房地產經濟學房地產與房地產業(yè)

房地產經濟學1、房地產與房地產業(yè)2、房地產市場及其運行的一般規(guī)律3、區(qū)位理論與房地產價格的空間分布4、土地制度與土地市場5、房地產產權理論6、住房保障政策及其分析7、房地產市場的運行機制與宏觀調控1.1房地產1.1.1房地產的概念

房地產是土地和房屋財產的合稱，又稱不動產?！胺康禺a”有廣義和狹義兩種解釋。狹義的房地產是指土地、建筑物及其他地上附著物，包括物質實體和依托于物質實體的權益。在這里強調房地產是物質實體與權益的結合，是說兩者密不可分。其中，物質實體是指一般的土地或房屋，它是權益的載體，也是一切經濟活動的物質基礎。依托于物質實體上的權益表現(xiàn)為一種權利，或者是人們擁有的財產權利。房地產的財產權利有著不同的權屬狀態(tài)和豐富的內涵，如所有權、使用權、占有權、抵押權與相應的權能等。房地產也可以說是土地和土地上的建筑物、固著物及其衍生的權利與義務關系的總和。房地產與房地產業(yè)廣義的房地產是指除上述內容外，還包括諸如水、礦藏、森林等自然資源?！度毡久穹ǖ洹返?70條規(guī)定，土地包括地表及地表之上于法令限制的空間。實際上，土地應包括地球表面及地表之上和之下延伸的一定空間，因為不管是土地所有人還是土地使用人，取得土地的目的不僅是為了土地本身，更重要的是為了利用土地從事各種活動。如從事房地產開發(fā)，建筑物自身不僅需要一定的高度與面積，而且可能為了結構安全和地基穩(wěn)固要開挖做深基礎或樁基礎，也可能為了滿足使用和改造環(huán)境的要求在地表修筑其他設施或景物。1.1.2房地產的特性房地產的特性是由自然特性及社會經濟特性所決定的，具體表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）位置的固定性房地產位置的固定性，可以概括為三個方面，即自然地理位置的固定性和交通位置與社會經濟位置的相對固定性。（2）壽命耐久性房地產的壽命耐久性又稱效用長期性。對于土地它在地球表面的空間位置是永存的。人們對土地只要給予適當?shù)谋Ｗo，其利用價值一般都不會滅失。土地具有不可毀滅性。建筑物只要建造完整、質量合格并進行正常使用和維修，其壽命可達數(shù)十年、上百年，甚至更長。我國法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)范圍內的土地所有權歸國家所有，而通過政府出讓的土地使用權都有明確的出讓使用最高年限，如住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或其他用地為50年。（3）價值的雙重性價值的雙重性是指房地產中土地價值的雙重性。在現(xiàn)實經濟生活中，房屋建造就其價值形成來說，與一般商品沒有差異。土地價值的雙重性是由于土地本身的雙重屬性造成的：一方面，土地是自然的產物而不是人類勞動的產物；另一方面，土地又是社會產物。作為自然物的土地沒有價值，但是具有使用價值，即有一定的生產能力和有用性，這是土地的自然屬性。作為自然物的土地，如果不投入資本和勞動就不會具有經濟價值。馬克思主義經濟學認為，作為自然物的土地沒有價值，但之所以有價格，主要是由于土地所有權的存在，而所有權關系本身無非就是一種經濟利益或權利的表現(xiàn)。

（4）價值高大性房地產價值高，一方面為單位價值高，具體表現(xiàn)在單位面積價格的數(shù)值高；另一方面為價值大，即總體價值大，是其他產品難以相比的。（5）需求的普遍性（功能的多重性）房地產的使用價值具有效用的多層次性，因此兼有生活資料和生產資料的雙重性質。（6）產權分割性與權益的流動性房地產產權是由一系列權利組成的，這些不同的權利可以同時分屬于不同的產權主體，由不同的權利人支配，如所有權、使用權、占有權、抵押權等。因此，房地產交易實際上是產權的交易，即各種權利的流轉，既可以是全部產權的轉移，也可以是部分產權的轉移。（7）保值增值性房地產的增值性是說因具有耐久性，不僅可以保存它的價值，而且隨著時間的推移，價值還會自然增加。一般來說，引起房地產增值的原因主要有以下幾個方面：a有效需求增加致使稀缺性增加，從而引起市場價格上漲，如居民收入增加、人口增長、居住水平提高等；b通貨膨脹，在這里主要強調價格水平上漲的現(xiàn)象；c外部經濟環(huán)境條件的改善，如經開發(fā)投入使得該社區(qū)公用設施齊全、環(huán)境優(yōu)美d對建筑物本身進行的投資改造，如室內外裝修改造、更換或增加設備等。前三個原因引起的價值增加，稱為房地產的自然增值。

房地產分類房地產可分為土地、土地及地上物。地上物可分為構筑物（基礎設施）及建筑物（住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)（工業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)（寫字樓、零售物業(yè)和酒店）））房地產價值的表現(xiàn)形式：存量與流量像其他經濟變量一樣，房地產可以用存量和流量兩種方式來表示。流量是指每年竣工的新建筑物價值減去因毀損或廢棄而滅失的房地產價值。其中每年新竣工建筑物價值是國家最大的投資。在美國，該投資占GDP(亦為流量指標)的比重約為7％(其中60％是對建筑業(yè)的工人及建筑設備的支付，40%是對建筑材料的支付)。存量是指所有的建筑物和土地的價值之和，是國民財富(亦為存量指標)中最大的一部分。需要注意的是：土地是不可再生的商品，其價值只能用存量而不是流量指標來表示。1.2房地產業(yè)房地產業(yè)的一般概念房地產業(yè)作為一個獨立的產業(yè)部門存在，它不僅包括生產環(huán)節(jié)，而且也包括流通和服務環(huán)節(jié)。確切地說，房地產業(yè)是指從事房地產業(yè)投資、開發(fā)、經營、管理和服務等經濟實體所組成的產業(yè)部門。房地產業(yè)包括房地產開發(fā)、經營、消費等各個領域的經濟組織和經紀人以及各類專業(yè)人員，他們是互相依存、互相聯(lián)系、互相提供服務的有機整體。房地產業(yè)的劃分聯(lián)合國在《全部經濟活動產業(yè)分類的國際標準》中，把經濟活動分為十大類，其中房地產業(yè)被列入第八類，由四個部分組成：①出租和經營房地產(非住宅建筑、公寓房間、住宅)；③進行土地功能分區(qū)和房地產開發(fā)；③不動產出租人；④通過合同或收費方式經營的租賃、買賣、管理、評估房地產的代理人、經理人和管理者。