成都高端公寓競(jìng)品分析通用課件

成都高端公寓01競(jìng)品分布及研究對(duì)象02分項(xiàng)目競(jìng)品分析01以城中、城南高端公寓為選擇標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)競(jìng)品的規(guī)劃、戶型、客群、精裝標(biāo)準(zhǔn)、配套服務(wù)、銷售及營(yíng)銷等方面進(jìn)行分析面積：61-197㎡均價(jià)：40000元/㎡精裝：10000元/㎡面積：80-600㎡均價(jià)：預(yù)計(jì)45000元/㎡精裝：18000元/㎡類型：70年住宅產(chǎn)權(quán)類型：SOHO銀泰華悅居公寓面積：77-251㎡均價(jià)：30000-36000元面積：294-663㎡均價(jià)：40000-100000元/㎡精裝：10000元/㎡/㎡精裝：10000元/㎡類型：SOHO類型：SOHO面積：78-129㎡60-300

港澳臺(tái)企業(yè)高管、外籍政均價(jià)：26000-32000元/㎡精裝：10000元/㎡類型：SOHO客銷售情況：品質(zhì)標(biāo)桿，受眾較小，去化緩慢面積：120-700㎡均價(jià)：27000元/㎡精裝：10000元/㎡類型：SOHO02銀泰華悅居33-51F為自持酒店，體量2.7萬(wàn)方，引進(jìn)世界知名酒店集團(tuán)希爾頓旗下的頂級(jí)華爾道夫酒店（33-52F）超甲寫字樓華悅府華悅居（10-31F）公寓：公寓：11.8元/㎡/月；住宅：7元/㎡/月；寫字樓：26元/㎡/月購(gòu)物中心銀泰華悅居銀泰華悅居衛(wèi)生間無(wú)窗，透氣性差廚房空間較小銀泰華悅居戶型功能：一室一廳一衛(wèi)戶型分析：B型

120㎡

一室一廳一衛(wèi)經(jīng)典景觀戶型可攬收金融中心、天府大道全景客廳與餐廳自然相連，空間開闊n

劣勢(shì)衛(wèi)生間無(wú)窗，透氣性差主臥3米開間較小氣銀泰華悅居戶型功能：兩室兩廳兩衛(wèi)銀泰華悅居D型

210㎡

兩室兩廳兩衛(wèi)戶型功能：兩室兩廳兩衛(wèi)獨(dú)特弧形空間，270°闊景客廳、餐廳開闊大氣雙臥分區(qū)私密性強(qiáng)n

劣勢(shì)銀泰華悅居戶型功能：三室兩廳三衛(wèi)獨(dú)特弧形空間，270°闊景客廳、餐廳開闊大氣客臥分區(qū)而設(shè)，私密性更強(qiáng)n

劣勢(shì)銀泰華悅居客戶主要來(lái)源于北京和成都，以中年人居多，集中銀行、金融、地產(chǎn)行業(yè)，客戶看重項(xiàng)目的品牌認(rèn)可點(diǎn)年齡銀泰品牌、地段價(jià)值、華爾道夫酒店品牌居住區(qū)域最主要是北京及成都地區(qū)客戶，占比分別達(dá)35%和23%，北京客群主要來(lái)自銀泰的品牌追隨者銀行和金融及地產(chǎn)業(yè)是客戶相對(duì)集中的行業(yè)行業(yè)23%57%投兼自住北京

香港

江蘇

成都

達(dá)州

陜西

其他銀泰華悅居由紐約華爾道夫酒店御用設(shè)計(jì)——美國(guó)CHAMPALIMAUD

的大師進(jìn)行室內(nèi)精裝設(shè)計(jì)，精裝風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)與華爾道夫酒店一致。精裝標(biāo)準(zhǔn)10000元/㎡?？评?、高儀、TOTO、布魯克斯施耐德、西門子阿瑪尼項(xiàng)目定位全球第二座/大中華地區(qū)首個(gè)阿瑪尼高端奢華住宅產(chǎn)品，規(guī)劃有高端會(huì)所、天際泳池以及高端商務(wù)酒店，仲量聯(lián)行提供意大利式全管服務(wù)。范思哲公寓阿瑪尼藝術(shù)公寓1號(hào)樓阿瑪尼藝術(shù)公寓2號(hào)樓/物管費(fèi)用仲量聯(lián)行提供意大利式全管服務(wù)阿瑪尼項(xiàng)目目前已售100套，存量1279套，月均去化5套，價(jià)格區(qū)間3.2萬(wàn)/㎡—4.1萬(wàn)/㎡

