成都西南物流商業(yè)中心項目商業(yè)策劃方案

西南物流商業(yè)中心項目，成都2008-11-05匯報要點此次匯報將主要解決以下問題：問題一：本項目所在地區(qū)是否能做大型商業(yè)？問題二：商業(yè)能做多大規(guī)模？問題三：具體商業(yè)定位是什么？問題四：租金水平預測對本項目的可實現(xiàn)性？問題五：綜合體非商業(yè)部分的功能定位是什么？問題六：財務測算1研究思路與方法問題1：本項目所在地區(qū)是否能做大型商業(yè)？我們將通過以下研究，找出本項目所在地區(qū)是否具備開發(fā)商業(yè)的空間和容量。消費者研究競爭情況零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢地塊條件2消費者研究競爭情況零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢地塊條件3會展商圈金沙光華商圈春熙路商圈東二環(huán)商圈鹽市口商圈騾馬市和西大街商圈南二環(huán)商圈本項目成熟商圈區(qū)域型商圈市場空缺商業(yè)開發(fā)空間：從現(xiàn)有商圈分布可以看出，成都的春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈主要分布在一環(huán)線內(nèi)；從分布空間可以看出，本項目所在的西南部地區(qū)尚未形成商業(yè)氛圍，缺乏核心商業(yè)，且地區(qū)主要以住宅項目為主，居住人口眾多，具備發(fā)展成為輻射區(qū)域的區(qū)域型綜合商業(yè)的發(fā)展空間；成都主要商圈分布圖4未來發(fā)展趨勢：成熟商圈的百貨走中高端精品路線：從近兩年各個商圈的發(fā)展來看，中高端時尚類百貨是城區(qū)商業(yè)發(fā)展的重點之一；購物中心發(fā)展成為趨勢：不論市級商圈還是區(qū)域性商圈，我們都能看到購物中心的數(shù)量和規(guī)模在逐漸增加，區(qū)別于百貨等傳統(tǒng)商業(yè)新商業(yè)模式將會越來越多在市場上出現(xiàn)；連鎖超市影響區(qū)域商業(yè)中心布局：從目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型連鎖超市等專業(yè)店進駐加速各個區(qū)域商圈的形成，并占據(jù)區(qū)域商業(yè)核心位置，滿足區(qū)域居民便利和日常消費需求；項目所在地區(qū)具有商業(yè)市場空間，尤其是本項目所在地區(qū)不存在大型商業(yè)項目購物中心已成為發(fā)展趨勢在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商業(yè)在規(guī)模上要求要足夠大，才能保證足夠的聚客力5消費者研究競爭情況零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢地塊條件研究目的：針對全市范圍內(nèi)，商業(yè)建筑面積在8萬平方米以上的大型商業(yè)、區(qū)域范圍內(nèi)建筑面積在5萬平方米以上的商業(yè)項目進行研究，以分析本項目的市場發(fā)展空間和潛在競爭情況。6全市范圍內(nèi)商業(yè)建筑面積在8萬平方米以上的未來供應情況及競爭分析71234本項目建筑面積在8萬平方米以上的商業(yè)項目-現(xiàn)有天府匯城購物中心新城市廣場SM城市廣場成都萬達商業(yè)廣場8項目名稱開業(yè)時間建筑面積（平方米）商業(yè)類型項目描述直接競爭1.天府匯城購物中心2003170,000購物中心與本項目區(qū)位不同無2.新城市廣場2005100,000購物中心位于相對成熟的商業(yè)區(qū)內(nèi)無3.SM城市廣場2006170,000購物中心區(qū)位不同，主要以服務周邊家庭為主無4.成都萬達商業(yè)廣場2008150,000購物中心區(qū)位不同，主要以服務周邊家庭為主無從位置來看，現(xiàn)有大型商業(yè)項目主要位于二環(huán)路沿線地區(qū)，且主要位于城區(qū)的東側(cè)和南側(cè)，道路和交通條件較好；從商業(yè)類型來看，均為購物中心類型，業(yè)態(tài)較為豐富，主力店包括百貨公司和超市；業(yè)態(tài)較為豐富，除主力店外，還包括多個餐飲、娛樂、時尚專賣店，個人護理等；從開業(yè)時間來看，天府匯城購物中心是成都最早的大型購物中心項目，所在地區(qū)是全市商務相對集中和中高檔住宅集中區(qū)域，因其優(yōu)越的位置和便利交通，以及周邊大量中高檔住宅和商務人群，其經(jīng)營一直保持著較為良好的勢頭；SM城市廣場和萬達商業(yè)廣場均位于二環(huán)沿線的住宅集中區(qū)域，它們的開發(fā)是隨著地區(qū)大量新增住宅的開發(fā)而形成，商業(yè)體量較大，但由于目前周邊住宅的入住率不高，且項目在業(yè)態(tài)和品牌安排方面以及設計等方面缺乏特色，目前經(jīng)營情況一般；SM廣場由于在規(guī)劃和招商工作方面存在一定問題致使目前項目經(jīng)營情況相對更差；通過對現(xiàn)有大型商業(yè)的供應來看，雖然均為購物中心定位，但在業(yè)態(tài)豐富度、內(nèi)外部設計、品牌引進，運營管理等多方面均有一定不足，這也是本項目應該引以為鑒的地方；現(xiàn)有四個大型商業(yè)多數(shù)以服務項目周邊居住人群為主，從位置和輻射方位來看不足以對本項目形成直接競爭；9143628791011121314151617185本項目19建筑面積在8萬平方米以上的商業(yè)項目–未來10項目名稱開業(yè)時間商業(yè)面積商業(yè)類型建設及招商情況項目概況直接競爭1.群光廣場2010110,600購物中心建設中/未招商成熟商業(yè)區(qū)/定位高端/品牌資源無2.國金天地2011150,000購物中心停工中/未招商成熟商業(yè)區(qū)/定位高端/品牌資源/規(guī)模大無3.成都國際商城2011126,145購物中心未動工/未招商成熟商業(yè)區(qū)/高端百貨/體量大無4.人民商場二期2010108,000購物中心建設中/未招商成熟商業(yè)區(qū)/老品牌優(yōu)勢/中高檔無5.富力.天匯MALL2009180,000購物中心改造中/招商中成熟商業(yè)區(qū)/爛尾項目，形象差無6.同輝商業(yè)廣場二期未定80,000購物中心未動工/招商中品牌資源/規(guī)模較大且距項目近/資金有問題有7.財富又一城201180,000購物中心建設中/招商中服務周邊居民/與本項目不在同一區(qū)位/家樂福入駐無8.春風里商業(yè)街201080,000購物中心建設中/招商中集中式商業(yè)5萬還在規(guī)劃中/商業(yè)街3萬以休閑娛樂社區(qū)配套為主無9.南城都匯201190,000購物中心未動工/未招商規(guī)劃不詳，從區(qū)位上看與本項目競爭不大無10.天府長城.南熙里200980,000商業(yè)街建設中/已招商從區(qū)位上不具競爭力/分期多/主要以社區(qū)配套為主無11.華僑城2008(一期)350,000購物中心建設中/招商中休閑娛樂為主/品牌影響力高/規(guī)模大/分不同地塊（第一期商業(yè)2萬，08年12月開業(yè)，第二期商業(yè)6萬，09年5月開業(yè)，其余待定）無12.華潤.二十四城2012180,000購物中心未動工/未招商主要服務周邊區(qū)域家庭/資源優(yōu)勢/位于環(huán)路旁交通好無13.紅星美凱龍二期2010120,000家居建材未動工/未招商專業(yè)市場，與本項目無競爭無14.成都來福士廣場201078,844購物中心建設中/未招商品牌資源/位置好無15.河畔新世界2010200,000購物中心未動工/未招商距項目較遠無16.麓山小鎮(zhèn)201080,000商業(yè)街已完工/招商中商業(yè)街類型/以休閑娛樂為主/距項目較遠無17.新鴻基項目2013120,000購物中心建設中/未招商區(qū)位對本項目無影響無18.珠江項目2012140,000購物中心未動工/招商中距項目較遠，以服務地區(qū)人群為主無19.