房地產(chǎn)項目可行性研究報告

PAGE20..XX市楚州某項目可行性研究報告房地產(chǎn)項目可行性研究報告目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一篇投資環(huán)境篇5第一章楚州區(qū)投資環(huán)境分析5一、楚州區(qū)概況51.地理環(huán)境52.交通條件53.自然資源5二、人口狀況及增量5三、經(jīng)濟發(fā)展狀況61.經(jīng)濟總量62.固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資狀況73.人均收入狀況84.民營經(jīng)濟8四、未來城區(qū)發(fā)展目標9五、未來城區(qū)規(guī)劃〔2005-2020101.楚州新中心區(qū)城市設計102.楚州商貿(mào)城地區(qū)控制性詳細規(guī)劃10六、產(chǎn)業(yè)結構及支柱產(chǎn)業(yè)11第二篇市場分析篇13第二章楚州區(qū)房地產(chǎn)市場分析13一、楚州近幾年房地產(chǎn)發(fā)展概況13二、土地市場141.2002—20XX居住用地出讓情況142.2002—20XX居住用地出讓價格15三、商品房市場161.楚州區(qū)商品房價格回顧及分析162.住房市場狀況173.商品房開發(fā)量19四、城市拆遷及安置21第三章區(qū)域樓盤調(diào)研23一、區(qū)域樓盤調(diào)研數(shù)據(jù)231.新城區(qū)北部242.新城區(qū)中部263.新城區(qū)南部30二、區(qū)域樓盤調(diào)研分析311.價格分析312.物業(yè)形態(tài)分析323.規(guī)模分析324.樓盤地價分析335.開發(fā)周期分析336.戶型面積配比分析34第四章消費需求分析351．剛性消費需求352．柔性消費需求35第三篇項目定位篇36第五章項目地塊分析36一、地塊基本情況361.地塊現(xiàn)狀362.政府規(guī)劃要求37二、地塊SWOT分析381.優(yōu)勢382.劣勢383.機遇384.威脅38第六章項目市場定位40一、項目設計理念401.項目總體定位思路40二、目標客戶定位401.主要目標客戶402.輔助目標客戶40三、項目產(chǎn)品定位401.產(chǎn)品類型402.戶型面積41四、價格定位41五、開發(fā)周期42六、產(chǎn)品差異化建議42七、交付標準42第四篇營銷策劃篇44第七章營銷策劃及銷售44一、營銷策劃方案概要44二、項目營銷計劃及價格體系441.一期銷售計劃452.二期銷售計劃453.各期具體工作安排45三、銷售力量配置46四、營銷及銷售費用預算46第五篇經(jīng)濟效益篇47第八章項目成本及效益分析47一、籌資預案47二、成本效益估算47三、利潤估算48四、季度現(xiàn)金凈流量分析48五、地價動態(tài)分析48第六篇結論49一、結論49二、風險及應對措施491．未來可能存在的風險492．應對措施49附錄50附錄1成本費用估算表50PAGE20..第一篇投資環(huán)境篇第一章楚州區(qū)投資環(huán)境分析一、楚州區(qū)概況1.地理環(huán)境XX市楚州區(qū)位于XX中部,東鄰XX市阜寧、建湖兩縣,西與洪澤縣和XX市清河、清浦兩區(qū)接壤,南接XX市寶應縣,北與XX市漣水縣交界。全區(qū)東西長64公里,南北寬43公里,總面積1600多平方公里,轄28個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全區(qū)地處北亞熱帶和暖溫帶過渡地帶,季風氣候顯著,氣候溫和,四季分明,光照充足,雨水充沛,年平均氣溫14.1℃,年均無霜期220天。2.