車輛段上蓋物業(yè)整體定位發(fā)展策略報告

2.探索試 2.探索試 3.支持前海企 債券5支發(fā)展股權投資基海創(chuàng)支持前海試點設立創(chuàng)新型金融機和要8.平臺部等性管理總部、業(yè)務運營海設立1.惠收企業(yè)所得稅的企業(yè)減按15%的稅2.由 按照內地 海符合規(guī)定條件國留學人人才、海外華僑和活及出入境提供便利海的就業(yè)、3.允許已取專執(zhí)業(yè)資格民提供專業(yè)服務，服務范圍直接為前海企業(yè)和定4.海內地會計。1.支電信運營 海建立電信資費方3.支持建設前海國際通滿足前海企業(yè)國際通信業(yè)務需1.服務提供 海期居留權的外華僑和歸國留海工作的取得國才2.允；設立獨資醫(yī)院服務業(yè)提供海1.探立分支機構仲裁機2.務所聯營方式，在CEPA框事放措施對的各項 8月26日，前海管理局今日正式對外發(fā)布《 關于支持前海加快開發(fā)開放 》。是省首次出臺支持前海加快開發(fā)開放的系統(tǒng)化政策意見里提出，支持前海灣港區(qū)探索向與國際慣例接軌的自由貿易園區(qū)升級，爭取實行貿易 》的過程中，省發(fā)展和委會同組織部、省編辦、省 《位《位批宗地編土地位土地用土地面（萬㎡建筑面（萬㎡總（億樓面地（元/㎡取得首T201-二單 街商業(yè)性辦公用卓越置T201-二單 街商業(yè)性辦公用卓越置T201-二單 街商業(yè)性辦公用二 T102-十九單元04街商業(yè)性辦公用香 土 情土地用區(qū)用地面（㎡建筑面（㎡價（億樓面地（元/㎡居住用光明新商業(yè)性質辦公用南商業(yè)服務業(yè)設施南數據來源 市土 中前海首批及二批共出讓土地5幅，均為商業(yè)性質辦公用地，樓面地價均超過1.5萬/㎡，其中二T102-地塊樓面地價達 元/㎡按前海土地規(guī)劃，計劃引入的土地競買人須為已海成立的企業(yè)，同時要求其母公司(或其實際控制人)須為在特別行政區(qū)的企業(yè)，但首批及二批最后奪得土地開發(fā)權的企 按銷售年銷56萬㎡，

2005- 寫字樓銷售吸納

序街坊編區(qū)產業(yè)功能分用地性用地面(公頃容積建筑面積㎡1A-桂灣片商務服務居住用地+交通2B-鏟灣片前海灣文化A3C-媽灣片商務服務E商業(yè)性辦公用4B-鏟灣片商務服務商業(yè)性辦公用地（商務公寓35B-鏟灣片高技術服務合作商業(yè)性辦公用地+商業(yè)用 桂灣片街編產業(yè)功能分用地面（公頃平容積總建筑面（方米街編產業(yè)功能分用地面（公頃平容積總建筑面（方米A-樞紐A-商務服務AA-超級商業(yè)中A-高端專業(yè)服務產5A-國際創(chuàng)新金融A-高端專業(yè)服務產5A-樞紐A-超級商業(yè)中心9A-超級商業(yè)中心A-商務服務CA-國際創(chuàng)新金融A-商務服務A4A-創(chuàng)新金融綜合拓A-商務服務A4A-創(chuàng)新金融綜合拓A-商務服務BA-創(chuàng)新金融綜合拓8A-商務服務BA-超級商業(yè)中心A-商務服務BA-創(chuàng)新金融綜合拓A-商務服務B6A-超級商業(yè)中心7A-綠A-國際創(chuàng)新金融6A-環(huán)形水道綠00A-國際創(chuàng)新金融6----（住宅（住宅/商辦/酒店（住宅/商辦、、、地塊用地面積（㎡計容建面（㎡稀缺居住用地，建面占比近稀缺居住用地，建面占比近期宗地用地性地塊號期宗地用地性地塊號面(萬㎡商住辦公酒學（12（12班（45班0071地（12班6、8、910號地0072地約萬1、2、311號地0073地總建筑面配商用

（車（24班）（12班一二

900輛15.98萬尚未確 前海合作區(qū)2013年土地情批宗地編土地位土地用（萬㎡（萬㎡（億（元/㎡取得首T201-二單 街商業(yè)性辦公用卓越置T201-二單 街商業(yè)性辦公用卓越置T201-二單 街商業(yè)性辦公用二T102-十九單 街商業(yè)性辦公用世（萬（萬總建面（居住面（（本項目—單元二六元單六元十

目 用地（萬m（萬m（萬m（萬m（萬m（萬m（本項目②低基點，

一期保障

二期宗地用地性地塊號面(萬㎡商住辦公酒學公配總建筑面一0073地1、2、311號地（24班（12班）約萬（車900輛0072地6、8、910號地（12班15.98萬二0071地（45班（12班尚未確生開區(qū)

前海公園大 化

區(qū)塊區(qū)塊整體立面整體協(xié)調，提升整體形平臺外 北生態(tài)軸軸

地標景觀道[一心

16m標16m標高平化天9m標高平臺——跑酷運0m標高平臺——商業(yè)會地鐵平臺——文化藝公 前規(guī)模住前規(guī)模住公園社地10號9號5/7號6號

