房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度論文

論房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度【摘要】房地產(chǎn)權(quán)屬登記是對房地產(chǎn)物權(quán)的確認和公示，對國家和房地產(chǎn)權(quán)利人具有十分重要的意義。本文簡單介紹了關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的基本概述，點明我國現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記在制度存在的三大缺陷：發(fā)證主體不統(tǒng)一、賠償機制不完善及法律效力較低，并針對缺陷提出了自己的建議對策，以此來完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)權(quán)屬；登記；統(tǒng)一

房地產(chǎn)是我國特有的不動產(chǎn)定義，指用于開發(fā)經(jīng)營服務目的的不動產(chǎn)，按我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定，能夠用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的不動產(chǎn)主要指城鎮(zhèn)國有土地的使用權(quán)和依附于土地上的房產(chǎn)。房地產(chǎn)登記是指房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)對房地產(chǎn)權(quán)利人合法土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、設(shè)典、租賃等房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記發(fā)證行為。

1房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述

1.1房地產(chǎn)權(quán)屬登記基本內(nèi)涵

房地產(chǎn)登記，又稱為不動產(chǎn)登記，是指國家法定機關(guān)依當事人的申請，對有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利信息、客體信息等進行登記，并對所登記信息賦予一定法律效力的制度。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)權(quán)屬管理的重要組成部分。

從宏觀角度看，目前我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記基本可以分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記和其他登記。從登記客體的角度劃分，房地產(chǎn)權(quán)屬登記又可以分為房產(chǎn)登記和地產(chǎn)登記。從登記管理的角度劃分，房地產(chǎn)權(quán)屬登記還可以分為靜態(tài)登記和動態(tài)登記。

在我國，因為登記是房地產(chǎn)行政管理機關(guān)依職權(quán)而實施的行政行為，它體現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門與登記申請人之間管理與被管理的關(guān)系。它的目的在于為行政權(quán)力對房地產(chǎn)制度的監(jiān)督管理和國家征稅提供現(xiàn)實的依據(jù)，所以當前我國的房地產(chǎn)登記體現(xiàn)的是一種房地產(chǎn)行政管理部門與登記申請人之間的管理與被管理關(guān)系。由于這種房地產(chǎn)登記制度在性質(zhì)上所具有的濃重的行政干預色彩和在內(nèi)容上所著重強調(diào)的管理與被管理的關(guān)系，學界一般認為，我國房地產(chǎn)登記制度具有公法性，它與民法物權(quán)意義上的登記制度稍有不同。

1.2房地產(chǎn)權(quán)屬登記的重要性

1.2.1對國家的意義

通過對房地產(chǎn)進行登記，國家能夠?qū)崿F(xiàn)對各類土地和房屋的有效管理，防止和避免房地產(chǎn)交易中的各種違法行為，且有利于收集和建立各種房地產(chǎn)檔案資料，珍惜和合理利用每一寸土地。

1.2.2對房地產(chǎn)權(quán)利人的重要意義

通過對房地產(chǎn)權(quán)利人所屬房地產(chǎn)進行登記和發(fā)證，達到對房地產(chǎn)物權(quán)的確認和公示，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

建立房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度不僅能夠確認房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)、保護房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，同時房地產(chǎn)管理部門對社會公開房地產(chǎn)權(quán)利變動的事實，標識房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的各種過程和結(jié)果，保障了房地產(chǎn)交易的安全性，為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學依據(jù)。另外通過對房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、終止的合法性進行審查，可以取締或處罰違法行為。

2我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的現(xiàn)狀及存在問題

1990年12月建設(shè)部發(fā)布城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法，標志著我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記開始走向制度化、法制化。1994年7月八屆全國人大常委會通過中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，明確規(guī)定了房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，從法律上進一步明確了房地產(chǎn)物權(quán)的確認和公示是實行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，確定了房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的法律地位。2007年10月第十屆全國人民代表大會第五次會議通過物權(quán)法，進一步重申不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。由此看出我國關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記問題在逐步完善，但在發(fā)展歷程中仍存在很多缺陷：

2.1房地產(chǎn)權(quán)屬登記的發(fā)證主體呈現(xiàn)“兩類多級”的局面

登記部門不統(tǒng)一，登記分散在多個部門中，因受部門利益的驅(qū)動，多頭收費，相互不協(xié)調(diào)。如一個房地產(chǎn)權(quán)屬要分別由土地管理部門和房屋管理部門進行權(quán)屬登記。登記的權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不同部門的登記管理，必然會發(fā)出不同的權(quán)屬證書。如房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓既要辦理土地使用權(quán)登記，又要辦理房屋所有權(quán)登記，給房地產(chǎn)交易當事人帶來諸多不便。因此，應制訂統(tǒng)一的房地產(chǎn)或不動產(chǎn)登記法律，以結(jié)束這種房地產(chǎn)登記法律散亂和矛盾的局面。房地產(chǎn)登記的這種模式造成資源的浪費，工作效率低下，嚴重影響了民事主體進行房地產(chǎn)交易的積極性。