交通條件楚州區(qū)北距XX市120公里,南距XX省會XX市200公里。XX新沂至XX長興鐵路、京滬高速公路、寧連高速公路、XX省同江市至XX省XX市的同三高速公路,淮江公路等國家重點交通干線均穿境而過。到上海、北京、XX行車分別僅需3.5小時、8小時和2.5小時,輔之以京杭大運河和蘇北灌溉總渠的水上運輸,楚州素來扼東西南北、水陸交通之要沖,自古乃兵家重地、商貿(mào)重埠,其交通樞紐地位和區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯。3.自然資源楚州區(qū)現(xiàn)有耕地117.2萬畝,水面27萬畝,以及可供開發(fā)利用的地下水和礦產(chǎn)資源。據(jù)探明,在以楚州區(qū)為中心的200多平方公里的地域內(nèi),蘊藏著一個儲量為2500億噸的特大鹽礦。該礦藏較淺,單層厚度大,品位高,具有重要的工業(yè)開采價值。如以每年開采25億噸計算,可連續(xù)開采100年,為鹽化工工業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的前景。二、人口狀況及增量20XX年末全區(qū)戶籍總人口121.1萬人,全區(qū)全年出生1.58萬人,死亡0.31萬人?？側丝谥谐鞘腥丝?3.4萬、鎮(zhèn)人口16.97萬、鄉(xiāng)村人口80.73萬人。預計到20XX城鎮(zhèn)人口達到51萬,其中城區(qū)人口達到28萬。表1-1楚州區(qū)2004-20XX總人口及總戶數(shù)年份20042005200620XX〔預計總人口〔萬人119.49119.46121.1城鎮(zhèn)人口51萬,其中城區(qū)人口28萬總戶數(shù)〔萬戶35.1435.0335.21城鎮(zhèn)人口〔萬人38.9539.2340.37城市人口〔萬人24.4122.7223.4圖1-12004-2006楚州區(qū)人口狀況數(shù)據(jù)來源：XX省統(tǒng)計年鑒三、經(jīng)濟發(fā)展狀況經(jīng)濟總量全區(qū)經(jīng)濟保持穩(wěn)定較快增長。20XX實現(xiàn)生產(chǎn)總值101.67億元,比上年增長16.7%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值22.60億元,增長4.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值45.50億元,增長21.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值33.57億元,增長17.3%。人均生產(chǎn)總之9526元,比上年增長20.7%。經(jīng)濟結構調(diào)整和增長方式轉變?nèi)〉眯逻M展。工業(yè)發(fā)展較快,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)得到提升,現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展加快。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例為22.2：44.8：33。數(shù)據(jù)來源：楚州區(qū)政府統(tǒng)計公報固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資狀況固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長。20XX完成全社會固定資產(chǎn)投資60.2億元,比上年增長34.9%。