博瑞優(yōu)品道商業(yè)街2009/未定92,000配套商業(yè)商業(yè)街分期開發(fā)（有交付的，有再建的，有規(guī)劃中的）以餐飲休閑社區(qū)配套為主（人人樂34,475平，商業(yè)街42,873平，商業(yè)裙樓15,000平）無11143628791011121314151617185本項目競爭項目的排除-119項目1、2、3、4、5位于一環(huán)內(nèi)的核心商業(yè)區(qū)，這些項目或因定位高端，或因百貨業(yè)態(tài)，或因項目爛尾，因此排除這些項目對本項目的競爭；12143628791011121314151617185本項目競爭項目的排除-219項目13以家居建材為主，類型與本項目不同；13143628791011121314151617185本項目競爭項目的排除-319項目9、10、11、15、16、18位于三環(huán)外地區(qū)，從區(qū)位上與本項目不會形成直接競爭；項目9、10、15、16位于城市南三、四環(huán)之間，雖然距本項目有一定距離，但對于城市東部和東南部經(jīng)三、四環(huán)到達本項目區(qū)域的消費人群仍有一定阻隔作用，根據(jù)目前了解，這些項目多以商業(yè)街形式且服務社區(qū)為主，預計對本項目并無直接競爭；14143628791011121314151617185本項目競爭項目的排除-419項目7、8、12、14、17位于一環(huán)外及二環(huán)沿線地區(qū)，主要服務于周邊新興住宅和作為區(qū)域的配套項目，同時在區(qū)位上也對本項目不會形成直接競爭；15143628791011121314151617185本項目競爭項目的排除-519項目19位于本項目北五公里處；分不同地塊開發(fā)，商業(yè)主要包括超市、商業(yè)街和底商群房；從對本項目的距離和項目類型來看，均不會對本項目形成直接競爭；16143628791011121314151617185本項目競爭項目的排除-619項目6是距本項目最近的大型商業(yè)，規(guī)模在8萬平方米左右，目前已經(jīng)引進王府井，具有一定品牌號召力和市場影響力；但該項目的開發(fā)商由于資金問題目前還未動工，因此未來開發(fā)前景仍有一定不確定性；如果該項目順利開發(fā)，以其規(guī)模和位置，將對本項目形成最為直接的競爭；17截至2013年，成都大型商業(yè)且建筑面積在8萬平方米以上的新項目共有約19個左右，總供應面積約245萬平方米，平均規(guī)模約13萬平方米；從位置分布來看，主要位于市中心商業(yè)區(qū)以及東、南二環(huán)的住宅集中區(qū)域；從供應年份看，主要集中在2010-2011年，且不排除部分項目會延遲入市；從項目類型來看，主要以購物中心為主，可以看出購物中心模式將更多的出現(xiàn)在市場上；本項目的類型定位也符合市場發(fā)展趨勢；從未來項目的分布及輻射區(qū)域來看，雖然未來項目較多，但多位于城市東部，但距本項目較近且與本項目能夠形成競爭的項目并不多；通過對未來大型商業(yè)項目的概況分析可以看出，多數(shù)項目在位置上、檔次定位、商業(yè)類型及目標商圈等方面與本項目無直接競爭，僅有位于本項目附近的同輝商業(yè)廣場二期對本項目有直接競爭；且從未來開發(fā)格局和空間布局來看，西部及西南部地區(qū)仍有一定市場空間；另外，我們可以借鑒北京的大型購物中心分布格局，如圖所示，多個購物中心分布在同一區(qū)域是可以被市場吸納和生存的；18區(qū)域商代業(yè)建筑榨面積在唐5萬平犯方米以肚上的未來供應甩情況及競礎爭分析19在完成全銜市范圍內(nèi)猛的主要競指爭分析后懼，我們將廈進行微觀豪市場的競斷爭分析，割主要針對董項目周邊伶五公里范覆圍內(nèi)，且前建筑規(guī)模糊在5萬平曠方米以上題的大型商鳥業(yè)對本項暑目的競爭封情況進行地研究（伊譽藤洋華堂道規(guī)模僅2殘.4萬平疾，因其是揮區(qū)域目前粘經(jīng)營較好瞞的綜合商跑業(yè)，因此偶也計入此俗部分的分占析）；區(qū)域市場秒的具體研草究范圍為慮東起一環(huán)肚路；西至僵繞城高速拍；南起石微羊立交；卸北至光華澇大道。區(qū)域現(xiàn)有撥和未來新怨增商業(yè)項數(shù)目概況及滋對本項目煮的競爭情日況項目名稱建筑面積（平方米）開業(yè)時間類型1.伊藤洋華堂24,0002003百貨公司2.千盛百貨購物廣場62,0002007購物中心3.紅星美凱龍120,0002010專業(yè)店4.同輝商業(yè)廣場二期80,000N/A購物中心5.鷺島國際社區(qū)50,0002009商業(yè)街6.中華名園商業(yè)項目56,000N/A配套商業(yè)7.仁和春天廣場60,0002009購物中心8.博瑞優(yōu)品道商業(yè)街92,0002009-2010配套商業(yè)/商業(yè)街9.置信未來廣場50,000N/A購物中心10.紅牌樓廣場54,271N/A購物中心11.鴻達汽配廣場項目N/A（項目凈用地面積11.13畝）N/AN/A12.紅牌樓商業(yè)廣場N/A（項目凈用地面積38.45畝）N/AN/A13.紅牌樓商業(yè)城N/A（項目凈用地面積16.56畝）N/AN/A區(qū)域范圍眉內(nèi)現(xiàn)有綜鑰合商業(yè)項厲目主要包仰括伊藤洋同華堂和千趣盛百貨；建筑規(guī)?；ㄔ?萬平逗方米以上紫的新增商鐮業(yè)項目共欣8個，供破應量約5策6.2萬頸平方米，熔平均規(guī)模尾約7萬平美米；209101211345678本項目131區(qū)域現(xiàn)有粥和未來新救增商業(yè)項億目位置分監(jiān)布示意項目名稱類型1.伊藤洋華堂百貨公司2.千盛百貨購物廣場購物中心3.紅星美凱龍專業(yè)店4.同輝商業(yè)廣場二期購物中心5.鷺島國際社區(qū)商業(yè)街6.中華名園商業(yè)項目配套商業(yè)7.仁和春天廣場購物中心8.博瑞優(yōu)品道商業(yè)街配套商業(yè)/商業(yè)街9.置信未來廣場購物中心10.紅牌樓廣場購物中心11.鴻達汽配廣場項目N/A12.紅牌樓商業(yè)廣場N/A13.紅牌樓商業(yè)城N/A221現(xiàn)有競漁爭分析：目前區(qū)推域現(xiàn)有犧綜合商鼻業(yè)項目娃有限，含目前經(jīng)萄營情況灣較好的仇只有伊參藤洋華鋤堂，其野為百貨棵定位，估規(guī)模2迎.4萬土平方米蔑；另一狂個綜合輩項目千無盛購物昌廣場，檔次屬王中低，倍缺乏時瘋尚品牌尊和休閑粉元素，宵目前經(jīng)我營情況性較差；恢預計只愿會在日昏常便利票消費方殊面會對憤本項目列形成少效部分分幅流；通過對俯現(xiàn)有主薯要商業(yè)滔的分析糧，預計對本項目映會形成一該定競爭的康現(xiàn)有項目爸只有伊藤竄洋華堂，目前該項目置主要以導服務于恐雙楠地塔區(qū)居民獨為主；以下鋪是對該招項目的飼優(yōu)劣勢休分析；項目優(yōu)勢：項目在湯業(yè)態(tài)方徹面較為突仙出的是錦生活副漁食品超臉市和家猶居用品。超市以論其高品質(zhì)奔、高豐富銀度、高性轉(zhuǎn)價比贏得后市場認可君，同時，串部分家居艦產(chǎn)品是其言獨有品牌寒，填補了膊成都家居陶市場的空攝缺：伊藤繼棍承了日獸式百活敏體特的某服務理品念，在賣場船設立了用很多供克客人休概息的座吳椅和飲壇水機等。針超對兒童圈設立了稀專門的驚游戲區(qū)鼻。伊藤每正周甚至每天都會勒有不同的釀促銷活動，并在全樹市發(fā)放促表銷宣傳單境。其促銷字的產(chǎn)品種長類豐富，參且價格和煎質(zhì)量都具及有較強的冶優(yōu)勢，這蝦樣在消費旗者中形成裳了其物美嚷價廉的印錢象。伊藤內(nèi)的青銷售品牌桿大都已招夫租的形式相引入，并碰根據(jù)各個趁時期和市年場情況，隨時進行鐮品牌和業(yè)駁態(tài)調(diào)整。這樣贈，給消姜費者產(chǎn)友品豐富蹲和新穎桶的感受施，吸引沙消費者頌長期達皇到。項目劣房誠勢：項目以百睡貨定位，滋但在環(huán)境扛、車位切等方面釀仍有一存定不足助之處；綜上所窮述，雖漫然該項醬目在體喬量、類碧型，業(yè)及態(tài)等方愧面不一營定會超裝過本項袍目，但本項目如做綜合貍商業(yè)應該覆蓋該項府目的全堪部業(yè)態(tài)門，并彌文補其不帽足之處絕，以吸拳引更多蹤蝶消費者蒙到本項蹄目消費滅，增強聚競爭力戶；229101211345678131項目名稱類型1.伊藤洋華堂百貨公司2.千盛百貨購物廣場購物中心3.紅星美凱龍專業(yè)店4.同輝商業(yè)廣場二期購物中心5.鷺島國際社區(qū)商業(yè)街6.中華名園商業(yè)項目配套商業(yè)7.仁和春天廣場購物中心8.博瑞優(yōu)品道商業(yè)街配套商業(yè)/商業(yè)街9.置信未來廣場購物中心10.紅牌樓廣場購物中心11.鴻達汽配廣場項目N/A12.紅牌樓商業(yè)廣場N/A13.紅牌樓商業(yè)城N/A未來競?cè)紶幏治觯涸谖磥碚饕┣矐校椖?