房地產估價師之估價原理與方法高分題庫附優(yōu)質答案

房地產估價師之估價原理與方法高分題庫附優(yōu)質答案

單選題（共100題）1、運用基準地價修正法進行市場狀況調整時，是將基準地價調整為（）的價值。A.基準日期B.價值時點C.估價時點D.估價報告出具日期【答案】B2、某房地產的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C3、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當B.估價基礎數(shù)據和技術參數(shù)選取準確，依據或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結果一致【答案】D4、下列哪項不是十二經別的生理功能A.加強了十二經脈中相為表里的兩條經脈在體內的聯(lián)系B.加強了體表與體內、四肢與軀干的向心性聯(lián)系C.加強了十二經脈對四肢的聯(lián)系D.加強了足三陰、足三陽經脈與心臟的聯(lián)系【答案】C5、房地產保值增值的特性從房地產價格變化的總趨勢來講，是（）上升的。A.間斷式B.波浪式C.連續(xù)式D.螺旋式【答案】B6、選取了可比實例之后，應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其成交價格之間的口徑一致、（），為進行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎。A.客觀合理B.有根有據C.基礎相當D.相互可比【答案】D7、一套住宅的套內建筑面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】C8、實際估價中采用凈收益每年不變的公式下，求取凈收益最合理的方法是（）。A.過去數(shù)據簡單算術平均法B.過去數(shù)據加權算術平均法C.未來數(shù)據簡單算術平均法D.未來數(shù)據資本化公式法【答案】D9、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D10、（）是權利人在法律規(guī)定的范圍內對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利。A.物權B.債權C.租賃權D.所有權【答案】A11、相鄰房地產的權利人應正確處理相鄰關系，相鄰關系的產生是因房地產具有（）。A.易受限制B.獨一無二C.相互影響D.不可移動【答案】C12、威廉·阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.單位面積土地上農產品的產量B.市場上每單位農產品的價格C.生產每單位農產品的成本D.向市場運輸每單位農產品的成本【答案】A13、“……肝氣衰，筋不能動，天癸竭，精少，腎臟衰，形體皆極……”是指A.四八B.五八C.六八D.七八【答案】D14、預計某宗房地產未來第一年的有效毛收入為18萬元，運營費用為10萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長5%，運營費用增長2%，收益期限可視為無限年。如果該類房地產的報酬率為8%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】D15、有天然周期性水災的江、河、湖、海邊，一旦建設了可靠的防洪工程，其土地價格會（）。A.上漲B.下降C.很難說D.沒有影響【答案】A16、在計算建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細、準確。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調整法【答案】C17、三級資質房地產估價機構，能承接的估價業(yè)務是（）。A.在建工程抵押估價業(yè)務B.公司上市估價C.該機構執(zhí)行合伙人所擁有的房地產抵押估價業(yè)務D.司法鑒定估價【答案】A18、在房地產損害賠償和保險理賠案件中，通常價值時點為______，估價對象為______狀況下的情形。（）A.現(xiàn)在，過去B.現(xiàn)在，現(xiàn)在C.過去，現(xiàn)在D.將來，現(xiàn)在【答案】A19、長期趨勢法主要是用于推測、判斷房地產的（）。A.實際價格B.市場價格C.未來價格D.成本價格【答案】C20、在新開發(fā)區(qū)內有一塊土地，總面積是20000m2，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價格是3000元/m2，則可轉讓土地的價格是（）。A.2500萬元B.3500萬元C.3600萬元D.3000萬元【答案】C21、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值各為110萬元，如果甲地塊的使用權人欲購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為()。A.50萬元B.55萬元C.60萬元D.60萬元以上【答案】C22、房地產狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。A.可比實例房地產B.估價對象房地產C.標準房地產D.類似房地產【答案】C23、房地產需要專業(yè)估價的基本條件是房地產具有()的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性大和價值量大D.不可移動和用途多樣【答案】B24、下列關于選取可比實例的說法中，有誤的一項是()。A.可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內的類似地區(qū)B.可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同，當兩者不相同時，一般不能作為可比實例C.可比實例的成交價格是正常成交價格，或可修正的正常成交價格D.選取可比實例的數(shù)量在實際中是越多越好，為后續(xù)進行的比較修正工作帶來方便【答案】D25、下列哪項不屬于扶正的具體方法A.滋陰B.養(yǎng)血C.溫陽D.消導【答案】D26、寒病即見寒象所采用的治法是A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】C27、拍賣保留價由人民法院參照（）確定。A.應價B.評估價C.成交價D.起拍價【答案】B28、李某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為（）元。A.5000B.12574C.12650D.13911【答案】B29、人們常用距離來衡量房地產區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.至市中心距離【答案】C30、《素問·疏五過論》指出“嘗富后貧”可致A.“脫衛(wèi)”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病【答案】C31、起于四肢肘膝以上部位的是A.十二經脈B.奇經八脈C.十二經別D.十五別絡【答案】C32、為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全都由買方支付，該地區(qū)房地產交易中規(guī)定買賣雙方應繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正調整后的價格為（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】B33、某建筑物的建筑面積為200m2，有效年齡為12年，重置成本為800元/m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元【答案】C34、由房地產凈收益求取房地產價值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內容。A.資本化率B.實際報酬率C.名義報酬率D.