購(gòu)買期房注意事項(xiàng)

一、購(gòu)買商品預(yù)售房的法律風(fēng)險(xiǎn)和簽訂商品預(yù)售房協(xié)議應(yīng)注意的幾個(gè)具體問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)商隱瞞無(wú)開(kāi)發(fā)資格或無(wú)商品房預(yù)售許可證銷售期房。

（二）房屋自身的合法性

（三）“售樓宣傳單”的法律效力。

（四）開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。

（五）定金風(fēng)險(xiǎn)

二、應(yīng)注意的其它問(wèn)題

（一）注意承包人的優(yōu)先受償權(quán)。

（二）注意限制開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

三、關(guān)于預(yù)售協(xié)議的法律性質(zhì)、特性及基本條件。

（一）預(yù)售協(xié)議盡管有融資的性質(zhì)，但主線上仍屬于買賣協(xié)議

（二）房屋預(yù)售不是分期付款買賣

四、關(guān)于當(dāng)前預(yù)售協(xié)議的缺陷問(wèn)題。

（一）面積條款不具體：

（二）稅費(fèi)條款：

（三）交樓條款和延遲免責(zé)條款：

（四）質(zhì)量和保修條款：

（五）交付房地產(chǎn)證條款：

（六）物業(yè)管理?xiàng)l款：

（七）產(chǎn)權(quán)擔(dān)保條款：

五、國(guó)家行政機(jī)關(guān)應(yīng)通過(guò)約束開(kāi)發(fā)商的行為來(lái)保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。

六、在建議未得到采納之前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)運(yùn)用協(xié)議充足地保護(hù)自我。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》于1994年11月15日建設(shè)部發(fā)布，根據(jù)2023年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》修正。又是幾年過(guò)去了，房地產(chǎn)投訴案件仍呈上升趨勢(shì)。由于商品房的開(kāi)發(fā)商具有信息、技術(shù)、資金、開(kāi)發(fā)地段等優(yōu)勢(shì)，加上法律對(duì)商品房預(yù)售的規(guī)范仍然有許多的空白地帶，相關(guān)職能部門的管理不配套，具體執(zhí)行過(guò)程中也難免會(huì)受利益等諸多因素影響[1]，普通消費(fèi)者又缺少相應(yīng)的知識(shí)能力，因此，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)力度勢(shì)在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，關(guān)乎民生和穩(wěn)定的商品房銷售法律、政策應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者一方傾斜，普通消費(fèi)者也應(yīng)增強(qiáng)保護(hù)意識(shí)，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才干長(zhǎng)期有序穩(wěn)健發(fā)展。

一、購(gòu)買商品預(yù)售房的法律風(fēng)險(xiǎn)和簽訂商品預(yù)售房協(xié)議應(yīng)注意的幾個(gè)具體問(wèn)題

在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于預(yù)購(gòu)人和開(kāi)發(fā)商之間嚴(yán)重的“信息不對(duì)稱”及目前開(kāi)發(fā)商的“道德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在，預(yù)購(gòu)人承受了較大的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)重要有：

（一）開(kāi)發(fā)商隱瞞無(wú)開(kāi)發(fā)資格或無(wú)商品房預(yù)售許可證銷售期房。一般而言，這種開(kāi)發(fā)商自身的資質(zhì)就差，且無(wú)誠(chéng)信可言，這樣在預(yù)購(gòu)人付了房款之后，一般無(wú)法取得預(yù)定的房屋，在協(xié)議被法院宣告為無(wú)效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費(fèi)者在取得判決書上的權(quán)利之前，缺少誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款規(guī)避，最后判決書上的權(quán)利也無(wú)法變成現(xiàn)實(shí)。所以購(gòu)房前一定要審查開(kāi)發(fā)商的“五證”，重要涉及有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開(kāi)工證；商品房銷（預(yù)）售許可證。這些證書是證明開(kāi)發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。假如沒(méi)有它們，預(yù)購(gòu)人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法，有權(quán)拒絕其提出的任何規(guī)定。消費(fèi)者還須注意上述證明文獻(xiàn)中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致。否則，我們就也許上當(dāng)被騙，蒙受巨額財(cái)產(chǎn)損失，甚至背上沉重的法律包袱。

（二）房屋自身的合法性

有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進(jìn)行預(yù)售，致使預(yù)購(gòu)人購(gòu)房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件，上當(dāng)被騙，因此預(yù)購(gòu)人購(gòu)買此類房屋時(shí)應(yīng)特別注意：

1、開(kāi)發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)，國(guó)家嚴(yán)禁運(yùn)用集體土地進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，集體土地只有轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并經(jīng)征用，開(kāi)發(fā)商取得了國(guó)有土地使用權(quán)證才可用于商品房開(kāi)發(fā)，因此，開(kāi)發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房，預(yù)購(gòu)人不要購(gòu)買。

2、非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)、銷售的預(yù)售商品房。只有其具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，才可以開(kāi)發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很也許會(huì)碰到諸如無(wú)法辦理權(quán)屬證書之類的事情。因此不要購(gòu)買這樣的房屋。

（三）“售樓宣傳單”的法律效力。

售樓宣傳單是開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)購(gòu)人的一種自我推薦，是向預(yù)購(gòu)人發(fā)出了一種要約邀請(qǐng)，它并不是一種承諾，不意味著發(fā)展商對(duì)售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔(dān)法律上的責(zé)任。由于發(fā)展商為了促銷物業(yè)，在不違反真實(shí)的情況下，對(duì)物業(yè)進(jìn)行宣傳是可以的，所以預(yù)購(gòu)人為保護(hù)自我和達(dá)成自己預(yù)期的愿望，就對(duì)有關(guān)該物業(yè)的實(shí)質(zhì)性條款與發(fā)展達(dá)成一致意見(jiàn)，并貫徹到雙方所簽署的房屋買賣協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議上。

（四）開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。

這本屬開(kāi)發(fā)商的重大違約，但目前的格式協(xié)議卻對(duì)違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理。僅規(guī)定開(kāi)發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，預(yù)購(gòu)人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意而退房時(shí)，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會(huì)或須花費(fèi)更多的價(jià)錢才干找到，而因這種機(jī)會(huì)成本的損失在文本協(xié)議中無(wú)明確規(guī)定補(bǔ)償，索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。

（五）定金風(fēng)險(xiǎn)

有些發(fā)展商在預(yù)購(gòu)人交了定金但沒(méi)有申請(qǐng)到銀行按揭貸款時(shí)只退購(gòu)房款而不退定金，這種做法是沒(méi)有法律依據(jù)的。并不是每個(gè)人都能申請(qǐng)到按揭貸款，因此，建議預(yù)購(gòu)人最佳與發(fā)展商在協(xié)議中約定以下內(nèi)容：假如消費(fèi)者得不到按揭貸款時(shí)，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等。