在整體雁市場中準已經(jīng)提色及，其匆類型為儲家居建趣材，與沉本項目藍不具競映爭性；項目5、溪6、8均為住宅番配套商業(yè)別，主要以廊服務項目戒自身及附反近居民的表便利生活霜為主，預潮計對本項有目不會形陣成直接競虧爭；項目11候、12、坐13均為綜合園體，預計銹包括多種鄙物業(yè)，體俱量在3-打10萬平樣方米不等搬，預計這解幾個項目頑的商業(yè)規(guī)刷劃面積都皺不會很大小，因此與隊本項目不睜會形成競菜爭；2239101211345678131項目4陵、7、值9、1悄0均為書購物中罷心定位斗，且規(guī)淚模在5假-8萬濾平方米砍不等；遙其中項目7，即仁和春寧天位于跡區(qū)域邊蛙緣地帶做，且其確定位高或端，因皇此將不西會對本住項目形絡成競爭；項目名稱類型1.伊藤洋華堂百貨公司2.千盛百貨購物廣場購物中心3.紅星美凱龍專業(yè)店4.同輝商業(yè)廣場二期購物中心5.鷺島國際社區(qū)商業(yè)街6.中華名園商業(yè)項目配套商業(yè)7.仁和春天廣場購物中心8.博瑞優(yōu)品道商業(yè)街配套商業(yè)/商業(yè)街9.置信未來廣場購物中心10.紅牌樓廣場購物中心11.鴻達汽配廣場項目N/A12.紅牌樓商業(yè)廣場N/A13.紅牌樓商業(yè)城N/A2249101211345678131項目4，即同輝探購物中黃心已經(jīng)和禿王府井計百貨集裳團達成貿(mào)意向?qū)髌?萬記平米商黎業(yè)全部詳給王府議井量身夾打造，狹但由于蜻開發(fā)商單缺乏資蜂金，目鋪前項目捎開業(yè)時訴間尚未關確定。項目9，即置信購戒物廣場位于三環(huán)藥路外，周搞邊住宅數(shù)無量和商業(yè)塔氛圍都缺牽乏，據(jù)了殺解，置信織的資金分凱配重心也配不在該項杯目，項目蜘一直閑置島拖延至今酒。位于二環(huán)望邊與本項柄目較近的項目1榆0，即紅牌樓痛廣場已和北京劣華聯(lián)簽約另，集中式拒商業(yè)規(guī)模塔僅有3.珍6萬平，鼠但其位置盞優(yōu)于本項鉤目，加上慢華聯(lián)的品廟牌影響和桿資源，預緞計也將會美對本項目概形成一定曲競爭分流餅；目前該壓項目資金攝壓力較大柱，開業(yè)時掘間尚未確濾定。項目名稱類型1.伊藤洋華堂百貨公司2.千盛百貨購物廣場購物中心3.紅星美凱龍專業(yè)店4.同輝商業(yè)廣場二期購物中心5.鷺島國際社區(qū)商業(yè)街6.中華名園商業(yè)項目配套商業(yè)7.仁和春天廣場購物中心8.博瑞優(yōu)品道商業(yè)街配套商業(yè)/商業(yè)街9.置信未來廣場購物中心10.紅牌樓廣場購物中心11.鴻達汽配廣場項目N/A12.紅牌樓商業(yè)廣場N/A13.紅牌樓商業(yè)城N/A225以上三哄個未來美項目均自在規(guī)模妹、位置域、業(yè)態(tài)免等方面慢會對本沿項目形醬成一定握競爭，隆但以上洋三個項到目共同型存在的袍問題就埋是資金沃的問題奧致使動償工和開蛇業(yè)時間英不明確邁，因此見本項目避除在規(guī)唉模上應災具有一懶定競爭鎮(zhèn)力外，扶在業(yè)態(tài)賊安排，形品牌的頑引進以渡及項目轎的設計頸方面都便應提供滾自身競葵爭力，需以適應讀未來商叫業(yè)發(fā)展摘需要；同時項目爪的入市時排間也是占吼領市場先歷機的主要寫因素；91041項目名稱1.伊藤洋華堂4.同輝商業(yè)廣場二期9.置信未來廣場10.紅牌樓廣場現(xiàn)有競設爭未來競舅爭對本項硬目的開蓋發(fā)來講脖，入市時間將對項貴目的開米發(fā)和成往功與否主將起到吩至關重別要的作炎用。26消費者崖研究競爭情舉況零售商需云求市場空剖間及未來發(fā)旋展趨勢研究目析的：測試零售憤商對本項摟目所在地諷區(qū)及本項陽目的開發(fā)成建議與看鐮法，為項肆目定位及梢業(yè)態(tài)組成焦提供依據(jù)翁與參考；城另外，此臉部分研究閉也將為日中后的招商寨作準備；地塊條適件27業(yè)種業(yè)態(tài)訪談個數(shù)所占比例主要品牌百貨公司/大型賣場710％北京華聯(lián)、麥德龍、家樂福、易初蓮花、人人樂，統(tǒng)一優(yōu)瑪特，沃爾瑪電器34％國美、永樂電器、五星電器休閑娛樂1522％影院：萬達影城、太平洋院線、金逸影視、華誼兄弟、嘉禾娛樂、時代今典KTV：陽光錢柜、ATT歌城、月亮村、好樂迪電玩：湯姆熊電玩城網(wǎng)吧：殷商時代網(wǎng)吧，天指道休閑廣場健身：奇跡健身、先鋒健身餐飲（正餐/快餐/咖啡）2435％巴西烤肉、川江號子、必勝客、肯德基、大蓉和、麥當勞、俏江南、三只耳、良木緣咖啡，仙蹤林，星巴克，德客士、老房子、牛牛福、朝皇閣、蓉錦1號、歐洲房子、棒約翰、面包新語、賓諾咖啡、Hooters、一茶一坐、鄉(xiāng)村基、碎蝶咖啡FASHION（服裝/飾品/鞋/運動）1217％Nike、Bossini、百麗、勁浪體育、ONLY/VEROMODA/JACKJONES、LEVI’S、CK、NOVO、GIANT、YYSPORTS、優(yōu)衣庫、熱風家具/家居23％博美裝飾，圣地亞家私其他69％藥妝店/藥店：德仁堂藥店、屈臣氏、集雅德快捷酒店：嘉逸連鎖酒店、上海格林豪泰酒店，戴斯酒店總計69100％受訪零輸售商基讀本情況我們分杰別進行了兩匆次、共計產(chǎn)69家不士同業(yè)態(tài)的義零售商訪萬談；以下短是對全械部零售賄商訪談他的匯總鋪；28零售商訪雷談部分共浙分兩個階桐段進行，慮以下我們緞將對比主網(wǎng)要業(yè)態(tài)零愁售商代表改在不同階臭段對本項逼目的看法寫進行對比跡；通過對份比可以看豆出，經(jīng)過仗一段時期符觀望后，大一些零售側(cè)商由剛開飲始對本趟項目區(qū)督域和項賽目的不輝了解轉(zhuǎn)車變到逐贈步認知導本項目，通過扭對項目喇初步定消位和業(yè)愛態(tài)等規(guī)崗劃的了溫解，一魔些零售紛商已由否定某和觀望態(tài)宋度逐漸表西示出對本腔項目的興冊趣和關注；同時，臨隨著項目袋的入市和爆市場培育迫，相信本轉(zhuǎn)項目會得嫩到越來越熱多的零售排商的認可稱。業(yè)種業(yè)態(tài)第一階段（2007年）第二階段（2008年）百貨公司大型賣場北京華聯(lián)、麥德龍、家樂福、易初蓮花、人人樂，統(tǒng)一優(yōu)瑪特，沃爾瑪目前商業(yè)氛圍差，交通不理想，未來商業(yè)發(fā)展有潛力業(yè)態(tài)發(fā)展要看未來周邊住宅量項目適合作大賣場或?qū)I(yè)市場無無電器五星、國美、永樂商業(yè)氛圍差，對本項目不樂觀如果有大賣場可以考慮五星、國美有興趣，看好區(qū)域發(fā)展前景休閑娛樂萬達影城、奇跡健身、陽光錢柜、金逸影院、太平洋院線、ATT歌城，殷商時代網(wǎng)吧，天指道休閑廣場區(qū)域不成熟，對項目認識不多不太看好項目發(fā)展，項目開發(fā)有難度湯姆熊電玩、先鋒健身、太平洋影院、萬達影院、華誼兄弟、嘉禾、時代今典、ATT歌城、月亮村KTV、好樂迪KTV影院進駐意向比較強餐飲巴西烤肉、串江號子、必勝客/肯德基、大蓉和、麥當勞、俏江南、三只耳、良木緣咖啡，仙蹤林，星巴克，德客士商業(yè)氛圍差，短期內(nèi)不看好項目發(fā)展大部分持觀望態(tài)度老房子、牛牛福、朝皇閣、蓉錦一號、歐洲房子、KFC、麥當勞、棒約翰、星巴克、面包新語、賓諾咖啡、HOOTERS、一茶一坐、鄉(xiāng)村基、蝶碎咖啡部分持觀望態(tài)度部分對本項目表示初步興趣，尤其是一些原意與超市鄰近的快餐類；還有一些看好本項目入市時的兩年后的地區(qū)氛圍；FASHIONNike,Bossini,百麗、勁浪體育對區(qū)域比較陌生認為區(qū)域商業(yè)氛圍需求培育BESTSELLER、LEVI’S、CK、NIKE、NOVO、GIANT、YYSPORTS、百麗、勁浪、優(yōu)衣庫、熱風對項目經(jīng)過一段時期了解后，部分品牌表示如果是購物中心模式且有同檔品牌存在，則會考慮本項目29根據(jù)目前蓄市場上較敢為活躍的籃品牌的選宴址需求及贈我們在實商際招商中自所接觸的壟零售商反左饋來看，一些活躍哭的零售商雀不僅會在叮北京、上巧海等一線合城市快速激擴張，同睛時像成都狹，沈陽等鬧二線城市侍也將成為亂這些活品栽牌的目標巨拓展區(qū)域；對于成都縱及本項目夸所在區(qū)域歪來講，未來潛在弟的租戶也年將包括：ZA孟RA、茂H&M包、NE辦XT、德C&A昌、NO桃VO、晌FOR毅EVE棵R21科、PR蜜OMO婆D、Q妨UIK覺SIL湯VER科、CK莫JE當ANS憂、優(yōu)衣雪庫、阿蘭迪達斯時和耐克紋旗艦店墾、BE廉STS懼ELL如ER、雁無印良辣品、華錄誼兄弟丟等；以上潛賄在品牌討在選址淹時，關盛注點主售要包括：項目規(guī)撕模是否蜜夠大---里悶面是否能壟夠容納與嘆該品牌相蔽匹配的足霉夠的品牌男數(shù)量；項目定位醒是否適合---任一些時錄尚品牌砌比較喜同歡在商喊業(yè)氛圍隨好、環(huán)組境舒適倆和設計睬良好的探購物中越心內(nèi)；目標消暗費人群是否存芹在--舉-零售亭商會基辣于自身扮品牌的勾目標消眉費者，享考量周陵邊地區(qū)過或商圈窮范圍內(nèi)蛋是否有滅足夠的艱潛在消誕費人群題。30商家類型商家名稱本項目意向意向面積

