房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程與運(yùn)營(yíng)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程與運(yùn)營(yíng)管理2016/07/04目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程（住宅項(xiàng)目）前期土地獲取策劃定位規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工開盤銷售入伙交房1234567土地信息收集政策、市場(chǎng)調(diào)研可行性研究獲取土地使用權(quán)簽訂土地出讓合同獲得用地規(guī)劃許可證確權(quán)辦理土地證區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)建議方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)方案送審取得施工許可證工程招標(biāo)七通一平施工圖紙、資料、材料、設(shè)備準(zhǔn)備臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開工手續(xù)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)申辦《預(yù)售證》或《銷售許可證》商品房銷售辦理銀行按揭竣工驗(yàn)收建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收進(jìn)行權(quán)屬登記，取得相關(guān)證書物業(yè)移交3房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角4看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項(xiàng)目論證企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷售實(shí)現(xiàn)各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^的時(shí)間）；國(guó)有土地使用證(指國(guó)有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計(jì)完成（指方案通過集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）；方案圖報(bào)建（指取得政府相關(guān)部門批文時(shí)間，以最后部門的批文時(shí)間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；項(xiàng)目開工（指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時(shí)間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）；各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)主體開工（指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開始時(shí)間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）；開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時(shí)間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）；竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）；入伙（指第一批辦理集中交付的時(shí)間,不指與小業(yè)主簽訂購(gòu)房合同上的交樓時(shí)間）。項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理的工具房地產(chǎn)開發(fā)基本模式：（七階段、七專業(yè)、53個(gè)關(guān)鍵活動(dòng)/節(jié)點(diǎn)）

設(shè)計(jì)配合

采購(gòu)策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工

項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃階段竣工入伙產(chǎn)品交付階段項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程采購(gòu)組織項(xiàng)目論證

項(xiàng)目取得

市場(chǎng)調(diào)研初步項(xiàng)目定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案項(xiàng)目定位概念規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)銷招商方案策劃租售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入園手續(xù)配合租售事務(wù)管理成本前期成本估算測(cè)算設(shè)計(jì)階段成本控制及測(cè)算、形成

控制性目標(biāo)成本確定

合約框架

動(dòng)態(tài)成本管理工程實(shí)施階段的成本管理結(jié)算產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證

規(guī)劃許可證

（辦理房地產(chǎn)預(yù)售施工許可證（

基礎(chǔ)提前施工報(bào)建）

許可證）產(chǎn)權(quán)初始登記工程施工配合物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)

公司選聘銷售配合工程條件評(píng)估投資估算投資目標(biāo)執(zhí)行監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)劃動(dòng)態(tài)管理項(xiàng)目后

評(píng)估

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃（含項(xiàng)目計(jì)劃）景觀/專項(xiàng)／二次設(shè)計(jì)、部品策劃

內(nèi)部立項(xiàng)項(xiàng)目論證階段

項(xiàng)目策劃會(huì)

方案評(píng)審會(huì)方案設(shè)計(jì)階段

初設(shè)-施工圖階段主體結(jié)構(gòu)開工

開盤銷售

程管理階段

銷售管理階段項(xiàng)目計(jì)劃管理的工具項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目里程碑管理項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)管理項(xiàng)目供應(yīng)商管理招標(biāo)與合約管理風(fēng)險(xiǎn)管理目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取主要渠道獲取土地五類渠道：政府招拍掛（招標(biāo)、拍賣、掛牌）收購(gòu)、合作招商引資，配套土地變更土地性質(zhì)劃撥拿地及價(jià)格考慮因素市場(chǎng)未來預(yù)期項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況分析拿地各部門職責(zé)投資開發(fā)部：收集土地信息——項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司）——項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會(huì)）——項(xiàng)目可研報(bào)告（集團(tuán)）——項(xiàng)目投資決策（董事會(huì)）——項(xiàng)目獲?。ㄕ信茠臁⒐蓹?quán)收購(gòu)）——成交確認(rèn)書移交給項(xiàng)目公司。營(yíng)銷部：初步市場(chǎng)調(diào)研及定位草案。設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。工程部：現(xiàn)場(chǎng)踏勘（確定是生地、熟地還是毛地）。財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）。采購(gòu)部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)四大核心要素決策資金決策項(xiàng)目決策人力決策時(shí)間地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人、時(shí)間！房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策模型項(xiàng)目常規(guī)五種投資開發(fā)模式城市運(yùn)營(yíng)投資模式城市運(yùn)營(yíng)與大盤結(jié)合模式現(xiàn)金流項(xiàng)目開發(fā)模式高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式稀缺資源開發(fā)模式萬科：7對(duì)眼睛項(xiàng)目決策模型龍湖：城市地圖決策體系項(xiàng)目定位決策各部門職責(zé)投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證——國(guó)有土地使用證。營(yíng)銷部：編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書（包括市場(chǎng)調(diào)研深化、項(xiàng)目定位報(bào)告、定價(jià)方案、示范區(qū)方案）。設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書——概念設(shè)計(jì)深化方案。工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。財(cái)務(wù)部：概念版投資收益（三個(gè)指標(biāo)）。成本部：可研版成本（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）。采購(gòu)部：營(yíng)銷合作方資源（廣告、代理公司、概念性設(shè)計(jì)單位）。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案。目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制前期策劃與設(shè)計(jì)周期指標(biāo)論證階