自有資金報酬率【答案】A35、在使用假設開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤＝（）×直接成本利潤率。A.開發(fā)完成后的房地產價值B.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息C.土地成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用D.土地成本＋開發(fā)成本【答案】D36、根據晝夜對人體病理的影響，病情甚是在A.夜B.晝C.夕D.旦【答案】A37、下列估價業(yè)務中，估價機構可以承接的是（）。A.超出了估價機構業(yè)務范圍的估價業(yè)務B.估價機構的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務C.估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業(yè)務D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風險的估價業(yè)務【答案】C38、估價報告應用有效期的長短，應當根據估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過（）。A.半年B.一年C.兩年D.三年【答案】B39、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/m2。該建筑物的現(xiàn)值為（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】B40、某抵押房地產的土地為劃撥方式取得，經測算其假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為120萬元，將劃撥土地使用轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的出讓金為13萬元，已抵押貸款余額為48萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。若社會一般抵押率為60%，實現(xiàn)抵押權的費用及稅金為15萬元，該房地產再次抵押的抵押凈值為（）萬元。A.12B.25C.27D.40【答案】B41、一般來說，（）圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。A.成交價格B.市場價格C.投資價格D.理論價格【答案】A42、銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產之日起至（）的日期。A.房屋驗收合格B.房屋可使用C.將其售出D.房地產經濟壽命結束【答案】C43、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為()年。A.45B.50C.52D.55【答案】C44、匯率因素對房地產價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率______，會導致房地產價格______。（）A.下降；上漲B.下降；不變C.上升；下降D.上升；上漲【答案】D45、房地產權益以（）為基礎。A.房地產權利以外因素的限制情況B.其他房地產權利的限制情況C.額外的利益或好處D.房地產權利【答案】D46、馬克思的地租理論不包括（）。A.級差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對地租【答案】B47、下列房地產估價相關活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是（）。A.高層建筑地價分攤B.房地產投資價值評估C.因環(huán)境污染導致的房地產價值減損評估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估【答案】B48、下列房地產中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。A.用途專業(yè)的房地產B.價值較大的房地產C.獨立使用的房地產D.不可分割的房地產【答案】C49、下列估價中，估價時點應為現(xiàn)在、估價對象應為未來狀況的是（）。A.因解決估價結果異議的需要，對原估價結果進行復核估價B.因保險理賠的需要，對投保房地產的價值損失進行評估C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價D.因房屋征收補償?shù)男枰?，對用于產權調換的期房進行估價【答案】D50、在某城市房地產交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常負擔下的價格的6%和3%，某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由賣方負擔。則該宗房地產的正常負擔下的價格為（）元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427【答案】D51、某新建房地產的土地取得成本為200萬元，建設成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產的重新購建價格為（）萬元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C52、資本化率是（）的倒數(shù)。A.毛租金乘數(shù)B.潛在毛租金乘數(shù)C.有效毛收入乘數(shù)D.凈收益乘數(shù)【答案】D53、下列不屬于土地權屬證書的是（）。A.《國有土地使用證》B.《集體土地所有證》C.《土地他項權利證明書》D.《房地所有權證書》【答案】D54、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平方米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】D55、某宗房地產土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A56、運用假設開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價值不適用（）求取。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法【答案】B57、被認為是一種相對科學準確、公平合理，能夠節(jié)省人力、財力，可以在短時間內對許多宗土地進行估價的方法的是（）。A.路線價法B.市場法C.假設開發(fā)法D.收益法【答案】A58、與臟腑無直接絡屬、相互無表里關系的是A.十二經脈B.奇經八脈C.十二經別D.十五別絡【答案】B59、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗爭而引起的機體陰陽失調、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整過程的是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】A60、某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.設備折舊【答案】A61、某宗房地產的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報酬率為9%。該宗房地產的價格為（）萬元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70【答案】C62、利用收益法或假設開發(fā)法評估房地產的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應是（）。A.典型投資者所要求的社會一般報酬率B.典型投資者所要求的社會最高報酬率C.特定投資者所要求的最低報酬率D.