意向樓層本項目建議(平米，使用面積)百貨超市1北京華聯(lián)暫不考慮（附近已簽新店）N/AN/AN/A2麥德龍有興趣N/AN/AN/A3家樂福暫不考慮，氛圍不成熟N/AN/AN/A4易初蓮花無興趣，區(qū)域不成熟，交通不好N/AN/AN/A5人人樂有興趣N/AN/AN/A6統(tǒng)一優(yōu)瑪特暫不考慮，商業(yè)氛圍差（近期接觸較有興趣）N/AN/A商業(yè)發(fā)展要看周邊住宅的開發(fā)量7沃爾瑪有興趣N/AN/A可以作大賣場或?qū)I(yè)市場電器1五星家電有興趣，看好區(qū)域發(fā)展前景，期望今年就可以進駐該區(qū)域；進入該項目希望有良好的臨街展示面。

3000-50001F根據(jù)項目條件而定。租金支付方式——半年或一年支付2國美電器永樂電器有興趣50001-2F扣點/平均租金都可。/租期8-15年3訪談概功況31商家類型商家名稱本項目意向意向面積

意向樓層本項目建議(平米，使用面積)娛樂

1太平洋影院有興趣，應該在今明兩年內(nèi)。40003-4F

2萬達影院有興趣，希望項目開發(fā)周期可以提前

5000

3金逸影院可以考慮

4華誼兄弟電影有興趣，有強烈進駐項目的意向10000

5嘉禾娛樂影院有興趣，有強烈進駐項目的意向8000

82元/平米/天6時代今典影院有興趣，有強烈進駐項目的意向8000

7陽光錢柜KTV無興趣

8ATTKTV可以考慮，項目還比較早，很難判斷3500-38003F

9月亮村KTV暫不考慮，離1號店比較近

10好樂迪KTV可以考慮，有拓展計劃，項目位置不是很好，周邊的客戶業(yè)態(tài)搭配好，品質(zhì)好

11湯姆熊電玩城有興趣，區(qū)內(nèi)目前還沒有類似娛樂城，看好項目規(guī)劃3000-40004F根據(jù)項目而定12殷商時代網(wǎng)吧暫不考慮

13天指道休閑廣場可以考慮

14奇跡健身暫不考慮，周邊已有同類業(yè)態(tài)

15先鋒健身有興趣，區(qū)域很有潛力，有目標常住人口集中。會在1-2年內(nèi)進駐區(qū)域（項目）2000-30004F及以上30元/平米/10-20年/租金支付方式——半年或一年支付/5.5-6米層高，要有良好自然采光。訪談概裙況32商家類型商家名稱本項目意向意向面積

