土地使用規(guī)劃2

《小城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃》課件

雙擊添加標(biāo)題文字壹貳叁控制性詳細(xì)規(guī)劃的涵義、特征與作用我國控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生的背景與發(fā)展歷程國外、我國港臺(tái)地區(qū)相關(guān)規(guī)劃類型第一篇基礎(chǔ)理篇論雙擊添加標(biāo)題文字壹貳叁肆第二篇實(shí)踐項(xiàng)目篇伍現(xiàn)場勘探

土地使用規(guī)劃環(huán)境容量規(guī)劃工程管線規(guī)劃雙擊添加標(biāo)題文字陸柒捌玖拾建筑建造規(guī)劃行為活動(dòng)規(guī)劃公共服務(wù)規(guī)劃文本及說明書制作城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析第二篇實(shí)踐項(xiàng)目篇1.土地使用兼容性2.案例分析叁土地使用規(guī)劃第一節(jié)土地使用兼容性一、土地使用兼容性的概念二、土地使用兼容性的意義三、其他國家和地區(qū)土地使用兼容的規(guī)定四、國內(nèi)土地使用兼容的規(guī)定五、相關(guān)法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃

一、土地使用兼容性的概念1、不同土地使用性質(zhì)在同一土地中共處的可能性。2、指同一土地，使用性質(zhì)多種選擇與置換的可能性。第一節(jié)土地使用兼容性3、土地使用的兼容性主要由用地的適建表來反映，給規(guī)劃管理提供一定的靈活性。適建范圍規(guī)定表目前尚無法定的統(tǒng)一格式，各地一般根據(jù)具體情況和實(shí)際建設(shè)需要指定切合實(shí)際的土地兼容規(guī)定表。第一節(jié)土地使用兼容性

二、土地使用兼容的意義在控制性詳細(xì)規(guī)劃中往往涉及多種用地性質(zhì)在地塊內(nèi)的混合布置問題，以適應(yīng)城市發(fā)展的需要，有些使用性質(zhì)可以混合，有利于土地綜合開發(fā)，而有些使用性質(zhì)則不適宜混合不止，在舊城區(qū)的改造中尤其突出，如工業(yè)用地和居住用地相臨會(huì)帶來污染和噪音，大型的市政設(shè)施和其他用地混合布置時(shí)會(huì)有輻射或者布線問題，這就要求對土地使用性質(zhì)的兼容做出規(guī)定。第一節(jié)土地使用兼容性

三、其他國家和地區(qū)土地使用兼容的規(guī)定紐約市將土地分位居住用途區(qū)、商業(yè)用途區(qū)和工業(yè)用途區(qū)三大類，根據(jù)共同的功能及對外界的影響程度，建立了18個(gè)使用組（Use

Group):居住2組，社區(qū)設(shè)施2組，零售與商業(yè)7組，娛樂4組，基本服務(wù)1組及工業(yè)2組，并分別規(guī)定了在居住用途區(qū)、商業(yè)用途區(qū)和工業(yè)用途區(qū)中允許設(shè)立的使用組。香港對土地使用兼容性的規(guī)定非常細(xì)致。香港的用地兼容性規(guī)定，對每一種土地用途可以尖銳的建筑類型（全部的建筑類型接近100個(gè)）都作了詳細(xì)的規(guī)定。因此，對于每種土地用途，相應(yīng)的都有一個(gè)表。表中規(guī)定兩欄：第一欄是通常允許的用途（Uses

Always

Permitted);第二類是須先向城市規(guī)劃委員會(huì)申請、可能在有附帶條件或無附帶條件下獲準(zhǔn)用途。第一節(jié)土地使用兼容性

四、國內(nèi)土地使用兼容的規(guī)定

1.土地使用兼容表控制

為了使控制性詳細(xì)規(guī)劃既有

“彈性”，又不失去控制作用，各地?cái)M訂了控制性詳細(xì)規(guī)劃土地土地使用性質(zhì)兼容表。表中分別列出了控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)中確定的用地性質(zhì)和可以被兼容的用地性質(zhì)。表中的“+”表示可以兼容，“-”表示不可以兼容。在城市建設(shè)管理工作中，管理人員可以依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行管理，也可以按照兼容表的內(nèi)容，對指標(biāo)中的用地性質(zhì)加以改變，這樣做可以有效地解決用地性質(zhì)兼容性的問題，使控制性詳細(xì)規(guī)劃具有一定的“彈性”。在按照兼容表改變用地性質(zhì)時(shí)，其他的控制指標(biāo)不改變。用地性質(zhì)的確定要有一定的彈性余地，要制定土地相容規(guī)劃。所謂“相容”，四指某一類性質(zhì)的用地內(nèi)允許建設(shè)、不允許建設(shè)或有條件允許建設(shè)的關(guān)系第一節(jié)土地使用兼容性