特定投資者所要求的最高報酬率【答案】C63、運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無需做的是（）。A.估算后續(xù)開發(fā)經營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算投資利息和開發(fā)利潤【答案】D64、不屬于房地產狀況調整的內容是（）。A.經濟狀況調整B.區(qū)位狀況調整C.實物狀況調整D.權益狀況調整【答案】A65、商品經濟是A.以自給自足為特征的經濟形式B.為他人而生產的經濟形式C.直接以交換為目的的經濟形式D.存在于一切社會的經濟形式【答案】C66、衡量房地產區(qū)位的好壞，最常見、最簡單的是()。A.位置B.外部配套設施C.環(huán)境景觀D.交通【答案】D67、有一宗房地產，土地面積1000m2，其價格為1500元/m2，建筑面積為5000m2，其重置價格為1200元/m2。該房地產價格為1250元/m2，則該建筑物的單價為()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250【答案】A68、比較法估價需要具備的條件是估價時點的近期有較多的（）。A.完全相同的房地產B.相關的房地產交易C.類似房地產的交易D.房地產的交易【答案】C69、采用收益法評估某商業(yè)房地產的抵押價值時，樂觀、折中、保守預測其凈收益分別為1600萬元、1550萬元、1500萬元，市場上平均報酬率為4%～5%。估價中選取估價數(shù)據及參數(shù)時，正確的是（）。A.年凈收益為1500萬元，報酬率為4%B.年凈收益為1500萬元，報酬率為5%C.年凈收益為1550萬元，報酬率為5%D.年凈收益為1600萬元，報酬率為5%【答案】B70、提出“外所因為六淫，內所因為七情，不內外因為勞倦、飲食勞倦、跌仆金刃，蟲獸所傷”的是A.醫(yī)和B.葛洪C.陳無擇D.張仲景【答案】C71、判斷誤差大小或者準確性，實際中是將（）進行比較。A.評估價值與真實價值B.評估價值與合格的估價師的重新估價結果C.真實價值與合格的估價師的重新估價結果D.真實價值與其他估價師的重新估價結果【答案】B72、以房地產抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（）。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查勘之日D.未來處置抵押房地產之日【答案】C73、收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產出關系叫做（）。A.規(guī)模收益B.收益遞增原理C.均衡原理D.適合原理【答案】A74、下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（）。A.為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考B.為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產的關聯(lián)交易確定交易價格提供參考D.為房地產開發(fā)企業(yè)在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價提供參考【答案】D75、評估某宗房地產的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000元/m2，比正常價格低2%；乙可比實例的賣方實收價格為7800元/m2，交易稅費全由買方負擔，當?shù)胤康禺a交易中買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%；丙可比實例的成交價格為8300元/m2，其裝修標準比估價對象的裝修標準高200元/m2。假設不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產的市場價格為（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】D76、手三陰經均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】D77、在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為比較法中的（）。A.“交易實例”B.“可比實例”C.“收集交易實例”D.“建立價格可比基礎”【答案】B78、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置成本為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】D79、某在建商城的建設用地使用權于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%；經市場調查，目前當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/m2，空置率為10%；預測該商城建成后當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?00元/m2，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為（）萬元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】B80、對于位于十字路口的房地產來說，如果不考慮周圍的情況，其價格高低通常依次為（）。A.東北角、西南角、東南角、西北角B.西北角、西南角、東北角、東南角C.西北角、西南角、東南角、東北角D.西北角、東北角、西南角、東南角【答案】D81、當消費者對某種房地產的偏好程度增加時，該種房地產的需求會（）。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C82、“先扶正后祛邪”適用于A.病情緩和、病勢遷延，暫無急重病B.正虛不甚，邪勢方張C.正虛為主，雖有實邪但機體不耐攻伐D.邪盛為主，急于補虛反會助邪【答案】C83、某估價事務所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產于2006年5月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為()。A.2006年5月30日B.現(xiàn)在C.重新估價的作業(yè)日期D.要求重新估價的委托方指定的日期【答案】A84、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產的（）除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。A.價格B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A85、某地區(qū)各項基礎設施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費用為（）元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】A86、脾氣不濡，胃氣乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘【答案】B87、女子筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】A88、在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應（）。A.假定建筑結構是安全的B.肯定建筑物是安全的C.強調建筑結構安全須進行相關專業(yè)鑒定D.說明建筑結構安全難以確定【答案】A89、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗爭而引起的機體陰陽失調、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整過程的是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】A90、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預期經濟壽命、有效年齡或（）之間關系的基礎上的。