耒陽市城北新區(qū)項目可行性研究報告

PAGEPAGE20耒陽市城北新區(qū)項目可研報告第一部分市場背景及經(jīng)濟概況 2一、 耒陽行政區(qū)位 2二．交通特征 3三．經(jīng)濟概況 3四、城市新區(qū)規(guī)劃發(fā)展（2009——2030） 4第二部分耒陽市房地產(chǎn)市場概況 5一、房地產(chǎn)板塊劃分 5二、各板塊發(fā)展分析 5三、銷售價格 7四、二手房市場情況： 8第三部分項目地塊分析 8一、地塊情況 8二、交通及配套 8三、耒陽市重點個案分析 9四、總結(jié)： 11第一部分市場背景及經(jīng)濟概況耒陽行政區(qū)位耒陽位于湖南省東南部，耒水中下游，湘南中心，北接衡陽，南至郴州，西達桂林，東上井岡。總面積2656平方公里，總?cè)丝?36萬，市區(qū)建成區(qū)面積40平方公里，市區(qū)常住人口42萬。耒陽是湖南省最大的縣級城市、最大的縣級能源基地。耒陽耒陽耒耒陽奉陰違陽陽陽二．交通特征 耒陽區(qū)位優(yōu)越、交通便捷。耒陽是內(nèi)陸地區(qū)承接廣東沿海城市產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的前沿地，水陸空交通俱全，京廣鐵路、107國道、京珠高速公路縱穿南北，連通閩南、贛南、湘南的1817省道橫貫東西，武廣高速鐵路穿越全境，并設(shè)耒陽西站；耒水、舂陵江四季通航；楓沖機場擬軍民兩用。去廣州、武漢、南昌、桂林等地均可在5小時內(nèi)到達，已全面融入“中南5小時經(jīng)濟圈”。京廣鐵路，設(shè)耒陽站，廣鐵集團長沙總公司管理，為二等站，位于灶市街道辦事處，設(shè)哲橋站、小水站、公平站3個貨運站（原是客貨兼營）。永耒鐵路，地方鐵路，經(jīng)過8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總長71公里.。武廣高速鐵路貫通耒陽，設(shè)有耒陽站，境內(nèi)長49公里。京珠高速公路，境內(nèi)長54公里，設(shè)三個互通口。新市、五里牌、公平。107國道，境內(nèi)長55.5公里。1817、1811合稱S320，境內(nèi)總長77.24公里，東西朝向，連接廣西與福建。耒水航運，六級航道，直通湘江，舂凌河，庫區(qū)航道，直入湘江。三．經(jīng)濟概況1、宏觀經(jīng)濟2009年耒陽市財政收入達到12.35億元，同比增長21.97%。為湖南省第六個、長株兩市之外第一個財政收入過10億元的縣市。2009年耒陽市地方生產(chǎn)總值（GDP）194.98億元，同比增長15.8%，在全國縣域經(jīng)濟綜合實力排名中，耒陽市由上一年度的181位上升到160位，在中部地區(qū)的排名由2005年的33位上升到了22位。金融機構(gòu)存款余額達129.74億元，貸款余額51.11億元，銀行業(yè)金融機構(gòu)實現(xiàn)盈利2.1億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值20億元，科技進步對經(jīng)濟增長貢獻率達到58%，較2006年上升了6個百分點，科技型產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為市域經(jīng)濟中表現(xiàn)最為活躍、發(fā)展最具潛力的板塊。2003-2009年，耒陽市三次通過全國科技進步考核，連續(xù)多年在衡陽市科技目標管理考核中獲一等獎。2009年11月13日，被評為“省級金融安全區(qū)”。2009年，耒陽市完成工業(yè)總產(chǎn)值254.4億元，增長23.63%；完成工業(yè)增加值82.20億元，增長23.5%；完成規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值207.44億元，增長26.68%；完成規(guī)模工業(yè)增加值68.83億元，增長24.5%。在規(guī)模工業(yè)企業(yè)中，輕工業(yè)完成產(chǎn)值28.19億元，同比增長34.87%；重工業(yè)完成產(chǎn)值179.12億元，同比增長25.48%。四、城市新區(qū)規(guī)劃發(fā)展（2009——2030）8月28日，市十五屆人大常委會第14次會議審議通過了《耒陽市城市總體規(guī)劃（2009-2030）》，強調(diào)城市開發(fā)建設(shè)必須嚴格執(zhí)行規(guī)劃。本次規(guī)劃確定了耒陽市是衡陽市次域中心城市，以能源工業(yè)為主導(dǎo)的工貿(mào)型山水園林城市。規(guī)劃期限分為近期2009-2015年，中期2016-2020年，遠期2021-2030年。規(guī)劃范圍為城區(qū)四個辦事處全部用地和竹市鎮(zhèn)、余慶鄉(xiāng)、泗門洲鎮(zhèn)、哲橋鎮(zhèn)的部分村組，規(guī)劃區(qū)面積55平方公里，控制區(qū)面積195平方公里。耒陽未來城市的發(fā)展方向以向北為主。第二部分耒陽市房地產(chǎn)市場概況耒陽房地產(chǎn)市場正式發(fā)展是從2006年開始，07年~08年耒陽房地產(chǎn)市場進入一個高速增長階段，08年一年房地產(chǎn)完成銷售總額超過06年和07年兩年銷售總額之和。耒陽房地產(chǎn)市場進入增長噴發(fā)階段。

