某物業(yè)管理有限公司工程優(yōu)秀服務(wù)部工作手冊范本

PAGE受控文件，未經(jīng)允許不得復(fù)制第83頁共83頁工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司組織架構(gòu)圖文件編號/GC001版本編號A/0生效日期20１0頁碼1/1１目的工程服務(wù)部人員架構(gòu)編制，明確人員崗位的編排,在組織方面有序進(jìn)行,達(dá)到統(tǒng)一人事管理組織結(jié)構(gòu)。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務(wù)部。3人員架構(gòu)人員架構(gòu)圖（暫定人)工程服務(wù)部主管工程服務(wù)部主管維修組長運(yùn)行組長維修組長運(yùn)行組長維修組員運(yùn)行組員維修組員運(yùn)行組員工作時間：A班:0９：00-1７:30(正常班)如有緊急事件，應(yīng)及時處理，4相關(guān)表格4。1《工程服務(wù)部當(dāng)值排班表》-—/ＧＣ０0１-F０014。2《調(diào)班申請單》——/GC001—F002工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司部門職能及質(zhì)量目標(biāo)文件編號/GC0０2版本編號Ａ/0生效日期2０１0頁碼1／21目的為了明確忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務(wù)部的部門職能和質(zhì)量目標(biāo)，特制定本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務(wù)部。3內(nèi)容3。1主要職能３.1。1歸口管理中山市忠洋物業(yè)公司所轄物業(yè)的公用設(shè)備、設(shè)施和建筑物、場地，確保其狀態(tài)滿足提供服務(wù)需要。３．1.２負(fù)責(zé)中山市忠洋物業(yè)公司所轄物業(yè)及新接物業(yè)的隱蔽工程、地下管網(wǎng)、電氣線路等圖紙、資料、文件的接收和保管。3．１。３負(fù)責(zé)建立設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、操作、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范并組織實(shí)施。3．1。４負(fù)責(zé)中山市忠洋物業(yè)公司所轄物業(yè)的測量設(shè)備管理,確保按規(guī)定的校準(zhǔn)周期進(jìn)行校準(zhǔn)并在校準(zhǔn)的有效周期內(nèi)使用。3.1.5負(fù)責(zé)編制各種設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)和檢修計劃并組織實(shí)施。3．１。6按規(guī)定處置業(yè)主/住戶的報修和投訴。3．1．7負(fù)責(zé)提報有關(guān)設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)和搶修施工所需材料、配件服務(wù)的采購申請,選擇并對供應(yīng)商的評價。3.１。８負(fù)責(zé)水、電的正常供應(yīng)及停電/故障斷電時的供電.3．1。9根據(jù)滅火、搶險需要、確保所需設(shè)備或場所／部位水電的供應(yīng)。３。１。１0確保維修人員具備法規(guī)或國家行政主管部門規(guī)定的需持證上崗資格。3。1.11確保為業(yè)主／住戶提供的服務(wù)及時、文明、有效.3.１。12負(fù)責(zé)按規(guī)定保管、維護(hù)、安裝和交付業(yè)主/住戶提供的產(chǎn)品。３。１。1３負(fù)責(zé)二次吉屋裝修和保修期內(nèi)遺留工程問題整改跟進(jìn)工作.3．１.14負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)業(yè)主（或其委托人)提出的室內(nèi)裝修的管理工作。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司部門職能及質(zhì)量目標(biāo)文件編號/ＧC0０2版本編號A/0生效日期20１0頁碼2/23。2質(zhì)量目標(biāo)3.2。1房屋的完好率達(dá)98％及以上。3．２。2重點(diǎn)設(shè)備的使用完好率達(dá)98%及以上.3.2。3住戶工程報修質(zhì)量合格率達(dá)96％及以上。３。２.４住戶工程報修處理及時率達(dá)95％及以上。３。2。５住戶工程報修有效投訴處理率100％。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司主管崗位職責(zé)和任職條件文件編號/GC０03版本編號A/0生效日期20１0頁碼1／41目的為了明確各崗位職責(zé)及各崗位的任職條件，特制定本文件。２適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務(wù)部.３內(nèi)容3。1全面負(fù)責(zé)工程部日常工作的管理、協(xié)調(diào)、督導(dǎo)及考評.3.2負(fù)責(zé)部門各類計劃（工作計劃、物品申購計劃、培訓(xùn)計劃等)的擬定或?qū)徍恕?。3負(fù)責(zé)部門各類資源的有效控制,保證經(jīng)營指標(biāo)的完成。３．4負(fù)責(zé)針對本部門投訴的有效處理。3。5負(fù)責(zé)組織開展小區(qū)工程設(shè)備的維修、保養(yǎng)、運(yùn)行、管理。3.6負(fù)責(zé)制定工程管理制度和設(shè)備操作程序.3。7負(fù)責(zé)制訂培訓(xùn)計劃,定期開展對本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn).3．８負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作,定期對本部門進(jìn)行考核。3.9負(fù)責(zé)洽談、評詁、監(jiān)督工程外判項(xiàng)目，組織對外判工程的質(zhì)量驗(yàn)收.3．10負(fù)責(zé)審核用戶的室內(nèi)裝修。3．11負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類.3.12負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。3.13完成上級交辦的其它任務(wù)。4。主管任職條件:大專及以上學(xué)歷，有5年以上大型屋苑實(shí)際工程管理經(jīng)驗(yàn),熟悉ＩＳO900１知識及物業(yè)管理法律法規(guī)，有較強(qiáng)的組織、溝通、協(xié)調(diào)控制能力；誠實(shí)守信，豁達(dá)向上，富于團(tuán)隊合作精神,年齡在２５—45歲之間，限男性.應(yīng)掌握的文件：《物業(yè)管理?xiàng)l例法律法規(guī)》、《工程服務(wù)部工作手冊》、《人力資源管理》工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司維修組長崗位職責(zé)和任職條件文件編號/GＣ003版本編號Ａ/０生效日期2010頁碼2/４1目的為了明確各崗位職責(zé)及各崗位的任職條件，特制定本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務(wù)部.3內(nèi)容3。1．崗位職責(zé)３.1．１嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度,自覺維護(hù)公司利益和形象。3.1。2在工程部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)、安排下,開展工作。3．1.3公平、合理、科學(xué)地安排好組內(nèi)工作。3.1。4協(xié)助工程部主管搞好組內(nèi)員工培訓(xùn)工作。3.15定期召開班組組員會議,總結(jié)、布置、協(xié)調(diào)運(yùn)行班組內(nèi)的各項(xiàng)工作開展。3。1.6協(xié)助主管做好物業(yè)接管驗(yàn)收工作，遇有物業(yè)驗(yàn)收時，隨時能抽調(diào)人員到場。3．１.7每日對組內(nèi)員工的著裝，儀容舉止、文明禮貌以及員工是否注意安全作業(yè)，是否保證工作質(zhì)量，工作記錄,現(xiàn)場收尾工作是否做好等情況進(jìn)行全面檢查、評價，對不合格的要求其及時整改糾正。3.1。8協(xié)助倉管員負(fù)責(zé)管理好本班組的公用工具。3。1．9參與制定運(yùn)行班組所管轄的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年計劃，并具體協(xié)助組織實(shí)施。3.1。1０完成主管下達(dá)的其它工作。３.2維修運(yùn)行組長任職條件高中及以上學(xué)歷,有電工證，高低壓配電入網(wǎng)操作證，5年以上高低壓配電工作經(jīng)驗(yàn),有較強(qiáng)組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，服務(wù)意識強(qiáng)，誠實(shí)勤勉，富于團(tuán)隊合作精神,年齡在23—45歲之間,限男性.應(yīng)掌握的文件：《電工安全操作規(guī)程》。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司水電工崗位職責(zé)和任職條件文件編號/ＧC０03版本編號A/0生效日期２０1０頁碼3／41目的為了明確各崗位職責(zé)及各崗位的任職條件，特制定本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務(wù)部。3內(nèi)容3。1。崗位職責(zé)3.1.1嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，自覺維護(hù)公司利益和形象.3.1．2在維修班長的直接領(lǐng)導(dǎo)、安排下開展工作保質(zhì)保量的認(rèn)真完成維修班長分派的各項(xiàng)工作任務(wù).維修班長不在，遇有應(yīng)急工程報修時絕對服從調(diào)度當(dāng)值人員的調(diào)派。３．1.3積極參加部門、班組內(nèi)組織的各項(xiàng)培訓(xùn)工作,認(rèn)真做好學(xué)習(xí)筆記，不斷提高自身素質(zhì)。3。1。4負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)外公共設(shè)施、設(shè)備以及區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施的水電、土建安裝、維修、檢查、保養(yǎng)工作。3.1．5在制作／安裝/維修過程中如遇到疑難,應(yīng)及時如實(shí)地匯報給維修班長、調(diào)度當(dāng)值員或主管，請求支援解決，嚴(yán)禁盲目亂拆亂換。3．１.6每次維修完后應(yīng)盡量將換下來的廢品帶回工程部交給倉管員，由倉管員核實(shí)記錄。3。１.7按要求完整、清晰、真實(shí)地填寫好各類工程報修單，同時也應(yīng)按要求認(rèn)真填寫好工作記錄本以備日后查詢。3.1。８完成主管委派的其他工作。3。２水電工任職條件高中及以上學(xué)歷,有電工證,5年以上高低壓配電工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，服務(wù)意識強(qiáng)，誠實(shí)勤勉,富于團(tuán)隊合作精神，年齡在２3—45歲之間，限男性。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司倉管員崗位職責(zé)和任職條件文件編號/GC00３版本編號A／0生效日期２0１０頁碼4/４1目的為了明確各崗位職責(zé)及各崗位的任職條件，特制定本文件.2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務(wù)部。