房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策深入研討

房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策研討Sf0_jt2010-09-104、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅以及契稅等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有11種：1、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加；2、土地增值稅；3、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅；目錄一、營(yíng)業(yè)稅二、土地增值稅四、個(gè)人所得稅五、案例三、企業(yè)所得稅公園15號(hào)購(gòu)房贈(zèng)奔馳車送百萬(wàn)元意大利家具(圖)2008年03月24日11:26

新浪房產(chǎn)

贈(zèng)奔馳車活動(dòng)：銷售滿8套空中別墅抽獎(jiǎng)一次，獎(jiǎng)品為奔馳車一部(由奔馳公司為奧運(yùn)打造的AMGSLK全球限量400輛,)，由北京市公證處公證。贈(zèng)送價(jià)值300--400萬(wàn)B＆B(意大利)原裝進(jìn)口的家具，并送去歐洲(意大利)B＆B考察，親自去B＆B公司選家具款式之行，送往返機(jī)票公務(wù)倉(cāng)和五星級(jí)酒店3晚的住宿。廣告：“購(gòu)房屋、送空調(diào)”，“購(gòu)房送家具”，送……稅收策劃案例1促銷方式的稅收策劃解釋：銷售房屋要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，贈(zèng)送的空調(diào)視同銷售繳納增值稅。由于房屋和空調(diào)不可分割只需按房屋價(jià)格繳納營(yíng)業(yè)稅，因此在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，不要約定空調(diào)是贈(zèng)送的，但是可以約定房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施。將合同條款變?yōu)椋轰N售帶空調(diào)、家具的房屋。稅收策劃案例2某房地產(chǎn)企業(yè)A開發(fā)10萬(wàn)平米的商品房，成本總計(jì)5億元（5000元/平米），預(yù)計(jì)售價(jià)為8000元/平米。找到稅務(wù)策劃公司進(jìn)行策劃，該公司提出方案如下：自行成立房地產(chǎn)銷售公司B，B公司以6000元/平米的價(jià)格買斷其10萬(wàn)平米的商品房，B公司再以8000元/平米的價(jià)格對(duì)外出售，超過(guò)買斷價(jià)格外的收入作為B公司的手續(xù)費(fèi)收入，每月結(jié)算一次。A公司按6000元/平米的價(jià)格確認(rèn)收入，并按此計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅金。B公司按照（8000元-6000元）*10萬(wàn)平米計(jì)算手續(xù)費(fèi)收入，按“營(yíng)業(yè)稅--服務(wù)業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加。策劃目的：減少企業(yè)土地增值稅的繳納。國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文：采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品；（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品；（3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品；（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。

實(shí)際操作中，存在部分房地產(chǎn)企業(yè)采取包銷方式，在銷售過(guò)程中，部分房款由開發(fā)商開具發(fā)票、其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。偷稅行為2006年，某大型國(guó)有企業(yè)給專家年薪50萬(wàn)元，有三種發(fā)放方式：一是工資加獎(jiǎng)金模式，二是年薪制，三是發(fā)放工資加紅利。其中“方案二：年薪制”的依據(jù)是《關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者試行年薪制后如何計(jì)征個(gè)人所得稅的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1996〕107號(hào)），該通知規(guī)定，對(duì)試行年薪制的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者取得的工資、薪金所得應(yīng)納的稅款，可以實(shí)行按年計(jì)算、分月預(yù)繳的方式計(jì)征，即企業(yè)經(jīng)營(yíng)者按月領(lǐng)取的基本收入，應(yīng)在減除800元的費(fèi)用（后來(lái)調(diào)整為1600元）后，按適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅款并預(yù)繳，年度終了領(lǐng)取效益收入后，合計(jì)其全年基本收入和效益收入，再按12個(gè)月平均計(jì)算實(shí)際應(yīng)納的稅款。專家應(yīng)納個(gè)稅為〔（500000／12－1600）×30%－3375〕×12＝103740元。案例3依據(jù)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕9號(hào)）第七條：“本通知自2005年1月1日起實(shí)施，以前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在中國(guó)境內(nèi)有住所的個(gè)人取得獎(jiǎng)金征稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔1996〕206號(hào))和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者試行年薪制后如何計(jì)征個(gè)人所得稅的通知》(國(guó)稅發(fā)〔1996〕107號(hào))同時(shí)廢止?！狈桨付m用法規(guī)已作廢某房地產(chǎn)公司開發(fā)一幢辦公用樓房，總售價(jià)為15500萬(wàn)元，取得土地價(jià)款為4000萬(wàn)元，開發(fā)成本為5000萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用為上述兩項(xiàng)的10%，其他可扣除的稅金為1000萬(wàn)元。

納稅籌劃前的土地增值稅：扣除項(xiàng)目為4000＋5000＋〔（4000＋5000）×（10%＋20%）〕＋1000＝12700萬(wàn)元。

土地增值額為15500－12700＝2800萬(wàn)元。

土地增值率為2800÷12700＝22%。

應(yīng)納土地增值稅為：2800×30%＝840萬(wàn)元。案例4納稅籌劃后的土地增值稅：（增加建筑安裝成本200萬(wàn)元后）

扣除項(xiàng)目為4000＋5200＋〔（4000＋5200）×（10%＋20%）〕＋1000＝12960萬(wàn)元。

土地增值額為15500－12960＝2540萬(wàn)元。

土地增值率為2540÷12960＝19.59%。增值率低于20%，免征土地增值稅840萬(wàn)元。納稅籌劃效果：扣除增加的建筑安裝成本后，還節(jié)稅640萬(wàn)元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第十一條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。”

房地產(chǎn)公司出售辦公樓，土地增值稅增值率雖然低于20%，但是由于其為辦公樓，不是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，所以不應(yīng)免征土地增值稅，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。企業(yè)稅務(wù)管理內(nèi)容企業(yè)效益最大化相對(duì)減輕稅負(fù)資金時(shí)間價(jià)值維護(hù)合法權(quán)益涉稅風(fēng)險(xiǎn)為零營(yíng)業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅等。增值稅，消費(fèi)稅，車輛購(gòu)置稅,鐵路、銀行總行、保險(xiǎn)總公司集中繳納的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等。地方附加、耕地占用稅關(guān)稅、行李和郵遞物品進(jìn)口稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅和消費(fèi)稅國(guó)稅局系統(tǒng)地稅局系統(tǒng)地方財(cái)政部門海關(guān)系統(tǒng)稅收征管范圍劃分納稅人稅率

稅目征稅對(duì)象稅法構(gòu)成要素即一切履行納稅義務(wù)的法人、自然人及其他組織是各個(gè)稅種所規(guī)定的具體征稅項(xiàng)目形式有比例稅率、超額累進(jìn)稅率、定額稅率、超率累進(jìn)稅率主要是指稅收法律關(guān)系中征納雙方權(quán)利義務(wù)所指向的物或行為稅法實(shí)施原則1、層次高的法律優(yōu)于層次低的法律；2、同一層次的法律中，特別法優(yōu)于普通法；(所謂普通法，是指在一般范圍內(nèi)適用的法律，其效力具有普遍性;特別法，是指在特定范圍內(nèi)適用的法律，其效力僅僅及于特定身份的人或者事。)3、國(guó)際法優(yōu)于國(guó)內(nèi)法；4、實(shí)體法從舊，程序法從新。營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅范圍1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2、銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。1）銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的行為。2）銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物所有權(quán)的行為。3）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。4）銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

1）納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，納稅。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

3）納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：A、按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

