房地產(chǎn)全過程成本控制要點(diǎn)及建議_第1頁
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文檔簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)全過程成本控制要點(diǎn)及建議將本次房地產(chǎn)全程成本控制研討會(huì)內(nèi)容及以前工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行匯總總結(jié),整理《房地產(chǎn)全程成本控制要點(diǎn)及建議》供公司參考。其中有幾點(diǎn)說明如下:第一:控制要點(diǎn)是,按權(quán)重篩選出來的,已經(jīng)將能考慮到的要點(diǎn)包括但無法包含所有的成本控制點(diǎn)內(nèi)容。第二:以〈控制什么——What〉、〈怎樣控制——How〉和〈誰來控制——Who〉的形式進(jìn)行整理,僅包括控制要點(diǎn)及建議,具體控制辦法則建議編制詳細(xì)的操作辦法及規(guī)程進(jìn)行規(guī)定。第三:本建議僅供公司領(lǐng)導(dǎo)參考。一、立項(xiàng)階段成本控制要點(diǎn):立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制,運(yùn)作時(shí)靈活度較小,基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用,因此,這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由主要由前期部及項(xiàng)目管理部來承擔(dān)。按控制要點(diǎn)趕控制什么土怎么控制騾誰來控制持開發(fā)形式剃1萄、新征土間地搭征地費(fèi)跪用扭語少交或晚健交,力爭(zhēng)黨減免駁前期部、兵項(xiàng)目部負(fù)恨責(zé)絕拆遷安置販費(fèi)用雅房產(chǎn)確權(quán)解后辦理拆水遷安置費(fèi)糞用鑄項(xiàng)目部負(fù)柳責(zé)趣大市政費(fèi)罪用餐自建部分抱按照公司賽工程體系挨走;交政均府部分按籌有關(guān)規(guī)定帖辦理繡工程部、染設(shè)計(jì)部和江預(yù)算部負(fù)弟責(zé)自建部稻分;工程箏部負(fù)責(zé)交塊政府部分漸。故規(guī)劃條件愿滿足公司糞利益最大輩化,合理逐提高容積航率,降低認(rèn)土地成本隱項(xiàng)目部、待設(shè)計(jì)部負(fù)慎責(zé)像2速、買斷項(xiàng)嚼目姨買斷內(nèi)容冠明確買斷敬內(nèi)容明細(xì)綁項(xiàng)目部負(fù)邪責(zé)槍付款總額大為公司爭(zhēng)羞取最大利取益猴項(xiàng)目部負(fù)靈責(zé)卵付款時(shí)間蛛周期長(zhǎng)、烤次數(shù)多赴項(xiàng)目部負(fù)現(xiàn)責(zé)佩三通或七旦通一平的非標(biāo)準(zhǔn)典明確驗(yàn)收評(píng)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)港工程部、痕項(xiàng)目部負(fù)封責(zé)技手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)擋與項(xiàng)目付圣款時(shí)間直丘接掛鉤。笨項(xiàng)目部負(fù)澡責(zé)盜3熊、合作開儲(chǔ)發(fā)叫合作方式循符合集團(tuán)免要求,有挑利于北京字公司;緞項(xiàng)目部負(fù)腳責(zé)馳分成比例薦雙贏原則切;蜓項(xiàng)目部負(fù)蛋責(zé)坦交房時(shí)間啊盡可能地車延后交房劣,先工程部負(fù)威責(zé)理交房標(biāo)準(zhǔn)爛不低于合良同中交房倦標(biāo)準(zhǔn)介項(xiàng)目部負(fù)圣責(zé)崇付款總額僚付款時(shí)間舅選擇有利抖于公司利豎益的方式沉項(xiàng)目部負(fù)案責(zé)錘項(xiàng)目部負(fù)雖責(zé)二、規(guī)劃階段成本控制要點(diǎn):規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大,具有“一錘定音”的地位和作用,在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵,可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜,基本原則是,周密規(guī)劃,科學(xué)討論,嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。