二、應(yīng)注意的其它問(wèn)題

（一）注意承包人的優(yōu)先受償權(quán)。

在預(yù)售商品房工程建設(shè)過(guò)程中，假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司沒(méi)有按約定支付工程價(jià)款。這就會(huì)產(chǎn)生買受人的權(quán)利與承包人優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突問(wèn)題。由于《協(xié)議法》第16條，建設(shè)工程協(xié)議第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！庇捎陬A(yù)售商品房并非不宜折價(jià)和拍賣，根據(jù)這一規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權(quán)的效力，優(yōu)先于發(fā)包人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司的其他債權(quán)人（涉及預(yù)售商品房買受人在內(nèi)）的因享有擔(dān)保物權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)，居于最為優(yōu)先的地位。買受人的權(quán)利不能對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)；但承包人已經(jīng)將竣工的建設(shè)工程交付給發(fā)包人，則構(gòu)成承包人對(duì)其優(yōu)先受償權(quán)的放棄。

（二）注意限制開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

實(shí)踐中有些開(kāi)發(fā)商預(yù)售前或預(yù)售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款。法律也是允許以土地使用權(quán)、在建工程作為抵押物，但這種做法會(huì)給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)嚴(yán)重危險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán)，則預(yù)購(gòu)人有房無(wú)地。對(duì)于這種損失預(yù)購(gòu)人只能去向開(kāi)發(fā)商追索，但債權(quán)實(shí)現(xiàn)的安全保障已大為減少，岌岌可危境況并非聳人聽(tīng)聞。雖依擔(dān)保法的規(guī)定在抵押期間所有權(quán)人仍有權(quán)出賣抵押物，但其出賣時(shí)實(shí)際很少有人樂(lè)意購(gòu)買，就是購(gòu)買的話，價(jià)格也大打折扣。在房屋預(yù)售中預(yù)購(gòu)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)本已很重，如房屋地基再被執(zhí)行抵押，則境況更為不妙，這會(huì)極大損害預(yù)購(gòu)人利益，影響預(yù)售融資的安全秩序。

三、關(guān)于預(yù)售協(xié)議的法律性質(zhì)、特性及基本條件

（一）預(yù)售協(xié)議盡管有融資的性質(zhì)，但主線上仍屬于買賣協(xié)議[2]

預(yù)售協(xié)議往往可以填補(bǔ)建設(shè)開(kāi)發(fā)商的資金局限性。房屋預(yù)售協(xié)議簽訂之日，房屋尚未開(kāi)工或正在施工，但雙方意圖都在于竣工后的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。因此預(yù)售協(xié)議的標(biāo)的物有一個(gè)形成過(guò)程，但雙方行為的本質(zhì)仍是買賣行為，預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商接受價(jià)款也自然負(fù)有交付房屋的義務(wù)。預(yù)售協(xié)議有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買賣協(xié)議相同。因此，在實(shí)踐中碰到預(yù)售協(xié)議糾紛缺少專門法律規(guī)定期，應(yīng)按買賣協(xié)議一般規(guī)定來(lái)解決。當(dāng)然，由于買方的相對(duì)弱勢(shì)，應(yīng)當(dāng)盡量做出有助于購(gòu)方者的解釋。

（二）房屋預(yù)售不是分期付款買賣

預(yù)售房屋價(jià)金的交付，扣除銀行貸款部分，其余款項(xiàng)多需根據(jù)施工進(jìn)度分期交付（當(dāng)然也有一次交付的），這種做法類似于分期付款買賣。分期付款買賣，是指約定買受人的應(yīng)付價(jià)金以分期方式支付的買賣形態(tài)。其特點(diǎn)在于標(biāo)的物交付給買方后，價(jià)金尚有二期以上仍待支付。分期付款買賣與預(yù)售房屋交易，同屬分期繳付價(jià)款，并且付款完畢之前，標(biāo)的物所有權(quán)亦同屬于出賣人。但分期付款買賣的標(biāo)的物必須在協(xié)議生效時(shí)交付給買受人，這是兩者區(qū)別之一。故預(yù)售房屋絕不是分期付款買賣，在經(jīng)濟(jì)功能上，房屋預(yù)售是買方向賣方融資，分期付款買賣是賣方向買方融資。在轉(zhuǎn)賣期房上，商品預(yù)售房雖標(biāo)的物尚不存在，但預(yù)購(gòu)人在對(duì)標(biāo)的物無(wú)所有權(quán)的情形下，享有完全的債權(quán)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。相反的，分期付款的買賣卻因無(wú)標(biāo)的物的所有權(quán)而不得予以轉(zhuǎn)賣。

預(yù)售商品房有以下幾個(gè)特性：第一、預(yù)售的標(biāo)的物是尚未建成的房屋；第二、依照協(xié)議由承購(gòu)人支付房?jī)r(jià)款，承購(gòu)人取得的是將來(lái)的房屋使用權(quán)，亦稱期待權(quán)；第三、預(yù)售商品房實(shí)際交付之前預(yù)購(gòu)人可以依法轉(zhuǎn)讓給第三人；第四、從協(xié)議成立到標(biāo)的物交付需要較長(zhǎng)的周期。[3]

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)預(yù)售商品房的條件作了明確的規(guī)定，商品房預(yù)售必須具有以下幾個(gè)條件：（1）已交付所有土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。房地產(chǎn)管理法根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)有償有期限出讓的原則，把土地使用權(quán)出讓作為基本方式，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。為了合理使用土地資源，防止國(guó)有土地收益的流失，商品房開(kāi)發(fā)商只有依法交納了所有土地使用權(quán)出讓金，并取得了土地使用權(quán)證書，才干獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的權(quán)利和進(jìn)行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)交易。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，假如要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土地使用權(quán)出讓金。（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。國(guó)家每年出讓多少土地使有權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需總量控制，同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)符合城市建設(shè)整體規(guī)劃規(guī)定，因此，必須由建設(shè)單位持有關(guān)文獻(xiàn)向城市規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)，由該部門進(jìn)行審查和核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)。假如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就預(yù)售商品房，該房被視為違章建筑，商品房預(yù)購(gòu)方的權(quán)利難以切實(shí)得到保護(hù)。（3）、按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)資金達(dá)成工程建設(shè)投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)擬定施工進(jìn)度和竣工交付日期這一條是預(yù)售的經(jīng)濟(jì)要件。它強(qiáng)調(diào)土地已經(jīng)開(kāi)發(fā)并初具規(guī)模。達(dá)成這一標(biāo)準(zhǔn)，才干符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，體現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控的政策，有效的防止炒賣地皮，制止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)牟利行為。由于開(kāi)發(fā)商投資達(dá)成了一定的比例，基礎(chǔ)工程已經(jīng)完畢，開(kāi)發(fā)商面臨著風(fēng)險(xiǎn)，假如中止投資，將會(huì)虧本。因此，這樣規(guī)定有助于保證預(yù)售方的權(quán)利。規(guī)定已經(jīng)擬定施工進(jìn)度和竣工交付日期，便于監(jiān)督和管理，擬定違約責(zé)任，也是為了保障預(yù)售商品房協(xié)議的履行。（4）、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，縣級(jí)以上人民政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出的預(yù)售申請(qǐng)進(jìn)行審查，事實(shí)上是對(duì)預(yù)售商品房的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，防止違法銷售，糾正不法行為。這是國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)必要的行政管理措施，目的在于促進(jìn)商品房預(yù)售活動(dòng)的進(jìn)一步規(guī)范化。商品房預(yù)售是一種比較特殊的轉(zhuǎn)讓行為，具有期權(quán)交易的性質(zhì)。預(yù)售方投機(jī)性較強(qiáng)，買受方風(fēng)險(xiǎn)較大。如不加以控制極易導(dǎo)致混亂。因此，法律為其規(guī)定了較之其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格的限制條件是合理的、必要的。在房地產(chǎn)法實(shí)行后，商品房預(yù)售活動(dòng)必須按照房地產(chǎn)法規(guī)定進(jìn)行，人民法院審理這類案件應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)掌握，對(duì)于違反法定條件的預(yù)