B、按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；C、計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）營(yíng)業(yè)稅收入范圍1、價(jià)外費(fèi)用3、維修基金（不計(jì)征）4、動(dòng)遷補(bǔ)償2、違約金5、還本方式銷售6、銷售折扣7、物業(yè)代收費(fèi)用8、視同銷售10、實(shí)質(zhì)重于形式9、售后回租和售后回購(gòu)合作建房的討論第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。A、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。B、以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]1003號(hào)）江蘇省南京市吉祥公司準(zhǔn)備在四川成都市辦一家分公司，主業(yè)是經(jīng)營(yíng)商品零售。吉祥公司承租四川如意公司（商業(yè)企業(yè)）的一幢商場(chǎng)，合同上簽的租金為每年1200萬(wàn)元，租期10年。該商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)為四川正大房地產(chǎn)公司所有。正大公司租給如意公司租金為每年1000萬(wàn)元。另外，吉祥公司委托四川光明裝飾工程公司進(jìn)行包工包料裝修，總金額4120萬(wàn)元。裝修材料費(fèi)為3000萬(wàn)元，人工費(fèi)1000萬(wàn)元，稅款120萬(wàn)元?；I劃前：案例應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加：1200×5%×（1＋7%＋3%）＝66萬(wàn)元；策劃后如意公三司正大公三司吉祥公三司租金每三年10三00萬(wàn)三元中介服三務(wù)費(fèi)2三00萬(wàn)三元/年稅款節(jié)三約55三萬(wàn)元，三與如意三公司各三享受一三半：2三7.5三萬(wàn)元/三年年?duì)I業(yè)三稅及附三加：三200三×5%三×（1三＋7%三＋3%三）＝1三1萬(wàn)元三。稅款三節(jié)約6三6-1三1萬(wàn)元三。更加穩(wěn)三定的客三戶和租三金收入簽訂中三介合同簽訂租三賃合同籌劃前三：吉祥公三司與光三明公司三所簽訂三的合同三，光明三公司應(yīng)三繳營(yíng)業(yè)三稅為4三120三×3%三×（1三＋7%三＋3%三）＝1三36萬(wàn)三元?；I劃后三：光明公三司采取三清包工三的形式三，代為三吉祥公三司采購(gòu)三材料并三免收手三續(xù)費(fèi)的三形式簽三訂合同三。裝修策三劃裝飾工三程應(yīng)繳三營(yíng)業(yè)稅三：（1三000三＋30三）×3三%×（三1＋7三%＋3三%）＝三34萬(wàn)三元。1三36－三34＝三102三萬(wàn)元節(jié)稅利三益分?jǐn)偲髽I(yè)以三物抵貸三（債）三的房產(chǎn)三如何繳三納營(yíng)業(yè)三稅（國(guó)稅三函[1三998三]77三1號(hào)）三規(guī)定：“單位三或個(gè)人三以房屋三抵頂有三關(guān)債務(wù)三，不論三是經(jīng)雙三方（或三多方）三協(xié)商決三定的，三還是由三法院裁三定的，三其房屋三所有權(quán)三已發(fā)生三轉(zhuǎn)移，三且原房三主也取三得了經(jīng)三濟(jì)利益三（減少三了債務(wù)三），因三此，對(duì)三單位或三個(gè)人以三房屋或三其他不三動(dòng)產(chǎn)抵三頂有關(guān)三債務(wù)的三行為，三應(yīng)按‘三銷售不三動(dòng)產(chǎn)’三稅目征三收營(yíng)業(yè)三稅?！保ㄘ?cái)稅三[20三03]三16號(hào)三）文件三規(guī)定：“單位三和個(gè)人三銷售或三轉(zhuǎn)讓其三購(gòu)置的三不動(dòng)產(chǎn)三或受讓三的土地三使用權(quán)三，以全三部收入三減去不三動(dòng)產(chǎn)或三土地使三用權(quán)的三購(gòu)置或三受讓原三價(jià)后的三余額為三營(yíng)業(yè)額三?！眹?guó)家稅三務(wù)總局三關(guān)于印三發(fā)《營(yíng)三業(yè)稅問(wèn)三題解答三（之一三）的通三知》非金融三機(jī)構(gòu)將三資金提三供給對(duì)三方，并三收取資三金占用三費(fèi)，如三企業(yè)與三企業(yè)之三間借用三周轉(zhuǎn)金三而收取三資金占三用費(fèi)，三應(yīng)如何三征收營(yíng)三業(yè)稅？貸款屬三于“金三融保險(xiǎn)三業(yè)”稅三目的征三收范圍三，而貸三款是指三將資金三貸與他三人使用三的行為三。根據(jù)三這一規(guī)三定，不三論金融三機(jī)構(gòu)還三是其他三單位，三只要是三發(fā)生將三資金貸三與他人三使用的三行為，三均應(yīng)視三為發(fā)生三貸款行三為，按三“金融三保險(xiǎn)業(yè)三”稅目三征收營(yíng)三業(yè)稅《國(guó)家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三貸款業(yè)三務(wù)征收三營(yíng)業(yè)稅三問(wèn)題的三通知》三（國(guó)稅三發(fā)[2三002三]13三號(hào)）企業(yè)集三團(tuán)從金三融機(jī)構(gòu)三取得統(tǒng)三借統(tǒng)還三貸款后三，由集三團(tuán)所屬三財(cái)務(wù)公三司與企三業(yè)集團(tuán)三或集團(tuán)三內(nèi)下屬三企業(yè)簽三訂統(tǒng)借三統(tǒng)還貸三款合同三并分撥三借款，三按支付給三金融機(jī)三構(gòu)的借三款利率三向企業(yè)三集團(tuán)或三集團(tuán)內(nèi)三下屬企三業(yè)收取三用于歸三還金融三機(jī)構(gòu)借三款的利三息不征收三營(yíng)業(yè)稅三。利息問(wèn)三題土地增三值稅法1、土三地增值三稅的納三稅義務(wù)三人是轉(zhuǎn)三讓國(guó)有三土地使三用權(quán)、三地上建三筑物及三其附著三物并取三得收入三的單位三和個(gè)人三。包括三內(nèi)外資三企業(yè)、三行政事三業(yè)單位三、中外三籍個(gè)人三等。2、按三照《中三華人民三共和國(guó)三憲法》三和《土三地管理三法》的三規(guī)定，三城市的三土地屬三于國(guó)家三所有。三農(nóng)村和三城市郊三區(qū)的土三地除法三律規(guī)定三國(guó)家所三有外，三屬于集三體所有三。國(guó)家三為了公三共利益三，可以三依照法三律規(guī)定三對(duì)集體三土地實(shí)三行征用三，依法三被征用三后的土三地屬于三國(guó)家所三有。集三體土地三只有根三據(jù)有關(guān)三法律規(guī)三定，由三國(guó)家征三用以后三變?yōu)閲?guó)三家所有三，才能三進(jìn)行轉(zhuǎn)三讓。具體事三項(xiàng)的征三稅有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1.出售征。包括三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)；（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。2.繼承、贈(zèng)予繼承不征（無(wú)收入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)予，征。3.出租不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。5.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互換自住房，不征。6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。7.合作建房建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。土地增三值稅實(shí)三行四級(jí)三超率累三進(jìn)稅率增值額三占扣除三項(xiàng)目金三額比例稅率三速算扣三除系數(shù)50%三以下含三50%三30%三0超過(guò)5三0%～三100三%（含三100三%）三40%三5三%超過(guò)1三00%三～20三0%（三含20三0%）三5三0%三15%200三%以上三60%三35三%轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。1.隱三瞞、虛三報(bào)房地三產(chǎn)成交三價(jià)格的三；2.提三供扣除三項(xiàng)目金三額不實(shí)三的；3.轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)的成三交價(jià)格三低于房三地產(chǎn)評(píng)三估價(jià)格三，又無(wú)三正當(dāng)理三由的。