江蘇贛榆新城開發(fā)立項建設(shè)可行性研究論證報告

PAGE第1頁共18頁贛榆位于江蘇省東北端，隸屬江蘇省連云港市，東臨黃海，西與山東臨沂市接壤，北通青島，南襟新亞歐大陸橋東橋頭堡連云港，是全國最早的沿海開放縣之一。全縣18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積1402.5平方公里，人口108萬，境內(nèi)有山、有海、有平原，面積各占1/3，山青水秀，土地肥沃，氣候宜人，素以"享山川之饒，受漁鹽之利"的福地為人稱道。贛榆縣擁有６2.５公里黃金海岸，1.53萬公頃灘涂，7.2萬公頃淺海域，7000平方公里近海漁場，是江蘇省最大的水產(chǎn)育苗基地，擁有198家工廠化海淡水育苗場。平原地區(qū)土地肥沃，農(nóng)作物品種豐富，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)綜合實力躋身全國百強縣行列，是全國商品糧基地縣和全省食品工業(yè)大縣。同時地藏豐富、工業(yè)門類齊全，已形成化工、紡織、機械、煤炭、建材、食品等十大工業(yè)體系。被江蘇省政府命名為"建筑之鄉(xiāng)"?！笆濉逼陂g，贛榆將突出加快發(fā)展的主題，抓住結(jié)構(gòu)調(diào)整這條主線，以改革開放和科技創(chuàng)新為動力，著力實施工業(yè)立縣、民營富縣、科教興縣、依法治縣和城市化戰(zhàn)略，全面提升全縣經(jīng)濟的綜合實力和競爭能力，促進各項社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。五年間，全縣工業(yè)經(jīng)濟將進一步調(diào)優(yōu)、調(diào)新、做大、做強，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。利用已有的優(yōu)勢，優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，確保農(nóng)業(yè)強縣的地位，發(fā)揮地域優(yōu)勢做大做強水產(chǎn)養(yǎng)殖和海洋、灘涂旅游業(yè)，同時加大工業(yè)投入，以高效益低污染的新型工業(yè)為發(fā)展的主導(dǎo)。初步預(yù)計五年間工業(yè)年銷售收入年均遞增5—8%，利稅年均增長4—6%，技改投入增長保持15%以上，對外出口年均遞增10%以上。城市綠化情況贛榆縣綠化率達(dá)到45%，人均公共綠地23平方米。工業(yè)廢污水集中處理率達(dá)到90%，工業(yè)固體廢物綜合利用率100%。自2000年被國家環(huán)保總局批準(zhǔn)為第五批國家生態(tài)示范區(qū)試點縣以來，縣委、縣政府高度重視，不斷增加財力、物力、科技等方面的投入，邀請專家高起點編制創(chuàng)建規(guī)劃，以建設(shè)“四在經(jīng)濟區(qū)”為重點，10大類600余個生態(tài)工程項目為示范，先后投入55.56億元加快生態(tài)建設(shè)步伐，取得了顯著的生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益。到2004年為止，贛榆縣結(jié)合創(chuàng)建國家級生態(tài)示范區(qū)建設(shè)，以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為載體，以改善生態(tài)環(huán)境和發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟為主旨，以機制創(chuàng)新和經(jīng)營模式的改革為動力，群策群力進行綠化造林，已新發(fā)展成片林12.38萬畝、新建農(nóng)田林網(wǎng)10.44萬畝、四旁植樹262.2萬株、新建綠色信道198公里。綠化造林總量為前三年的總和。優(yōu)美的環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量不僅點綴了市民的生活，同時也大大推動了贛榆旅游業(yè)的發(fā)展。城市交通狀況贛榆的水陸交通十分發(fā)達(dá)。向南35公里有橫貫祖國腹地的隴海鐵路；向北50公里是兗石鐵路；距連云港機場30公里，（有直達(dá)北京、廣州、廈門、成都、昆明等十幾個大中城市的航班）；距青島國際機場、南京祿口國際機場200多公里；距連云港港、日照港40多公里；204、310、327國道在境內(nèi)交匯，即將建成通車的同三高速公路自北向南貫穿全境；青口碼頭與通榆運河、京杭運河、長江等水路相連。