聯(lián)合國所確定的房地產業(yè)是指由從事房地產經營活動的企業(yè)、中介機構和經紀人組成的產業(yè)部門。我國現(xiàn)行產業(yè)的分類我國現(xiàn)行行業(yè)分類標準把房地產業(yè)列為第三產業(yè)的第二層次。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒2001》介紹，在我國國民經濟產業(yè)體系中，根據(jù)社會生產活動歷史發(fā)展的順序對產業(yè)的劃分，房地產業(yè)是歸屬于第三產業(yè)的一個重要產業(yè)部門。從國民經濟活動的三次產業(yè)分類看，第一產業(yè)主要是農業(yè)。第二產業(yè)主要是工業(yè)和建筑業(yè)。第三產業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務行業(yè)，房地產業(yè)在第三產業(yè)中屬于第二層次。第一層次是流通部門，包括交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿易、餐飲業(yè)；第二層次是為生產和生活服務的部門，除房地產業(yè)外，還包括金融、保險業(yè)，地質勘查業(yè)、水利管理業(yè)，社會服務業(yè)，農、林、牧、漁服務業(yè)，交通運輸輔助業(yè)，綜合技術服務、第三層次是為提高科學文化水平和居民素質服務的部門，包括教育、文化、衛(wèi)生、體育、社會福利、科學研究業(yè)等；第四層次是為社會公共需要服務的部門。1.2.3房地產業(yè)與房地產的聯(lián)系和區(qū)別房地產業(yè)與房地產兩者之間既有聯(lián)系又有區(qū)別:從聯(lián)系上看，房地產是房地產業(yè)的基礎，房地產業(yè)投資建設和經營管理以及服務的對象是房地產。因此，沒有房地產，也就沒有房地產業(yè)。但兩者還是有明顯的區(qū)別的，主要表現(xiàn)在房地產是一個自然屬性的不動產，而房地產行業(yè)是一個具有社會屬性的運行機制，是由生產環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和服務環(huán)節(jié)三方面所組成的，是人們直接參與的一種經濟活動。房地產業(yè)與建筑業(yè)在國民經濟中是既有密切聯(lián)系又有實質性區(qū)別的兩個經濟部門，一方面，在經濟活動中，由于它們的勞動對象和經營對象都是房地產，二者是相互滲透和交叉的；另一方面，兩者從活動范圍、產業(yè)歸屬、經營內容、經營方式等方面看，都有明顯的區(qū)別。所謂建筑業(yè)，是指從事各類建筑產品開發(fā)建設的物質生產部門，建筑業(yè)主要由土木工程建筑業(yè)、線路管道設備安裝業(yè)和勘察設計業(yè)組成。建筑業(yè)是直接從事房屋生產和其他建筑物的改造、裝修、安裝等的一個物質生產部門。房地產業(yè)主要從事的是地產和房產的經營，并對房地產產品進行管理服務，同時兼營房地產的投資開發(fā)建設，是介于第二產業(yè)與第三產業(yè)之間、以第三產業(yè)為主的產業(yè)部門。因此，在國際上和我國都已明確規(guī)定建筑業(yè)屬于第二產業(yè)，房地產業(yè)屬于第三產業(yè)。房地產業(yè)經濟活動的特點作為一個獨立的產業(yè)部門，房地產業(yè)有其自身活動的特點。認識房地產業(yè)的特點，有助于更好地把握房地產經濟運動的客觀規(guī)律。(1)房地產業(yè)是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè)社會經濟發(fā)展和人們生活水平客觀上存在的差別，決定了不同地區(qū)房地產業(yè)需求程度的差異。房地產業(yè)的布局結構、規(guī)模和發(fā)展速度等因受本地區(qū)社會經濟發(fā)展水平的影響而產生重大差別，這也是由產業(yè)結構歷史演變規(guī)律所決定的。按一般產業(yè)結構歷史演變規(guī)律考察，第三產業(yè)只有在第一、二產業(yè)有了相當程度的發(fā)展后才有可能發(fā)展起來，當然這并不意味著只有第一、二產業(yè)發(fā)展成熟以后才能發(fā)展第三產業(yè)，而只是說在第一、二產業(yè)尚處于落后狀態(tài)時會影響第三產業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速度。而房地產業(yè)正是屬于第三產業(yè)的一個重要組成部分。與此相對應，一個地區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展程度，也必然受到這個地區(qū)本身經濟發(fā)展水平及該地區(qū)產業(yè)結構狀況的制約。我國是一個國土遼闊、各地區(qū)社會經濟發(fā)展水平極不平衡的國家?，F(xiàn)實的地區(qū)差異使房地產業(yè)經濟活動在各地區(qū)的差異也相當巨大，而且這種差異將會隨著地區(qū)經濟的發(fā)展變化處于不斷的變動和發(fā)展之中。房地產業(yè)自身這種區(qū)域性的產業(yè)特性，會使得各個地區(qū)房地產價格、房地產業(yè)及房地產企業(yè)的收益有較大的區(qū)別，造成級差收益明顯。（2）從行業(yè)特征來看，房地產業(yè)是一個具有高度綜合性和高度關聯(lián)性的行業(yè)房地產業(yè)的綜合性體現(xiàn)在它是橫跨生產、流通和消費領域的產業(yè)部門，它以流通領域為主，但又參與房地產開發(fā)、經營的決策、組織、管理，還兼有部分生產職能，如勘察、設計、規(guī)劃和土地開發(fā)等；它雖然不直接屬于消費，但又與消費過程緊緊結合交叉在一起，在消費過程中承擔維修、改造、保養(yǎng)、裝飾等生產任務，提供售后維修和各項物業(yè)管理服務。因此，房地產業(yè)的經濟活動存在于房地產的前期準備階段、開發(fā)銷售階段和消費階段全過程；正是由于房地產開發(fā)、流通過程較長、消費過程更長的這種特殊狀況，決定了房地產業(yè)具有高度綜合性，是個開發(fā)經營周期較長，與多行業(yè)、多部門、多學科相結合的產業(yè)部門，又是個占用資金量大、資金周轉較慢的資金密集型產業(yè)部門，還是個物業(yè)管理周期長、售后服務任務重的服務性產業(yè)部門。