4.舊三房及房三地產(chǎn)的三轉(zhuǎn)讓。土地增三值稅的三稅收策三劃三、可三暫緩征三收土地三增值稅二、給三予免征一、不三征收土三地增值三稅繼承、三贈(zèng)與方三式無(wú)償三轉(zhuǎn)讓;三轉(zhuǎn)為企三業(yè)自用三或用于三出租1、以三房地產(chǎn)三進(jìn)行投三資、聯(lián)三營(yíng)的；三2、雙三方合作三建房后三分房自三用；3三、企業(yè)三兼并。1、建三造普通三標(biāo)準(zhǔn)住三宅出售三，增值三額未超三過(guò)扣除三項(xiàng)目金三額20三％；2三、依法三征用、三收回的三房地產(chǎn)三。一、收三入策劃三法1、降三低銷售三價(jià)格例：假三定某房三地產(chǎn)企三業(yè)建造三普通住三宅，可三扣除項(xiàng)三目金額三為80三0萬(wàn)元三，根據(jù)三目前市三場(chǎng)調(diào)查三，可以三定價(jià)在三900三-10三00萬(wàn)三元之間三。如果三定價(jià)為三100三0萬(wàn)元三，則增三值額為三200三萬(wàn)元，三增值率三為25三%（2三00/三800三），超三過(guò)20三％這一三減免底三線，此三時(shí)該企三業(yè)應(yīng)繳三納的土三地增值三稅為6三0萬(wàn)元三，不考三慮其他三稅費(fèi)，三則利潤(rùn)三為14三0萬(wàn)元三。如果三定價(jià)為三960三萬(wàn)元，三則增值三額為1三60萬(wàn)三元，增三值率為三20%三（16三0/8三00）三，不超三過(guò)20三％這一三減免底三線，該三企業(yè)不三繳納土三地增值三稅，不三考慮其三他稅費(fèi)三，則利三潤(rùn)為1三60萬(wàn)三元。2、分三散銷售三收入某房地三產(chǎn)企業(yè)三準(zhǔn)備出三售其開三發(fā)的一三幢普通三標(biāo)準(zhǔn)住三宅（里三面已經(jīng)三安裝簡(jiǎn)三單的家三具設(shè)施三），全三部市場(chǎng)三價(jià)值是三100三0萬(wàn)元三，扣除三項(xiàng)目合三計(jì)為8三00萬(wàn)三元，其三中各種三家具設(shè)三施的價(jià)三格約為三200三萬(wàn)元，三成本約三為10三0萬(wàn)元三。一是：三將全部三金額以三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓價(jià)三格的形三式在合三同上體三現(xiàn)，則三增值額三200三萬(wàn)元，三增值率三為25三%，適三用30三%稅率三，因而三應(yīng)交土三地增值三稅60三萬(wàn)元。二是：三在房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三合同上三僅注明三800三萬(wàn)元的三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓價(jià)三格，同三時(shí)簽訂三一份附三屬家具三設(shè)施購(gòu)三銷合同三，這樣三進(jìn)行籌三劃后，三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)收三入為8三00萬(wàn)三元，扣三除項(xiàng)目三金額為三700三萬(wàn)元，三增值額三100三萬(wàn)元，三增值率三為14三%，未三超過(guò)扣三除項(xiàng)目三金額2三0％的三，免征三土地增三值稅。銷售與三裝修分三開兩種裝三修方式直接招三標(biāo)裝修三進(jìn)成本三：收入三和成本三均增加三，但因三裝修的三利潤(rùn)空三間較大三，因此三對(duì)土地三增值稅三的影響三不大。成立裝三修公司三與客戶三簽定兩三份合同三：一份房三屋銷售三合同，三一份房三屋裝修三合同。三只需就三第一份三合同注三明金額三繳納土三地增值三稅，第三二份合三同不用三繳納土三地增值三稅納稅人三將銷售三房屋的三行為分三解成銷三售房屋三與裝修三房屋兩三項(xiàng)行為三，對(duì)納三稅人向三對(duì)方收三取的裝三修及安三裝設(shè)備三的費(fèi)用三，應(yīng)一三并列入三房屋售三價(jià)三國(guó)稅函三[19三98]三53號(hào)二、扣三除項(xiàng)目三策劃法1、房三地產(chǎn)精三裝房2、自三行設(shè)立三建筑公三司3、加三大房地三產(chǎn)開發(fā)三成本的三列支房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)建造三的商品三房，在三出售前三，不征三收房產(chǎn)三稅；但三對(duì)出售三前房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)已三使用或三出租、三出借的三商品房三應(yīng)按規(guī)三定征收三房產(chǎn)稅三。城鎮(zhèn)土三地使用三稅是以三城鎮(zhèn)土三地為征三稅對(duì)象三，對(duì)擁三有土地三使用權(quán)三的單位三和個(gè)人三征收的三一種稅三。以納三稅人實(shí)三際占用三的土地三面積為三計(jì)稅依三據(jù)。房產(chǎn)稅三和城鎮(zhèn)三土地使三用稅企業(yè)所三得稅國(guó)稅發(fā)三[20三00]三84號(hào)三《企業(yè)三所得稅三稅前扣三除辦法三》《中華三人民共三和國(guó)企三業(yè)所得三稅法》三08年三1月1三日?qǐng)?zhí)行國(guó)稅發(fā)三〔20三06〕三31號(hào)三《國(guó)家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三房地產(chǎn)三開發(fā)業(yè)三務(wù)征收三企業(yè)所三得稅問(wèn)三題的通三知》國(guó)稅函三〔20三08〕三299三號(hào)《關(guān)三于房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)所三得稅預(yù)三繳問(wèn)題三的通知三》國(guó)稅發(fā)三〔20三08〕三86號(hào)三《關(guān)于三母子公三司間提三供服務(wù)三支付費(fèi)三用有關(guān)三企業(yè)所三得稅處三理問(wèn)題三的通知三》關(guān)于房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三所得稅三預(yù)繳問(wèn)三題的通三知國(guó)稅函三〔20三08〕三299三號(hào)一、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三按當(dāng)年三實(shí)際利三潤(rùn)據(jù)實(shí)三分季（三或月）三預(yù)繳企三業(yè)所得三稅的，三對(duì)開發(fā)三、建造三的住宅三、商業(yè)三用房以三及其他三建筑物三、附著三物、配三套設(shè)施三等開發(fā)三產(chǎn)品，三在未完三工前采三取預(yù)售三方式銷三售取得三的預(yù)售三收入，三按照規(guī)三定的預(yù)三計(jì)利潤(rùn)三率分季三（或月三）計(jì)算三出預(yù)計(jì)三利潤(rùn)額三，計(jì)入三利潤(rùn)總?cè)~預(yù)繳三，開發(fā)三產(chǎn)品完三工、結(jié)三算計(jì)稅三成本后三按照實(shí)三際利潤(rùn)三再行調(diào)三整。變化：三國(guó)稅函三[20三08]三299三號(hào)文件三是對(duì)國(guó)三稅發(fā)[三200三6]3三1號(hào)文三中關(guān)于三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的企三業(yè)所得三稅預(yù)繳三作出的三新規(guī)定三，根據(jù)三[20三08]三299三號(hào)文件三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)按當(dāng)三年實(shí)際三利潤(rùn)據(jù)三實(shí)預(yù)繳三稅款的三，即三：當(dāng)期三應(yīng)納稅三額＝三當(dāng)期預(yù)三售房款三收入*三預(yù)計(jì)利三潤(rùn)率*三25％三±（當(dāng)三期開發(fā)三產(chǎn)品完三工確認(rèn)三收入的三實(shí)際利三潤(rùn)與其三預(yù)計(jì)利三潤(rùn)的差三額）*三25％三?！蛾P(guān)于三母子公三司間提三供服務(wù)三支付費(fèi)三用有關(guān)三企業(yè)所三得稅處三理問(wèn)題三的通知三》國(guó)稅三發(fā)〔2三008三〕86三號(hào)一、母三公司為三其子公三司（以三下簡(jiǎn)稱三子公司三）提供三各種服三務(wù)而發(fā)三生的費(fèi)三用，應(yīng)三按照獨(dú)三立企業(yè)三之間公三平交易三原則確三定服務(wù)三的價(jià)格三，作為三企業(yè)正三常的勞三務(wù)費(fèi)用三進(jìn)行稅三務(wù)處理三。三母子三公司未三按照獨(dú)三立企業(yè)三之間的三業(yè)務(wù)往三來(lái)收取三價(jià)款的三，稅務(wù)三機(jī)關(guān)有三權(quán)予以三調(diào)整。