房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè)

第六章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè)第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述1

概念市場(chǎng)調(diào)查:系統(tǒng)地設(shè)計(jì)、收集、分析并報(bào)告與公司面臨的特定市場(chǎng)營(yíng)銷狀況有關(guān)的數(shù)據(jù)和調(diào)查結(jié)果的過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查：開發(fā)商為了項(xiàng)目開發(fā)的需要而進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)。是指為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地通過(guò)各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息資料，通過(guò)對(duì)資料的整理和分析，來(lái)正確地判斷和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，從而為開發(fā)商預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展、制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和市場(chǎng)營(yíng)銷等工作的前提和基礎(chǔ)。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用

市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)，其主要作用表現(xiàn)在：（1）市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的前提；（2）市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目策劃者感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者需求的主要手段；（3）市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目策劃者了解市場(chǎng)、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提；（4）市場(chǎng)調(diào)查是項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)，貫穿項(xiàng)目全程策劃的始終。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目定位投資機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目營(yíng)銷項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)認(rèn)識(shí)市場(chǎng)感知市場(chǎng)了解市場(chǎng)

3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn)

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容的廣泛性和復(fù)雜性(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容的針對(duì)性和時(shí)效性(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法的多樣性和專業(yè)性(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果的局限性5

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的誤區(qū)●輕視調(diào)研（市場(chǎng)太大了，做都做不過(guò)來(lái)，還調(diào)研干什么？）

●輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專業(yè)機(jī)構(gòu)做調(diào)研，一切都萬(wàn)事大吉？）

●盲目調(diào)研

（不考慮實(shí)際需要，在不把握調(diào)研方向、不對(duì)調(diào)研方法進(jìn)行把關(guān)的情況下貿(mào)然實(shí)施調(diào)研）

第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序

準(zhǔn)備階段建立調(diào)查組織初步情況分析制定調(diào)查方案收集資料資料的甄別與審查分析數(shù)據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的流程撰寫調(diào)查報(bào)告確定調(diào)查目的總結(jié)反饋分析和總結(jié)階段實(shí)施階段1.準(zhǔn)備階段

（1）確定調(diào)查目的

這是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)應(yīng)首先明確的問題。目的確定以后，市場(chǎng)調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過(guò)失。調(diào)研人員必須牢記調(diào)研是為營(yíng)銷服務(wù)的，其目的是發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。

（2）建立調(diào)查組織房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查部門，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查任務(wù)和調(diào)查規(guī)模的大小，配備好調(diào)查人員，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查組織。調(diào)查人員確定后，要進(jìn)行以下內(nèi)容的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)：①明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案；②掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查技術(shù)；③了解與房地產(chǎn)有關(guān)的方針、政策、法令；④學(xué)習(xí)必要的經(jīng)濟(jì)知識(shí)和業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)等。

（3）初步情況分析

初步情況調(diào)查通常有如下三個(gè)過(guò)程：

①研究收集的信息材料，包括研究企業(yè)外部材料和分析企業(yè)內(nèi)部材料；

②與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話，從領(lǐng)導(dǎo)談話中尋找對(duì)市場(chǎng)的初步判斷；

③了解市場(chǎng)情況，分析消費(fèi)者對(duì)本公司所開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)的態(tài)度等。初步分析中，如果原來(lái)提出的課題涉及面太寬或者不切實(shí)際，調(diào)查的范圍和規(guī)模過(guò)大、內(nèi)容過(guò)多，無(wú)法在限定時(shí)間內(nèi)完成，就應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是地加以調(diào)整。

注意：初步情況分析的資料收集不需要過(guò)分詳細(xì)，只需要收集對(duì)所要分析的問題有參考價(jià)值的資料即可。

2.實(shí)施階段

（1）制定調(diào)查方案

制定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方案是做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要前提工作，一個(gè)成功的調(diào)查方案將決定調(diào)查結(jié)果的真實(shí)性、可靠性和科學(xué)性。

調(diào)查方案設(shè)計(jì)的內(nèi)容如下：

①為完成調(diào)查的課題需要收集哪些信息資料。

②信息資料從哪里取得，用什么方法取得。

③明確獲得答案及證實(shí)答案的做法。

④怎樣運(yùn)用數(shù)據(jù)分析問題。

⑤費(fèi)用支出計(jì)劃。

⑥評(píng)價(jià)方案設(shè)計(jì)的可行性，以及方案進(jìn)一步實(shí)施的準(zhǔn)備工作。

（2）搜集資料

根據(jù)資料來(lái)源不同，一般分為一手資料和二手資料。①收集二手資料。二手資料是指以前已經(jīng)收集好的，不一定與當(dāng)前問題有直接關(guān)系的信息資料。二手資料的來(lái)源有：一是項(xiàng)目?jī)?nèi)部，常見的內(nèi)部資料來(lái)自于開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)。二是項(xiàng)目外部，來(lái)自于公布的信息，如政府的法律法規(guī)文件等。

注意：二手資料，必須保證資料的時(shí)效性、準(zhǔn)確性和可靠性。②收集一手資料。一手資料是指為了解決特定的問題而專門收集的原始資料。研究必須以第一手資料為基礎(chǔ)，這種資料的獲取往往來(lái)源于項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)查。

（3）資料的甄別與審查

資料的甄別與審查非常重要，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

①由于抽樣或調(diào)查方式本身的局限性，使得市場(chǎng)調(diào)查不可避免地存在一定的錯(cuò)誤，因此在抽樣及調(diào)查方式的選擇上，合理性的原則更為重要；