房地產業(yè)的關聯(lián)性體現(xiàn)在它與眾多的產業(yè)部門相聯(lián)系，或者其他產業(yè)部門作為房地產業(yè)的初始投入部門，或者房地產業(yè)作為其他產業(yè)部門的生產中間產品的部門，或者對房地產商品的需求會引致對其他產品的進一步需求。房地產業(yè)聯(lián)系著涉及國民經濟方方面面的產業(yè)部門。它不僅涉及建材工業(yè)、房屋設備工業(yè)、建筑機械工業(yè)和冶金、化工、森工、機械、電子、儀表、通訊等生產資料生產部門，還涉及到家用電器、紡織、家具等民用工業(yè)以及旅游、園林、運輸業(yè)、商業(yè)、其他服務業(yè)等。（3）從投資過程來看，房地產業(yè)是一個高投資、高風險的行業(yè)房地產業(yè)的經濟活動過程，是大量資金的運作過程，一個房地產項目，少則需投資數(shù)百萬，多則數(shù)億甚至數(shù)十億元。與其他一般產業(yè)相比，它是一個高投資的行業(yè)。由于房地產業(yè)投資數(shù)量大、投資周期長、變現(xiàn)性差，往往出現(xiàn)市場價格波動、供求變化大，所以涉及風險類型也比較復雜。因此，房地產業(yè)回報率一般較高，但確定性也較差，是一個高風險的行業(yè)。（4）從社會經濟方面來看，房地產業(yè)受政府政策影響很大，是與法律制度緊密相關的行業(yè)由于房地產業(yè)在社會經濟活動中的重要性，各地政府一般都對房地產市場十分關注，為不斷調整房地產業(yè)在開發(fā)、交易、使用過程中的法律關系和經濟利益關系，經常會有新的政策或措施出臺，加之房地產的不可移動性、使用周期的長期性、價值的高大性以及與周圍環(huán)境的高度相關性，使得房地產經濟難免受到相關政策調整所帶來的影響，如土地供給政策、住房政策、金融政策、財政稅收政策等。因此，它要求有完備的法律、法規(guī)，以規(guī)范、協(xié)調各經濟主體之間的權利關系，從而保證和促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。

1.2.5房地產業(yè)的發(fā)展機制所謂房地產業(yè)的發(fā)展機制，是指房地產業(yè)得以順利進行的前提條件和應遵循的原則。促進房地產業(yè)的發(fā)展，必須認識房地產開發(fā)經營的內在機制，從而創(chuàng)造條件，推動房地產開發(fā)經營活動的深入進行。我國的房地產業(yè)是在土地使用制度改革、房改及房地產法制建設等基礎上發(fā)展起來的。

(1)城鎮(zhèn)土地使用制度改革。

土地使用制度改革前，我國的城鎮(zhèn)土地使用采用行政劃撥制，特點是“無償、無限期、無流動”，即用地單位提出用地申請后，經主管部門批準，直接劃撥給用地單位使用，用地單位無需繳納費用(地租或地價)，且其使用也沒有時間限制。自1988年3月憲法修正案和1990年國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》實行后，我國的城鎮(zhèn)國有土地使用權制度發(fā)生了深刻的變化，實行土地有償、有限期、有流動的土地使用制度改革。用地單位在用地申請得到批準后，只有在繳納規(guī)定的土地使用權出讓金后才可獲得一定年期內的土地使用權，且該土地使用權在法律規(guī)定的范圍內可以轉讓、出租或抵押。實行土地使用制度改革，使得土地使用權可以作為商品在市場中流動，也使房地產投資商獲得土地使用權并在其上開發(fā)可以出售、出租的商品房成為可能。

(2三)城鎮(zhèn)三住房三制度三改革三。長期三以來三，我三國實三行國三家統(tǒng)三一投三資、三建設三、分三配和三管理三的福利三制住三房制三度。三象征三性征三收的三房租三根本三不足三以維三持基三本的三修繕費三，更三無法三投入三再循三環(huán)利三用。三國家三的投三資無三法收三回，三形成三了“投三資―三―包三袱―三―再三投資三――三再背三包袱三”的三惡性三循環(huán)三。同三時，由于三住房三分配三的黑三箱操三作制三度，三滋生三了腐三敗現(xiàn)三象，三群眾三怨聲三載道。三實行三住房三制度三改革三后，三住房三的商三品性三得以三承認三和體三現(xiàn)，三國家在三住房三投資三、建三設和三分配三、管三理體三制上三都進三行了三重大三改革三，初步三建立三了住三房市三場，三為推三進住三房的三商品三化、三社會三化打三下了三基礎，三也為三發(fā)展三房地三產業(yè)三提供三了必三要條三件。(3三)房地三產法三制建三設。房地三產開三發(fā)經三營涉三及的三面很三廣，三產權三和經三濟關三系復三雜，三不僅要三有完三善的三市場三體系三和價三格體三系為三其服三務，三還必三須要三有完三整的法三律法三規(guī)來三規(guī)范三和調三整各三種產三權關三系和三經濟三關系三。目前三，中三國的三房地三產法三律法三規(guī)體三系由三法律三、行三政法三規(guī)、三部門規(guī)三章、三規(guī)范三性文三件和三技術三法規(guī)三等構三成。三房地三產開三發(fā)與三經營三管理的三各主三要環(huán)三節(jié)均三有法三可依三，法三律體三系已三初步三建立三，為三保障三房地產三市場三和房三地產三業(yè)的三健康三發(fā)展三創(chuàng)造三了良三好的三環(huán)境三。（4)房地三產金三融業(yè)三的發(fā)三展。房地三產價三值大三，資三金占三用量三大，三回收三期長三，相三應的三開發(fā)三經營成三本也三大，三要有三巨額三固定三資金三和流三動資三金作三墊支三。為三了使三其正常三運轉三，必三須要三有專三門的三金融三業(yè)務三系統(tǒng)三來為三其融三通資三金。三不僅如三此，三從國三際慣三例來三看，三居民三購買三住房三也需三要借三助金三融業(yè)三的支持三。所三以，三建立三和完三善專三門的三房地三產金三融體三系對三房地三產生三產和消三費的三發(fā)展三有至三關重三要的三意義三。(5三)其他三配套三制度三的改三革。房地三產業(yè)三的發(fā)三展涉三及方三方面三面的三各種三配套三制度三的改三革，如工三資制三度改三革、三消費三政策三改革三等。我國三的工三資制三度的三基本三特征三是低三工資三制，三居民三家庭三住房三消費占三收入三的比三重很三小。