3內(nèi)容３。１.崗位職責(zé)３．1。1嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，自覺維修公司利益和形象。3。１。2在主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展工作。3.１.3負(fù)責(zé)倉庫的日常管理工作,對出入庫的材料和工具進(jìn)行驗(yàn)收、登記，對不符合規(guī)定的物品和手續(xù)有權(quán)拒絕入庫或領(lǐng)取。3.1.４保持倉庫清潔衛(wèi)生、通風(fēng)良好，并做好防火、防潮防曬、防水、防盜等防護(hù)措施，確保物品質(zhì)量和庫房安全。３.１.5建立倉庫管理資料,做到手續(xù)、記錄齊全.3。1.6不斷提高業(yè)務(wù)水平,保證各崗位領(lǐng)料及時，工具借還有序.３.1．7完成主管交待的其他工作任務(wù)。3.2倉管員崗位任職條件：高中及以上學(xué)歷，熟悉倉庫的業(yè)務(wù)，有3年以上的倉庫管理工作經(jīng)驗(yàn),工作責(zé)任心強(qiáng),誠實(shí)勤勉，富于團(tuán)隊合作精神,年齡在25-４０歲,男女不限。應(yīng)掌握的文件：《倉庫管理規(guī)定》、《物料入倉規(guī)定》、《倉庫盤點(diǎn)制度》《倉庫防火規(guī)定》。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司吉屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)方法文件編號／GＣ０04版本編號A/0生效日期2０10頁碼1/４1目的為了明確房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)方法，特制定本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)公司所轄物業(yè)各小區(qū)業(yè)主房屋及其水電配套設(shè)施等。3內(nèi)容3．1標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部ＺBP30001—９0標(biāo)準(zhǔn)和國家19９１年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主（住戶)的合理要求.3。2標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法3。2.1梁、柱、板主體３.2.1。1按圖紙設(shè)計逐間檢查,無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫.3.2。１。2無鋼筋外露。3.２。2頂棚3.2。2.1抹灰面平整,而層涂料均勻，無漏刷，無脫皮。3。2。2。2無裂紋，無霉點(diǎn),無滲水痕跡，無污漬。３。２。3墻面３．2。3。1抹灰面平整，面層涂料均勻,無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫,無污漬。3.2.3．２塊料（如磁磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷、色澤一致;對縫砂漿飽滿，線條順直.3。2.４地(樓）面3．2．4.1毛地面：平整，無裂紋。3.2。4．2塊料（如磁磚)面層:工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司吉屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)方法文件編號/ＧＣ004版本編號Ａ/０生效日期２010頁碼2/4粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線條順直；對縫砂漿飽滿，線條順直。3．２.4.3水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻,無空鼓，無裂紋,無起泡等缺陷。3。2。4．4衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面:用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準(zhǔn)確地漏,不應(yīng)有積水，倒泛水；第二天到樓下檢查樓面無滲漏.３.２.５門窗:3.２．5。1開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)：目視零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。3．2.５。２從室內(nèi)輕扔晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活。3.２.５．3木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻,不掉角,無變形。3。2。５.4單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象:玻璃膠縫密實(shí)、美觀，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡.３．2．６電子可視對講門鈴3．2．6．1開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚,圖象清楚；3.２。7窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷;可選擇以下檢查方法：３。2。７。1窗外防水膠均勻。先關(guān)緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋,普遍為多屋住宅區(qū)）自上而下的均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入;３.２．７.２查詢天氣預(yù)報，在驗(yàn)收期間出現(xiàn)下雨的日期前,先將所有窗門關(guān)緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺泛水。3．2。8樓梯、扶手工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司吉屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)方法文件編號/ＧC004版本編號A/0生效日期20１0頁碼3/43．２.8。1砼結(jié)構(gòu)的樓梯:無裂縫,面層無剝落,鋼筋無外露。3。2。8.2鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：用力輕搖無晃動,安裝牢固;鋼筋無銹蝕，無彎曲;木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手.3。２.9開關(guān)３．2。9。１安裝牢固,目視蓋板無損壞。3.２。9。2全檢開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好。3．２．1０供水系統(tǒng)3.2.10。1安裝牢固無能搖動；打開每棟的供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥）管道完好無損，無滲漏水,無銹跡.3.2.10。2管道接頭無滲水,接頭外觀處理良好.3.2。10.３水龍頭（花灑）和水閥：打開水閥，流水暢通，接頭無漏水，安裝牢固，無劃痕、銹跡，衛(wèi)生清潔.３.２.１1排污管道（含塑料管）3。2。11。１安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全。3.2．11.２從樓上的各排水口注水,樓下目視管道接口密實(shí)無滲水；樓上排水暢通無堵塞。3.2。11.３鑄鐵管：灌水后無滲漏水,表面無銹跡，無裂紋,面層油漆均勻。３。２．12地漏:過濾鐵篦安放穩(wěn)固,管縫密實(shí),無滲漏水，無堵塞，排水暢通.3。2.1３室內(nèi)配電箱3。2.13.1安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常。3。2。1３。2開關(guān)符合型號規(guī)定。3．２.1３。3導(dǎo)線與設(shè)計相符,布線規(guī)范。3.2．１３。4目視箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司吉屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)方法文件編號／GＣ００４版本編號A／0生效日期20１0頁碼４/4３．２。14.水表、電表和液化氣表:安裝牢固,無搖晃;打開室內(nèi)水閥,看表內(nèi)讀數(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常;目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷；安裝整潔、有條理、美觀，布線、布管規(guī)范.工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)方法文件編號/ＧＣ０0５版本編號A／０生效日期２０10頁碼1／41目的為了明確公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)方法，特制定本方法。２適用范圍中山市忠洋物業(yè)公司所轄物業(yè)小區(qū)的公共場所、娛樂活動設(shè)施及其水電等。3內(nèi)容3。１標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部ZＢP３0０01-9０標(biāo)準(zhǔn)和國家１９91年7月１日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計要求.3．2驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3.2。１基礎(chǔ)設(shè)施3.2。1．1房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等.3。2。1。2散水坡：無下降、斷裂,與墻體分裂;面層平整，無脫層;無倒泛水現(xiàn)象.3。2。2天臺：3.2.2。1屋面隔熱層、防水層:板端縫、伸縮縫油膏緊貼;隔熱板、防水層表面無裂縫。３.2.2.2天溝、落水口暢通，管道完好；3。2。2。３天面扶欄:無破損、變形，無明顯銹蝕。3.2.3公用天線：配件齊全,安裝到每家每戶,收視效果良好。3.2.4屋面避雷設(shè)施:各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)牢固可靠，并符合國家要求。3。2.5消防設(shè)施(消防栓、消防箱）:3.2.５。１消防栓：油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)方法文件編號／GＣ00５版本編號A／0生效日期20１０頁碼２/4閥門完好，無滲漏水.3。２.５。2消防箱：消防管、消防帶等配套齊全;箱門上標(biāo)識清楚,箱門玻璃安裝牢固，門鎖開啟自如;消防管無滲漏水，閥門完好。３。2。6小區(qū)路燈:3。2。6。1按設(shè)計要求安裝。３。2.６。2燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損壞，燈泡照明正常。３.２.6。3燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻,無損傷和刮花。3。２．7小區(qū)道路：3.2。7．1道路面平整,無起砂,無空鼓,無損傷。3。2。７.2路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷.３．2。