某地產(chǎn)楚河漢街經(jīng)營模式

東沙模式萬達(dá)帶來的新沖擊品牌生意武漢公司2011年10月2011年9月30日9：18Am楚河連通東沙，漢街開業(yè)1/共27頁9.30楚河連通東湖沙湖，漢街開業(yè)1.1細(xì)雨濛濛,人流如織。開業(yè)日超過10萬人，國慶期間客流超200萬（人流量最高日達(dá)約50萬人），長假過后仍保持7-8萬人/天?！暗缆犕菊f”——據(jù)公司設(shè)計部同事C小姐轉(zhuǎn)述：行人甲：這里很漂亮，誰做的？萬科嗎？行人乙：萬科可做不來，這是萬達(dá)的。2/共27頁

1.5公里長漢街，商家云集，顯示強(qiáng)大的集團(tuán)招商統(tǒng)籌能力1.2十大國際潮牌引領(lǐng)集成度超越西單大悅城,國內(nèi)第一GAP/M&S/MUJI/C&A/MORGEN武漢首開香港名店進(jìn)駐翠華餐廳、杜莎夫人蠟像館，不僅是武漢第一家，甚至內(nèi)陸也甚少開店；121戶知名商家云集個性潮流區(qū)入駐品牌：迪士尼、艾特里里、文華書城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小鎮(zhèn)、蘇荷、施華洛世奇、馬克華菲、巴適、黃記煌、GXG、牙買加藍(lán)咖啡、ME&CITY、駿德酒業(yè)、一茶一坐、LEE、湯臣小廚、杰之行、泡沫劇、A+入駐品牌：AS、摩根、優(yōu)衣庫、歐時力、地素、佩吉、哈根達(dá)斯、絲芙蘭、賓達(dá)咖啡、C&A、ZARA、GAP、PLORY、H&M、ONLY、Jack&Jones、PRICH、NIKE、LAVAZZA國際時尚區(qū)品味生活區(qū)入駐品牌：星巴克、麥當(dāng)勞、漢街酒號、輝哥、周大福、蠟像館、美術(shù)館、俏立方、PH7、柏斯琴行、KARTELL、翠花餐廳、柯達(dá)、亮視點、聯(lián)通3G體驗館、MORELLATO、SECTOR、無印良品、IDO、論道生活館、四季戀、莎莎、秀玉紅茶坊、馨賞家、阿瑪施、歐尼邇、果平方3/共27頁

運用文化元素，接駁城市規(guī)劃，打造21世紀(jì)的清明上河圖1.3由執(zhí)導(dǎo)過澳門《水舞間》的弗蘭克·德貢等三大頂級藝術(shù)大師聯(lián)手打造的秀場以楚文化代表編鐘為造型的室內(nèi)電影主題公園，4D5D6D互動影院及室內(nèi)過山車以楚文化為元素的漢街大戲臺屈原/昭君/藥圣/知音/太極5個名人廣場，以紀(jì)念湖北歷史文化名人，提高楚漢文化的影響力楚河上的游船帶游客閱讀楚漢文化4/共27頁

省長市長主動剪彩，近千名省部級干部參觀1.4開業(yè)典禮上省長王國生：“該工程完善城市功能、塑造城市形象、提升城市品位、提高人民群眾幸福指數(shù)、增強(qiáng)武漢核心競爭力…?！?/p>

辛亥紀(jì)念活動路線上，萬達(dá)獨占2/5（市政府出發(fā)-經(jīng)張之洞公園-首義廣場-漢街參觀-威斯汀酒店用餐）連續(xù)3周，武漢萬達(dá)高管沒時間接待區(qū)局級領(lǐng)導(dǎo)及同行，持續(xù)在接待省長、市長等帶來的僑辦、與湖北相關(guān)的省部級領(lǐng)導(dǎo)干部，最大干部參觀團(tuán)人數(shù)達(dá)80人市委書記阮成發(fā)：“該工程…構(gòu)造了城市的新中心，…讓楚河漢街走向世界，讓武漢成為世界旅游目的地?！比f達(dá)集團(tuán)王健林：“漢街是空前的，更是絕后的。”5/共27頁解讀萬達(dá)東沙項目6/共27頁規(guī)劃起點高——做航母，而不是一個項目2.1武漢中央文化區(qū)定位為“中國第一”“世界一流”“業(yè)內(nèi)朝拜之地”。項目位于武昌區(qū)東湖和沙湖之間，總規(guī)劃區(qū)域約1.8平方公里，總建筑面積約340萬平方米，號稱純文化投資達(dá)80億元，總投資500億，是萬達(dá)集團(tuán)目前投資額最大、“以文化為核心、兼具旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住功能”為一體的世界級文化旅游目的地。宣傳總規(guī)模