A.建筑物的歷史價值B.建筑物的文化價值C.建筑的預期剩余經濟壽命D.建筑物的功能是否時興【答案】C91、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為()。A.33.3B.12C.20D.60%【答案】B92、對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會（）對商品的需求。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C93、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。A.售價B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A94、下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是（）。A.了解某宗房地產的出租人權益價值B.了解某企業(yè)包括房地產及特許經營權等在內的企業(yè)價值C.了解某地區(qū)地震后房地產價值的變化D.了解某宗房地產的應納城鎮(zhèn)土地使用稅額【答案】D95、用成本法估價房地產時，房屋現(xiàn)值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D.房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限【答案】B96、肢體麻木或運動不便，甚則不用；肌膚干燥、瘙癢、欠溫，甚則肌膚甲錯，是指A.氣不攝血B.氣血兩虛C.氣血不榮經脈D.氣隨血脫【答案】C97、在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是（）。A.市場價格B.評估價值C.成交價格D.理論價格【答案】D98、某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產報酬率為7%，假設折現(xiàn)率為10%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為（）萬元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】D99、拍賣抵押房地產時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得（）。A.抵押人無權優(yōu)先受償B.抵押人有權對全部房地產優(yōu)先受償C.抵押權人有權優(yōu)先受償D.抵押權人無權優(yōu)先受償【答案】D100、“主胞胎”的經脈是A.沖脈B.任脈C.督脈D.帶脈【答案】B多選題（共40題）1、在估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用有（）。A.規(guī)避估價風險B.保護估價師和估價機構C.使評估價值更接近實際成交價格D.告知和提醒估價報告使用人注意有關事項E.使委托人能得到其預期的估價結果【答案】ABD2、實際估價中，估價對象范圍的界定包括（）的界定。A.實物構成范圍B.權益范圍C.空間范圍D.時間范圍E.影響范圍【答案】ABC3、下列關于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本C.重新購建成本是實際發(fā)生的重新購建成本D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格【答案】BD4、估價委托合同的內容一般包括（）。A.委托人的名稱或者姓名和資產狀況B.估價服務費及其支付方式C.解決爭議的方法D.估價機構的名稱和住所E.委托人的協(xié)助義務【答案】BCD5、下列房地產中，屬于按權益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內的房地產B.已滅失的房地產C.有租約限制的房地產D.整體資產中的房地產E.手續(xù)不全的房地產【答案】AC6、房地產估價實務中，估價假設和限制條件的內容應包括（）。A.房地產估價報告使用期限B.經實地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定D.因被征收人拒絕注冊房地產估價師進入被征收房屋內進行實地查勘，對估價對象內部狀況的合理假定E.為降低估價風險，對房地產市場狀況進行假定【答案】ABCD7、引起建筑物物質折舊的因素包括（）。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【答案】AC8、房地產的社會經濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。A.交通建設B.外部配套設施C.人口素質變化D.地區(qū)衰落E.城市建設【答案】ABD9、下列房地產狀況中屬于區(qū)位狀況的有（）。A.位置B.房地產規(guī)模C.環(huán)境景觀D.外部基礎設施完備程度E.朝向、樓層【答案】ACD10、房地產價格構成中的開發(fā)成本包括（）。A.土地成本B.建設成本C.管理費用D.銷售稅費E.開發(fā)利潤【答案】ABCD11、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導致該住宅的價值下降，而興建一個花園則可能使其價值上升，這體現(xiàn)了房地產特性中的（）。A.用途多樣性B.合法性C.相互影響性D.外部性E.易受限制【答案】CD12、交易情況修正的方法主要有（）。A.指數(shù)法B.金額修正C.分數(shù)法D.百分比修正E.平均增減量法【答案】BD13、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應扣除的項目包括（）。A.房產稅B.承租人支付的物業(yè)管理費C.空調設備重置提撥款D.所得稅E.房屋保險費【答案】AC14、下列關于假設開發(fā)法中開發(fā)經營期的描述中，正確的有（）。A.建設期又可分為前期和建造期B.在預售情形下，銷售期和建設期沒有重疊C.在出租或營業(yè)情形下，建造期和運營期沒有重疊D.在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊E.運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產竣工之日【答案】ACD15、下列影響房地產供給的因素中，能增加房地產供給量的有（）。A.當前該類房地產價格水平較高B.該類房地產的開發(fā)成本上升C.該類房地產的開發(fā)技術水平提高D.預期該類房地產價格會上漲E.該類房地產未來持有成本增加【答案】AC16、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。A.對房地產本身進行投資改良B.房地產需求增加導致其稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經濟性E.建造成本提高【答案】BD17、選取可比實例時，應符合的要求包括（）。A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B.可比實例的交易類型與估價目的吻合C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同【答案】BCD18、調查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內選取一定數(shù)量的標準臨街宗地，運用（）等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得到該路線價區(qū)段的路線價。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設開發(fā)法E.