房產(chǎn)公司成本控制指南

立項(xiàng)環(huán)節(jié)

立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南的成本制根據(jù)項(xiàng)目發(fā)方式的不同有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)多項(xiàng)法規(guī)的限，運(yùn)作時(shí)靈活度較好，基本則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最限度地控制業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作，因此，這一節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)部來承擔(dān)?？刂埔抡魍恋?/p>

控制什⑴征地用⑵拆遷置費(fèi)用⑶大市費(fèi)用⑷規(guī)劃件⑴買斷容

怎么控①少交晚交，力爭(zhēng)免②房產(chǎn)權(quán)后辦理拆安置費(fèi)用③自建分按照公司工程體系走；交府部分按有關(guān)定辦理④滿足司利益最大化，合理提高容率，降低土地本①明確斷內(nèi)容名明

誰(shuí)來控①項(xiàng)目負(fù)責(zé)②項(xiàng)目負(fù)責(zé)③工程、設(shè)計(jì)部和算部負(fù)責(zé)自建分；工程部負(fù)交政府部分④項(xiàng)目、設(shè)計(jì)部負(fù)①項(xiàng)目負(fù)責(zé)

備注開發(fā)形式

買斷項(xiàng)目合作開發(fā)

⑵付款額⑶付款間⑷三通七通一平的標(biāo)⑸手續(xù)險(xiǎn)⑴合作式⑵分成例⑶交房間⑷交房準(zhǔn)⑸付款額⑹付款間

②為公爭(zhēng)取最大利③周期、次數(shù)多④明確收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)⑤與項(xiàng)付款時(shí)間直掛鉤①符合司要求②雙贏則③盡可延后交房④不低合同約定的房標(biāo)準(zhǔn)⑤⑥選有利于公司益的方式

②項(xiàng)目負(fù)責(zé)③項(xiàng)目負(fù)責(zé)④項(xiàng)目、工程部負(fù)⑤項(xiàng)目負(fù)責(zé)①項(xiàng)目負(fù)責(zé)②項(xiàng)目負(fù)責(zé)③工程負(fù)責(zé)④項(xiàng)目負(fù)責(zé)⑤項(xiàng)目負(fù)責(zé)⑥項(xiàng)目負(fù)責(zé)規(guī)劃環(huán)節(jié)

規(guī)劃環(huán)節(jié)本控制點(diǎn)應(yīng)用南的成本制嗦占權(quán)重大，具有“一定音”的地位和作用；在規(guī)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，以最大限度地減少事后變帶來的成本所以該環(huán)節(jié)控要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，本原則是：周計(jì)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批設(shè)計(jì)部和各類評(píng)審委員會(huì)在環(huán)節(jié)承擔(dān)主要職能。

控制要點(diǎn)

控制什

怎么控

誰(shuí)來控

備注①市場(chǎng)息收集和分規(guī)劃方案報(bào)批設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)樁基設(shè)

⑴可行規(guī)劃設(shè)計(jì)⑵方案評(píng)審⑶設(shè)計(jì)成果⑴設(shè)計(jì)方案⑵報(bào)批⑴擴(kuò)初計(jì)要求⑵成本概算⑶擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖⑴地質(zhì)勘察⑵設(shè)計(jì)案

②市場(chǎng)況信息分析③規(guī)劃點(diǎn)確定④可行研究設(shè)計(jì)任書⑤可行設(shè)計(jì)變更①組成行性規(guī)劃評(píng)委員會(huì)，對(duì)方進(jìn)行評(píng)審、確定②未通的方案進(jìn)入行性設(shè)計(jì)變更節(jié)，再重新評(píng)審①對(duì)可性規(guī)劃設(shè)計(jì)據(jù)實(shí)際情況進(jìn)細(xì)節(jié)調(diào)整②設(shè)備型方案提前定根據(jù)提的設(shè)計(jì)成果行投資估算①根據(jù)目前期運(yùn)營(yíng)情況和市場(chǎng)分制定設(shè)計(jì)任務(wù)書②設(shè)計(jì)案招投標(biāo)③方案計(jì)評(píng)審①注意政設(shè)計(jì)②注相關(guān)法規(guī)，完自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整①對(duì)報(bào)設(shè)計(jì)進(jìn)一步整②設(shè)計(jì)求③內(nèi)部核①根據(jù)初設(shè)計(jì)招投方案和設(shè)備選、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因?qū)偝杀咀鞒鏊恽俑鶕?jù)初設(shè)計(jì)要求標(biāo)②專家審③內(nèi)部審④設(shè)計(jì)整①搜集威地質(zhì)資料②自己業(yè)人員勘察①樁基計(jì)種以上形式