三只有三通過三工資三制度三和收三入制三度的三改革三，把住三房消三費和三工資三聯(lián)系三起來三，增三加居三民工三資中三的住三房消三費含三量，使城三市居三民租三得起三或買三得起三商品三房，三住房三分配三才能三走進三市場三，從而三真正三實現(xiàn)三房地三產開三發(fā)經三營的三商品三化和三社會三化。三同時三，我三國自建三國以三來，三實行三低消三費、三高積三累的三消費三政策三，遏三制了三人們三的正常三消費三需求三，使三得資三金大三量沉三淀在三銀行三或金三融機三構，三資金三的循環(huán)三和有三效利三用率三很低三。這三也在三一定三程度三上影三響了三人們三對住三房消費三的投三入力三度，三制約三了包三括住三房市三場在三內的三房地三產市三場的三發(fā)展。1.3房地三產業(yè)三與國三民經三濟的三關系房地三產業(yè)三是國三民經三濟的三一個三重要三產業(yè)三，房三地產三業(yè)的三發(fā)展三與國三民經三濟的三發(fā)展三緊密三相關三，充三分認三識它三的地三位與三作用三，對三研究三房地三產業(yè)三經濟三運行三的規(guī)三律性三和促三進房三地產三業(yè)在三新世三紀更三好地三發(fā)展三具有三重要三意義三。房地三產業(yè)三在國三民經三濟中三的地三位與三作用（1）房三地產三業(yè)是三國民三經濟三的基三礎性三產業(yè)所謂三基礎三性，三是指三一個三產業(yè)三在國三民經三濟中三是社三會再三生產和各三種經三濟活三動的三載體三，是三國民三經濟三不可三缺少三的組三成部三分。房地三產業(yè)三是國三民經三濟的三基本三承載三體，三主要三是說三房地三產業(yè)三作為在三工業(yè)三化、三城市三化和三現(xiàn)代三化興三起、三發(fā)展三過程三中所三形成三的一三個獨立三產業(yè)三，推三動了三工業(yè)三化、三城市三化和三現(xiàn)代三化的三進展三，已三經成三為現(xiàn)代三社會三經濟三大系三統(tǒng)中三一個三重要三的有三機組三成部三分。三在當三今許三多經濟三發(fā)達三的國三家和三地區(qū)三，房三地產三業(yè)已三成為三經濟三繁榮三的基三本支三撐點，三是為三生產三乃至三整個三社會三活動三提供三基礎三性條三件的三重要三產業(yè)三。據(jù)有三關資三料表三明，20三04年全三國房三地產三開發(fā)三完成三投資三總額13三,1三58三.2三5億元三，占18三.7三8%，增三加的三產值三約占GD三P增長三量的2％。房地三產業(yè)三成為三國民三經濟三的基三礎性三產業(yè)三主要三體現(xiàn)三在以三下幾三方面三：①房三地產三業(yè)是三社會三一切三部門三不可三缺少三的物三質條三件。②房三地產三業(yè)是三社會三勞動三力生三產和三素質三提高三的先三決條三件。三國民經三濟的三發(fā)展三在很三大程三度上三取決三于社三會生三產力三的發(fā)三展，三而勞三動者是三生產三力中三最基三本、三最活三躍的三因素三，當三代經三濟的三競爭三歸根三結底是三人才三、勞三動力三素質三的競三爭。三比如三，住三宅是三勞動三力維三持生三命、恢復三體力三和養(yǎng)三育后三代的三基本三生活三消費三品或三生存三消費三資料三。如三果沒有三住宅三及與三之相三配套三的文三化、三娛樂三、教三育、三衛(wèi)生三、體三育、三公共設三施等三用地三和用三房，三就沒三有勞三動力三的生三產和三再生三產，三勞動三力的素三質也三難得三到提三高。③房三地產三業(yè)是三城市三經濟三建設三與發(fā)三展的三重要三物質三基礎三。在三現(xiàn)代經三濟中三，城三市是三國民三經濟三中最三主要三的資三產，三其中三土地三、房三屋、道路三及其三他公三用設三施是三城市三資產三中最三主要三的組三成內三容，三這些三資產的三開發(fā)三和建三設直三接影三響城三市的三形成三與發(fā)三展。三一個三城市三的經三濟結構三是否三合理三以及三基礎三設施三建設三的完三善程三度，三是決三定該三城市三能否持三續(xù)、三高效三益地三經濟三運行三的基三本條三件。④房三地產三業(yè)是三城市三環(huán)境三革命三、更三新改三造的三重要三動力三。城三市懸生三產力三發(fā)展三到一三定階三段的三產物三，是三區(qū)域三發(fā)展三的中三心，三是經三濟密集三的社三會有三機體三。我三國的三城市三建設三自改三革開三放以三來有三長足三的發(fā)展三，但三也因三環(huán)境三污染三和生三態(tài)破三壞而三付出三了沉三重的三代價三。許三多城市三的建三設經三驗證三明，三通過三房地三產開三發(fā)，三將原三城區(qū)三老工三業(yè)實三施搬遷三改造三，改三變原三工業(yè)三用地三用途三，實三現(xiàn)土三地大三幅度三增值三，通三過舊有三房屋三的改三造，三實施三大面三積的三立體三綠化三和市三政設三施建三設，三可以實三現(xiàn)現(xiàn)三代城三市規(guī)三劃的三既定三目標三，改三善城三市功三能，三提升三城市三形象和三競爭三力。⑤房三地產三業(yè)是三國民三經濟三積累三資金三的重三要來三源。三房地三產業(yè)三是一個三高附三加值三的產三業(yè)，三利用三土地三開發(fā)三和房三屋建三設，三可以三為國三家提供三大量三積累三資金三；由三于土三地資三源的三稀缺三和人三們對三房屋三需求三的巨大三潛力三，房三地產三存在三著升三值的三趨勢三；房三地產三稅收三是國三家財三政收入三的重三要來三源，三據(jù)有三關資三料，三房地三產征三稅目三前相三當于三全國三財政收三入的2％左三右，三通過三房地三產開三發(fā)、三經營三、物三業(yè)管三理和三中介服務三的發(fā)三展與三提高三，對三國家三財政三貢獻三的目三標將三來可三以達三到4％。（2）房三地產三業(yè)是三國民三經濟三的先三導性三產業(yè)所謂三先導三性，三是指三本行三業(yè)的三發(fā)展三能帶三動相三關產三業(yè)的三發(fā)展三。房地三產業(yè)三是產三業(yè)鏈三長、三關聯(lián)三度大三的產三業(yè)，三能夠三直接三或間三接的引三導和三影響三相關三產業(yè)三的發(fā)三展。三據(jù)統(tǒng)三計，三我國三每增三加1億元三的住宅三投資三，其三他23個相三關產三業(yè)就三相應三增加三投入1.三47三9億元三；被帶動三的直三接相三關或三間接三相關三較大三的產三業(yè)有60多個三。在三房地三產開發(fā)中三，僅三住宅三建設三需要三的建三筑材三料和三零部三件就三達20三09種以三上。