全年完成500萬元以上項目投資32.62億元,同比增長6.3%；其中城鎮(zhèn)19.85億元,增長36.8%；農(nóng)村4.55億元,下降54.4%；房地產(chǎn)開發(fā)投資8.21億元,增長40.8%。數(shù)據(jù)來源：楚州區(qū)政府統(tǒng)計公報3.人均收入狀況城鄉(xiāng)居民生活水平得到新提高。20XX城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7846元,比上年增長10.8%；人均消費性支出5796元,增長7.6%。農(nóng)村居民人均純收入4597元,比上年增長9.5%；人均生活消費支出2589元,增長3.6%。全區(qū)在崗職工人均工資11670元,比上年增長17.5%。城鄉(xiāng)居民居住條件進一步改善,城市居民人均住房使用面積達22.57㎡,農(nóng)村居民人均住房面積達25.51㎡。數(shù)據(jù)來源：楚州區(qū)統(tǒng)計公報四、未來城區(qū)發(fā)展目標20XX預計目標是：實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值118億元,增長16.1％；財政收入7.5億元,增長32.5％；全社會固定資產(chǎn)投資總額80億元,增長33％；社會消費品零售總額39.3億元,增長15.4％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8500元,農(nóng)民人均純收入5070元,分別增長10.1％和10.3％。楚州區(qū)"十一五"發(fā)展總的奮斗目標是：經(jīng)濟總量翻一番,財政收入達三倍,努力建成新城區(qū),蘇北縣區(qū)爭位次。通過五年的艱苦努力,全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值在"十五"基礎上翻一番,達180億元,年均遞增16%；財政收入力爭達到12億元,年均遞增26.4%；全社會固定資產(chǎn)投資累計450億元,比"十五"增加2.04倍；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破1萬元,農(nóng)民人均純收入突破6000元,年遞增分別為11.3%和7.9%；城市化率達到40%,提高7.89個百分點。表1-1楚州區(qū)"十一五"發(fā)展目標楚州區(qū)2007〔目標年遞增率十一五末〔20XXGDP〔億元11816%180財政收入〔億元7.526.4%12全社會固定資產(chǎn)投資總額〔億元80450城鎮(zhèn)居民人均可支配收入〔元850011.3%突破1萬農(nóng)民人均純收入〔元50707.9%突破6000資料來源：楚州區(qū)政協(xié)十一屆四次會議五、未來城區(qū)規(guī)劃〔2005-2020從"三淮一體"的構想到三淮在行政區(qū)劃、政治體制等各方面的完全合并與融合已經(jīng)在向世人初步展示了XX城市化的基本思路和起碼策略。XX城市發(fā)展包括兩個中心、也就是兩個組團,包括清河、青浦和XX三區(qū)在內(nèi)的主城區(qū)作為XX的主中心和中心組團,而楚州區(qū)作為副中心,處于次組團的位置,兩組團相呼應共同構筑起XX合理而獨具特色的城市發(fā)展形態(tài)和城市布局。未來,XX主城區(qū)主要向東、向南發(fā)展,同時也向北發(fā)展,楚州區(qū)因為南面淮河入海水道和蘇北灌溉總渠的阻隔,向南沒有拓展的空間,所以在規(guī)劃中主要向東向北發(fā)展無疑是合理和必要的。未來,兩組團將在主城的東南、楚州的東北和主城的南部、楚州的西部相接,通過一些城市主干道的連接,兩組團將完全、暢通地"融為一體"。未來在繼續(xù)保持楚州舊城、新城、夾城"三聯(lián)城"的獨特城市框架布局的基礎上,城區(qū)將主要向東、向北、向東北拓展和布局,同時也適當向西北發(fā)展；本地塊就位于城東,隸屬新城區(qū)規(guī)劃范圍。