阿特金斯青島海泉灣度假項目

阿特金斯-青島海泉灣度假項目青島經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況（一）傳統(tǒng)的制造之都青島是環(huán)渤海地區(qū)、乃至全國重要的工業(yè)基地青島經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況（二）從制造大市到制造強市的轉(zhuǎn)變青島經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況（三）產(chǎn)業(yè)高度滯后于城市發(fā)展階段區(qū)域旅游市場發(fā)展狀況分析（一）――青島旅游區(qū)位與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢青島是山東旅游業(yè)發(fā)展的增長級區(qū)域旅游市場發(fā)展狀況分析（三）――旅游客源市場分析國內(nèi)旅游客源市場：主要客源市場對于度假產(chǎn)品需求強烈區(qū)域旅游市場發(fā)展狀況分析（三）――客源市場分析入境旅游客源市場：商務(wù)游客為主，將是基地重要的細分海外客源市場客源主要集中在韓國、日本、香港、臺灣，增長迅速。除日本外，都實現(xiàn)30%以上的增長；商務(wù)目的為主導(dǎo)：經(jīng)濟商務(wù)加上文化學(xué)術(shù)交流占到60%；入境游客中男性比例偏高，占到75%左右，與商務(wù)目的占多數(shù)有關(guān)；停留時間較長：入境游客在青人均停留3.1天；景點到訪率低。區(qū)域旅游市場發(fā)展狀況分析（四）――青島旅游產(chǎn)品供給現(xiàn)狀觀光產(chǎn)品類型多樣，海洋主題游樂產(chǎn)品不斷推陳出新區(qū)域濱海度假發(fā)展狀況及國外趨勢借鑒（一）環(huán)渤海的層面：環(huán)渤海的濱海度假旅游開發(fā)競爭激烈區(qū)域濱海度假發(fā)展狀況及國外趨勢借鑒（二）山東半島的層面：“黃金海岸”發(fā)展戰(zhàn)略下，濱海旅游度假方興未艾附：山東核心濱海度假區(qū)打造的差異化定位區(qū)域濱海度假發(fā)展狀況及國外趨勢借鑒（三）青島的層面：符合國際發(fā)展趨勢的全新濱海度假產(chǎn)品是空白點附：國際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展趨勢研究（一）趨勢特點一：四季均衡，平滑波谷附：國際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展趨勢研究（三）趨勢特點三：游居業(yè)融合的“大旅游度假觀”附：國際濱海旅游度假景區(qū)發(fā)展趨勢研究（四）趨勢特點四：身心平衡，對濱海度假功能的全新闡釋基于大青島背景下的溫泉開發(fā)方式剖析發(fā)展機遇與空間基于本案內(nèi)部空間分析及溫泉旅游資源評估溫泉旅游度假及發(fā)展趨勢研究:總體趨勢溫泉外延不斷拓展，產(chǎn)生各種復(fù)合產(chǎn)品以及溫泉度假模式溫泉度假發(fā)展模式專題研究（一）――溫泉療養(yǎng)區(qū)對溫泉水質(zhì)要求高、客源穩(wěn)定，市場拓展、適應(yīng)能力弱溫泉度假發(fā)展模式專題研究（二）――溫泉度假區(qū)溫泉要素復(fù)合其他功能，針對細分市場不同定位溫泉度假發(fā)展模式專題研究（三）――溫泉TOWN（I）

針對細分市場不同定位打造溫泉情境生活方式小結(jié)：溫泉度假三種模式的綜合對比典型案例研究一――意大利Merano小鎮(zhèn)（I）從溫泉療養(yǎng)區(qū)到溫泉度假區(qū)到溫泉小鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變，生活即度假的境界典型案例研究一――意大利Merano小鎮(zhèn)（II）溫泉小鎮(zhèn)情境度假生活方式的構(gòu)成典型案例研究二：珠海海泉灣的剖析（I）創(chuàng)新的大型溫泉綜合度假區(qū)，但是綜合配套的效益沒有很好體現(xiàn)典型案例研究二：珠海海泉灣的剖析（II）酒店溫泉是主要的經(jīng)營收入貢獻者，項目之間缺乏聯(lián)系，起爆項目的帶動作用未體現(xiàn)典型案例研究二:珠海海泉灣的剖析（III）客源區(qū)域化、團體化傾向嚴重，導(dǎo)致設(shè)施利用率不高小結(jié)：珠海海泉灣對于本項目的啟示青島海泉灣溫泉度假開發(fā)模式建議(一)

超越珠海海泉灣打造五彩旅居的溫泉town青島海泉灣溫泉度假開發(fā)模式建議(二)