同時三，住三宅消三費的三提高三還能三帶動三建材三、化三工、三家電三、裝三飾及三家具等三生產三資料三和生三活資三料消三費的三相應三增長三，其三比率三大約三是1：6。房地三產業(yè)三與其三相關三性較三大的三幾個三產業(yè)三的具三體關三系分三析如三下：①房三地產三業(yè)對三建筑三業(yè)的三帶動三作用房地三產業(yè)三的發(fā)三展直三接為三建筑三業(yè)開三拓市三場、三籌集三資金三，促三進其資三金的三周轉三。房三地產三業(yè)的三發(fā)展三、大三量的三土地三開發(fā)三和房三屋建三設，擴大三了對三建筑三業(yè)的三需求三，為三建筑三業(yè)提三供更三為廣三闊的三市場三和發(fā)三展機會三。建三筑業(yè)三為房三地產三業(yè)提三供大三量勞三務和三技術三服務三，建三筑業(yè)三的發(fā)展三要以三房地三產業(yè)三的發(fā)三展為三前提三條件三。房三地產三業(yè)與三建筑三業(yè)之三間是共三命運三、同三發(fā)展三、息三息相三關。②房三地產三業(yè)對三建材三、冶三金、三化工三、電三子等三產業(yè)三發(fā)展三的促三進作用房地三產業(yè)三的快三速發(fā)三展，三為冶三金、三化工三、電三子等三產業(yè)三發(fā)展三帶來生三機。三房地三產開三發(fā)面三積增三多、三開發(fā)三項目三增加三、建三筑標三準的三不斷提三氘擴三大了三對這三些產三業(yè)的三社會三需求三，直三接或三間接三地促三進了三這些產三業(yè)的三發(fā)展三。③房三地產三業(yè)對三金融三業(yè)的三推動三作用房地三產業(yè)三與金三融業(yè)三有著三密切三的關三系。三房地三產業(yè)三的投三資額三度灰、三資金三周轉三期長三，房三地產三業(yè)的三發(fā)展三僅靠三開發(fā)三商自三有資三金是三難以實三現(xiàn)的三，必三須依三靠金三融業(yè)三的大三力支三持；三與此三同時三，．三房地三產業(yè)因三預期三投資三收益三率高三、居三民住三房抵三押貸三款風三險小三等特三點，三也是吸三引金三融業(yè)三投資三的重三要領三域。三因此三，房三地產三業(yè)的三景氣三會帶三動金融三業(yè)的三興旺三；房三地產三業(yè)低三迷，三首當三其沖三受損三的就三是金三融業(yè)三。（3）房三地產三業(yè)將三成為三我國三國民三經濟三的支三柱性三產業(yè)所謂三支柱三性產三業(yè)，三是指三在國三民經三濟發(fā)三展中三起著三骨干三性、三支撐性三作用三的行三業(yè)。一個三產業(yè)三在國三民經三濟中三的地三位和三作用三，主三要取三決于三該產三業(yè)的性三質、三特點三、重三要性三以及三與其三他相三關聯(lián)三產業(yè)三的關三系。三一個三產業(yè)是三否是三支柱三產業(yè)三，一三般有三四個三基本三條件三：一三是在三國民三經濟三發(fā)展中三有著三舉足三輕重三的地三位；三二是三其增三加值三在國三民經三濟中三占5％以上三，對三國民三經濟三增長三的貢三獻度三大，三能為三國家三提供三大量三積累三；三是三符合三產業(yè)三結構三演進三方向三，有三利于三產業(yè)三結構三優(yōu)化三；四三是產三業(yè)的關三聯(lián)度三強，三能夠三帶動三眾多三的相三關產三業(yè)發(fā)三展。三依據(jù)三上述三標準三，從我三國經三濟發(fā)三展的三戰(zhàn)略三目標三要求三看，三房地三產業(yè)三是主三要從三事城三市房地三產開三發(fā)建三設、三經營三管理三和修三繕服三務的三產業(yè)三，有三條件三成為三國民經三濟發(fā)三展中三的支三柱產三業(yè)。①房三地產三業(yè)就三其產三業(yè)性三質來三看，三能為三生產三乃至三整個三社會三經濟活三動提三供基三礎性三條件三，屬三于生三產要三素產三業(yè)。三同時三，也三能為三人們提三供基三本的三生活三資料三。房三地產三業(yè)為三社會三提供三的房三地產三品，三是國民三經濟三各行三業(yè)最三基本三最重三要的三生產三資料三，是三社會三活動三不可三缺少的三物質三條件三。房地三產市三場的三建立三，促三進了三社會三主義三市場三體系三的建三立和三完善，三房屋三和土三地作三為生三產要三素參三與流三通，三使其三得以三優(yōu)化三配置三和合理三利用三，成三為國三民經三濟循三環(huán)鏈三中的三重要三物質三要素三。土三地有三償、有期三限、三有流三動地三使用三和住三宅的三商品三化，三有利三于引三導消三費、三轉變消三費觀三念和三調整三消費三結構三，并三能為三城市三建設三開辟三資金三渠道三，促進三城市三經濟三的發(fā)三展。②我三國是三一個三發(fā)展三中的三大國三，對三房地三產有三旺盛三的需三求。三目前我三國正三處于三工業(yè)三化、三城市三化的三加速三發(fā)展三時期三，特三別是三隨著三社會經三濟的三發(fā)展三和人三們收三入水三平的三不斷三提高三，居三住消三費將三繼續(xù)三成為主三要的三消費三熱點三，人三們用三于居三住消三費的三支出三將有三較大三幅度三的提高三，居三住消三費的三范圍三，也三將從三單一三的住三宅實三物消三費擴三大到三包括物三業(yè)管三理服三務、三中介三服務三、法三律服三務、三電子三購物三等連三帶消三費領域三。20三04年底三，我三國城三鎮(zhèn)人三均住三房建三筑面三積為23三.8平方三米，距離三小康三標準38平方三米差14平方三米，三因此三，房三地產三的市三場需三求將是三持續(xù)三旺盛三的。全國三三次三產業(yè)三的比三例為15∶52∶33。從三發(fā)達國家(3∶36∶61三)、中三等收三入國三家(1三0∶38∶52三)，房三地產三業(yè)作三為為生三產和三生活三服務三的第三三產三業(yè)，三必將三成為三國民三經濟三的支三柱產三業(yè)，得到三了迅三速發(fā)三展。③依三據(jù)產三業(yè)結三構關三聯(lián)度三的標三準衡三量，三應該三充分三肯定三房地三產業(yè)作三為支三柱產三業(yè)的三地位三。房三地產三業(yè)對三其他三相關三行業(yè)三所產三生的三關聯(lián)度三。較三其他三行業(yè)三更強三，它三所帶三動的三上游三相關三產業(yè)三和下三游相三關產業(yè)三不僅三聯(lián)結三長、三范圍三廣，三而且三能夠三帶動三其行三業(yè)質三量的三提高三和產業(yè)三的增三長。三通過三房地三產業(yè)三發(fā)展三的連三帶效三益，三促進三國民三經濟三的快速三發(fā)展三。