售商品房的行為或協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

除此之外，我們認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度還須符合：①多層建筑已完畢主體結(jié)構(gòu)三分之一以上，②高層建筑已完畢地面以下的主體工程兩項(xiàng)條件作為預(yù)售管理辦法的補(bǔ)充。

四、關(guān)于當(dāng)前預(yù)售協(xié)議的缺陷問(wèn)題

預(yù)售協(xié)議缺陷是指預(yù)售協(xié)議及其附件內(nèi)容片面，損害預(yù)購(gòu)人的利益。[4]預(yù)售協(xié)議常見(jiàn)的缺陷涉及：

（一）面積條款不具體：僅寫明建筑面積，未寫明公共分?jǐn)偯娣e和實(shí)用面積、套內(nèi)面積：未進(jìn)一步寫明廳房、廚房、廁所的套內(nèi)面積；未寫明發(fā)生面積爭(zhēng)議后以何單位的測(cè)量數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；不合理地規(guī)定暫測(cè)面積與《房地產(chǎn)證》記載面積的誤差值為1%以內(nèi)，則互不補(bǔ)償；沒(méi)有規(guī)定超過(guò)或少于暫測(cè)面積1%以上，購(gòu)房者有權(quán)解除協(xié)議，規(guī)定補(bǔ)償或延期付款（由于開(kāi)發(fā)商打好地基后即已知實(shí)際面積），假如退款，退款期限及利息如何計(jì)算；不合理地規(guī)定以《房地產(chǎn)證》記載面積作為房屋面積的最后認(rèn)定，由于房屋測(cè)繪所經(jīng)常不親自實(shí)地測(cè)量，僅憑開(kāi)發(fā)商填寫的報(bào)表就擬定房屋面積，并寫入《房地產(chǎn)證》。正由于預(yù)售協(xié)議的面積條款有上述缺陷，才會(huì)出現(xiàn)“縮小樓”。

（二）稅費(fèi)條款：未注明交易管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)、按揭手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等從簽訂起到領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》止所需的一切稅費(fèi)的金額及承擔(dān)和交納方式、時(shí)間；未注明水、電、電話、通信、有線電視、煤氣等設(shè)施的初裝或增容費(fèi)和使用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其承擔(dān)；未制訂排除收費(fèi)條款；存在模糊性條款，如“有關(guān)費(fèi)用”。

（三）交樓條款和延遲免責(zé)條款：由于延遲交樓為最普遍的違約行為，開(kāi)發(fā)商以此借購(gòu)房者的錢做自己的生意，但膽怯承擔(dān)違約責(zé)任，于是就設(shè)計(jì)了延遲免責(zé)條款。該條款任意地把自然因素、社會(huì)因素、技術(shù)因素、政府因素等作為開(kāi)發(fā)商延遲交樓的合法理由，延期后交樓日期由開(kāi)發(fā)商擬定，并且無(wú)最長(zhǎng)延遲期限的限制及其解決辦法。雖然由房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)制訂的《預(yù)售契約》規(guī)定了明確的交樓日期及延遲交樓的法律責(zé)任，但存在于協(xié)議附件的免責(zé)條款實(shí)質(zhì)上完全否認(rèn)了前述條款，并且由于兩條款不在一處，后者往往為購(gòu)房者忽略。

（四）質(zhì)量和保修條款：房屋質(zhì)量投訴是商品房投訴的熱點(diǎn)之一，但是現(xiàn)行協(xié)議范本除了規(guī)定經(jīng)驗(yàn)收合格才干交付外，并無(wú)具體的質(zhì)量規(guī)定；并無(wú)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)承擔(dān)什么違約責(zé)任的規(guī)定；并無(wú)具體保修辦法。

（五）交付房地產(chǎn)證條款：現(xiàn)行協(xié)議及其附件沒(méi)有任何有關(guān)房地產(chǎn)交付的時(shí)間、辦證費(fèi)用承擔(dān)及遲延交證的違約責(zé)任的規(guī)定。

（六）物業(yè)管理?xiàng)l款：逼迫業(yè)主長(zhǎng)期選擇某物業(yè)管理公司；沒(méi)有規(guī)定物業(yè)管理公司的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容；沒(méi)有限制收費(fèi)的規(guī)定。

（七）產(chǎn)權(quán)擔(dān)保條款：未具體規(guī)定開(kāi)發(fā)商的房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵時(shí)購(gòu)房者的救濟(jì)方法，涉及解除協(xié)議，規(guī)定補(bǔ)償損失的金額和方式。

上述預(yù)售協(xié)議中的缺陷問(wèn)題，預(yù)購(gòu)人在簽訂預(yù)售協(xié)議時(shí)要特別注意，一定要在協(xié)議中用條款加以約束，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

五、國(guó)家行政機(jī)關(guān)應(yīng)通過(guò)約束開(kāi)發(fā)商的行為來(lái)保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益

在房屋預(yù)售中，交易標(biāo)的有許多不擬定因素，使預(yù)購(gòu)人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比現(xiàn)房買賣大得多。并且在預(yù)售協(xié)議的簽約機(jī)會(huì)上雙方力量也難均衡，基于對(duì)弱小消費(fèi)者特別保護(hù)和維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的目的考慮。我國(guó)在預(yù)售制度建立健全面應(yīng)十分注意這一問(wèn)題，盡量采用一些較為完善的措施。比如：

（1）嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成立條件，保證開(kāi)發(fā)商資力雄厚、信譽(yù)良好。以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

（2）指定地點(diǎn)集中交易，把預(yù)售房納入成品房一同管理，便于競(jìng)價(jià)和消費(fèi)者集中選擇。無(wú)論是成品還是半成品房，都會(huì)涉及到要實(shí)地察看，集中交易使消費(fèi)者顯得更強(qiáng)大，也有助于防止國(guó)家稅收的偷逃。

（3）嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定，其目的與上者相同。要普通購(gòu)房者去審查大量法律文獻(xiàn)，既沒(méi)有必要也難于實(shí)現(xiàn)。建議由一個(gè)職能部門承擔(dān)，這既體現(xiàn)了人性化的規(guī)定，也是消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需要。當(dāng)然，對(duì)售房者雖實(shí)行多部門立體審查，但消費(fèi)者只需審查最終審批文獻(xiàn)即可。