1.楚州新中心區(qū)城市設計[規(guī)劃范圍]東至經(jīng)九路,西至北門大街—經(jīng)五路,南至蓮花東路—緯六路,北至緯四路,總用地約1.65平方公里。[規(guī)劃定位]規(guī)劃將該片區(qū)建設成為以商貿(mào)活動和區(qū)級行政辦公為主,兼具居住、醫(yī)療和休閑服務功能的楚州區(qū)新中心區(qū)。新中心區(qū)將著力營造開放型、生態(tài)型、服務型的行政、商業(yè)中心和宜人的人居環(huán)境,使其成為體現(xiàn)楚州"創(chuàng)新、上進、發(fā)展"的現(xiàn)代城市形象的標志性地區(qū)之一。[規(guī)劃布局]形成"三區(qū)、三軸、一帶"的格局,各功能區(qū)相對獨立,并以"三軸、一帶"相整合：三區(qū)：即三大功能區(qū),行政中心區(qū)、商業(yè)中心區(qū)、居住區(qū)；三軸：以翔宇大道為楚州新區(qū)的發(fā)展橫軸,楚州大道為縱貫楚州新老城區(qū)的縱軸；行政中心區(qū)以區(qū)政府辦公樓為主體建筑,經(jīng)市民活動廣場、居住片區(qū)向南至荷湖公園形成中心區(qū)西部的縱向次軸；一帶：在文渠沿線規(guī)劃設置北起中心區(qū)翔宇大道南經(jīng)荷湖公園至總理紀念館的開放性休閑旅游綠帶。2.楚州商貿(mào)城地區(qū)控制性詳細規(guī)劃為進一步促進楚州商貿(mào)業(yè)的發(fā)展,科學指導城市的開發(fā)建設,為規(guī)劃管理提供依據(jù),楚州規(guī)劃局邀請了XX博來規(guī)劃設計研究院進行XX楚州商貿(mào)區(qū)市場群控制性詳細規(guī)劃的編制工作。[規(guī)劃范圍]位于楚州西北片區(qū)、翔宇大道兩側,為楚州區(qū)的西北門戶地帶。規(guī)劃范圍南至村中路、北至承恩大道、東至經(jīng)四路、西至烏紗干渠,翔宇大道穿越本地塊而過。規(guī)劃總用地面積316.61公頃。[規(guī)劃定位]崛起XX,服務蘇北,輻射更大區(qū)域,集商務商貿(mào)、物流服務為一體的綜合性商務商貿(mào)區(qū)。..PAGE20..四、城市拆遷及安置1.2000——20XX期間楚州區(qū)城市房屋拆遷及安置概況20XX以來,楚州區(qū)依據(jù)城市建設總體規(guī)劃,先后對120個項目實施拆遷補償安置,動遷總戶數(shù)近6612戶,拆除面積近73.07萬㎡,共安置2924戶,其中20XX、20XX由用地單位在原地提供房源安置共1273套；20XX以來由政府協(xié)調(diào)和提供安置房后,共安置1651套。20XX、20XX在老的拆遷條例期間,未實施市場化評估,由拆遷辦包干拆遷,安置房主要由用地單位提供,實行的都是原地回遷安置。20XX以后,新修訂的國務院和省條例頒布實施,推行了市場化拆遷的新模式。20XX、20XX,全市及至全省都一致推行了貨幣化拆遷,政府在此期間內(nèi)未提供房源安置,由拆遷戶領取補償款后自行解決住房問題。20XX以后,貨幣化拆遷的弊端日趨顯現(xiàn),矛盾不斷激化,拆遷信訪形勢十分嚴峻。在此情況之下,國家、省市又提出了新的要求,開始實行貨幣補償和房屋產(chǎn)權調(diào)換相結合。截止目前僅3年多的時間,共安置1561戶,反映了楚州區(qū)政策性商品房規(guī)劃滯后,建設緩慢,無法滿足拆遷安置的需求,安置房源還主要上依賴于回購開發(fā)單位的商品房。圖2-32000-20XX楚州區(qū)拆遷面積及拆遷戶數(shù)2.近幾年楚州區(qū)的城市房屋拆遷及安置具體情況120XX涉及拆遷的建設項目共21個,涉及拆遷的總戶數(shù)為930戶,面積為7.4萬㎡?