二、母三公司以三管理費(fèi)三形式向三子公司三提取費(fèi)三用，子三公司因三此支付三給母公三司的管三理費(fèi)，三不得在三稅前扣三除。《企業(yè)三所得稅三稅前扣三除辦法三》第三十三六條三納稅人三從關(guān)聯(lián)三方取得三的借款三金額超三過(guò)其注三冊(cè)資本三５０％三的，超三過(guò)部分三的利息三支出，三不得在三稅前扣三除。第四十三四條三納稅人三申報(bào)扣三除的業(yè)三務(wù)招待三費(fèi)，主三管稅機(jī)三關(guān)要求三提供證三明資料三的，應(yīng)三提供能三證明真三實(shí)性的三足夠的三有效憑三證或資三料。不三能提供三的，不三得在稅三前扣除三。第五十三二條三納稅人三發(fā)生的三與其經(jīng)三營(yíng)活動(dòng)三有關(guān)的三合理的三差旅費(fèi)三、會(huì)議三費(fèi)、董三事會(huì)費(fèi)三，主管三稅務(wù)機(jī)三關(guān)要求三提供證三明資料三的，應(yīng)三能夠提三供證明三其真實(shí)三性的合三法憑證三，否則三，不得三在稅前三扣除。三差旅費(fèi)三的證明三材料應(yīng)三包括：三出差人三員姓名三、地點(diǎn)三、時(shí)間三、任務(wù)三、支付三憑證等三。會(huì)議三費(fèi)證明三材料應(yīng)三包括：三會(huì)議時(shí)三間、地三點(diǎn)、出三席人員三、內(nèi)容三、目的三、費(fèi)用三標(biāo)準(zhǔn)、三支付憑三證等。國(guó)稅發(fā)三[20三00]三84號(hào)發(fā)票使三用及審三核新規(guī)國(guó)稅發(fā)三〔20三08〕三80號(hào)三：在日常三檢查中三發(fā)現(xiàn)納三稅人使三用不符三合規(guī)定三發(fā)票特別是三沒(méi)有填三開付款三方全稱三的發(fā)票，不得三允許納三稅人用三于稅前三扣除、三抵扣稅三款、出三口退稅三和財(cái)務(wù)三報(bào)銷。三有偷逃三騙稅行三為的，三依照《三中華人三民共和三國(guó)稅收三征收管三理法》三的有關(guān)三規(guī)定處三罰；情三節(jié)嚴(yán)重三觸犯刑三律的，三移送司三法機(jī)關(guān)三依法處三理。國(guó)稅總?cè)只闳痆2三008三]42三號(hào)三關(guān)于三《進(jìn)一三步做好三房地產(chǎn)三行業(yè)稅三收專項(xiàng)三檢查工三作》的三通知：各省國(guó)三、地稅三局要在三轄區(qū)內(nèi)三200三5年至三200三7年年三平均銷三售額排三名前1三0位的三房地產(chǎn)三企業(yè)中三共同選三擇3戶三企業(yè)進(jìn)三行重點(diǎn)三解剖式三檢查。檢查中三，要對(duì)三被查企三業(yè)列支三成本費(fèi)三用的票三據(jù)進(jìn)行三重點(diǎn)核三對(duì)，單張票三面金額三在10三萬(wàn)元以三上的票三據(jù)必須三全部進(jìn)三行核查三。代收款三的相關(guān)三政策營(yíng)業(yè)稅：《中三華人民三共和國(guó)三營(yíng)業(yè)稅三暫行條三例》第三五條規(guī)三定：“三納稅人三的營(yíng)業(yè)三額為納三稅人提三供應(yīng)稅三勞務(wù)、三轉(zhuǎn)讓無(wú)三形資產(chǎn)三或者銷三售不動(dòng)三產(chǎn)向?qū)θ绞杖∪娜咳齼r(jià)款和三價(jià)外費(fèi)三用。國(guó)稅發(fā)三[20三04]三69號(hào)三文件規(guī)三定：住三房專項(xiàng)三維修基三金不納三稅。企業(yè)所三得稅：國(guó)稅三發(fā)[2三006三]31三號(hào)：“三開發(fā)企三業(yè)代有三關(guān)部門三、單位三和企業(yè)三收取的三各種基三金、費(fèi)三用和附三加等，三凡納入三開發(fā)產(chǎn)三品價(jià)內(nèi)三或由開三發(fā)企業(yè)三開具發(fā)三票的，三應(yīng)按規(guī)三定全部三確認(rèn)為三銷售收三入；凡三未納入三開發(fā)產(chǎn)三品價(jià)內(nèi)三并由開三發(fā)企業(yè)三之外的三其他收三取部門三、單位三開具發(fā)三票的，三可作為三代收代三繳款項(xiàng)三進(jìn)行管三理?！贝湛钊》咳S修基三金不納三稅外，三其他代三收款均三須納稅三。土地增三值稅：財(cái)稅字三[19三95]三48號(hào)三：“對(duì)三于縣級(jí)三及縣級(jí)三以上人三民政府三要求房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三在售房三時(shí)代收三的各項(xiàng)三費(fèi)用，三如果代三收費(fèi)用三是計(jì)入三房?jī)r(jià)中三向購(gòu)買三方一并三收取的三，可做三為轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三所取得三的收入三計(jì)稅；三如果代三收費(fèi)用三未計(jì)入三房?jī)r(jià)中三，而是三在房?jī)r(jià)三之外單三獨(dú)收取三的，可三以不作三為轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三的收入三。對(duì)于三代收費(fèi)三用作為三轉(zhuǎn)讓收三入計(jì)稅三的，在三計(jì)算扣三除項(xiàng)目三金額時(shí)三，可予三以扣除三，但不三允許作三為加計(jì)三20％三扣除的三基數(shù)；三對(duì)于代三收費(fèi)用三未作為三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)的三收入計(jì)三稅的，三在計(jì)算三增值額三時(shí)不允三許扣除三代收費(fèi)三用”。房產(chǎn)轉(zhuǎn)三自用是三否應(yīng)交三納營(yíng)業(yè)三稅房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)將自三己開發(fā)三的商品三房轉(zhuǎn)作三自用，三該不動(dòng)三產(chǎn)的所三有權(quán)沒(méi)三有發(fā)生三改變，三無(wú)需繳三納營(yíng)業(yè)三稅。待三該房產(chǎn)三實(shí)際發(fā)三生銷售三時(shí)，再三繳納營(yíng)三業(yè)稅?！秶?guó)家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三開展2三007三年稅收三專項(xiàng)檢三查工作三的通知三》國(guó)稅發(fā)三〔20三07〕三22號(hào)1.房三地產(chǎn)業(yè)三三（1）三營(yíng)業(yè)稅三三①三檢查應(yīng)三稅營(yíng)業(yè)三額的合三理性、三完整性三。五、是各三種換購(gòu)三房地產(chǎn)三、以房三地產(chǎn)抵三債、無(wú)三償贈(zèng)與三房地產(chǎn)三、集資三建房、三委托建三房、中三途轉(zhuǎn)讓三開發(fā)項(xiàng)三目、提三供土地三或資金三共同建三造不動(dòng)三產(chǎn)、拆三遷補(bǔ)償三（安置三）等行三為是否三按規(guī)定三足額納三稅。六、是以三房換地三、參建三聯(lián)建、三合作建三房過(guò)程三中，是三否按規(guī)三定申報(bào)三繳納營(yíng)三業(yè)稅。九、是企三業(yè)自用三（包括三經(jīng)營(yíng)性三自用）三、分配三給股東三（股東三與企業(yè)三是兩個(gè)三獨(dú)立的三法人實(shí)三體）的三商品房三是否申三報(bào)納稅三。公司設(shè)三立子公司三是獨(dú)立三法人，三如果盈三利或虧三損，均三不能并三入母公三司利潤(rùn)三，應(yīng)當(dāng)三作為獨(dú)三立的居三民企業(yè)三單獨(dú)繳三納企業(yè)三所得稅三。當(dāng)子公三司微利三的情況三下，子三公司可三以按2三0%的三稅率繳三納企業(yè)三所得稅三，使集三團(tuán)公司三整體稅三負(fù)降低三，在給三母公司三分配現(xiàn)三金股利三或利潤(rùn)三時(shí)，應(yīng)三補(bǔ)稅差三，則設(shè)三立子公三司對(duì)于三整個(gè)集三團(tuán)公司三來(lái)說(shuō)，三其稅負(fù)三為子公三司繳納三的所得三稅和母三公司就三現(xiàn)金股三利或利三潤(rùn)補(bǔ)交三的所得三稅差額三。分公司三不是獨(dú)三立法人三，不形三成所得三稅的居三民企業(yè)三，其實(shí)三現(xiàn)的利三潤(rùn)或虧三損應(yīng)當(dāng)三并入總?cè)?，三由總公三司匯總?cè){稅。示例一三：A公司三所得稅三稅率為三25%三。20三08年三1月擬三投資設(shè)三立一公三司，預(yù)三測(cè)其當(dāng)三年的稅三前會(huì)計(jì)三利潤(rùn)為三3萬(wàn)元三，假定三A公司三當(dāng)年實(shí)三現(xiàn)稅前三會(huì)計(jì)利三潤(rùn)10三0萬(wàn)元三?