津控制要點(diǎn)絕控制什么特怎么控制齡誰來控制爺規(guī)劃方案類⑴腎可行性規(guī)炸劃設(shè)計(jì)擔(dān)A爹、市場(chǎng)信禿息搜集和醬分析結(jié);育b龍、市政狀嬌況信息分擋析者;邪c給、規(guī)劃要疤點(diǎn)確立愧;叼d撕、可行性觸研究設(shè)計(jì)比任務(wù)書鏡;辮e攔、可行性付設(shè)計(jì)變更葵設(shè)計(jì)部負(fù)酷責(zé),項(xiàng)目畝、預(yù)算、任銷售部配刮合詢⑵獲方案評(píng)審脫A尖、組成可月行性規(guī)劃達(dá)評(píng)審委員美會(huì),對(duì)方岡案進(jìn)行評(píng)捧審、確定去;芒b纖、纖未通過的甩方案進(jìn)入招可行性設(shè)艦計(jì)變更環(huán)宋節(jié),再重毫新評(píng)審。漠由項(xiàng)目、句設(shè)計(jì)、工高程、預(yù)算犧、財(cái)務(wù)、削銷售等各濟(jì)部門組成巾評(píng)審委員甩會(huì)繞,總經(jīng)理臥負(fù)責(zé)踢⑶喜設(shè)計(jì)成果否A芽、對(duì)可行筐性規(guī)劃設(shè)熄計(jì)根據(jù)實(shí)嚴(yán)際情況進(jìn)它行細(xì)節(jié)調(diào)讀整敗;民b加、設(shè)備選票型方案提童前確定。蘋設(shè)計(jì)部負(fù)播責(zé),工程齒部配合矩根據(jù)提交館的設(shè)計(jì)成鵲果進(jìn)行投罪資估算終預(yù)算部負(fù)芽責(zé),設(shè)計(jì)肚部配合培2典、報(bào)批設(shè)熔計(jì)稠⑴捐設(shè)計(jì)方案紹根據(jù)項(xiàng)目異前期運(yùn)營(yíng)蘇的情況和贏市場(chǎng)分析描制訂設(shè)計(jì)傭任務(wù)書蠶設(shè)計(jì)部負(fù)季責(zé),項(xiàng)目君部、銷售男部協(xié)作件方案設(shè)計(jì)蜘招投標(biāo)嘗設(shè)計(jì)部摔方案設(shè)計(jì)嫩評(píng)審總招投標(biāo)評(píng)輩審委員會(huì)塘⑵茄報(bào)批謊A續(xù)、注意市夜政設(shè)計(jì)獵;俗b泊、販注意相關(guān)惹法規(guī),完貓善自身報(bào)邁批規(guī)范性逗,材料完浪整。辜項(xiàng)目部負(fù)輩責(zé),設(shè)計(jì)孟部配合播3誦、擴(kuò)初設(shè)謠計(jì)黑⑴車擴(kuò)初設(shè)計(jì)真要求藝A泡、對(duì)報(bào)批站設(shè)計(jì)進(jìn)一驢步調(diào)整披;叉b鹽、竭設(shè)計(jì)要求奉;黎c煩、內(nèi)部審匯核初設(shè)計(jì)部負(fù)歌責(zé),知會(huì)善各部門橫⑵考成本概算刮根據(jù)擴(kuò)初促設(shè)計(jì)招投稅標(biāo)方案和鉛設(shè)備選型灘、實(shí)體研亮究、環(huán)境瘦方案等因廈素對(duì)總成酬本作出概壞算購設(shè)計(jì)部與處工程部負(fù)萌責(zé)趣制訂經(jīng)營(yíng)謝指導(dǎo)書文預(yù)算部負(fù)際責(zé)齊⑶漏擴(kuò)初設(shè)計(jì)孩圖罰A愚、根據(jù)擴(kuò)斃初設(shè)計(jì)要豬求招標(biāo)虜;密b房、專家評(píng)危審脅;掌c遍、內(nèi)部評(píng)房審慮招投標(biāo)評(píng)得審委員會(huì)庸設(shè)計(jì)調(diào)整吳設(shè)計(jì)部負(fù)符責(zé)漁4核、樁基設(shè)輸計(jì)皇⑴虎地質(zhì)勘察散A得、搜集權(quán)磚威地質(zhì)資景料播;嚴(yán)b抬、自己專羽業(yè)人員勘幫察翠設(shè)計(jì)部負(fù)昆責(zé),工程購部協(xié)助丙⑵稈設(shè)計(jì)方案洗評(píng)審以A勞、樁基設(shè)必計(jì)趨2貨種以上形約式竿;粱b田、秀由專家進(jìn)嶼行樁基形包式和樁基騎結(jié)構(gòu)評(píng)審盲。那⑶熟樁基施工閉圖蠻設(shè)計(jì)調(diào)整破5泄、施工圖蔑設(shè)計(jì)覽⑴熊施工圖設(shè)辦計(jì)要求躺A倚、根據(jù)銷圣售包裝設(shè)價(jià)計(jì)、樁基放設(shè)計(jì)、功轎能設(shè)計(jì)及賓配套設(shè)施村等因素,勒在擴(kuò)初圖交基礎(chǔ)上確摸立施工圖圾設(shè)計(jì)要求啦;測(cè)b視、甩建安施工斃圖中結(jié)構(gòu)賤造價(jià)、建議筑造價(jià)和謝環(huán)境設(shè)施羞費(fèi)等約占購總造示價(jià)蔥70權(quán)%勝的部分屬儲(chǔ)于設(shè)計(jì)方山可控部分遙,應(yīng)嚴(yán)格影審核。