房地產(chǎn)物業(yè)管理前期介入與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的互動(dòng)

物業(yè)管理前期介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的互動(dòng)物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工建設(shè)過(guò)程，從業(yè)主（使用人）及物業(yè)管理角度，提出合理化建議，以使開(kāi)發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。本講主要內(nèi)容一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)二、物業(yè)管理前期介入可行性研究三、物業(yè)管理前期介入的方式和內(nèi)容一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)1.從營(yíng)銷理論來(lái)論述物業(yè)管理前期介入的必要性1）物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷導(dǎo)向目前房地產(chǎn)企業(yè)有以下經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向可以選擇：（1）以生產(chǎn)為導(dǎo)向。這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)，以完成一定量的生產(chǎn)任務(wù)為目標(biāo)，不注重產(chǎn)品的質(zhì)量、形式，也不注重產(chǎn)品銷售，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，大部分企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向都是這樣形式。（2）以產(chǎn)品為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品、關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量、造型、款式等各種因素，這類企業(yè)產(chǎn)品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費(fèi)者是否對(duì)產(chǎn)品感興趣，所以這類企業(yè)有一定的局限性。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)（3）以銷售為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售，運(yùn)用各類促銷手段來(lái)加強(qiáng)銷售。這類企業(yè)主要通過(guò)銷售手段來(lái)獲取利潤(rùn)。雖然重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒(méi)有按照消費(fèi)者的需求來(lái)生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)出產(chǎn)品，再努力銷售給消費(fèi)者。（4）以營(yíng)銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)所有活動(dòng)都以顧客的需要為自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分化，確定目標(biāo)市場(chǎng)；按照目標(biāo)市場(chǎng)的需求，確定整體經(jīng)營(yíng)策略（產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略、分銷策略、廣告策略等），使消費(fèi)者滿意購(gòu)買產(chǎn)品，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)從以上四種經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向特性分析，可以得出結(jié)論：以營(yíng)銷為主導(dǎo)的是比較科學(xué)的先進(jìn)的，被實(shí)踐證明是有效的，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展證實(shí)了這一點(diǎn)。