發(fā)達(dá)、便利的交通配套已為贛榆的整體發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。同時贛榆縣還在不斷的加大對交通配套的投入力度。2004年全縣實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值65.45億元，財政收入3.41億元，連續(xù)三年GDP增幅保持在10％以上，繼續(xù)保持連云港地區(qū)領(lǐng)先地位。農(nóng)業(yè)是贛榆縣的龍頭產(chǎn)業(yè)所以在贛榆的國民生產(chǎn)總值中第一產(chǎn)業(yè)占了很大的比重，第二產(chǎn)業(yè)一直保持著平穩(wěn)的發(fā)展，但隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整第三產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中所占比例越來越大。2002年第一產(chǎn)業(yè)為22.68億元占國民生產(chǎn)總值的30.8，第三產(chǎn)業(yè)僅占國民生產(chǎn)總值的27.1%，到2004年第一產(chǎn)業(yè)22.02億元，占國民生產(chǎn)總值的34.8%，而第三產(chǎn)業(yè)則有了較大的提升，2004年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值21.66億元，占國民生產(chǎn)總值的35.1%，可見，整個產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)向更加優(yōu)化的方面發(fā)展。贛榆經(jīng)濟增長的動力由農(nóng)業(yè)“一枝獨秀”轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的第一、三產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)比重的逐步增加將有效的吸納更多外來勞動力的進駐有效促進贛榆房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。贛榆政府不斷加大招商引資力度，推動了工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供了更多的就業(yè)崗位；促使城鎮(zhèn)的人口不斷增加。2003年贛榆縣人口數(shù)量為106.91萬人，城鎮(zhèn)人口為13.9萬人，隨著贛榆縣經(jīng)濟社會的發(fā)展和城市化進程的不斷加快到2004年贛榆縣人口總數(shù)為107.93萬人，比03年增長約1%，而城鎮(zhèn)人口則為15.96萬人，比03年上漲了12.9%。城鎮(zhèn)人口的增長帶來對城鎮(zhèn)的住宅的需求，將有力的促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2002年贛榆縣城鎮(zhèn)人均可支配收入6853元，農(nóng)民人均純收入2991元，03年城鎮(zhèn)人均可支配收入7782元，農(nóng)民人均純收入3139元。2004年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效城鎮(zhèn)人口平均可支配收入8872元，農(nóng)民人均純收入3501元，消費逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展型消費。2004年，贛榆全社會固定資產(chǎn)投資累計完成32.74億元，同比增長34.0％，增幅較上年提高7.3個百分點，數(shù)值比目標(biāo)31.5億元多出1.24億元。其中，規(guī)模以上投資完成24.38億元，增長47.3％；規(guī)模以下投資完成8.36億元，增長6.0％。在規(guī)模以上投資中，基本建設(shè)完成4.74億元，同比增長27.7%；更新改造3.45億元，增長84.0%；私營個體1.14億元，增長25.8%；房地產(chǎn)投資2.14億元，增長14.9%。2005年1－6月份我縣完成全社會固定資產(chǎn)投資25.64億元，同比增長53.6%，增幅比上年同期提高23.5個百分點。