建筑物剩余技術【答案】AB19、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D.土地市場狀況E.土地開發(fā)程度【答案】ABC20、下列哪種房地產最適用成本法估價()。A.學校B.公園C.商場D.普通商品住宅E油田【答案】AB21、下列選項中，屬于房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況的有（）。A.房地產使用管制B.異議登記C.設立了抵押權D.住宅帶有上學指標E.被人民法院查封【答案】AB22、最高最佳利用必須同時滿足的條件包括（）。A.法律上許可B.技術上可能C.財務上可行D.價值最大化E.使用上簡便【答案】ABCD23、開發(fā)完成后用于出售的房地產通常采用（）測算開發(fā)完成后的房地產價值。A.比較法B.收益法C.成本法D.長期趨勢法E.推測法【答案】ABD24、在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應計息的項目包括（）。A.待開發(fā)房地產的價值B.待開發(fā)房地產取得的稅費C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費用E.銷售稅金【答案】ABCD25、對房地產的現(xiàn)狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有（）。A.合法原則B.價值時點原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹慎原則【答案】ABC26、下列哪種房地產最適用成本法估價()。A.學校B.公園C.商場D.普通商品住宅E油田【答案】AB27、在國有建設用地使用權出讓中，不屬于為競買人確定報價提供參考依據的估價有（）。A.掛牌底價B.招標底價C.協(xié)議價格D.保留價E.競買人可承受的最高價【答案】ABCD28、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。A.與外部環(huán)境最協(xié)調B.達到規(guī)模遞增C.內部構成要素的組合最適當D.外部環(huán)境與內部因素相關聯(lián)E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合【答案】AC29、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。A.放棄這個項目B.努力學習，邊學邊干C.埋頭苦干，克服困難完成項目D.找別人完成項目，簽自己的名E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業(yè)幫助【答案】A30、下列方法中屬于數(shù)學曲線擬合法的有（）。A.直線趨勢法B.指數(shù)曲線趨勢法C.加權平均法D.移動平均法E.二次拋物線趨勢法【答案】AB31、下列房地產抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變?yōu)樯虅辙k公樓進行估價B.對已依法公告列入征收范圍內的房屋，按抵押價值進行估價C.對已抵押房地產進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權數(shù)額D.對在建設工程進行抵押估價，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價款E.對劃撥土地的房地產進行抵押估價，扣除相應的土地使用權出讓金【答案】D32、由于房地產具有（）等特性，加上交易手續(xù)較復雜等原因，所以房地產變現(xiàn)能力弱。A.價值量大B.不可移動C.獨一無二性D.易受限制性E.相互影響【答案】ABC33、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（）。A.電梯折舊費B.租賃保證金利息C.房地產稅D.企業(yè)（個人）所得稅E.房屋保險費【答案】BD34、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。A.可用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的房地產價值B.可用于收益法中預測未來租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整D.可用來比較分析兩宗房地產價格水平的高低E.可用于填補某些房地產歷史價格資料的缺乏【答案】AB35、假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.現(xiàn)實社會需要程度D.未來發(fā)展趨勢E固定性【答案】ACD36、房地產需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產特性決定的（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D.價值量大E.保值增值【答案】AD37、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果【答案】AB38、應用路線價法編制臨街深度價格修正率的要領有（）。A.設定標準臨街深度B.將標準臨街深度分為若干等份C.制定容積率修正系數(shù)D.求取單獨深度價格修正率E.制定使用年限修正系數(shù)【答案】ABD39、房地產估價實務中，估價假設和限制條件的內容應包括（）。A.房地產估價報告使用期限B.經實地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定D.因被征收人拒絕注冊房地產估價師進入被征收房屋內進行實地查勘，對估價對象內部狀況的合理假定E.為降低估價風險，對房地產市場狀況進行假定【答案】ABCD40、某工業(yè)房地產的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產市場價值中的有關說法，正確的有（）。A.評估對象土地取得成本為196萬元B.應計算利息項目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】ACD大題（共20題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元三、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）四、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數(shù)為3年。經調查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；五、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數(shù)為3年。經調查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；六、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】七、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）八、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）九、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）一十、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】一十一、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十二、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】一十三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費