設(shè)計(jì)部責(zé)，項(xiàng)目、審算、銷售部配由項(xiàng)目計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)、銷等各部組成評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng)理負(fù)設(shè)計(jì)部責(zé)，工程部配合審算部責(zé)，設(shè)計(jì)部配合設(shè)計(jì)部責(zé)，項(xiàng)目部、銷售部協(xié)作設(shè)計(jì)部責(zé)招投標(biāo)審委員會(huì)項(xiàng)目部責(zé)，設(shè)計(jì)部配合①項(xiàng)目負(fù)責(zé)②項(xiàng)目負(fù)責(zé)③工程負(fù)責(zé)④項(xiàng)目負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)部責(zé)設(shè)計(jì)部責(zé)，工程部配合

計(jì)施工圖設(shè)計(jì)銷售包裝設(shè)計(jì)裝修方案設(shè)計(jì)功能設(shè)計(jì)

評(píng)審⑶樁基工圖⑴施工設(shè)計(jì)要求⑵報(bào)建⑶報(bào)施圖⑷審圖⑸施工合⑹面積算⑴方案計(jì)要求⑵材料備選型成方案⑶招投⑴小區(qū)筑物功能經(jīng)濟(jì)評(píng)估⑵市政套方案⑶環(huán)境方案設(shè)

②由專進(jìn)行樁基形和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)①設(shè)計(jì)整①根據(jù)售包裝設(shè)計(jì)樁基設(shè)計(jì)、功設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在初圖基礎(chǔ)上確施工圖設(shè)計(jì)求②建安工圖中結(jié)構(gòu)價(jià)、建筑造價(jià)環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部屬于設(shè)方可控部分應(yīng)嚴(yán)格審核。政府部報(bào)批費(fèi)，按府有關(guān)政策交互審互，明確修改見，設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)圖測(cè)算與實(shí)際工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)①結(jié)合銷費(fèi)用控制②施工投標(biāo)根據(jù)擴(kuò)設(shè)計(jì)圖、經(jīng)指導(dǎo)書和實(shí)體究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求①市場(chǎng)息調(diào)研②根據(jù)計(jì)要求確定修材料和設(shè)備③制訂修設(shè)計(jì)目標(biāo)本計(jì)劃明細(xì)表④裝修合價(jià)格拆分析制訂設(shè)任務(wù)書評(píng)審①市場(chǎng)研②有針性擴(kuò)充建筑功能①市場(chǎng)況調(diào)研②爭(zhēng)取府有利條件①根據(jù)資估算和報(bào)標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境計(jì)方案目標(biāo)成本總額②招投

設(shè)計(jì)部工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助項(xiàng)目部責(zé)設(shè)計(jì)部責(zé)，工程部協(xié)助，知會(huì)銷售設(shè)計(jì)部責(zé)，工程部協(xié)助設(shè)計(jì)部責(zé)，銷售部協(xié)助設(shè)計(jì)部責(zé)設(shè)計(jì)部責(zé)，銷售部協(xié)助招投標(biāo)審委員會(huì)銷售部責(zé)設(shè)計(jì)部責(zé)，銷售、工程部協(xié)助項(xiàng)目部責(zé)設(shè)計(jì)部責(zé)項(xiàng)目部協(xié)招投標(biāo)審委員會(huì)

設(shè)計(jì)變更

⑷智能設(shè)計(jì)⑸銷售諾⑴設(shè)計(jì)整費(fèi)用⑵設(shè)計(jì)更洽商

①市場(chǎng)狀分析，智化必要分析②智能內(nèi)容控制③招投，尋找外部作，爭(zhēng)取雙贏保持各門與銷售部信息暢通，保銷售承諾與實(shí)際功能的一致嚴(yán)格按設(shè)計(jì)變更洽流程進(jìn)行