臟設(shè)計(jì)部和焦工程部負(fù)枕責(zé),其他螞部門協(xié)助制⑵訪報(bào)建柴政府部門軋報(bào)批費(fèi),蹈按政府有只關(guān)政策交軋納。晨項(xiàng)目部桃⑶清報(bào)施圖雖前期部、石設(shè)計(jì)部、赤項(xiàng)目部倆⑷館審圖、施緊工配合們互審互簽精,明確修籌改意見,睬設(shè)計(jì)洽商態(tài)設(shè)計(jì)部負(fù)燙責(zé),工程役協(xié)助,知完會(huì)銷售部議⑸塊面積測(cè)算向設(shè)計(jì)圖紙卷測(cè)算與實(shí)掙際施工時(shí)朗檢驗(yàn)相結(jié)遵合搬設(shè)計(jì)部負(fù)完責(zé),工程很部協(xié)助碼6夠、銷售包單裝設(shè)計(jì)禿A倉、結(jié)合營(yíng)償銷費(fèi)用控革制烤B播、廣告推昨廣招投標(biāo)音銷售部、指項(xiàng)目部乳7統(tǒng)、裝修方酸案設(shè)計(jì)轎⑴們方案設(shè)計(jì)扣要求兵A豪、根據(jù)擴(kuò)禮初設(shè)計(jì)圖蜂;幕b豬、經(jīng)營(yíng)指唱導(dǎo)書和實(shí)鼻體研究的喪結(jié)果確定臉方案設(shè)計(jì)炒要求崇設(shè)計(jì)部負(fù)誕責(zé),銷售畫部協(xié)助才⑵導(dǎo)材料設(shè)備徐選型成本植方案行A屆、市場(chǎng)信朱息調(diào)研;億B擔(dān)、根據(jù)設(shè)筋計(jì)要求確渴定裝修材催料和設(shè)備堂設(shè)計(jì)部負(fù)滔責(zé)紙c垃、制訂裝冷修設(shè)計(jì)目沫標(biāo)成本計(jì)宅劃明細(xì)表將d統(tǒng)、裝飾綜立合價(jià)格拆起分分析稱⑶叉設(shè)計(jì)招投映標(biāo)富制訂設(shè)計(jì)辱任務(wù)書抓設(shè)計(jì)部負(fù)拘責(zé),銷售賽部協(xié)助錢評(píng)審麻招投標(biāo)評(píng)芳審委員會(huì)垂8評(píng)、功能設(shè)率計(jì)姐⑴課小區(qū)建筑糊物功能的舍經(jīng)濟(jì)評(píng)估彎市場(chǎng)調(diào)研養(yǎng)銷售部負(fù)醬責(zé)善有針對(duì)性盛擴(kuò)充建筑鉛物功能涉設(shè)計(jì)部負(fù)堂責(zé),銷售基、工程部乒協(xié)助緞⑵尤市政配套遮方案必A均、市政狀特況調(diào)研;渣B惱、爭(zhēng)取政繳府有利條停件撐項(xiàng)目部負(fù)攔責(zé)崇⑶慮環(huán)境方案獅設(shè)計(jì)暢根據(jù)投資源估算和報(bào)牛批標(biāo)準(zhǔn)確韻立環(huán)境設(shè)躺計(jì)方案目全標(biāo)成本總辜額樣設(shè)計(jì)部負(fù)塵責(zé),項(xiàng)目旁部協(xié)助誼招投標(biāo)感招投標(biāo)評(píng)鞭審委員會(huì)終⑷棉智能化設(shè)擔(dān)計(jì)壺A灶、市場(chǎng)現(xiàn)懇狀分析,否智能化必則要性分析疫B鞏、智能化爬內(nèi)容控制粉銷售部負(fù)污責(zé)蘭招投標(biāo),滑尋找外部姓合作,爭(zhēng)底取雙贏慈招投標(biāo)小管組組織,爸總經(jīng)理負(fù)栽責(zé)賓⑸磁銷售承諾專保持各部啦門與銷售膚部的信息換暢通,保宿障銷售承讀諾與實(shí)際掌功能的一設(shè)致性搬設(shè)計(jì)部負(fù)矛責(zé),工程退部協(xié)助育9謀、設(shè)計(jì)變扇更慨⑴略設(shè)計(jì)調(diào)整各費(fèi)用鄭⑵存設(shè)計(jì)變更驢洽商狐嚴(yán)格按照蛇設(shè)計(jì)變更拴洽商流程爪進(jìn)行仁設(shè)計(jì)部負(fù)短責(zé),工程貌、銷售部侵協(xié)助遵1未0泛、材料設(shè)飛備遭⑴捆選易型來⑵鞏方案確定盲時(shí)間陷在擴(kuò)初圖館確定前確暫定材料設(shè)世備,使設(shè)劈計(jì)在圖紙務(wù)階段就考弱慮了材料論設(shè)備的安蛇裝蓬設(shè)計(jì)部負(fù)魄責(zé),工程經(jīng)部協(xié)助綢(稱3穿)采購?fù)フ型稑?biāo)慚招投標(biāo)評(píng)倚審委員會(huì)嗚1條1叼其他費(fèi)用熱物業(yè)管理益完善費(fèi)袍限額設(shè)計(jì)鼠預(yù)算部、勾項(xiàng)目管理低部、設(shè)計(jì)上部三、招投標(biāo)階段成本控制要點(diǎn):招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作,在程序上沒有太多變數(shù),但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂,重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。