７.３塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無裂紋、無缺棱掉角。3．2.7.4路牌標(biāo)志清楚，地面線條順直。３．2.8垃圾池（箱）3.2。8.1沖洗水管：垃圾池通水率１00%，水管安裝牢固，接口處密實(shí),無漏水；水閥開關(guān)靈活無漏水;水閥箱裝鎖,箱面無銹，油漆面均勻，鎖頭開啟靈活。3.2.８．２砌筑類砌筑平直，底層無起砂,無裂紋，無空鼓；裝飾面層磚線縫順直,磚面無損傷，無缺棱掉角；投入口和清出的鐵門：無銹跡，油漆完好均勻，安裝牢固,開啟自如；清出口鐵門安裝小鎖，小鎖開啟靈活.３。２。9垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站：參照相關(guān)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)辦法》的室內(nèi)接管驗(yàn)收部分。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)方法文件編號/ＧC0０5版本編號A/0生效日期２01０頁碼３/4３.2．3.２。1０.1鋁材和不銹鋼類：安裝牢固,配件齊全，型材無損傷,玻璃無污漬。3．2.10。２砌筑類：參照相關(guān)室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。3.2。1０.3電動道閘：電器線路安裝合格,安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷。３.2.１１車庫:3.2。1１．1露天（地下)停車場：路面平整，無起砂，無空鼓,無裂紋.3。2.1１。２地下停車場：參照《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)辦法》的相關(guān)內(nèi)容；車道標(biāo)識:入口、出口標(biāo)識清楚，油漆均勻。3。2.１1。3露天（夾層）車棚：參照相關(guān)室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。3。2。11。４照明設(shè)施:配套齊全,燈具完好無損,開關(guān)靈活，照明正常。3。2.11。5排水系統(tǒng)：設(shè)有專門的排水溝，3．2.1２沙井、檢查井和化糞池:３．2。12.1池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)排水暢通，池避無裂痕。3.2.１２。2檢查井和化糞池進(jìn)出水口高差不小于５cm,井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。3.2.1３明暗溝:3。2。13.1溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整;3。2.１３．2溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通.3．2.１４擋土墻、坡：3.2。1４．1砌筑密實(shí),沙漿溝縫飽滿。3．2。１4．2按設(shè)計要求設(shè)有泄水孔。３.２．15踏步：3.2.１5。1砼砌：踏面、踢面無破損,陰陽角無缺口和斷裂。3。２．1５.2塊料砌:參照《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法》的相關(guān)內(nèi)容。3。2。１６臺階:參照相關(guān)的面層砌筑材料的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)方法文件編號／GC0０5版本編號A/0生效日期2010頁碼４/43。2．1８信息：信箱門鎖開啟靈活,房號標(biāo)志清楚、有序。3.2．19景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施：按設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和所要求達(dá)到的效果驗(yàn)收。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司公共區(qū)域報修處理流程文件編號/GC006版本編號Ａ/0生效日期2０１0頁碼１/11目的為了明確公共區(qū)域報修處理流程，特制定本文件.2適用范圍中山市忠洋物業(yè)公司所轄物業(yè)小區(qū)公共區(qū)域報修。3內(nèi)容公共設(shè)備設(shè)施報修信息公共設(shè)備設(shè)施報修信息住戶服務(wù)中心記錄報修應(yīng)急內(nèi)容住戶服務(wù)中心記錄報修應(yīng)急內(nèi)容工程部完成維修項(xiàng)目工程部完成維修項(xiàng)目住戶中心進(jìn)行驗(yàn)收住戶中心進(jìn)行驗(yàn)收工程服務(wù)部存檔住戶中心存檔工程服務(wù)部存檔住戶中心存檔4相關(guān)表格《公共區(qū)域制作／安裝/維修通知單登記表》——/GC00６—F001工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號／GC0０７版本編號A／０生效日期2010頁碼1/14１。目的為加強(qiáng)小區(qū)住戶室內(nèi)維修的管理，確保住戶室內(nèi)生活環(huán)境及設(shè)施處于正常運(yùn)作狀態(tài)，為住戶提供方便，特制定本方法。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務(wù)部。3內(nèi)容3.1維修原則3．1。1堅持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則，在保證使用功能和正常運(yùn)作的前提下,注意節(jié)約修繕費(fèi)用，能換局部配件的，不換整體構(gòu)件。3.１.2修理及更換配件盡量與應(yīng)原有配件型號規(guī)格一致的原則.3。1。３方便業(yè)主（住戶)的原則。3.2維修依據(jù)3。2.１符合修繕設(shè)計或修繕方案的要求，滿足合同的規(guī)定。３．２。2符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。3。2.３符合《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。3．3住戶室內(nèi)維修標(biāo)準(zhǔn)3。3.1樓層面漏水3。3．１。1維修程序預(yù)約樓上、樓下住戶，檢查樓上何處漏水下來。如果是浴缸下水管堵塞而漏水，應(yīng)及時疏通，如果是馬桶漏水，應(yīng)及時檢修馬桶；如果是樓板裂縫滲水,應(yīng)將相關(guān)部位的飾面打開,重做防水層和飾面；其它地方漏水，應(yīng)將相關(guān)部位及時處理；檢驗(yàn):維修完成后，48小時跟蹤查看,看是否還有漏水現(xiàn)象；維修完畢后，請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。3．3.１.２告知住戶使用須知:應(yīng)愛護(hù)使用任何用水設(shè)施.工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GＣ00７版本編號Ａ/０生效日期2010頁碼２/143。3.2換鎖（木門、鐵門）３。3.2.１維修程序木門鎖、鐵門鎖：檢查鎖壞何處，如能修理,及時修理，如鎖不能修理至正常使用,立即更換.檢驗(yàn):查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密，反復(fù)開關(guān)數(shù)次,查看開關(guān)是否靈活自如。維修完畢后，請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。3.3。2.２告知住戶使用須知：開關(guān)鎖時不要用力過猛，不要用其他硬物開鎖，定期給鎖活動部位上油.3.3。4個別樓梯停水.３.3.4.１維修程序先檢查是哪一樓梯沒有水；然后關(guān)掉總閥；拆開支閥,取出濾網(wǎng);清洗濾網(wǎng)后,裝回濾網(wǎng)和支閥，打開總閥供水；檢驗(yàn)：做好跟蹤,到停水樓梯檢查住戶是否已正常供水；維修完畢后，請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。３．3。４．２告知住戶使用須知：樓層停水應(yīng)及時通知住戶中心派專業(yè)人員前來檢查維修。3。3.5維修墻內(nèi)水管3.3.5。1維修程序先查找原因;關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門；查看水表是否轉(zhuǎn)動，如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破損漏水；維修時先關(guān)水表前的總閥，后打通漏水處墻面，取出破損水管；裝入新水管；打開總閥后看是否漏水，如無漏水，補(bǔ)好水泥,回復(fù)裝修飾面；工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A／0生效日期20１0頁碼3/14檢驗(yàn):維修完成后，關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門,看水表是否轉(zhuǎn)動，并在24小時后跟蹤檢查；維修完畢后，請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收.３．3。5.２告知住戶使用須知：不要擅自改動墻內(nèi)水管,確需改動的，請向管理處申請，由管理處派專業(yè)人員施工，一旦發(fā)現(xiàn)墻面滲水,應(yīng)及時通知管理處派維修人員前來查看.3.3。３閥門接頭漏水3。3.3。１維修程序檢查閥門,接頭何處漏水，然后關(guān)上自來水總制；如是閥門、接頭未扭緊的原故而漏水，應(yīng)拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶,再把閥門、接頭裝上扭緊;如因破損配合而漏水,應(yīng)及時更換相關(guān)配件;如再無法控制漏水,應(yīng)及時更換閥門或接頭；檢驗(yàn):維修完畢后，把自來水總閥門打開，檢查是否漏水;閥門更換完畢后，把總閥門打開,反復(fù)開關(guān)數(shù)次，檢查是否漏水。請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。３.3。3.2告知住戶使用須知：應(yīng)愛護(hù)使用，旋扭閥門不要用力過度。3.３。4水龍頭漏水。３。3.4。1維修程序檢查漏水情況，然后關(guān)上自來水總制；如是因水龍頭未上緊而漏水，應(yīng)先拆下水龍頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊；如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯；如是內(nèi)芯橡皮過小或破損，應(yīng)更換；如是水龍頭自身有沙眼而漏水，應(yīng)更換水龍頭；檢驗(yàn):檢修完畢后，打開自來水總制,反復(fù)開關(guān)水龍頭數(shù)次,使其開關(guān)工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號／GＣ０07版本編號Ａ/０生效日期2010頁碼4/1４自如，不漏水；維修完畢后，請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。3．３．4．2告知住戶使用須知：旋扭開關(guān)不要用力過度，不要用硬物碰撞水龍頭.3。3。8浴缸堵塞和漏水。3。3.8.１維修程序：3。３.8．1．2堵塞維修程序先查明原因;如是排水管堵塞，打開檢查口（如檢查口在下層住戶室內(nèi)，應(yīng)先與該住戶預(yù)約維修時間），取出雜物,用水試通直到正常;檢驗(yàn)：維修完畢后，往浴缸內(nèi)放水，查看是否能正常排放;維修完畢后，請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。