由于歷史原因造成目前的耒陽房地產(chǎn)業(yè)極度缺乏規(guī)范，各類沒有開發(fā)資質(zhì)的私建房屋遍地開花，這類私建房屋基本均未經(jīng)過合法程序，違章、違建、占用公共用地到處都是，雖給消費者以無窮的后患但憑借價格上的絕對優(yōu)勢，在耒陽城中心這類的私建房價格在1000-1200元左右，始終是本地正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)市場的頑固阻礙，嚴重阻礙了耒陽房地產(chǎn)的健康發(fā)展。一、房地產(chǎn)板塊劃分根據(jù)耒陽城市房地產(chǎn)發(fā)展特點以及消費者對區(qū)域的認可度等因素，耒陽房地產(chǎn)可分為四大板塊，即中心板塊、市政新區(qū)板塊、發(fā)明家廣場板塊、水東江板塊、城北新區(qū)板塊。

二、各板塊發(fā)展分析1、中心板塊1）區(qū)域范圍：東起沿江路，西至金華路；南起五一路，北至城北路；

2）代表樓盤：國貿(mào)新城、中順時代廣場、新大陸國際、一建綜合樓3）環(huán)境、價格、綜述：中心板塊，交通便捷，生活、休閑、娛樂等配套設(shè)施齊全。由于地處城市中央商業(yè)區(qū)空氣質(zhì)量較差，項目規(guī)模較小，僅有1-3棟樓，綠化面積較小，噪音污染較重。

經(jīng)調(diào)研中心板塊在售樓盤均為28-30高層電梯房，均價為2100-2500元/㎡.

中心板塊地理優(yōu)勢明顯，各項生活配套設(shè)施完善，有較高的投資價值及升值空間，但空氣質(zhì)量較差，噪音污染較嚴重。2、市政板塊1）區(qū)域范圍：東起德泰隆路，西至伍梅路，南起城北路，北至金陽路2）代表樓盤：香榭麗都、金橋.普羅旺斯、康鴻花園3）環(huán)境、價格、綜述

：市政板塊，位于城市新區(qū)，指引城市發(fā)展方向，周邊配套設(shè)施欠完善，空氣質(zhì)量較好，無噪音污染。經(jīng)調(diào)研市政板塊在售樓盤為多層、園林別墅、電梯房，均價為1900-2100元/㎡。市政板塊，城市新區(qū)，配套設(shè)施尚欠完善，有較好自然環(huán)境景觀資源，但空氣質(zhì)量較好，綠化面積大，無噪音污染，適宜居家。3、廣場板塊1）區(qū)域范圍：東起金華路，西至西湖路，南起城北路，北至金陽路2）代表樓盤：五環(huán)星城、金城.華府豪庭、龍城世家、紫荊府3）環(huán)境、價格、綜述：小區(qū)規(guī)模大，區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃較好，有較大面積綠化，交通較便利，生活、娛樂、休閑等各項配套設(shè)施較齊全。經(jīng)調(diào)研該板塊現(xiàn)在售樓盤均價為2200-2500元/㎡為多層房、復(fù)式樓、少量別墅，少量的電梯高層。