本部分內(nèi)容包含前期的總包招標(biāo)、過程中的分包招標(biāo)及材料設(shè)備采購招標(biāo),工程施工及造價(jià)監(jiān)理招標(biāo)。余控制要點(diǎn)膠控制什么件怎么控制傲誰來控制啊1裳、投標(biāo)單匠位的選擇騾(象1蜜)資質(zhì)揪(晃2疲)管理水哄平休(出3偵)技術(shù)力告量罪(約4巷)歷史記渠錄即(猶5看)資金實(shí)敘力?。üP6勸)合作經(jīng)祥歷腫A捷、建立承蚊建商、工亮程監(jiān)理、絮材料及設(shè)嬌備供貨商觀名冊(cè)及資飾料庫螞。陵B掙、從公司言認(rèn)可名冊(cè)陶中的承建暫商、供貨艇商、監(jiān)理勺公司中選健擇投標(biāo)單鴿位遼。島C僅、主辦部耐門推薦五慎家投標(biāo)單衛(wèi)位報(bào)招投蛇標(biāo)工作組叢。冤A湯、發(fā)包中途心負(fù)責(zé)工裝程施工、扯造價(jià)監(jiān)理港招投標(biāo)合仗同乳??鍮老、發(fā)包中終心負(fù)責(zé)設(shè)霸計(jì)、環(huán)境務(wù)、裝修招技投標(biāo)合同妨。救C臭、材料部斑負(fù)責(zé)材料騙設(shè)備招投得標(biāo)合同幸。憲D釘、銷售部游負(fù)責(zé)營(yíng)銷客、包裝招誼投標(biāo)合同揚(yáng)。復(fù)招投標(biāo)工鴉作垂躲小組審核撈、考察、唉評(píng)估、篩歌選三家以帥上投標(biāo)單坑位報(bào)招投學(xué)標(biāo)評(píng)審委許員會(huì)及主呀管領(lǐng)帶導(dǎo)怖獄招投標(biāo)評(píng)禽審委員會(huì)扔審核默主管領(lǐng)導(dǎo)臘批準(zhǔn)。蘭2決、招投標(biāo)負(fù)文件飲各類合同瀉的招投標(biāo)宇書內(nèi)容應(yīng)離包含輸:地⑴鉗工期催;撒⑵儉工程造價(jià)債或取費(fèi)標(biāo)滴準(zhǔn)孝;遇⑶惡質(zhì)量要求顧;遲⑷球付款方式瑞;因⑸艦招標(biāo)范圍葵;蜻⑹針結(jié)算方式喇;曾⑺韻驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)駁;鋼⑻門投標(biāo)注意遞事項(xiàng)才;虛⑼億廢標(biāo)條件井(投標(biāo)書像必須加蓋顛投標(biāo)單位謊法人印章冠)練;竿⑽良接標(biāo)時(shí)間芬;畏⑾弄開標(biāo)時(shí)間捆;唉⑿龜定標(biāo)方法摘;愚⒀撲投標(biāo)單位違補(bǔ)充意見敏;柄⒁災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)合同訴條文君;價(jià)⒂享圖紙、其怪他要求等架。綁主辦部門梨起草、制謀定招投標(biāo)悶標(biāo)準(zhǔn)文本裁1依、工程部恩負(fù)責(zé)工程膚監(jiān)理招投六標(biāo)合同;頃2冤、設(shè)計(jì)部擠負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)娃、環(huán)境、震裝修招投聯(lián)標(biāo)合同。忍3征、預(yù)算部故負(fù)責(zé)材料賴設(shè)備招投莫標(biāo)合同。功4豈、銷售部腫負(fù)責(zé)營(yíng)銷綢、包裝招暫投標(biāo)合同聲。常招投標(biāo)工鴨作組審核傳招投標(biāo)評(píng)稿審委員會(huì)揭審核貿(mào)主管領(lǐng)導(dǎo)未批準(zhǔn);飼3事、評(píng)標(biāo)和敘定標(biāo)戒(1男)扛技術(shù)性評(píng)達(dá)標(biāo)和定標(biāo)華(2掙)該經(jīng)濟(jì)性評(píng)雕標(biāo)定標(biāo)宰優(yōu)先順序孝1儉、技術(shù)評(píng)趣標(biāo)萬2扁、經(jīng)濟(jì)評(píng)伸標(biāo)半3剩、合作經(jīng)污歷披1翼、技術(shù)部香門負(fù)責(zé)技烏術(shù)評(píng)標(biāo)賄2濾、預(yù)算部棚負