（4）嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售協(xié)議登記監(jiān)管措施，對(duì)不合乎法律，顯失公平的格式協(xié)議不予辦理登記，對(duì)開(kāi)發(fā)商一房二賣的協(xié)議不予辦理登記。最佳由一主管部門牽頭，制定強(qiáng)制性、帶有保底性和選擇性條款的協(xié)議，嚴(yán)格限制售方的格式協(xié)議。格式協(xié)議明顯的忽略某些應(yīng)盡的義務(wù)，對(duì)購(gòu)房者的限制過(guò)嚴(yán)。由于諸多因素，象上海、北京、廣州、深圳等地的商品房預(yù)售協(xié)議，往往也是參考性的，因此，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制規(guī)范協(xié)議，加強(qiáng)登記備案管理。對(duì)理解上有爭(zhēng)議的條款，做出對(duì)開(kāi)發(fā)商不利的解釋，以平衡消費(fèi)者的相對(duì)弱勢(shì)地位，體現(xiàn)法律公平。商品房銷售協(xié)議雙方簽訂商品房預(yù)售協(xié)議時(shí)，購(gòu)房人認(rèn)為可以采用格式協(xié)議的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)提供由本市有關(guān)行政主管部門印刷的商品房購(gòu)銷協(xié)議文本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不得提供自行印制的商品房購(gòu)銷協(xié)議文本；購(gòu)房人認(rèn)為需要采用非格式協(xié)議的，可以采用非格式協(xié)議。完善的協(xié)議是保護(hù)預(yù)購(gòu)人的重要手段，但有時(shí)面對(duì)開(kāi)發(fā)商的惡意是間接、滯后的。為此，立法上采用登記備案來(lái)保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)利，《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)都規(guī)定房屋預(yù)售協(xié)議必須到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記，否則不受法律保護(hù)。賦予登記過(guò)的預(yù)售協(xié)議排他效力，其權(quán)利不同于一般債權(quán)，具有特別效力。理由如下：依據(jù)債權(quán)原理，債權(quán)是特定當(dāng)事人之間的關(guān)系，不需公示即可有效。而在房屋預(yù)售中這種通過(guò)公示的債權(quán)，根據(jù)公示制度的作用應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生公信力，具有對(duì)抗第三人的效果，即通過(guò)公示的債權(quán)應(yīng)優(yōu)于未通過(guò)公示的債權(quán)，在它們沖突時(shí)，以公示債權(quán)為準(zhǔn)，這樣可防止一房二賣。賦予通過(guò)登記的債權(quán)以優(yōu)先效力并不會(huì)損害善意第三人的利益，由于協(xié)議登記公示了信息，排除了第三人因善意不知情而受損害的也許性。一方面，國(guó)家立法規(guī)范商品房預(yù)售行為的本意，在于在建商品房的預(yù)售不同于商品房現(xiàn)房銷售。無(wú)疑，這種售房方式對(duì)于搞活經(jīng)營(yíng)、廣籌資金，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)商品房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等具有積極的意義。但是，假如管理不善，極易導(dǎo)致“炒地皮”、“炒樓花”等投機(jī)行為發(fā)生，導(dǎo)致蓄意詐財(cái)或半途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費(fèi)者合法權(quán)益現(xiàn)象的發(fā)生。因此，法律對(duì)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具有的條件和監(jiān)督管理措施都作了明確規(guī)定，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定了商品房預(yù)售的法定條件，第二款和第三款規(guī)定的是對(duì)預(yù)售協(xié)議的監(jiān)督管理措施，共同構(gòu)成了商品房預(yù)售行為的依法登記和依法監(jiān)管制度。另一方面，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為實(shí)行依法登記和監(jiān)管制度，重要體現(xiàn)在該法第四十四條第一款第四項(xiàng)“向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”，和第二款“將預(yù)售協(xié)議報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。辦理預(yù)售登記是法定條件，申報(bào)登記備案是監(jiān)管措施規(guī)定，都是依法登記制度的規(guī)定，均不得違反。第三，該項(xiàng)依法登記制度，實(shí)行的是部門法定原則、職權(quán)法定原則和登記程序法定原則。非法定部門不得受理登記，無(wú)法律授權(quán)不得辦理登記，非依法定程序登記無(wú)效?？h級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門，通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售許可證的發(fā)放管理和對(duì)預(yù)售協(xié)議的登記備案管理，達(dá)成監(jiān)督檢查、宏觀調(diào)控的目的，有助于這兩個(gè)法定管理部門對(duì)不符合條件的預(yù)售行為予以糾正和查處，有助于掌握預(yù)售情況和商品房建成后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記發(fā)證工作，以切實(shí)保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。第四，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款對(duì)受理預(yù)售協(xié)議申報(bào)登記備案的法定部門，明確規(guī)定為房產(chǎn)管理部門和土地管理部門，并且必須是縣級(jí)以上人民政府的這兩個(gè)部門。除此之外的其他部門無(wú)權(quán)受理申報(bào)和登記備案。第五，地方各級(jí)房地產(chǎn)交易管理所不是法律授權(quán)的受理預(yù)售協(xié)議申報(bào)登記備案的法定部門。其辦理預(yù)售協(xié)議登記備案是違反法律規(guī)定的，當(dāng)然不具有合法登記備案所預(yù)期的法律效力。除非其具有《城市房地產(chǎn)管理法》第六條第二款規(guī)定的授權(quán)，即“縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)立及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府?dāng)M定?！比魏芜`反該規(guī)定的私下授權(quán)都是無(wú)效的。第六，盡管一些地方的房地產(chǎn)交易管理所也接受并辦理預(yù)售協(xié)議的登記，但并不是法律規(guī)定的申報(bào)登記備案。特別是在《城市房地產(chǎn)管理法》于1995年1月1日實(shí)行后，凡在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)行房地產(chǎn)管理，都應(yīng)當(dāng)遵守該法，依法辦事。第七，商品房預(yù)售協(xié)議的登記備案制度與商品房買賣協(xié)議的過(guò)戶登記制度不同。后者是協(xié)議產(chǎn)生法律效力的手續(xù)制度，即協(xié)議生效的特別要件，而前者則是協(xié)議成立后生效前，產(chǎn)生對(duì)抗第三人效力的手續(xù)制度，并不決定協(xié)議自身效力。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件合用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售協(xié)議未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售協(xié)議生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行重要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

（5）加強(qiáng)房屋查驗(yàn)和質(zhì)量監(jiān)督管理。建筑主管機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)工程施工管理，對(duì)于建筑工程必須查驗(yàn)部分，應(yīng)切實(shí)查驗(yàn)是否合格。

（6）加強(qiáng)對(duì)房屋預(yù)售廣告、宣傳的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作商品房銷售廣告時(shí)，必須標(biāo)明商品房預(yù)售證批準(zhǔn)文號(hào)。未取得商品房預(yù)售證或未標(biāo)明商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號(hào)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不得作任何形式的商品房銷售廣告。商品房銷售廣告中關(guān)于房地產(chǎn)狀況的說(shuō)明、示意應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。依據(jù)《協(xié)議法》的規(guī)定，像其他商業(yè)廣告同樣，商品房銷售廣告屬于要約邀請(qǐng)，一般情況下沒(méi)有法律約束力。因此，購(gòu)房人要得到商品房預(yù)售廣告中的種種許諾條件，應(yīng)在簽約時(shí)將這些承諾的內(nèi)容在預(yù)售協(xié)議的附件中明確約定，按規(guī)定開(kāi)發(fā)商對(duì)此不得拒絕。