四、國內(nèi)土地使用兼容的規(guī)定

2.土地使用兼容的原則（1）促進(jìn)相關(guān)功能建筑的集中布置；（2）提高土地經(jīng)濟(jì)效益；（3）減少環(huán)境干擾；（4）確保非營利性設(shè)施、市政設(shè)施用地不被占用；（5）確保土地使用的有限靈活性，允許部分建筑、設(shè)施混合布置；（6）土地使用兼容應(yīng)注意到其寬容度和靈活性以提高應(yīng)變能力，同時(shí)又不和總體規(guī)劃相違背。具體分類各地應(yīng)從實(shí)際出發(fā)具體對待，不請求一律。第一節(jié)土地使用兼容性

四、國內(nèi)土地使用兼容的規(guī)定

3.建筑性質(zhì)兼容

土地使用兼容包括用地上的兼容和建筑的兼容，相比之下，建筑性質(zhì)的兼容更加詳細(xì)，更能達(dá)到控制的目的。第一節(jié)土地使用兼容性

五、相關(guān)法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃

1.《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GBJI37-902.《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用

建筑管理）》2003年版

第二節(jié)案例分析

一、地區(qū)劃分二、區(qū)劃制度三、街道規(guī)劃日本城市土地使用規(guī)劃日本城市土地使用規(guī)劃分為地域劃分、區(qū)劃制度和街區(qū)規(guī)劃三個(gè)基本層面。每個(gè)層面的土地是喲內(nèi)高貴化都包括發(fā)展政策和土地使用管制規(guī)定兩個(gè)部分。發(fā)展政策制定發(fā)展目標(biāo)及其實(shí)施策略，不具有直接管制開發(fā)活動(dòng)的法律效力，但作為制定官職規(guī)定的依據(jù)第二節(jié)案例分析

一、地域劃分城市規(guī)劃區(qū)的發(fā)展政策制定未來10-20年的發(fā)展目標(biāo)以及實(shí)施戰(zhàn)略，包括人口和產(chǎn)業(yè)的分布、土地使用配置、城市開發(fā)、交通體系、公共設(shè)施、環(huán)境保護(hù)和城市防災(zāi)等方面。城市規(guī)劃區(qū)包括城市建成區(qū)以及周遍的農(nóng)業(yè)和森林區(qū)域。因此，城市規(guī)劃區(qū)的范圍往往是城市建成區(qū)的4-5倍。根據(jù)1968年的城市規(guī)劃法，城市規(guī)劃區(qū)劃分位城市化促進(jìn)地域和城市化控制地域。地域劃分與城市規(guī)劃區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、公共設(shè)施規(guī)劃和土地調(diào)整計(jì)劃相結(jié)合，目的是防止城市無序蔓延，控制城市形態(tài)和土地配子，提高公共設(shè)施的投資效益，確保城市的協(xié)調(diào)第二節(jié)案例分析