臨近廣場適宜居家，各項生活配套設(shè)施較齊全，交通便利。4、水東江板塊

1）區(qū)域范圍：建設(shè)路及振興路周邊

2）代表樓盤：荷塘月色3）環(huán)境、價格、綜述

：地塊較廣，配套設(shè)施不足，價格較低。5、城北新城板塊（本項目地塊所在地）1）區(qū)域范圍：城北107國道兩側(cè)2）代表樓盤：暫無3）環(huán)境、價格、綜述

：地塊較廣，私房臨立，政府待開發(fā)板塊。三、銷售價格據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2008年耒陽市商品房銷售價格如下：2008年耒陽市商品住宅銷售均價：

商品住宅銷售均價1029元/平方米各類產(chǎn)品均價多層住宅754.16元/平方米高層住宅1667.41元/平方米別墅1885.86元/平方米商業(yè)用房銷售均價3401.72元/平米近三年耒陽商品房住宅價格對比分析

年度住宅銷售均價漲幅2006年617元/平米（約）2007年809元/平米（約）25.03%2008年（9月底）1029元/平米37.5%四、二手房市場情況：三級市場處于起步階段，尚未形成規(guī)模，未對二級市場構(gòu)成影響。由于耒陽房地產(chǎn)市場起步晚，因此，在2008年前二手房交易并不活躍；但隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的啟動，具有一定購買能力的消費者為改善居住環(huán)境選擇購買高品質(zhì)的住宅，并將以前所住的住宅投入二手房市場，從而一定程度上帶動了二手房市場的起步發(fā)展。