3．３.8.1．3漏水維修程序先查明原因;如是排水管漏水，打破飾面，取下排水管重新安裝；檢驗(yàn):維修完成后，往浴缸內(nèi)蓄水，到一定水量后，存放5分鐘再排放，查看相關(guān)部位有無漏水;維修完畢后，請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收;３.3。8。2告知住戶使用須知：使用浴缸時,不要拋入任何雜物，不用時保持干爽清潔。３．３．９通馬桶3.3。９。1維修程序先檢查頃聽馬桶堵塞原因；用馬桶抽子抽通馬桶;如不通就打開檢查口用疏通機(jī)器來疏通堵塞介質(zhì);如堵塞用鐵絲或細(xì)鋼筋勾出堵塞雜物直到通暢為止；蓋好檢查口，進(jìn)入室內(nèi)后放水沖洗，能正常使用；檢驗(yàn)：反復(fù)放水,檢驗(yàn)馬桶是否暢通；工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A/０生效日期２01０頁碼5／１4維修完畢后，請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。３.3.9.２告知住戶使用須知：使用馬桶時不要亂拋雜物(如硬紙等）。３。3。1０疏通地漏3。３.10。1維修程序先用抽子試通；不能查明原因時則打開檢查口檢查；不通時再使用疏通機(jī)疏通直到通暢為止；檢驗(yàn):用水試通如水源不方便，可接膠管水沖或用水桶裝水檢驗(yàn)；維修完畢，請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。３.３．1０.2告知住戶使用須知:使用地漏時不要亂拋雜物,水泥砂槳(如硬紙等）。3。３．1１馬桶漏水３.3。1１。1維修程序先檢查漏水情況;分析馬桶沖水器工作原理。找出原因；如是出水口地面漏水，應(yīng)先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺絲，取出馬桶，查看連接件及膠泥圈是否完好，如有損壞應(yīng)立即更換；裝上馬桶,裝好水箱，上好螺絲,用白水泥在馬桶四周密封一圈（3小時后可以使用）；檢驗(yàn):維修后，反復(fù)多次試驗(yàn)放水看是否漏水；維修完畢后，請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。3.３．11。2靠知住戶使用須知:應(yīng)正確使用馬桶.3。3．１2洗菜盆下漏水。3。3。12.1維修程序先檢查何處漏水，查明漏水原因；如是軟管斷裂、漏水,應(yīng)及時更換軟管，并把接頭處接好;如是水龍頭（水咀)或接頭漏水,檢查水龍頭（水咀）或接頭處是否有破裂損壞情況,如有此情況,應(yīng)及時換上新水龍頭(水咀）或接頭，并用生膠帶密封此處；工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號Ａ/0生效日期２010頁碼6/14檢驗(yàn):打開菜盆水龍頭放水,看相關(guān)部位接頭是否漏水；維修完畢后，請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。3.3。12。2告知住戶使用須知。必須正確使用水龍頭,不要亂動開關(guān)或接頭處，不要亂彎軟管，以防水龍頭、接頭或軟管有破裂情況發(fā)生；不要用力撞擊洗菜盆，以防盆四周的白水泥膏松脫.3.3。1３修理門窗3。３。13.1維修程序檢查門窗的附件是否齊全;檢查有無配件損壞；更換配件，達(dá)到預(yù)期效果；維修后請住戶驗(yàn)收;檢驗(yàn)：維修后,對門窗反復(fù)開啟數(shù)次，檢查是否有異聲及不靈活之處，以達(dá)到開關(guān)自如的目的；維修完畢后,請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。３。3。１3.2告知住戶使用須知:需定期往轉(zhuǎn)動部分加油;如門窗有損壞，不要輕易動，以免發(fā)生不必要的意外。３。3．14洗臉盆下漏水。3.3。14.1維修程序先檢查何處漏水，查明漏水原因;如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴(yán)重的要更換彎管，情況一般的可用水中膠和生膠帶密封接口破損處,以達(dá)到不漏水為止;如是臺式盆四周漏水，應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止；檢驗(yàn):在維修完畢后，放水試漏，以達(dá)到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（約需四小時），再在周圍泡水檢驗(yàn)；工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC０07版本編號Ａ/0生效日期2０10頁碼7/1４維修完畢后,請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。3。3.１４.2告知住戶使用須知不要隨意亂動分下彎管和接口處，防止漏水;不要隨意移動或用力撞擊洗臉盆，以防盆四周的白水泥膏松動.3。3。15洗臉盆堵塞3．3。15.１維修程序查明堵塞原因；取下存水彎倒掉雜物;裝好存水彎;如再不通,打開檢查口,用疏通工具疏通，直至通暢為止；檢驗(yàn)：維修完畢后，把臉盆的水儲滿后再排放，使之暢通為止；維修完畢后，請住戶《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。3.３.15.2告知住戶使用須知用洗臉盆時盡量不要掉入雜物;及時清除不小心掉進(jìn)洗臉盆下水管內(nèi)的雜物.3。3。16洗菜盆堵塞3.3。16。1維修程序先用抽子試通；不通時查明堵塞原因；打開檢查口用疏通工具疏通，再用水試通直至通暢為止；檢驗(yàn)：維修完畢后，把菜盆的水儲滿后再排放,使之暢通為止；維修完畢后,請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。3.3.16.2告知住戶使用須知：剩飯、剩菜及其它雜物不能倒入洗菜盆內(nèi)；及時清除洗菜盆下水管內(nèi)的殘余雜物。3．3.17維修墻外水管。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號／GC0０7版本編號A/0生效日期2010頁碼８/１43。3.17。1維修程序先查找原因；如無法明顯地找到破損漏水處，可先關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門;查看水表是否轉(zhuǎn)動，如轉(zhuǎn)動說明水管有破損漏水；維修時先關(guān)水表前的總閥，取下破損水管；裝入新水管;打開總閥后看各相關(guān)部位是否漏水；檢驗(yàn)：維修完成后,關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門,看水表是否轉(zhuǎn)動，并在2４小時后跟蹤檢查;維修完畢后，請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。3。３。1７．２告知住戶使用須知：不要擅自改動水管，確需改動的，請向管理處申請,由管理處派專業(yè)人員施工；一旦發(fā)現(xiàn)水管破損漏水,應(yīng)及時通知管理處維修人員前來修理。3．3。18住戶可視對講門鈴故障。3．３.１8．1維修程序分析原因，可視對講門鈴不響可能由以下原因造成:線路問題造成;門鈴開關(guān)接觸不良。針對3。3．１８.1)中的原因，則用萬用表檢查門鈴開關(guān)到門鈴的線路是否出現(xiàn)斷路或是門鈴本身線路有故障，需修理或更換，排除故障后，方可恢復(fù)門鈴的正常使用。3.3.１8。2檢驗(yàn):門鈴維修完畢后,反復(fù)試用幾次，直至達(dá)到預(yù)期效果。3．3.1８.3維修完畢后,請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收.3．3.１8。4告知住戶使用須知：按照使用說明書正確使用可視對講系統(tǒng)。不明知處咨詢住戶中心3。3。19插座無電工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A／0生效日期20１0頁碼９/１４3．３.１9.１維修程序分析原因，插座無電可能由以下原因造成：由于外界因素（如停電檢修)引起的人為停電；由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因，當(dāng)把用電設(shè)備插入插座上瞬間,造成線路短路,或因該插座電源線路超負(fù)荷時,致使保險絲熔斷或自動開關(guān)跳閘；由于頻繁插拔操作，造成插座端子上的電源接線松動，接觸不良；線路出現(xiàn)斷線。3．３。19.２針對3．19。１a）中的原因，告訴用戶現(xiàn)在是在停電檢修。３.３.１9。３針對3．19.1b）中的原因,首先了解住戶使用的現(xiàn)場情況，然后斷開相應(yīng)回路的電源開關(guān)，用萬用表歐姆檔查找故障后,再更換保險絲或?qū)⒆詣娱_關(guān)合上,恢復(fù)送電。若線路超負(fù)荷,可告知住戶及時處理。3.3．19。4針對3．1９．1c)中的原因，先斷開此回路電源開關(guān)，用萬用表歐姆檔查找故障點(diǎn)，故障排除后方可送電.３.３。19。5針對１.1ｄ）中的原因,先斷開此回路的電源開關(guān)，再用萬用表歐姆檔查找故障點(diǎn)，故障排除后方可送電。3．3．１9．6檢驗(yàn)：插座線路送電后,用試電筆驗(yàn)電，再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩(wěn)定正常。3。３.19．7維修完畢后，請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收.３．3．1９．8維修須知：維修人員在維修時應(yīng)斷電后再查找故障。３.3。20住戶家中無電.3.3.20.1維修程序分析原因,住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成:線路停電檢修；用戶總開關(guān)燒壞；因住戶使用的電氣設(shè)備內(nèi)部故障，或線路短路致使保護(hù)控制開關(guān)跳閘；進(jìn)戶線與接線端子接觸不牢;電度表燒壞。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC０07版本編號Ａ/０生效日期２0１０頁碼1０／143．3．２0.2針對３．3．20。1a)中的原因，及時向用戶說明停電的原因.3。3．20.3針對３．３。20。1b）中的原因,首先斷開電源開關(guān)，檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場，看是否線路出現(xiàn)短路或因負(fù)荷太大超過電源保護(hù)開關(guān)容量或因接線端子接觸不良,長期過熱燒壞所致.將用戶的用電設(shè)備從插座上的插頭拿下來，將所有照明開關(guān)都斷開,用萬用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣情況，若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關(guān),將負(fù)荷按線路允許的額定容量接到電源上,恢復(fù)正常供電.３.3.２0．4針對３.3．20。1c)中的原因，首先將與跳閘的保持控制開關(guān)有關(guān)的電氣設(shè)備插頭從插座上拔下（或?qū)⒄彰鏖_關(guān)斷開)，用萬用表檢查電源線路是否正常，然后合上保持控制開關(guān),逐一將電氣設(shè)備接到電源上，直至找出故障跳閘原因并解決.3.3.２0。5針對３。3。20。1d)中的原因,斷開電源開關(guān),將接線端子上的線接牢固，再用萬用表檢查確認(rèn)線路正常后方可恢復(fù)送電。3.３.20。6針對3.3．20．