投資總量位居全市四縣首位，增幅居四縣第二。年份2003年2004年2005年1－6月固定資產(chǎn)投資額（億元）24.432.7425.64比上年增長20.5％34％53.6％（同期增長）房地產(chǎn)投資額（億元）1.712.141.14房地產(chǎn)所占比例7%7.5％4.4％房地產(chǎn)投資漲幅12%14.9%26.4％（同期增長）2003-2005年上半年房地產(chǎn)投資額占贛榆總固定資產(chǎn)投資的比率不斷增長，隨著產(chǎn)業(yè)化進程的不斷調(diào)整，大環(huán)境的驅(qū)使下必將促進贛榆房地產(chǎn)業(yè)整體的發(fā)展。2002年－2005年上半年贛榆房地產(chǎn)市場概況贛榆房地產(chǎn)開發(fā)始于2002年。2003年全縣房地產(chǎn)開發(fā)1.53億元，商品房銷售0.6億元，到了2005年全縣房地產(chǎn)開發(fā)共投資2.4億元，比03年上漲了57%，商品房銷售收入1.3億元，與03年相比上漲了116%，更好的解決了人居問題。房地產(chǎn)開發(fā)狀況2003年2004年2005年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)（億元）1.531.862.4商品房銷售（億元）0.60.991.3商品房銷售（萬平方米）5.8179.784.11住宅銷售（萬平方米）2.898.523.91（數(shù)據(jù)來源：連云港房地產(chǎn)信息網(wǎng)）2003年商品房銷售面積為5.8180萬平方米，其中住宅面積2.890萬平方米，房屋售價為850元/平方米，2004年商品房銷售面積為9.78萬平方米，比03年增長68.1%，住宅面積8.52萬平方米，比上年增長194.8%，售價比03年上漲27.1%為1080元/平方米。05年上半年商品房銷售面積4.11萬平方米，比04年同期增長11.4%，其中住宅售價為1100元/平方米，上半年基本上與去年年底的價格持平，但是今年下半年的價格已經(jīng)達(dá)到1300元/平方米左右，上升幅度已經(jīng)超過10%，下半年房價猛漲，預(yù)計明年也將有一定的延續(xù)。有利因素贛榆經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長及新城規(guī)劃有利于房地產(chǎn)的發(fā)展根據(jù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析，贛榆經(jīng)濟增長連續(xù)3年超10％，整體經(jīng)濟狀況進入高速發(fā)展期，有力的支持和推動住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時連云港整體城市化進程的發(fā)展戰(zhàn)略，也將積極推動衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)的發(fā)展，為贛榆住房建設(shè)提供了新的市場機遇。政府搬遷，帶來一定的發(fā)展機遇隨著贛榆縣委縣政府東遷的步伐不斷進行，贛榆縣規(guī)模將面臨進一步擴容。但是由于受到城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)的影響，新城發(fā)展預(yù)計需要10年甚至更長的時間才能夠?qū)崿F(xiàn)。房地產(chǎn)市場總量高速提升，城市消費觀念正在轉(zhuǎn)變從兩年前房地產(chǎn)成交量分析來看，贛榆房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大的變化，成交量出現(xiàn)了成倍增長的態(tài)勢。由此可見，贛榆整體消費觀念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，贛榆房地產(chǎn)市場處于一個剛剛發(fā)展階段，具有一定的潛力。但是由于城市整體經(jīng)濟基礎(chǔ)不雄厚、缺乏外來消費人口的支撐，行業(yè)發(fā)展相對比較緩慢。不利因素贛榆房地產(chǎn)市場比較低級，房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢贛榆房地產(chǎn)市場自2002年起開始發(fā)展場整體市場度不夠高，市場中還存在未領(lǐng)取房屋預(yù)銷證件的前提下就開始接受定金的現(xiàn)場。