段設(shè)計(jì)管理階

段概念規(guī)劃施工圖策劃階

段55天(多層)70天(高層)實(shí)施方案

概念規(guī)

劃草案

大盤至少3個(gè)月至少1～1.5個(gè)月概念規(guī)劃/

戰(zhàn)略規(guī)劃大盤180天中小盤55天市場(chǎng)定位：15天；概念規(guī)劃：32天；成果確認(rèn)：8天；

方案設(shè)

擴(kuò)初設(shè)

計(jì)

計(jì)高層/復(fù)雜戶型多層90天

多層70天設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備：0天；設(shè)計(jì)過程：高層：方案50天+

擴(kuò)初35天多層可省擴(kuò)初，方案65天；成果確認(rèn)：5天；設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備：0天；設(shè)計(jì)過程：多層55天高層70天；成果確認(rèn)：不計(jì)時(shí)間拿地與項(xiàng)目論證時(shí)間設(shè)計(jì)周期：高層215天；多層180天

大盤（一期多層）305天18房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化土建擴(kuò)初建筑、規(guī)劃方案

結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)

建筑、規(guī)劃方案

部品設(shè)計(jì)及

定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段

銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點(diǎn)

策劃階段方案報(bào)建設(shè)計(jì)管理階段

擴(kuò)初設(shè)計(jì)工程管理

景觀方案設(shè)計(jì)銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議

施工圖設(shè)計(jì)指引模型研究結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面19主要設(shè)計(jì)階段與周期概念設(shè)計(jì)：大概6周；詳規(guī)設(shè)計(jì)：大概6周；單體方案：大概12周；擴(kuò)初方案：大概6周；施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式大概10周；景觀設(shè)計(jì)：大概5-6周；樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：大概4周常見的問題：進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、專業(yè)公司難以銜接。質(zhì)量問題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失。設(shè)計(jì)脈控制讀點(diǎn)概念稀設(shè)計(jì)常研究區(qū)域給確認(rèn)涉概念講設(shè)計(jì)番研究養(yǎng)結(jié)論規(guī)劃方脅案設(shè)計(jì)區(qū)域宗規(guī)劃榨設(shè)計(jì)哥評(píng)審平會(huì)單體確認(rèn)限額設(shè)霉計(jì)設(shè)計(jì)縫差錯(cuò)諷率（向設(shè)計(jì)萍錯(cuò)漏幟變更孩費(fèi)用/總變睜更費(fèi)驕用）實(shí)施方芬案完成基礎(chǔ)驅(qū)施工拿圖全套施瞞工圖完芬成景觀設(shè)無計(jì)銷售包吵裝設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)達(dá)周期項(xiàng)目重忙要節(jié)點(diǎn)詳規(guī)啊報(bào)建方案初報(bào)建初步設(shè)惜計(jì)報(bào)建施工兼圖報(bào)剝建開工時(shí)妻間開盤時(shí)鑼間各部陣門職穴責(zé)投資開發(fā)筆部：方?jīng)r案設(shè)計(jì)石報(bào)批批尊復(fù)意見撫書——建設(shè)工朗程規(guī)劃輸許可證——基礎(chǔ)施逢工許可渠證。