，F(xiàn)有三兩種方三案可供三參考：三一是設(shè)三立全資三子公司三，并向三A公司三分配利三潤(rùn)2萬(wàn)三元；二三是設(shè)立三分公司三(假設(shè)三不存在三納稅調(diào)三整事項(xiàng)三)。設(shè)立全三資子公三司子公司三繳納的三所得稅三=3×三20%三=0.三6萬(wàn)元三；三A公三司繳納三的所得三稅=1三00×三25%三+2÷三(1-三20%三)×(三25%三-20三%)=三25.三13萬(wàn)三元；三集三團(tuán)公司三整體稅三負(fù)=0三.6+三25.三13=三25.三73萬(wàn)三元。設(shè)立分三公司A公司三繳納的三所得稅三=(1三00+三3)×三25%三=25三.75三萬(wàn)元。當(dāng)下屬三公司微三利的情三況下，三企業(yè)應(yīng)三選擇設(shè)三立子公三司的組三織形式三。示例二三：B公司三所得稅三稅率為三25%三，20三08年三1月擬三投資設(shè)三立回收三期長(zhǎng)的三公司，三預(yù)測(cè)該三投資公三司當(dāng)年三虧損6三00萬(wàn)三元，假三定B公三司當(dāng)年三實(shí)現(xiàn)利三潤(rùn)10三00萬(wàn)三元，現(xiàn)三有兩方三案可供三選擇：三一是設(shè)三立全資三子公司三；二是三設(shè)立分三公司(三假設(shè)不三存在其三他納稅三調(diào)整事三項(xiàng))。設(shè)立子三公司子公司三當(dāng)年虧三損，不三繳納所三得稅，三其虧損三可結(jié)轉(zhuǎn)三以后年三度，用三以后年三度所得三彌補(bǔ)。三B公司三當(dāng)年繳三納的所三得稅=三100三0×2三5%=三250三萬(wàn)元；三集團(tuán)公三司整體三稅負(fù)=三250三萬(wàn)元。設(shè)立分三公司B公司三當(dāng)年繳三納的所三得稅=三(10三00-三600三)×2三5%=三100三萬(wàn)元。當(dāng)下屬三公司或三公司本三部虧損三的情況三下，企三業(yè)應(yīng)選三擇設(shè)立三分公司三的組織三形式設(shè)立分三公司納三稅優(yōu)缺三點(diǎn)分析優(yōu)勢(shì)：第一，公司三本部及三分公司三的盈利三和虧損三可以互三相抵補(bǔ)三。第二，稅法三規(guī)定在三稅前列三支有限三額的費(fèi)三用（如三業(yè)務(wù)招三待費(fèi)、三廣告費(fèi)三、業(yè)務(wù)三宣傳費(fèi)三）可以三在公司三內(nèi)部調(diào)三劑使用三，從而三使公司三的稅收三負(fù)擔(dān)更三趨合理三。第三，公司三內(nèi)投資三收益不三存在根三據(jù)稅率三差異補(bǔ)三稅問(wèn)題三。風(fēng)險(xiǎn)：三由于稅三法和會(huì)三計(jì)制度三存在差三異，加三之各地三區(qū)稅務(wù)三機(jī)關(guān)在三理解及三執(zhí)行政三策尺度三、口徑三上可能三存在一三定的差三異，可三能會(huì)有三一定難三度。同一區(qū)三域內(nèi)存三在多個(gè)三項(xiàng)目的三情況下三，從稅三收的角三度考慮三最好成三立分公三司。公司組三織職工三集體旅三游是否三應(yīng)該計(jì)三入個(gè)人三所得稅三？自20三08年三3月1三日起施三行的《三中華人三民共和三國(guó)個(gè)人三所得稅三法實(shí)施三條例》三明確規(guī)三定：個(gè)三人所得三的形式三除現(xiàn)金三、實(shí)物三和有價(jià)三證券外三，還有三其他形三式的經(jīng)三濟(jì)利益三。并規(guī)定三所得為三其他形三式的經(jīng)三濟(jì)利益三的，參三照市場(chǎng)三價(jià)格核三定應(yīng)納三稅所得三額。財(cái)稅[三200三4]1三1號(hào)按三照我國(guó)三現(xiàn)行個(gè)三人所得三稅法律三法規(guī)有三關(guān)規(guī)定三，對(duì)商三品營(yíng)銷三活動(dòng)中三，企業(yè)三和單位三對(duì)營(yíng)銷三業(yè)績(jī)突三出人員三以培訓(xùn)三班、研三討會(huì)、三工作考三察等名三義組織三旅游活三動(dòng)，通三過(guò)免收三差旅費(fèi)三、旅游三費(fèi)對(duì)個(gè)三人實(shí)行三的營(yíng)銷三業(yè)績(jī)獎(jiǎng)三勵(lì)（包三括實(shí)物三、有價(jià)三證卷等三），應(yīng)三根據(jù)所三發(fā)生費(fèi)三用全額三計(jì)入營(yíng)三銷人員三應(yīng)稅所三得，依三法征收三個(gè)人所三得稅，三并由提三供上述三費(fèi)用的三企業(yè)和三單位代三扣代繳三。個(gè)人所三得稅國(guó)稅函三[20三00]三57號(hào)三《國(guó)家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三個(gè)人所三得稅有三關(guān)問(wèn)題三的批復(fù)三》部分單三位和部三門在年三終總結(jié)三、各種三慶典、業(yè)務(wù)往三來(lái)及其它三活動(dòng)中三，為其三它單位三和部門三的有關(guān)三人員發(fā)三放現(xiàn)金三、實(shí)物三或有價(jià)三證券。三對(duì)個(gè)人三取得該三項(xiàng)所得三，應(yīng)按三照《中三華人民三共和國(guó)三個(gè)人所三得稅法三》中規(guī)三定的“三其他所三得”項(xiàng)三目計(jì)算三繳納個(gè)三人所得三稅，稅三款由支三付所得三的單位三代扣代三繳。依據(jù)《三稅收征三管法》三第六十三九條的三規(guī)定，三若扣繳三義務(wù)人三應(yīng)扣未三扣、應(yīng)三收而不三收稅款三的，由三稅務(wù)機(jī)三關(guān)向納三稅人追三繳稅款三，對(duì)扣三繳義務(wù)三人處應(yīng)三扣未扣三、應(yīng)收三未收稅三款50三%以上三3倍以三下的罰三款。企業(yè)贈(zèng)三送個(gè)人三所得稅房地產(chǎn)三公司為三了促進(jìn)三銷售，三經(jīng)常會(huì)三贈(zèng)送家三具、家三電、閣三樓、車三庫(kù)、地三下室車三位等個(gè)人無(wú)三償贈(zèng)與三不動(dòng)產(chǎn)《國(guó)家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三加強(qiáng)房三地產(chǎn)交三易個(gè)人三無(wú)償贈(zèng)三與不動(dòng)三產(chǎn)稅收三管理有三關(guān)問(wèn)題三的通知三》國(guó)稅三發(fā)[2三006三]14三4號(hào)營(yíng)業(yè)稅三：根據(jù)國(guó)三稅發(fā)[三200三6]7三5號(hào)規(guī)三定：從三200三6年6三月1日三起，對(duì)三購(gòu)買住三房不足三5年轉(zhuǎn)三手交易三的，銷三售時(shí)按三其取得三的售房三收入全三額征收三營(yíng)業(yè)稅三；個(gè)人三購(gòu)買普三通住房三超過(guò)5三年（含三5年）三轉(zhuǎn)手交三易的，三銷售時(shí)三免征營(yíng)三業(yè)稅；三個(gè)人購(gòu)三買非普三通住房三超過(guò)5三年（含三5年）三轉(zhuǎn)手交三易的，三銷售時(shí)三按其售三房收入三減去購(gòu)三買房屋三的價(jià)款三后的差三額征收三營(yíng)業(yè)稅三。個(gè)人無(wú)三償贈(zèng)與三不動(dòng)產(chǎn)三時(shí)，對(duì)三受贈(zèng)人三全額交三契稅、三印花稅三。個(gè)人所三得稅：三個(gè)人將三承受的三不動(dòng)產(chǎn)三再對(duì)外三銷售時(shí)三：1、按財(cái)產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓所三得征；2、按三財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓收入三減除受三贈(zèng)、轉(zhuǎn)三讓住房三過(guò)程中三繳納的三稅金及三有關(guān)合三理費(fèi)用三后的余三額為應(yīng)三納稅所三得額，三按20三%的適三用稅率三計(jì)算繳三納個(gè)人三所得稅三。三3、稅三務(wù)機(jī)關(guān)三不得核三定征收。問(wèn)題：三個(gè)人接三受其他三個(gè)人的三捐贈(zèng)是三否需要三繳納個(gè)三人所得三稅？以房地三產(chǎn)進(jìn)行三投資、三聯(lián)營(yíng)的三稅收相三關(guān)問(wèn)題1、營(yíng)三業(yè)稅2、土三地增值三稅3、房三產(chǎn)稅、三契稅4、企三業(yè)及個(gè)三人所得三稅重要稅三收策劃方三案－1基本情三況：甲公司三取得一三塊土地三，成本三100三0萬(wàn)，三沒(méi)有進(jìn)三行開發(fā)三。現(xiàn)乙三公司要三購(gòu)買該三塊土地三，出價(jià)三180三0萬(wàn)元三，并表三示配合三甲公司三采用最三合適的三辦法進(jìn)三行運(yùn)作三。

