住宅建筑地下空間

2、車庫JMHQ-CP-YQ-04中國金茂住宅項(xiàng)目技術(shù)控制要求（規(guī)劃建筑地下車庫部分更新）目的1.明確中國金茂（中國）有限公司（以下簡稱中國金茂）在住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，保障項(xiàng)目品質(zhì)，控制項(xiàng)目成本。2.提高產(chǎn)品的合理性、科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)技術(shù)先進(jìn)性，保障項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施和適應(yīng)市場的需求。3.為中國金茂設(shè)計(jì)管理提供依據(jù)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。適用范圍1.本指標(biāo)適用于中國金茂全資子公司、完全控股公司（股權(quán)>50%）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中全流程設(shè)計(jì)管理工作。2.本指標(biāo)適用于中國金茂住宅類開發(fā)項(xiàng)目。3.本指標(biāo)為公司設(shè)計(jì)管理強(qiáng)制執(zhí)行的條款，執(zhí)行過程中如有不滿足之處，需報(bào)備總部并說明具體原因。12.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理填寫產(chǎn)品的業(yè)態(tài)組合形式（高層、低密、高低配等）地庫各層面積加總，應(yīng)等于A+B其他影響地庫單車位面積的情況（如特殊的規(guī)劃條件，特殊的規(guī)范要求等）包含坡道面積含人防設(shè)備用房面積由各常規(guī)機(jī)房面積加總得出由各科技系統(tǒng)機(jī)房面積加總得出2案例分析1.2各住宅項(xiàng)目地庫單車位指標(biāo)匯總統(tǒng)計(jì)表3注：1、塔樓落入地下室標(biāo)準(zhǔn)層占比=所有塔樓標(biāo)準(zhǔn)層輪廓與地庫范圍線交集的面積/地庫范圍線圈中的面積案例分析1.3各住宅項(xiàng)目地庫層高匯總統(tǒng)計(jì)表4案例分析2.2車庫平面填色圖與分析（示例）

海河金茂府地下共有車位810個(gè)，地庫單車位面積為37平米，主要原因如下：1、地庫較為方正，便于經(jīng)濟(jì)型停車。2、機(jī)房位置相對(duì)集中，對(duì)地庫影響小。3、地塊容積率相對(duì)較低，2.4，且建筑密度僅為20%.4、地下可租可售面積較大，分?jǐn)偛糠值貛烀娣e。綜上所述海河金茂府項(xiàng)目車庫布局合理，較為經(jīng)濟(jì)。海河金茂府地下一層平面地下二層平面（僅供示意本圖圖例待補(bǔ)充）人防可售可租其他非地庫功能物業(yè)用房設(shè)備用房車庫區(qū)（含坡道）地庫功能地下空間：非地庫功能地下空間：塔樓落入地下要求：1、各層平面請(qǐng)按此圖例進(jìn)行顏色填充；2、保留cad源文件及面積線。5（僅供示意本圖圖例待完善）案例分析3.3各階段管控思路與動(dòng)作

6在目前房地產(chǎn)市場以“現(xiàn)金為王”的開發(fā)形勢(shì)下，對(duì)于地下車庫開發(fā)成本的節(jié)約就顯得很有必要。在這里，我司通過對(duì)各階段地下車庫設(shè)計(jì)重點(diǎn)的把控，對(duì)地下車庫的設(shè)計(jì)控制進(jìn)行全面的闡述。

一.影響地下車庫設(shè)計(jì)最前端的因素——政策影響

各地受政策影響（90/70、90/20、90/35），規(guī)劃設(shè)計(jì)階段停車位配比要求的不同，將直接影響到停車數(shù)量。舉例：

無錫萬科魅力之城五期：地處新興片區(qū)，客戶定位為首次置業(yè)，小戶型產(chǎn)品為主流，其新政比例僅為90/20（90平米以下的戶數(shù)占總戶數(shù)的20%），為平衡無錫萬科金域藍(lán)灣，可以加大小戶型的比例到90/70。規(guī)劃設(shè)計(jì)要求車位比例為1.2輛/戶，最后通過與規(guī)劃局溝通，最后按1.0輛/100平米考慮，就此一項(xiàng)為魅力五期節(jié)約投資1785萬，如下表：序號(hào)車位比例戶數(shù)住宅面積車位數(shù)量地庫面積（地下80%）土建造價(jià)11.2輛/戶1800戶184000㎡2160輛60000㎡12600萬21/100平米1800戶184000㎡1840輛51500㎡10815萬節(jié)約投資1785萬

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)公司應(yīng)結(jié)合不同配比要求給出相應(yīng)的停車位數(shù)量，爭取最有利于開發(fā)需求的車位比例，以供甲方進(jìn)行判斷、溝通給出合理結(jié)論，爭取價(jià)值最大化。3.3各階段管控思路與動(dòng)作