②實(shí)地調(diào)查的真實(shí)性，真實(shí)的調(diào)查和分析以及與項(xiàng)目有著密切相關(guān)的資料，顯得特別重要；

③調(diào)查人員完成調(diào)查后，應(yīng)對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行必要的事后復(fù)核。3.殘分鍛析與打總結(jié)屑階段（1）眠分析數(shù)芽據(jù)數(shù)據(jù)壘分析浙的目簽的是茶解析繭所收遍集的布大量蟻數(shù)據(jù)涂并提角出相申應(yīng)結(jié)逝論。分析數(shù)眼據(jù)的過(guò)勸程是一沸個(gè)復(fù)雜乳的系統(tǒng)褲過(guò)程，汗其主要銳步驟如較下：編輯整悶理將資蠶料加今以篩皂選，畢去粗蹤蝶取精只、去堅(jiān)偽存旨真保證資別料的系摘統(tǒng)性、盲完整性年和可靠嘆性分類抄編號(hào)將調(diào)鎮(zhèn)查資尊料按前適當(dāng)內(nèi)的類飾別分經(jīng)類便于道查找么和使詠用進(jìn)行類統(tǒng)計(jì)將資料寶進(jìn)行統(tǒng)圾計(jì)計(jì)算編制紛計(jì)算級(jí)表、布統(tǒng)計(jì)屬表和估統(tǒng)計(jì)績(jī)圖比較播分析超、結(jié)處論（2）何撰寫調(diào)高查報(bào)告調(diào)查研棕究報(bào)告你主要是善歸納研斧究結(jié)果騾并得到注結(jié)論，刪提交給已管理人廣員決策這使用。①撰寫憐調(diào)查闖報(bào)告基的要餅求A.客處觀真實(shí)擁；B.芳簡(jiǎn)明掩扼要震；C.油結(jié)論榨明確給。②撰寫調(diào)迷查報(bào)告纏的主要蔥內(nèi)容A.調(diào)漲查目的雹、方法默、步驟屠、時(shí)間蜘等說(shuō)明?。籅.調(diào)缺查對(duì)象沒的基本也情況介因紹；C.所魂調(diào)查問彩題的實(shí)讓際情況隔與分析揚(yáng)說(shuō)明；D.日對(duì)調(diào)韻查對(duì)灑象的境基本苦認(rèn)識(shí)惜，做態(tài)出結(jié)億論；E.提陰出建設(shè)開性的意葵見和建柜議；F.統(tǒng)攻計(jì)資料弓、圖表父等必要耳附件。（3涂）總箱結(jié)反恢饋總結(jié)走的內(nèi)域容主決要有孔以下忠?guī)讉€(gè)念方面謹(jǐn)：①調(diào)查匹方案僑的制咳定和辯調(diào)查桐表的悠設(shè)計(jì)拼是否慢切合敘實(shí)際落；②調(diào)查方頭式、方橡法和調(diào)處查技術(shù)隆的實(shí)踐乓結(jié)果，務(wù)有哪些口經(jīng)驗(yàn)可州以推廣膊，有哪遣些教訓(xùn)刃應(yīng)當(dāng)吸勻?。虎蹖?shí)地調(diào)他查中還語(yǔ)有哪些各問題沒預(yù)有真正派搞清，陰需要繼航續(xù)組織書追蹤調(diào)染查；④對(duì)參加佛調(diào)查工認(rèn)作的人言員做出醬績(jī)效考惹核，以如促進(jìn)調(diào)齒查隊(duì)伍孩的建設(shè)節(jié)，提高光調(diào)查水登平和工疫作效率沿。注意：在實(shí)際捕的房地斧產(chǎn)市場(chǎng)腫調(diào)查中封，可視裳調(diào)查內(nèi)權(quán)容、環(huán)季境條件詢和調(diào)查財(cái)要求的轟輕重緩疏急，靈院活安排蝕調(diào)查步個(gè)驟及程腹序，并溪非一成油不變。第三雁節(jié)憂房地載產(chǎn)市厭場(chǎng)調(diào)燭查的陷主要團(tuán)內(nèi)容一屈房地產(chǎn)聽市場(chǎng)環(huán)挺境調(diào)查1.餐宏觀溝環(huán)境錘調(diào)查求層面（1）徹政治法販律環(huán)境應(yīng)當(dāng)麗關(guān)注喜政府笨有關(guān)覽方針?biāo)呖v，如阿住房稱制度濁政策橫、舊傍城改丑造政垃策等獎(jiǎng)；現(xiàn)禽在的特新國(guó)仇八條案、一繳房一鄰價(jià)等輛制度也要賽調(diào)查爭(zhēng)有關(guān)雄法律蛛法規(guī)訂是否分有新司的調(diào)丈整；必要時(shí)泥也需要壁關(guān)注政椅局的變扒化，如雁政府人態(tài)事變動(dòng)沈以及社劇會(huì)動(dòng)蕩預(yù)等情況訊。（2）包宏觀經(jīng)繳濟(jì)環(huán)境隸。包括預(yù)國(guó)民饑生產(chǎn)熱總值呢、國(guó)爛民收部入總擦值以叼及其蔬發(fā)展限速度逆；物價(jià)僚水平塵、C椅PI拍數(shù)據(jù)突（如縮慧我國(guó)想20皇11設(shè)年1杠月份稅我國(guó)腸CP突I同興比上農(nóng)漲4局.9匠%環(huán)竹比上銅漲1幕.0構(gòu)%怖）、危通貨策膨脹沿率、殲金融析市場(chǎng)便環(huán)境昏等；城鄉(xiāng)扛居民緒家庭倉(cāng)收入冰、個(gè)渡人收歇入水符平；通訊及隱交通運(yùn)畜輸、能補(bǔ)源與原辭材料供笨應(yīng)、技弟術(shù)協(xié)作轎條件等昌。注意睜：在經(jīng)濟(jì)睜環(huán)境調(diào)姜查中，房地披產(chǎn)金搜融狀奶況是影套響房醫(yī)地產(chǎn)犧開發(fā)遺的重?cái)R要因沃素之似一?！景咐齻ァ恐袊?guó)璃人民儲(chǔ)銀行察決定驗(yàn)，自貝20影11傍年4涉月6氣日起削上調(diào)濟(jì)金融如機(jī)構(gòu)她人民趣幣存獸貸款忽基準(zhǔn)隊(duì)利率席。金襯融機(jī)踩構(gòu)一緒年期阿存貸懼款基膛準(zhǔn)利顯率分經(jīng)別上凍調(diào)0盆.2班5個(gè)磁百分伴點(diǎn)，列進(jìn)入篇20危11猛年以餃來(lái)第業(yè)二次竿加息甩。（3竭）房錦地產(chǎn)沒市場(chǎng)琴總體座運(yùn)行萄狀況對(duì)當(dāng)皆前房暢地產(chǎn)貞市場(chǎng)續(xù)總體物運(yùn)行姻狀況針的分鵝析判乒斷和惑預(yù)測(cè)庭，是贈(zèng)項(xiàng)目鄙前期昏投資落決策層工作務(wù)的重痕要環(huán)頭境，燃對(duì)項(xiàng)葡目開樂發(fā)有堤著根確本性維的影陸響。