市場的極度不規(guī)范將阻礙贛榆房地產(chǎn)市場的發(fā)展。贛榆主城區(qū)輻射力不強，城市擴容能力不高贛榆主城區(qū)自2004年底開始主城區(qū)拆遷量開始降低，使得拆遷置業(yè)購房人群數(shù)量將迅速降低直接影響物業(yè)銷售狀況。城市擴容面臨很大的壓力，新城建設(shè)難度大。銀行房貸放貸款率較低，阻礙贛榆房地產(chǎn)市場發(fā)展贛榆各家銀行對房地產(chǎn)貸款的支持力度較小，銀行對個人住房抵押貸款的條件比較苛刻，各分支機構(gòu)審批權(quán)限很小。外地人口在贛榆購房無法辦理按揭手續(xù)，直接影響贛榆房地產(chǎn)市場的發(fā)展，贛榆房地產(chǎn)市場要得到長足的發(fā)展，銀行必須加大信貸支持力度，增加貸款額度尤其是個人住房貸款，將房地產(chǎn)信貸的重心轉(zhuǎn)移到個人住房消費貸款上，刺激房地產(chǎn)的有效需求，才能保證房地產(chǎn)信貸資金得到良性循環(huán)。城市缺乏核心產(chǎn)業(yè)支持，整體消費能力不高根據(jù)贛榆的整體產(chǎn)業(yè)支持，贛榆缺乏經(jīng)濟能力高的、影響力強的產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展受到一定的制約。另外由于贛榆整體城市經(jīng)濟能力不強，城市整體消費能力不高，這也在一定的程度上制約房地產(chǎn)的發(fā)展。贛榆縣的GDP每年都以一個較高的增長速度在發(fā)展，連續(xù)三年增幅高于全國9%的平均水平，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深化整體經(jīng)濟進入高速度發(fā)展階段，區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展必然帶動各項經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是由于贛榆整體經(jīng)濟基礎(chǔ)不高，城市人口消費能力不強，城市發(fā)展速度受到一定的限制，因此我司認(rèn)為項目短期內(nèi)開發(fā)，風(fēng)險還是比較高的。表一：樓盤名稱東升花園錦繡江南上海豪苑青河麗景開發(fā)商贛榆縣房地產(chǎn)開發(fā)公司贛榆縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司連云港申苑房地產(chǎn)開發(fā)公司連云港市浙東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積1.5萬M216萬M21.97萬M28萬M2總建面積2.4萬M220萬M23.5萬M211.3萬M2建筑形式多層多層多層多層容積率1.31.21.51.4交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費0.2元0.25元未定0.25均價（元/M2）1260130015501530起售時間2004.42004.32005.52004.6主力戶型120、150M2三房120、130M2三房116、160M2三房125、130M2住宅總套數(shù)240套1200套212套525套銷售狀況銷售越80％一期銷售420套約80％銷售約30％項目整體銷售約40％優(yōu)惠措施無一次性付款98折無一次性付款98折扣內(nèi)部配套設(shè)施超市、會所、商業(yè)街會所、健身房、乒乓球室、超市商業(yè)街、會所會所、健身房、籃球場后續(xù)供應(yīng)約5000M2約5萬M2約2萬M2約6萬M2表二：樓盤名稱東大花園文化公園香居美地開發(fā)商連云港東大物產(chǎn)開發(fā)有限公司贛榆分公司連云港忠達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司連云港市美麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積6.5萬M25萬M22萬M2總建面積10萬M26萬M23.4萬M2建筑形式多層多層多層容積率1.451.21.5交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費0.25未定0.2均價（元/M2）1500未定1350起售時間2004.5未定2005.8主力戶型175、183M2100、120M295、137M2住宅總套數(shù)612戶未定256戶銷售狀況項目整體銷售約40％未正式開盤項目整體銷售約20％優(yōu)惠措施一次性98折未定無內(nèi)部配套設(shè)施休閑會所商業(yè)街、會所會所、后續(xù)供應(yīng)約6萬M2約6萬M2約3萬M2目前贛榆市場在售競爭樓盤產(chǎn)品類型均為多層，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，整體產(chǎn)品創(chuàng)新力度較?。