；佚埿^(qū)建設等15個項目實行了原地安置,共安置521戶。220XX涉及拆遷的建設項目共8個,涉及的拆遷的總戶數(shù)為1084戶,面積為10.5萬㎡。漕運小區(qū)建設等5個項目實行了原地安置,共安置752戶。320XX涉及拆遷的建設項目共25個,涉及的拆遷的總戶數(shù)為600余戶,面積為10萬㎡。主要有：216省道建設、西長街南段拓寬建設、排澇引河泵站建設、經(jīng)九路建設、翔宇花園建設、明清商業(yè)步行街建設、竹巷街二期道路建設、清安河沿線綠化等項目。2002明清商業(yè)步行街建設項目于20XX才安置了221戶。420XX涉及拆遷的建設項目共38個,涉及的拆遷的總戶數(shù)為2170戶,面積為22.7萬㎡。主要有：翔宇大道一期建設、時代購物中心建設、緯七路建設、汪達之陳列館建設、楚漣路建設、國際大酒店建設、新淮種高中部建設、國際商城建設、運河小區(qū)建設、農(nóng)貿(mào)區(qū)建設、澗河街南段建設、城區(qū)河道疏浚等項目。翔宇大道一期建設等8個項目共安置392戶。520XX,由于受國家土地、金融領域的相關宏觀調(diào)控政策影響,楚州區(qū)減緩城市建設的步伐,拆遷總量大幅度下降,全年涉及拆遷的建設項目共3個,涉及拆遷總戶數(shù)為180戶,面積為1.5萬㎡。主要有：翔宇大道二期建設、月湖泵站建設、板跳河整治等項目,3個項目共安置22戶。6>20XX涉及拆遷的建設項目共12個,涉及的拆遷的總戶數(shù)為950余戶,面積為10.3萬㎡。主要有：楚園二期建設、天培花苑建設、新安小區(qū)周邊環(huán)境整治、紀念館西側環(huán)境整治、伶運小區(qū)建設、天時苑建設、荷湖花園建設、237省道等項目。新安小區(qū)周邊環(huán)境整治等6個項目共安置588戶。7>20XX涉及拆遷的建設項目共13個,涉及的拆遷的總戶數(shù)為698戶,面積為10.66萬㎡。主要有：盛世豪庭建設、南撰陸建設、康馬路建設、周恩來故居環(huán)境整治等6個項目共安置198戶。8>20XX,區(qū)委、區(qū)政府計劃投入34億元,實施10大類77個重點工程項目,其中半數(shù)以上涉及到拆遷。今年,已實施拆遷的項目有：周恩來紀念館東南側和西北側環(huán)境整治項目〔147戶、21987.84㎡,翔宇大道三期建設項目〔145戶、26872.08㎡、東岳廟南側小游園建設項目〔9戶、239.73㎡、翔宇大道兩側綠化項目〔15戶、1673.76㎡。共安置232戶。20XX以來由政府協(xié)調(diào)和提供安置房后,各安置小區(qū)的具體安置情況為：1河下小區(qū)共安置444戶。2紫金花苑共安置223戶。3盛世豪庭共安置429戶。第三章區(qū)域樓盤調(diào)研一、區(qū)域樓盤調(diào)研數(shù)據(jù)楚州區(qū)現(xiàn)分為老城區(qū)、新城區(qū)、城西片區(qū)和工業(yè)新區(qū)。老城區(qū)為古XX的舊址,名勝古跡較多,為名城保戶區(qū)。所以,近幾年來土地出讓較少,新樓盤較少；城西片區(qū)位于老城區(qū)西側,兩河之間。地塊有限,多為工業(yè)區(qū)。工業(yè)新區(qū)位于老城區(qū)東北方向,距主城區(qū)較遠。目標定位于楚州區(qū)的工業(yè)園區(qū)；而位于老城區(qū)與工業(yè)新區(qū)之間的新城區(qū)則是楚州區(qū)發(fā)展的重點。定位于楚州區(qū)的生活居住區(qū)。近幾年來楚州區(qū)的新樓盤多聚集于新城區(qū)。楚州區(qū)房地產(chǎn)市場樓盤調(diào)研分析圖本次調(diào)研,具有針對性地調(diào)研了位于新城區(qū)現(xiàn)售的8家樓盤。新城區(qū)呈南北走向的狹長地塊,為了表述和分析的方便。本文將新城區(qū)分為以下三個部分。1.