（4勻）人嗓口環(huán)饑境人口是搞構(gòu)成市鼓場(chǎng)的主才要因素跟之一。聰人口調(diào)印查的內(nèi)疾容包括翁人口規(guī)鏡模、人犯口增長(zhǎng)央率、人燭口密度歉、人口損遷徙流搞動(dòng)情況賄，人口打地理分虛布、民襲族分布值，出生逐率、結(jié)指婚率以珠及家庭迷規(guī)模等綠。（5）三技術(shù)環(huán)銳境主要包晃括有關(guān)是建筑設(shè)蠟計(jì)和建朗筑材料陶等方面愈的新技打術(shù)、新他工藝、釘新材料劇的技術(shù)喬現(xiàn)狀、家發(fā)展趨脂勢(shì)、國(guó)弓內(nèi)外先晴進(jìn)水平代、應(yīng)用余前景等券。【案概例】鉛南京宰鋒尚中國(guó)際令公寓利用鍬可再機(jī)生能櫻源使洪夏季鋪制冷年不用忠傳統(tǒng)槽電力塌，一窯年四死季保刮持適騾宜居第住的宋溫度珍和濕燈度，羊室內(nèi)范裝修肌和配稀置超五過(guò)五攏星級(jí)子酒店前，實(shí)相現(xiàn)六臟星級(jí)條的舒?zhèn)蛇m和索節(jié)能株環(huán)保蛾。鋒棕尚國(guó)孩際公逝寓衛(wèi)殼生間企的瓷耳磚全徒部是糟整磚瞎并與旗衛(wèi)生拼潔具絨對(duì)中（6）膠對(duì)外開倦放程度對(duì)外顫開放厭，是脫我國(guó)聯(lián)進(jìn)行度對(duì)外啟房地規(guī)產(chǎn)交也流、啟房地耕產(chǎn)合諷作的成重要屬舉措喚?！景咐?xí)】20滿07旋年1朱1月椅7日勇，國(guó)瘡家發(fā)施改委悄和商誦務(wù)部阻聯(lián)合戚頒布似了《針外商服投資母產(chǎn)業(yè)腳指導(dǎo)筆目錄蠻（2糕00掀7年傳修訂乖）》啦?！痘菽夸浿谩芬?guī)益定，則從2橡00灑7年貨12熄月1離日起炒，不潔再鼓群勵(lì)外晶資進(jìn)顛入內(nèi)吊地普質(zhì)通住架宅的調(diào)開發(fā)鉤建設(shè)狹中，莖同時(shí)負(fù)該政善策第供一次鳴明確運(yùn)提出姥，外燃資進(jìn)容入二描手房利交易申市場(chǎng)素及房珠地產(chǎn)拘中介怖或經(jīng)陽(yáng)紀(jì)公駁司的遵途徑桑也將稠受到躬全面拾限制兄。2.區(qū)回域環(huán)境橡調(diào)查層兄面（1鴉）經(jīng)籃濟(jì)發(fā)折展水謹(jǐn)平主要調(diào)京查城市母或區(qū)域塌的經(jīng)濟(jì)娃總體水泰平，主截要產(chǎn)業(yè)工及分布兆、居民號(hào)收入水假平、購(gòu)乖房消費(fèi)陽(yáng)能力等捐情況。（2）半城市發(fā)喜展規(guī)劃主要玩調(diào)查擋城市舍發(fā)展躲的戰(zhàn)能略方紋向，念這是辭項(xiàng)目疾選址戲著重禁考慮帆的問確題，取它直聞接關(guān)冬系到暈項(xiàng)目高的潛倘質(zhì)和億增值暮的可夜能性勻。（3）描房地產(chǎn)董市場(chǎng)供繡需狀況以此革判斷瓣市場(chǎng)標(biāo)供給高和需欄求的麥基本匠狀態(tài)朱，從廈而為驅(qū)項(xiàng)目莖定位燙、開維發(fā)規(guī)貫?zāi)?、浸風(fēng)險(xiǎn)區(qū)程度悼等參藥數(shù)提速供依恨據(jù)。注意：在房地橫產(chǎn)市場(chǎng)詞行情調(diào)奧查中，軟價(jià)格調(diào)思研尤為亂重要，惰包括：痕整體價(jià)帥格水平硬和變化傘趨勢(shì)、杏影響房爹地產(chǎn)價(jià)惡格變換或的因素廁、變化翻并引起魂的反應(yīng)逐、新的釀價(jià)格政某策等。（4）貼社會(huì)文赤化環(huán)境閥。包括瘡教育悄程度溝、文煌化水震平，嫩價(jià)值亡觀、咐風(fēng)俗獨(dú)習(xí)慣執(zhí)，社傾會(huì)階寒層分帥布、節(jié)宗教抬信仰樣等。企業(yè)斷營(yíng)銷袋人員凝以此圖了解益不同芳消費(fèi)陳者行迷為，叔以正梢確細(xì)銷分市組場(chǎng)，累制定曉企業(yè)噸的市冬場(chǎng)營(yíng)陷銷策屆略。（5）片房地產(chǎn)鍛企業(yè)情坡況。包括夸城市你房地犧產(chǎn)企裂業(yè)的聾數(shù)量遷、類棉型、精企業(yè)案資質(zhì)掛與實(shí)糧力等瓜概略叫資料賽。（6距）專艙業(yè)機(jī)抹構(gòu)與喬中介賤商情銹況調(diào)械查。主要熔調(diào)查明工程挑咨詢終公司總、規(guī)舞劃建宗筑設(shè)住計(jì)單饞位、倦房地葛產(chǎn)銷多售代埋理公特司、主廣告覆策劃診公司貨、物始業(yè)管肝理公阿司等啄等。（7暑）城雙市或運(yùn)區(qū)域繩的交盜通條市件研趴究。對(duì)城合市或櫻區(qū)域濤的交殺通條涉件進(jìn)旱行調(diào)搬查和胳分析菌，有絨助于進(jìn)項(xiàng)目務(wù)選址文、交剃通組愈織方維案設(shè)煤計(jì)、蜂項(xiàng)目路定位陪等工市作。（8榮）影址響區(qū)害域發(fā)腸展的監(jiān)其他副因素鑄和條狂件。主要脹包括淚對(duì)城溫市或蹈區(qū)域指內(nèi)的塔歷史折因素協(xié)、文犯化因寄素、趨景觀俱因素貌、價(jià)桌值取妨向、擔(dān)意識(shí)頓形態(tài)蓋、氣今候條陷件等識(shí)方面堂的調(diào)館研，種有助切于做請(qǐng)好項(xiàng)中目總謠體戰(zhàn)賤略性銅定位合。3.微廚觀環(huán)境益調(diào)查層演面又稱鳥為項(xiàng)掩目開蜂發(fā)條葡件分絹析，撥其目續(xù)的是顧分析城項(xiàng)目綿自身盟的開燦發(fā)條怎件及弓發(fā)展冊(cè)狀況護(hù)，對(duì)戀項(xiàng)目蠶自身末價(jià)值裁提升芝的可宜能性每與途跌徑進(jìn)女行分什析，夢(mèng)同時(shí)底為以懶后的死市場(chǎng)定定位亦做準(zhǔn)濾備。早具體燙包括殖：（1冒）用地現(xiàn)棟狀調(diào)查欺與分析。主要惰對(duì)項(xiàng)彼目的父地形蹤蝶地貌錦、地番質(zhì)條稻件、胃地上刑附著暢物等熔情況銳進(jìn)行涼現(xiàn)場(chǎng)鐮勘察挑和分常析。（2伍）項(xiàng)目往周邊鵝環(huán)境線調(diào)查彎與分奇析。周邊環(huán)診境主要會(huì)指地塊蒼周圍的予物質(zhì)和拖非物質(zhì)照的環(huán)境喜與配套遣情況。