1e）中的情況，首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定,其次檢查電度表的接線是否正確，確認(rèn)是表本身質(zhì)量原因而燒壞，由供電局認(rèn)可換同一型號電度表，否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點(diǎn)。3。3。２0.7檢驗(yàn)：當(dāng)故障排除后，確認(rèn)線路完好時，方可送電，并用萬用表測量電壓是否正常。３。3．２０。8維修完畢后，請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。3。3.２0.9維修須知：維修人員找出故障點(diǎn)并排除故障在確認(rèn)線路完好后,方可恢復(fù)送電。3．3．20。１０告知住戶須知：a)用電時，應(yīng)確保安全狀態(tài)下正常使用各種用電設(shè)備和電器。b）不要超負(fù)荷用電，不要亂拉亂搭線路，確需改動線路或安裝電器用電線路時,應(yīng)通知管理處派專業(yè)人員進(jìn)行處理.工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GＣ０07版本編號A/0生效日期2010頁碼11/143.3。2１配電箱開關(guān)故障３。3．2１.1維修程序分析原因,低壓開關(guān)跳閘或燒壞，可能由以下原因造成：因控制線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象,導(dǎo)致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關(guān)的額定短路通電能力時,空氣開關(guān)燒壞；因控制線路過載,開關(guān)跳閘或線路上的負(fù)荷電流大于空氣開關(guān)的額定電流與電流脫扣器額定電流時，空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流，引起觸頭嚴(yán)重發(fā)熱燒蝕損壞。3.３。21.2針對3。3。20．1a）中的原因，先將配電箱的空氣開關(guān)置于“OＦF”位置，再將電源側(cè)的開關(guān)置于分閘位置（根據(jù)實(shí)際配電線路，在不影響其它供電線路的情況下,用萬用表檢查線路,查找短路故障點(diǎn),排除故障后再檢查配電箱內(nèi)的所有電氣保持元件是否完好,保持元件運(yùn)作的整定值是否滿足設(shè)計要求，最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器，恢復(fù)正常送電。３.3。2１。3針對3。３．20。1b)中的原因,如果是開關(guān)跳閘，先將電源側(cè)的開關(guān)置于分閘位置(根據(jù)實(shí)際配電線路，在不影響其它供電線路情況下），用萬用表檢查跳閘開關(guān)及線路，確認(rèn)無故障后，將開關(guān)合上,恢復(fù)正常送電，然后用鉗型電流表測試三相負(fù)載電流(或通過柜上的電流指示儀表觀測)，看是否超過設(shè)計要求；如確認(rèn)為是由于線路過載造成開關(guān)跳閘，則需將此線路負(fù)荷減少；如空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后，方可恢復(fù)正常送電.3。3。21．4檢驗(yàn)：線路送電后,看線路上的，電流表指示是否穩(wěn)定正常。3.３.２1。５維修完畢后，請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。3。３.21.6維修須知：維修人員在維修時應(yīng)斷電后再查找故障，斷電順序?yàn)橄葦嚅_負(fù)荷開關(guān)，后斷開電源側(cè)開關(guān)，送電順序則相反。3。３．22燈不亮３。３.22.1維修程序分析原因，燈不亮可能由以下原因造成:工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GC007版本編號A/0生效日期２0１0頁碼１2/14燈內(nèi)燈絲燒斷；燈泡與燈頭接觸不良；電源保險絲熔斷；電源開關(guān)接觸不良。3.3.22。2針對3．3.22．１ａ）中的原因，將電源開關(guān)斷開,用萬有表檢查燈絲是否燒斷，若燒斷則換上同一電壓等級功率的燈泡。3.３.２2。3針對3。３。２２.1b）中的原因，將電源開關(guān)斷開，用電筆檢驗(yàn)燈頭是否有電,確認(rèn)有電后,重新將燈泡裝于燈頭上,接觸牢固后方送電。3.3。22.4針對3.3。22．1c）中的原因,將電源開關(guān)斷開，用萬用表檢查照明線路有分短路或短路現(xiàn)象，故障排除后，更換保險絲方可送電。3．3．２2．5針對3。3。2２．1d）中的原因,檢查電源開關(guān)接線端接線是否牢固，用電筆測開關(guān)輸出端,在開關(guān)斷開與合上時輸出端是否有電，從而驗(yàn)證是電源開關(guān)本身故障造成,應(yīng)及時更換開關(guān).3.3.22。６檢驗(yàn)：維修完成后,合上開關(guān)3次，看燈泡發(fā)光是否正常。3．3。22。7維修完畢后,請住戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。3．３.22.８維修須知:上述維修過程只限于一盞燈發(fā)生故障，若某個單元內(nèi)燈（二盞以上）都不亮?xí)r，首先檢查電源開關(guān)是否斷開,用萬用表檢查線路是否出現(xiàn)斷線或短路現(xiàn)象,然后逐一將故障排除，確認(rèn)線路正常時,方可送電。３.3.22.9告知住戶須知不要點(diǎn)長明燈；發(fā)現(xiàn)運(yùn)作不正常時,應(yīng)及時通知管理處派專業(yè)人員前來檢查、維修.3.3．23頂棚抹灰層（飾面)脫落。3。3。2３。1維修程序如是抹灰層施工質(zhì)量問題,應(yīng)采取以下措施：用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面,如靠墻，墻上也應(yīng)鋪墊,以保持用戶的物件不致碰壞,然后將脫落部位周邊已松散的抹灰層鏟下，如果工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號／GC0０7版本編號A/０生效日期2010頁碼13／14松散部分已超過該頂棚面積的一半以上，應(yīng)將該頂棚的末灰層全部鏟下；用鋼絲刷清掃頂棚砼板面至沒有松動的雜物為止;用噴水器具充分噴水濕潤２-3次；均勻地刷一道素水泥漿;用1：３水泥砂漿打底抹平;批三道灰膏,待干硬后用砂紙打磨平整；刷三道乳膠漆，或按用戶原頂棚飾面同種材料恢復(fù);清理垃圾，恢復(fù)場地整潔.3.3。２3。2如是因板鋼筋銹蝕膨脹而引起抹灰層脫落：同３.３.2３.１．ａ）；同3．3.２3。1。b）;用砂紙將鋼筋銹蝕層磨掉，并將鋼筋周邊已銹蝕的砼打掉，清理干凈,如銹蝕情況嚴(yán)重,應(yīng)加焊同直徑規(guī)格的補(bǔ)充鋼筋。其它程序同3.3．23。1d）至3．323.１ｈ）。３。3。23.3維修完畢后,請用戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收。３。３。２3。4告知住戶須知:不要擅自更改頂棚抹灰層。３.3。24樓板裂縫３.3。24．1維修程序a)先進(jìn)行全面仔細(xì)地查看。b）如裂縫較小(如發(fā)絲）,且在飾面面層，留待查看，如有擴(kuò)展趨勢再作處理。c）如裂縫較寬、較深，應(yīng)及時處理,具體如下:d)沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口，直到不見原裂縫，用鋼絲刷清除粉散顆粒;e）用水將裂縫基層表面徹底濕潤后，均勻涂刷素水泥漿；ｆ）準(zhǔn)備足夠的膨脹水泥,凋成半干濕狀，并及時使用；g)用抹子或刮膩刀將補(bǔ)縫材料完全填入裂縫內(nèi)，抹平壓光，然后清除表面多余的補(bǔ)縫材料；工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室內(nèi)維修方法文件編號/GＣ007版本編號A／0生效日期2010頁碼１４/14h)修復(fù)飾面（按用戶原標(biāo)準(zhǔn)）。３.3。24.2如裂縫寬度很寬,已影響結(jié)構(gòu)的正常功能，應(yīng)立即通知開發(fā)單位請有關(guān)技術(shù)人員（如：設(shè)計院、原施工單位）到場驗(yàn)證，找出原因，然后做出加固方案進(jìn)行維修。3.３.24。3維修完畢后,請用戶在《有償服務(wù)申報表》上簽名驗(yàn)收.3.３.24.4告知住戶須知：不要集中堆放過重物品;平時留意樓板運(yùn)作狀態(tài),發(fā)現(xiàn)問題時，應(yīng)及時通知管理處派技術(shù)人員到場查看作業(yè)處理。4相關(guān)記錄表格《工程服務(wù)部維修單記錄表》/GC007－－－F001工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室外公用設(shè)施的維修方法文件編號/GC０0８版本編號A/0生效日期201０頁碼1/５1目的使室外公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀,確保在正常的運(yùn)作狀態(tài)，為業(yè)主(住戶）保持一個安全、舒適、美觀的生活環(huán)境。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)公司所轄物業(yè)小區(qū)內(nèi)的所有室外公用設(shè)施的維修。3內(nèi)容3。1維修原則３．1．1堅持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則。在保證使用功能運(yùn)作的前提下，注意節(jié)約維修材料。３。1.2修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號規(guī)格一致的原則。3。1。3為用戶服務(wù)的原則。3．２維修依據(jù)3。2。1符合維修方案或設(shè)計圖紙的要求，滿足合同的規(guī)定。3。２．2符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。3.３維修標(biāo)準(zhǔn)3.3。１小區(qū)雕塑。3.3．1。1保持清潔。如：為金屬雕塑定期清潔和油漆（按規(guī)定顏色)；為鋼筋砼雕塑定期清潔,發(fā)現(xiàn)有露筋情況的，應(yīng)及時修補(bǔ)恢復(fù)飾面。３。3.１。2保持造型完整。如發(fā)現(xiàn)有局部損壞，應(yīng)及時通知業(yè)主或開發(fā)單位，找雕塑的施工或制作單位派專業(yè)人員修復(fù).３。３．1。３保證安全。有兩層意思：一為對容易損壞的雕塑應(yīng)示警告牌嚴(yán)禁用力碰撞或攀爬；二為對過高或?qū)θ巳菀自斐蓚Φ牡袼芤鄳?yīng)示警告牌，限制人員的個別行為。3.3。2小區(qū)道路(人行道和車道）３.3。2.1修補(bǔ)損壞的砼路面.如果損壞面積不大,可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進(jìn)行修補(bǔ);工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室外公用設(shè)施的維修方法文件編號/GC０08版本編號Ａ/0生效日期2010頁碼2/5對于大面積損壞的修補(bǔ)，采用1：２:2硅酸鹽干硬性砼.將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度以達(dá)新面及結(jié)實(shí)面為準(zhǔn)。用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護(hù)目鏡），破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。將要修補(bǔ)的砼表面充分濕潤（由表及里)。濕潤水完全滲入里面而砼表面無積水時,在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿,在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌合物填入坑內(nèi)，并將其搗實(shí),如修補(bǔ)面積較大，應(yīng)用平板式振動器振搗.