意向樓層本項目建議(平米，使用面積)餐飲

1巴西烤肉無興趣

2川江號子暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟

3必勝客可以考慮，前提是有大賣場進駐

4大蓉和暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟

5俏江南無興趣，區(qū)域與本品牌定位不符

6三只耳可以考慮，前提是周邊住宅量大

7良木緣咖啡暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟

8仙蹤林暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟

9德客士可以考慮，前提是有大賣場進駐

10老房子餐飲集團（金沙元年--高端系列）有興趣，2年后該區(qū)域作為餐飲還是比較成熟的40001F-3F如果餐飲定位高端，和shopping-mail定位沖突，而且車位不滿足高檔餐飲的需求11牛牛福餐飲

（邱公館）可以考慮，項目比較前期，但是還是可以考慮的牛牛福300-500邱公館500-10001F-2F

12朝皇閣可以考慮，2年后開業(yè)可以考慮5000-100001F-3F定位成都最高端，車位不低于40個

訪談概況33商家類型商家名稱本項目意向意向面積

意向樓層本項目建議(平米，使用面積)餐飲13蓉錦1號可以考慮，2年后開業(yè)可以考慮1000-20001F-3F

14歐洲房子暫不考慮，時間太早

15KFC暫不考慮，商業(yè)氛圍不成熟350/5001-2F租金形式為扣點

16麥當勞有興趣，根據(jù)整個項目的規(guī)劃以及主力店情況而定；汽車餐廳可以現(xiàn)在簽約入駐傳統(tǒng)店：350；汽車餐廳：700平米，獨棟，1-2F

17棒約翰暫不考慮，目前考慮重心還在市中心，暫不考慮不成熟商圈

18星巴克暫不考慮，開業(yè)3-5后會考慮的

19Breadtalk暫不考慮，開業(yè)3-5年后會考慮的

20賓諾咖啡有興趣，但要有好的位置和合理的租金200-3001F

21Hooters無興趣，短時間內(nèi)不會考慮在成都開店

22一茶一坐有興趣，只要有適合的位置和合理的租金400最好是臨街的位置，因為需要在成都進行品牌

23鄉(xiāng)村基有興趣，只要有適合的位置和合理的租金500-600負1F、1F、2F

24碎蝶咖啡暫不考慮，因為在置信巴厘島有店

訪談概況34商家類型商家名稱本項目意向意向面積意向樓層本項目建議(平，使用面積)時尚1only、veromoda、jackjones可以考慮，整個SHOPPING-MALL的體量夠大，資源整合夠多，相互可以匹配500-10001F

2Bossini可以考慮，前提是有大型主力店

3levis可以考慮，但考慮入駐大型的shoppingmall，周圍的業(yè)態(tài)和品牌相匹配200-3001F

4ck可以考慮，但考慮入駐大型的shoppingmall，周圍的業(yè)態(tài)和品牌相匹配150-2001F

5nike暫不考慮

6novo有興趣10000m21-3F

7Giant無興趣，本區(qū)域已經(jīng)有兩家店

8YYsports可以考慮，但考慮入駐大型的shoppingmall3000-50001F-2F

9百麗可以考慮，周邊的業(yè)態(tài)很重要，后期的商業(yè)運營要專業(yè)。

10勁浪可以考慮，可作標準運動城30002F-3F集合國際主力運動品牌，搭配國內(nèi)品牌以及戶外運動品牌和運動器械11優(yōu)衣庫可以考慮，和中糧在北京、沈陽都有合作600-1000-1600-20001F-2F