2.2登記機關(guān)賠償責任的規(guī)定存在著缺陷

我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度沒有關(guān)于登記機關(guān)法律責任的完整規(guī)定，唯一可以見到的就是《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第37條規(guī)定：“因登記機關(guān)工作人員過失導致登記不當，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟損失的，登記機關(guān)對當事人的直接經(jīng)濟損失負賠償責任。”這條規(guī)定雖然肯定了房屋登記機關(guān)的賠償責任，但沒有規(guī)定土地權(quán)利登記機關(guān)因錯誤、不當?shù)怯浗o有關(guān)當事人造成損害的賠償問題，將主觀過錯（故意或過失）規(guī)定為登記機關(guān)承擔賠償責任的要件，與《國家賠償法》和《民法通則》的相關(guān)規(guī)定相悖逆。

2.3總體立法層次較低，權(quán)威性差，缺乏統(tǒng)一性和可操作性

現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記體系基本上由行政法規(guī)和部門規(guī)章組成，法律只是規(guī)定了最基本的原則。但由于行政法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定遠不及法律的規(guī)定那樣嚴謹，這就使得我國很多關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的規(guī)定在制定程序方面不十分緊密，遺漏許多缺陷。這些行政法規(guī)和部門規(guī)章的出臺，多是伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展、針對當時房地產(chǎn)權(quán)屬登記領(lǐng)域中出現(xiàn)的棘手問題而制定的，頗有“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”之弊。加之這些規(guī)定的制定主體多樣化，避免不了在一定程度上過多考慮部門利益，容易存在效力上、內(nèi)容上的矛盾和重復，以及調(diào)整范圍上的缺失。

3針對我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的缺點提出自己的一些建議

3.1弱化行政管理色彩，統(tǒng)一房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)屬登記管理機構(gòu)

我們長期以來把登記作為行政機關(guān)職能來行使而不是公示方法，從而造成了登記與行政機關(guān)的設(shè)置與職能合一的問題。應盡快結(jié)束房產(chǎn)和地產(chǎn)分開登記的模式，成立一個統(tǒng)一的機構(gòu)來進行房地產(chǎn)的權(quán)屬登記工作，而且要把這個登記機構(gòu)從房地產(chǎn)行政管理機關(guān)中分離出來，弱化其行政管理的屬性。目前，對于選擇哪個機構(gòu)作為統(tǒng)一的登記機關(guān)，尚有較大的爭議。主要觀點有：法院登記說、行政機關(guān)登記說、現(xiàn)狀妥協(xié)說和土地機關(guān)登記說。只要能解決登記機關(guān)的獨立性和統(tǒng)一性的問題，改變登記機構(gòu)的行政機關(guān)屬性，具體的名稱可以條件成熟時再來確定。

3.2以過錯責任原則為核心，建立房地產(chǎn)登記機關(guān)賠償責任制

通過法律明確規(guī)定房地產(chǎn)登記機關(guān)在一般情況下應承擔過錯賠償責任，并將賠償?shù)睦碛纱_定為：

3.2.1因登記機關(guān)的原因造成登記錯誤；

3.2.2無正當理由拖延登記時間；

3.2.3無故拒絕有關(guān)當事人的正當查詢請求權(quán)；

3.2.4無正當理由駁回當事人的登記請求權(quán)；

3.2.5登記機關(guān)工作人員與他人惡意串通。

建議在房地產(chǎn)登記機關(guān)內(nèi)部建立嚴格的責任追究和賠償制度，當發(fā)生不當?shù)怯浗o權(quán)利人造成經(jīng)濟損失的情況下，不動產(chǎn)登記機關(guān)對外承擔賠償責任之后，可根據(jù)登記工作人員的過錯程度，向其本人追償，以確保工作人員增強責任心，從而使內(nèi)部責任制度與外部責任制度相結(jié)合。同時應注重建立起與過失責任賠償制度相關(guān)的其他配套制度。例如：設(shè)置賠償基金，明確規(guī)定不動產(chǎn)登記機關(guān)將登記費收入中的一部分作為賠償基金；嚴格登記人員的選拔和培訓，實現(xiàn)登記人員的同質(zhì)化；建立完整統(tǒng)一的登記類型，將總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記、預告登記和更正登記等制度包括其中。

3.3完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度

以發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)為出發(fā)點，我國應當在權(quán)屬登記領(lǐng)域制定統(tǒng)一的法律法規(guī)，確保房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度最大限