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)藏標(biāo)書的評(píng)泊標(biāo)賽3片、財(cái)務(wù)部像負(fù)責(zé)審核倡廣告包裝稀費(fèi)混綜合審核挺投標(biāo)單位霉;評(píng)定中披標(biāo)單位賠招投標(biāo)評(píng)撥審委員會(huì)眾審核、評(píng)巡定?;沃鞴茴I(lǐng)導(dǎo)奇批準(zhǔn)四、施工階段成本控制要點(diǎn):施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面,一個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用,另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因,施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng),而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作。船控制要點(diǎn)約控制什么撈怎么控制命誰來控制影1把、設(shè)計(jì)變挺更環(huán)節(jié)釘⑴慰變更評(píng)估命棟炊房買啊兔吸郵揉唐辨作立妖腥壘福握憲戀策歸刷你圈智卷絮故瀉鞏A列、預(yù)算部怎負(fù)責(zé)計(jì)算勺變更費(fèi)用尿(含可能聰引起的索巴賠)唯??稡聽、甲方項(xiàng)液目代表執(zhí)凳行修改的切工期評(píng)估戀。眉C雖、預(yù)算部骨成本管理腦員負(fù)責(zé)計(jì)戀算變更后煙的成本現(xiàn)搖狀。秩⑵糠變更的審梅核簽認(rèn)健鄉(xiāng)屬胖約夕聾弄漿葛經(jīng)辦部門駛?畢觸沸發(fā)生變更丙項(xiàng)目的負(fù)條責(zé)人浮變更苗型每姜新內(nèi)芬皆謀慎經(jīng)辦部門押⑶誓變更的審淚批豐主管總經(jīng)害理審批后任方可進(jìn)行體變更。應(yīng)主管總經(jīng)壤理始2舉、施工現(xiàn)辜場(chǎng)簽證領(lǐng)⑴冬簽證的必差要性支現(xiàn)場(chǎng)簽證短的確認(rèn)應(yīng)后嚴(yán)格按照膏合同中所柔約定的條愛款執(zhí)行。皆潤(rùn)經(jīng)辦部門采(設(shè)計(jì)部目或工程部漂)永⑵偶簽證的時(shí)瞞限毒現(xiàn)場(chǎng)簽證圓確需發(fā)生晝,應(yīng)堅(jiān)持理當(dāng)時(shí)發(fā)生傭當(dāng)時(shí)簽證鞋的原則。旨⑶張簽證的工禮程量悲A畝、認(rèn)真核動(dòng)對(duì)簽證的杏工程量準(zhǔn)值確。路B粥、簽證的后內(nèi)容、原須因、工程爽量應(yīng)清楚慈準(zhǔn)確、無殺涂改、編熔號(hào)準(zhǔn)、全匙,并有監(jiān)氣理工程師扯的簽字確臟認(rèn)。恩經(jīng)辦部門歉(設(shè)計(jì)部港或工程部點(diǎn))局⑷懸簽證的審萍批苦施工洽商毀通知單蜂發(fā)生變更蓄項(xiàng)目的負(fù)瘡責(zé)人琴債兆革團(tuán)情著遮在確認(rèn)簽青證前,應(yīng)念按相應(yīng)審攔批程序報(bào)倘審,通過宴后方可正酷式簽證。陡主管總經(jīng)衛(wèi)理逮⑸吹簽證的反擾饋焦首賺趕購迎遵象睜饒威資料工程狐師尚3民、審圖霞⑴趁擴(kuò)初圖會(huì)采審擁⑵樸施工圖會(huì)傳審村⑶字分項(xiàng)、分武部圖會(huì)捏審?fù)刷蕊嫺鲗I(yè)技棚術(shù)圖紙會(huì)件審明A齡、圖紙多法層次會(huì)審狐會(huì)簽及審?fù)才贫瓤?。廁B萍、各專業(yè)安互審互簽名制度壟。綿C目、力爭(zhēng)在陪開工前把懼圖紙中的職問題修改貌完。杰甲方技術(shù)教負(fù)責(zé)人磨4柄、總分包筋配合費(fèi)羞⑴眠分包方誘式序⑵素分包內(nèi)精容離⑶工分包的責(zé)粒任界定約A桂、通過投轎標(biāo)確定配藏合費(fèi)巾。轉(zhuǎn)B命、應(yīng)避免第在施工過扔程中修改愉分包方式爆、分包內(nèi)桐容、范圍緊而增加工腿程成本。秤甲方代表蠻5跑、材料供俗應(yīng)搜⑴弟選型飄⑵反材料供應(yīng)病方式鞋⑶爛材料計(jì)劃滲⑷播預(yù)留時(shí)間唇施工所用爹的各項(xiàng)材打料的選型陣應(yīng)在材料當(dāng)招標(biāo)前確少定。公設(shè)計(jì)部帽先確定材蠶料供應(yīng)方店式,通過蘇招標(biāo)確定岸相關(guān)費(fèi)用茶。際預(yù)算部組唐織鋒工程部參燥加越A春限時(shí)編制區(qū)材料計(jì)劃遇,伍B貪材料計(jì)劃省簽認(rèn)。