12HOTWIND暫不考慮，合作可能很小，和中糧項目有合作，要根據(jù)具體情況確認。目前的萬達項目該品牌都不考慮。80-150

訪談概況35商家類型商家名稱本項目意向意向面積

意向樓層本項目建議(平米，使用面積)家具/家居1博美裝飾有興趣，但前提是可做專業(yè)市場

2圣地亞家私有興趣，但前提是可做專業(yè)市場

其他1Watson's藥妝店有興趣，只要有適合位置和合理租金250-3001F租金隨行就市2集雅德藥妝店無興趣，氛圍不成熟，交通不好

3德仁堂藥店可以考慮，前提是有大賣場進駐

4嘉逸連鎖酒店有興趣

5格林豪泰酒店可考慮加盟

6戴斯酒店可以考慮10000-15000

四星訪談概隆況36進駐意向數(shù)量（個）比例主要原因有興趣2333%看好區(qū)域的發(fā)展前景和潛力看好項目規(guī)劃周邊人口數(shù)量較多兩年后區(qū)域的氛圍會更成熟可以考慮2130%未明確表明對本項目的興趣，但可以考慮的主要原因包括：項目將在兩年后入市，目前很難明確是否進駐對區(qū)域有拓展計劃，但項目位置不是特別理想一些快餐和便利服務業(yè)態(tài)需要觀望本項目是否有大賣場業(yè)態(tài)進駐周邊住宅量還是比較充足的時尚品牌多會考慮在購物中心類型的商業(yè)中，并要求與同檔品牌相匹配一些品牌與中糧有合作無興趣710%目前商業(yè)氛圍差交通情況不理想其他：與品牌定位不符或目前無在成都開店計劃暫不考慮1826%區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，3-5年后會考慮附件已經(jīng)有店或已在其他項目有開店計劃合計69100%/訪談總尖結：37通過對跳以上百納貨、超疫市、電勝器、娛事樂、餐勸飲、時仔尚，家他居等幾孤大類零綁售商的默訪談可孟以看出幼，33％奇以上的與受訪零誰售商均減對入駐膀本項目純明確表頁示出有興趣；有興趣狂的原因主乎要包括銹對項目闊所在區(qū)半域未來占發(fā)展前蠶景的看蠶好和對狹項目規(guī)眨劃的認獲可；這些裝業(yè)態(tài)主胖要以超刊市、電句器，影世院，健禁身和家摔居家私付為主；30％的釘受訪零售溜商表示可以考鹽慮本項完目，由于目度前區(qū)域商呈業(yè)氛圍并嚴不成熟，洪雖然在本佩項目所在伐區(qū)域有開抖拓計劃，駁但需要進一鼠步觀望本迷項目的規(guī)謠劃和開發(fā)英進度等；這些欠業(yè)態(tài)包糊括時尚求服飾、庸KTV宵、部分漁餐飲等搞；26％殘的受訪它零售商暫不會允考慮本冬項目，主要原會因包括對愈目前區(qū)域腦氛圍的不讓認可或在敘附近地區(qū)塵已經(jīng)有店冤，相信隨贊著項目的包完工加上依項目的合債理規(guī)劃，其本項目將市有機會再毯次吸引這趁些零售商定的關注；10％靈受訪零壩售商明井確表示窮對本項賀目無興趣，主要俊原因包元括區(qū)域里氛圍不柏成熟，標交通情影況不理閉想；項飾目區(qū)域筍氛圍與滋本品牌嘆定位不出符，再偏有就是血目前區(qū)袍域已有蒜店數(shù)在先1家以纖上或目誓前還尚幻玉未考慮額進駐成樸都；綜上所述鎖，60％初的受訪零嚴售商多表絹示出會考良慮本項目米和明確表翅示進駐本靠項目；可以朋看出，老項目所腎在區(qū)域四的發(fā)展扁前景是襲被多數(shù)策零售商談認可的糾，同時好本項目橋的合理云規(guī)劃也早至關重雹要，合羨理的業(yè)徒態(tài)規(guī)劃蔽、時尚駱的品牌縣、新穎旺的設計綁和人性剖化的服僚務等都納將提升仁本項目鏟對零售激商的吸徹引；另外，本項目的疑外部交通恥情況和所扁在地區(qū)的工商業(yè)氛圍典是零售商費非常關注躍的地方，商業(yè)氛快圍可通過涼一定的市高場培育慢晚慢培養(yǎng)，祖隨著地區(qū)披居住人口肌的增多并吃對商業(yè)的炊需求，相升信區(qū)域商孔業(yè)氛圍必景將得到改閉善；項目外驅(qū)部道路蛋建設正把在建設冤中，隨額著道路南設施的沉完善，濱將消除制零售商濤的顧慮丈并改變斧對地區(qū)海開發(fā)商慕業(yè)的看擦法；38消費者研渠究競爭情況零售商改需求市場空欣間及未來發(fā)邪展趨勢研究目歐的：消費者是統(tǒng)任何一個棒商業(yè)項目間的最直接泳的使用者憶，因此消壞費者的消炸費習慣和步主要需求暖也將決定啞項目的業(yè)征態(tài)構成和稅定位方向綱；地塊條閱件39成都市酬消費者吊的主要膝消費習其慣與喜壟好根據(jù)對逮當?shù)刂骺艘M州習慣的貓了解可繼以看出趨，成都河人的休胃閑娛樂叢生活較期為豐富窯，如外噴出就餐須和娛樂進頻次較穴高；私家車擁其有率較高輩，越來越側(cè)多的家庭蔬會選擇在予周末到郊夸外游玩，背并將私家收車作為日裳常交通工雷具，如上降班，聚會艱，購物等抱；成都的撞休閑娛熟樂生活鬧豐富也乓?guī)恿藢虡I(yè)地嚷產(chǎn)的發(fā)艦展，多暖數(shù)人也貞會選擇乓在居住畫地附近存進行消舞費，大響量的住鬧宅底商杯，如餐糖飲、茶淋樓，棋美牌，便段利服務怕等都有棚著良好渠的需求選；由以上可昏以看出，灣本項目應弦抓住消費嘗者的消費瞧習慣，預侍計休閑娛完樂和餐飲食將是本項境目的重要朱組成部分塘；喜歡外言出就餐甘、娛樂駕車出行燃比例越來談越高就近進行澆日常生活幻玉消費城市生活瘦及工作壓騾力較小，網(wǎng)人們生活剖較為悠閑術，這將帶干動平時的轉(zhuǎn)商業(yè)消費消費者厚消費特之征及喜愚好40地區(qū)潛謊在消費尤者特征籌及需求摟分析目前項拜目所在局地區(qū)并評不屬于狀商務和響商業(yè)區(qū)成，項目趨周邊土刺地主要薯以居住冬用途為圓主，集星中了大謝量的住在宅和在植建住宅紋項目，克預計這茅些住宅但人群將卸成為地躲區(qū)商業(yè)呀項目的宜潛在使懷用者；基于以奶上，我閃們將對桿區(qū)域部稀分住宅淺項目的屯購房者正特征進隔行研究燭，以分效析商業(yè)裝潛在客息群的主趟要需求偵特征；辭在此需犯要說明躺的是，災以下特嫁征分析復將來源槐于周邊闖部分住魯宅人群朽，將具料有一定兇代表性皇（主要政來源于緊置信巴展厘島、惜中華名忙園、金房誠楠國際傘、武侯斑國際花暖園、新愈界、中彩華錦繡良項目）卡；60％以上本地人自住為主35-45歲占50％25-35歲占37％事業(yè)穩(wěn)定和成熟期事業(yè)上升期白領占50％私企老板占30％公務員占10收入高且穩(wěn)定購買力強娛樂、時尚餐飲超市、便利服務家居元素兒童元素個人護理時尚品牌、國際品牌運動元素消費需求？以家庭消費為主有效消費力較強對時尚元素敏感享受小資情調(diào)追求品牌消費主要特征？41對開發(fā)商蛇業(yè)的借鑒倦與啟示潛在消費茅者主要以超居住家庭避為主，本狠項目應在規(guī)模狹上做足裹且業(yè)態(tài)衫豐富，滿足消費橡者一站式冷購物需求；滿足消費止者喜歡休構閑娛樂的強需求，做足休技閑娛樂且業(yè)態(tài)；注重家?guī)屯ハM循特點，以孩子為孔中心的家敵庭消費不丸可忽視，因此應臉在兒童用拉品、培訓煩、游樂等率業(yè)態(tài)方面文有所突出定，吸引家噸庭到本項股目消費，骨從而也可托帶動其他毛家庭成員宜的多方面針消費；做到與周督邊競爭商剖業(yè)的業(yè)態(tài)優(yōu)化，吸引更耳多消費者遙到本項目尋消費；品牌國瘦際化、紙多樣化；新穎的跨建筑設軋計和舒議適的購針物環(huán)境；交通便坦利，并提供充足鐘的車位，吸引更軌遠地方的綠自駕車消搶費者及家歐庭；42消費者會研究競爭情旬況零售商需廁求市場空間哥及未來發(fā)女展趨勢地塊條遍件43項目自身俱情況決定歇商業(yè)規(guī)模縮慧可做大地塊性質(zhì)材為公建用眉途，容積治率低、有猶限高，最叉多只能做敢到四層；相對其緣瑞他物業(yè)攻的投資支回報來肆看，開測發(fā)商業(yè)索的價值泊較高；本項目有左足夠的規(guī)截模成為一晶個綜合的石購物中心摟；44交通分析1436287910111213141516171851234本項目現(xiàn)有項目未來項目一環(huán)膛路二環(huán)漂路三環(huán)狡路四環(huán)路通過此圖弦可以看出碰，目前城繞市中心，市即一環(huán)內(nèi)沾地區(qū)商押業(yè)項目較為沉聚集，且絲式發(fā)展較為滲成熟；道領路設施雖環(huán)然完善但匪卻面臨交躺通擁堵和錯停車難的余問題；對于自紐奉駕車消凳費者會瘋產(chǎn)生一銅定的制災約；一環(huán)外晃的大型忍商業(yè)主污要沿二什環(huán)、三于環(huán)分布票，道路裙條件相濟對一環(huán)粘內(nèi)有所墳緩解，元對于自醉駕車消匯費者來套說可達欣性相對幟較高；本項目位于西南鬧二、三環(huán)稍之間，對于城市井北部、東詳部，南部染和西部的售二環(huán)外地晉區(qū)的自駕熊車消費者狼來講，雖熟具有一定鉗距離，但穗比較容易辜到達；同時對農(nóng)于本項目容來講，也應具備娛充足的熊車位，趴以吸引鐵到更遠困地方的杰目的型研消費者星或自駕榜車消費撇者；但同樣與罰本項目位霸置和交通處有相似之最處的商業(yè)動項目也將死有機會吸季引到本項僑目的目標厚客群，這雪就需要項目班自身增強探項目的目改的型消費士和吸引力診，且應體秀現(xiàn)在業(yè)態(tài)平的綜合性胡和家庭性鵝、設計特脊色和充足銷的車位等黎方面；1945小結：問題1盒：是否俊能做大屑型商業(yè)鴉？消費者研究競爭情況零售商需求市場空間及未來發(fā)展趨勢地塊條件通過以理上研究辭可以看言出：從市場蝕空間來乓看，本項目彩所在地憐區(qū)具備駱開發(fā)大印型商業(yè)平的市場大空間；從全市及優(yōu)區(qū)域范圍紡內(nèi)的商業(yè)低競爭來看任，真正與本須項目能夠械形成直接既競爭的項母目并不多亮且未來開嘗發(fā)前景并矛不明確，本項目牲應加強自喘身競爭力嚼，在業(yè)態(tài)籮方面滿足盟周邊潛在蔽消費人群菜的主要需捉求，在業(yè)鼠態(tài)方面一虛定要做全鏟且覆蓋競漢爭項目所瘋具有的優(yōu)三勢業(yè)態(tài)，題在競爭項嶼目的劣勢句和不足方梨面有所借迅鑒與改進勞；從零售商向需求方面討來看，一庫些主力店似，如超市傻、電器、紛大型影院表、時尚專供賣等均對房誠本項目表梨示出一定診興趣和關損注；從消費五者需求吉來看，郊本項目召應在業(yè)白態(tài)上更顫加注重邁休閑娛惑樂和家責庭消費痰，同時急也應滿逢足消費烈者的多儉方面、者一站式察購物需閃求；綜合以上門并結合地巴塊條件，本項目在付業(yè)態(tài)組合蠅和品牌組拳合方面應許滿足零售慨商和消費用者需求，這就要求項目史應具有足背夠的規(guī)模窩來實現(xiàn)；同時，費本項目的器自身條件深也決定本練項目有刊條件成賊為一個地大型綜覽合項目；46問題二彩：商業(yè)斬能做多滋大規(guī)模途？為計算區(qū)漏域的商業(yè)觀空間及容堤量，我們采用商莊圈人口果捕獲率殺的計算證方法，估測礦商圈消橡費者每貸月在本電項目內(nèi)過的消費急金額；技用此數(shù)允字除以焦地區(qū)商毅業(yè)坪效心，即可以得嫩出商圈能香夠支撐多端大規(guī)模的寬商業(yè)。我們采用商業(yè)飽坪效12丑00元/埋平/月（席營業(yè)面積侍），即72,耗710,執(zhí)405元蝴/月÷1丘,200餐元/月/忽平=60噸,592給平方米（捆使用面積翠），如按60謠％使用窗率計算，則可支撐設的商業(yè)阻規(guī)模在叼10.妄1萬平兔方米左智右；可以看出慮，區(qū)域具有鮮開發(fā)大型狐商業(yè)的市姓場空間；商圈人口數(shù)量（人）捕獲率（％）預計在本項目的消費人數(shù)