新城區(qū)北部新城區(qū)北部是指翔宇大道以南。距主城區(qū)較遠。是行政中心的所在地。代表樓盤為：清華園,陽光現(xiàn)代城。1清華苑■□項目簡介：項目地址：楚漣路西側、緯二路南側；項目規(guī)模：占地60470㎡,總建筑面積為88795㎡,其中住宅76975㎡,商業(yè)6216㎡,其他為會所等配套設施。容積率：1.47；綠化率：36.5%；總戶數(shù)為792戶。物業(yè)形態(tài)：18幢多層〔6+1,面積范圍為80-132平米。地面車位52個,地下車位206個；公共配套：有4260㎡的會所等配套,1020㎡的幼兒園,200㎡。樓盤評點：售樓處陳設簡單,住宅里面為黃色乳膠漆,不大氣。但該項目位于XX中學斜對面,水平距離50米左右。是該樓盤的一大賣點?！觥鮾r格分析：多層均價2080元/㎡多層層數(shù)面積單價〔元/㎡總價〔元備注住宅381+車庫市場調(diào)研的二手房市場價格。6130+501923250000111119782184096#樓,網(wǎng)上調(diào)研數(shù)據(jù)。開盤時間為20XX4月。2111205722839731112138237275411119882206285111188720953061111938215079商鋪14000沿街3層捆綁銷售,均價3300元/㎡,一層層高4.15米。230003200014000內(nèi)街,一層,層高4.64㎡■□開發(fā)進度：多層住宅全部在建。工程進入尾期。三期已進行綠化配套、外立面。■□銷售情況：3月份開盤,18幢多層全部售空。一次性付款最多優(yōu)惠1%,無其他優(yōu)惠。商業(yè)銷售情況不好。■□土地成交情況：成交日期為20XX,總價2529.4萬元,單價：27.99萬元/畝,樓面地價：284.86元/㎡。2陽光現(xiàn)代城■□項目簡介：樓盤地址：翔宇大道北側、經(jīng)四路東側,懷恩路西側。項目規(guī)模：占地面積60000㎡,即90畝?？偨ㄖ娣e為90000㎡,容積率：1.5；綠化率：35%；總戶數(shù)900戶。物業(yè)形態(tài)：面積范圍：93-146㎡；共21棟多層,〔6+1,商業(yè)8000㎡,有1-2層,也有1層；地下停車位,物業(yè)為上海物業(yè),物業(yè)費0.4元/㎡。小區(qū)配套：毗鄰行政中心和籌建中的國貿(mào)大廈。特設兒童天地、親子樂園、托兒所?！觥鮾r格分析：均價為2478,最低價2300。多層層數(shù)面積單價〔元/㎡備注32700市場調(diào)研數(shù)據(jù)6〔送閣樓260031082589網(wǎng)上調(diào)研數(shù)據(jù)313728666912530自行車庫1000■□開發(fā)進度：一期11棟多層和部分商業(yè),估計40000平米,住宅現(xiàn)已蓋到部分樓層的2樓,二期8棟多層、2棟小高層和部分商業(yè),估計50000平米,目前在打樁?！觥蹁N售情況：07年6月30號開盤。推出4棟,目前已售完,最低價2300；8月15日再次提價,推出3棟。已全部預訂。10月份開盤,推出4棟。商鋪還未銷售?！觥跬恋爻山磺闆r：成交日期為20XX,總價3407.8萬元,單價為37.86萬元/畝,樓面地價：379元/㎡?！觥蹩驮矗赫畽C關、事業(yè)單位、公安、稅務、法院等公務人員在此購房較多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)來此購房的較少?！觥鯌粜兔娣e配比：抽樣統(tǒng)計戶型戶數(shù)總戶數(shù)所占比例2S2T3637810%3S2T33637889%4S2T63782%3S2T細分面積戶數(shù)總戶數(shù)所占比例102-10514434242%115-1193434210%127-1296634219%133-1375034215%93-954834214%2.