恢髁粜腿匀皇莻鹘y(tǒng)的兩房少于三房，三房處于更加有利的地位，市場上兩房在各個樓盤中均有分布但整體體量較小。這主要和贛榆地區(qū)購買人群的消費觀念有關(guān)，贛榆縣作為蘇北隴海經(jīng)濟帶的邊緣城市，消費者一步到位的傳統(tǒng)觀念比較強烈因此造成市場上三房的需求量很大，直接導(dǎo)致市場上的房型面積以120-130M2三房為主；從房型的去化情況可以看出，現(xiàn)階段贛榆整體消費處于低級階段，基本上都是以家庭消費為主，消費觀念比較落后，消費形式十分單一；板塊內(nèi)房價在總體價格在1200元－1550元。價格差在300－400元間，總體價格呈現(xiàn)以縣政府為核心，黃海路為軸越靠近縣政府與黃海路價格越高。例如：緊靠縣政府的上海豪苑均價達(dá)1550是贛榆縣售價最貴的樓盤。而位于贛榆縣東南角的錦繡江南由于遠(yuǎn)離縣政府與黃海路，雖項目整體品質(zhì)較好且自建配套較為完善但均價僅有1300元。由此可見縣政府與黃海路對贛榆市場的房價起到至關(guān)重要的作用。贛榆縣物業(yè)總價三房控制在20萬元以內(nèi)；目前贛榆樓盤所設(shè)計到的配套僅止于商業(yè)街、學(xué)校、會所、超市、球場、健身房六個部分比較簡單。其中商業(yè)街和會所是樓盤必備的項目，另外球場和健身房也占有一定的比例，而自帶超市在鎮(zhèn)江住宅項目中比較少見，在競爭樓盤中，只有東升花園于錦繡江南有超市設(shè)置這于與該兩處樓盤所處的位置周邊配套不完善有關(guān)；待開發(fā)供應(yīng)量潛在開發(fā)供應(yīng)量合計28.5萬M220萬M248.5萬M2(待開發(fā)供應(yīng)量：是指現(xiàn)在已經(jīng)在銷售項目的后續(xù)未開發(fā)供應(yīng)量；潛在開發(fā)供應(yīng)量：指沒有推向市場的項目或者即將參與拍賣的地塊；)從上表分析可以看出未來1－2年的時間內(nèi)贛榆房地產(chǎn)市場將會有48.5萬M2的物業(yè)上市銷售；贛榆縣房地產(chǎn)市場2004年全年的房地產(chǎn)住宅銷售面積為8.52萬M2。按照每年10％的增長速度算消化現(xiàn)有的近50萬M2的物業(yè)也需要近5年的時間，隨著城市不斷的東擴大量的土地將繼續(xù)得到供應(yīng)，市場容量還會有繼續(xù)提升的可能，市場競爭十分激烈。1、錦繡江南基本資料位置：贛榆縣青口鎮(zhèn)鎮(zhèn)海路1號開發(fā)商：贛榆縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司整體規(guī)劃：總用地面積約16萬M2，規(guī)劃總建筑面積約20萬M2在售范圍：共約1200套基價：多層1300元/M2宣傳賣點：小區(qū)景觀、項目產(chǎn)品、青口一中廣告口號：綠色之城、智能之城項目簡述：錦繡江南位于贛榆東南角。是目前贛榆房地產(chǎn)市場占地規(guī)模最大的小區(qū)錦繡江南緊鄰青口一中，占地16萬總建設(shè)20萬M2，戶型以120平方米與130平方米的三房為主，并配備2700平方米的專屬商業(yè)會所不僅重視創(chuàng)造居家生活的良好物質(zhì)條件，更重視引導(dǎo)居家的健康生活方式，重視實現(xiàn)居家的精神愉悅以及鄰里和諧，從建筑規(guī)劃、景觀環(huán)境、配套設(shè)施、社區(qū)文化等各個環(huán)節(jié)均展現(xiàn)出對于居家生活“全景式關(guān)懷”！綜合分析錦繡江南是目前贛榆市場少有的大盤。由于項目距離贛榆商業(yè)核心較遠(yuǎn)，但項目整體規(guī)劃合理各項自建配套設(shè)施齊全，能夠滿足未來小區(qū)入住后居民的生活需求，加上合理的價位因此項目去化速度較快目前一期600套物業(yè)去化在80％以上；2、東大花園基本資料位置：贛榆縣文化西路開發(fā)商：連云港東大物產(chǎn)開發(fā)有限公司贛榆分公司整體規(guī)劃：總用地面積約6.5萬M2，規(guī)劃總建筑面積約10萬M2在售范圍：共約600套基價：多層1500元/M2宣傳賣點：小區(qū)產(chǎn)品、人文環(huán)境、贛榆試驗小學(xué)廣告口號：居住在自然和風(fēng)景中項目簡述：東大花園位于贛榆城中。