（7）加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。但對(duì)于如何保證監(jiān)督預(yù)售款項(xiàng)使用的問(wèn)題目前尚無(wú)明確法律規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)指定或委托房產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所或會(huì)計(jì)事務(wù)所或工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理。消費(fèi)者有權(quán)對(duì)資金的使用去向進(jìn)行查詢，質(zhì)疑。

（8）嚴(yán)格控制預(yù)售協(xié)議的變更。已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因特殊因素需要變更商品房預(yù)售協(xié)議內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)征得購(gòu)房人批準(zhǔn)，與購(gòu)房人訂立預(yù)售協(xié)議變更協(xié)議，并報(bào)有關(guān)管理部門備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司單方面變更商品房預(yù)售協(xié)議內(nèi)容的，購(gòu)房人有權(quán)解除商品房預(yù)售協(xié)議，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)違約責(zé)任。

（9）建議規(guī)定最低信息透露制度，最大限度公開(kāi)信息。有關(guān)房屋的合法性事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商調(diào)整，有關(guān)房屋的優(yōu)先受償權(quán)、限制抵押等關(guān)鍵信息必須公布。開(kāi)發(fā)商往往以商業(yè)秘密為由，把本來(lái)應(yīng)當(dāng)告知消費(fèi)者的內(nèi)容故意隱瞞，比如開(kāi)發(fā)商和承包商的關(guān)系，甚至惡意用已售房反復(fù)抵押，騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無(wú)淚。建議與房產(chǎn)有關(guān)的部門合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購(gòu)房者參閱，防止消費(fèi)者因信息獲知不夠或被誤導(dǎo)而做犯錯(cuò)誤決策。對(duì)各地段的地價(jià)、房屋的基本成本造價(jià)，公布一個(gè)指導(dǎo)性的價(jià)格，以防止房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商暴利，逃避稅收。

（10）應(yīng)當(dāng)建立健全房屋中介品評(píng)制度，建立開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)格，資質(zhì)評(píng)選制度。便于普通消費(fèi)者選擇決策。

六、在建議未得到采納之前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)運(yùn)用協(xié)議充足地保護(hù)自我

房屋預(yù)售屬于一種買賣關(guān)系，協(xié)議是雙方當(dāng)事人的唯一聯(lián)系途徑。所以預(yù)購(gòu)人對(duì)個(gè)人利益最佳的保護(hù)措施還是依據(jù)協(xié)議。對(duì)此要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

（一）尋求簽約機(jī)會(huì)平等，最佳集團(tuán)聯(lián)合購(gòu)買，以增長(zhǎng)談判的能力和減少節(jié)約購(gòu)房成本。

預(yù)購(gòu)人在選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)對(duì)欲購(gòu)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商有所了解，對(duì)他們的有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查，尋找到合適的交易對(duì)象?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，選擇的余地也在增大，不要圖一時(shí)小利，被一些表面現(xiàn)象所蒙騙。運(yùn)用中介聯(lián)合散戶的力量請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的談判高手與開(kāi)發(fā)商談判。

（二）協(xié)議條款的爭(zhēng)取?，F(xiàn)在預(yù)售房屋除簽訂標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議外，還需另簽補(bǔ)充協(xié)議。這些補(bǔ)充協(xié)議在實(shí)踐中都由開(kāi)發(fā)商單方擬定，其中有的有很多不合理?xiàng)l件和誘騙條款。對(duì)于此預(yù)購(gòu)人應(yīng)親自或委托律師進(jìn)行辨認(rèn)、據(jù)理力爭(zhēng)，以求簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，避免自己在協(xié)議中居于不利地位。特別是上邊提到的如稅費(fèi)條款、交樓條款、延遲條款、質(zhì)量保修條款、交付房地產(chǎn)證條款、物業(yè)管理?xiàng)l款以及產(chǎn)權(quán)擔(dān)保條款等。又如對(duì)協(xié)議中關(guān)于面積計(jì)算問(wèn)題上要注意公共設(shè)施面積分?jǐn)?，避免開(kāi)發(fā)商進(jìn)行一些不合理的分?jǐn)偤头磸?fù)計(jì)算。完善的預(yù)售協(xié)議可以有效地規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，從而有力地促使開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)，同時(shí)也有效地保障了購(gòu)房者的合法利益。

（三）在簽約之后對(duì)協(xié)議的執(zhí)行上，預(yù)購(gòu)人要運(yùn)用協(xié)議中的權(quán)利擔(dān)保和瑕疵擔(dān)保條款的規(guī)定，保證自己獲得一幢滿意的房屋。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的訛詐、違約行為要及時(shí)依協(xié)議追究違約責(zé)任，請(qǐng)求損害補(bǔ)償或解除協(xié)議。訂商品房預(yù)售協(xié)議，開(kāi)發(fā)商或代理商往往列出有關(guān)買方違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開(kāi)賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買賣雙方的違約責(zé)任的約定是不對(duì)等的，對(duì)買方很不利。因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售協(xié)議時(shí)，買方應(yīng)規(guī)定在協(xié)議中明確賣方的違經(jīng)責(zé)任，并爭(zhēng)取雙方違經(jīng)責(zé)任的公平和對(duì)等。有的開(kāi)發(fā)商或代理商的協(xié)議文本對(duì)買賣雙方違約責(zé)任是這樣約定的：“買方逾期付款，應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣方償付違約金，買方付款逾期20日，賣方有權(quán)終止協(xié)議，并有權(quán)沒(méi)收買方支付的定金和房?jī)r(jià)款。賣方未按期將房屋交付給買方，應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買方支付違約金；賣方交付房屋逾期180日，買方有權(quán)終止協(xié)議，并有權(quán)規(guī)定賣方雙倍返還定金”。雖然，在上述條款中，關(guān)于賣方違約的表述不完整，關(guān)于買賣雙方違約的責(zé)任不對(duì)等。

在商品房買賣中，作為賣方，不僅應(yīng)按協(xié)議約定的日期交付，并且應(yīng)按協(xié)議約定的條件（面積、位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、《工程質(zhì)量核驗(yàn)書》等）交付房屋。因此，上述有關(guān)賣方違約的完整表述應(yīng)是：“賣方未按協(xié)議約定的條件如期將房屋交付給買方……”此外，既然在買方逾期20日時(shí)，賣方有權(quán)終止協(xié)議，沒(méi)收買方支付的定金的房?jī)r(jià)款，那么也應(yīng)規(guī)定“在賣方逾期20日（不應(yīng)是18日）時(shí)，買方有權(quán)終止協(xié)議，規(guī)定賣方雙倍返還定金和房?jī)r(jià)款”，才算公平、對(duì)等。