340萬摘牌總建面260萬文化旅游：20萬商業(yè)：24萬酒店：16萬寫字樓：45萬住宅：155萬配套：3萬其他：77萬（地下部分）7/共27頁

聯(lián)合政府做政績工程——辛亥百年/楚漢文化、沙湖連通2.28/共27頁先做名片——迎合政府與客戶，改變土地屬性2.3開工到開業(yè)僅8個月通過城市名片，完善城市功能、改造城市形象。帶來旅游、就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會9/共27頁發(fā)現(xiàn)東沙模式土地產(chǎn)品運營客戶10/共27頁漢街20113.1土地選擇——地段+規(guī)模+符合城市發(fā)展方向內(nèi)環(huán)核心快速通道地鐵出口舊改城區(qū)兩湖連通工程武昌總部商務(wù)區(qū)11/共27頁宣傳項目總建面340萬摘牌土地總建面260萬產(chǎn)品組合=

城市名片+萬達(dá)廣場+酒店

+

金街+寫字樓+住宅游艇碼頭高尚居住區(qū)高尚居住區(qū)高尚居住區(qū)甲級寫字樓萬達(dá)廣場全國旗艦店漢街甲級寫字樓高星級酒店游艇碼頭高星級酒店持有公建：39萬=漢街8萬+酒店9萬+酒樓5萬+劇院2萬+萬達(dá)廣場15萬銷售公建：70萬=9棟寫字樓46萬+漢街4萬+金街5萬+住宅底商13萬+寫字樓底商2萬住宅：155萬市政配套：76萬教育2萬+電影公園8萬及其他66萬3.2產(chǎn)品組合——

15-20%帶動80-85%12/共27頁三張牌塑造品牌，提升形象，改變土地屬性——占比15-20%城市名片漢街+劇院+電影公園+楚河+游艇碼頭世界級文化旅游目的地改造城市形象，帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會++萬達(dá)商用萬達(dá)廣場+威斯汀+君悅+皇冠假日武漢總部商務(wù)區(qū)提升區(qū)域檔次和客群三條產(chǎn)品線充分溢價，提供現(xiàn)金流和利潤——占比80-85%3.3產(chǎn)品組合拉動客戶量與質(zhì)產(chǎn)品

面積（萬方）均價（萬元/㎡）周圍價格（萬元/㎡）品牌價值商業(yè)204-52-2.5100%寫字樓451.81.250%住宅1551.7-21.3-1.520%13/共27頁4個月開工-12.5億（保證金）6個月街鋪上市/住宅開工10個月漢街開業(yè)24個月寫字樓/住宅交付，酒店開業(yè)，萬達(dá)廣場開業(yè)開發(fā)速度——借助原有標(biāo)準(zhǔn)化工期模塊表，注重產(chǎn)品合力10年8月10年12月11年6月11年10月8個月寫字樓上市/酒店開工11年8月12年2月14個月住宅部分上市/萬達(dá)廣場開工13年12月3.4運營的高速度嚴(yán)考核14/共27頁周轉(zhuǎn)與回報——依托生意模式，更大力度利用杠桿自有價值：城市名片塑造能力帶來效益：兩湖連通工程地產(chǎn)集團(tuán)投入城市界面改變自有價值：商業(yè)酒店招商能力帶來效益：現(xiàn)金流產(chǎn)品預(yù)售條件提前項目資金自平衡自有價值：整體規(guī)劃能力與愿意代建帶來效益：低地價且地價延期投入輕松周轉(zhuǎn)提升回報3.5東沙模式的借力與效果15/共27頁外街（一期J2，J4段）開盤時間2011.6.24銷售價格5—6萬/㎡套數(shù)58套面積段100—400㎡銷售額6億去化率當(dāng)日售罄內(nèi)街（臨楚河段）出租率90%租金主力店、次主力店：有9-10個月的免租期，1-3樓平均月租金約80-100元/㎡大型餐飲：1-3樓平均月租金約為60-80元/㎡中小型餐飲：1-2樓平均月租金約為120-200元/㎡零售：1-3樓平均月租金約為200元/㎡橋下小店：僅1層，平均月租金350/㎡（萬達(dá)對外宣稱的平均租金）漢街寫字樓寫字樓（一期K3段）開盤時間2011.8.27銷售價格1.6萬/㎡套數(shù)203套面積段110-260㎡銷售額超過6億去化率當(dāng)日去化90%以上漢街項目從拿地到開盤僅10個月，兩次開盤銷售逾12億元。3.5東沙模式的借力與效果16/共27頁東沙模式的影響力17/共27頁