這三種產三業(yè)關三聯(lián)作三用可三以說三是全三方位三、多三層次三的，三具體表三現(xiàn)在三：房地三產業(yè)三直接三為建三筑業(yè)三開拓三市場三、籌三集資三金，三促使三其資三金周轉三。房地三產業(yè)三的發(fā)三展，三能直三接帶三動土三地開三發(fā)和三勞務三引進三的發(fā)三展，促進三建材三、冶三金、三機械三等基三礎工三業(yè)的三發(fā)展三，并三促進三紡織三、電三子、家具三、裝三飾等三行業(yè)三的發(fā)三展。房地三產業(yè)三對各三種消三費服三務市三場也三有相三關的三啟動三效益三，包三括物業(yè)三管理三服務三的興三起和三發(fā)展三直接三參與三商業(yè)三、旅三店服三務業(yè)三活動三，為城三市第三三產三業(yè)注三入了三新的三活力三。通三過房三地產三業(yè)的三投資三導向三作用，三可以三有力三地促三進城三市基三礎設三施、三特別三是市三政公三用事三業(yè)的三發(fā)展，三而且三還能三促進三與城三市基三礎發(fā)三展相三關的三能源三、通三訊、三交通三運輸?shù)热聵I(yè)三的發(fā)三展，三使產三業(yè)結三構更三趨合三理。房地三產業(yè)三的發(fā)三展，三促進三了金三融業(yè)三、商三業(yè)和三服務三業(yè)乃三至整三個第三三產業(yè)三的發(fā)三展，三使國三民經三濟三三次產三業(yè)之三間的三比例三也更三趨合三理。④房三地產三業(yè)對三國民三經濟三增長三的貢三獻度三比其三他行三業(yè)更三大，三更具有三推動三國民三經濟三增長三的能三量。三在發(fā)三達國三家和三地區(qū)三中，三房地三產業(yè)的三發(fā)展三所提三供的三社會三財富三，在三國內三生產三總值三中所三占的三比重三都已超三過10％，三房地三產業(yè)三已經三成為三國民三經濟三的支三柱產三業(yè)之三一。三同時，三投資三于房三地產三，也三能獲三得較三高的三利潤三，所三以房三地產三業(yè)是三人們樂三于投三資的三一個三產業(yè)三。從三統(tǒng)計三資料三來看三，我三國改三革開三放以三來所吸三收的三外國三直接三投資三額中三，房三地產三業(yè)所三占的三比重三達到25％左右，三通過三房地三產業(yè)三帶動三吸收三的投三資項三目占三到40％左三右。需要三認識三的是三，房三地產三業(yè)從三可以三成為三國民三經濟三的支三柱產三業(yè)之一三到真三正成三為支三柱產三業(yè)，三應隨三國民三經濟三的發(fā)三展而三逐步三形成三。我國三房地三產業(yè)三有了三很大三發(fā)展三，但三總體三看，三仍處三于發(fā)三展進三程的三起步階三段，三房地三產市三場的三建立三和發(fā)三展還三具有三許多三初級三形態(tài)三的特三征。缺乏三執(zhí)行三用地三計劃三和城三市規(guī)三劃的三嚴肅三性，三盲目三批租三土地三，大量三開發(fā)三用地三的取三得缺三乏市三場競三爭，三開發(fā)三商競三相囤三積土三地，三加劇了三房地三產市三場的三投機三性；投資三方向三缺乏三有力三的宏三觀引三導與三調控三，房三地產三開發(fā)三結構三不盡合三理；企業(yè)三經營三行為三缺乏三規(guī)范三，達三不到三規(guī)模三經濟三，收三益分三配缺三乏必要三的調三節(jié)；有些三城市三和地三區(qū)房三地產三市場三交易三信息三不暢三，中三介服三務水三平有待三提高三，市三場功三能有三待完三善（4）房三地產三業(yè)在三國民三經濟三發(fā)展三中的三作用①房三地產三業(yè)的三發(fā)展三有利三于產三業(yè)結三構的三升級目前三我三三大產三業(yè)的三增加三值結三構，三與相三同發(fā)三展水三平的三國家三相比存三在著三較大三的結三構偏三差（全國三三次三產業(yè)三的比三例為15∶52∶33。從發(fā)三達國三家(3∶36∶61三)、中三等收三入國三家(1三0∶38∶52三)）。三因此三，在“三十五三”計三劃時三期至20三10年，三我國三三大三費業(yè)三的結三構調三整的三主要任務三就是三大力三發(fā)展三第三三產業(yè)三。其三中，三房地三產業(yè)三就是三一個三重要三的產業(yè)三。房三地產三的發(fā)三展，三不僅三為第三二產三業(yè)的三產業(yè)三結構三優(yōu)化三帶來三機遇，三也為三第三三產業(yè)三的發(fā)三展帶三來更三多的三需求三空間三。②房三地產三業(yè)能三夠帶三動經三濟的三發(fā)展我國三已進三入工三業(yè)化三發(fā)展三的加三速時三期，三這一三階段三是房三地產三業(yè)作為三支柱三產業(yè)三的形三成時三期，三各產三業(yè)的三發(fā)展三需要三房地三產業(yè)三的快三速發(fā)展三，房三地產三業(yè)的三發(fā)展三也將三對經三濟的三發(fā)展三起到三巨大三的推三動作三用。③房三地產三業(yè)能三夠促三進城三市經三濟的三繁榮房地三產業(yè)三的發(fā)三展，三能夠三促進三城市三建設三與改三造，三有助三于優(yōu)三化城市三經濟三結構三，提三高城三市的三集聚三效益三；有三利于三城市三生態(tài)三環(huán)境三的改善三，促三進房三地產三資源三的合三理配三置；三有利三于優(yōu)三化城三市產三業(yè)結三構，增加三城市三財政三收入三；有三利于三市場三體系三的培三育和三完善三，促三進城三市經濟三的繁三榮與三發(fā)展三。④房三地產三業(yè)能三夠帶三動消三費市三場的三拓展人們三對物三業(yè)功三能、三環(huán)境三質量三和社三區(qū)服三務持三續(xù)不三斷的三追求三和更新三，必三然帶三動和三促進三房地三產及三相關三消費三市場三的發(fā)三展。三有了三合適的三住房三，人三們還三希望三創(chuàng)造三更舒三適的三居住三條件三與空三間，三如通三過室內三裝飾三、購三置新三式家三具、三電器三等改三善生三活的三環(huán)境三等。三這樣三，無疑三會增三加對三裝修三材料三、家三電、三家具三、廚三具、三衛(wèi)生三潔具三的需三求。在室三內使三用面三積、三標準三不斷三增加三和提三高、三室內三環(huán)境三不斷三改善三的同時三，人三們對三室外三環(huán)境三也提三出了三更高三的要三求，三如交三通、三綠化三、安靜三程度三等。⑤房三地產三業(yè)能三夠優(yōu)三化城三市消三費結三構住房三消費三是居三民消三費中三的最三重要三組成三部分三。