假三設(shè)條件三：

1三、甲公三司注冊(cè)三資本1三000三萬(wàn)元，三全部用三于該土三地；三2、甲三公司沒(méi)三有發(fā)生三別的業(yè)三務(wù)和費(fèi)三用；三3、所三有工作三都在2三008三年度完三成。直接轉(zhuǎn)三讓土地三使用權(quán)三，即甲三公司直三接將土三地使用三權(quán)轉(zhuǎn)讓三給乙方三。相關(guān)稅三金：（為計(jì)三算方便三，未考三慮城建三稅、教三育費(fèi)附三加、印三花稅等三小稅種三，下同三）

1三、營(yíng)業(yè)三稅：1三800三×5%三=90三萬(wàn)元三2、土三地增值三稅：可三抵扣金三額10三90萬(wàn)三元，適三用稅率三40%三，（1三800三－10三90）三*40三%－1三090三×5%三=22三9.5三萬(wàn)元三3、所三得稅：三（18三00－三100三0－9三0－2三29.三5）×三25%三=12三0.1三25萬(wàn)三元

稅三負(fù)合計(jì)三439三.62三5萬(wàn)元三。政策依三據(jù)：對(duì)取得三土地或三房地產(chǎn)三使用權(quán)三后，未三進(jìn)行開三發(fā)即轉(zhuǎn)三讓的，三計(jì)算其三增值額三時(shí)，只三允許扣三除取得三土地使三用權(quán)時(shí)三支付的三地價(jià)款三、交納三的有關(guān)三費(fèi)用，三以及在三轉(zhuǎn)讓環(huán)三節(jié)繳納三的稅金三。（《三關(guān)于印三發(fā)〈土三地增值三稅宣傳三提綱〉三的通知三》國(guó)稅三函發(fā)〔三199三5〕1三10號(hào)三）優(yōu)點(diǎn)：1、思三路明確三，操作三簡(jiǎn)單，三無(wú)風(fēng)險(xiǎn)三；

2三、乙公三司的購(gòu)三買款可三以全額三抵扣所三得稅和三土地增三值稅。缺點(diǎn)：三1、三稅金成三本相對(duì)三較高（三439三.6/三180三0）三2、未三按照出三讓合同三約定進(jìn)三行投資三開發(fā)，三完成開三發(fā)投資三總額的三百分之三二十五三以上的三，不允三許轉(zhuǎn)讓三（《中三國(guó)城市三房地產(chǎn)三管理法三》第三三十八條三）。策劃方三案－2投資成三立新公三司，即三甲公司三用土地三作價(jià)1三800三萬(wàn)元投三資成立三一家新三公司，三然后將三股份轉(zhuǎn)三讓給乙三公司。相關(guān)稅三金：可抵扣三金額1三000三萬(wàn)元，三適用稅三率40三%1、營(yíng)三業(yè)稅：三0元三2、土三地增值三稅：（18三00－三100三0）*三40%三－10三00×三5%=三270三萬(wàn)元三3、所三得稅：三（18三00－三100三0－2三70）三×25三%=1三32.三5萬(wàn)元三稅負(fù)三合計(jì)4三02.三5萬(wàn)元三。政策依三據(jù)：1、對(duì)三于以房三地產(chǎn)進(jìn)三行投資三、聯(lián)營(yíng)三的，投三資、聯(lián)三營(yíng)的一三方以土三地（房三地產(chǎn)）三作價(jià)入三股進(jìn)行三投資或三作為聯(lián)三營(yíng)條件三，將房三地產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓到所三投資、三聯(lián)營(yíng)的三企業(yè)中三時(shí)，暫三免征收三土地增三值稅。三（《財(cái)三政部三國(guó)家稅三務(wù)總局三關(guān)于土三地增值三稅一些三具體問(wèn)三題規(guī)定三的通知三》財(cái)稅三字[1三995三]04三8號(hào)；三2、對(duì)于以三土地（三房地產(chǎn)三）作價(jià)三入股進(jìn)三行投資三或聯(lián)營(yíng)三的，凡三所投資三、聯(lián)營(yíng)三的企業(yè)三從事房三地產(chǎn)開三發(fā)的，三或者房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三以其建三造的商三品房進(jìn)三行投資三和聯(lián)營(yíng)三的，均三繳納土三地增值三稅。（《財(cái)三政部三國(guó)家稅三務(wù)總局三關(guān)于土三地增值三稅若干三問(wèn)題的三通知》三財(cái)稅[三200三6]2三1號(hào)；三3、三以無(wú)形三資產(chǎn)、三不動(dòng)產(chǎn)三投資入三股，與三接受投三資方利三潤(rùn)分配三，共同三承擔(dān)投三資風(fēng)險(xiǎn)三的行為三，不征三收營(yíng)業(yè)三稅。對(duì)三股權(quán)轉(zhuǎn)三讓不征三收營(yíng)業(yè)三稅。（三《財(cái)政三部、國(guó)三家稅務(wù)三總局關(guān)三于股權(quán)三轉(zhuǎn)讓有三關(guān)營(yíng)業(yè)三稅問(wèn)題三的通知三》財(cái)稅三[20三02]三191三號(hào)）優(yōu)點(diǎn)：1、操三作相對(duì)三簡(jiǎn)單；三2、三稅金成三本比思三路一降三低一些三。缺點(diǎn)：1、稅三金成本三高（4三02.三5/1三800三）；三2、根三據(jù)《公三司法》三，無(wú)形三資產(chǎn)最三多只能三占到注三冊(cè)資本三的70三%，因三此需要三額外投三入77三1萬(wàn)元三，占用三資金較三多。策劃方三案－3轉(zhuǎn)讓甲三公司股三權(quán)，即三甲公司三股東直三接將所三有的甲三公司股三權(quán)轉(zhuǎn)讓三給公司三。相關(guān)稅三金：1、營(yíng)三業(yè)稅：三0元三2、土三地增值三稅：0三元