（3曉）項(xiàng)夸目對(duì)掉外聯(lián)赤系程廁度、丸交通加組織劫等分遙析與隱調(diào)查卻。二驚房地茄產(chǎn)市劫場(chǎng)需泡求調(diào)候查1.抓市場(chǎng)頭需求槍容量苗調(diào)查需求容烈量，是坡指對(duì)房遙地產(chǎn)產(chǎn)懷品有購(gòu)買欲煌望且具有購(gòu)買能顫力的市場(chǎng)需求板總量。主要頁(yè)包括股以下填幾個(gè)儀方面凡：（1）怎項(xiàng)目所稠在城市捏人口總喇量、家池庭數(shù)量蒙及家庭隆結(jié)構(gòu)；（2暮）有接購(gòu)房新需求偷的人姿口數(shù)錢量（挎現(xiàn)實(shí)這需求昏和潛便在需縮慧求）婦和整多體特抱征；（3驗(yàn)）居定民對(duì)漆各類卸房地顫產(chǎn)商歪品的遲需求挎總量正；（4）妻居民的侮消費(fèi)結(jié)巾構(gòu)；（5）東居民的討收入水拿平、儲(chǔ)縮慧蓄余額蜂和支付秧能力；（6道）影紗響房紙地產(chǎn)動(dòng)市場(chǎng)花需求捏的因混素。購(gòu)買哨者需求的糖主體需求瞎行為順的實(shí)古施者購(gòu)買欲蘿望需求兵的動(dòng)浸力需求賴行為紐奉的源胖泉購(gòu)買傲能力需求的盞實(shí)施條痰件需求凱行為舊的物拐質(zhì)保由障市場(chǎng)需求2.消品費(fèi)者調(diào)陜查（1）拳消費(fèi)者愛個(gè)人特污征即消菜費(fèi)者囑的個(gè)焰人基給本信季息，聯(lián)消費(fèi)概者個(gè)已人特牧征調(diào)脈查是飽客戶聽甄別碎的重本要依病據(jù)。柔主要絕內(nèi)容迅包括雨：消正費(fèi)者房誠(chéng)的年林齡、已文化杠程度怠、家徹庭結(jié)糊構(gòu)、剖職業(yè)速、原漆居住刑地、看宗教愛信仰梯等。（2）西消費(fèi)者腐購(gòu)買動(dòng)延機(jī)消費(fèi)悠動(dòng)機(jī)咸是引搏起人黎們購(gòu)執(zhí)買房鹽地產(chǎn)茂產(chǎn)品家的愿墻望和優(yōu)意念咸，即京消費(fèi)號(hào)者出周于什應(yīng)么目找的去為購(gòu)買孟房地荒產(chǎn)商懷品，景是產(chǎn)傅生購(gòu)覺買行耀為的謊內(nèi)在押原因歲。（3）選消費(fèi)者第購(gòu)買力隸水平消費(fèi)像者購(gòu)暖買力懇水平燙是指罰消費(fèi)嗽者對(duì)壺某類禾房地蒸產(chǎn)產(chǎn)饅品的臨最大廣支付語(yǔ)能力健，這習(xí)是影發(fā)響房綿地產(chǎn)箭消費(fèi)嗚的最闊重要袋因素率，它滔直接榆決定卡了消忍費(fèi)者斷的購(gòu)炊房承棕受能潮力。消費(fèi)拔者購(gòu)帶買力擁水平錄的主板要衡直量指霧標(biāo)是篩家庭枝年收逐入。三愉房羅地產(chǎn)棵市場(chǎng)根供給音調(diào)查1.鋒房地蜜產(chǎn)市存場(chǎng)供格給總別體調(diào)謝查對(duì)整友個(gè)地爐區(qū)房蒼地產(chǎn)甩市場(chǎng)診供給激情況挽的總丙體調(diào)趙查主蛛要包好括：否房地億產(chǎn)市禾場(chǎng)產(chǎn)博品的須供給哥結(jié)構(gòu)日、供精給總油量、績(jī)供給撕變化誕趨勢(shì)湊、供詠給的蘇充足健程度零、房謝地產(chǎn)閘產(chǎn)品齡價(jià)格染現(xiàn)狀例；本疼地以曾及外奴地房啊地產(chǎn)介企業(yè)乳的生懼產(chǎn)與碰經(jīng)營(yíng)德等方南面的川調(diào)查水等。在房朱地產(chǎn)西市場(chǎng)肚行情緞?wù){(diào)查語(yǔ)中，臉價(jià)格捎調(diào)研房誠(chéng)是重伙要內(nèi)尤容之躬一。2.競(jìng)進(jìn)爭(zhēng)樓盤萬(wàn)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)臂樓盤瓣分為糟兩類濱，一看類是劈燕與所眠在項(xiàng)疫目處奸在同蓄一區(qū)朱域的丈樓盤手；另頌一類渴是不紡?fù)瑓^(qū)冊(cè)域但飾定位運(yùn)相似師的樓股盤。主要包籠括：（1）脫競(jìng)爭(zhēng)樓刷盤的產(chǎn)尋品調(diào)查主要貍有樓牽盤區(qū)畫位調(diào)挨查、駐產(chǎn)品體特征混調(diào)查穗、交矩房時(shí)組間調(diào)解查等襯。（2皮）競(jìng)努爭(zhēng)樓似盤的溪價(jià)格舞調(diào)查它是竿房地服產(chǎn)營(yíng)調(diào)銷中桿最基箱本、震最便算于調(diào)走控的竊，在濁實(shí)際區(qū)的調(diào)午查中魂也是巾最難共取得投的真?zhèn)?shí)信蓄息。包括單價(jià)電調(diào)查套、總期價(jià)調(diào)捉查和共付款祥方式撲調(diào)查。單價(jià)反橡映的是直樓盤品逢質(zhì)的高突低，而妥總價(jià)反咸映的是浪目標(biāo)客士戶群的家選擇結(jié)百果。注意跪區(qū)分猜：起價(jià)僅均價(jià)礙主推力戶刊型單副價(jià)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商/投資商開發(fā)商名稱：投資商名稱：聯(lián)系電話建筑及景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)策劃代理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目占地面積（畝）綠化率（%）均價(jià)建筑面積m2容積率最高價(jià)規(guī)劃用途規(guī)劃幢數(shù)車位數(shù)量?jī)r(jià)格土地年限公攤率朝向差規(guī)劃戶數(shù)銷售率層差建筑結(jié)構(gòu)交付日期商鋪價(jià)格（元/m2）工程進(jìn)度物業(yè)管理費(fèi)付款方式及優(yōu)惠戶型區(qū)間(m2)主力戶型開盤及入住日期開盤日期入住日期樓盤特點(diǎn)：（3）期競(jìng)爭(zhēng)樓仍盤的促燦銷手段殺調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)樓田盤的促膽銷手段慘是項(xiàng)目淚市場(chǎng)競(jìng)酬?duì)幷{(diào)研背的重要尚方面之款一。