故甲方代表拳要考慮可隙能出現(xiàn)的巾問題,留童出相應(yīng)的低時(shí)間。方經(jīng)辦部門抽6腹、工程款今的支付勵(lì)⑴掉付款進(jìn)度蜜⑵剛工程進(jìn)度泰A隊(duì)、按合同早約定執(zhí)行為付款杯。再B響、作按進(jìn)度付炕款岔。吹C寄、多層次洽多角度審下核工程進(jìn)典度。維甲方代表販與監(jiān)理工乘程師審核參完成的形躍象部位;萬預(yù)算人員槽審核工程殖價(jià)值量籠⑶唉付款的審片批咬根據(jù)情況娘由不同級(jí)輪別人員最莊終審批。擊主管副總蹤或總經(jīng)理五、設(shè)備材料采購環(huán)節(jié)成本控制:材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息,通過明確而科學(xué)的流程,就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率,達(dá)到成本控制的目的。愉控制要點(diǎn)礙控制什么遼怎么控制所誰來控制葛1爪、材料進(jìn)息場(chǎng)計(jì)劃訪采購招投羅標(biāo)及訂立行合同時(shí)間劇材料部、救工程部及蔥預(yù)算部賞生產(chǎn)周期警與工程進(jìn)皇度相配合罵運(yùn)輸周期絹具體與采乖購點(diǎn)遠(yuǎn)近閃相對(duì)應(yīng)偏安裝、驗(yàn)炮收周期警與工程進(jìn)若度相配合秋交叉作業(yè)旱時(shí)間派與工序安吸排相聯(lián)系蠢2桃、材料的憶性能價(jià)格他比旬市場(chǎng)信息米日常搜集撞市場(chǎng)信息床,建立材抄料市場(chǎng)信肝息庫。后預(yù)算部障技術(shù)參數(shù)格材料設(shè)備誠的技術(shù)參撲數(shù)由設(shè)計(jì)宮部確定或芬封樣。擊設(shè)計(jì)部刮招投標(biāo)幼必須招投染標(biāo)的材料母設(shè)備要制染定招投標(biāo)冷計(jì)劃。不發(fā)需招投標(biāo)捆的材料設(shè)碗備,采用羊三家以上走廠家報(bào)價(jià)程選擇。邪預(yù)算部縣3糧、材料款權(quán)支付鉛⑴驅(qū)材料款支龍付方式券⑵養(yǎng)材料款支辜付進(jìn)度殼⑶恥保修款及A水、從預(yù)付款限羨額控制添;冊(cè)B康、解首次驗(yàn)收稠后付款總丸額進(jìn)度控池制纏;抽C松、保修款地一般不低壯于合同總泊價(jià)境的浮5穗%革;歪D歉、依據(jù)合識(shí)同中約定今付款。短經(jīng)辦部門?。üこ滩盔f或設(shè)計(jì)部戴)糊4覺、材料驗(yàn)鑄收杏數(shù)量驗(yàn)收捎幾方共同列確認(rèn)貨到鞭現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量磚甲方工地誤代表或?qū)<S業(yè)工程師消負(fù)責(zé)監(jiān)控準(zhǔn)驗(yàn)收射質(zhì)量驗(yàn)收大A篇、外觀質(zhì)患量的驗(yàn)收扣B向、安裝后蠅質(zhì)量的驗(yàn)壘收桌工程部袍投入使用貍后的質(zhì)量數(shù)驗(yàn)收咽物業(yè)公司嗚5攻、材料保螞管與保修濾材料保管頭在合同中數(shù)明確貨物疤的卸貨和耍保管的責(zé)帶任承擔(dān)者恩工程部高材料保修煮用合同的撥方式明確頭保修責(zé)任乒和保修期六、銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn):銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制,但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額,具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多,所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外,由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響,所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮。筆控制要點(diǎn)僑控制什么杠怎么控制書誰來控制寺1漿、營(yíng)銷方忙案動(dòng)費(fèi)用總額比確定費(fèi)用由目標(biāo)總額允項(xiàng)目部、荒銷售部壞⑴脊市場(chǎng)信息忌收集纏⑵纏營(yíng)銷計(jì)劃慣⑶局營(yíng)銷預(yù)算羽根據(jù)各種章相關(guān)因素拖確定具體需計(jì)劃和費(fèi)狠用販銷售部素營(yíng)銷方案廳審批隔征求各方招面意見,寫按審批流跡程操作頓主管總經(jīng)胡理坊2敘、營(yíng)銷現(xiàn)飽場(chǎng)費(fèi)用振現(xiàn)場(chǎng)銷售諸人工費(fèi)用夢(mèng)A觸、銷售人何數(shù)控制扮,沫B籍、銷售工碗作進(jìn)度控殺制匆,忠C粥、獎(jiǎng)勵(lì)辦蟻法控制搖銷售部部腳門經(jīng)理瑞⑴傲現(xiàn)場(chǎng)銷售虎器具費(fèi)友⑵疾賣場(chǎng)、現(xiàn)評(píng)場(chǎng)包裝費(fèi)去⑶傷銷售模型救費(fèi)用逮⑷廣宣傳資料蚊及禮品費(fèi)籍⑸米展銷費(fèi)西銷售部專靜業(yè)經(jīng)理和耐部門經(jīng)理喪⑴里計(jì)劃額度糠控制網(wǎng)額度內(nèi)調(diào)殿劑和超額番審批制度年主管總經(jīng)脾理靠3紅、媒體選雷擇澤媒體及廣航告代理公勁司信息收短集和分析曉專人負(fù)責(zé)翼銷售部閃招投標(biāo)憲先評(píng)后選蔥的原則撫銷售部桂內(nèi)部評(píng)審衰銷售部睡招投標(biāo)葛評(píng)審委員攏會(huì)潑4只、樣板房隨裝修露設(shè)計(jì)、裝堆修純市場(chǎng)信息漏收集巷制訂裝修濱目標(biāo)成本芝總額少設(shè)計(jì)部、朋銷售部擠材料采購師信息搜集太,材料設(shè)案?jìng)溥x型揭設(shè)計(jì)部商信息采集猴及招投標(biāo)虜招投標(biāo)默招投標(biāo)評(píng)續(xù)審小組喬樣板房維晃護(hù)數(shù)委托物業(yè)訪代管協(xié)議知物業(yè)公司掏、銷售部鉛材料回收淚、保管和弊再利用粒建立材料蓋設(shè)備清單享,使用登朽記,閑置很品評(píng)估和鴉處理俗設(shè)計(jì)部負(fù)豐責(zé),物業(yè)纖、銷售部州配合箱5斜、銷售回次款踩銷售折扣拒點(diǎn)潤(rùn)待定餃銷售前臺(tái)臺(tái)負(fù)責(zé)甘回款周期等待定膝銷售前臺(tái)頁負(fù)責(zé),財(cái)毯務(wù)監(jiān)督禿6咬、銷售補(bǔ)棒充條款及子承諾匯承諾的給缸出壽制作樓書蜜,承諾分釘類炸營(yíng)銷部負(fù)愿責(zé),設(shè)計(jì)窗、工程監(jiān)重督妥設(shè)計(jì)變更拔與承諾倦變更審批橋與知會(huì)制鄭度,諾變泛更吼設(shè)計(jì)部負(fù)惡責(zé),銷售攝、工程協(xié)第助兩7熊、客戶交疼房肆(攝1捕)交房日步期范(跑2顧)保修期禿(秧3出)質(zhì)量補(bǔ)惱償包晚交房原梳因分類處炭理融與施工隊(duì)壘洽商延長(zhǎng)搭保修期寺交房驗(yàn)收蘆協(xié)議花客戶服務(wù)絮中心負(fù)責(zé)構(gòu),銷售前姐臺(tái)、物業(yè)究公司協(xié)作芳8課、其他加(襯1興)中介費(fèi)貫待定爛銷售部哥(幣2濫)與銷售具相關(guān)的其付他費(fèi)用(教如因銷售槐要求而發(fā)帳生的設(shè)計(jì)紐洽商變更謙費(fèi))流嚴(yán)格按相壽關(guān)流程進(jìn)糟行屯主管副總七、預(yù)結(jié)算結(jié)算階段成本控制要點(diǎn):辰工程預(yù)決晴算環(huán)節(jié)的奶成本控制瘦難點(diǎn)在于洗有關(guān)監(jiān)控悔信息的及狠時(shí)和準(zhǔn)確端性。這些棕信息可以獸來自合作軋方、第三相方,和自屬己的調(diào)研展,不論哪丘種方式都撫應(yīng)該注意扔嚴(yán)格按程拋序走,防瓜止出現(xiàn)不蔑規(guī)范或不書負(fù)責(zé)的實(shí)判際操作。榴控制要點(diǎn)傻控制什么親怎么控制橫誰來控制天1鉛、乙方預(yù)良算鋒乙方預(yù)算濤內(nèi)容的審?fù)ゲ楸燗舊、抬先由造價(jià)傾比例大的臨項(xiàng)目看(申地面、墻醫(yī)面、部分括家具),朵縮小及調(diào)潑整面積由。難B陜、注意報(bào)蔽價(jià)拆分、造施工方法圖、報(bào)價(jià)及關(guān)招標(biāo)方法艙不同會(huì)影偏響成本的粱問題農(nóng)預(yù)算部負(fù)西責(zé),設(shè)計(jì)封部協(xié)助臥2驚、鋼筋用導(dǎo)量的核實(shí)饞⑴奧施工圖中鴉的鋼筋用被量挑⑵窄洽商、變拌更的鋼筋盆用量俱選擇并委捏托現(xiàn)場(chǎng)管爛理經(jīng)驗(yàn)豐統(tǒng)富、職業(yè)陵道德良好組、工作認(rèn)派真負(fù)責(zé)工傘程造價(jià)咨砌詢公司進(jìn)躺行鋼筋量黎計(jì)算工作營(yíng)財(cái)務(wù)部、燥預(yù)算部與腔主管副總霧負(fù)責(zé)確定判工程造價(jià)拾咨詢公司混。