填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi)，以便搗實(shí)下沉（砼壩落度要控制在≤3cm).用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。在砼開始硬化時，還要用抹子再細(xì)抹一遍.然后養(yǎng)護(hù)不少于７晝夜，并澆水以保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤狀態(tài)（養(yǎng)護(hù)期間不得讓人或車行走，保持表面清潔)。3.３。2。2修補(bǔ)塊材地面（如:地面磚、石塊材料、預(yù)制砼塊等）鑿除損壞的塊材面層，鑿掉結(jié)合層,清掃殘渣,噴灑水使表面充分濕潤。待表面積水完全滲入后,涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預(yù)制塊，無需此道工序）。將塊材充分灑水或浸濕后,用１:２．5水泥砂漿坐砌,并用木錘或膠錘錘平，錘直，抹去磚逢多余泥漿。必須留縫,灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面。修補(bǔ)工作完畢后，把塊材表面清掃干凈。對于有防水要求的塊材地面,預(yù)做水泥砂漿防水層(可滲３％防水劑),然后再坐砌塊材。3．3．３路燈３.３.3.1燈不亮：參照《住戶室內(nèi)維修規(guī)定》中的關(guān)于"燈不亮”的維修規(guī)定。3．3。3．2燈柱油漆：先將燈柱清潔，生銹處應(yīng)用砂紙打麻后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室外公用設(shè)施的維修方法文件編號/GC0０8版本編號A/０生效日期２010頁碼3／５3.3．4雨水管道3。3。4．1如雨水管道堵塞，排水不暢，應(yīng)先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞引起，應(yīng)清除雜物，使之通暢；如因管道不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，應(yīng)開挖重新鋪設(shè)管道，注意管道要做襯底（基礎(chǔ)），使管道放置平穩(wěn)；如因管道接口錯位，應(yīng)開挖校正接口,并注意保證坡度和接口防漏，以及管道的平穩(wěn)。3．3。4.2如管道損壞，無法修復(fù),應(yīng)同型號及規(guī)格的管道替換，接口應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結(jié)。3.3。４.３最后修復(fù)地坪。3.3.5化糞池3.3.5.1如池水外溢或排水暢,應(yīng)打開井蓋，清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞雜物，并制定定期清掏制度。3。3．５．２如井蓋缺損，應(yīng)及時更換同型號及規(guī)格的井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故.3。３。５.3如池壁缺損,應(yīng)先通知有關(guān)用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物,再將缺損池避修復(fù)，注意池壁要做好防滲處理.3．3.3隔油池3．3。３．１如隔油板缺損,應(yīng)更換新隔油板,并應(yīng)建立定期檢查更換制度。3。３。3．2如隔油排水管道堵塞,通常是油脂凝固后附于管壁上，縮小管道流斷面并最終堵塞管道，可打開蓋板,用工具將凝固的油脂清除，使管道排水順暢.３。3.3．3如池(井）蓋缺損，無法修復(fù)，應(yīng)及時更換新蓋,其上部不允許堆放雜物。3。３．４電纜溝。3。３.４.1如是溝蓋板損壞,應(yīng)按原設(shè)計規(guī)格制作(放足鋼筋)，并按設(shè)計要求把損壞的蓋板換掉。3.3．4。2如溝內(nèi)積水過多，影響電的正常供應(yīng)，應(yīng)先關(guān)掉總閘，然后打開溝蓋板,工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室外公用設(shè)施的維修方法文件編號/GC０0８版本編號A／０生效日期201０頁碼4／５查明積水原因和位置，一般地電纜溝內(nèi)積水有兩種原因:一為溝底坡度不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，遇此種情況應(yīng)通知開發(fā)單位或供電部門及時解決；二為溝內(nèi)掉入雜物,使水流不暢，遇此種情況將雜物清除即能恢復(fù)正常。3。3.４。３如是電纜線路出現(xiàn)故障,應(yīng)先告知有關(guān)用戶,然后請供電部門及時修復(fù)。3．３．8排水渠３．３。8.1如是蓋板損壞,應(yīng)按原設(shè)計要求，使用同一規(guī)格和同一種材料,把損壞的蓋板換掉。3.3.８。2如是渠壁損壞，慶將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤,然后用與原壁相同的材料修復(fù)；如是砼或鋼筋砼壁還須噴水濕潤后先刷一道素水泥漿,然后再做飾面面層.3.3。８.3如是雜物(如淤泥、塑料袋等)堵塞,使排水不暢,應(yīng)及時清除雜物.3。3。8。4池(井）壁損壞.通知用戶停用或采取其他措施，不影響用戶的日常運(yùn)作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿至結(jié)實(shí)層，并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補(bǔ)飾面(貼瓷片等），清理飾面殘余的水泥漿等。3．3.9兒童游戲場(包括秋千、蹺蹺板、砂池、搖擺器等）。3。3．９．1秋千：如配件缺損,應(yīng)立即修理并配齊配件，如無法修理,應(yīng)及時更換相關(guān)配件直至能安全使用為止。如轉(zhuǎn)動較失靈,導(dǎo)致無法轉(zhuǎn)動,應(yīng)卸下秋千鐵鏈，尋找轉(zhuǎn)動鉸失靈原因，如為軸承鉸,應(yīng)查看滾珠是否齊全，如不齊全,應(yīng)補(bǔ)齊，加上潤滑油;如為插銷鉸,應(yīng)將鉸拆開,除銹后加上潤滑油，然后把秋千鐵鏈裝上，擺動幾下，看是否能正常擺動。3。3.９.2蹺蹺板。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司室外公用設(shè)施的維修方法文件編號/GC008版本編號Ａ/0生效日期201０頁碼5／５如缺配件,應(yīng)及時修復(fù)至安全使用,如無法保證安全，應(yīng)更換新配件。轉(zhuǎn)動鉸轉(zhuǎn)動不靈，如為軸承鉸，先查看滾珠是否齊全，然后補(bǔ)齊加上潤滑油;如為插銷鉸，則先將蹺蹺板拆下，清除轉(zhuǎn)動鉸部位的鐵銹,加上潤滑油，然后再裝回蹺蹺板。檢驗(yàn)時應(yīng)擺動幾次蹺蹺板,看是否已轉(zhuǎn)動靈活。３。３.9。3沙池如缺砂，應(yīng)將池內(nèi)的雜物揀除，再補(bǔ)充干凈無泥、粗細(xì)均勻的河沙,沙的量以低于池邊牙3－5cm為準(zhǔn).池邊牙缺損，如為磚邊牙，應(yīng)將破損磚塊鑿除，補(bǔ)上完好的磚塊,如為砼邊牙,應(yīng)將缺損部位松動層鑿去，然后清潔、噴水濕潤,再用高標(biāo)號水泥沙漿補(bǔ)上缺口。3。3.9。４搖擺器如部件之間焊接接口脫離，將脫口部位清潔后，再焊接上,然后打磨光滑，刷兩道防銹漆（保持面漆與原色一致).如配件（螺絲、螺母等）缺損,應(yīng)立即補(bǔ)上，確保設(shè)施處于安全狀態(tài)。3。3.10漏水:3。3.10.1如是水管接頭處漏水，應(yīng)先將水管總制關(guān)掉,然后在漏水接口處將水管卸下,在外絲管繞上防水膠帶或止水麻絲，再將水管接好，打開總制閉水檢查，至不漏為止;3.３．1０。２如水龍頭漏水，應(yīng)先關(guān)總水制，然后拆下水龍頭檢查是否因內(nèi)芯或止水膠片破損漏水，更換相應(yīng)配件，裝回水龍頭，開總制，檢查至不漏為止,如無法修復(fù)，應(yīng)更換新龍頭.３。3．１2水管銹蝕3．３。1２.1如銹蝕程度不大，可將相關(guān)部位除銹后，清潔干凈，然后刷兩道防銹漆,并應(yīng)定期檢查。3．3.１2。2如銹蝕程度較大,應(yīng)更換該段水管（注意應(yīng)用熱鍍鋅管更換).工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司房屋本體公用設(shè)施的維修方法文件編號/ＧC009版本編號A/０生效日期2010頁碼1/51目的為使需維修的房屋本體公用設(shè)施恢復(fù)使用功能及外觀,延長使用壽命，確保正常運(yùn)作狀態(tài)，方便用戶，特制定本方法。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務(wù)部。3內(nèi)容3.1維修原則3。1.1堅持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則，在保證使用功能和正常運(yùn)作的前提下,注意節(jié)約維修材料.3。1。2修理及更換配件應(yīng)盡量與原有配件型號、規(guī)格一致的原則。3．1。3為業(yè)主(住戶)提供方便的原則.3.２維修依據(jù)3。2。1符合維修方案和設(shè)計圖紙的要求.3。2。２符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)條款標(biāo)準(zhǔn)。３。3各項(xiàng)維修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)３.3．１地基基礎(chǔ)。3。３。1．1如墻體勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落.將破損松散部位鑿除至結(jié)實(shí)層或?qū)τ陲L(fēng)化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除；用1：3水泥砂漿修復(fù)勒腳破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水;恢復(fù)勒腳飾面.3。3．1。2如基礎(chǔ)墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降.如不嚴(yán)重,應(yīng)做好巡查和記錄;如有擴(kuò)展趨勢,應(yīng)立即通知開發(fā)單位派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定；如情況較嚴(yán)重,應(yīng)立即通知開發(fā)單位派專業(yè)技術(shù)人員檢查鑒定。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司房屋本體公用設(shè)施的維修方法文件編號/GC0０9版本編號A/0生效日期2010頁碼２/53.3。２梁、柱、板主體3.３.2．1露筋將露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉;用鋼絲刷清潔干凈。充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。用高標(biāo)號水泥砂漿修復(fù),如有需要還需按要求恢復(fù)飾面。３.3。2。2有裂縫。參考《住戶室內(nèi)維修規(guī)定》中"樓板裂縫”維修程序進(jìn)行維修.3．3.3.3有孔、洞。將孔、洞、周邊已松散的砼鑿除，并用砂紙將露筋上的鐵銹磨掉；用鋼絲刷等有效工具徹底清潔孔、洞；充分噴水濕潤孔、洞內(nèi)壁;如小孔、洞、則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標(biāo)號水泥砂漿嵌填、壓平、抹光,如果孔、洞大，則在涂刷完一道素水泥漿后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼標(biāo)號高一等級的細(xì)石砼嵌填飽滿，并養(yǎng)護(hù)好；按原標(biāo)準(zhǔn)做好飾面。