①?gòu)V告促銷沈調(diào)查鳥。這慚是房懸地產(chǎn)帥促銷必的重路要手徑段，腰對(duì)競(jìng)俘爭(zhēng)樓尤盤的鑰廣告銅調(diào)查糾是市鎮(zhèn)場(chǎng)調(diào)花研的奧重要繡組成癥部分即；②活動(dòng)促銷調(diào)吳查。通番過(guò)開展狂一系列毀促銷活爽動(dòng)的安坊排，可獨(dú)以營(yíng)造隙樓盤的尋銷售氛副圍，促匹進(jìn)銷售禿；③人員促銷努調(diào)查莊。與艱客戶止面對(duì)熄面的稍人員匹促銷錘是傳垃統(tǒng)的寇促銷磁手段往，也端是目粉前開竄發(fā)商搏的主續(xù)要促注銷形罵式之膝一。④客戶產(chǎn)關(guān)系促銷煩調(diào)查味。目蟲前，供房地奮產(chǎn)促防銷的六競(jìng)爭(zhēng)鋼已經(jīng)錫從單木純的展交易軋營(yíng)銷道上升造到客斜戶關(guān)損系營(yíng)琴銷的驗(yàn)層面栗，這您是一剖種企濁業(yè)與丑客戶際共同滿創(chuàng)造復(fù)價(jià)值購(gòu)的營(yíng)而銷理矩念。（4賴）競(jìng)因爭(zhēng)樓怎盤的望銷售貧情況倦調(diào)查銷售情恢況是判全斷一個(gè)壟樓盤最蓋終的指曾標(biāo)，但汽也是最遺難獲得跪準(zhǔn)確信抵息的部翠分，主擊要包括扎：①銷售塌率。最基撒本的勺指標(biāo)亞，反葡映了辭一個(gè)辣樓盤蓄被市朽場(chǎng)接壇納的杏程度茶；②銷售蹤蝶次序檔。指不資同房喂屋的遷成交意先后忙次序黃，反壟映了卵市場(chǎng)妙需求敞結(jié)構(gòu)殃和強(qiáng)乓度；③客戶群躁分析。通過(guò)案對(duì)競(jìng)激爭(zhēng)樓抄盤客勾戶的記特征根分析顛，可暗以分疾析其須購(gòu)買所動(dòng)機(jī)叔，從選而找境出本融樓盤病影響辰客戶培購(gòu)買茄行為榨的因饞素以澇及其討影響拿力大還??；（5）往競(jìng)爭(zhēng)樓瘋盤的物球業(yè)管理歌調(diào)查物業(yè)管抱理調(diào)查復(fù)包括物戀業(yè)管理脈的內(nèi)容掃、管理錄情況、葡物業(yè)管漲理費(fèi)以硬及物業(yè)控管理公迅司背景抗、實(shí)力故以及操烈作過(guò)的趟項(xiàng)目等填。3.生競(jìng)爭(zhēng)終對(duì)手溪調(diào)查對(duì)競(jìng)爭(zhēng)魚對(duì)手的觸調(diào)研可卵從以下僅幾個(gè)方預(yù)面進(jìn)行捆考察：（1）世專業(yè)化稻程度。指競(jìng)唉爭(zhēng)對(duì)擾手將盛其力皺量集扮中于演某一盜產(chǎn)品到、目討標(biāo)客偉戶群鮮或所罵服務(wù)紫區(qū)域富的程久度；（2捎）品領(lǐng)牌知宏名度。指競(jìng)閘爭(zhēng)對(duì)連手主棟要依短靠品夕牌知島名度蓮進(jìn)行處競(jìng)爭(zhēng)婚，而明不是晃依靠武價(jià)格煮或其銀他度申量進(jìn)矮行競(jìng)結(jié)爭(zhēng)的早程度怪，如蕩萬(wàn)科部、中檢海、洪金地朋等開近發(fā)商礦品牌頂。（3）瓶推動(dòng)度都或拉動(dòng)束度。指競(jìng)榆爭(zhēng)對(duì)杠手在膨銷售反樓盤投時(shí)，缸是尋筆求直義接在盛最終濫用戶則中建植立品董牌知盲名度居來(lái)拉勞動(dòng)銷置售，托還是柴依賴浸分銷蓄渠道朝來(lái)推攀動(dòng)銷笨售的幻玉程度采；（4）撿開發(fā)經(jīng)押營(yíng)方式薦。指競(jìng)爭(zhēng)茅對(duì)手對(duì)誕所開發(fā)劑的樓盤積是出售戀、出租節(jié)還是自危行經(jīng)營(yíng)績(jī)。如果敗出售，漁是自己菠銷售還焦是通過(guò)棒代理商恨銷售等嗎；（5說(shuō)）樓同盤質(zhì)店量。指競(jìng)促爭(zhēng)對(duì)棚手所刪開發(fā)工樓盤酒的質(zhì)擱量。（6）臭縱向整康合度。指競(jìng)淡爭(zhēng)對(duì)朗手采揮取向松前（斑貼近剛消費(fèi)危者）駛或向趨后（碎貼近圍供給瞧商）益進(jìn)行訴整合性所能晝產(chǎn)生咸的增涂值效表果的蔬程度嫁。（7壁）成聰本狀梅況。指競(jìng)洲爭(zhēng)對(duì)朗手的轟成本符結(jié)構(gòu)金是否巷合理亂，企廣業(yè)開宏發(fā)的盆樓盤汽是否陳具有慚成本勒優(yōu)勢(shì)億等；（8完）價(jià)臥格策渡略。指競(jìng)爭(zhēng)胃對(duì)手的噸產(chǎn)品定垃價(jià)策略獅，會(huì)影刮響到項(xiàng)花目的目箭標(biāo)客戶須分流以謎及市場(chǎng)往推廣工誦作等，昌開發(fā)商饞必須認(rèn)律真組織制調(diào)研，儉并提出飲對(duì)策；（9氏）與面當(dāng)?shù)刂疁夭块T測(cè)的關(guān)蔽系。指競(jìng)爭(zhēng)砌對(duì)手與有當(dāng)?shù)爻擎i市建設(shè)淚規(guī)劃部決門、土響地管理堪部門等題政府職身能部門遺的關(guān)系睡。（1鞏0）傍競(jìng)爭(zhēng)疲對(duì)手贏歷來(lái)黃的項(xiàng)持目開各發(fā)情牧況、圈土地勝儲(chǔ)備單情況導(dǎo)、未媽來(lái)的擊開發(fā)乎方向蘋等。四鄰房地南產(chǎn)市四場(chǎng)營(yíng)他銷環(huán)寒境調(diào)把查1.孟房地向產(chǎn)廣構(gòu)告環(huán)評(píng)境調(diào)班查廣告環(huán)勞境調(diào)查廣告膚表現(xiàn)劫形式嚇調(diào)查廣告代瓜理商的陵調(diào)查公共倍傳播術(shù)形式膨，包你括：雹報(bào)紙磚、電紐奉視廣靈播等印刷品圾傳播形漆式，包維括：售碑樓海報(bào)朗、售樓矩書等戶外用傳播亞形式冷，包鎮(zhèn)括：欄看板遲、旗她幟、父指示站牌等調(diào)查該暫區(qū)域的挨主要廣院告代理張商及其崖知名度悉、技術(shù)羞能力以跪及社會(huì)番關(guān)聯(lián)度2.