預計在本項目的家庭數(shù)量（按家庭購物參與人數(shù)1.3人統(tǒng)計）

預計每周到訪家庭數(shù)量預計在本項目的月消費額（元）預計在本項目的月消費總額（元）第一商圈半徑1.5公里117,07870%81,95563,04215,76150040,977,300第二商圈半徑約3公里233,82730%70,14853,96035,97330021,044,430第三商圈半徑約5公里388,16110%38,81629,8597,465

2007,763,220第四商圈主城區(qū)2,925,4551%14,62711,2522,8132002,925,455總計3,664,521/205,546158,11262,011/72,710,40547問題三：紀具體商業(yè)侵定位是什披么？目標消費叢者業(yè)態(tài)組偶合及品寸牌組合牧建議整體商低業(yè)定位商圈界湖定48商業(yè)定位知：集“休樣閑娛樂和第購物元素罰”于一體侮的一站式鎮(zhèn)購物中心商業(yè)主題籌與功能：落釋放城市累工作與生涉活壓力的稈“自由生繞活消費中霧心”49目標消費強者業(yè)態(tài)組資合及品暴牌組合黨建議整體商但業(yè)定位商圈界燥定50根據(jù)周邊剩道路通達風及便利性棚、本項目緞自身情況價及競爭兩劃大重要因赴素，對周歸邊常住人帖口所處商須圈劃分如籌下所示。第三商圈第二商圈第一商點圈圈層界定包含區(qū)域現(xiàn)有人口（人）未來兩年新增人口總?cè)丝诘谝簧倘Π霃?.5公里長益路、武科東四路、武興二路、川藏路圍合區(qū)域人口(7.58平方公里)98,62818,450117,0781-3商圈共有約74萬人第二商圈半徑約3公里武侯區(qū)紅牌樓、雙楠、晉陽、機投、金花、簇錦、簇橋、華興街道（8個街道辦）176,81857,009233,827第三商圈半徑約5公里武侯、青羊、高新區(qū)其余人口（包括高新3個街道辦、青羊2個街道辦）325,24862,913388,161第四商圈主城區(qū)武侯、青羊、高新、成華區(qū)、錦江、金牛區(qū)其余人口2,417,731507,7242,925,455-各商圈人郵口統(tǒng)計口英徑：現(xiàn)有人口奸：按街道畏提供數(shù)據(jù)綱及地區(qū)人款口密度統(tǒng)爬計未來人斷口：按流各商圈貓未來新挖增住宅役戶數(shù)統(tǒng)坑計，且喜每戶按辱3人統(tǒng)斷計；第報四商圈僅按年增籮長10格％統(tǒng)計裁；人口統(tǒng)裙計各圈必層不重惱復累加51預計項泛目第一介、二、箏三商圈骨未來兩箭年內(nèi)將恩新增居反住人口生138冰,37郵2人。商圈項目名稱戶數(shù)商圈項目名稱戶數(shù)商圈項目名稱戶數(shù)第一商圈1中華錦繡1200第二商圈13雙景秀庭285第三商圈1優(yōu)品道-央作23002中華名園一期100014金林俊景9902中鐵-西子香荷20003中華名園二期亞德里亞120015炎黃置信花間蘭庭3253成都花園-上城11784鑫盛白蘭地37716加怡名城3484中海龍灣半島19405置信麗都花園城一期154317中海常春藤花園5305中大-君悅金沙20006置信巴厘島83018鷺島國際三期27206藍光凱麗美域1471第二商圈1中鐵瑞城.新界292319泊景灣8527世紀金沙2082紅南港74920武侯國際花園12788仁和金沙3903杰座25521雙景秀庭2869金沙西園四期11774紅牌樓廣場65222康河酈景70010華府金沙8485橙堡41523月光琉域66811聽城5326紅館29624雙楠融域22912鑄信境界14967九峰國際106025泰基-南棠72513橙花風景9878富臨-美麗天城60026優(yōu)客聯(lián)邦43414天合凱旋城10859天邑華庭32427檀香山60015左右98410西郡香林35716融城后街（高新）76611瑞泰錦城（三期）14417玲瓏南域160912楠貴坊258共計46124，按每戶3人統(tǒng)計，未來新增人口將達到138372人；521325461234567891011121314151617181920212223242526271234567891011121314151716第一商圈第二商圈第三商圈第一商圈住宅分布（6150套，18450人）第二商圈住宅分布（19003套，57009人）第三商圈住宅分布（20971套，62913人）本項目注：商圈未來項目入住時間均在2011年前53根據(jù)以往舟問卷調(diào)查士經(jīng)驗，消集費者平均憲一周逛商屠場次數(shù)為柱1-1.鋤5次，在億此取1.止3次。假如目標漫消費者在擊周一至周秤四到本項撈目來的可洲能性為1意0％，周蹲五為15民％，周六捐25％，包周日20雹％。第一商圈居住、唇工作人滋口10嗎0％覆旁蓋，則工作日的捕獲率秀為100油％×1.全3×10稈％＝13％，維周未的捕獲率袖為100命％×1.解3×20賄％＝26％。第二商圈，保守估疫計本項目竭覆蓋20鑼％，則工作日的捕獲難率為2那0％×燥1.3眼×10弟％＝2.6％，周末捕獲易率為20棗％×1膚.3×晃20％猜＝5.2造％。第三商將圈，保守估束計本項目農(nóng)覆蓋12分.5％，歌則工作日的捕獲蛙率為1唇2.5葡％×1抓.3×副10％桌＝1.6胖％，周末捕捐獲率為12豪.5％經(jīng)×1.晌3×2谷0％＝3.3％。第四商圈，即全斯市中心歇城區(qū)大融型購物機中心和跑百貨近降50個建，保守音估計，介本項目完的覆蓋舍第四商債圈的2鞋％，則工作日的捕獲逼率為2孔％×1輩.3×民10％侮＝0.1泡3％，周末捕獲謀率為4％給×1.窄3×2鼓0％＝0.26席％。根據(jù)以上繳推算，本鑒項目在既朱定的業(yè)態(tài)賠組合和租晶金目標下否，工作日頂和周末的洪對本項目有消費意哪愿的潛在造人群數(shù)量拿每天分別諷可達到3旬1313殼人和63迎015人；商圈包含區(qū)域總計人口數(shù)量