目前，市場的二手房交易、租賃中介機構(gòu)較少，多為小規(guī)模、無品牌的當(dāng)?shù)毓?，由于房屋轉(zhuǎn)讓交易多在甲乙雙方自然交易，其經(jīng)營狀況不佳。二手房市場剛剛起步，隨著一手房市場的發(fā)展，二手房市場有望更加活躍。第三部分項目地塊分析一、地塊情況項目位于耒陽市政府規(guī)劃城北新區(qū)，緊臨107國道，離市中心約2公里，車行約10分鐘，占地50畝。目前地塊上建有紅磚廠，沿107國道有13棟私房，臨街一層均為門面房。二、交通及配套項目緊臨107國道，周邊私房臨立，該地塊目前尚無公交車直達，教育、醫(yī)療、金融全依托市中心。三、耒陽市重點個案分析1、項目名稱：國貿(mào)新城開發(fā)商：耒陽灶興房地產(chǎn)開發(fā)有限公代理情況：倍立地產(chǎn)項目所在地：耒陽市五一路與蔡倫路交匯處價格：均價2500元/平米項目情況：占地面積20畝，項目一至四層為商業(yè)裙樓，將引進大型百貨、超市；五至二十九層，南組團為高端品質(zhì)住宅，北組團為純小戶精英社區(qū)，中央大宅戶型區(qū)間從100-150平米，約240套，純小戶精英社區(qū)商住兩用戶型區(qū)間從49-101平米。點評：該小區(qū)位于市中心最敏華地帶，交通便捷，配套齊全，戶型面積跨度大，銷售情況良好，是耒陽市中心地標性建筑。2、項目名稱：一建中心城開發(fā)商：市第一建筑公司代理情況：深圳上官品牌營銷機構(gòu)項目所在地：耒陽市五一路東路旺客隆超市后院價格：起價1680元/平米，均價2100元/平米，層差20-30元/平米。項目情況：占地面積1000平米，總建面22000平米，商業(yè)建面3000平米，僅一棟28層高層，共150戶。項目一至三層為商業(yè)裙樓，四至二十八層為住宅，兩個單元，一梯三房，主力戶型以126-128平主三房為主。09年5月開盤至今，消化率80%，剩余僅有20層（2100元/科米）以上房源。點評：該小區(qū)位于市中心最敏華地帶，交通便捷，配套齊全，商業(yè)氛圍深厚，戶型面積以居家三房為主，因僅有一棟樓，面積適中，但戶型設(shè)計不合理。該項目價格與同地段國貿(mào)新城相比，價格明顯偏低400元/平米。3、項目名稱：五環(huán)星城開發(fā)商：耒陽景強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理情況：長沙旗艦地產(chǎn)項目所在地：耒陽體育路與金星路交匯處(發(fā)明家廣場東南角)價格：1868元/平米起價，均價2200元/平米項目情況：位于發(fā)明家廣場東側(cè)，交通便利，生活配套齊全。五環(huán)星城雄鋸耒陽體育路與金星路交匯黃金地段，西臨耒陽市最大的綠化廣場——發(fā)明家廣場，與市委大樓隔街相望；5.5萬平方米的生態(tài)園林社區(qū)，大氣氤氳，31層雙子塔樓氣勢非凡。3梯7戶，入戶花園，超寬大雙陽臺，陽光大戶型設(shè)計，耒陽首家引進管道煤氣系統(tǒng)。主力戶型以120-129平米三房為主，其次是143/158/163平米帶入戶花園四房。五環(huán)星城商業(yè)裙樓共3層，總銷售面積10800平方米，一層套內(nèi)面積為2613平方米，二、三層套內(nèi)面積均為3599平方米，一層層高4.9米，二層層高4.5米，三層層高5.6米。總開間93米，總進深38.7米。臨街門面柱距最窄處6.9米，最寬處8.4米。點評：該項目與紫荊府同屬廣場版塊，但項目類別大為不同，項目規(guī)模較小，僅2棟高層，且為商住樓，交權(quán)為50年，因是3梯7戶設(shè)計，不通透，戶型較紫荊府差，價格較紫荊府低300元/平米，但從地段上來看較紫荊府好，投資升值空間大。4、項目名稱：閩港新城一期紫荊府開發(fā)商：耒陽順華置業(yè)有限公司（投資商：香港諾林投資、香港爪哇集團）代理情況：深圳世邦機構(gòu)項目所在地：耒陽市體育北路（五里牌派出所東50米）價格：二期預(yù)計均價2500元/平米項目情況：小區(qū)以英倫皇家園林為藍本，融合當(dāng)?shù)孛袼罪L(fēng)情，構(gòu)建出屬于耒陽本地生活的宜居特區(qū)。總建筑面積27萬平方米，由多層、小高層、高層、別墅及沿街商業(yè)組成，以國際化的視野打造湘南地區(qū)的城市亮點。社區(qū)泳池、球場、泛會所等內(nèi)部配套一應(yīng)俱全，是符合人居生活的組團式花園社區(qū)。一期主力戶型以7棟多層140平米小復(fù)式為主，09年5月開盤，開盤起價為1300元/平米，10年12月交房，尾盤銷售時均價已達到1800元/平米，現(xiàn)均已銷化完畢。二期為16層小高層，認籌中。主力戶型以89平米兩房，98平米小三房，120平米大三房為主。戶型合理，精巧適應(yīng)，且都南北通通，宜居。