，均價(jià)3.7萬(wàn)元/㎡。去化44104阿瑪尼南北不通透，廚房也無(wú)對(duì)外窗戶，不利于采光或者通風(fēng)，白天也需要開燈補(bǔ)光，比較費(fèi)電。半贈(zèng)送阿瑪尼功能：一臥二廳一衛(wèi)一廚戶型分析：整體戶型方正，活動(dòng)區(qū)域開闊，居住舒適度高。衛(wèi)生間門朝向主要活動(dòng)區(qū)域，使用不便。廚房太小，很多器具裝配不下，體驗(yàn)感不佳。阿瑪尼阿瑪尼阿瑪尼阿瑪尼客戶主要來(lái)源于港澳臺(tái)，以自然到訪為主，職業(yè)目的多為投資兼自住，認(rèn)可阿瑪尼品牌。奢侈品牌、地段價(jià)值、圈層主要來(lái)源于港澳臺(tái)或擁有留學(xué)經(jīng)歷的人為主，占比60%左右，以及部分成都白領(lǐng)精英，占比20%；60%以自然到訪為主，渠道客戶占比約10%10%置業(yè)原因多為投資兼自??；認(rèn)可市中心這種高端公寓式的時(shí)尚生活方式及阿瑪尼、門里的品牌，且投資回報(bào)價(jià)值巨大北上廣深阿瑪尼精裝標(biāo)準(zhǔn)分為：傳奇版、魅影版、榮耀版，精裝延續(xù)著阿瑪尼優(yōu)雅精致的設(shè)計(jì)風(fēng)格，品牌上使用德國(guó)美諾、霍尼韋爾安防系統(tǒng)等世界名牌，在確保精裝品質(zhì)的同時(shí)保障房屋的安全性。牌，搭配霍尼韋爾安防系統(tǒng)“望江名門”作為2016全國(guó)十大影響力項(xiàng)目之一，占地6畝，體量小，僅58戶。于2016年5月入市，主打660㎡一層一戶訴求。項(xiàng)目共1棟2個(gè)單元，樓面采7-25F5層現(xiàn)作為售樓中心，后期規(guī)劃為私人會(huì)所，提供健身、會(huì)客、娛樂(lè)等功能配置一座1000㎡業(yè)主私人會(huì)所，會(huì)所內(nèi)設(shè)置酒吧、健身房、娛樂(lè)室和天際泳池1-4層商業(yè)配套，商業(yè)前期不出售，可給業(yè)主優(yōu)先考慮，后期統(tǒng)一招商裝修狀況物業(yè)顧問(wèn)物業(yè)費(fèi)12元/平米.月18大面積景觀落地窗，采光及視野良好，公共空間開闊，居住舒適度高。入口處設(shè)置臥室可能有一定噪音影響。外企高管、成都本土富二代、企業(yè)家老板（二級(jí)城市在蓉置業(yè)）高奢俱樂(lè)部（漾-CLUB）

，亞洲高端圈層俱樂(lè)部（香港Kee-CLUB置業(yè)原因

）、花樣年品牌粉絲區(qū)域價(jià)值、配套成熟國(guó)家瑞士德國(guó)韓國(guó)德國(guó)德國(guó)德國(guó)德國(guó)德國(guó)德國(guó)美國(guó)美國(guó)瑞士美國(guó)淋浴器科勒復(fù)地灣流匯復(fù)地金融島位于高新區(qū)金融城板塊，與泰悅灣、成都大魔方等項(xiàng)目隔江相望。項(xiàng)目由兩宗地塊構(gòu)成，合計(jì)約179.9畝，按照用地規(guī)劃應(yīng)主要建設(shè)國(guó)際金融服務(wù)中心、高端人才聚集中樞和企695818㎡（住宅≤40%）用地使用性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地（禁設(shè)市場(chǎng)），兼容二類住宅用地（住宅≤40%）2586元/㎡（以底價(jià)成交）約18億元金融島A地塊1-5#樓及地下室工程（建筑面積12.4萬(wàn)㎡，總造價(jià)約3億元）已開工，開工時(shí)間2015年6月下旬復(fù)地灣流匯項(xiàng)目目前已售252套，存量142套，月均去化15套均價(jià)2.68萬(wàn)元/㎡物業(yè)類型1678245611821394復(fù)地灣流匯n

優(yōu)勢(shì)：經(jīng)濟(jì)型、浪費(fèi)面積少。n

劣勢(shì)：進(jìn)深過(guò)大，采光效果不佳。開放式廚房使復(fù)地灣流匯看中區(qū)域升值潛力及金融島島居的稀缺性，同時(shí)品牌與輝盛庭國(guó)際公寓服務(wù)保駕護(hù)航，產(chǎn)品設(shè)計(jì)及精裝拎包入住受歡迎。私企老板為主、金融、外資企業(yè)高管、國(guó)企高管僅180套，后期存在租賃的可

住，要求生活品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)能復(fù)地灣流匯精裝報(bào)價(jià)7000元/㎡，分為低區(qū)，中區(qū)，高區(qū)，低區(qū)輝盛庭國(guó)際公寓自持。精裝配置：花漾錦江，寫字樓改40年產(chǎn)權(quán)精裝公寓，花樣年集團(tuán)自有JRS高端物業(yè)。配套