此外，“賣方有權(quán)沒(méi)收買方支付的房?jī)r(jià)款”的條款自身就是不合法的。一、簽約前

1、開(kāi)發(fā)商層面上

（1）在廣告宣傳上的做法：廣告是一種要約邀請(qǐng)，但是明示的、具體擬定的部分應(yīng)當(dāng)視為要約！

a.違法宣傳：開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得商品房銷（預(yù)）售許可證的情況下，不得發(fā)布房地產(chǎn)廣告信息，但是開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作，在沒(méi)有取得甚至是不也許取得上述許可證的情況下進(jìn)行廣告宣傳。

b.虛假承諾：一種是為了吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)房，而作的主線不也許兌現(xiàn)的承諾，其實(shí)是一種欺詐；此外一種是對(duì)未來(lái)未竣工的設(shè)施的承諾，但是仍然是看不到的。

（2）看房

a.現(xiàn)房：實(shí)地去看，也許會(huì)讓購(gòu)房者看同戶型不同的樓層的房子，要不然就是看到和購(gòu)房者準(zhǔn)備要買的房子房號(hào)不同、戶型也不同的房子。

b.期房：不讓看戶型圖、規(guī)劃圖、五證情況不說(shuō)明，故意隱瞞土地性質(zhì)、用途、在建工程的抵押情況等，以至于欺詐。

2、購(gòu)房者方面的應(yīng)對(duì)措施。

a.要考察廣告宣傳的內(nèi)容與實(shí)際的情況是否一致？可以實(shí)地去考察，現(xiàn)房一定要看到房子，看配套設(shè)施等，要看到實(shí)實(shí)在在的東西，還可以參考開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)度和成功案例。

期房就只有通過(guò)戶型圖、規(guī)劃圖等方面來(lái)了解，最重要的要了解土地及在建工程的情況：土地是否是出讓土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及開(kāi)發(fā)商的還款情況。必要時(shí)可以委托律師來(lái)調(diào)查。

b.了解房?jī)r(jià)：了解區(qū)域房?jī)r(jià)、了解地段房?jī)r(jià)、了解不同戶型、不同公共配套設(shè)施、不同品牌的價(jià)格！

c.一定要五證齊全。國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證。五證齊全就能說(shuō)明項(xiàng)目的合法性，只有這樣才干切實(shí)受到法律的保護(hù)，購(gòu)買起來(lái)也就放心多了。

d.看不到五證的情況：一是主線就沒(méi)有這五證；二是拿到預(yù)售許可證時(shí)，其他的四證會(huì)被房管局暫扣，但開(kāi)發(fā)商手中有這四個(gè)證件的復(fù)印件，這時(shí)就有也許會(huì)出問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商拿著假的五證復(fù)印件謊稱原件被房管局暫扣。其實(shí)只要能拿出銷售許可證或者預(yù)售許可證，其他的證件是應(yīng)當(dāng)有的，這時(shí)購(gòu)房者為保險(xiǎn)起見(jiàn)最佳到房管部門查一查開(kāi)發(fā)商的五證。必要時(shí)可以委托律師調(diào)查。二、簽約及履行過(guò)程出現(xiàn)的問(wèn)題。

1、定金協(xié)議的效力。為了保證房屋買賣協(xié)議的簽訂，雙方會(huì)在簽訂正式協(xié)議之前，先簽一個(gè)定金協(xié)議，以定金罰則的合用來(lái)約束雙方簽訂商品房買賣協(xié)議。這里需要注意的問(wèn)題是，與開(kāi)發(fā)商在內(nèi)部認(rèn)定階段簽訂的定金協(xié)議的效力問(wèn)題。只要在起訴前開(kāi)發(fā)商拿到了預(yù)售許可證，該協(xié)議就是有效的，反之就是無(wú)效的。

2、簽約。

a.簽訂協(xié)議應(yīng)注意的問(wèn)題。

（a）網(wǎng)簽程序:：預(yù)售商品房買賣需要進(jìn)行網(wǎng)簽，目的是為了有力的監(jiān)控，最大化的保障購(gòu)房者的利益，防止一房二賣，無(wú)證銷售等情況的發(fā)生。

具體的操作環(huán)節(jié)及方法：

協(xié)議網(wǎng)上簽訂經(jīng)檢查無(wú)誤并保存后即可進(jìn)行草擬協(xié)議的打印，買賣雙方對(duì)打印出的草擬協(xié)議再次進(jìn)行確認(rèn)，如存在異議仍可進(jìn)行網(wǎng)上修改，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后買賣雙方簽字蓋章。簽字蓋章后的協(xié)議須網(wǎng)上提交進(jìn)行協(xié)議備案登記，一旦提交將視為合法有效的協(xié)議且不得修改。協(xié)議備案登記通過(guò)后系統(tǒng)即生成備案登記號(hào)，協(xié)議須再次打印，協(xié)議內(nèi)頁(yè)右上角將隨機(jī)打印生成備案登記號(hào)。

需要注意的是：

由于協(xié)議需要二次打印，因此網(wǎng)上提交前協(xié)議文本不能裝訂，否則網(wǎng)上提交后將無(wú)法再次打印協(xié)議備案登記號(hào)。

由于協(xié)議備案登記號(hào)須在協(xié)議內(nèi)頁(yè)的每頁(yè)打印，因此在選擇打印份數(shù)時(shí)一定要選擇所有協(xié)議的總內(nèi)頁(yè)數(shù)。

有備案登記號(hào)的協(xié)議視為完整有效的商品房買賣協(xié)議，該登記號(hào)將作為協(xié)議注銷、變更、產(chǎn)權(quán)辦理等環(huán)節(jié)的唯一辨認(rèn)號(hào)，因此必須進(jìn)行備案登記號(hào)的再次打印。網(wǎng)簽的實(shí)踐操作中存在很多的問(wèn)題，都是開(kāi)發(fā)商在規(guī)避法律，推卸責(zé)任，欺詐購(gòu)房者！最常發(fā)生的情況就是協(xié)議網(wǎng)上草簽之后，由開(kāi)發(fā)商來(lái)簽字，可是購(gòu)房者等了好多天就是拿不到協(xié)議，開(kāi)發(fā)商說(shuō)自己沒(méi)有簽字，協(xié)議還沒(méi)有生效，一拖再拖。其實(shí)這種情況往往是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)售許可證，不能進(jìn)行網(wǎng)上備案，但又拖著購(gòu)房者不買都不行。碰到這種情況，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)調(diào)查開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，假如沒(méi)有，立即起訴主張協(xié)議無(wú)效。

(b)協(xié)議的內(nèi)容明確（面積差異的解決、設(shè)計(jì)變更的解決、土地性質(zhì)的變更、其他變更的解決、陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)權(quán)、車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的解決、房屋保修、大.修基金繳納的約定、天然氣初裝費(fèi)的繳納、尚有其他費(fèi)用的繳納、公共設(shè)施、配套設(shè)施的約定、辦理房產(chǎn)證的期限的約定等等）

①面積差異的解決。《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中載明協(xié)議約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的解決方式。

協(xié)議未作約定的，按以下原則解決：

面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于協(xié)議約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于協(xié)議約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司返還買受人；絕對(duì)值超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積－協(xié)議約定面積