銷售部責(zé)招投標(biāo)組組織，總理負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)部責(zé)，工程部協(xié)助設(shè)計(jì)部責(zé)，銷售、工程部協(xié)助⑴選型材料設(shè)備其他費(fèi)用

⑵方案定時(shí)間⑶采購(gòu)物業(yè)管完善費(fèi)

在擴(kuò)初確定前確定料設(shè)備，使設(shè)圖紙階段就考慮了材料設(shè)備安裝招投標(biāo)限額設(shè)

設(shè)計(jì)部責(zé)，工程部協(xié)助招投標(biāo)審委員會(huì)審算部招投標(biāo)環(huán)節(jié)

招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南的成本制涉及到工、設(shè)計(jì)、審算銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作在程序上沒有多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)的選則有很強(qiáng)的對(duì)性。這個(gè)環(huán)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制，重點(diǎn)在于評(píng)?？刂埔?/p>

控制什

怎么控

誰(shuí)來控

備注①建立建商工程監(jiān)料設(shè)備供貨商投標(biāo)單位的選擇

⑴資質(zhì)⑵管理平⑶技術(shù)量⑷歷史錄⑸資金力⑹合作歷

名冊(cè)及料庫(kù)②從公認(rèn)可的名冊(cè)的承建商、工監(jiān)理、材料及備供貨商中擇投標(biāo)單位③主辦門推薦五家標(biāo)單位報(bào)招投工作組④招投工作小組審察評(píng)篩選三家以上標(biāo)單位報(bào)招標(biāo)評(píng)審委員會(huì)主管

工程部責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同設(shè)計(jì)部責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)同審算部責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同銷售部責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同領(lǐng)導(dǎo)

招投標(biāo)文件評(píng)標(biāo)和定標(biāo)

各類合的招投標(biāo)書容應(yīng)包：⑴工期⑵工程價(jià)或取費(fèi)標(biāo)⑶質(zhì)量求⑷付款式⑸招標(biāo)圍⑹結(jié)算式⑺驗(yàn)收準(zhǔn)⑻投標(biāo)意事項(xiàng)⑼廢標(biāo)件（投標(biāo)書須加蓋標(biāo)單位法人章）⑽接標(biāo)間⑾開標(biāo)間⑿定標(biāo)法⒀投標(biāo)位補(bǔ)充意見⒁標(biāo)準(zhǔn)同條文⒂圖紙其他要求等⑴技術(shù)評(píng)標(biāo)和定標(biāo)⑵經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)和定標(biāo)

主辦部起草、制定投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本招投標(biāo)作組審核優(yōu)先順①技術(shù)標(biāo)②經(jīng)濟(jì)標(biāo)③合作歷綜合審?fù)稑?biāo)單位；定中標(biāo)單位

①工程負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同②設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投合同③審算負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同④銷售負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同①招投評(píng)審委員會(huì)②主管導(dǎo)批準(zhǔn)①技術(shù)門負(fù)責(zé)技術(shù)書評(píng)標(biāo)②審算負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)標(biāo)③財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)①招投評(píng)審委員會(huì)②主管導(dǎo)批準(zhǔn)

施工環(huán)節(jié)

施工環(huán)節(jié)本控制點(diǎn)應(yīng)用南的成本制主要應(yīng)注兩大方面，一是因各種變更帶來的費(fèi)用，一個(gè)是材料、程款的支付。由于市場(chǎng)變化市場(chǎng)把握的原因，施工階不可避免由各種情況而要施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，在變更時(shí)明確的和遵循程序都是必須的。一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注各部門的及時(shí)通和良好合?？刂埔c(diǎn)設(shè)

控制什⑴變更估

怎么控①項(xiàng)目期規(guī)劃、定要全面、準(zhǔn)確盡量避免在施工中的重大調(diào)整②加強(qiáng)工前的審核作。全面考慮程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有見性，并實(shí)事先約定③各部全面評(píng)估變帶來的各種變，為審批提供參考依據(jù)

誰(shuí)來控設(shè)計(jì)部責(zé)，項(xiàng)目、審算、銷售部配合由項(xiàng)目計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)、銷售