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設(shè)計(jì)地庫首先要考慮其可實(shí)施的范圍，掌握好了設(shè)計(jì)范圍，才能使地庫的利用率達(dá)到最大化，否則既浪費(fèi)了空間又節(jié)約不了成本。影響地庫設(shè)計(jì)范圍的因素大概有如下幾種：

1.地下車庫與住宅主體的相對(duì)關(guān)系，特別是在邊界處，地下車庫是否與住宅進(jìn)行聯(lián)通處理；

2.銷售和開發(fā)分期

分期開發(fā)時(shí)，地下車庫是否分期建設(shè)，分期與否不但會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)生直接影響，對(duì)地庫成本也會(huì)產(chǎn)生影響；3.規(guī)劃停車總量扣除地面停車數(shù)量

4.六級(jí)以上人防采用全埋地下室人防地庫一般要求的層高要比普通地下車庫高，不能做半地庫，也不能在地庫上隨意開洞進(jìn)行采光或通風(fēng)，一般做到層高3.6米；

5.必要的設(shè)備用房充分利用地庫角部空間，效率較低空間布置設(shè)備用房。

所以，地下汽車庫的設(shè)計(jì)范圍應(yīng)盡量規(guī)整，盡量減少地下室無用面積的范圍。提高車庫的利用率，降低車均面積是節(jié)約成本的關(guān)鍵，是任何后期降低含鋼量結(jié)構(gòu)優(yōu)化所不能比擬的，選擇合適的地庫方案才能真正降低無效成本。其次，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案階段，增加地庫適應(yīng)性方案比較，使用地庫停車標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行地庫概念方案設(shè)計(jì)，調(diào)整住宅樓棟間距避免出現(xiàn)車輛單排布置、被動(dòng)利用塔樓地下空間、支護(hù)間距預(yù)留不夠等等問題。

3.3各階段管控思路與動(dòng)作

8二.施工圖階段對(duì)地下子項(xiàng)的設(shè)計(jì)把控

（一）建筑專業(yè)作為一個(gè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)，地下室部分的設(shè)計(jì)是相當(dāng)重要的一部分，如何把控好地下室子項(xiàng)的設(shè)計(jì)，關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，首先地下室部分的單方造價(jià)比較高，其次地下室部分是項(xiàng)目主要設(shè)備用房的布置區(qū)域，所以不論是在經(jīng)濟(jì)性還是在合理性上，都必須對(duì)地下室部分的設(shè)計(jì)進(jìn)行合理有效的把控，對(duì)于地下室部分設(shè)計(jì)把控主要要注意以下幾點(diǎn)：1.地下室范圍控制：地下室面積過大，會(huì)增加建筑的造價(jià)，地下室空間過于復(fù)雜，則影響使用效率，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際使用要求，盡量減小地下室面積，并排除地下室外輪廓線與主體建筑相交所形成的不利空間（除地上建筑與地下部分需要聯(lián)通的部分外），使地下室外輪廓保持平整，以利于地下室防水設(shè)計(jì)。2.地下室層數(shù)控制：在條件允許的情況下，盡量將地下室布置為一層，以減少開挖及基坑支護(hù)成本，并減少內(nèi)部公共交通空間所占面積。需要設(shè)置多層地下室的時(shí)候，地下二層及以下部分地下室范圍應(yīng)盡量小于地下一層。3.分區(qū)開發(fā)成本控制：地下室部分設(shè)計(jì)時(shí)，需要考慮是否有分期開發(fā)要求，如有需要分期開發(fā)，盡量在首開區(qū)范圍內(nèi)布置一層地下室，并考慮布置相應(yīng)的設(shè)備用房空間。4.人防部分設(shè)計(jì)控制：人防部分建筑造價(jià)比較高，且限制條件多，疏散要求也不同，所有在設(shè)計(jì)時(shí)，需全面考慮地下室的布置，盡量將人防部分獨(dú)立成區(qū)并靠近汽車坡道、樓梯附近，利用已有的疏散通道以減少對(duì)地下室及地上的影響。5.地下室柱網(wǎng)布置控制：地下室柱網(wǎng)尺寸是關(guān)系到停車位布置的關(guān)鍵因素，采用統(tǒng)一柱網(wǎng)還是大小柱網(wǎng)布置，要根據(jù)具體的停車位布置方式、交通流線及地下室空間來決定。交通流線盡量簡潔，減少盡端式停車。3.3各階段管控思路與動(dòng)作