營(yíng)銷部乎：編制脹營(yíng)銷總勒綱及評(píng)肺審、組性建營(yíng)銷騎團(tuán)隊(duì)。設(shè)計(jì)蔥部：炎編制唇方案探設(shè)計(jì)浮任務(wù)昏書——規(guī)劃設(shè)影計(jì)方案域評(píng)審（挪含單體麻設(shè)計(jì)方疲案）——景觀方辯案評(píng)審——初步設(shè)甜計(jì)成果騰評(píng)審（按含基坑疊支護(hù)設(shè)堅(jiān)計(jì)圖）——建筑簽施工改圖評(píng)障審（翁含基筑礎(chǔ)設(shè)核計(jì)圖勒）——正式施膀工圖評(píng)策審。工程集部：印地質(zhì)涂初堪——地質(zhì)詳律堪——土方開嶺挖及邊祥坡支護(hù)——基礎(chǔ)施脫工。財(cái)務(wù)部概：方案嫁版投資托收益（樂三個(gè)指炭標(biāo)）。成本部禁：方案語版成本警、施工歪圖預(yù)算潛（根據(jù)咽設(shè)計(jì)部奮提供的序規(guī)劃要梨點(diǎn)進(jìn)行木估算）。各部萌門職絹責(zé)采購(gòu)部：寇施工圖灑顧問單暢位——景觀尺、室儀內(nèi)、癢方案申設(shè)計(jì)指單位——監(jiān)理堤單位增招標(biāo)——土建字總包粒招標(biāo)——工程銜材料刻設(shè)備高采購(gòu)蹈?？头?、罷物業(yè)部茄：物業(yè)鼻策劃方代案。關(guān)鍵要尿素：各魯類設(shè)計(jì)據(jù)方案、焦合作方拌資源、劉項(xiàng)目營(yíng)艙銷總綱號(hào)、土方舍開挖及拆邊坡支護(hù)關(guān)注攤風(fēng)險(xiǎn)略點(diǎn)工程繁部、訊投資腹開發(fā)質(zhì)部、遇設(shè)計(jì)閘部關(guān)忠注設(shè)底計(jì)指蘇標(biāo)表工程違部、仍設(shè)計(jì)通部、點(diǎn)營(yíng)銷斥及客嘆服部便關(guān)注閥交樓鏈標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)部患、工程揮部、營(yíng)代銷及客麗服部關(guān)溉注一戶荷一圖工程部犁、設(shè)計(jì)前部、營(yíng)旋銷及客糞服部、鏡投資開職發(fā)部關(guān)剃注變更導(dǎo)和報(bào)建否圖紙目錄房地饒產(chǎn)項(xiàng)創(chuàng)目的室整體猛開發(fā)制流程土地賀獲取爸節(jié)點(diǎn)買計(jì)劃逐與控低制項(xiàng)目定會(huì)位決策蜘節(jié)點(diǎn)計(jì)艇劃與控膚制產(chǎn)品設(shè)紛計(jì)節(jié)點(diǎn)壺計(jì)劃與這控制項(xiàng)目報(bào)昂建節(jié)點(diǎn)按計(jì)劃與百控制施工叔建設(shè)救節(jié)點(diǎn)圈計(jì)劃催與控扛制推廣銷旅售節(jié)并點(diǎn)計(jì)子劃與踢控制入伙交促付節(jié)點(diǎn)概計(jì)劃與扯控制項(xiàng)目張報(bào)批狹報(bào)建曠流程開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證項(xiàng)目手冊(cè)計(jì)委固定資產(chǎn)投資計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測(cè)量、評(píng)估國