在三傳統(tǒng)三的經三濟體制三下，三我國三住房三實行三的是三實物三性、三行政三性分三配政三策，三人們三對住房三消費三沒有三選擇三的自三由，三租金三支出三占生三活總三消費三的比三例不三到2％，三因此三，無三法形三成合三理的三消費三結構三。隨三著經三濟的三發(fā)展三、居民收三入的三提高三和住三房制三度改三革的三深化三，個三人購三買住三房已三成為三熱點。三住房三二級三市場三的不三斷發(fā)三育、三住房三金融三的持三續(xù)鼓三勵政三策和三措施，三使我三國城三鎮(zhèn)居三民個三人成三為住三房消三費的三主流三。⑥房三地產三業(yè)的三發(fā)展三能夠三帶動三就業(yè)建筑三業(yè)是三勞動三密集三型產三業(yè)，三吸收三勞動三力的三容量三很大三。隨三著房地三產業(yè)三的發(fā)三展，三建筑三業(yè)的三就業(yè)三人數(shù)三有了三很大三增加三。據(jù)三統(tǒng)計三，我國三建筑三業(yè)從19三80年到20三04年，三職工三人數(shù)三由98三2.三7萬人三增加三到28三00多萬三人，三在全三社會三就業(yè)三人數(shù)三中的三比重三相應三也有三較大三提高三。房地三產業(yè)三的大三力發(fā)三展，三帶動三了建三筑業(yè)三和消三費工三業(yè)的三發(fā)展三，物業(yè)三管理三人員三也隨三之增三加，三從而三可以三容納三更多三的勞三動力三就業(yè)三，緩解三全社三會的三就業(yè)三壓力三。當然三，如三果房三地產三業(yè)發(fā)三展不三當，三也可三能對三國民三經濟三產生三不良或三負面三影響三。房三地產三業(yè)的三發(fā)展三需要三同國三民經三濟發(fā)三展保三持一三定的比三例，三同時三又要三有相三應的三管理三、監(jiān)三控措三施，三否則三就會三出現(xiàn)“泡三沫”三經濟三，危三及金三融業(yè)三，沖三擊相三關產三業(yè)，三影響三一個三地區(qū)三甚至整個三國家三經濟三的發(fā)三展。房地三產業(yè)三與國三民經三濟的三關系（1）房三地產三業(yè)與三國民三經濟三的關三系房地三產業(yè)三與國三民經三濟的三相互三關系三，不三僅是三一個三局部三與整三體的關三系，三而且三有著三內在三的密三切聯(lián)三系和三相關三性。從宏三觀經三濟總三量來三看；三房地三產經三濟是三整個三國民三經濟三的重三要組成三部分三，它三對一三國的三經濟三發(fā)展三與增三長有三不可三忽視三的重三要作三用；而國三民經三濟的三發(fā)展三水平三和速三度，三又會三制約三房地三產業(yè)三的發(fā)三展水三平。從產三業(yè)結三構系三統(tǒng)來三看，三房地三產業(yè)三屬于三第三三產業(yè)三的一三個子三系統(tǒng)，三實踐三證明三，它三的發(fā)三展狀三況如三何對三實現(xiàn)三產業(yè)三結構三平衡三和結三構優(yōu)化三有著三重要三影響三；而三一國三產業(yè)三結構三的總三體狀三況，三對房三地產三業(yè)發(fā)展三的空三間、三規(guī)模三也起三著制三約作三用，三國民三經濟三對房三地產三業(yè)的三作用方三向，三主要三表現(xiàn)三在兩三個方三面：三帶動三或制三約。三若社三會總三供給三與總需三求發(fā)三展平三衡，三通貨三穩(wěn)定三，結三構協(xié)三調，三國民三經濟三持續(xù)三健康三發(fā)展，三房地三產業(yè)三就具三有良三好的三發(fā)展三條件三；反三之，三若經三濟過三熱、三結構失三衡，三國民三經濟三整體三素質三不高三，房三地產三業(yè)的三發(fā)展三就會三受到三限制。房地三產業(yè)三對國三民經三濟的三作用三方向三，也三可分三為兩三個方三面：三促進或三牽制三。在整三個國三民經三濟運三行過三程中三，如三果房三地產三運行三狀態(tài)三良好三，經濟三效率三高，三發(fā)展三勢頭三正常三，就三會對三國民三經濟三起到三強有三力的三促進作三用。三我們三知道三，房三地產三業(yè)作三為國三民經三濟的三重要三產業(yè)三部門三，具有三先導三性，三它又三是一三個基三礎行三業(yè)，三與其三他行三業(yè)的三相關三程度三很大，三房地三產業(yè)三的健三康發(fā)三展對三整個三國民三經濟三、城三市經三濟的三發(fā)展三可以起三到積三極的三推動三作用三。如果三房地三產業(yè)三發(fā)展三規(guī)模三失控三，市三場炒三作嚴三重，三交易三不規(guī)三范，房地三產價三格飛三漲，三則會三對國三民經三濟產三生牽三制作三用。三從質三上來三考慮，三如果三房地三產產三業(yè)運三行質三量很三差，三效率三很低三，那三么，三盡管三國民經三濟對三房地三產業(yè)三有所三傾斜三，在三整體三上也三會導三致國三民經三濟效三率降低三。從量三上來三考慮三，在三國民三經濟三和地三區(qū)經三濟要三求快三速發(fā)三展時三，如房三地產三業(yè)發(fā)三展過三慢，三其開三發(fā)規(guī)三模過三小，三投資三結構三、竣三工面三積等都三不能三滿足三和適三應經三濟發(fā)三展要三求，三就會三產生三牽制三作用三；由于三社會三可用三資源三的數(shù)三量有三限，三如果三房地三產業(yè)三發(fā)展三過快三，就會三導致三國民三經濟三的結三構比三例不三平衡三，使三經濟三結構三的均三衡遭三到破壞三，這三時房三地產三業(yè)的三過快三發(fā)展三將以三其他三產業(yè)三、行三業(yè)的三相對三過慢發(fā)三展為三代價三，易三造成三資源三的結三構性三供不三應求三和供三過于三求的三狀況。在現(xiàn)三實經三濟運三行過三程中三，房三地產三業(yè)與三國民三經濟三之間三的相三互作用三和影三響，三可以三通過三一些三經濟三參數(shù)三、變三量來三說明三。（2）三國民三經濟三對房三地產三業(yè)的三影響①國三民收三入對三房地三產業(yè)三的影三響在宏三觀經三濟學三中，三國民三收入三有兩三種基三本涵三義：三一是三廣義三的國民三收入三，類三似于三通常三所說三的國三民生三產總三值；三二是三狹義三的國三民收入三，是三指用三來衡三量一三個國三家在三一定三時期三投入三的生三產資三源生三產出來三的產三品和三勞務三的價三值或三由此三形成三的收三入的三數(shù)量三指標三體系三。從國三民收三入總三量來三看，三如果三假定三國民三收入三分配三比例三不變三，在排三除了三通貨三膨脹三因素三以后三，國三民收三入的三增長三與房三地產三業(yè)的三發(fā)展一三般成三正相三關關三系。因為三，國三民收三人的三增長三既反三映了三一般三消費三者有三效需三求的三增長，三也反三映了三社會三投資三水平三與可三供投三資的三資源三數(shù)量三的增三加。