特局部海景 ；學校操場用

產品定 10號 40-70-80-120-原方

（㎡（套 中高端改善型需求主力面積段在140-180

5.43%4.54%

40以下40-6060-8080-9090-120

300上市市場特征1、市主力在80-90、144-180㎡面首置型產品主要集中在60-80、80-90㎡面再改型產品主要集中在144-180㎡面積段豪宅性產品主要集中在180-250㎡面積段 項目名80以80-90-120-144-180-250-300以合面面面面面面面面面綠海灣花鴻威海怡灣陽光海濱花澳城花園二天御香山花東海國際公華僑城純水岸期蘭第花園期合正榮香山里2鯨山別墅九華僑城純水岸五華僑城純水岸四合正僑香花匯千萬總價以上產品去化存在明顯阻力，需要成熟豪宅板塊及強勢資源依

純水

陽光海濱

[價值提升策略①原有預留通風口加蓋綠化，形 景觀軸，強化生態(tài)居住價值 5/7號 （㎡（套“4+1”260-，局部規(guī)劃海，局部規(guī)劃海層地標住宅 泳池、無邊際泳池園林打造的、 [9號地、5/7號地客戶定位 6號 [價值提升策略學校操場用地應與外部綠軸規(guī)劃進行很好的融合，操場用地之外可擴展公共運動場地，注重景觀環(huán)境設計，使其真正體現“體育

前海商業(yè)規(guī)前海商業(yè)規(guī)劃：未來城市級商業(yè)中（規(guī)劃商業(yè)總建面230萬㎡項目近鄰80萬㎡超級商業(yè)中項目近、卓越商業(yè)多條軌道交通支持商業(yè)人外向型商共享超級商業(yè)中心人 品 度高，同質化競爭加劇，傳統(tǒng)購物中心運營能力區(qū)項名商（方米定南灣項8—招商海上世餐飲為主導綜合性商山海美6精品商福中國際品牌型商濱河時國際品牌型商寶壹方中商業(yè)都會中海雅繽紛國際品牌型商湖貝舊改 —羅湖天河—特色化/體驗 4號地商業(yè)定 綜合業(yè)態(tài)，商業(yè)空間創(chuàng)新，體驗型消 [價值提升策略①預留接口，外 、卓越，共享人②預留接口，外聯超級商業(yè)中③接駁地鐵，開 商業(yè)空④8號地16m平臺降低商業(yè)體量，商業(yè)布置 辦公定本案入駐企業(yè)不受前限制，但享受前海相 策 8號（辦公部分

4號（辦公部分

5號（公寓 3-4F3-4F辦公墅，以500㎡獨門獨院可自由拼合，單棟1000-3000㎡，面積占比品為主力 8號地辦公定 花園別墅，宜商/宜居/宜辦前前海辦公首吸引前海各職能管理部門、中高端金融服務業(yè)、科技及服務業(yè)企業(yè)總部等進[價值提升策略②降低商業(yè)體量，少量點綴酒吧、咖啡吧等休閑商務配套 4號地辦公定 生生態(tài)環(huán)保理念，獲取國際LEED認吸引金融、貿易、科技等行業(yè)中大型企業(yè)入（㎡150-300-500-7寫字樓熱銷戶型面積集寫寫字樓物業(yè)銷售市場各面積段結構比例

寫字樓供應量巨大，本案銷售型寫字樓宜盡早啟龍

羅湖6萬

5號地公寓定 類類寫字樓設計，外奢內（㎡70-110-高高端居住公寓，景觀要求高，本案資源不居住公寓與地塊住宅形成一定競小面積商務公寓，可公司，價格相對寫字樓略低；商務公寓為后續(xù)寫字樓銷售造勢 3、4號樓價格變化曲線

4號樓價 3號樓價商務公寓戶型面積基本控制在150㎡以

酒店定酒星類入住房客戶構君悅酒超五商旺季淡季標準客房1438元/豪華客房1668元/商務人員（行政）、游喜來登酒五商淡季豪華客房1400元/（含15%服務費商務商業(yè)人酒五度淡季豪華客房1200元/港人、外地旅游大型企業(yè)商麗思卡爾酒五度商旺季淡季高級客房1596元/豪華客房1999元/商務旅客、休閑旅華僑城洲際酒五商旺季淡季豪華客房1600元/士、外籍客戶，少數客大，均在3.5方米以上，南山未來酒店總體供應量最大，競爭尤4灣6 觀景泳池豪 體育公高端藝術時尚購物中生態(tài)型地標甲級寫字國際商務公中高端商務型星級酒序項目分項目小地（㎡物業(yè)類時時時時1T201-0072（一車輛段上蓋1住29層住326、辦公、商4T201-0071（二白地15住宅、公527住6T201-0071（三白地14商業(yè)、辦724酒 開發(fā)計劃安排分 ①二三期集中開工，開工面積過大 壓力及工程管理壓力加建議：持有型辦公及酒店物業(yè)可延后一年開②銷售型辦公物業(yè)開發(fā)滯建議：銷售型商務公寓及寫字樓開發(fā)適當提③目前9號地計劃開工時間不能實建議：進度計劃合序項目分項目小地建筑面（㎡物業(yè)類時時1T201-0072（一車輛段上蓋1住29層住326、辦公、商4T201-0071（二白地15住宅、公527住6T201-0071（