2015年上半年臺(tái)灣省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理考試試卷

2015年上半年臺(tái)灣省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是年。．

A：37

B：40

C：60

D：63

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、建筑物的已使用年限與估計(jì)的尚可使用年限之和__耐用年限。

A．等于

B．大于

C．小于

D．A、B、C均有可能3、拆遷當(dāng)事人雙方對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)由確認(rèn)。(2009年試題)

A：房地產(chǎn)行政主管部門

B：房屋拆遷管理部門

C：城市規(guī)劃行政主管部門

D：房屋登記機(jī)構(gòu)

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章4、下列關(guān)于現(xiàn)行中國(guó)城市土地使用制度，表述錯(cuò)誤的是__。

A．采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議掛牌等方式將建設(shè)用地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者

B．土地使用者的建設(shè)用地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)

C．住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期

D．非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期5、關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，下列表述錯(cuò)誤的是__。

A．房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為

B．房屋轉(zhuǎn)租合同不用辦理登記備案手續(xù)

C．轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同的終止日期

D．轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止6、已知向量a、b、c都是單位向量，且滿足a+b+c=0．則a·b+b·c+c·a=（）。

A．A

B．B

C．C

D．D7、數(shù)列“12、13、14、15、16”的算術(shù)平均數(shù)是__。

A．12

B．13

C．14

D．158、對(duì)出租物業(yè)來(lái)說(shuō)，最主要的收入記錄是__。

A．空置率水平

B．租金清單

C．押金收入

D．欠租清單9、某城市抽取的15個(gè)新樓盤開(kāi)盤價(jià)如圖所示：則該統(tǒng)計(jì)總體的全距為元／㎡。

A：1500

B：1950

C：2131

D：3000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是__。

A．過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

B．過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

C．未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

D．未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法

11、物業(yè)管理的基本特征不包括。

A：社會(huì)化

B：專業(yè)化

C：市場(chǎng)化

D：職能化

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期3年，各年計(jì)劃投資額分別為1800萬(wàn)元、2400萬(wàn)元和1900萬(wàn)元，年均價(jià)格上漲率為5％，則該項(xiàng)目建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)約為萬(wàn)元。(2004年試題)

A：305萬(wàn)元

B：463萬(wàn)元

C：636萬(wàn)元

D：961萬(wàn)元

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，從購(gòu)買后的下一年開(kāi)始有租金收入，年凈租金收入為30萬(wàn)元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期__。

A．小于5年

B．在4～5年之間

C．在5～6年之間

D．在3～4年之間工程量清單計(jì)價(jià)方式由各投標(biāo)單位都按統(tǒng)一的工程量清單報(bào)價(jià)，達(dá)到了投標(biāo)計(jì)算口徑的統(tǒng)一2、下列不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)范圍的是。

A：房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估

B：保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值

C：價(jià)值的最差值的評(píng)估

D：損失程度評(píng)估

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有。

A：市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B：投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值在采用收益法評(píng)估時(shí)，折現(xiàn)率取值相同

C：在凈收益方面，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

D：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時(shí)，有意購(gòu)買者委托評(píng)估其能承受的最高購(gòu)買價(jià)格，是一種投資價(jià)值評(píng)估

E：在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估4、下列關(guān)于享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，表述正確的是。

A：住宅小區(qū)建筑容積率在2．0以上

B：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上

C：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e在140以下

D：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e在120以下

E：實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1．2倍以下5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取__的方式銷售商品房。

A．分期付款

B．收取預(yù)售款

C．收取定金

D．返本銷售6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從__之日起計(jì)算。

A．工程竣工

B．物業(yè)驗(yàn)收合格

C．購(gòu)房人實(shí)際入住

D．開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人交付房屋7、目前我國(guó)的社會(huì)保險(xiǎn)主要有等。

A：政策性保險(xiǎn)

B：出口信用保險(xiǎn)

C：社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)

D：勞動(dòng)工傷保險(xiǎn)

E：失業(yè)保險(xiǎn)8、某房產(chǎn)面積10000㎡，要求測(cè)繪精度為二級(jí)，則其限差為。

A：4

B：6

C：12

D：24

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、關(guān)于某特定商品市場(chǎng)規(guī)模的說(shuō)法，正確的有。

A：有效市場(chǎng)大于服務(wù)市場(chǎng)

B：服務(wù)市場(chǎng)大于潛在市場(chǎng)

C：潛在市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)

D：滲透市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)

E：服務(wù)市場(chǎng)大于滲透市場(chǎng)10、__是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為

A．房屋出租

B．房屋承租

C．房屋轉(zhuǎn)租

D．房屋抵押

11、根據(jù)合同是否必須以其他合同的存在為前提而存在可將合同分為。

A：典型合同

B：實(shí)踐合同

C：諾成合同

D：主合同

E：從合同12、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價(jià)為320元/平方英尺，后街路線價(jià)為240元/平方英尺。則采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為（）萬(wàn)元。（采用四三二一法則）

A．150.8

B．160.8

C．170.8

D．180.813、下列保險(xiǎn)險(xiǎn)種中，屬于商業(yè)保險(xiǎn)的有。(2007年試題)

A：責(zé)任保險(xiǎn)

B：失業(yè)保險(xiǎn)

C：工程保險(xiǎn)

D：人壽保險(xiǎn)

E：勞動(dòng)工傷保險(xiǎn)14、動(dòng)態(tài)序列的總變動(dòng)一般可以分解為四種動(dòng)態(tài)趨勢(shì)與波動(dòng)的經(jīng)典模式。

A：長(zhǎng)期趨勢(shì)

B：季節(jié)波動(dòng)

C：年度波動(dòng)

D：循環(huán)波動(dòng)

E：不規(guī)則波動(dòng)15、從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期滯后于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現(xiàn)在__。

A．第一階段

B．第二階段初期

C．第三階段初期

D．第三階段

E．第四階段16、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規(guī)定，申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)的，應(yīng)當(dāng)向聘用單位或者其分支機(jī)構(gòu)工商注冊(cè)所在地的提出注冊(cè)申請(qǐng)。

A：國(guó)務(wù)院

B：國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門

C：省人民政府建設(shè)行政主管部門

D：自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門

E：直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門17、業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)有__。

A．制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

B．選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作

C．監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施

D．決定專項(xiàng)維修資金的使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施

E．選聘、解聘物業(yè)企業(yè)18、申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷必須提供__。

A．行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)書

B．仲裁決議書

C．拆遷協(xié)議范本

D．裁決調(diào)解和裁決書

E．被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書19、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為_(kāi)_元/m2。

A．2593

B．2619

C．2727

D．286220、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買銷售自行車的店鋪比購(gòu)買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂小?有修改)

A：適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資

B：需要適時(shí)地更新改造投資

C：投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

D：易受政策影響

E：借款合同21、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)原則主要有。

A：經(jīng)濟(jì)合理性與技術(shù)先進(jìn)性相結(jié)合的原則

B：充分考慮近期效益的原則

C：充分考慮遠(yuǎn)期效益的原則

D：近期與遠(yuǎn)期效益相結(jié)合的原則

E：考慮項(xiàng)目全壽命費(fèi)用的原則22、下列，屬于加重納稅人負(fù)擔(dān)的措施。

A：附加

B：加成

C：減稅

D：免稅

E：規(guī)定起征點(diǎn)和免征額23、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是__。

A．企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越高

B．貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越大

C．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大

D．用商品房抵押與用其他房屋和