1000㎡高端天際會(huì)所，高奢俱樂(lè)部（漾-CLUB）

，亞洲高端圈層俱樂(lè)部（香港Kee-CLUB）,天際恒溫游泳池，咖啡廳，酒吧，高端餐飲。低區(qū)5T12，高區(qū)6T111-5F交房2017年8月產(chǎn)品面積段分布及去化情況面積段130-700㎡，主力戶型120㎡套一，高區(qū)6t11

、低區(qū)5t12。項(xiàng)目目前已售50套，存量197套，月均去化25套，價(jià)格均價(jià)2.7萬(wàn)元/㎡120200350700（躍層）-功能：三室三廳三衛(wèi)一廚270°全景玻璃幕墻，觀景極佳入戶花園，景觀好認(rèn)可點(diǎn)年齡客戶年齡主要集中在37-48歲高新區(qū)36%、外省一線城市33%、成都其他區(qū)域31%房地產(chǎn)，建筑等行業(yè)高管36%居住區(qū)域行業(yè)25-3737-4856以上投自住投兼自住頂級(jí)精裝配套，除床和沙發(fā)外，全部配套齊全，精裝修標(biāo)準(zhǔn)10000元/㎡機(jī)咖啡機(jī)垃圾理器智能座便器浴缸易定位高端城市綜合體，包含全球奢尚W酒店、譽(yù)峰國(guó)際中心寫字樓、潮流旗艦

shopping

mall和精裝公寓。M5精裝公寓共310套，由郭漫舸以成立的酒店管理公司整體購(gòu)置并銷售。中天盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8元/㎡/月郭漫舸自行成立酒店管理公司2017年7月產(chǎn)品面積段分布及去化情況共290套，4T16戶，面積區(qū)間78-129㎡，戶型均為套一，產(chǎn)品配比以79㎡和85㎡為主，全裝全配，除78㎡不通民用氣之外，其他面積開通氣。面積段（㎡）788594129-橫廳面積大，采光足，套一設(shè)計(jì)生活舒適n

劣勢(shì)：廚房無(wú)對(duì)外窗戶，不利于采光或者通風(fēng)衛(wèi)生間和臥室距離遠(yuǎn)，生活有一定不便利廚房形狀限制，活動(dòng)空間受限。客戶以國(guó)內(nèi)一線城市為主，成都本地客群為輔，有部分香港臺(tái)灣客群；金字塔頂端財(cái)富階層、企業(yè)家為主，認(rèn)可M5圈層、裝修設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、地段價(jià)值?？蛻魠^(qū)域占比M5圈層、裝修設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、地段價(jià)值國(guó)內(nèi)一線城市為主，成都本地客群為輔，有部分香港臺(tái)灣客群10%10%金字塔頂端的財(cái)富階層，企業(yè)家，例如德國(guó)高儀大中華區(qū)總裁、成都遠(yuǎn)洋太古里副總、言幾又集團(tuán)董事長(zhǎng)等圈層客群：購(gòu)買M5公寓是進(jìn)入M5置業(yè)原因

俱樂(lè)部的條件之一；其次認(rèn)可人性化的裝修設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)處理及生活概念；進(jìn)門鎖、開關(guān)面板，由郭漫舸公司自行研究定制，均有M5LOGO其中進(jìn)門鎖可與手機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行連接，通過(guò)電子系統(tǒng)進(jìn)行控制衛(wèi)生間品牌：KOHLER包括浴缸、五金、洗面臺(tái)、馬桶共259套，4T14戶，面積區(qū)間80-230㎡，產(chǎn)品配比以80㎡為主，全精裝。1853440259n

優(yōu)勢(shì)：戶型方正，配備所有功能區(qū)，滿足生活所需；大衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，提高生活品質(zhì)。蘭博中心主力戶型分析套型：一室一廳一衛(wèi)面積：135㎡n

優(yōu)勢(shì)：全落地窗，采光極佳空間大，舒適度高。n

劣勢(shì)：過(guò)道較長(zhǎng)，存在較大浪費(fèi)面積兩根承重柱，嚴(yán)重影響空間使用衛(wèi)生間靠近落地窗，私密性差0360套一（36%）70套一（40%）80套二（17%）160套三（5%）190套四（2%）78套一（39%）85套一（37%）94套一（12%）129套一（12%）80套一（50%）120-130套一（20%）170套二（10%）200以上套二（20%）銀泰中心華悅居

公寓+酒店服務(wù)㎡面積段占比最大；套一依然是高端公寓主力產(chǎn)品；套二、及大面積套三雙輔助，尺度結(jié)構(gòu)兩極化，小面積為成交主力。銀泰華悅居M5花漾錦江

望江名門

蘭博中心戶型標(biāo)間套一套二套三花漾錦江

望江名門

蘭博中心01256

36.20%1160

33.40%663

19.10%103

3.00%2733770080-100㎡101-130㎡140-160