96.優(yōu)化地下停車位布置：在布置停車位時(shí)，需要全面考慮地下室空間、出入口位置、防火及人防分區(qū)、車道走向，采用縱向、橫向及綜合方式對(duì)停車位進(jìn)行布置，避免單向停車，盡量采用標(biāo)準(zhǔn)停車方式，并考慮防火分區(qū)、人防分區(qū)、防火卷簾及人防門對(duì)停車位的影響，防火分區(qū)及人防分區(qū)的劃分，需要與車道平行，減少防火卷簾及人防門的數(shù)量。盡端式停車距離不宜過長，最好不超過15米。7.設(shè)備用房布置控制：在設(shè)備用房的布置方面，盡量利用不規(guī)則空間，并相對(duì)集中布置，與停車區(qū)域互不干擾。處理好有水的設(shè)備用房與其他房間的位置關(guān)系。在施工圖階段必須做設(shè)備管線綜合設(shè)計(jì)，以滿足各種空間的凈高要求。

總之，一個(gè)好的地下室布置，外輪廓要平整，內(nèi)部無效空間少，出入口數(shù)量要合理，位置要均衡，減少對(duì)地上的影響。停車位設(shè)置合理，停車效率高，單車面積指標(biāo)低，車庫內(nèi)行車流線通順，通達(dá)性好，設(shè)備用房及設(shè)備管線布置對(duì)地下空間影響小，并減少設(shè)備管線布置長度。

（二）結(jié)構(gòu)專業(yè)

（1）方案比選

①基礎(chǔ)：結(jié)合場地情況確定合理的抗浮設(shè)計(jì)水位，對(duì)基礎(chǔ)形式進(jìn)行多方案比較，確定經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)方案；基礎(chǔ)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提前考慮基坑支護(hù)和場地周邊以及場地內(nèi)擋土墻的設(shè)置情況；在規(guī)范允許以及建筑使用許可下盡量減少主樓的基礎(chǔ)埋深。②結(jié)構(gòu)體系：對(duì)地庫結(jié)構(gòu)方案、層高等進(jìn)行多方案比較，確定經(jīng)濟(jì)合理的地庫結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案；研究地庫埋深與持力層關(guān)系，及是否需要設(shè)置結(jié)構(gòu)夾層；研究處理半地下室與住宅、及相鄰商業(yè)平面斷剖面關(guān)系；按方案確認(rèn)的覆土厚度要求設(shè)計(jì)；頂板按豎向設(shè)計(jì)要求采用結(jié)構(gòu)找坡排水；評(píng)估建筑專業(yè)確認(rèn)的地面消防車車道和撲救面位置是否經(jīng)濟(jì)合理，并提出優(yōu)化建議。

3.3各階段管控思路與動(dòng)作

10（2）成本控制①地庫結(jié)構(gòu)方案：地下車庫設(shè)計(jì)范圍盡量規(guī)整，提高車庫利用率，合適的地庫結(jié)構(gòu)方案能有效降低成本；在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案階段，進(jìn)行地庫結(jié)構(gòu)體系方案比較；

②主體塔樓是否結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換；

③地庫主要柱網(wǎng)尺寸統(tǒng)一、均勻，避免大小柱網(wǎng)交叉，避免地庫與塔樓柱網(wǎng)斜交；

④降低地庫埋深；⑤結(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：以業(yè)主方確定的限額控制指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)。（3）圖紙質(zhì)量管控措施

①結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施：對(duì)結(jié)構(gòu)說明、參數(shù)選擇等結(jié)構(gòu)相關(guān)技術(shù)措施的要求，參見《結(jié)構(gòu)專業(yè)統(tǒng)一技術(shù)措施》；②結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計(jì)深度要求；③公司內(nèi)部流程節(jié)點(diǎn)控制措施；

④業(yè)主方提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書等。（4）地下室結(jié)構(gòu)體系方案選型

①地下室樓蓋結(jié)構(gòu)體系選型：

地下室作為車庫，針對(duì)使用功能特點(diǎn)，結(jié)構(gòu)在大范圍內(nèi)沒有隔墻和開洞等，可以采用無梁樓蓋、框架梁加腋大板樓蓋、十字梁結(jié)構(gòu)樓蓋、平行梁結(jié)構(gòu)樓蓋等多種方案實(shí)現(xiàn)其功能。對(duì)于非人防區(qū)地下室樓面，平行梁樓蓋最為經(jīng)濟(jì)，無梁樓蓋比平行梁樓蓋的單價(jià)高出不到3%，但無梁樓蓋比平行梁樓蓋的層高可減少約200mm，有效減少了基坑開挖深度，降低了地下室抗浮水位，并加快施工進(jìn)度，此方案也有一定優(yōu)勢(shì)。

3.3各階段管控思路與動(dòng)作

11②地下室頂板結(jié)構(gòu)體系選型：

地下室頂板作為上部結(jié)構(gòu)嵌固部位，同時(shí)又承擔(dān)面層較厚覆土和消防車荷載等，國家規(guī)范不允許采用無梁樓蓋體系。選擇框架梁加腋大板樓蓋、十字梁結(jié)構(gòu)樓蓋、平行梁結(jié)構(gòu)樓蓋等多種方案實(shí)現(xiàn)其功能。