3三、所得三稅：三股東為三企業(yè)（三180三0－1三000三）×2三5%=三200三萬(wàn)元三股東為三個(gè)人（三180三0－1三000三）×2三0%=三160三萬(wàn)元三稅負(fù)合三計(jì)20三0/1三60萬(wàn)三元。政策依三據(jù)：1、對(duì)三股權(quán)轉(zhuǎn)三讓不征三收營(yíng)業(yè)三稅（《三財(cái)政部三、國(guó)家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三股權(quán)轉(zhuǎn)三讓有關(guān)三營(yíng)業(yè)稅三問(wèn)題的三通知》三財(cái)稅[三200三2]1三91號(hào)三）；三2、原三股東取三得股權(quán)三轉(zhuǎn)讓所三得，應(yīng)三按“財(cái)三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三所得”三項(xiàng)目征三收個(gè)人三所得稅三。（《三國(guó)家稅三務(wù)總局三關(guān)于股三權(quán)轉(zhuǎn)讓三收入征三收個(gè)人三所得稅三問(wèn)題的三批復(fù)》三國(guó)稅函三[20三07]三244三號(hào)）優(yōu)點(diǎn)：三1、三操作相三對(duì)簡(jiǎn)單三；

2三、稅金三成本相三對(duì)較低三；

3三、運(yùn)作三時(shí)間短三，不涉三及到土三地、規(guī)三劃等部三門的過(guò)三戶問(wèn)題三。缺點(diǎn)：三1、三甲公司三股東是三否愿意三轉(zhuǎn)讓股三權(quán)，甲三公司可三能利用三現(xiàn)有的三相關(guān)資三質(zhì)進(jìn)行三新的項(xiàng)三目開發(fā)三，以及三已有的三人員、三資產(chǎn)等三；2、可三能會(huì)存三在債權(quán)三、債務(wù)三、以及三對(duì)外擔(dān)三保等，三存在一三定的風(fēng)三險(xiǎn)。策劃方三案－4公司分三立/合三并，即三采用甲三公司先三分立后三轉(zhuǎn)讓。1、營(yíng)三業(yè)稅：三0元三2、土三地增值三稅：0三元

3三、所得三稅：（三180三0－1三000三）×2三5%=三200三萬(wàn)元三稅負(fù)合三計(jì)：2三00萬(wàn)三元。優(yōu)點(diǎn)：1、稅三金成本三低。缺點(diǎn)：1、公三司分立三/合并三需要的三手續(xù)繁三雜，時(shí)三間長(zhǎng)，三有的需三要債權(quán)三人配合三；

2三、公司三分立/三合并對(duì)三于稅務(wù)三部門來(lái)三說(shuō)也是三一個(gè)重三點(diǎn)，過(guò)三程也很三長(zhǎng)；三3、同三樣存在三潛在的三債權(quán)、三債務(wù)及三擔(dān)保風(fēng)三險(xiǎn)。相關(guān)稅三金：政策依三據(jù)：1、在三企業(yè)兼三并中，三對(duì)被兼三并企業(yè)三將房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三到兼并三企業(yè)中三的，暫三免征收三土地增三值稅。三（財(cái)政三部、國(guó)三家稅務(wù)三總局《三關(guān)于土三地增值三稅一些三具體問(wèn)三題規(guī)定三的通知三》財(cái)稅三字[1三995三]48三號(hào)）三2、企三業(yè)合并三，通常三情況下三，被合三并企業(yè)三應(yīng)視為三按公允三價(jià)值轉(zhuǎn)三讓、處三置全部三資產(chǎn)，三計(jì)算資三產(chǎn)的轉(zhuǎn)三讓所得三，依法三繳納所三得稅。三（《國(guó)三家稅務(wù)三總局關(guān)三于企業(yè)三合并分三立業(yè)務(wù)三有關(guān)所三得稅問(wèn)三題的通三知》三國(guó)稅發(fā)三〔20三00〕三119三號(hào)）三3、被三分立企三業(yè)應(yīng)視三為按公三允價(jià)值三轉(zhuǎn)讓其三被分離三出去的三部分或三全部資三產(chǎn)，計(jì)三算被分三立資產(chǎn)三的財(cái)產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓所三得，依三法繳納三所得稅三。（同三上）三4、公三司合并三，應(yīng)當(dāng)三由合并三各方簽三訂合并三協(xié)議，三并編制三資產(chǎn)負(fù)三債表及三財(cái)產(chǎn)清三單。公三司應(yīng)當(dāng)三自作出三合并決三議之日三起十日三內(nèi)通知三債權(quán)人三，并于三三十日三內(nèi)在報(bào)三紙上公三告。債三權(quán)人自三接到通三知書之三日起三三十日內(nèi)三，未接三到通知三書的自三公告之三日起四三十五日三內(nèi)，可三以要求三公司清三償債務(wù)三或者提三供相應(yīng)三的擔(dān)保三。（《三公司法三》第一三百七十三六條）三5、三公司分三立，應(yīng)三當(dāng)編制三資產(chǎn)負(fù)三債表及三財(cái)產(chǎn)清三單。公三司應(yīng)當(dāng)三自作出三分立決三議之日三起十日三內(nèi)通知三債權(quán)人三，并于三三十日三內(nèi)在報(bào)三紙上公三告。（三《公司三法》第三一百七三十八條三）策劃方三案－5間接投三資：即三乙公司三用18三00萬(wàn)三貨幣投三資成立三一家新三的丙公三司（非三房地產(chǎn)三行業(yè)）三，然后三甲公司三繼續(xù)在三丙公司三投資，三將土地三使用權(quán)三過(guò)戶給三乙公司三，以換三取乙公三司在丙三公司的三股權(quán)。相關(guān)稅三金：三1、營(yíng)三業(yè)稅：三0元三2、土三地增值三稅：0三元

3三、所得三稅：（三180三0－1三000三）×2三5%=三200三萬(wàn)元三稅負(fù)合三計(jì)20三0萬(wàn)元三。目的：三規(guī)避財(cái)三稅[2三006三]21三號(hào)政策依三據(jù)：1、，三根據(jù)《三財(cái)政部三國(guó)家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三土地增三值稅一三些具體三問(wèn)題規(guī)三定的通三知》財(cái)三稅字[三199三5]0三48號(hào)三規(guī)定，三對(duì)外投三資、聯(lián)三營(yíng)的，三暫免征三收土地三增值稅三；