二、區(qū)劃制度土地使用區(qū)劃是日本城市土地使用規(guī)劃體系的核心部分。城市化促進(jìn)地獄劃分為12類土地使用分區(qū)，包括7類居住地區(qū)、2類商業(yè)地區(qū)和3類工業(yè)地區(qū)。在不同的土地使用分區(qū)，依據(jù)城市規(guī)劃法和建筑標(biāo)準(zhǔn)，對于建筑物的用途、容量、高度和形態(tài)等方面進(jìn)行相應(yīng)的管制。土地使用分區(qū)是為了避免用地混雜所造成的相互干擾、維護(hù)地區(qū)形態(tài)特征和確保城市環(huán)境質(zhì)量。早在1919年，日本的城市規(guī)劃法和城市建筑法就引入了土地使用區(qū)劃制度，僅氛圍居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、和工業(yè)區(qū)三種類型，以確保私人部門的開發(fā)活動(dòng)與公共部門的基礎(chǔ)設(shè)施見者計(jì)劃之間相互協(xié)調(diào)。在1950年，增設(shè)了準(zhǔn)工業(yè)區(qū)類型。1986年的城市規(guī)劃法對于居住區(qū)、商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)涌進(jìn)行了細(xì)劃，土地使用分區(qū)增至8類，以提高城市環(huán)境質(zhì)量。80年代以來，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居住區(qū)面臨著商業(yè)建筑和辦公建筑的開發(fā)壓力，導(dǎo)致用地價(jià)格飛漲。到1992年，居住區(qū)又進(jìn)行了細(xì)化，以限制各類居住區(qū)的商業(yè)建筑和辦公建筑，土地使用分區(qū)也從8類增至12類1964年，引入了容積率作為建筑容量的限制規(guī)定。在此之前，建筑容量控制的相關(guān)規(guī)定是基地覆蓋率和建筑高度。日本是一個(gè)地震多發(fā)地區(qū)，建筑高度一直受到嚴(yán)格控制。隨著建筑抗震結(jié)構(gòu)的技術(shù)進(jìn)步，建筑高度限制逐漸放款。容積率規(guī)定在控制建筑容量的容市使建筑設(shè)計(jì)具有更多的可能性。與此同時(shí)，建筑物的斜面管制界定了建筑物的“外殼”，以確保城市環(huán)境質(zhì)量的最低限度（特別是日照要求）。在斜面管制的“外殼“之內(nèi)，建筑物的形態(tài)設(shè)計(jì)是完全自由的。土地使用分區(qū)的法定依據(jù)是城市規(guī)劃法和建筑標(biāo)準(zhǔn)法。城市規(guī)劃法規(guī)定土地用途、地塊面積、基地覆蓋率和容積率，建筑標(biāo)準(zhǔn)法則設(shè)計(jì)到建筑物的具體規(guī)定（比如斜面限制和陰影限制）。盡管如此，土地使用分區(qū)制度作為對于私人產(chǎn)權(quán)的有限控制，只是確保城市環(huán)境質(zhì)量的最低限度，但不能達(dá)到城市發(fā)展的理想狀態(tài)。除了土地使用分區(qū)作為基本區(qū)劃以外，還有各種特別區(qū)劃。這些補(bǔ)充性的特別區(qū)劃是以有關(guān)的轉(zhuǎn)向法而不是城市規(guī)劃法為依據(jù)的。特別區(qū)劃并不覆蓋整個(gè)城市化促進(jìn)地域，致死后根據(jù)特定目的而選擇其中的部分地區(qū)，包括高度控制區(qū)、火災(zāi)設(shè)防區(qū)和歷史保護(hù)區(qū)。第二節(jié)案例分析

三、街區(qū)規(guī)劃

日本的街區(qū)規(guī)劃作為促進(jìn)地區(qū)發(fā)展的整體性和獨(dú)立性的一種規(guī)劃措施，參照了德國的建造計(jì)劃（B-Plan).街區(qū)規(guī)劃范圍為數(shù)公頃，針對街區(qū)的特定情況，對于土地使用區(qū)劃的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行細(xì)化，并對建筑和設(shè)施的實(shí)際建造進(jìn)行詳細(xì)布置。因此，街區(qū)規(guī)劃比土地使用分區(qū)更為精細(xì)化的管制方式，有助于增強(qiáng)街區(qū)發(fā)展的整體性和獨(dú)特性。截取規(guī)劃內(nèi)容包括規(guī)劃文件和規(guī)劃圖則，有時(shí)還附有地區(qū)經(jīng)管意象圖示，以幫助公眾對于規(guī)劃意圖的理解。規(guī)劃文件包括發(fā)展政策和物質(zhì)規(guī)劃規(guī)劃兩個(gè)部分。發(fā)展政策部分鏟除地區(qū)發(fā)展目標(biāo)以及實(shí)施策略，不具有開發(fā)控制的法律效力。物質(zhì)規(guī)劃包括土地使用、公共設(shè)施（如車輛通道、公園和其他開場空間）、建筑設(shè)計(jì)（除了容積率、基地覆蓋率、地塊面積、建筑后退和高度以外，還包括建筑物的形態(tài)和