（20世紀(jì)后十年）一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)營(yíng)銷導(dǎo)向的日常運(yùn)作如圖所示：從圖中分析可見(jiàn)用戶呼聲和市場(chǎng)需求的重要性。生產(chǎn)制造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告用戶呼喚市場(chǎng)需求企業(yè)戰(zhàn)略籌措資金產(chǎn)品服務(wù)開(kāi)發(fā)銷售回收利潤(rùn)運(yùn)作周期下一個(gè)周期一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如何有效地考慮用戶呼聲和市場(chǎng)需求呢？物業(yè)管理企業(yè)要在開(kāi)發(fā)中更好地考慮住戶的需求進(jìn)行前期介入，物業(yè)管理公司擁有專業(yè)技術(shù)人員，對(duì)各項(xiàng)物業(yè)優(yōu)缺點(diǎn)了如指掌，而且物管人員與業(yè)主聯(lián)系最密切，業(yè)主需求物管人員最清楚，所以物管企業(yè)前期介入就會(huì)保證物業(yè)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷導(dǎo)向，保證物業(yè)開(kāi)發(fā)效果，使開(kāi)發(fā)物業(yè)獲得最大限度經(jīng)濟(jì)效益的社會(huì)效益。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)2）物業(yè)管理前期介入可促進(jìn)物業(yè)銷售隨著人的消費(fèi)心理日漸成熟，人們的消費(fèi)理論也在發(fā)生根本性變化。人們注重商品品牌和內(nèi)在質(zhì)量的同時(shí)也越來(lái)越注重商品的售后服務(wù)?！耙再|(zhì)量求生存，以品牌求發(fā)展，以服務(wù)求信譽(yù)”的觀念成為企業(yè)生存、發(fā)展的追求。一些精明的房地產(chǎn)商，把良好的物業(yè)管理作為銷售房屋的賣點(diǎn)之一。南方物業(yè)管理可以提高樓宇價(jià)格20%~30%。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)2.用反饋方法來(lái)分析物業(yè)管理前期介入的必要性

1）反饋方法基本概念反饋是控制論的一種方法，事實(shí)上反饋控制是一切客觀事物相互作用的一種普遍形式。一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要想保證質(zhì)量，取得成功離不開(kāi)有效控制，控制過(guò)程就是通過(guò)信息的傳輸和反饋，以實(shí)現(xiàn)管理效果得到有效保證的過(guò)程。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)控制信息輸入到受控部分，受控部分也有反饋信息返送到控制部分形成閉合回路。沒(méi)有反饋信息的非閉合回路，不可能實(shí)現(xiàn)控制?？刂撇糠终歉鶕?jù)反饋信息才能比較、糾正和調(diào)整它發(fā)出的控制信息，從而實(shí)現(xiàn)控制。房地產(chǎn)做為一個(gè)系統(tǒng)，為保證其開(kāi)發(fā)成功，物業(yè)管理的前期介入是非常重要的，它可以在不同階段產(chǎn)生反饋信息。一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)反饋系統(tǒng)構(gòu)成如圖：①輸入信號(hào)②控制信號(hào)③輸出信號(hào)④反饋信號(hào)⑤干擾信號(hào)⑥外部信號(hào)環(huán)境變化施控系統(tǒng)受控系統(tǒng)反饋通道①②③④④⑥⑤⑤一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)2）物業(yè)管理前期介入是一條有效反饋通道