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基金消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科施工許可證預(yù)售許可證放線管理房地冊(cè)產(chǎn)項(xiàng)墾目一蛇般報(bào)朽批報(bào)需建流沫程加快項(xiàng)售目報(bào)批致報(bào)建進(jìn)丸程內(nèi)部張控制仍：設(shè)報(bào)計(jì)圖通紙的絲式圖紙敏質(zhì)量晝、窮出圖踏時(shí)間賓、圖找紙變隊(duì)更（典報(bào)建稻圖紙棒的變腹更）芹；現(xiàn)場(chǎng)配合構(gòu)：項(xiàng)目凝現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)盆狀、項(xiàng)認(rèn)目現(xiàn)場(chǎng)旗接待；外部協(xié)擴(kuò)調(diào)：鏡當(dāng)?shù)伛Y各級(jí)烘政府部包括即規(guī)劃殲局、起建設(shè)喝局、觀國(guó)土殲局、輝城管肢、質(zhì)畢檢站枕、消茫防等域各類龜工作謠協(xié)調(diào)局；合作方的膀協(xié)調(diào)：腫合作方不報(bào)建資個(gè)料、合槐作方工海程配合閉（主要政是現(xiàn)場(chǎng)島）、合作雁方報(bào)防建工優(yōu)作（諷勞保性金、胸中標(biāo)眠備案寫、淤說泥證遮等）喂、合自作方驅(qū)的資堵源配捏合（側(cè)尤其唯是專不業(yè)部以門）捎。目錄房地產(chǎn)前項(xiàng)目的群整體開掩發(fā)流程土地獲么取節(jié)點(diǎn)子計(jì)劃與丘控制項(xiàng)目販定位盤決策希節(jié)點(diǎn)標(biāo)計(jì)劃埋與控涂制產(chǎn)品腰設(shè)計(jì)巡壽節(jié)點(diǎn)階計(jì)劃士與控尚制項(xiàng)目拳報(bào)建納節(jié)點(diǎn)嘉計(jì)劃雪與控那制施工墳建設(shè)財(cái)節(jié)點(diǎn)若計(jì)劃觸與控貍制推廣銷售全節(jié)點(diǎn)計(jì)忘劃與控尺制入伙撫交付表節(jié)點(diǎn)校計(jì)劃蔬與控友制施工腳建設(shè)肯階段奏控制樓關(guān)鍵回要點(diǎn)關(guān)鍵群要點(diǎn)塊：質(zhì)量控制繭！進(jìn)度控晴制！成本灣控制采！協(xié)調(diào)管嫁理！工程建攏設(shè)的相孩關(guān)知識(shí)工程建怪設(shè)組成殊部分：限土建、燭水電、出安裝及蠶設(shè)備；整體工丹程建設(shè)絮：?jiǎn)误w胸部分、飲環(huán)境部子分、室棗外管線我；建筑迫結(jié)構(gòu)執(zhí)形式鈴：磚織混、提框架增、框返剪、調(diào)鋼結(jié)螞構(gòu)等碗；項(xiàng)目薄施工穴周期太（合鮮理進(jìn)型度）釘：多層及蜻低密度舊：9—1糟2個(gè)月；小高層拾：1年半倉(cāng)；高層霸建筑裁：2年到2年半。施工毯組織隙次序旺：基礎(chǔ)部輕分→主旦體工程握→外墻監(jiān)裝飾及純安裝→饞園區(qū)管樓線→景身觀施工芒→竣工謙驗(yàn)收。項(xiàng)目平進(jìn)程推設(shè)計(jì)塌與實(shí)蟲施房地產(chǎn)英項(xiàng)目開謎發(fā)進(jìn)程封計(jì)劃與輝實(shí)施，原是為了擠在計(jì)劃捐時(shí)間內(nèi)仙完成房行地產(chǎn)開治發(fā)任務(wù)棵，回收老資金，魯達(dá)到投晌資收益腫的日標(biāo)強(qiáng)。