備注計(jì)變

①根據(jù)更原因?qū)⒃O(shè)變更分成四類不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)等部門組成審委員會(huì)，總理負(fù)更環(huán)節(jié)

流程進(jìn)⑵變更審核簽認(rèn)②計(jì)變更通單③變更須要有設(shè)計(jì)位、設(shè)計(jì)部、程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽后，才能有

責(zé)⑶變更審批

①對(duì)可性規(guī)劃設(shè)計(jì)據(jù)實(shí)際情況進(jìn)細(xì)節(jié)調(diào)整②設(shè)備型方案提前定根據(jù)提的設(shè)計(jì)成果行投資估算

設(shè)計(jì)部責(zé)，工程部配合審算部責(zé)，設(shè)計(jì)部配合施工現(xiàn)場(chǎng)簽證

⑴簽證必要性⑵簽證時(shí)限⑶簽證工程量⑷簽證審批

①現(xiàn)簽證的確認(rèn)應(yīng)格按照合同中所約定的條款行經(jīng)辦部（設(shè)計(jì)部或工程部）①現(xiàn)場(chǎng)證確需發(fā)生應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)發(fā)當(dāng)時(shí)簽證的原則①認(rèn)真對(duì)簽證的工量準(zhǔn)確②簽證內(nèi)容、原因工程量應(yīng)清楚確、無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，經(jīng)部門（設(shè)部或工程部）并有監(jiān)工程師的簽確認(rèn)①施工商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目負(fù)責(zé)人②必須循“先洽后”的原則。在認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程主總經(jīng)理

審圖

⑸簽證反饋⑴擴(kuò)初會(huì)審⑵施工會(huì)審⑶分項(xiàng)部圖會(huì)審⑷各專技術(shù)圖紙會(huì)

序報(bào)審?fù)ㄟ^后方可證①對(duì)工變更應(yīng)定期行分類匯總統(tǒng)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程更提出修改見①圖紙層次會(huì)審會(huì)及審批制度②各?；徎ズ炛脾哿?zhēng)開工前把圖中的問題修改

資料工師甲方技負(fù)責(zé)人總分包配合費(fèi)

⑴分包式⑵分包容⑶分包責(zé)任界定

①通過標(biāo)確定配合②應(yīng)避在施工過程修改分包方式分包內(nèi)容、范圍而增加工程甲代表成本材料供應(yīng)工程款的支付

⑴選型⑵材料應(yīng)方式⑶材料劃⑷預(yù)留間⑴付款度⑵工程度⑴方案計(jì)要求

①施所用的各項(xiàng)材的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定②先確材料供應(yīng)方，通過招標(biāo)確相關(guān)費(fèi)用③限時(shí)制材料計(jì)劃④材料劃簽認(rèn)⑤要考可能出現(xiàn)的題，留出相應(yīng)時(shí)間①按合約定執(zhí)行付②按進(jìn)付款③多層多角度審核程進(jìn)度④根據(jù)況由不同級(jí)人員最終審批

設(shè)計(jì)部審算部織，工程部參加甲方代經(jīng)辦部①按合約定執(zhí)行付②按進(jìn)付主管副或總經(jīng)理材料及設(shè)采購(gòu)環(huán)成本控要點(diǎn)應(yīng)指南

材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)率，達(dá)成本控制的的。

的成本制的核心要是計(jì)劃和信息過確而科的流程可最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出損失的概控制要點(diǎn)

控制什

怎么控

誰(shuí)來控

備注⑴采購(gòu)?fù)稑?biāo)及訂立時(shí)間材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃

⑵生產(chǎn)期⑶運(yùn)輸期⑷安裝驗(yàn)收周期⑸交叉業(yè)時(shí)間⑴市場(chǎng)息

與工程度相配合具體與購(gòu)地的遠(yuǎn)近對(duì)應(yīng)與工程度相配合與工序排相聯(lián)系日常搜市場(chǎng)信息，立材料市場(chǎng)信庫(kù)

工程師審算部材料的性能價(jià)格比材料款的支付材料驗(yàn)收材料保管與保修

⑵技術(shù)數(shù)⑶招標(biāo)⑴材料的支付方式⑵材料支付進(jìn)度⑶保修⑴數(shù)量收⑵質(zhì)量收⑴材料管⑵材料修

材料設(shè)的技