青島海泉灣：五彩旅居環(huán)狀能量譜設(shè)計5.1高端居住物業(yè)板塊工作內(nèi)容市場背景梳理與產(chǎn)品研究高端居住物業(yè)板塊定位高端居住物業(yè)板塊構(gòu)建原則物業(yè)譜系-空間區(qū)位的發(fā)展主題建議市場背景梳理與產(chǎn)品分析-供給方面（一）濱海高端住宅呈帶狀分布，中低密度物業(yè)具發(fā)展?jié)摿Τ鞘袞|拓：青島市區(qū)土地資源有限，政府加大四方區(qū)、李滄區(qū)和鰲山衛(wèi)組團的土地供應(yīng)量，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)方向東移；增值潛力：80%青島高端住宅主要集中在東部沿海的國家級風(fēng)景區(qū)和沿海岸線附近，價格遠遠高于市區(qū)房地產(chǎn)價格；政策引導(dǎo)：“暫停別墅用地審批”限令使別墅產(chǎn)品更為稀缺；“90平方米以下住房面積要達到70%以上”限令促進了連排、疊拼等類別墅樓盤的開發(fā)。市場背景梳理與產(chǎn)品分析-供給層面（二）青島市高端物業(yè)組團評析市場背景梳理與產(chǎn)品分析-供給方面（三）東部沿海版塊推進縱深合作，即墨高端住宅打造青島后院根據(jù)即墨市規(guī)劃：2006年即墨東部沿海地區(qū)將成為青島大旅游的補充、延伸和升華，發(fā)展吸納精英人才的居住中心，帶動城東高端居住物業(yè)的發(fā)展；2000年以來，即墨房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資從1999年的1.5億元上升為2004年的11.3億元；即墨已經(jīng)發(fā)展為青島花園洋房和別墅區(qū)開發(fā)重點區(qū)域，產(chǎn)品具有低密度、低容積率、高綠化率等優(yōu)勢。市場背景梳理與產(chǎn)品分析-需求層面（一）旅游度假帶動山東半島第二/三居所迅速發(fā)展根據(jù)國際經(jīng)驗，山東半島各城市人均GDP發(fā)展水平均超過2000美元，項目所在即墨與青島高于3000美元，高端居住物業(yè)需求旺盛，為發(fā)展第二/三居所提供支持。市場背景梳理與產(chǎn)品分析-需求層面（二）項目高端物業(yè)需求來源及主要特征市場背景梳理與產(chǎn)品分析-需求層面（四）近郊置業(yè)偏好景區(qū)別墅，功能訴求與彰顯身份并重高端居住物業(yè)板塊發(fā)展主題建議高端居住板塊構(gòu)建原則一賦予空間場所旅游價值，生活場景體現(xiàn)生命暢享典型案例研究-Bath溫泉別墅英國Bath所在的薩摩塞特郡，距離倫敦以西100公里，是17-18世紀風(fēng)行一時的溫泉度假勝地，并由此得名；皇家新月樓(RoyalCrescent)是Bath與山溫泉結(jié)合的高端度假別墅。RoyalCrescent位于Bath西北部，由小約翰伍德設(shè)計，喬治亞式風(fēng)格，由30幢房子連結(jié)成，呈半月圓弧形排布；裝飾露臺的是114根愛奧尼亞式的柱子，一號新月樓現(xiàn)被改裝為小展覽館；需求主要面向前來進行溫泉療養(yǎng)的上流社會人士，內(nèi)部仿古式家具，模仿昔日貴族優(yōu)雅的生活方式。高端居住物業(yè)組團的構(gòu)建原則二融合基地內(nèi)部資源，打造情境地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)譜系-空間區(qū)位的發(fā)展主題建議附錄：高端居住物業(yè)譜系一般產(chǎn)業(yè)配套高端居住物業(yè)典型案例研究-上海中邦MOHO青島商業(yè)發(fā)展背景審視（一）青島市商業(yè)布局規(guī)劃附：青島市主要商業(yè)網(wǎng)點布局現(xiàn)狀青島商業(yè)發(fā)展背景審視（二）青島市主要商業(yè)網(wǎng)點業(yè)態(tài)現(xiàn)狀青島商業(yè)發(fā)展背景審視（三）青島居民消費水平不斷提升使新興商業(yè)業(yè)態(tài)導(dǎo)入成為必然小結(jié)：海泉灣商業(yè)發(fā)展機遇項目商業(yè)/商務(wù)組團發(fā)展主題導(dǎo)入性分析（一）“LOHAS”成為濱海商業(yè)/商務(wù)開發(fā)新趨勢項目商業(yè)/商務(wù)組團發(fā)展主題導(dǎo)入性分析（二）“LOHAS”與項目核心資源的對接青島海泉灣商業(yè)/商務(wù)組團主題定位青島海泉灣商業(yè)/商務(wù)組團項目構(gòu)建LOHAS商業(yè)案例――美國邁阿密??COCOWALK購物中心生活方式獨享天成的WELLNESS――并非放縱的體驗主題游憩度假功能板塊構(gòu)建要點（一）注入特色節(jié)事，平衡旅游波峰波谷主題游憩度假功能板塊構(gòu)建要點（二）基于基地核心資源的旅游產(chǎn)品序列商務(wù)會議度假板塊功能與形象定位商務(wù)會議度假板塊具體設(shè)施策劃服務(wù)于山東半島及東北三省企業(yè)家與商務(wù)人士的商務(wù)休閑體結(jié)合泉、海、灘等自然資源，以生態(tài)為特色，針對周邊的企業(yè)客戶，打造企業(yè)培訓(xùn)基地及企業