３。3。３.4破壞情況較嚴(yán)重(如變形、裂縫程度已超過規(guī)定范圍）。屬于此種情況時，應(yīng)立即通知開發(fā)單位,請有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員到場鑒定后，作出修繕或加固方案,再進(jìn)行修復(fù).３。３。4墻體墻體結(jié)構(gòu)的維修適用于砌體受腐蝕后，表面保護(hù)性抹灰層損壞和砌體材料表面破壞、腐蝕，以及尚未威脅安全的沉降裂縫和溫度裂縫的處理等。砌體的維護(hù)修理應(yīng)在結(jié)構(gòu)不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定,裂縫不再發(fā)展時進(jìn)行(如：地基基礎(chǔ)沉降還在發(fā)展時,一般先做地基、基礎(chǔ)加固處理,后做砌體裂縫等的維修）。3.3.4。1裂墻先將裂縫周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿至結(jié)實(shí)層，鑿槽成外八字形；工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司房屋本體公用設(shè)施的維修方法文件編號/ＧC00９版本編號A／0生效日期2010頁碼３/5用鋼絲刷掃清槽內(nèi)雜物，然后充分噴水濕潤；均勻地涂刷一道素水泥漿；再用比砌筑砂漿高一個強(qiáng)度等級的1：３水泥砂漿填縫、抹平;用同規(guī)格、尺寸的墻體飾面材料修復(fù)飾面。3。3.4．2砌體嚴(yán)重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結(jié)構(gòu)破損。先將酥堿或破損部位的磚塊輕輕挖掉,并請掃干凈浮動灰、土；充分噴水濕潤破損面;用比原砌體高一強(qiáng)度等級的水泥砂漿及磚補(bǔ)砌（注意所用砌塊應(yīng)先充分濕潤)。3．3。4.３墻體室外飾面缺損。將缺損飾面及春周邊松散層一并鑿除；用鋼絲刷清掃干凈浮動灰土；充分噴水濕潤破損面；均勻地涂刷素水泥漿；用1：3的防水水泥砂漿填平,然后修復(fù)飾面。3.3。4。４墻體室內(nèi)飾面缺損.同4.3.3的a、b、c、d.用１:３水泥砂漿填平,然后修復(fù)飾面。３．３.4.5外墻滲水。外裝修的分格縫未做二次處理面引起滲水的，應(yīng)先將縫清潔，然后用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí)，并勾成向下卸水斜縫；窗臺處滲水,應(yīng)將窗臺拆除重新砌灰,內(nèi)外留有卸水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有１CＭ左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實(shí);在外墻滲水部位采用”一布四膠"噴漿或刷漿修理，具體做法為：在外墻滲涂(或用手工涂刷)1:０．5水泥砂漿面層；外墻滲水面積較大時,先將飾鏟隊，然后涂1-2道膠質(zhì)防水涂料，在最后一道膠未干時,即用水泥砂漿按平,再修復(fù)飾面；工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司房屋本體公用設(shè)施的維修方法文件編號／GＣ009版本編號A／０生效日期2010頁碼4／5墻、板接通處滲水，可用預(yù)制氯乙、燃膠泥縫，先開鑿,然后清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉;用氯丁防水膠在室內(nèi)修補(bǔ)，將滲水處的內(nèi)飾面層鏟除，范圍比滲水部位的周邊擴(kuò)大10-15cm，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和水泥砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層，在基層上涂刷2—3道氯丁膠,在最后一度膠未干時用水泥砂漿平,再修復(fù)飾面。3．3．5頂棚.參照《住戶室內(nèi)維修規(guī)定》中”頂棚抹灰層9飾面脫落”維修程序進(jìn)行維修。３．３。3樓梯間３．3。3.1踏步缺損。將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結(jié)實(shí)層;用鋼絲刷清掃干凈浮土；充分噴水濕潤；均勻地涂刷一道素水泥漿；用1：3水泥砂漿做好基層；修復(fù)飾面.3。3。3。２欄板缺損。如為砼或砌塊欄板,可參照4．2和4。３相應(yīng)程序執(zhí)行.如為其他如木材或金屬材料欄板，維修程序如下:如不能修復(fù)，應(yīng)及時更換新配件；使欄板、梯板、扶手連接牢固;修復(fù)欄板飾面（如：油漆、乳膠漆等）。３。3.3.3扶手。如不能修復(fù),應(yīng)及時更換新配件;工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司房屋本體公用設(shè)施的維修方法文件編號／ＧC0０9版本編號A／0生效日期2010頁碼5/5使之與欄板連接牢固；修復(fù)飾面(如油漆、乳膠漆等).3。3。４門、窗:參照《住戶室內(nèi)維修規(guī)定》中有關(guān)”門、窗"維修程序執(zhí)行。３。3.５屋面避雷設(shè)施。3。3．5.１銹蝕.用砂紙除銹;均勻涂刷兩道防紅色銹漆和一道銀漆,每道漆之間要間隔一段時間,以上一道漆干為準(zhǔn)；如銹蝕特別嚴(yán)重，應(yīng)將該部分更換，并用電焊連接,刷上防銹漆。3。3.５．2連接部位斷開。除銹清潔后，焊接牢固;刷兩道防銹漆.層面隔熱層、防水層。3.3.6隔熱層缺損:及時更換,用1：３水泥砂漿嵌縫。3.3．7屋面漏（滲)水（剛性屋面)用膠泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板產(chǎn)生變形、裂縫、原剛性防水層分倉縫處漏水?？v橫泛水滲漏,可在泛水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理.出屋面管道處漏水,先將管道四周清洗干凈，再用密封材料嵌縫.密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氯脂、ＰVC膠泥等。檐溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫,檐溝底部可用油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏.工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司房屋本體、室外公共部分室外維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號/GC01０版本編號A/0生效日期20１0頁碼1／5１目的為了確保房屋本體、室外公共部分的完整,特制定本文件.2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務(wù)部。3內(nèi)容序號項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)檢查、保養(yǎng)內(nèi)容與周期1地基基礎(chǔ)觀測房屋無傾斜、地基無明顯沉降、移位，墻體無嚴(yán)重裂縫等。每年進(jìn)行一次全面觀測，發(fā)現(xiàn)問題報告產(chǎn)權(quán)和上級記管單位.2梁、柱、板主體無傾斜、變形、弓凸、剝落、開裂和非收縮性裂縫,無筋露等。發(fā)現(xiàn)問題隨時修補(bǔ)，每年進(jìn)行一次全面檢查。3墻體、墻面（馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂）噴涂均勻，飾面板（磚)安裝（砌貼）牢固，表面平整、潔凈，色澤協(xié)調(diào)一致。每年全面檢查一次，大理石條磚、瓷面磚墻體墻面５年清洗一次，馬賽克外墻面8年清潔洗一次，室外噴涂一次,室內(nèi)樓道、樓梯墻面３—４年全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂油漆一次。４頂棚抹灰層牢固,無面層剝落和明顯裂縫.發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查一次，3—4年全面修補(bǔ)刷漆一次。5樓梯、扶手無混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落、鋼筋、無銹蝕、變形，牢固，確保使用安全，木扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落.發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修得，每年全面檢查一次，３—4年全面修補(bǔ)刷油漆一次。6公共門窗:木門、鐵門、防火門窗：鋁合金窗（推拉、平開）、百葉窗牢固、平整、美觀、無銹蝕，開關(guān)靈活、按縫嚴(yán)密，不松動,門窗及門窗配件齊全。發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，1年全面檢查和保養(yǎng)一次,木門窗和保養(yǎng)一次,木門窗2年油漆一次。７屋面隔熱層、防水層屋面防水層無老化、拉裂、開裂、軸裂、龜裂現(xiàn)象，板端縫、伸縮縫油膏緊貼，天溝、落水管、落水口暢通，不積水，屋面出入口完好，隔熱層無缺少現(xiàn)象.每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司房屋本體、室外公共部分室外維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號/GC010版本編號A／0生效日期２０10頁碼2/59天面扶欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)無破損、變形,無明顯銹蝕。每半年檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補(bǔ)，每兩年油漆一次。１０消防設(shè)施（消防檢栓、消防管、消防閥門）無損壞、開關(guān)自如、清潔、無滲、漏現(xiàn)象，周圍無堆積雜物,保持水壓。消防栓按"小區(qū)消防栓保養(yǎng)規(guī)定”執(zhí)行，消防管、道每年檢查一次，每2-３年油漆一次.11公用電器樓梯燈完好,燈開關(guān)正常，電話箱、電表箱、有線電視箱及分接器蓋板完好,無不安全現(xiàn)象.每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)損壞及時更換,屬電話公司、有線電視臺設(shè)施通知其及時維修。１２可視電子對講門鈴對講功能正常，標(biāo)識顯示清楚，聲音正常,每半年保養(yǎng)一次，1３信報箱箱門、門鎖齊全,開關(guān)自如,房號字體清晰，沒有被明顯損壞，完好率100%。每月檢查一次,14房屋標(biāo)識（棟號、單元號、樓層號）字體清晰、醒目，標(biāo)識齊全,標(biāo)識牌無損壞。噴涂字每年按原樣重噴寫一次，標(biāo)識牌如有損壞或陳舊及時維修更換.1５散水坡、雨檐臺、連廊與建筑物外墻連接完好，無脫離開縫現(xiàn)象，無排水不暢現(xiàn)象。每季度檢查一次，保持上下水管暢通,避免積水滲樓板,隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)。16樓板、地面磚無裂縫、起殼、空鼓、下降、表面平整、無破損,樓板、地面磚上無不泥潭.發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù),每年全面檢查一次。17通風(fēng)口無裂縫、破損、堵塞、銹蝕等情況季度檢查１次,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。