2三、由于三所投資三的企業(yè)三不是從三事房地三產(chǎn)開發(fā)三的，因三此不適三用《財(cái)三政部三國(guó)家稅三務(wù)總局三關(guān)于土三地增值三稅若干三問(wèn)題的三通知》三財(cái)稅[三200三6]2三1號(hào)；三3、三有限責(zé)三任公司三股東轉(zhuǎn)三讓股權(quán)三的，應(yīng)三當(dāng)自轉(zhuǎn)三讓股權(quán)三之日起三30日三內(nèi)申請(qǐng)三變更登三記，并三應(yīng)當(dāng)提三交新股三東的主三體資格三證明或三者自然三人身份三證明（三《公司三登記管三理?xiàng)l例三》國(guó)務(wù)三院令第三451三號(hào)第三三十五條三），因三此新投三資方不三用驗(yàn)資三，也就三可以把三土地直三接過(guò)戶三給乙公三司。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1、稅三金成本三低；2三、操作三簡(jiǎn)單。1、間三接投資三，是否三屬于投三資，土三地增值三稅方面三有待確三定；三2、間三接投資三，是屬三于投資三還是屬三于非貨三幣交易三，營(yíng)業(yè)三稅方面三有待確三定；根據(jù)《三財(cái)政部三國(guó)家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三土地增三值稅一三些具體三問(wèn)題規(guī)三定的通三知》財(cái)三稅字[三199三5]0三48號(hào)三規(guī)定：三對(duì)于以三房地產(chǎn)三進(jìn)行投三資、聯(lián)三營(yíng)的，三投資、三聯(lián)營(yíng)的三一方以三土地（三房地產(chǎn)三）作價(jià)三入股進(jìn)三行投資三或作為三聯(lián)營(yíng)條三件，將房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三到所投三資、聯(lián)三營(yíng)的企三業(yè)中時(shí)，暫免征三收土地三增值稅三。財(cái)政部三、國(guó)家三稅務(wù)總?cè)帧蛾P(guān)三于土地三增值稅三若干問(wèn)三題的通三知》（財(cái)稅【三200三6】第三021三號(hào)）說(shuō)三明：一、任三何企業(yè)三（包括三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)）以三土地（三房地產(chǎn)三）作價(jià)三入股進(jìn)三行投資三或聯(lián)營(yíng)三的，凡三所投資三、聯(lián)營(yíng)三的企業(yè)三從事房三地產(chǎn)開三發(fā)的，三不適用三暫免征三收土地三增值稅三的規(guī)定三。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三以其建三造的商三品房進(jìn)三行投資三和聯(lián)營(yíng)三的，不三適用暫三免征收三土地增三值稅的三規(guī)定。新的《三企業(yè)所三得稅法三》第四三十七條三之規(guī)定三：“企三業(yè)實(shí)施三其他不三具有合三理商業(yè)三目的的三安排而三減少其三應(yīng)納稅三收入或三者所得三額的，三稅務(wù)機(jī)三關(guān)有權(quán)三按照合三理方法三調(diào)整。三”江中藥三業(yè)成功三避稅案三例江中藥三業(yè)一直三以來(lái)都三租賃使三用著灣三里生產(chǎn)三區(qū)做為三公司的三藥品生三產(chǎn)基地三，而這三塊地又三是江中三藥業(yè)的三控股母三公司江三中集團(tuán)三所有。三按照2三003三年簽署三的協(xié)議三，約為三每年6三00萬(wàn)三元。由三于近年三來(lái)土地三租賃價(jià)三格大幅三度提升三，這筆三土地租三賃費(fèi)到三了20三08年三可能會(huì)三被調(diào)整三到每年三200三0多萬(wàn)三元。操作過(guò)三程：一、江三中集團(tuán)三先注冊(cè)三成立全三資子公三司“南三昌江中三資產(chǎn)管三理有限三公司”三；二、江三中集團(tuán)三將灣里三的生產(chǎn)三用地以三增加注三冊(cè)資本三的方式三置入南三昌江中三資產(chǎn)管三理有限三公司，三并完成三土地使三用權(quán)轉(zhuǎn)三讓手續(xù)三及公司三注冊(cè)資三本變更三手續(xù)；三、江三中藥業(yè)三與江中三集團(tuán)簽三訂股權(quán)三轉(zhuǎn)讓協(xié)三議，受三讓南昌三江中資三產(chǎn)管理三有限公三司的全三部股權(quán)三，完成三股權(quán)變?nèi)怯浫掷m(xù)。三至此，三江中藥三業(yè)成功三購(gòu)得該三片土地三。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的開三發(fā)產(chǎn)品三轉(zhuǎn)作企三業(yè)的固三定資產(chǎn)三問(wèn)題1）營(yíng)三業(yè)稅：三財(cái)政部三、國(guó)家三稅務(wù)總?cè)郑ㄘ?cái)三稅[2三001三]16三0號(hào)）三三、納三稅人必三須將為三本獨(dú)立三核算單三位內(nèi)部三提供應(yīng)三稅勞務(wù)三、轉(zhuǎn)讓三無(wú)形資三產(chǎn)、銷三售不動(dòng)三產(chǎn)取得三收入和三為本獨(dú)三立核算三單位以三外單位三和個(gè)人三提供應(yīng)三稅勞務(wù)三、轉(zhuǎn)讓三無(wú)形資三產(chǎn)、銷三售不動(dòng)三產(chǎn)取得三的收入三分別記三帳，分三別核算三。凡是三分別記三帳，未三分別核三算的，三一律征三收營(yíng)業(yè)三稅。2）土三地增值三稅：《三國(guó)家稅三務(wù)總局三關(guān)于房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三土地增三值稅清三算管理三有關(guān)問(wèn)三題的通三知》（三國(guó)稅發(fā)三[20三06]三187三號(hào)）（三二）房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三將開發(fā)三的部分三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)為企三業(yè)自用三或用于三出租等三商業(yè)用三途時(shí)，三如果產(chǎn)三權(quán)未發(fā)三生轉(zhuǎn)移三，不征三收土地三增值稅三，在稅三款清算三時(shí)不列三收入，三不扣除三相應(yīng)的三成本和三費(fèi)用。3）企三業(yè)所得三稅：在三沒(méi)有明三確廢止三《國(guó)家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三房地產(chǎn)三開發(fā)業(yè)三務(wù)征收三企業(yè)所三得稅問(wèn)三題的通三知》（三國(guó)稅發(fā)三[20三06]三31號(hào)三）之前三，房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)將開發(fā)三產(chǎn)品轉(zhuǎn)三作企業(yè)三固定資三產(chǎn)的行三為，應(yīng)三視同銷三售，于開三發(fā)產(chǎn)品三使用權(quán)三轉(zhuǎn)移時(shí)三確認(rèn)收三入（或三利潤(rùn)）三的實(shí)現(xiàn)三。房地產(chǎn)行業(yè)主要涉稅違法問(wèn)題一、偷逃/隱匿應(yīng)稅收入類二、虛列/多列成本費(fèi)用類三、其他情形1、將三銷售收三入(包三括預(yù)收三收入)三掛在往三來(lái)賬上三，或隱三匿收入三，或不三作/不三及時(shí)作三賬務(wù)處三理，或三直接沖三減開發(fā)三成本。三2、三分解售三房款收三入，將三部分款三項(xiàng)開具三收款收三據(jù)，隱三匿收入三。三3三、在境三外銷售三境內(nèi)房三產(chǎn)，隱三匿銷售三收入。三4、三私建違三建閣樓三、車庫(kù)三、倉(cāng)庫(kù)三，對(duì)外三銷售使三用權(quán)開三具收款三收據(jù)，三隱匿收