反饋的特點(diǎn)是“根據(jù)過(guò)去的操作情況去調(diào)整未來(lái)的行為”。由于物業(yè)管理人員在長(zhǎng)期管理實(shí)踐中了解物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)，在房地產(chǎn)新一輪物業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)前期介入把住戶對(duì)物業(yè)的需求意見(jiàn)表達(dá)出來(lái)，并且從住戶角度出發(fā)來(lái)積極參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)活動(dòng)，完全起到了反饋通道作用。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究1.經(jīng)濟(jì)效益的可行性任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要有成本支出，作為一個(gè)企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性，可從三個(gè)角度來(lái)分析：一、物業(yè)管理前期介入的管理基礎(chǔ)

1）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)分析，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。利的方面：物業(yè)公司的介入，加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，確保物業(yè)順利開(kāi)發(fā)；同時(shí)保證物業(yè)開(kāi)發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主要增加了成本（前期介入費(fèi)由房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)承擔(dān)）假若物管公司提出返工建議，可能還增加返工費(fèi)用，也可能增加工期。結(jié)論：房地產(chǎn)商雖然在前期介入中增加了一定風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)帶來(lái)更大的收益，從經(jīng)濟(jì)性角度來(lái)看利大于弊。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究

2）從物業(yè)管理公司的角度分析利的方面：前期介入熟悉了解物業(yè)，為今后接受這新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)。弊的方面：如果物管公司承擔(dān)前期介入經(jīng)費(fèi)，由自己承擔(dān)增加成本費(fèi)用，對(duì)本身就是微利行業(yè)的物管企業(yè)壓力太大，同時(shí)擔(dān)心前期介入招標(biāo)了，在正式管理時(shí)，業(yè)主不要該物管企業(yè)管理，則對(duì)前面成果付之東流，會(huì)感到得不償失。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究

3）從社會(huì)政府角度分析由于前期介入，有利于提高房產(chǎn)質(zhì)量，有利于城市化進(jìn)展，有利于城市整體管理水平提高，減少失誤，有利于社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)利益提高。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究2.技術(shù)力量保證為了使前期介入成功，物管公司必須由專門技術(shù)人員進(jìn)行參與。由于物業(yè)建設(shè)周期較長(zhǎng)，不可能抽調(diào)大批人員介入。而采取兩種方式介入：二、岸物業(yè)反管理畢前期繪介入作可行陜性研岔究1）菌長(zhǎng)期鑰介入蠅人員揉為2膽~3堪人，橡由管姜理員幸、結(jié)噸構(gòu)工意程師沖，設(shè)友備工洪程師等組成存。長(zhǎng)額期介檢入人予員從矮項(xiàng)目膝一開(kāi)撥始就啊進(jìn)入筐角色撒，一梳直到允項(xiàng)目侵結(jié)束籮，參躍與項(xiàng)偵目全負(fù)過(guò)程螺。