１８上、下雨污水管無堵塞、漏水或滲水、流水暢通，管道接口完好，無裂縫、破洞。每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補(bǔ)，每四年水管油漆一次。19設(shè)備房(水泵房、配電房）通風(fēng)良好,無滲、漏水、漏電現(xiàn)象，絕緣膠地板無破損,管理制度齊全,標(biāo)識清楚，有足夠的照明應(yīng)急燈、消防滅火器，每月全面檢查一次;平時發(fā)現(xiàn)問題立即修補(bǔ)。20室外建筑小品、標(biāo)識牌完好率10０%,符合安全要求,標(biāo)識牌齊全醒目是否有被損壞，有無安全隱患，標(biāo)識牌有無遺失或需更新，要求每周檢查1次。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司房屋本體、室外公共部分室外維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號/GC０１0版本編號A/0生效日期201０頁碼3／52１道路整體要求路面平滑,無明顯坑洼、破損，輕微破損面積每處不超過0．1平方米,邊角整齊無缺口。隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補(bǔ)。Ａ水泥路面人行道、車道、消防通道、停車場、中心廣場造成坑洼或破損，每500平方米內(nèi),累計不超過１平方米,路面積留水泥渣等體積不超過1．５Ｘ1.5Ｘ１.5立方厘米.隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補(bǔ)。B道板磚、拼花磚不能缺少一塊,９８％沒有松動,單塊破損面積大于２0%的道板磚在１0０平方米內(nèi)不超過4塊。隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補(bǔ).C電纜溝蓋板平整不缺少一塊，單塊破壞面積不能超過0。01平方米。每季度檢查,破損維修或更換。D路牙整齊,沒有很明顯蹋陷,不缺少一塊，單塊破損長度不超過20％。每季度檢查，破損維修或更換。E擋土坡、墻每處蹋降破損面積不超過0。0０5平方米（50平方厘米）隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補(bǔ)。F踏步、臺階沒有明顯破損隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補(bǔ)。22給排水A雨污水井、蓋排水通暢,井蓋沒有明顯裂紋或破損，井壁沒有蹋裂,井蓋型號符合輕型、重型要求，標(biāo)識正確與周圍道路高度保持一致,與路面高度不超出+２ｃm，與綠地正常不超過+8cm，個別因地?zé)嵩虻瓤沙觯荒苊黠@影響觀瞻。一季度全面檢查一次,半年對易銹蝕雨污水井蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標(biāo)識清楚，路面未蓋盡量做防震圈，以車駛過不振響為。Ｂ明暗溝溝體完好，明溝蓋板齊全,溝渠通暢無阻塞。發(fā)現(xiàn)問題隨時維修,每半年全面檢查一次發(fā)現(xiàn)滲、漏、滴水或損壞及時維修，半年全面檢查一次。Ｃ給排水管道（含綠化用水管閥)水管水閥完好，無滲漏，不管通暢無阻塞。D化糞池同雨、污水井E噴水池噴水符合設(shè)計規(guī)范,噴水設(shè)施完好,噴不管道無銹蝕每月檢查保養(yǎng)一次.23路燈燈座箱、燈柱、燈罩、燈泡等設(shè)施完好發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，高壓鈉燈，汞燈季度檢查一次，每半年保養(yǎng)一次,燈桿每２年半刷一次漆。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司房屋本體、室外公共部分室外維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號/GＣ010版本編號Ａ／０生效日期2010頁碼４/524兒童游樂設(shè)施設(shè)施完好，沒有損傷,沒有安全隱患。每天檢查一次,每月定期保養(yǎng)一次，如上潤滑油，緊固等。２5室外停車設(shè)施、消防設(shè)施A車棚、車架車棚無安全隱患、水泥單車棚梁、柱無明顯裂紋，鐵架單車的棚頂無明顯破損、棚架無銹蝕和傾斜；車架無明顯銹蝕、損壞。每周檢查一次,半年保養(yǎng)一次。Ｂ值班室、崗?fù)らT窗、墻面、鎖完好,無損壞，需懸掛的管理規(guī)定等鏡框整齊、規(guī)范。發(fā)現(xiàn)問題隨時修補(bǔ)，每半年保養(yǎng)一次。Ｃ道閘道桿色彩鮮明,上下靈活自如無損壞，配件齊全,手動，自動控制正常。按”道閘保養(yǎng)規(guī)定"執(zhí)行D車位畫線、禁停線和標(biāo)識色彩鮮明，字體清晰、醒目，標(biāo)識符合要求,線條直，寬度一致。半年重刷一次。E路障牢固、無明顯傾斜（1０0之內(nèi)）,完好,紅白間條鮮明、醒目半年漆一次。Ｆ室外消防栓無滲、漏水現(xiàn)象，每個消防檢有水,開關(guān)靈活發(fā)現(xiàn)問題隨時檢查,每季度全面試放水檢查一次，每半年保養(yǎng)一次。２6清潔設(shè)施A垃圾屋、池,中轉(zhuǎn)站（含垃圾屋門鎖）門、外體瓷片等完好,無破損、無銹蝕，有"垃圾入口處”標(biāo)識,垃圾屋、池、中磚站周圍的排水溝、散水坡利于排水.隨時檢查,發(fā)現(xiàn)問題隨時維修,每半年全面保養(yǎng)一次。B垃圾車、垃圾桶（箱）完好，無破損、無銹蝕隨時檢查,發(fā)現(xiàn)問題隨時維修，每半年全面保養(yǎng)一次。２7文化宣傳、娛樂設(shè)施宣傳欄無損壞、無剝落和銹蝕,標(biāo)識齊全、，休息用的凳椅無破損。隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時維修,每半年全面保養(yǎng)一次。2８室外各類圍墻護(hù)欄圍墻整體外觀一致，沒有明顯破損和面層剝落發(fā)現(xiàn)問題隨時修補(bǔ)，護(hù)欄2年刷一次.工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司房屋本體、室外公共部分室外維修養(yǎng)護(hù)周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件編號／GC010版本編號A／0生效日期２0１0頁碼5/54相關(guān)記錄表格《工程服務(wù)部排水立管設(shè)備周檢查表》-—/GC0１0—Ｆ00１《工程服務(wù)部濕式報警閥設(shè)備周檢查表》——/GＣ010—Ｆ00２《工程服務(wù)部潛水泵設(shè)備周檢查表》-—/GC01０—Ｆ003《工程服務(wù)部液化氣立管設(shè)備周檢查表》——/GC010—F004《工程服務(wù)部雨水立管設(shè)備周檢查表》-—/GC01０-F005《給水立管設(shè)備月檢查表》—-/GC010—F0０６《地極電阻記錄表》—-/GC０1０-Ｆ007《機(jī)電設(shè)施維修保養(yǎng)一覽表》-—／GＣ010—Ｆ008程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司水泵房管理規(guī)定文件編號／GC０1１版本編號Ａ/0生效日期2０10頁碼１/11目的為了進(jìn)一步規(guī)范水泵房管理規(guī)定,特制定本規(guī)定。2適用范圍中山市新盛世忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務(wù)部.３內(nèi)容3.１值班人員應(yīng)對水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。3。2經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示，觀察停泵時水泵壓力表指標(biāo)。在正常情況下，生活水泵選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置.正常工作壓力在3.7——－4。5ｋg3。3生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次。３.4泵房每星期由分管責(zé)任人打掃一次,確保泵房地面及設(shè)備外表的清潔。3.5水泵房應(yīng)上鎖，鑰匙由值班人員管理；按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進(jìn)行維修保養(yǎng)。3.３保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用.4相關(guān)記錄表格《工程設(shè)備巡查記錄》-—/GC011—F001工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司水泵保養(yǎng)文件編號/ＧC012版本編號Ａ／0生效日期201０頁碼1/2１目的為延長水泵的使用壽命，特制定本文件。2適用范圍中山市忠洋物業(yè)管理有限公司工程服務(wù)部水泵保養(yǎng)。3內(nèi)容3．1水泵保養(yǎng)時應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。３。2泵體的保養(yǎng)：3.2。１檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好;3。２.2補(bǔ)充潤滑油，若油質(zhì)變色,有雜質(zhì)，應(yīng)予更換；3.2．3檢查盤根密封情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉紙?zhí)盍希?.2．4聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換;3.2.５緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理;3.2。6生活水泵頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換。3。3電機(jī)的保養(yǎng):３.3。1外觀檢查應(yīng)整潔,銘牌完好，接地線連接良好；3．3。2拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表搖測電機(jī)繞組相與相,相對地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于0。5兆歐；3．3。3電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密.3.4相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng):３。４．1各個閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠,內(nèi)外無滲漏;３。4。2單向閥動作應(yīng)靈活,閥體內(nèi)外無漏水；３．4.３壓力表指示準(zhǔn)確,表盤清晰;３。４.４管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋、油漆應(yīng)完整無脫落；３．4．5點(diǎn)動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。工程服務(wù)部工作手冊中山市忠洋物業(yè)管理有限公司水泵保養(yǎng)文件編號／GＣ012版本編號A／0生效日期２0１0頁碼２/23。5控制柜的保養(yǎng)3.5.1斷開控制柜總電源,檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠；3.５。2檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)，接觸器、繼電器、變頻器等電器是否完好,堅固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲;