十大保障體系。多角度運作自2009年起進行產品精細化研究，注重企業(yè)文化經營。2010年戰(zhàn)略轉變，系列營銷動作面向全國展開，從硬件設施到軟件服務均以體現(xiàn)其高端價值為主。由商業(yè)地產起步，以傳統(tǒng)休閑生活廣場定位，采取小體量控制資金總量及資金鏈，迅速回收資金。單一的商業(yè)產品線住宅持續(xù)采取相對低價策略，實現(xiàn)項目的快速運轉，“標準化復制、薄利多銷、拿面積適中口岸好的地”。中高端住宅密集開發(fā)高端資源整合“藍光文旅”是一種全新的政企合作模式，所持項目業(yè)態(tài)復雜、重資產特征明顯、資金占用率高。經歷20余年的發(fā)展，藍光和駿已形成以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產開發(fā)為輔，逐步涉足旅游地產等多元化發(fā)展的產品開發(fā)思路。同時，公司亦形成立足成、渝、昆為核心的西南經濟圈，覆蓋華北、華東、華中的戰(zhàn)略布局。企業(yè)背景藍光地產全國戰(zhàn)略布局藍光企業(yè)擴張路線成都片區(qū)---成都主城區(qū)川渝片區(qū)---成都、重慶、南充綿陽京滇片區(qū)----成都、自貢、峨眉山市、北京、昆明1990年-2008年2009年2010年2012年

藍光地產的擴張戰(zhàn)略：充分發(fā)揮土地價值，以穩(wěn)健精耕細作的開發(fā)模式，立足四川，發(fā)展西南（重慶、昆明），并向北京、長三角等區(qū)域延伸。業(yè)務覆蓋“以成都、重慶、昆明為核心的西南區(qū)域”、“以北京、天津為中心的環(huán)渤海區(qū)域”、“以上海、杭州為中心的長三角區(qū)域”、“以武漢、長沙為中心的長江中游區(qū)域”、“以西安、太原為中心的黃河中游區(qū)域”等五大區(qū)域，共計30余個大中城市。重慶北京四川昆明藍光發(fā)展戰(zhàn)略圖：武漢長沙杭州青島長江中游---武漢、長沙、青島、蘇州等2013年長三角---杭州企業(yè)背景藍光地產組織架構成都各項目部香江國際項目部貢山壹好項目部綿陽項目部峨秀湖項目部頤明園項目部十里藍山項目部北京項目項目部圣菲項目部都江堰項目部觀嶺項目部項目部股東大會董事會董事長品牌及CRM委員會人力資源委員會戰(zhàn)略投資委員會財務委員會總裁成本控制專委會產品技術專委會招標投標專委會預算管理專委會質量安全專委會總裁助理策劃中心產品策劃部營銷管理部品牌媒介部CRM部副總裁成都分公司常務副總裁創(chuàng)意技術中心創(chuàng)意管理部精裝修管部理總工辦安全質監(jiān)部總裁助理南充公司自貢公司綿陽公司副總裁峨眉文旅公司招標采購中心招標管理部集中采購部供應商服務部副總裁總裁助理昆明公司重慶公司總裁助理綜合管理中心人力資源部企業(yè)管理部信息管理部總裁辦公室觀嶺公司北京公司財務管理中心首席財務官資本運營部資金管理部公司業(yè)務部會計管理部預算管理部計劃管理部成本管理部杭州辦事處審計法務中心監(jiān)察審計部法律事務部監(jiān)事會主席公司最高權利、決策機構公司高管層公司一級中心公司虛擬組織監(jiān)事會行政關系董事會虛擬中心副總裁（董事會秘書）投資發(fā)展中心143

+115龐大的后臺管理：造成人利資源的浪費。樹狀的組織結構：造成業(yè)務流程過長。各個部門職能平行：造成企業(yè)無主力部門，像（萬科：企業(yè)的主力部門為營銷部門；中海的主力部門為工程部）。職能中心配備完善：職能中心配備完善，在支撐總公司運營的同時還滿足外拓市場的需求。財務管理中心總控財務：財務管理中心總控財務避免外部招標項目的重大失誤?？偛考瘷喾止緢?zhí)行制度：總部集權，分公司執(zhí)行制度，能使總部意志及時下發(fā)至分公司。建立專屬的文化部門展示對內對外形象：設立專門的文化部門，對內是利用藍光學院對員工實行物質和精神激勵，降低流失率；對外樹立良好統(tǒng)一企業(yè)形象。優(yōu)勢分析：劣勢分析：企業(yè)背景藍光地產組織架構輔助的基礎平臺核心業(yè)務操作平臺

明源地產ERP系統(tǒng)（CRM）明源成本管理系統(tǒng)用友U870財務管理系統(tǒng)宏景世紀人力資源系統(tǒng)（HR）藍光供應鏈信息系統(tǒng)

企業(yè)信息門戶系統(tǒng)（EIP）藍光集團單點登陸系統(tǒng)（SSO）藍光集團活動目錄（AD）藍光集團電子公文審批系統(tǒng)（OA）藍光BRC網(wǎng)站藍光集團會議視頻系統(tǒng)充分發(fā)揮內外部資源的有效利用公司建立了一系列的信息平臺，滿足日常業(yè)務運作的需要：

目前公司的預算管理尚未通過信息平臺實現(xiàn)，預算的編制、執(zhí)行、分析與考核還似乎通過手工方式來實現(xiàn)。目前公司的信息管理中心負責信息化規(guī)劃、IT管控機制、流程規(guī)范和相關應用系統(tǒng)的實施組織、日常維護和持續(xù)改進工作。企業(yè)背景藍光地產企業(yè)信息平臺藍光企業(yè)通過報刊（藍光視界），藍光公益事業(yè)，以及各種活動，來擴大品牌影響力，以CRM系統(tǒng)運營和服務模式，挖掘客戶需求，獲得更多客戶的認可。企業(yè)文化特征客戶滿意是藍光的第一目標，尊重和關心員工的個人利益。34用心建筑生活。1發(fā)展愿景立志成為世界級的城市運營商。2

為客戶提供高品質的產品和服務；用穩(wěn)健和創(chuàng)新推動企業(yè)不斷發(fā)展從而為所有利益相關方創(chuàng)造持續(xù)的價值。企業(yè)使命核心理念企業(yè)宗旨企業(yè)文化BRc含義B—Blue（藍色）——表達了尊重生命的人本精神R—Realestate（地產）——表達藍光成為世界級房地產開發(fā)商的理想愿景C—Customer（客戶）——一切以客戶為尊文化主線：企業(yè)以人為本、用創(chuàng)新推動發(fā)展、以客戶價值為導向的房地產開發(fā)企業(yè)企業(yè)背景藍光地產企業(yè)文化藍光地產以“尊重和關心員工個人利益”為核心理念，集團建立藍光培訓學院緊密圍繞公司戰(zhàn)略，以培養(yǎng)藍光人才為己任，努力實現(xiàn)企業(yè)和員工的共同成長、共同發(fā)展，加強員工價值與企業(yè)價值的提升，形成具有自身特色的人才培養(yǎng)模式。經理人管理培養(yǎng)提升班發(fā)掘和培育有管理潛質的員工，為學員量身定制培訓課程，全方位的彌補管理知識、領導藝術、人力資源管理等知識和技能，為公司培養(yǎng)、儲備更多的優(yōu)秀管理人員。藍光大講堂面對全體員工開放，以傳播思想、開闊視野為基本原則，引入行業(yè)一流專家進行講座、互動，促進員工對新思想、新材料、新技術、新形勢的了解，提升員工隊伍綜合素質，關注員工身心健康、調試工作狀態(tài)，目前已形成先進管理思想、名企案例、員工健康等系列課程。海外學習為拓展視野、增進交流，學習并引入海外先進理念，每年派遣員工參加海外參觀、學習，提升相關人員業(yè)務能力和視野。123發(fā)掘和培養(yǎng)內部中、基層管理干部和新任干部，提升管理素質和文化認同度，培育職業(yè)精神和職業(yè)技能，建設管理人才梯隊，提升經理人綜合管理能力。通過體驗、授課、傳幫帶以及發(fā)放標準教材等方式，促進新員工融入藍光文化氛圍，促進員工職業(yè)素質的提升和職業(yè)精神的培育。學習多樣化，豐富和開闊員工視野，同時也是提高企業(yè)發(fā)展的路徑之一。企業(yè)背景藍光地產企業(yè)文化PART

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產品線研究產品開發(fā)區(qū)域及階段特征城市的選擇上藍光BRC以大成都作為重點，輻射四川二線城市投資，除此之外，逐漸開始在國內一些經濟繁榮重點城市投資布局。藍光進駐城市情況進駐省份進駐城市北京北京重慶重慶云南昆明四川成都、綿陽、自貢、遂寧、南充、峨眉山浙江杭州、蘇州、無錫山東青島湖南長沙湖北武漢產品線分析產品發(fā)展史時間開發(fā)區(qū)域物業(yè)類型項目階段特征1993～2000成都商業(yè)/辦公/步行街藍光大廈、世紀電腦城、羅馬假日廣場等藍光從成都起步，產品以商業(yè)、辦公為主。2001～2003成都商業(yè)/商住樓/專業(yè)市場玉林生活廣場、金荷花、藍色加勒比、金色夏威夷、海棠月色等開始嘗試專業(yè)市場開發(fā)模式，并且首次開發(fā)商住項目，以小戶型產品為主。2004～2005成都綜合體/商住樓/住宅/商業(yè)春江花月、香檳廣場、郁金香廣場、君悅領地等首次開發(fā)城市綜合體、住宅、主題商業(yè)項目。2006～2008成都小高層/高層/別墅凱麗系列、富麗系列、雍錦灣、香碧歌莊園、紫檀山、觀嶺國際集中開發(fā)住宅項目，并且研發(fā)出了凱麗系和富麗系兩類產品，首次開發(fā)高爾夫別墅項目。2009成都/南充/重慶/綿陽電梯/別墅花滿庭、十里藍山、香江國際等藍光進駐南充、重慶等城市，產品以電梯為主，少量別墅產品。2010成都/自貢/峨眉山市/北京/昆明高層/精裝房/度假社區(qū)北京云鼎、公館1881、貢山一號、SOFA社區(qū)、峨秀湖等藍光入駐自貢、北京、峨眉山市、昆明等城市，產品以精裝電梯為主，并且首次開發(fā)度假型社區(qū)和音樂主題社區(qū)。2011成都/遂寧/嘉興高層遂寧項目、嘉興項目等藍光地產在西南地區(qū)率先啟動綠色建筑戰(zhàn)略，倡導綠色住宅理念。2012-今成都/武漢/蘇州/長沙高層武漢Coco時代，Coco蜜城，Coco金沙等Coco系列開始發(fā)力，入駐武漢、青島、長沙、蘇州等地，主打高端電梯小戶型2009年以前，公司開發(fā)區(qū)域主要集中在大成都范圍，物業(yè)類型從以商業(yè)開發(fā)為主逐步轉化為以住宅開發(fā)為主；09年后，開始向省內二三線城市（南充、自貢等）及沿海發(fā)達地區(qū)進行戰(zhàn)略布局；從住宅產品線看，藍光BRC于2010年開始起涉足高端、精裝產品線研發(fā)，同時，藍光BRC亦從2010年起進入旅游地產的開發(fā)領域。產品開發(fā)區(qū)域及建筑類型產品線分析產品發(fā)展史產品線發(fā)展時序2001-2003年2004-2005年2006-2008年2009年商業(yè)、商住商業(yè)、辦公1993-2000年君悅領地藍光大廈、羅馬假日廣場藍色加勒比、玉林生活廣場藍光的產品線主要分化于2006年之后，由先前的商業(yè)或商住開發(fā)轉變?yōu)榧冏≌约皠e墅開發(fā)，從09年開始走向川內二級城市以及經濟發(fā)達區(qū)域。2010年開始住宅產品線轉向高端或度假產品市場。2010年2011年綜合體、商業(yè)、商住、住宅香檳廣場春江花月郁金香廣場住宅富麗系凱麗系香瑞湖紫檀山皇后國際圣菲TOWN香碧歌莊園雍錦灣花滿庭進駐二級城市和外省市高端及度假項目公館1881峨秀湖遂寧項目嘉興項目產品線分析產品發(fā)展史藍光BRC成功開出了凱麗系、富麗系、別墅系、商業(yè)系等多條產品系列。藍光BRC一直堅持用心建筑生活的開發(fā)理念產品線分析產品發(fā)展史產品住宅建筑類型產品線綜述藍光從93年開始開發(fā)商業(yè)辦公，后續(xù)逐漸開發(fā)了專業(yè)市場、鄰里型商業(yè)中心、主題餐飲商業(yè)街、綜合體等業(yè)態(tài)的商業(yè)項目到2008年開發(fā)總部基地辦公；2010年重點打造峨秀湖國際度假區(qū)旅游地產商業(yè)，積累了商業(yè)開發(fā)的各種成功經驗。代表項目金荷花、香檳廣場、玉林生活廣場、IBP總部基地、峨秀湖峨眉院子等項目峨眉院子玉林生活廣場金荷花IBP總部基地商業(yè)產品線產品線分析產品線細分產品線綜述藍光電梯產品線研發(fā)始于2002年，以商住小戶型產品為主發(fā)展到后面的普通電梯以及高端電梯產品第一階段電梯屬商住性質產品，且為小高層，代表項目為藍色加勒比、金色夏威夷等；第二階段以富麗錦城、花城、凱麗濱江、凱麗香江等高層電梯為代表，創(chuàng)造了可變空間這一設計，引起了眾多開發(fā)商效仿；第三階段以SOFA社區(qū)、云鼎、公館1881精裝高層為代表項目，從此走上了高端精裝房時代。代表項目藍色加勒比、郁金香廣場（第一階段）、富麗錦城、凱麗香江（第二階段）、公館1881、云鼎（第三階段）金色夏威夷公館1881凱麗香江富麗錦城電梯產品線產品線分析產品線細分別墅產品線產品線綜述藍光別墅產品線研發(fā)起步較晚，始于2006年，首次嘗試別墅疊拼產品，其別墅產品可分為三個階段第一階段別墅屬川西民居建筑元素，且為疊拼產品，代表項目為雍錦灣、紫檀山；第二階段以香碧歌莊園、香瑞湖等聯(lián)排別墅為代表，引進了法式莊園風情及南加州風格；第三階段以觀嶺國際社區(qū)高爾夫景觀全別墅產品線為代表，強調“讓生活回歸自然”的理念，在規(guī)劃和設計上注重打造更生態(tài)舒適的居住環(huán)境。代表項目雍錦灣、紫檀山（第一階段）、香碧歌莊園、香瑞湖（第二階段）、觀嶺國際社區(qū)（高爾夫別墅）雍錦灣觀嶺國際香碧歌莊園產品線分析產品線細分電梯產品線衍生作品：COCO系列產品線分析在coco系列之前，藍光成都在售項目主要包括高端電梯、公寓，普通住宅，別墅，以及總部辦公，總體涵蓋面較廣，但銷售均不溫不火。coco系是藍光地產研發(fā)的一款專門針對青年置業(yè)者的城市中心區(qū)域住宅產品，以及極具成都特色的休閑式街區(qū)商業(yè)產品。Coco系列客戶定位很明確，就是針對比較年輕的購房群體，他們當中絕大多數(shù)購房者就是那些既想要舒適居住環(huán)境又不愿蝸居一隅的城市青年人群。成都·Coco金沙成都·Coco國際成都·Coco時代產品編線分膊析昆明·C梨oc汪o蜜城蘇州·C援oc炎o蜜園武漢·C桶oc氣o時代重慶·C枝oc例o時代青島·Co畜co蜜城長沙·Co叨co蜜城無錫·Co慨co蜜園co改co系列自20陸12年問世繡以來，崖迅速復安制擴張詞，先后教布局重捧慶、武卻漢、長亡沙、青敵島、無筆錫、蘇偷州等多脾個城市騰，已成為獅藍光繼標桿黃之作，也腫為藍桌光地鹽產快板速完孩成了耳全國蓋化布乒局，栽但是由于壇各個同地域觀的不授同，Co決co產品在貞各個地關區(qū)的表半現(xiàn)也有角所差異脫。CO橡CO系列產品線五分析CO往CO系列【戶型災分析】藍光co蜜co系列雹將廚割房和轉衛(wèi)生以間面滿積分逗別控案制在5.晨5平米圈左右肯和平譜米之四間；大客廳插和主無臥面微積和詢該戶兩型面授積大飲小成男正相糞關，街會根塔據(jù)戶唐型大機小有護所變瞧化，磨但基值本都叛在10平米以脾上，滿勤足基本在使用功表能；而禿其他次值臥會有鳳明顯縮仍緊，一德般控制妨在6平米以留內。Coc費o系列戶暈型緊湊馬但強調腦功能的線齊全，繳主要缺揀點是廚左房開間響較小，媽不足6平米的共小次臥洲作為一決般臥室么稍顯小阻巧，但蟲可滿足請作為書律房或是陽兒童房紅功能使羽用。成都產品形線分咱析CO督CO系列【戶型得賞析】D1戶型困：建喬筑面紋積約69㎡，蒼實得裂面積狀約78㎡，得王房率11轟3%，三室果兩廳一衛(wèi)衛(wèi)D2戶型臟：建妖筑面臉積約68㎡，實懶得面積葵約76㎡，嚴得房豪率11雷2%，三室固兩廳一紋衛(wèi)房間尺寸面積（㎡）廚房1700*32005.44衛(wèi)生間1800*18003.24客廳3400*350011.9主臥3100*350010.85次臥3500*28009.8書房2400*24005.76贈送陽臺+飄窗約9㎡房間尺寸面積（㎡）廚房1800*30005.4衛(wèi)生間1800*18003.24客廳3800*400015.2主臥4000*310012.4次臥2200*28006.16書房2400*24005.76贈送陽臺+飄窗約8㎡成都產品儀線分佩析COC要O系列【戶型婚賞析】4室2廳3衛(wèi)，建霜面約69平米趣，實遇得約15榴0平米房間尺寸面積（平米）客廳3500*530018.6廚房4500*19008.6主臥7100*530030次臥12400*32007.7次臥23000*360010.8贈送飄窗+陽臺+臥室+儲藏室+書房80成都產品線乳分析COC責O系列【戶型菠賞析】長沙藍光co協(xié)co系列在田長沙及瘦重慶市捉場戶型程贈送面猶積相對泉成都及汗重慶較洽少，建這筑風格憂融合了計當?shù)匚耐嗍硨Σ町惻f較大，辨同時，套因各城予市相關為建筑規(guī)中定差異邁，部分陽城市可帆建造純括北向住芹宅，同僻時陽臺氏贈送空路間較大屑，可形浸成較高隊的得房摩率。產品線煙分析CO聞CO系列【盈利分諒析】樓面地價建面均價實面均價4250元/平米9300元/平米（惠后）8500元/平米備注罷：數(shù)臂據(jù)依盆據(jù)于coc禾o時代4、5號樓區(qū)域樓剪盤除目聯(lián)前九龍?zhí)葌}外，辰其他項貧目價差亡空間（主力價殺格－樓姨面地價）均在50練00元/平米以劉上，并謙且大部誕分項目灶是在70譯00－900許0元/平米鑼之間杯。藍光項餐目以50子50元/平米的怠低價差念空間運焰作，單勵位面積鑄盈利能醫(yī)力低于庭區(qū)域其來他項目憶，但是頂在項目窮快銷的再情況下殃，可以漠快速回師籠資金傭，降低旱時間成禿本，提介高資金繳利用率路。項目名稱主力價格樓面地價價差空間招商東城國際1150031558345協(xié)信中心930035005800萬科鉆石廣場1190030608840世茂玉錦灣1060038436757九龍倉御園960048374763和信融錦云灣1120040267174保利康橋1480073007500采用“醒薄利多筋銷”策菜略，快愿速回籠文資金，林提高資塞本利用籠率藍光co楚co時代舊價差譜空間云為50盜50元【以成都·藍光Co歐co時代幅為例】注：鼓以上港價格革為20碼12年售價產品至線分啦析CO馳CO系列【樣板間決及展示雪區(qū)展示】Coc填o系列示烏范區(qū)面賞積規(guī)模潤不大，怕都是小纏巧精致驅、東線勤合理，升樣板間勻具有生舅活氣息疤，易使融客戶產存生情感意共鳴。產品線訓分析COC角O系列【C乒oc濫o紅街】Co潑co紅街舍為Co避co系列商躲業(yè)配套績，一般動為住宅堆底商，恐共二層惕，二樓欠以連廊形望式連接淚各個樓梁宇。體物量一艷般為3萬㎡糞，戶翠型面榆積從20-塵400㎡不截等，辯滿足號投資糠客及聽品牌錄商家疏運營湊等不魚同需寺求。業(yè)態(tài)擋定位視：普申通住狀宅升僵級之斥作，新型托鄰里難中心。零售業(yè)態(tài)合約鋪自持超市指定侵區(qū)域背商鋪萬（一播般為輛較大設面積狹商鋪揭）指駁定經剛營業(yè)送態(tài)，莫由開顧發(fā)商喂統(tǒng)一追運營筋招商搶，提彎升紅旺街品霜質，描業(yè)主里享受副協(xié)定瞧收益耀返點私。紅街習核心橫，由擠開發(fā)杯商自突持約1萬㎡會地下插超市厭，提據(jù)升紅封街品任質。購買后裙可自由裙經營，誤無硬性罩業(yè)態(tài)要泰求，快脆速回現(xiàn)習，減輕殼開發(fā)商絨壓力。岡（一般逗為小面環(huán)積商鋪麻）PA腫RT3總結易與啟囑示客戶產品市場土地位置位于相對比較成熟的區(qū)域，有一定的房地產市場開發(fā)基礎，地塊較小財務指標土地單價高，總價低要求現(xiàn)金流，開發(fā)速度快，實現(xiàn)快速走量容積率指標2.4≤FAR≤4.5產品形式高層為主，面積在50-90㎡之間周邊環(huán)境居住密度相對較高配套較為豐富、商業(yè)配套、教育配套等較為完善客戶對板塊認可度較高交通配套交通便捷，位于城區(qū)主干道CO牢CO系列總吃結客戶產品市場主要客群剛需客群家庭生命周期自由青年，小太陽之家家庭支付能力具有一定經濟實力家庭購房動機生活基本需求，房屋功能改善類別簡稱客戶特征對產品要求類1自由青年參加工作不久的單身青年或青年夫妻，無子女，家庭成員學歷較高。要求時尚、追求新科技、新媒體。希望小區(qū)有較好的健身場所，臨近大型運動場所、娛樂休閑場所；要求較好的戶型和喜歡的建筑風格。類2小太陽家庭24`34歲青年夫妻，家庭成員學歷較高。事業(yè)進入一定積累階段，收入相對較高，通常以普通職員和一般管理者為主；因為小孩年齡較小，一定程度上成為了家庭的中心。各種閑暇消費較類1大為縮減，外出購物、市內旅游等家庭休閑方式逐漸凸現(xiàn)出來，而電子影像、健身等個人休閑方式漸淡化比較看重教育配套，比較關注幼兒園、小學；注重日常生活的商業(yè)配套，注重公交便利，考慮工作便利性，同時也有私家車交通需求。會選擇城市中心或城郊地段，小孩娛樂場地也是他們期望得到的配套。以兩房與緊湊三房為主，價格要求會便宜一些。COC夜O系列約總結客戶產品市場概述：Coc刷o系列仙選址冠在位墻于相筐對比庸較成菊熟的撈區(qū)域瓣，有至一定坑的房慘地產糟市場牲開發(fā)嫂基礎躁，地具塊較棕?。荒街苓吷渚幼±璀h(huán)境泳良好緣瑞，配簽套完馬善，鼓容積怎率在程區(qū)間絲式，土恢地價朗格較歡高，漢規(guī)模檢適中窄，是貪城市搏價值烘導向逮的中紅高端教社區(qū)透。總體原則1.用足容積率；2.最大化贈送面積，注重產品功能性和靈動性；3.短、平、快的銷售策略，薄利多銷，實現(xiàn)資金快周轉；物業(yè)形態(tài)高層為主，配以住宅底商，二樓以連廊形式連接樓宇，形成開放式商業(yè)街建筑立面立面風格：以Art-deco建筑風格為主，同時結合當?shù)匚幕鈮Σ牧希好娲u+涂料CO逮CO系列核總結建筑平面平面布局：均勻分布，注重視野需求；最大化布置臨街可售商鋪；戶型配比：梯戶比根據(jù)各城市要求確定，戶型面積均在50-90平左右；戶型特點：戶型設計應體現(xiàn)靈動性、功能性等，在戶型設計中考慮更多的贈送面積功能配套商業(yè)街：最大化商業(yè)價值；新型鄰里中心開發(fā)節(jié)奏啟動區(qū)：考慮到快速回籠資金的需要。啟動區(qū)的選擇在景觀視野較好樓棟；開發(fā)節(jié)奏：快速開發(fā)，一般從拿地到銷售約6個月。展示區(qū)展示區(qū)：展示區(qū)面積較小，一般為售樓部周邊綠化風格：展示區(qū)與項目產品風格保持一致售樓部：利用沿街的永久建筑，如臨街商鋪等樣板間：實景樣板間，打造體驗式營銷CO灶CO系列總也結COC顯O系列總村結與企業(yè)爬戰(zhàn)略相晌一致原錄則藍光地祖產企業(yè)循戰(zhàn)略以成都召、重慶東、昆明望為核心沸