介輸入人年員的勒素質(zhì)訓(xùn)與技廊術(shù)能華力在璃很大攝程度走上決楊定了鞭前期饑介入飲的成政敗，這所以慰選人只一定杏要精污心。二、為物業(yè)風(fēng)管理冶前期辣介入障可行泄性研帆究2）短涌期介入用人員為叨3~4怖人，由客公司經(jīng)釘理部門筑經(jīng)理和橫技術(shù)骨辯干組成派。主要茄是定期移或不定哀期地進(jìn)撕入角色鑰，參與賄前期檢粒查、幫曾助、指過(guò)導(dǎo)長(zhǎng)期寸介入的赴人員的撓工作。囑因此短奸期介入睬應(yīng)由物轉(zhuǎn)管公司忌經(jīng)理牽怪頭，組扇織骨干違參加，唯主要聽(tīng)略取長(zhǎng)期碼介入人刺員匯報(bào)漆工作，顧指導(dǎo)他潛們工作剩，同時(shí)產(chǎn)與房地喪產(chǎn)商、殖建筑商擦進(jìn)行工濤作協(xié)調(diào)比，把前脂期介入真發(fā)現(xiàn)的未問(wèn)題解豆決好。二、物孔業(yè)管理米前期介叫入可行眨性研究3.序法律制因度的保郊證房地產(chǎn)名開(kāi)發(fā)過(guò)披程中是孝否需要獵物業(yè)管務(wù)理前期怒介入，蜘開(kāi)發(fā)商外是需要瓶受到委孝托才能較開(kāi)展此粉類工作追（通常應(yīng)開(kāi)發(fā)商貧考慮眼拼前利益婚較多而柱忽略此桑項(xiàng)工作輛）。由寺委托代懷理理論珠而知，堤需要有倒委托人表、代理摸人委托駱協(xié)議或能委托合菜同，而跟在物業(yè)杯管理前太期介入造工作中隸，委托刷人沒(méi)有謊明確，鳥因此完擱全意義惱上的委食托代理鐵關(guān)系在愈這里不巧可行。二、育物業(yè)彈管理的前期彎介入郵可行概性研必究開(kāi)發(fā)研商開(kāi)熄發(fā)物刑業(yè)推布向市掏場(chǎng)，岸存在肚著潛窄在業(yè)荒主（已購(gòu)房撒者）顧但通坑常情泰況下材，這礎(chǔ)些業(yè)傘主（筑購(gòu)房穴者）眨是無(wú)保法確挽定的穩(wěn)。作為房艙子主人蹤蝶肯定是種希望前圣期介入設(shè)，而潛足在不明舊確的業(yè)宜主需要憑物管靠曉誰(shuí)來(lái)委埋托呢？蹲靠誰(shuí)來(lái)烘發(fā)號(hào)施趕令呢？檔自然就開(kāi)落在“根政府”紫。二、物定業(yè)管理擴(kuò)前期介逮入可行潮性研究政府介教入方式耽有兩個(gè)摔方面：1）饞制定氧頒布識(shí)機(jī)關(guān)爭(zhēng)物業(yè)妥管理泄前期便介入增法律濱規(guī)章去。作為開(kāi)腿發(fā)商往遵往急功豈近利或兔片面追駛求利潤(rùn)撫，不愿雖物管前妖期介入喂，政府陜頒布了翻法規(guī)，伯開(kāi)發(fā)商格就自然涂執(zhí)行了泊。2）伶通過(guò)止行業(yè)告協(xié)會(huì)脫的監(jiān)可督機(jī)南構(gòu)，漏進(jìn)行頑監(jiān)督煙，保宰證前色期介蘇入的謎進(jìn)行屢。三、厚物業(yè)蛙管理延前期掛介入票的方網(wǎng)式與方內(nèi)容1.閑物現(xiàn)業(yè)管燦理前杯期介爬入時(shí)慨期物業(yè)哥管理療前期易介入折與房討地產(chǎn)銀整個(gè)繡過(guò)程詳緊密均相連摧，通獻(xiàn)常與費(fèi)房產(chǎn)熔開(kāi)發(fā)鉛全過(guò)儉程各代個(gè)時(shí)涉期有僵關(guān)，溜通常河分為頭幾個(gè)麥階段三、物祝業(yè)管理統(tǒng)前期介仆入的方移式與內(nèi)規(guī)容1）脊立項(xiàng)碼階段協(xié)助樣開(kāi)發(fā)竿商對(duì)敞房屋唐產(chǎn)品議定位惱進(jìn)行島可行筍性研假究，世作出有是否仿開(kāi)發(fā)千及開(kāi)渣發(fā)周容期，勒開(kāi)發(fā)已規(guī)模襪等有羊關(guān)問(wèn)樸題的售決策往。2）規(guī)冷劃設(shè)計(jì)術(shù)、施工忍準(zhǔn)備階孟段這一縣時(shí)期即協(xié)助刷開(kāi)發(fā)矮商完睜成規(guī)游劃設(shè)陶計(jì)、隨單體重設(shè)計(jì)扶及戶往型功恒能、擊外部攻環(huán)境冶，智園能化伯等各盾項(xiàng)工煉作。三、物費(fèi)業(yè)管理謹(jǐn)前期介報(bào)入的方休式與內(nèi)仰容3）施綢工建設(shè)淘階段這一撕階段吧主要她是把鮮好質(zhì)礙量關(guān)背、協(xié)秧助監(jiān)糠理對(duì)刷一些淺今名壯容易還出現(xiàn)肉問(wèn)題僅的地蛛方、淘部位院進(jìn)行傻指導(dǎo)蓮、監(jiān)菌督。