房選地產(chǎn)營(yíng)甲銷中介輔機(jī)構(gòu)調(diào)意查房地產(chǎn)柄營(yíng)銷中閑介機(jī)構(gòu)扮是指協(xié)囑助房地垂產(chǎn)企業(yè)捉將產(chǎn)品夕銷售給界最終購(gòu)陰買者的錘中介機(jī)稈構(gòu)，包盲括代理肚中間商羅和輔助害中間商槐。代理尤中間桑商簡(jiǎn)計(jì)稱代慕理商今，是灰指代臭理人段、經(jīng)波紀(jì)人洲等。開發(fā)商代理汪商客戶產(chǎn)品所喉有權(quán)合同合同3.綁房地遺產(chǎn)營(yíng)份銷媒套體調(diào)猶查房地嘴產(chǎn)營(yíng)窄銷媒防體是奪指那阿些刊喇登或呢播放強(qiáng)房地彎產(chǎn)新腔聞、臭專欄京的媒尸體機(jī)仇構(gòu)，主要捆是指悅報(bào)紙姨、雜惠志、耍廣播催電臺(tái)抬、電刊視臺(tái)刪和網(wǎng)穴站等企。對(duì)當(dāng)才地房揪地產(chǎn)苦營(yíng)銷扶媒體撫調(diào)查換有助夕于正成確選續(xù)擇該逐地區(qū)并最有破影響把力的豬媒體略，做系好市叼場(chǎng)推腎廣，幣從而惰提高便營(yíng)銷辣的效攜果。第四節(jié)沫房地救產(chǎn)項(xiàng)目奏市場(chǎng)調(diào)第查的方負(fù)法房地產(chǎn)拾市場(chǎng)調(diào)歲查需要帥了解大芹量可靠解、真實(shí)煉和全面煎的資料起。資料醋的獲取臨來(lái)源有萌一手資可料和二蔥手資料爹。一手跑資料——楊為當(dāng)落前項(xiàng)競(jìng)目或男特定愚目的從而收鎮(zhèn)集的追原始鹿信息蛛。如：通貿(mào)過(guò)實(shí)地弟調(diào)研和倚發(fā)放調(diào)離查問卷軋獲取的甩資料。二手坊資料——總為其遇他目訓(xùn)的或比其他沫項(xiàng)目罰已經(jīng)此收集隱到的苗資料健。如：朽從房除地產(chǎn)肯信息杯網(wǎng)上音查閱蟻的相趕關(guān)資野料。房地產(chǎn)儉市場(chǎng)調(diào)村查人員緊開始時(shí)形總是要腎收集二老手資料弱，二手頂資料具謙有以下樹特點(diǎn)：二手牢資料優(yōu)點(diǎn)辜：是研究救房地產(chǎn)灶市場(chǎng)的害起點(diǎn)，睡成本低涼，可以腎立即使凡用。缺點(diǎn)尚：由于時(shí)霞間跨度彩長(zhǎng)、針佩對(duì)性不衣強(qiáng)，使評(píng)得所收什集的信渡息不夠愚準(zhǔn)確、燭不可靠國(guó)、不完啄整或已衡經(jīng)過(guò)時(shí)監(jiān)，甚至壁存在一晝些錯(cuò)誤永。由于二王手資料雁存在的輸缺點(diǎn)，郵需要調(diào)灣查人員青去收集堤準(zhǔn)確性歇更高、寨更加具孤有針對(duì)旨性的一五手資料味。綜合逮性網(wǎng)惱站搜房網(wǎng)耗：htt族p:/秘//焦點(diǎn)揉網(wǎng)：htt黨p:/圖//中國(guó)催網(wǎng)：ht概tp押:/逼//人民網(wǎng)博：ht升tp際:/筒//政策猛法規(guī)尖網(wǎng)站中國(guó)陪房地勞產(chǎn)信罷息網(wǎng)ht碼tp菌:/憑/規(guī)劃網(wǎng)針站各級(jí)遙政府句規(guī)劃盯網(wǎng)站鉤:ht歪t(yī)p欄:/像//(北首京規(guī)劃提委員會(huì)銹)經(jīng)濟(jì)謊環(huán)境敢網(wǎng)絡(luò)專調(diào)研園渠道各級(jí)蹈政府折統(tǒng)計(jì)赤局網(wǎng)廚站：ht縣tp陵:/煮//各級(jí)政桿府經(jīng)濟(jì)謀信息網(wǎng)艱：ht統(tǒng)tp紫:/缸//國(guó)務(wù)竄院發(fā)您展研繭究中猾心信爺息網(wǎng)htt粥p:/哭//其他網(wǎng)股絡(luò)調(diào)研卻渠道人口信向息網(wǎng)1.訪遺問法訪問法菊是通過(guò)廈直接詢?cè)﹩柋徽{(diào)傻查者的宿方式了斗解市場(chǎng)首情況和乘客戶需覆求的一首種方法睜。通常辟又被稱械為調(diào)查玻表法。根據(jù)敲調(diào)查咽人員否與被吊調(diào)查米者的政接觸皇方式瘦，訪樓問法齡可分陶為人苦員訪釘問、儉電話往訪問盞、郵消寄訪仰問和農(nóng)網(wǎng)上填訪問賠四種也類型甲。（1解）人道員訪右問人員訪啊問是指鋤房地產(chǎn)誦調(diào)查人殘員直接紹與被調(diào)窮查者面怪對(duì)面交乳談以收紗集資料浮的一種對(duì)調(diào)查方厭法，又薪稱面談齡調(diào)查，雪是市場(chǎng)召調(diào)查中撥較為靈拋活和通黃用的一遇種調(diào)查游方法。微人員調(diào)騰查又分嘴為入戶面險(xiǎn)談和攔截絞式面孔談?wù){(diào)歸查兩種覆方式苦。一山房網(wǎng)地產(chǎn)林項(xiàng)目漆市場(chǎng)宋調(diào)查娃常用榆方法②攔統(tǒng)截式騙面談袖調(diào)查指調(diào)霞查人郊員根飼據(jù)調(diào)栽查方游案，撕在指冰定的漿地點(diǎn)抹，按妄照指?jìng)ǖ纳秸{(diào)查功程序犧在路隆人中替選取閃訪問奮對(duì)象質(zhì)，進(jìn)克行較賊為簡(jiǎn)旺短的撥調(diào)查云，這放種方設(shè)法經(jīng)墾常采叼用問那卷式邪調(diào)查小。目前，輪問卷調(diào)碼查是房歲地產(chǎn)市伙場(chǎng)調(diào)查潮中經(jīng)常司采用的呈調(diào)查手狠段之一默。①入窩戶面摸談?wù){(diào)徹查是指揪調(diào)查灣人員帆根據(jù)紅調(diào)查塵方案倍，依鐘照事蔽先擬捐定好醉的問句卷或間調(diào)查狗提綱百順序黎，到毛被調(diào)委查者果家中桐（存僚在一您定的騰難度聾）或捐單位訊對(duì)被弊調(diào)查奴者進(jìn)景行面具對(duì)面溫的直大接訪妻問。人員膀訪問遺法的室優(yōu)點(diǎn)避和缺休點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)簽：①非妙常靈罰活，壁交談禿時(shí)的難主題不和時(shí)癥間安撓排都督可以抬根據(jù)襯具體蹲的客皺戶情省況進(jìn)縣行改輩變；②人斜員訪珠問法匯一般暢拒答輸率較戚低，杜面對(duì)伐面地直訪問堡往往胞會(huì)對(duì)砌被訪貍問者山產(chǎn)生戲一定權(quán)的壓奶力，盈使他掙們較碰為認(rèn)妖真地健回答幟問題概；③面賓對(duì)面沙的調(diào)燭查氣僚氛比曲較輕品松，稈適于箱進(jìn)行喚深度犁調(diào)查組，并刷且隨惱意聯(lián)窗想，磚會(huì)收頌集到尾意想服不到旗的信悅息。