政府支持，更多優(yōu)質(zhì)土地資源4.1預(yù)計帶來4萬就業(yè)、6億/年持續(xù)稅收、滿足周邊200萬居民生活需求從開工到開業(yè)，萬達(dá)漢街一直都備受省委、市委領(lǐng)導(dǎo)關(guān)照。市、區(qū)級干部頻繁聯(lián)系萬達(dá)高層洽談合作18/共27頁客戶喜三歡，商三家追捧三，口碑三賺足4.2投資者三：受追捧三，認(rèn)購三權(quán)炒到100萬/個；商家：品牌審三核要通三過北京三總部，三平均租三金高達(dá)150元/平方米/月仍要三排隊等三；消費者三：逛街、三購物、三看電影三休閑首三先想到三的就是三去萬達(dá)三。外地游三客：“三實在太三美了，三這里簡三直如同三威尼斯三一樣。三”武漢人三：“我三們以后三不用總?cè)ハ愀廴徫锾匀龝r尚。三”商家：三“我們?nèi)齺韺α巳??！?9/共27頁行業(yè)內(nèi)三的引領(lǐng)三地位4.3漢街開三業(yè)后不三到半個三月，已三成為業(yè)三內(nèi)認(rèn)可三的新地三標(biāo)。本地某三知名開三發(fā)商13日出街三廣告截三圖“三分三鐘抵達(dá)三楚河漢三街”20/共27頁影響力三的支稱-專業(yè)能三力之規(guī)三劃設(shè)計4.4依托點——萬達(dá)商三業(yè)規(guī)劃三研究院三（北京三統(tǒng)籌）由200余名多三年專業(yè)三從事商三業(yè)設(shè)計三的設(shè)計三師組成三的規(guī)劃三研究院三，負(fù)責(zé)三萬達(dá)集三團(tuán)在全三國各地三所有商三業(yè)項目三的規(guī)劃三設(shè)計以三及與酒三店公司三、文化三影視公三司的設(shè)三計對接三。有經(jīng)驗三、有學(xué)三歷、有三視野、三有統(tǒng)籌三、有標(biāo)三準(zhǔn)。21/共27頁影響力三的支稱-專業(yè)能三力之商三業(yè)營運4.41.5公里長三的街道三上，匯三集了近200家品牌三商家，三餐飲、三快時尚三、書店三、琴行三、蠟像三館等文三化產(chǎn)業(yè)三。依托點——萬達(dá)商三業(yè)管理三公司（三北京統(tǒng)三籌）其中有NIK三E、MOR三GAN、DAZ三ZLE、歐時三力、PAG三EO三NE、卡賓三、Cac三he、星巴三克、哈三根達(dá)斯三、麥當(dāng)三勞、翠三華、LAV三AZA、Jam三ica三bl三ue、輝哥三火鍋、三湯城小三廚、湘三鄂情、三中森名三菜（紅三館、澳三門街、三燕窩粥三）、四三季戀、三俏麗方三、蘇荷三、法朵三、黃記三煌、蓉三李記、三文華書三城、迪三士尼、KAR三TEL三L、God三iva、Bea三nb三ar、Bes三sAN三GE、Blo三ves、大芬三美術(shù)館三等三十三余品牌三商家在三漢街開三出中國三的旗艦三店。22/共27頁杜三晶：“三楚河漢三街將成三為一種三嶄新的三商業(yè)模三式推向三全國，三成為政三府、客三戶的茶余三飯后”周衛(wèi)軍三：“萬達(dá)三背后的三毛大慶：“萬達(dá)