點評：該項目因開發(fā)商實力雄厚，小區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計均由知名公司打造，環(huán)境怡人，且戶型設(shè)計非常合理，雖并非城中心地段，但二期銷售價格預(yù)期較高（較市中心地標性建筑國貿(mào)新城弱高），項目一期開盤至消化完畢，價格漲幅較大，但銷售情況良好，主力客戶群為國家公務(wù)員、礦產(chǎn)業(yè)主、少量福建、廣州等投資客戶。四、總結(jié)：（一）從項目開發(fā)團隊：市區(qū)小項目居多，以本土開發(fā)商為主，開發(fā)水平較滯后，90%以上均聘請代理公司銷售。（二）從物業(yè)產(chǎn)品形態(tài)和規(guī)模：1．物業(yè)類型豐富，規(guī)模較大的樓盤極少。雖然起步晚，但已達到國內(nèi)普通三、四線城市的正常開發(fā)水平。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商規(guī)模實力薄弱，但由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟活躍，且由于近年的采礦業(yè)發(fā)展帶動了相當(dāng)一批先富人群，尤其是外地投資商的介入，如紫荊府的爪哇集團，因此整體發(fā)展水平提高很快，在產(chǎn)品形態(tài)上涵蓋了目前市場上的多數(shù)產(chǎn)品類型，復(fù)式，甚至已經(jīng)出現(xiàn)高端的別墅住宅產(chǎn)品。未來市場供應(yīng)量較大，市場競爭激烈，但建筑面積在30萬平方米以上大規(guī)模的樓盤數(shù)量極少。2．產(chǎn)品創(chuàng)新不夠，小高層和高層社區(qū)是未來的發(fā)展方向。樓盤整體品質(zhì)和檔次上有待提高，市中心多以高層為主，大盤多以多層洋房和別墅為主，同時也有少量小高層，因此小高層、高層產(chǎn)品將成為未來開發(fā)的趨勢，市場對小高層和高層產(chǎn)品的接受度在提高。3．主力戶型以120-130平米三房為主。市中心板塊項目規(guī)模小，多以30層高層為主，一至三層均為商業(yè)，住宅以打造公寓型居所，以50-100平米小戶和120平米三房居多，但其他規(guī)模較大項目以120-130以內(nèi)三房居多。（三）從價格上：1．同板塊樓盤價格差距較大。市中心繁華地段項目整體規(guī)模小，但同區(qū)域樓盤差距大，差距在千元之多。因部分私建房屋基本均未經(jīng)過合法程序，違章、違建、占用公共用地，交品質(zhì)量差，但對外銷售價格有絕對的優(yōu)勢。2．市中心繁華地段樓盤與較其他區(qū)域大盤價格持平。中心繁華地段項目因其地段的優(yōu)勢，價格要高于其他板塊項目，但廣場板塊紫荊府因項目規(guī)模大，小區(qū)園林獨有的英倫風(fēng)情，加之該項目物業(yè)類型的豐富，多層、復(fù)式、洋房、高層、別墅一應(yīng)俱全，且在戶型設(shè)計極為精巧合理，力在打造一個高品質(zhì)的人文大社區(qū)，因此備受耒陽有一定經(jīng)濟能力且追求高品質(zhì)生活的客戶青睞。（四）從房產(chǎn)新政影響方面：國家宏觀政策將使市場更加規(guī)劃化，由于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場起步較晚，商品房銷售價格較低，受政策影響不大，發(fā)展仍有空間。（五）從耒陽建安成本方面：耒陽樓盤中心區(qū)域樓盤規(guī)模較小，整體品質(zhì)感較差，如窗戶材質(zhì)多以塑鋼窗為主。項目建設(shè)，包括水電安裝、電梯在內(nèi)，建安成本大約在1000元/平米，較鄂州水平低。（六）從地塊情況方面：地塊所處107國道附近，周邊環(huán)境配套差，無公交、無醫(yī)療商業(yè)等配套。地塊上面臨商鋪拆遷、磚廠拆遷等棘手問題，而且北面新區(qū)規(guī)劃的幾條新的道路均無具體的竣工時間表，導(dǎo)致地塊價值短期內(nèi)難以體現(xiàn)。結(jié)論：1、可以看出耒陽房地產(chǎn)發(fā)展較晚，市場極其不成熟，不規(guī)范，無論何種業(yè)態(tài)的產(chǎn)品普遍房價相對非常便宜。因為市場價格較低，因此有一定發(fā)展空間。2、因為房地產(chǎn)市場的監(jiān)管不力也會導(dǎo)致部分私建開發(fā)商，通過非正常手續(xù)拿地、開發(fā)建設(shè)，小區(qū)品質(zhì)無保證，造成市場的惡性競爭，擾亂市場的正常價格秩序。3、政府職能部門社會風(fēng)氣差，對房地產(chǎn)各個開發(fā)環(huán)節(jié)收費亂、名目多，勢必會影響房地產(chǎn)市場正常發(fā)展。4、地塊本身面臨拆遷、配套不完善等因素，短期內(nèi)價值難以體現(xiàn)。因此鑒于地塊現(xiàn)狀及耒陽房地產(chǎn)現(xiàn)狀，建議公司放棄耒陽項目。耒陽市城北新區(qū)項目可研報告第一部分市場背景及經(jīng)濟概況 2一、 耒陽行政區(qū)位 2二．交