（人）工作日周末捕獲率到訪人流捕獲率到訪人流第一商圈長益路、武科東四路、武興二路、川藏路圍合區(qū)域人口(7.58平方公里)117,07813%15,22026%30,440第二商圈武侯區(qū)紅牌樓、雙楠、晉陽、機投、金花、簇錦、簇橋、華興街道（8個街道辦）233,8272.60%6,0805.20%12,159第三商圈武侯、高新區(qū)、青羊區(qū)其余人口388,1611.60%6,2113.30%12,809第四商圈武侯、青羊、高新、成華區(qū)、錦江、金牛區(qū)其余人口2,925,4550.13%3,8030.26%7,606合計3,664,521-31,313-63,01554目標消區(qū)費者業(yè)態(tài)組權合及品固牌組合套建議整體商業(yè)夸定位商圈界定55目標消費疾者其他消費群

到達或途經(jīng)本市的商務和旅游群體次主力消費群具備新消費意識形態(tài)之---全市范圍內(nèi)的目的型消費者292.5萬人主力消費群

項目及周邊五公里范圍內(nèi)的家庭人數(shù)約74萬人目標消費者所需的商品種類周邊家庭超市、餐飲、家居用品、兒童用品、服裝服飾、個人護理，休閑娛樂和便利服務目的型消費者增加休閑娛樂，延長購物滯留時間，帶動其他消費商務/旅游群體休閑娛樂、時尚消費注：在唱此提及范的目標秤消費者戴來源數(shù)費量指主昌要商圈笑潛在人路口數(shù)量輪；年齡在禮25-夠45歲帶，正處我于事業(yè)鍵上升期知和穩(wěn)定晝期，具企有一定戶消費力束；以家庭仙消費為滋主，4電0％-夾50％確的家庭融有小孩脅，小孩還年齡主憑要在0綢-15雀歲；追求生筆活品質(zhì)丙和時尚搏品牌消緊費；基于以決上目標驚消費者翼及其特辮征，本元項目應勤注重時按尚家庭齡消費的脹主要需蓮求，并換在設計禽上圍繞銳這些元個素考慮運；56目標消費激者業(yè)態(tài)組勺合及品蹈牌組合那建議整體商堅業(yè)定位商圈界定57目標消費者所需的商品種類周邊家庭超市、餐飲、家居用品、兒童用品、服裝服飾、個人護理，休閑娛樂和便利服務目的型消費者增加休閑娛樂，延長滯留時間，帶動其他消費商務/旅游群體休閑娛樂、時尚消費商業(yè)功能業(yè)態(tài)建議購物類服裝服飾、珠寶、鐘表、化妝品、皮具，家電，家居等休閑類餐飲（休閑餐廳/主題餐廳/咖啡廳/甜品店/面包屋/水吧）、網(wǎng)吧、個人護理、健身等娛樂類影院、KTV、電玩等文化類音像書店孕嬰幼類用品中心、培訓中心，營養(yǎng)中心配套便利類超市、銀行，沖印等58業(yè)態(tài)及品于牌建議（刻示意）59B11F2F3F4F60B11F2F3F4F61B11F2F3F4F62B11F2F3F4F6364B11F2F3F4F65B11F2F3F4FFAS育HIO默N66B11F2F3F4F67B11F2F3F4F68B11F2F3F4F697071業(yè)態(tài)構成沒及比例從本項且目業(yè)態(tài)臉配比來煉看，餐飲和腐休閑娛滅樂業(yè)態(tài)發(fā)約占4秧2％；時尚購浩物類業(yè)懇態(tài)占3梨8％；其他功能型蚊業(yè)態(tài)，如超市綠、電器，頌圖書音像似等約占20貌％；品牌來源訊方面建議鴉：10-1墨5％的品擔牌首次進洞入成都；慣如ZAR繞A、H榴&M、夫NEX劇T、C屋&A、挺FOR左EVE葛R21扁、PR寇OMO海D、Q堂UIK紐奉SIL箭VER昂、CK何JE欄ANS巴、優(yōu)衣消庫、無熟印良品可、華誼郵兄弟等60-6輝5％的品說牌首次跨辟越一環(huán)線蔬；如NOVO哄、阿迪達董斯和耐克統(tǒng)旗艦店等70-7皮5％的品瞎牌首次跨閑越二環(huán)線安；業(yè)態(tài)所占比例餐飲23%休閑/娛樂/育教19%零售精品38%圖書/音像/數(shù)碼/電器5%超市及配套服務15%其他1%合計100%72問題四：劣租金水平究預測對本尿項目的可竹實現(xiàn)性？租金收熊入預測租金及束營業(yè)額石可否實趕現(xiàn)的驗曠證73租金收入希預測租金及營境業(yè)額可否除實現(xiàn)的驗紀證74基于業(yè)急態(tài)安排狹及面積麥配比，抓以下不尿同業(yè)態(tài)叫租金將陰參考相宵關經(jīng)驗登值和對敞項目開隙業(yè)初期橡的保守警預測；業(yè)態(tài)使用面積

（平）使用面積租金

（元/天/平）租金收入

（元/平/天）租金扣點盈虧營業(yè)額(元/天）坪效

(元/平/月）客單價

（元/單）有效人次

（人次/天）輕餐300041200012%100,0001,000303333餐廳1058433175210%317,520900605292影院/KTV/游樂城72001.2864013%66,462277401662電玩12,00025060200瑜伽/女子養(yǎng)生館/纖體中25,71442950514早教/才藝培訓中心

12002240013%18,46246240462兒童主題商店

36004.51620018%90,000750150600服飾/珠寶鐘表/皮具/服裝訂制/時尚工作室1500069000018%500,0001,0002202273運動城（服裝、用品、器械、體育競技項目）

24004960018%53,333667200267藥妝店/家居飾品/人個護理/香薰1500460008%75,0001,500100750圖書音像

360310807%15,4291,28630514數(shù)碼/電器

2400372005%144,0001,8001200120超市72001.8129604%324,0001,350555891配套服50,0001,000301667家庭攝影中心7802.5195013%15,00057750030合計599643.521232211.8%1,806,9199047723,57475項目整項體平均繞租金及壟租金收礙入結合項目深區(qū)位的商階業(yè)環(huán)境以薄及業(yè)態(tài)的眾租金承受原力，對本責項目的開壞業(yè)初期租予金制定如團下。在此需雖要說明均的是下槐表中租裹金均按脈使用面明積計算絲式（使用掃率60例％），項目整體紀租金為3裝.5元/萌天/平米感（建筑面領積），使除用面積租殲金約2.系1元/天律/平；業(yè)態(tài)使用面積（平）使用面積租金（元/天/平）租金收入（元/平/天）輕餐3000412000餐廳10584331752影院/KTV/游樂城72001.28640電玩城144011440瑜伽/女子養(yǎng)生館/纖體中心180023600早教/才藝培訓中心

120022400兒童主題商店

36004.516200服飾/珠寶鐘表/皮具/服裝訂制/時尚工作動城（服裝、用品、器械、體育競技項目）

240049600藥妝店/家居飾品/人個護理/香薰150046000圖書音像

36031080數(shù)碼/電器

240037200超市72001.812960配套服務150057500家庭攝影中心7802.51950合計599643.521232276租金收伶入預測租金及籠營業(yè)額菠可否實究現(xiàn)的驗笑證77租金收望入的可玻實現(xiàn)程父度的驗聽證方法為進一跳步證明蝦租金收期入的可科實現(xiàn)性摘，我們敲將采用營如下方佛法進行偷驗證：方法一：業(yè)商業(yè)坪效抄驗證根據(jù)目前貪的租金制僚定，項目鋸各業(yè)態(tài)平姓均坪效為寨904元斃/平方米銜/月（營巾業(yè)面積）番，我們將艦基于招商鏈經(jīng)驗和參剪考實際案朝例進行驗炸證，以說知明目前的升租金水平草是可以實應現(xiàn)的；78根據(jù)項自目租金迎水平和漁不同業(yè)本態(tài)的扣斑點經(jīng)驗取值，可突得出本秩項目的攻日營業(yè)跨額約在愧181范萬，業(yè)漁態(tài)平均步扣點1掠1.8鞋％；基于以上沾不同業(yè)態(tài)舞的日營業(yè)個額及可出吉租面積，定可計算