(yè)拓展訓(xùn)練基地及適量的企業(yè)度假會所企業(yè)家和商務(wù)人士享受生活的CLUB區(qū)，景商合一，健康概念融于工作之中玻璃、石材、木板外立面立方體設(shè)計和組合原則，戶型采用裂層設(shè)計，田字結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)5700元/平方米均價2006年3月13日開盤日期網(wǎng)絡(luò)視頻會議廳、多媒體影視廳、商務(wù)套房、室內(nèi)游泳池、健身中心、中西式餐廳配套設(shè)施338/342/381戶型面積28幢單體建筑數(shù)量0.6商務(wù)樓容積率6500平方米#酒店式商務(wù)會所92588平方米#商務(wù)樓120000平方米占地面積北靠俞浦桃河，東鄰浦東運河，屬浦東金橋開發(fā)區(qū)南區(qū)區(qū)位MOHO：集現(xiàn)代建筑、現(xiàn)代辦公、現(xiàn)代生活于一體的移動辦公模式，傳遞著無盡創(chuàng)造力之宅(MostCreativityHouse)5.2特色商業(yè)/商務(wù)板塊工作內(nèi)容青島商業(yè)發(fā)展背景審視海泉灣商業(yè)功能發(fā)展機遇項目商業(yè)/商務(wù)組團發(fā)展主題導(dǎo)入性分析青島海泉灣商業(yè)/商務(wù)組團主題定位青島海泉灣商業(yè)/商務(wù)組團項目構(gòu)建未來青島市商業(yè)等級序列將呈三級分布：市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心和社區(qū)級商業(yè)中心；五大市級商業(yè)中心主要分布在市南、市北、四方及黃島區(qū)；八大區(qū)級商業(yè)中心也均分布在青島七區(qū)范圍內(nèi)距離即墨最近的青島市域商圈分布在城陽區(qū)，該商圈功能和輻射能級相對其他區(qū)域較弱未來青島商業(yè)中心空間分布青島市商業(yè)布局圖青島郊區(qū)五市商業(yè)發(fā)展較為緩慢，中心城區(qū)各等級商業(yè)網(wǎng)點對濱海旅游度假區(qū)商業(yè)的帶動及輻射效應(yīng)有限現(xiàn)有青島市商業(yè)網(wǎng)點可分為傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點和新興商業(yè)網(wǎng)點，其商業(yè)職能以服務(wù)島城中心城區(qū)居民生活消費為主，對濱海旅游區(qū)的輻射功能較弱傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點分布：中山路、遼寧路、臺東、李村商業(yè)形態(tài)：均表現(xiàn)為集中的商業(yè)街區(qū)形態(tài)。中山路和遼寧路商業(yè)中心呈帶狀分布，商業(yè)職能的均質(zhì)度較高；臺東和李村商業(yè)中心呈塊狀形態(tài)，商業(yè)和居住混雜布局。商業(yè)職能：中山路：以服裝鞋帽、海鮮食品和工藝美術(shù)產(chǎn)品為特色臺東：以餐飲娛樂、攝影彩擴、美容健康服務(wù)為特色遼寧路：以電子商品和科技信息服務(wù)為特色李村：以美容健康、家具、五金等為特色新興商業(yè)網(wǎng)點分布：香港中路（市南）、敦化路（市北）、重慶路（四方）、黃島鎮(zhèn)（黃島）商業(yè)形態(tài)：四大新興商業(yè)網(wǎng)點主體，多為國內(nèi)外名牌商業(yè)企業(yè)分店，其區(qū)位選址服從商業(yè)企業(yè)總部戰(zhàn)略利益，故均呈現(xiàn)出適度分離的布局特點商業(yè)職能：香港中路：餐飲美食職能較為突出臺東：以家具專賣為特色遼寧路：中小零售企業(yè)聚集，綜合性商業(yè)職能李村：中小零售企業(yè)聚集，綜合性商業(yè)職能青島市目前幾個主要商業(yè)網(wǎng)點的商業(yè)業(yè)態(tài)相似度較高，缺乏具有特色的商業(yè)業(yè)態(tài)支撐；較為先進的業(yè)態(tài)模式如購物中心、大賣場等商業(yè)業(yè)態(tài)較為缺乏，尚無法有效服務(wù)青島市；傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)過于單一，造成其商業(yè)輻射等級逐年下降；而新興商業(yè)網(wǎng)點業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)尚不完善，無法形成對城市整體的有效輻射旅游度假區(qū)商業(yè)的發(fā)展，需要特色的商業(yè)業(yè)態(tài)及經(jīng)營模式支撐，從而形成與中心城區(qū)的差異化發(fā)展元/人青島人均可支配收入近幾年均保持穩(wěn)定增長人均消費品零售額從2001年的4967元/人增長到2005年的10566元/人，平均增長率達21％，明顯高于全國平均水平