缺點(diǎn)糾：①需猴要調(diào)崗查人席員準(zhǔn)侍備大箏量的更訪問勿材料戀，而災(zāi)其往挖往需芬要對(duì)曠調(diào)查絡(luò)人員掀進(jìn)行專事前服培訓(xùn)茅，還寺需要彎一定何的交弄通費(fèi)志和其所他費(fèi)夸用，影成本叼高；②對(duì)調(diào)喝查者的臘素質(zhì)要灑求較高剩，調(diào)查蘇人員的踐訪問技倍巧和應(yīng)纏變能力法是制約蝴調(diào)查質(zhì)襲量的兩瓦個(gè)重要銅因素；③由于環(huán)人員調(diào)窩查往往院是一對(duì)狠一進(jìn)行老的，因跌此需要賭大量的貫時(shí)間，社調(diào)查周額期長(zhǎng)；④人員抬調(diào)查匿齡名性差所，對(duì)于麥一些較莫為敏感頭性或者油涉及隱喚私的問此題，面閃對(duì)面調(diào)炸查不易轟獲得較害為真實(shí)域的信息患；⑤人員擁調(diào)查管哥理比較積困難，想調(diào)查者稈的主觀位因素易羨影響到皺調(diào)查的質(zhì)結(jié)果。（2螺）電費(fèi)話訪胖問電話訪撕?jiǎn)柺峭ǖ苓^(guò)在電所話中與哥選定的疾被調(diào)查尤用戶交喪談以獲削得市場(chǎng)浮信息的胞一種方袍法，它自是一種控間接的他方法。注意說(shuō)事項(xiàng)：①電話剃訪問前擺，需要繞對(duì)調(diào)查康人員進(jìn)倘行培訓(xùn)敘（包括康調(diào)查人仗員要口決齒清楚出、語(yǔ)氣塌親切、千語(yǔ)調(diào)隨欺和，可晚在不長(zhǎng)普的時(shí)間移[一般勢(shì)15分罪鐘左右豈]內(nèi)完開成調(diào)查蛛）；②電洲話調(diào)敘查人婦員需致要在師電話膛調(diào)查爬前設(shè)轎計(jì)好晨問卷哈調(diào)查孩表，沉大多畜采用圓是非浴選擇澤法向衰被調(diào)粒查者茫詢問考。（3）漠郵寄訪把問郵寄堂訪問陣是房匆地產(chǎn)豪市場(chǎng)憤調(diào)查爽中一升個(gè)比趣較特祥殊的銹收集突資料丙的方尾法。恨它是服將調(diào)菠查者挽事先鑰準(zhǔn)備柏好的河調(diào)查習(xí)問卷頸郵寄葬被調(diào)彈查者闊，再詠由被韻調(diào)查鑼者根請(qǐng)據(jù)要厚求填集寫好咱后寄掉回的驕一種號(hào)調(diào)查姥方法瞞。特點(diǎn)：①調(diào)仿查范打圍廣棄、成恐本低抱，能徐夠通初郵的焦地方趣都可健以實(shí)悠施；②它給箭被調(diào)查貫者充分腎的考慮能時(shí)間，有避免受炎到時(shí)間宜限制，日也不受票調(diào)查人丹員的傾貞向影響仇；③它可燈以節(jié)省褲調(diào)查人快員的數(shù)便量，不毛需要對(duì)敵調(diào)查人夸員進(jìn)行顏專門的元培訓(xùn)。（4）猴網(wǎng)上訪暢問網(wǎng)上瘡訪問更是隨燈著互塑聯(lián)網(wǎng)鋒興起酒而出盜現(xiàn)的潤(rùn)一種外新型完的訪傻問形損式。拌它有計(jì)很多紙形式此，調(diào)喉查人哈員可杠以發(fā)牧郵件畢給被賊調(diào)查希者或四者將榆問題攔答卷自放在之網(wǎng)上拴供被捎調(diào)查翻者填衫寫。網(wǎng)上獄訪問宋法存扛在的綢缺陷：由于愿目前跪網(wǎng)絡(luò)細(xì)誠(chéng)信豎存在甩一定擇的缺互失，等網(wǎng)絡(luò)態(tài)信息約的真蕩實(shí)性破和準(zhǔn)損確性紋得不染到有姥效保鎮(zhèn)證，視目前碗房地示產(chǎn)調(diào)遭查人費(fèi)員對(duì)廁其結(jié)先果還蹈只能剩用于疲參考卻。右圖捕為新瞎浪房猶產(chǎn)某再次網(wǎng)旅上調(diào)茶查表卷截圖贊。2.趨觀察勸法觀察脾法是翠指調(diào)于查者挽憑借旁自己測(cè)的眼院睛或妹攝像瓜、錄圈音等嫌器材殖，在債調(diào)查頓現(xiàn)場(chǎng)錢進(jìn)行首實(shí)地雞考察水，記炕錄正謙在發(fā)午生的鮮市場(chǎng)竊行為敵或狀呼況，麻以獲隙取各沈種原窮始資族料的賞一種零非介畜入式末調(diào)查桿方法藥。觀貓察法濟(jì)主要廉有以坦下四古種形奏式：（1）挨直接觀停察法。就是具調(diào)查蝕人員滴去現(xiàn)赤場(chǎng)直撇接察未看市故場(chǎng)情宮況。負(fù)例如兼，派調(diào)殲查人污員去渴現(xiàn)場(chǎng)陳了解掏樓盤鏈的銷丑售情就況等此等。（2液）親傭身經(jīng)茫歷法音。就是調(diào)播查人員擇親自參陡與某項(xiàng)拋活動(dòng)，滲來(lái)收集帳有關(guān)資椒料。例化如調(diào)查我人員泥佯裝蚊顧客澤，到便代理靈商處紀(jì)去咨膀詢、險(xiǎn)買樓銜等，莫即通更常所灰說(shuō)的命“踩努盤”恒。（3挽）痕薯跡觀廢察法索。調(diào)查撓人員處不是崖直接正觀察受被調(diào)縮慧查對(duì)詢象的大行為萬(wàn)，而華是觀壩察被這調(diào)查外對(duì)象敏留下約的一男些實(shí)鍵際痕修跡。啊比如在房斧展會(huì)俘上，羞調(diào)查缸人員嚷可以購(gòu)觀察愈參觀圖者手袍中哪賄家樓震盤的似手提巴袋最緊多。（4孕）行效為記眉錄法云。有些情坊況下，羨為了降胃低調(diào)查使者的記利錄負(fù)擔(dān)牢，可以仁通過(guò)錄推音機(jī)、苦攝像機(jī)雜、照相浩機(jī)以及塘其他一熊些監(jiān)聽嚴(yán)、監(jiān)視老設(shè)備記營(yíng)錄下來(lái)拆，分析令客戶購(gòu)宣房的心謠態(tài)，有綱針對(duì)性會(huì)地進(jìn)行溪樓盤營(yíng)炕銷的策朵劃。3.實(shí)無(wú)驗(yàn)法實(shí)驗(yàn)包伐括三個(gè)沃基本部揪分：實(shí)驗(yàn)潤(rùn)對(duì)象丙稱為擋“實(shí)辣驗(yàn)體哲”，記實(shí)際衰上引彎入的旨變化皮稱為漲“處趙理”史，“喪處理所”發(fā)斧生在饅實(shí)驗(yàn)?zāi)虒?duì)象凈上的匙效果腔稱為訪“結(jié)扛果”鬼。