項(xiàng)目笑進(jìn)程計(jì)六劃的實(shí)華施受多施方面因伍素干擾泉：工程企施工淘因素房地產(chǎn)伏政策因踢素市場(chǎng)捧環(huán)境允因素開發(fā)商卸資金因保素當(dāng)?shù)亟湔T規(guī)劃油與關(guān)籮系因畜素外部干程擾因素其它不豎可抗力杯因素房地哲產(chǎn)開桃發(fā)前鹽期工輪作的御質(zhì)量定管理房地南產(chǎn)開轉(zhuǎn)發(fā)前否期工既作挑選咨液詢單位重視可呢行性研揮究報(bào)告樣的質(zhì)量嚴(yán)格項(xiàng)所目前期菌工作成需果的質(zhì)砍量評(píng)審房地產(chǎn)球開發(fā)設(shè)西計(jì)質(zhì)量伴（功能征質(zhì)量）溫管理建立了域基本的夾工作流齊程，為桌規(guī)范設(shè)蟻計(jì)質(zhì)量所管理奠撐下基礎(chǔ)偷；但是緊更有妹效的租設(shè)計(jì)描質(zhì)量酒管理攝應(yīng)該愈發(fā)生重在施織工之勞前，根據(jù)設(shè)繪計(jì)管理采的控制來流程，節(jié)從以下糖兩階段置完成設(shè)醉計(jì)質(zhì)量析（功能仁質(zhì)量）小的有效渡管理：1、規(guī)劃瘦設(shè)計(jì)階終段質(zhì)量院管理2、施工腹圖設(shè)計(jì)媽階段質(zhì)活量管理房地目產(chǎn)開瞇發(fā)施怨工質(zhì)秧量（爐工程辱質(zhì)量據(jù)）管尸理施工坑是開蝦發(fā)項(xiàng)驚目形樣成實(shí)寧體的桃過程右，也豈是決寇定最蘋終產(chǎn)癢品質(zhì)姜量的姨關(guān)鍵經(jīng)階段徒。工程盒項(xiàng)目艦施工簽涉及濃面廣井，是葵一個(gè)滋極其奔復(fù)雜線的過止程，悼影響墾質(zhì)量較的因益素很懂多，依使用交材料費(fèi)的微扮小差狡異、遺操作潮的微經(jīng)小變黃化、前環(huán)境豈的微蹄小波立動(dòng)、留機(jī)械嗚設(shè)備獄的正妥常磨隨損，齊都會(huì)捐產(chǎn)生復(fù)質(zhì)量練變異須，造殿成質(zhì)寇量事殲故。工程項(xiàng)求目建成復(fù)后，如水發(fā)現(xiàn)質(zhì)縮慧量問題鬼又不可嗚能像一巾些工業(yè)叼產(chǎn)品那蒼樣拆卸舅、解體眾、更換升配件，凝更不能眠實(shí)行“英包換”歌或“退秀款”，畜因此工貼程項(xiàng)目顛施工過嶺程中的攻質(zhì)量控份制，就忍顯得極騾其重要們。房地右產(chǎn)開狠發(fā)施災(zāi)工質(zhì)熔量（罷工程棋質(zhì)量鋤）管毀理施工階收段的質(zhì)波量控制制定雄適當(dāng)化的質(zhì)藍(lán)量目晌標(biāo)，緒因?yàn)閮斮|(zhì)量怒目標(biāo)勢(shì)常與盼項(xiàng)目燒進(jìn)度頂控制盈、成頁本控焦制處蛾于相辮同優(yōu)種先級(jí)鳳。因懂此，遞質(zhì)量汗目標(biāo)沿必須例堅(jiān)持熱實(shí)事那求是勁，因駐地制抗宜。蝕目標(biāo)敲過低適，會(huì)股對(duì)項(xiàng)虧目帶莊來傷扣害，叮失去耕市場(chǎng)活競(jìng)爭(zhēng)作力；舒過高生會(huì)造練成投悉入成續(xù)本加靜大，夾綜合崇開發(fā)辦績(jī)效疾降低侍。適省當(dāng)增浩加項(xiàng)位目的毯一致憤成本受，減冤少非悶一致泊成本藥；適泛當(dāng)增析加預(yù)短防成恰本，伍大力膏降低架事故踏成本票。強(qiáng)調(diào)握施工騾現(xiàn)場(chǎng)臭的技躁術(shù)質(zhì)醋量管遼理，沙建立殺統(tǒng)一抓的標(biāo)達(dá)準(zhǔn)化育的質(zhì)故量管蛛理體絹系，盟編制待詳盡貫的施播工作級(jí)業(yè)指方導(dǎo)書鍛和施照工方鄉(xiāng)豐案，濫嚴(yán)格之檢驗(yàn)削標(biāo)準(zhǔn)掃，強(qiáng)賣調(diào)執(zhí)踐行力錄！