是目前贛榆房地產(chǎn)市場上定位較高的項目，項目緊鄰贛榆行政中心與教育核心區(qū)內(nèi)，占地6.5萬M2總建約10萬M2為贛榆僅有的園林第密度人文社區(qū)。項目主力戶型以170－180M2的復(fù)式樓為主，小區(qū)規(guī)劃有2000M2的度假會所、1500M2的超市。并配備有太陽能供水系統(tǒng)無論從產(chǎn)品積極設(shè)施上都成為了目前贛榆市場上最高端的項目。綜合分析項目內(nèi)的戶型均為170M2以上的復(fù)式戶型，項目整體銷售價格較高，但由于擁有絕佳的地理位置，小區(qū)的產(chǎn)品也較為獨特。因此小區(qū)一期銷售吸引了周邊教育區(qū)以及行政中心的老師以及公務(wù)員購買。為項目打造了獨特的人文氛圍。以上一些列的優(yōu)勢為項目一期銷售達(dá)90％以上創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。時代廣場項目概況：（溫州）連云港嘉利投資發(fā)展有限公司開發(fā)的商業(yè)項目，是在贛榆原商業(yè)中心的老街上開發(fā)新建的，總建筑面積為5.5萬平米，全長約300米，商鋪共分兩層，一期于2002年5月開工，建筑面積為2.3萬平米，二期于2003年12月開工，建筑面積1.4萬平米，，三期于2005年7月開工建筑面積1.6萬平米。銷售情況：一層商鋪單間建筑面積約60平方米（開間3.8米，進深約14米），層高5.0米，售價為40—50萬左右；二層建筑面積約58萬平方米（開間3.8米，進深約9.5米），層高3.8米，售價在10—12萬元左右；三層層高3.6米，采用大面積整體外租為主，僅少量售出，售價約1200—1300元/M2。一、二期開發(fā)商鋪全部銷售完畢。三期銷售約60%商業(yè)經(jīng)營分析：深港商業(yè)總匯概況：（無錫）贛榆南洋房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的在建步行街商業(yè)項目。處于城北華中路與東關(guān)路之間，以老沙汪河為軸線，東西走向全長720米，南北街寬約60米，層高5.2米，占地4.8萬M2，總建筑面積5.2萬M2，由無錫第五建筑公司承建。銷售情況：一期預(yù)售共約220間商鋪。為準(zhǔn)現(xiàn)房2005年12月交付。2006年1月1日正式營業(yè)，銷售方式是買首層送二/三層，銷售均價為8000元/M2。目前銷售約30套市場認(rèn)可度不高；商業(yè)經(jīng)營分析：贛榆房地產(chǎn)整體市場自2002年連云港市政府提出隴海經(jīng)濟開發(fā)戰(zhàn)略以來，城市改造拆遷力度的加大使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。贛榆先后建成以錦繡花園、東大花園為代表的一批商品房。商品房一經(jīng)推出立即得到市場的回應(yīng)。但贛榆房地產(chǎn)市場自2002年起整體銷售價格波動不明顯。1、主要原因是贛榆縣主力購買人群為本地人口，其購房的主要目的以自住為主。2、房地產(chǎn)市場化程度不高、城市經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)展落后等從另一方面制約了投資客戶的進駐。造成各個樓盤去化速度緩慢，市場上存量房體量較大市場壓力較大。隨著贛榆產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整優(yōu)化，外來人口的不斷增加以及贛榆房地產(chǎn)市場化進程的加速，預(yù)計在未來的贛榆房地產(chǎn)市場將會面臨一定的發(fā)展?jié)摿Γ前l(fā)展速度較慢?？疾熠M榆新城項目之地產(chǎn)因子、規(guī)劃設(shè)計，項目存在大量的成功機會，同時潛在許多威脅。如下面SWOT坐標(biāo)圖所示：S——S——優(yōu)勢1．良好的海岸自然景觀2．建筑規(guī)劃設(shè)計的卓越和獨特3．準(zhǔn)確的定位創(chuàng)造主題社區(qū)4．高尚配套設(shè)施全方位提升項目形象5．應(yīng)用新技術(shù)提升產(chǎn)品附加值6．