地下室頂板采用無梁樓蓋最為經(jīng)濟(jì)，并且無梁樓蓋結(jié)構(gòu)層間結(jié)構(gòu)凈高較大，能有效利用建筑凈空，可減少建筑層高；但地下室頂板作為上部結(jié)構(gòu)嵌固部位，根據(jù)高規(guī)條應(yīng)采用梁板結(jié)構(gòu)，建議選擇造價(jià)相對(duì)較低的平行梁樓蓋。（三）設(shè)備專業(yè)1.地下室平面設(shè)備房及消火栓、集水坑布置的把控措施：

主要目的：在滿足規(guī)范要求、并滿足舒適性、不對(duì)住戶產(chǎn)生影響的情況下，盡量減小單車位占用車庫面積，提高地庫的經(jīng)濟(jì)性。具體措施如下：

（1）原則上，地下室水設(shè)備房應(yīng)盡量利用塔樓區(qū)域等車位布置效率較低區(qū)域；

（2）消防水池及泵房因占用較多建筑面積，且因規(guī)范要求消防水池最低水位需滿足消防水泵的自灌啟泵水位，會(huì)造成消防泵房一般需低于消防水池最低水位至少800mm，為充分利用塔樓區(qū)域，可利用地下一層作為消防水池，地下二層作為消防水泵房，減少水池、泵房都布置在地下二層時(shí)占用車位較多的問題。

（3）生活水池（箱）及泵房：由于生活水泵平時(shí)運(yùn)行，振動(dòng)可能通過結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)和柱子傳導(dǎo)到地上柱子，為保證品質(zhì)，同時(shí)兼顧車位的經(jīng)濟(jì)性，生活水池及泵房應(yīng)位于地下室最下層，生活水池可設(shè)于塔樓下方，但水泵房建議避開塔樓區(qū)域設(shè)置。在市政水壓和流量滿足要求、并征得當(dāng)?shù)厮畡?wù)集團(tuán)同意的情況下，建議可采用無負(fù)壓供水設(shè)備，減少水泵房占用建筑面積，并可充分利用市政水壓，有利于節(jié)能。

3.3各階段管控思路與動(dòng)作

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（4）泳池、中山、雨水回用等水處理設(shè)備房：建議設(shè)置在距離排水末端最近的塔樓區(qū)域，減少占用車位，同時(shí)兼顧排水引入管接入水池的可行性，調(diào)節(jié)池、雨水蓄水池等應(yīng)盡量靠地下室外墻，蓄水池的進(jìn)水管應(yīng)設(shè)置電動(dòng)閥，通過水位控制電動(dòng)閥的啟閉，蓄水池溢流管應(yīng)直接接室外排水井，泵房集水坑和排污泵的排水能力應(yīng)能滿足最不利情況下排水能力的要求。（在地下室輪廓線到用地紅線距離足夠的情況下，建議中水處理設(shè)備房、雨水蓄水池直接設(shè)置于地下室外，以免污水調(diào)節(jié)池氣味、雨水事故溢流對(duì)地下室造成不良影響）。

（5）集水坑布置：一般按40m間距、每個(gè)防火分區(qū)不超過4個(gè)集水坑的原則布置，消防電梯集水坑、車庫出入口雨水集水坑有條件可兼做車庫廢水集水坑；建議設(shè)置排水溝將集水坑連通，此時(shí)車庫廢水集水坑互為備用，坑內(nèi)可只設(shè)置1臺(tái)潛污泵；集水坑蓋板、排水溝的位置避開車位區(qū)域。

（6）消火栓布置：消火栓布置原則：便于取用、不影響車位和行車，在此前提下，首選非車行道的風(fēng)機(jī)房、墻角柱邊等不影響車位的區(qū)域，其次平行柱邊布置，再次在柱子側(cè)邊布置，最次在柱子北面?zhèn)冗叢贾谩?/p>

（7）風(fēng)機(jī)房布置：風(fēng)機(jī)房位置的選擇，盡量利用閑置區(qū)域，減少對(duì)車位的影響；確需占用時(shí)，每個(gè)風(fēng)機(jī)房面積不應(yīng)占用多于1個(gè)車位。風(fēng)機(jī)房的尺寸應(yīng)滿足設(shè)備安裝，維修的最小尺寸不應(yīng)過大，每個(gè)風(fēng)機(jī)房面積控制在12~15平米。

2.地下室電氣設(shè)備房布置的把控措施：

在滿足規(guī)范、供電局要求、并符合經(jīng)濟(jì)性情況下，電氣設(shè)備房數(shù)量應(yīng)盡可能減少，集中布置，且布置在塔樓區(qū)域等車位布置效率較低區(qū)域，以便減小單車位占用車庫面積，