4）難竣工狂驗(yàn)收癢階段這一階楚段主要尺任務(wù)對(duì)佩竣工項(xiàng)令目進(jìn)行祥逐項(xiàng)檢晚查驗(yàn)收且，保證屬今后更智好開(kāi)展麻售后服錯(cuò)務(wù)。三、物幼業(yè)管理及前期介葛入的方籮式與內(nèi)期容物業(yè)管鉆理前期任介入的梯流程圖斧如下：Y與房招地產(chǎn)冒開(kāi)發(fā)闊公司堅(jiān)開(kāi)始磁洽談賀初步收達(dá)成藥協(xié)議介入活可行書性研偽究簽訂而合同撥正式害進(jìn)入犁前期跳介入退出房炊地產(chǎn)開(kāi)雀發(fā)介入股規(guī)劃夕設(shè)計(jì)割階段介入身施工僅建設(shè)葬階段介入株物業(yè)集銷售慘階段物業(yè)移需交驗(yàn)收結(jié)束前固期介入哀進(jìn)入正創(chuàng)常物管N主體完工三、怎物業(yè)放管理細(xì)前期巴介入物的方腰式與綱內(nèi)容2.脊物汽業(yè)管林理前莊期介交入的害方式正及內(nèi)境容物業(yè)管繳理前期渠介入和趣其方式漁與內(nèi)容茫主要有授以下三賄個(gè)部分排：1）早照期（可紡行性研泳究規(guī)劃天設(shè)計(jì)階搭段）充乓當(dāng)顧問(wèn)（1華）可齊行性期研究①確立歉物業(yè)管販理檔次懷。根據(jù)賞商品簡(jiǎn)房定岸位確怠定今劃后管沙理水幟平。②制少定物跪業(yè)管巧理方搜案。物管開(kāi)儲(chǔ)展的硬筋件條件詞應(yīng)給予月滿足。三、娛物業(yè)濫管理動(dòng)前期霜介入?yún)堑姆侥笫脚c數(shù)內(nèi)容（2）倍規(guī)劃設(shè)璃計(jì)根據(jù)物鴨管活動(dòng)減經(jīng)驗(yàn)在投設(shè)計(jì)中史應(yīng)滿足歸人與居膝住環(huán)境發(fā)的和諧賭，因此卸要考慮求房屋使屢用功能斥合理、必實(shí)用、純樓群布對(duì)置合理濁，建筑捧造型與睬色調(diào)的毯和諧、蜓室外環(huán)們境、居拔住的安新全與舒蜘適，交能通便利薄與生活手方式等秋等，特沈別對(duì)一姥些業(yè)主悟生活中初必不可嚇少的相欲關(guān)條件柿應(yīng)逐一言提出在垮規(guī)劃設(shè)偶計(jì)中考拔慮周全械。主要級(jí)有下面鳥一些內(nèi)襯容三、早物業(yè)氧管理卵前期羽介入偏的方醋式與辣內(nèi)容規(guī)劃亮設(shè)計(jì)候應(yīng)滿難足人抵與居勵(lì)住環(huán)僅境的僻和諧三、真物業(yè)介管理交前期夾介入板的方動(dòng)式與碌內(nèi)容①各類蘭配套設(shè)均施的完膨善對(duì)于繡一定翠規(guī)模灣的住疾宅小燃區(qū)，鄙要有鎮(zhèn)幼兒滑園、兩學(xué)校休等公議益事寺業(yè)，從各類饞服務(wù)夏商業(yè)怒網(wǎng)點(diǎn)資（飲廳食店炎、郵年電所癢、銀關(guān)行）貧、人教們休勇息活瘦動(dòng)場(chǎng)羞所與斗場(chǎng)地限。配套喇設(shè)施完貿(mào)善對(duì)于寫彩字樓、它商貿(mào)中未心等，讀則商務(wù)跑中心面栽積以及持停車場(chǎng)定大小都忌很重要踏。三、禽物業(yè)膊管理承前期花介入偵的方指式與詳內(nèi)容②水電股氣等供塞應(yīng)容量要充船分考狐慮到火地域視特點(diǎn)淚和人桑民對(duì)賢家庭島電氣爛化不門斷增場(chǎng)加的成需要途，要議充分搏留有桿余地勁，滿鋪?zhàn)闳讼兩钚杓s求。河（特夫別是毅電的刷容量茫要設(shè)也計(jì)好贈(zèng)）三、焰物業(yè)兄管理敞前期云介入以的方麥?zhǔn)脚c男內(nèi)容③安凡全保于衛(wèi)系鍬統(tǒng)規(guī)劃設(shè)匠計(jì)時(shí)，針對(duì)安全暮保衛(wèi)系約統(tǒng)智能稈化給予屠足夠重糊視。在下節(jié)約成嘆本前提沒(méi)下盡可況能設(shè)計(jì)饞防盜報(bào)水警系統(tǒng)泥，給業(yè)蜘主創(chuàng)造錫一個(gè)安機(jī)全的居蔬家環(huán)境暴?？梢暺麑?duì)講種單元缺防盜桑門陽(yáng)臺(tái)爆上的術(shù)紅外線面探頭三、物失業(yè)管理淘前期介泉入的方接式與內(nèi)璃容④垃圾流處理方笛式根據(jù)車各地積不同歷情況荒，決零定是幸否采局用設(shè)皮立垃被圾桶趴或垃猾圾袋貪，以癥及是瓦否有僚專人趕收倒南垃圾遮還是掠業(yè)主奮自己朱收倒肥垃圾繡。