品牌全息推廣模式創(chuàng)造銷售奇跡7。一萬多畝新城整體規(guī)劃優(yōu)勢W——劣勢1．目標(biāo)客戶對區(qū)域的認(rèn)同感低2．距市區(qū)距離較遠(yuǎn)3．周邊生活配套設(shè)施的不完善4．政府規(guī)劃實施的不確定因素O——O——機會1．新城建設(shè)計劃開展2．行業(yè)處于初步發(fā)展階段，產(chǎn)品形式單一3．政府重點規(guī)劃項目T——威脅1．宏觀政策對房地產(chǎn)的不利影響2．市場競爭帶來的威脅3．宏觀經(jīng)濟形式的變化4．配套設(shè)施經(jīng)營風(fēng)險3.1STRENGTH——項目優(yōu)勢分析1．良好的海岸以及內(nèi)部水域景觀創(chuàng)造的先天優(yōu)勢不可再生的自然環(huán)境資源是一個項目價值區(qū)別于其他項目的天然砝碼，項目周邊水域面積達(dá)到660058平方米，可創(chuàng)造主題社區(qū)，擁有絕佳的景觀、新鮮的空氣且距工作區(qū)域距離適當(dāng)，就是優(yōu)質(zhì)的生活和工作環(huán)境。2．建筑規(guī)劃設(shè)計的卓越和獨特贛榆新城項目通過贛榆新城開發(fā)有限公司，全面整合房地產(chǎn)專業(yè)團隊和資源，并邀請境內(nèi)外設(shè)計機構(gòu)規(guī)劃設(shè)計，將會在規(guī)劃設(shè)計的諸多方面突出和提升該地塊價值，從而成為此項目價值實現(xiàn)的決定性因素之一。3．準(zhǔn)確的定位創(chuàng)造主題生活社區(qū)大面積社區(qū)住區(qū)的準(zhǔn)確定位能夠以物以類聚、人以群分的效果聚集了具有相同社會地位和生活方式的人群，通過院落圍合的規(guī)劃處理手法給各個建筑組團居民營造了鄰里交流的共享空間和較大的組團綠化，營造出最具氛圍的生活區(qū)。4．高尚配套設(shè)施全方位提升項目形象項目配套設(shè)施定位為吸引包括贛榆縣城中心及以外地區(qū)的的度假休閑需求及高檔商務(wù)休閑，因此全面建成后將有超出居住區(qū)規(guī)模的眾多的商業(yè)及市政配套，居民生活十分便利。5．應(yīng)用新技術(shù)提升產(chǎn)品附加值項目產(chǎn)品附加值全面提升，網(wǎng)絡(luò)化，小區(qū)智能化，新型建材，生態(tài)建筑等系列新技術(shù)的全面應(yīng)用，最大限度地提供便利的生活條件，增加住戶的舒適度和尊貴感受。6．品牌全息推廣模式創(chuàng)造銷售奇跡贛榆新城開發(fā)公司雄厚的資金實力、超強的專業(yè)整合能力和精心塑造的休閑地產(chǎn)品牌形象將為項目推廣帶來優(yōu)勢。7．政府重點規(guī)劃項目贛榆新城一期，政府大樓建設(shè)即將全面動工，預(yù)計兩年內(nèi)政府可以實現(xiàn)搬遷，該項目得到政府的高度重視，希望通過贛榆新城的開發(fā)成功，帶動整個項目的城市的經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)城市現(xiàn)代化的戰(zhàn)略目標(biāo)。本項目最具獨家意義的優(yōu)勢(usp)：政府項目、萬畝大規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢本項目最具價值的優(yōu)勢(position)：CBD概念+自然海岸+內(nèi)部大水域產(chǎn)品規(guī)劃理念(idea)：新城CBD規(guī)劃概念居者生活內(nèi)核(life)：贛榆現(xiàn)代新城居住生活1．目標(biāo)客戶對區(qū)域的認(rèn)同感低項目地塊的區(qū)位形象較低，大部分目標(biāo)客戶對項目所在地塊都沒有了解，。周邊荒涼的狀況將降低片區(qū)形象，可能影響部分客戶的判斷。2．距市區(qū)距離較遠(yuǎn)由于與縣城中心的實際距離較遠(yuǎn)，因此距離造成的交通不便對客戶的影響仍然存在，將使本項目對一些工作繁忙的客戶的影響力稍微削弱。3．周邊配套設(shè)施的不完善我項目周邊并無已經(jīng)建成的居住小區(qū)，城市配套及生活配套嚴(yán)重不足。4．政府規(guī)劃實施的不確定因素由于受到種種影響，政府對于贛榆縣城的發(fā)展構(gòu)想若要實現(xiàn)，尚需要一定的時間，區(qū)域規(guī)劃定位也實現(xiàn)緩慢，因此對我項目的支撐尚有不足，都存在政策及實施上的風(fēng)險。以上弱勢點都可以通過規(guī)劃設(shè)計