面積誤差比＝─────────────×100%

協(xié)議約定面積

②設(shè)計(jì)變更的解決?！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)協(xié)議當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面告知買受人。

買受人有權(quán)在告知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在告知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未在規(guī)定期限內(nèi)告知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)違約責(zé)任。

因本第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致面積差異，當(dāng)事人不解除協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

③土地性質(zhì)的變更。國(guó)有土地使用權(quán)的年限根據(jù)其用途不同而有別。重要分為：居住用地70年、工業(yè)用地50年、綜合用地50年等很多開(kāi)發(fā)商為了謀利，不惜違規(guī)操作，把工業(yè)用地或者是綜合用地用來(lái)建住宅，這樣導(dǎo)致的結(jié)果是：房產(chǎn)證不能辦理或者長(zhǎng)時(shí)間的遲延。

④明確其他變更的解決。

⑤陽(yáng)臺(tái)的產(chǎn)權(quán)、車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的解決等等

關(guān)于陽(yáng)臺(tái)的產(chǎn)權(quán)：有的開(kāi)發(fā)商會(huì)把陽(yáng)臺(tái)作為附贈(zèng)品贈(zèng)送給購(gòu)房者，但是要注意的事陽(yáng)臺(tái)的產(chǎn)權(quán)的歸屬。假如是屬于露天陽(yáng)臺(tái)，那么其所有權(quán)歸整棟樓宇的業(yè)主，不能辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，那么開(kāi)發(fā)商也就無(wú)權(quán)處分，

車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)：要判斷開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房的地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)系屬于開(kāi)發(fā)商，還是屬于全體小業(yè)主共有，重要依據(jù)地下車庫(kù)的建筑面積是否作為社區(qū)商品房的公攤面積。假如地下車庫(kù)的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)偅瑒t在小業(yè)主購(gòu)買商品房時(shí)，其購(gòu)買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫(kù)的面積（指分?jǐn)偯娣e）。在該情況下，既然地下車庫(kù)的面積已分?jǐn)傇谛I(yè)主購(gòu)買的商品房中，該地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體小業(yè)主共有。反之，假如地下車庫(kù)的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開(kāi)發(fā)商

車庫(kù)作為社區(qū)共攤面積予以分?jǐn)?，那么其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，不能辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不能隨意處分，也就是說(shuō)不能贈(zèng)送給購(gòu)房者；不納入社區(qū)建筑面積的公攤，產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然可以出售，贈(zèng)送也就不是問(wèn)題。

新生效的《物權(quán)法》對(duì)其作出了明確的界定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)一方面滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

⑥保修?！斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文獻(xiàn)規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水規(guī)定的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。

房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

這中間就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題：屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，可是假如房屋竣工后1年房子才交付，那么保修期限就只剩下1年了！所以購(gòu)房者一定要注意，和開(kāi)發(fā)商約定包修的起止日期。比如，從交房之日起兩年為保修期。以免日后產(chǎn)生糾紛！

⑦大修基金繳納的約定、天然氣相關(guān)費(fèi)用的繳納、尚有其他費(fèi)用的繳納。（本款在協(xié)議的履行當(dāng)中有具體說(shuō)明）

⑧關(guān)于其他公共配套設(shè)施的約定：開(kāi)發(fā)商的承諾的公共設(shè)施和配套設(shè)施一定要明確。

⑨辦理房產(chǎn)證的期限的約定及違約責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件合用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定：由于出賣人的因素，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買賣協(xié)議約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；商品房買賣協(xié)議的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；商品房買賣協(xié)議的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自協(xié)議訂立之日起９０日。

協(xié)議沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以擬定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

商品房買賣協(xié)議約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的因素，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除協(xié)議和補(bǔ)償損失的，應(yīng)予支持。

一般情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)和購(gòu)房者在協(xié)議中約定辦理房產(chǎn)證的期限是一年。也有的情況規(guī)定為：“開(kāi)發(fā)商在交房365天內(nèi)將辦理房屋產(chǎn)權(quán)所需資料交房產(chǎn)管理部門”，這就又為購(gòu)房者設(shè)計(jì)了陷阱：開(kāi)發(fā)商到約定期只是辦理了交齊了辦理大證的資料，他會(huì)說(shuō)當(dāng)時(shí)約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)的資料就是指這，小證還是沒(méi)有辦理下來(lái)！所以一定要在協(xié)議中寫清楚，這個(gè)期限是辦理小產(chǎn)權(quán)證（就是我們平時(shí)所說(shuō)的房產(chǎn)證）的期限。所以一定要把以上的情況弄清楚，寫清楚，以免日后發(fā)生糾紛。

b.付款方式的分類：

（a）分期付款

（b）一次性付款

（c）抵押貸款。就是我們俗稱的按揭貸款：購(gòu)房者與銀行簽訂的由開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)證未辦理之前承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，在房產(chǎn)證辦理后由購(gòu)房者以房產(chǎn)為抵押物擔(dān)保貸款的抵押貸款協(xié)議。

需要注意的問(wèn)題：月供的選擇跟經(jīng)濟(jì)實(shí)力掛鉤，手頭拮據(jù)的可以拉長(zhǎng)貸款年限，減少月供從而減小購(gòu)房壓力等等。（但這樣會(huì)使總的貸款利息增長(zhǎng)）

c．交房驗(yàn)收：商品房經(jīng)驗(yàn)收合格/經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。（本條內(nèi)容會(huì)在履行中具體分析）

d.其他違約及解決：有約定的從約定沒(méi)有約定的依法定。

3、履行

（1）交房/收房

a.交房的告知方式。

（a）書面告知。這是法定的告知方式，假如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有進(jìn)行書面告知，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。（收房的法律效果就是擬定由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)及房屋產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題）

（b）公告。實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商采用公告的方式告知收房，這樣做會(huì)方便很多，但是不能免去其書面告知的義務(wù)。

b.收房：重要是收房的條件。

（a）收鑰匙是否意味著收房？收房一定要簽訂收房交接文獻(xiàn)，在房子不符合交房條件下應(yīng)當(dāng)在交接文獻(xiàn)上注明：具體哪一方面不符合約定、房屋存在的質(zhì)量上的問(wèn)題、與約定不符的不影響收房的其它情況等

（b）住宅使用說(shuō)明書、住宅質(zhì)量保證書：“住宅質(zhì)量保證書”及“住宅使用說(shuō)明書”即我們俗稱的交房的“兩書”是開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)的法定規(guī)定，也是保護(hù)買受人權(quán)利的合法保障。作為買受人，您有權(quán)規(guī)定開(kāi)發(fā)商交付兩書。否則，您的合法權(quán)益也許會(huì)無(wú)法得到保障

（c）工程竣工驗(yàn)收備案表：協(xié)議中有約定的從約定，無(wú)約定的法律并沒(méi)有強(qiáng)制作為交付的必備要件。即假如協(xié)議中沒(méi)有約定把竣工驗(yàn)收備案表作為交付房屋的條件，那么開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有提供竣工驗(yàn)收備案表的義務(wù)。