新城區(qū)中部新城區(qū)中部是指翔宇大道以南,關天培路以北。緊鄰主城區(qū)。區(qū)位優(yōu)勢顯著,所以房價普遍較高。新城區(qū)中部的代表樓盤為：金陵名府、盛世豪庭、紫金花苑、世紀佳苑、翔宇花園。1金陵名府■□項目簡介：項目地址：該項目位于周恩來紀念館北200米。項目規(guī)模：占地面積124400㎡,186.6畝,總建筑面積為194337㎡,容積率1.56,總居住戶數(shù)1368,綠化率35%。物業(yè)形態(tài)：39幢多層。戶型面積：84—129㎡。主力面積120㎡。公共配套：幼兒園、商場；學區(qū)。■□價格分析：一期均價2205元/㎡。樓層面積〔㎡價格〔元/㎡備注住宅1F21003F26306F2600送閣樓檐高2.4米商鋪買一樓送二樓規(guī)劃特色街車位自行車6—201000半地下汽車未定地上停車位■□工程進度：39幢多層,分兩期開發(fā),一期結構封頂。二期約在今年年底開盤?！觥蹁N售情況：分兩期,一期近600套,已全部售罄,08年3月交房。二期約在今年年底開盤。■□土地成交情況：成交日期為20XX,總價10905萬元,單價為58.44萬元/畝,樓面地價：561元/㎡?！觥鯌粜兔娣e配比：1號樓戶型套數(shù)面積2S2T591.972S2T3687.712盛世豪庭■□項目簡介：項目地址：翔宇大道東側華西路北。項目規(guī)模：項目占地約238畝,約158667平米。容積率為1.51。建筑面積約２４萬平方米。項目建成后可容納2200戶入住。物業(yè)形態(tài)：多層住宅項目,共57棟多層。設計風格：一樓架空層,陽光車庫,挑高陽臺,空中景觀露臺,入戶花園等特色。項目配套：盛世豪庭規(guī)劃了幼兒園〔兩三年后投入使用、運動休閑設施、商店、餐館、銀行等社區(qū)配套。首次在楚州引進入戶花園,將自然引入室內(nèi),實現(xiàn)了居住與自然親密接觸。

■□價格分析：3月份最低價格為2100元/平方米。樓層面積〔㎡價格〔元/㎡備注住宅3F2600市場調(diào)研數(shù)據(jù)6F+閣樓2600商鋪沿街8000-9000內(nèi)街4000車位自行車1000汽車2000■□工程進度：項目分兩期開發(fā),共57棟多層。第一期城市公館于06年１０月２９日動工,開發(fā)規(guī)模為27棟,約１０萬平方米。今年7月份一期項目已結構封頂。二期現(xiàn)在還沒有開始動工?！觥蹁N售情況：目前銷售一期的7棟多層住宅,已全部售完。一期當中還有10棟多層沒有拿到"銷售許可證",主力戶型為90平米?！觥跬恋爻山磺闆r：成交日期為20XX,總價11660萬元,單價為49.14萬元/畝,樓面地價約為486元/㎡?！觥蹩驮矗撼菂^(qū)里的居民和公務人員、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民?！觥鯌粜兔娣e配比：抽樣統(tǒng)計戶型戶數(shù)總戶數(shù)所占比例2S1T243886%2S2T4638812%3S1T123883%3S2T30638879%3S2T細分面積戶數(shù)總戶數(shù)所占比例101-1033430611%113-1176030620%119-12421230669%3紫金花苑■□項目簡介：項目地址：該項目位于關天培路北側,經(jīng)九路東側。項目規(guī)模：占地面積88000㎡,132畝,總建筑面積為150000㎡?？偩幼魯?shù)900,綠化率33%,。物業(yè)形態(tài)：28棟多層,5棟小高層。1棟商務復合樓。戶型面積：65—180㎡。