三比如在三住宅三消費三支出三占消三費者三收入三比例三不變三的情三況下三，一三般消三費者購三買力三的增三加同三時也三表現(xiàn)三為對三房地三產商三品支三出的三增加三。另一三方面三，社三會總三體投三資水三平的三增加三也使三得對三工業(yè)三房地三產、三商業(yè)三、服三務業(yè)三房地三產等三的需三求增三加，三從而三國民三收入三總量三的增三加會三促使三房地三產業(yè)三有所三發(fā)展三。②消三費水三平對三房地三產業(yè)三的影三響社會三消費三水平三實際三上就三是個三人可三支配三收入三中除三去儲三蓄以三后的余三額部三分。三在社三會實三際生三活中三，決三定個三人消三費支三出有三許多三因素，三如個三人收三入水三平，三特別三是個三人可三支配三收入三水平三、商三品價三格水平三、存三款利三率水三平、三收入三分配三狀況三、消三費者三偏好三、家三庭財三產狀況三、消三費信三貸狀三況和三消費三者年三齡構三成以三及制三度、三風俗三習慣三等。其中三個人三收入三水平三是決三定消三費水三平的三主導三因素三，而三消費三水平三的高低三和結三構的三性質三，也三會對三整個三國民三經濟三及其三內部三各產三業(yè)包三括房地三產業(yè)三的發(fā)三展產三生重三大的三影響三。一三般而三言，三消費三水平三越高三的國家三對房三地產三商品三等價三高耐三用產三品的三需求三也會三越大三；反三之，三則會減三少。三根據(jù)三恩格三爾定三律，三隨著三人均三國民三收入三水平三的提三高，三人們用三于食三物等三生活三必需三品的三支出三部分三的絕三對量三也會三增加三，但三相對量三即占三總收三入的三比重三會減三少。三可見三，在三既定三收入三水平三、邊三際消費三傾向三下，三消費三結構三的變三化，三即衣三、食三、住三、行三之間三的比三重的變三化，三一定三會影三響房三地產三商品三的需三求水三平，三進而三對房三地產三產業(yè)規(guī)三模產三生膨三脹或三收縮三的效三應。③信三貸規(guī)三模對三房地三產業(yè)三的影三響信用三是指三以償三還和三付息三為條三件的三借貸三行為三。它三體現(xiàn)三一定三的債權三債務三關系三，是三調劑三社會三資金三余缺三的一三種形三式。三信用三規(guī)模三就是指三在一三個經三濟社三會中三經過三這種三借貸三行為三，協(xié)三調社三會盈三余資三金和不三足資三金的三相對三數(shù)量三和絕三對數(shù)三量。三對于三一個三經濟三社會三來說三，信用三規(guī)模三是有三一定三限度三的，三它受三整個三社會三信用三體系三的金三融制三度、社會三經濟三總體三狀況三等條三件的三限制三。在三一定三的經三濟條三件下三，信三用在社三會不三同產三業(yè)之三間的三分布三，對三每一三個產三業(yè)的三發(fā)展三產生三相當三重要的三影響三。同三時，三信用三規(guī)模三的產三業(yè)分三布實三際上三是由三該產三業(yè)本三身的發(fā)三展前三景、三產業(yè)三收益三率水三平的三高低三決定三的。三而房三地產三業(yè)突三出的產三業(yè)特三性，三使其三必然三會受三到信三用規(guī)三模大三小及三其分三布的三強烈三影響。三從本三質上三講房三地產三業(yè)是三一個三大規(guī)三模資三金運三作的三產業(yè)三，單三依靠企三業(yè)自三有資三金來三運作三將會三捉襟三見肘三，因三此信三貸規(guī)三模的三大小三、支出三的比三例結三構對三房地三產業(yè)三有重三大的三影響三。④利三率水三平對三房地三業(yè)的三影響房地三產開三發(fā)進三行的三投資三活動三是一三種實三質性三投資三，實三質性三投資與三利率三的高三低有三著密三切關三系。三一般三理論三認為三，低三利率三對實三質性投三資有三刺激三作用三，高三利率三則不三利于三投資三規(guī)模三的擴三大。三低利三率有利三于投三資，三是因三為在三其他三條件三不變三的情三況下三，作三為進三行開三發(fā)經營三周期三較長三的房三地產三開發(fā)三，減三少了三房地三產企三業(yè)的三利息三支出三，在相三同售三價情三況下三，會三增加三企業(yè)三盈利三，使三得房三地產三開發(fā)三更有三利可圖三，于三是更三刺激三了房三地產三投資三規(guī)模三的擴三大。三長期三利率三反映三了一般三社會三的投三資利三潤率三，它三對房三地產三業(yè)的三影響三，主三要表三現(xiàn)在三兩個方三面：三一方三面反三映了三房地三產投三資的三機會三成本三的一三般水三平，三長期利三率越三高，三房地三產投三資的三機會三成本三越大三，因三而會三抑制三房地三產投資三；另三一方三面，三房地三產投三資中三的使三用財三務杠三桿導三致投三資成三本增大三，風三險程三度提三高，三收益三的不三穩(wěn)定三性增三加，三往往三會限三制房三地產投三資進三而壓三縮其三投資三規(guī)模三。⑤經三濟增三長率三對房三地產三業(yè)的三影響經濟三增長三是一三種長三期經三濟現(xiàn)三象，三是指三一國三潛在三國民三產出三或經濟三生產三能力三的持三續(xù)增三加。三經濟三增長三的衡三量標三準就三是一三國商三品和勞三務總三量，三即國三民生三產總三值的三增長三狀況三，或三人均三國民三生產三總值的三增長三狀況三。國三民生三產總三值(G三NP三)是指三一個三國家(或地三區(qū))所有常三住單三位在三一定三時期三內收三入初三次分三配的三最終三結果三。一國三常住三單位三從事三生產三活動三所創(chuàng)三造的三增加三值在三初次三分配三中主要三分配三給該三國的三常住三單位三，但三也有三一部三分以三生產三稅及三進口三稅(扣除三生產三和進三口補三貼)、勞三動者三報酬三和財三產收三人等三形式三分配三給非常三住單三位；三同時三，國三外生三產所三創(chuàng)造三的增三加值三也有三一部三分以三生產稅三及進三口稅(扣除三生產三和進三口補三貼)、勞三動者三報酬三和財三產收三入等形三式，三分配三給該三國的三常住三單位三，從三而產三生了三國民三生產三總值三的概念三，它三等于三國內三生產三總值三加上三來自三國外三的凈三要素三收入三。與國三內生三產總三值不三同，三國民三生產三總值三是個三收人三概念三，而三國內生三產總三值是三個生三產概三念。三①國三民生三產總三值比三上一三年增三長的三百分率三就是三經濟三增長三率。三經濟三增長三率實三際上三已隱三含了三房地三產經三濟的狀三況，三兩者三之間三是相三關的三。房三地產三產品三在生三產經三營領三域作三為中間三投入三品是三一種三投資三品，三隨著