（d）面積實(shí)測(cè)報(bào)告：有約定的從約定，無(wú)約定的法律并沒(méi)有強(qiáng)制作為交付的必備要件。

（e）收房的條件，以協(xié)議約定為準(zhǔn)。重要是（協(xié)議中一般都約定：商品房經(jīng)驗(yàn)收合格）交房時(shí)應(yīng)當(dāng)出具勘查、設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、監(jiān)理五方的聯(lián)合驗(yàn)收證明和消防、環(huán)保等單項(xiàng)驗(yàn)收證明。只要開(kāi)發(fā)商提供了以上證明文獻(xiàn)購(gòu)房者就應(yīng)當(dāng)收房，否則要承擔(dān)遲延收房的違約責(zé)任。（最后要檢查房子的戶型、朝向、面積是否變更？門窗是否與約定的相符？廚房、衛(wèi)生間是否有防水層，注水實(shí)驗(yàn)便知！檢查線路開(kāi)關(guān)等是否裝好，水電是否接通？有限、寬帶、可視對(duì)講、天然氣是否到位？電梯是否運(yùn)營(yíng)正常，供熱系統(tǒng)是否到位？是集中供暖還是市政工程？其他配套設(shè)施及公共設(shè)施是否到位？但是這些設(shè)施的完善與否不能作為拒絕收房的依據(jù)，只能另行追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任）

c.關(guān)于陽(yáng)臺(tái)面積：目前有兩種算法：

觀點(diǎn)一、開(kāi)發(fā)商采用的是按全封閉式陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影面積計(jì)算，其依據(jù)是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》第3-2-1條第F項(xiàng)之規(guī)定；

觀點(diǎn)二、購(gòu)房者采用的是按全封閉式陽(yáng)臺(tái)外圍水平投影面積的一半計(jì)算，其依據(jù)是《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》第3-0-18條之規(guī)定?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》是由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒布；重要規(guī)范的是開(kāi)發(fā)商在銷售房屋時(shí)面積的測(cè)算；《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》是由國(guó)家建設(shè)部頒布，其規(guī)范的是建筑商與開(kāi)發(fā)商在結(jié)算工程價(jià)款時(shí)的面積的測(cè)算。兩者對(duì)陽(yáng)臺(tái)的面積計(jì)算這一事項(xiàng)上，存在不同的規(guī)定。根據(jù)《立法法》第八十六條第三項(xiàng)之規(guī)定，部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致時(shí)，由國(guó)務(wù)院裁決。因此，在國(guó)務(wù)院裁決之前，兩者都是有效力的。實(shí)踐中，房屋辦理產(chǎn)權(quán)證之前，應(yīng)當(dāng)先由房屋測(cè)量部門出具面積實(shí)測(cè)報(bào)告，而房屋測(cè)量部門假如依據(jù)的正是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，即全封閉式陽(yáng)臺(tái)面積按外圍水平投影面積計(jì)算，就是合法的（實(shí)踐中房產(chǎn)測(cè)量部門都是以《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》為依據(jù)的）。所以，開(kāi)發(fā)商的算法還是于法有據(jù)的，購(gòu)房者對(duì)于全封閉式陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算，還是應(yīng)當(dāng)按全面積交納房款。

（2）維修。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修負(fù)責(zé)人；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)遲延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托別人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間導(dǎo)致的其他損失由出賣人承擔(dān)。假如經(jīng)維修不能恢復(fù)房屋的使用的話，就要考慮房屋的主體質(zhì)量是否合格？可以和開(kāi)發(fā)商共同委托房屋鑒定部門重新鑒定。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件合用法律若干問(wèn)題的解釋》中規(guī)定：由于房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除協(xié)議和補(bǔ)償損失的，應(yīng)予支持。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除協(xié)議和補(bǔ)償損失的應(yīng)予支持。

（3）相關(guān)稅費(fèi)的繳納。（以西安市為例）

a.天然氣初裝費(fèi)的繳納，假如是2023年10月1日以前的建設(shè)項(xiàng)目，目前西安市居民共交三項(xiàng)天然氣費(fèi)用共2278元，其中涉及760元建設(shè)資金、218元IC卡費(fèi)用和1300元用戶工程安裝工料費(fèi)；

假如是2023年10月1日以后新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商只要能提供應(yīng)國(guó)家繳納的城市配套費(fèi)，居民安裝天然氣時(shí)只交2筆費(fèi)用1518元，即1300元用戶工程安裝工料費(fèi)和218元IC卡費(fèi)用。(2023年10月1號(hào)是指建設(shè)行政管理部門頒發(fā)建設(shè)工程施工許可證的日期)

b.大修基金的繳納。目前西安大修基金的繳納程序：

(a)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記前提交物業(yè)區(qū)、樓幢、業(yè)主等檔案資料，并輸入房管局樓盤信息表；

(b)分別打印出各戶購(gòu)房者應(yīng)繳存房屋專項(xiàng)維修資金的催繳告知單；

(c)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將催繳告知單發(fā)放給每戶購(gòu)房者；

(d)購(gòu)房者按照告知單上的內(nèi)容規(guī)定，到指定銀行將維修資金存入專戶；

(e)房地產(chǎn)交易中心、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書、房產(chǎn)交易手續(xù)時(shí)，須查驗(yàn)房屋專項(xiàng)維修資金繳存票據(jù)。

對(duì)于專項(xiàng)維修基金，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有法定的代繳義務(wù),假如協(xié)議中約定由開(kāi)發(fā)商代繳，就要按約定由開(kāi)發(fā)商代繳，否則要承擔(dān)違約責(zé)任；假如沒(méi)有約定，購(gòu)房者可以自己按照繳納程序到指定的銀行去繳納，也可以和開(kāi)發(fā)商臨時(shí)達(dá)成協(xié)議由開(kāi)發(fā)商代繳。

現(xiàn)實(shí)操作中，開(kāi)發(fā)商為了取得不用支付利息的短期融資，幫購(gòu)房者代繳大修基金；而購(gòu)房者也由于交存程序的復(fù)雜性，讓開(kāi)發(fā)商來(lái)代繳，省去許多的不便，皆大歡喜！需要注意的是：要切實(shí)監(jiān)督開(kāi)發(fā)商把大修基金交到指定的銀行賬戶。

c.有線、可視對(duì)講、寬帶的費(fèi)用。假如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有提供免費(fèi)安裝的（這一般會(huì)在廣告中有過(guò)說(shuō)明，或者在協(xié)議中有體現(xiàn)），這部分費(fèi)用的繳納依供應(yīng)商的協(xié)議約定，一般都是由購(gòu)房者在入住之前自己繳納。

（4）其他附隨義務(wù)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)信的原則，積極履行協(xié)助的義務(wù)。

4、辦理房產(chǎn)證：繳納相關(guān)稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人、婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)的涉及。

（1）稅費(fèi)的繳納。稅款為：需要交納房屋價(jià)款總額1.5%的契稅，萬(wàn)分之五的協(xié)議印花稅以及5元的房產(chǎn)證印花稅。費(fèi)用為：每件80元的產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，每平米3元的交易手續(xù)費(fèi)，總價(jià)款100萬(wàn)以下的住房收