以調(diào)鞠查房項(xiàng)地產(chǎn)夏廣告艱效果伸為例哀，表拆示如飽下：選定一溫些消費(fèi)套者作為步調(diào)查對(duì)停象廣告漏宣傳姓對(duì)消爬費(fèi)者姓產(chǎn)生戚的影俯響根據(jù)消狐費(fèi)者對(duì)獄廣告的海接受效麻果來(lái)看滋樓盤銷錘售量的亦變化實(shí)驗(yàn)體處理結(jié)果二隸房晃地產(chǎn)戲市場(chǎng)甜調(diào)查墊方法悔的創(chuàng)麥新1.堂主題釋式調(diào)呈查精心銳設(shè)計(jì)歷有導(dǎo)燒向性套主題插，通三過(guò)公膏開有里獎(jiǎng)?wù)餍υ冋鲉T集公劣眾的監(jiān)意見譽(yù)，來(lái)房誠(chéng)獲取個(gè)需求稱信息絕。例如：重慶百首年世家鈴房地產(chǎn)吃公司通院過(guò)征文舞主題“恨我理想閱中的家側(cè)”所開餡展的調(diào)嶄查。2.幸論壇塔式調(diào)行查通過(guò)山舉辦唉論壇拍，吸銜引消源費(fèi)者嫁與社垃會(huì)各藥界的領(lǐng)目光腦，借圖助公疼眾的匙看法員評(píng)述授來(lái)達(dá)散到市至場(chǎng)調(diào)渾查的痰目的倘。例如：有的漸房地熟產(chǎn)公蜂司通找過(guò)廣葉告開鄰展良釣心定遮價(jià)，艇大眾榨通過(guò)照信件擠、網(wǎng)囑絡(luò)、忘郵件黑等方珠式參以與擬含售項(xiàng)煉目定教價(jià)。3.濫記者雕式調(diào)捕查由企完業(yè)贊側(cè)助，埋組織態(tài)媒體鋤記者末聯(lián)盟猜，有礎(chǔ)針對(duì)紡性設(shè)柱計(jì)調(diào)羽查內(nèi)史容，蜻借助內(nèi)記者虧采訪弦、宣賀傳新攤聞的勸權(quán)利左，達(dá)描到調(diào)湖查的告目的梁。適存用于食對(duì)競(jìng)枝爭(zhēng)項(xiàng)必目的曬調(diào)查吉。第五答節(jié)儉房止地產(chǎn)并市場(chǎng)池調(diào)查貼問卷潑設(shè)計(jì)問卷功河能能將所祝要調(diào)查雖的問題躬明確地匪傳達(dá)給砌被調(diào)查續(xù)者；設(shè)法列取得蛙對(duì)方回合作燙，最吉終取強(qiáng)得真卷實(shí)、尾準(zhǔn)確封的答沈案。問卷丸設(shè)計(jì)航原則●目的彼性原拿則：要求在季問卷設(shè)歡計(jì)時(shí)重后點(diǎn)突出●可接按受性學(xué)原則隸：要能弦比較牲容易高地讓析被調(diào)渡查者圣接受●順序性野原則：要講究北問卷的苦排列順頁(yè)序，使戴問卷?xiàng)l堵理清楚●簡(jiǎn)明性詞原則:內(nèi)容要唯簡(jiǎn)明、亮調(diào)查時(shí)荷間要簡(jiǎn)既短、形尺式要簡(jiǎn)華明易懂遺、易談●匹配性垮原則：要使畜被調(diào)撲查者美的回借答便啞于進(jìn)徹行檢添查、筆數(shù)據(jù)戒處理彎和分鴿析問卷的罪一般結(jié)腫構(gòu)●問卷用標(biāo)題●問姨卷說(shuō)列明●被掌訪者基本情抗況●調(diào)查主皂題內(nèi)容●編碼●作業(yè)湊證明盯的記唯載調(diào)查問飼卷的提愁問形式●封閉式明提問封閉式鏈提問是瓣指事先頌已設(shè)計(jì)御出了問金題的各糖種可能本的答案將，被調(diào)屆查對(duì)象客只要或扔只能從古中選擇啦一個(gè)或蠶幾個(gè)現(xiàn)抄成答案步的提問荷方式。黑這種提歉問方式鍵便于統(tǒng)蒼計(jì)，但援回答的隸伸縮性奴較小。調(diào)查問汪卷的提憐問形式●封閉式主提問（誤續(xù)）二項(xiàng)盡選擇鋪法：提出一澤個(gè)問題倘，僅有港兩個(gè)答而案可供晉選擇。例：敞“請(qǐng)夠問您冤是否貸打算詢?cè)诮鼜澞陜?nèi)灣購(gòu)房掘？”是（）否（）多項(xiàng)選容擇法：提出一蝕個(gè)問題待，給出蒜兩個(gè)以舒上的答袋案，被塔調(diào)查對(duì)懶象可從慘中任選倚一項(xiàng)或且?guī)醉?xiàng)作模為回答挪。例：“請(qǐng)融問您把打算美購(gòu)買淡的住稱宅類虛型是怎什么嚷？”蛇（單薄選）多層住種宅（6層或撞以下某），錄沒有識(shí)電梯艇（）多層手住宅糊（6層或黑以下草），尺有電銀梯（）小高涂層住移宅（煎約8—10層）（）高層住餓宅（超處過(guò)10大層）驅(qū)（柿）調(diào)查千問卷嫁的提剃問形蹤蝶式●封閉式舉提問（漫續(xù)）程度評(píng)更定法：對(duì)提出武的問題既，給出扯程度不離同的答秩案，被裁調(diào)查對(duì)儉象從中績(jī)選擇同鉗意的一烈個(gè)做出宅回答。例：災(zāi)“在姨購(gòu)買尺商品把房時(shí)絞，您初認(rèn)為捕品牌長(zhǎng)得重鄙要性么如何熔？”很重要屯（再）較重姜要夕（利）一標(biāo)般窗（夸）不太孕重要燭（工）很不重綁要（）調(diào)查焦問卷薦的提羊問形丟式●封閉式之提問（教續(xù)）語(yǔ)意蔑差別樹法圍：列出兩每個(gè)語(yǔ)意溜相反的糟詞，讓熄被調(diào)查壺對(duì)象做蛛出一個(gè)醉選擇。例：“母請(qǐng)問您勸對(duì)XX繡花園小齒區(qū)的看蕩法如何姿？”（傷每對(duì)只交選1個(gè)命）建筑榮新穎徹（壓）哄建惡筑風(fēng)至格陳仍舊（競(jìng)）品味高愧（拋）膜品味低違（獲）戶型晝?cè)O(shè)計(jì)闖合理笑（痛）端戶站型設(shè)榮計(jì)不勇合理甘（滿）價(jià)格魄合理彼（）價(jià)格貧偏高致（）調(diào)查問糠卷的提含問形式●開放斗式提約問開放式青提問是接指對(duì)所京提出的昌問題，劈燕回答沒早有限制愚，被調(diào)才查對(duì)象燃可以根麻據(jù)自己顧的情況股自由回祖答。此屢種提問頌方式，倍答案不意唯一，涼不易統(tǒng)禍計(jì)，不鉤易分析粉。調(diào)查果問卷猾的提味問形殖式●開放子式提佛問（贏續(xù)）自由式起：被調(diào)溉查對(duì)組象可味以不悄受任震何限椅制回奏答問預(yù)題。例：拔請(qǐng)給鞠出給港您印碎象最什深刻粉的一前個(gè)房咳地產(chǎn)雙廣告偏（舉）。語(yǔ)句完莊成式：提出一滅個(gè)不完籌整的句禍子，由晚被調(diào)查萍對(duì)象完集成該句傭子。例：漏如果沒您欲警購(gòu)房辣，您遇購(gòu)房棟的主夜要理