房地港產(chǎn)開餃發(fā)施倒工質(zhì)堪量（傍工程茄質(zhì)量炕）管傾理現(xiàn)場(chǎng)有郊效質(zhì)量聯(lián)管理關(guān)遷鍵環(huán)節(jié)工程析樣板辛先行技術(shù)耽方案威先行施工霸關(guān)鍵盡工序劈燕控制項(xiàng)目布工程且階段耽成本壩目標(biāo)惕確立污與管貸理項(xiàng)目實(shí)想施階段紅成本管紋理工程部現(xiàn)場(chǎng)簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場(chǎng)控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化造價(jià)采購(gòu)部簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核互動(dòng)目錄房地易產(chǎn)項(xiàng)拖目的宿整體辛開發(fā)眉流程土地檢獲取始節(jié)點(diǎn)僚計(jì)劃模與控誦制項(xiàng)目定幕位決策牙節(jié)點(diǎn)計(jì)數(shù)劃與控緩制產(chǎn)品駕設(shè)計(jì)炊節(jié)點(diǎn)弄計(jì)劃卻與控被制項(xiàng)目踐報(bào)建挨節(jié)點(diǎn)棵計(jì)劃欠與控掏制施工建訪設(shè)節(jié)點(diǎn)壺計(jì)劃與顆控制推廣銷祖售節(jié)點(diǎn)界計(jì)劃與旅控制入伙桂交付專節(jié)點(diǎn)份計(jì)劃懸與控冶制項(xiàng)目刪營(yíng)銷診策劃骨與推句廣銷半售三征個(gè)階繭段售前階衡段售中階蛋段售后姨階段市場(chǎng)、?？蛻?、胞產(chǎn)品客戶糊、傳凡播、謊銷售腫服務(wù)皺、價(jià)皺格、專促銷風(fēng)險(xiǎn)控顆制策劃立咨詢亭、代校理公扛司銷售代追理、廣塌告代理隊(duì)、媒體律師冒行、病銀行顫、房荒管部譯門關(guān)鍵售節(jié)點(diǎn)組建波銷售悔團(tuán)隊(duì)拼；眠（冊(cè)銷售埋總監(jiān)陣、銷活售經(jīng)迎理、盡銷售碑員、壁策劃鎖總監(jiān)廁、策著劃經(jīng)救理、質(zhì)策劃問師）項(xiàng)目尊形象你定位央；去（廢主推的廣語項(xiàng)、主班形象茅畫面疫、項(xiàng)獻(xiàn)目案襖名、淡項(xiàng)目LOG烤O等）項(xiàng)目紛銷售煉賣點(diǎn)祝提煉陰；（講區(qū)位朵、地駛段、辱產(chǎn)品濤、環(huán)蔬境、虎價(jià)格侄、品邀牌等鼓）項(xiàng)目斧營(yíng)銷繡執(zhí)行虹方案繼；（利開盤捎方案設(shè)、銷欺售手晶冊(cè)、澡銷售環(huán)周期啦、價(jià)切格、犁法律招文件洽、培尸訓(xùn)等脆）項(xiàng)目掩營(yíng)銷訪推廣躁方案千；巷（杜推廣傭周期把、媒榮體組爽合、融費(fèi)用野計(jì)劃碗、重準(zhǔn)大營(yíng)躲銷活逢動(dòng)方逝案等泳）項(xiàng)目谷展示碗?yún)^(qū)包吉裝方屠案；吉（外朝圍導(dǎo)分示、抱售樓碼處、蓮樣板叉房、遷看樓浮通道浮、工酒地等）關(guān)鍵賣節(jié)點(diǎn)合作方傲資源姨使用孩；（凍廣告苗公司趟、代波理公銅司、載制作假公司港、短憶信公鄙司、鞠媒體屯、印耐刷等耽）項(xiàng)目第竊一次廣斥告出街重；公司彈及項(xiàng)餃目品癥牌推扣廣；項(xiàng)目展闊示區(qū)開躬放；項(xiàng)目害價(jià)格拋聽證貌會(huì)；項(xiàng)目烘一期枯開盤秀；營(yíng)銷躍費(fèi)用均預(yù)算舌。各部羽門職鄭責(zé)投資毀開發(fā)艙部：域面積浙預(yù)測(cè)兩報(bào)告——取得非預(yù)售婆許可莖證。營(yíng)銷部蟻：開盤涌方案、西價(jià)格、稈洗籌、蛙開盤實(shí)吉施。設(shè)計(jì)部窮：配合責(zé)銷售的但設(shè)計(jì)輸級(jí)入（合赴同附圖萬、模型爛、交樓伸標(biāo)準(zhǔn)）任。工程部另：施工做進(jìn)度達(dá)怎到預(yù)售貌條件（愉產(chǎn)品類俯型不同允、城市江不同，廁情況有齡異）成本瓣部：