此聾外還去應(yīng)考蜓慮垃倒圾外永運(yùn)方湯式與敲垃圾慣中轉(zhuǎn)階站位設(shè)置。垃圾木箱垃圾壓乖縮設(shè)備三、物刷業(yè)管理捎前期介針入的方真式與內(nèi)芽容⑤綠貧化布洞置綠化襯應(yīng)考舒慮氣鐘候、羨環(huán)境紗、造橋型、桶布局倘等，河特別敗的根刷據(jù)需淺要搭縮慧配。主干堤道：演以種繼高大肆喬木崇落葉扶為主采；次干維道：斷小區(qū)御的路題通常遇5~繭6m，人行叫為主劇，通熔車為淚次，火綠化紛選擇周富于階變化與、色叼彩變綠化、攜高低摔錯(cuò)落躁變化遇。主干道緣瑞綠化住宅男群之焰間道莊路通燦常2正~3m，以花木陪為主，豎種一些沒(méi)花卉，印一些草沸坪，使逃人有舒霸適感。住宅鑒群間宅綠化三、蓋物業(yè)膜管理語(yǔ)前期灰介入私的方削式與錯(cuò)內(nèi)容⑥消防痛設(shè)施在建筑濟(jì)設(shè)計(jì)中檢消防設(shè)者備的配析套是有拋嚴(yán)格要籠求的，蛙物業(yè)管撒理公司左應(yīng)著眼助于各種達(dá)消防死怒角。比屋如大樓慌的通道奪部分、適電纜井處部分，獎(jiǎng)在消防溪設(shè)計(jì)中熱一般考?xì)W慮不周自，自動(dòng)桃噴消防妥設(shè)施腫和消方防演聰習(xí)淋裝佳置也付不可巡壽能顧每及到踩每個(gè)抬角落刷，物扭管公蕩司應(yīng)梳建議娃在這甜些地畏方配憶備滅膏火器堆（電惕器部輕分應(yīng)輔用二飄氧化兔碳滅致火器丘）或驕滅火范砂箱榆。三、塵物業(yè)近管理紛前期終介入助的方忘式與極內(nèi)容⑦一論些其斧他特服殊要桶求的效意見(jiàn)在規(guī)劃型設(shè)計(jì)中盛，常有麗一些易恩被忽視依問(wèn)題，殲但從日魯后使用宋和維修雙的角度腫來(lái)看，驅(qū)都很重痰要。如濤：灶臺(tái)識(shí)下放戶置煤叨氣罐直的高敵度是驅(qū)否低靈于煤斜氣罐茶的角罩度。懸掛的拜廚柜向炊通道伸法出了幾吵十公分竄，用戶釣不小心護(hù)會(huì)碰到蕩腦門。冰箱霧、洗茄衣機(jī)污預(yù)留寇位置同及下勤水口份是否城適當(dāng)統(tǒng)。電路塞接口瞧是否霸足夠俊、位炎置是滾否合裙適等漫。三、化物業(yè)爸管理弊前期鑰介入波的方救式與賣內(nèi)容（3拘）仇規(guī)劃氣階段佩應(yīng)注指意的跨問(wèn)題物業(yè)箱管理托公司扛參與蚊規(guī)劃茫設(shè)計(jì)甘可從斑下面鳴幾個(gè)霞方面潛考慮數(shù)：①實(shí)用周性房屋的襲功能首般先滿足冶實(shí)用功銷能。采疾光、通罷風(fēng)、隔所熱都應(yīng)敘滿足要錦求。房屋愧功能古要有攜實(shí)用患性三、形物業(yè)駛管理涉前期鍋介入炮的方翼式與請(qǐng)內(nèi)容②美奮觀、繁耐用診性美觀礎(chǔ)與耐扎用兩近方面培處理逢很好臥，會(huì)組很和儲(chǔ)諧，底處理顆不好昆又會(huì)商很矛裂盾。例如有溪些房地絡(luò)產(chǎn)商考山慮美觀捐、突出藝一些造插型，采躺用一些送壽命短吊的材料軌（掛灰匆板、鐵努網(wǎng)）裝左修一些鬼間隔墻杯，特別油在一些荷公共部什分，造被成物業(yè)丈管理企蠅業(yè)在接叉手管理臥后沒(méi)幾袍年，就窮需花大弱量資金軌重新裝吃修，給體物業(yè)管斯理公司冊(cè)和業(yè)主稼造成很萍大后期悠經(jīng)濟(jì)負(fù)填擔(dān)。三、物展業(yè)管理轟前期介殃入的方遺式與內(nèi)輩容例：處住宅辦空調(diào)勢(shì)統(tǒng)一榨留位站、防借盜網(wǎng)努門統(tǒng)號(hào)一安枕裝、暗盡量帝減少魔二次疤裝修掘影響拼公共階外觀租的不探統(tǒng)一窮。以飄上材增料盡語(yǔ)可能福采用近不銹紛、耐始用材鋤料，汽以免浮長(zhǎng)時(shí)仁期銹屋跡、疼污染爺外墻雪、影繭響整艦體美坑觀等偏等。住宅尺空調(diào)養(yǎng)的統(tǒng)偽一留階位三、物比業(yè)管理數(shù)前期介符入的方附式與內(nèi)逢容③功微能性除了搖正常度規(guī)劃榜設(shè)計(jì)帝考慮攤的功且能性洋。還天應(yīng)注音意一鬼些常站被忽檢視的城功能燈性設(shè)藝施配道備，肝如：住宅空超調(diào)機(jī)留名位及空債調(diào)冷凝輕水集中孟排水管表配備三、物絮業(yè)管理見(jiàn)前期介粥入的方炕式與內(nèi)杰容集中務(wù)“能悔源計(jì)妄量表睛”功父能配嗽備。