騾A木、預(yù)算部駐專人負(fù)責(zé)駕抽查與核煉實(shí)工程造搜價(jià)咨詢公稈司的鋼筋趟用量計(jì)算城工作;母B系、工程造魔價(jià)咨詢公脈司與預(yù)算叫部相關(guān)人撿員必須下騙現(xiàn)場(chǎng)了解賄乙方綁扎挖鋼筋情況揮預(yù)算部經(jīng)萬理監(jiān)督屯3料、價(jià)差的晴調(diào)整晌⑴暗材料價(jià)差挽⑵候人工價(jià)差數(shù)⑶小費(fèi)用價(jià)差策A渡、嚴(yán)格執(zhí)瓣行合同中監(jiān)價(jià)差調(diào)整爸辦法竟B日、及時(shí)跟經(jīng)蹤價(jià)格(守材料、人滅工、費(fèi)用籠)變化情簽況;洗C耀、當(dāng)價(jià)格理出現(xiàn)異常踏波動(dòng)時(shí),卻應(yīng)立即與鈔相關(guān)單位脈商量對(duì)策慣預(yù)算部材千料組與預(yù)掙算工程師束負(fù)責(zé)掌4源、洽商、突變更的費(fèi)儲(chǔ)用控制重⑴慕圖紙審核權(quán)⑵妹因市場(chǎng)因填素甲方對(duì)縫圖紙的修爺改緩⑶給現(xiàn)場(chǎng)簽證掉A四、工程部蜘項(xiàng)目部負(fù)賞責(zé)組織各婦專業(yè)共同繩審圖,實(shí)之行專業(yè)負(fù)乘責(zé)制燦B崖、監(jiān)理公燕司審圖遭C鏈、施工單延位審圖粥D側(cè)、甲方對(duì)巷圖紙做出插重大修改幣之前,應(yīng)徒進(jìn)行方案顆經(jīng)濟(jì)比較荷E蜓、現(xiàn)場(chǎng)簽仔證中,應(yīng)蔽明確發(fā)生災(zāi)費(fèi)用的原壯因和責(zé)任綱設(shè)計(jì)部負(fù)充責(zé)建筑專類業(yè)圖紙質(zhì)習(xí)量的審核態(tài)工程部負(fù)依責(zé)其他專舞業(yè)圖紙的徑審核赴工程項(xiàng)目莖部負(fù)責(zé)現(xiàn)求場(chǎng)簽證的扇監(jiān)控記預(yù)算部負(fù)餓責(zé)審核洽稱商、變更焰的合理性嫂、完整性甘(負(fù)洽商弊)及經(jīng)濟(jì)帝性灶5吵、違約與挽索賠漲⑴稍工期池⑶繼質(zhì)量隙A偏、甲方履貫行自己的寸合同義務(wù)傳B扔、甲方督礦促乙方履鐮行合同義必務(wù)駕C楊、工期與福質(zhì)量重視鄭過程中控殖制魄1擇、工程項(xiàng)蛇目部負(fù)責(zé)周施工合同禿中技術(shù)條捉款的監(jiān)控菌2柏、預(yù)算部尾負(fù)責(zé)施工咸合同中合撥同條款經(jīng)惹濟(jì)部分的榮監(jiān)控插⑶大配合管理望工程部項(xiàng)輔目經(jīng)理負(fù)浩責(zé)各施工委方的配合盯問題報(bào)工程項(xiàng)目脹部負(fù)責(zé)施騾工過程中墻協(xié)調(diào)、配版合摸⑷齊停工、窩甚工覆當(dāng)造成重下大停、窩堵工時(shí),工刻程部與預(yù)蛇算部及時(shí)線進(jìn)行停、巴窩工費(fèi)用誓計(jì)算撥預(yù)算部負(fù)立責(zé)違約費(fèi)韻用的核實(shí)套八、期間批成本控制尤要點(diǎn):騙期間費(fèi)用盒主要有財(cái)鹽務(wù)、人工園、行政三引塊費(fèi)用組切成。由于仗地產(chǎn)業(yè)務(wù)走的周期變卡化,期間茅費(fèi)用的靈竟活性很高疤,更需要棗加強(qiáng)對(duì)期余間費(fèi)用的恥計(jì)劃控制每。財(cái)務(wù)部恐在這一環(huán)餃節(jié)除了承罷擔(dān)主要的減控制任務(wù)賽外,還有填義務(wù)指導(dǎo)評(píng)監(jiān)督其他刃部門的有眾關(guān)費(fèi)用支趴出情況。惕控制要點(diǎn)麻控制什么芽怎么控制寫誰來控制遞1誤、財(cái)務(wù)費(fèi)作用慕公司開發(fā)診速度、規(guī)枕模與貸款局計(jì)劃段A纖、制定年滲度資金計(jì)視劃工B紡、資金占窄壓費(fèi)用估戶算與控制三1及、財(cái)務(wù)部丑負(fù)責(zé)年度礎(chǔ)資金計(jì)劃車;岔2概、財(cái)務(wù)部晃與預(yù)算部惜配合控制嗓占?jí)嘿Y金咬量妻地價(jià)款的董支付蔬制定項(xiàng)目垃總體開發(fā)含計(jì)劃推項(xiàng)目部負(fù)賭責(zé)項(xiàng)目總團(tuán)體開發(fā)計(jì)萬劃逝工

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