公共配套：幼兒園■□價格分析：樓層面積〔㎡價格〔元/㎡備注住宅〔小高層2F137.872100網(wǎng)上,調(diào)研數(shù)據(jù)5F137.87228010F137.87258011F〔復式226.872860商鋪1F4500—4600面北1—2F3300面西車位自行車地上2.05米汽車交房后拍賣■□工程進度：多層已經(jīng)全部售罄,現(xiàn)在只剩下5棟小高層,1棟小高層10月份交付,2棟小高層08年1月份交付,3、4、5棟小高層未建,預計兩年內(nèi)開發(fā)完成?！觥蹁N售情況：一期05年開盤,06年年底已交房。二期06年年初開盤,08年底交房。現(xiàn)已全部售罄。■□土地成交情況：成交日期為20XX初,總價3700萬元,單價為28萬元/畝,樓面地價約為246.7元/㎡。■□客源：部分回遷按置房,部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民?！觥鯌粜兔娣e配比：抽樣統(tǒng)計戶型戶數(shù)總戶數(shù)所占比例2S2T242848%3S1T182846%3S2T24228485%3S2T細分面積戶數(shù)總戶數(shù)所占比例100-1075424222%119-1209624240%127-1304624219%1374624219%二、區(qū)域樓盤調(diào)研分析1.價格分析位于老城區(qū)與工業(yè)新區(qū)之間的新城區(qū),是楚州區(qū)發(fā)展的重點,定位于楚州區(qū)的生活居住區(qū)。近幾年來楚州區(qū)的新樓盤多聚集于新城區(qū)。本次調(diào)研的8家現(xiàn)售樓盤都位于新城區(qū)。新城區(qū)北部的代表樓盤為：清華園,陽光現(xiàn)代城。清華園占地面積91畝,共18棟多層,規(guī)模較小,品質(zhì)一般,現(xiàn)已售完。地價成本較低,樓面地價約為285元/㎡。均價較低2080元/㎡。網(wǎng)上調(diào)研的3層價格為2138元/㎡。陽光現(xiàn)代城占地面積91畝,共21棟多層,規(guī)模較小,07年6月30號開盤。推出3棟,現(xiàn)已銷售90%。地價成本較高,樓面地價為379元/㎡。均價未定,市場調(diào)研的3層價格為2700元/㎡。2新城區(qū)中部距主城區(qū)較近,區(qū)位優(yōu)勢顯著,所以房價普遍較高。新城區(qū)中部的代表樓盤為：金陵名府、盛世豪庭、紫金花苑、世紀佳苑、翔宇花園。金陵名府占地面積186.6畝,規(guī)模較大,36棟多層。一期已全部售完,二期年底推出。樓面地價較高,為561元/㎡。所以該樓盤均價較高,2370元/㎡。市場調(diào)研的3層價格為2630元/㎡。盛世豪庭占地約238畝,規(guī)模較大,共57棟多層。一期7棟多層銷售情況較好。樓面地價較高約為486元/㎡。所以均價較高,2350元/㎡。市場調(diào)研的3層價格為2600元/㎡。世紀佳苑占地面積360畝,小區(qū)共59棟多層,13棟小高層,8棟聯(lián)排別墅,6棟商業(yè)用房組成。規(guī)模大品質(zhì)好。一期銷售良好。二期大約在9月份開盤。樓面地價較低：樓面地價約為281元/㎡。但均價較高2460元/㎡。市場調(diào)研的3層價格為2700元/㎡。翔宇花園259畝,規(guī)模較大以多層為主,配有連排別墅。一期、二期全部售罄,三期約在9月份開盤。樓面地價約為345元/㎡。均價為2250元/㎡。市場調(diào)研的3層價格為2368元/㎡。紫金花苑占地面積132畝,28棟多層,5棟小高層。1棟商務復合樓。一期05年開盤。二期06年年初開盤,現(xiàn)已全部售罄。3幢小高層年底開盤。樓面地價較低,約為246.7元/㎡。網(wǎng)上調(diào)研的11+1小高層的10層價格為2580元/㎡。3新城區(qū)南部距主城區(qū)較遠,區(qū)位優(yōu)勢不顯著,所以房價普遍偏低。新城區(qū)南部的代表樓盤為：