惹如水原、電暖氣能忘源量轉(zhuǎn)按功飲能區(qū)級(jí)分，幫集中狠安放茅入公窄共區(qū)間間，帽通常師講“獄三表聚出戶急”。煤氣表出戶電表出戶水表出戶三、物迎業(yè)管理位前期介辟入的方特式與內(nèi)軌容各種尤指標(biāo)聰牌、籌小區(qū)統(tǒng)（大今廈）輔平面如圖，族警示豆標(biāo)志戀（牌撈）配虛備。三、物艦業(yè)管理保前期介鞠入的方效式與內(nèi)擇容物業(yè)管弦理用房粘的配備邁（如辦妙公室、駱調(diào)度室醬、值班沖室、控棗制中心柳倉(cāng)庫(kù)等芬）垃圾證處理慨。每袖層樓遭、每防幢房袋都應(yīng)技考慮福配備溝收集目垃圾賢的相串應(yīng)位益置及堂設(shè)施索。住宅晌底層丈可作把為物減業(yè)管猾理用形房垃圾脹的分必類收瘋集三、物津業(yè)管理狼前期介攻入的方儀式與內(nèi)怠容其他功效能。防琴火、防橋盜、訪遵客等系呈統(tǒng)，購(gòu)來(lái)物活動(dòng)蜂場(chǎng)所、潤(rùn)綠化道賠路、圍申墻護(hù)欄填等環(huán)境確，郵政亮、交通奶、通訊巡壽等功能師。綠色的視圍墻護(hù)剛欄活動(dòng)場(chǎng)地信報(bào)護(hù)箱三、僑物業(yè)陡管理尖前期繪介入示的方荷式與局內(nèi)容以人為若本的活渡動(dòng)休閑場(chǎng)區(qū)域底層懲架空餅可作鄭為活采動(dòng)場(chǎng)尖所樓間的河活動(dòng)場(chǎng)墳所綠地悠上的凱活動(dòng)木場(chǎng)所三、友物業(yè)構(gòu)管理投前期售介入閣的方岔式與陶內(nèi)容④安全憂性有條件齒小區(qū)、惡大廈盡暫量設(shè)計(jì)痕成“封擾閉型”特以利治膽安管理三、杜物業(yè)潤(rùn)管理暮前期漠介入構(gòu)的方算式與眉內(nèi)容利用智犧能化監(jiān)?？叵到y(tǒng)史做到人駕防、機(jī)汁防相結(jié)弊合，減思少損失住宅圍展合的智吼能化進(jìn)靜出控制三、因物業(yè)風(fēng)管理梢前期爺介入柴的方榨式與沒(méi)內(nèi)容裝修材謹(jǐn)料除了挖美觀、肯耐用性韻外，要下注意禁肝用“有夜毒、有由輻射性守”材料道路應(yīng)要人苦車分吃流人車名分流秒，行駐人有幻玉自己律的道顫路系料統(tǒng)三、物破業(yè)管理凱前期介目入的方糠式與內(nèi)鄙容⑤節(jié)能約性注意讓各種也節(jié)能扔材料昨的運(yùn)購(gòu)用公共區(qū)封域照明細(xì)盡量采魔用節(jié)能毛燈，開(kāi)寄關(guān)組合謝設(shè)計(jì)配憤備盡量瘋細(xì)劃，盯不要一嘗個(gè)開(kāi)關(guān)逢控制一亡片燈，產(chǎn)應(yīng)按功爽能、節(jié)鹽能配備局開(kāi)關(guān)（于比如按普照不同靈時(shí)間段支，分別落用開(kāi)關(guān)紙控制路淹燈）公共區(qū)嗽域的照贊明三、物嚇業(yè)管理爆前期介錯(cuò)入的方棍式與內(nèi)艱容2）魂對(duì)施床工的莖介入物業(yè)眾管理雄企業(yè)主在施省工階扔段參爽與主繩要是企確保任工程鋤施工謊質(zhì)量痕。（1威）指勒導(dǎo)施脖工單待位把燭好質(zhì)迷量關(guān)物業(yè)管臥理企業(yè)共對(duì)樓宇草使用中器常出現(xiàn)馬的各種斥工程質(zhì)理量問(wèn)題誼有較多缸了解，看如衛(wèi)生押間、廚返房間的定漏水問(wèn)阻題及其惹成因；駝水電管加線如何雀走向才造有利于墓安全和虎便于管罪理；什羨么樣的僑墻體會(huì)碌滲水等遷等。用加岔壓泵蓄測(cè)試墳管道翁是否鳥有滲座漏三、物津業(yè)管理衣前期介藍(lán)入的方記式與內(nèi)妄容（2勸）掌睛握新朗物業(yè)皆的全綠部情臘況施工夾單位姓完成勢(shì)施工枕任務(wù)抬，建緊好住膠宅小攔區(qū)，績(jī)辦完逢移交難手續(xù)棍后，窯他們橡不再能有責(zé)格任承待擔(dān)該迎建筑圓的使殿用問(wèn)張題（釀一年兩使用端期除獨(dú)外）車。在永以后蛇使用幫過(guò)程旨中，暈只有英業(yè)主和物旺業(yè)管瞇理公播司來(lái)抄應(yīng)付溝各種?？赡芘こ霈F(xiàn)純問(wèn)題簽。因鄭此物退業(yè)管揪理只文有參繞與工做程的心建設(shè)捏，才防可能喝對(duì)每亡一幅速物業(yè)曉的內(nèi)碑部結(jié)歪構(gòu)