恒昌顧問廣東佛山順德太平洋項目住宅投標策劃案XXXX年

陳村太平洋項目住宅

投標策劃案2010年8月報告內容一、產業(yè)經濟發(fā)展及區(qū)位條件分析1、順德地區(qū)產業(yè)經濟發(fā)展現狀2、順德地區(qū)城市空間結構及發(fā)展規(guī)劃二、用地條件分析三、居住物業(yè)市場分析1、順德房地產市場整體情況2、陳村住宅市場情況3、跨區(qū)客戶來源分析4、細分市場特點分析5、區(qū)域在售樓盤狀況四、發(fā)展策略及市場定位1、SWOT分析2、項目定位3、項目定價策略附件:銷售服務形式一、產業(yè)經濟發(fā)展及區(qū)位條件1、順德地區(qū)產業(yè)經濟發(fā)展現狀順德近年來經濟總量一直位居大佛山各區(qū)首位，并保持著14%以上的增長水平。按常住人口202.83萬計算，2009年順德人均GDP達82230元。順德屬珠三角富有地區(qū)，經濟水平的提高極大的帶動了地區(qū)居民的消費能力。順德經濟總量龐大，居民消費能力較強數據來源：佛山統(tǒng)計局順德地區(qū)已形成家電、家具和花卉三大支柱產業(yè)，其中家電業(yè)是最大產業(yè)。2008年產值超億元的工業(yè)企業(yè)達302家。樂從是全國最大的家具集散地，陳村則是全國花卉產業(yè)重鎮(zhèn)。產業(yè)集聚的經濟形式導致順德的鎮(zhèn)區(qū)經濟各有特色，順德房地產市場也因此分割成若干板塊。順德工業(yè)產業(yè)發(fā)達，產業(yè)集聚現象明顯花卉，機械家電，金屬材料電子，木工家電機電，機械家具家具，塑料建材小五金家電家電服裝，模具擁有家電生產企業(yè)及配件類企業(yè)3000多家，包括美的、科龍、格蘭仕等多個知名家電品牌。年產值超過1000億元，占全國同業(yè)的15%。主要集中在容桂和北滘。支柱產業(yè)的發(fā)展不僅帶動了地區(qū)經濟發(fā)展，也造就了一大批成功的創(chuàng)業(yè)者和企業(yè)中高層人士。順德最大支柱產業(yè)——家電業(yè)陳村經濟總量較少，但增長幅度遠高于其它鎮(zhèn)區(qū)。近年來，陳村經濟總量持續(xù)攀升，06-08年GDP增幅達20%以上。按常住人口12萬計算，人均GDP達7萬元。09年陳村80多億元的經濟總量中，有很大比例屬于花卉和機械兩大產業(yè)的貢獻，形成了極具特色的產業(yè)經濟。陳村——花卉和機械兩大產業(yè)推動經濟發(fā)展作為“全國花卉第一鎮(zhèn)”，陳村花卉年交易額在20億元以上。陳村花卉世界是有名的花卉專業(yè)市場，總占地面積一萬畝，匯集世界各地花卉企業(yè)300多家?；ɑ墚a業(yè)不僅帶動了地區(qū)經濟發(fā)展，更重要的是，它讓陳村聲名遠揚，吸引來各方投資者。陳村花卉世界陳村花卉世界陳村主要產業(yè)——花卉陳村的陶瓷機械約占全國市場60%；打樁機械約占全國市場40%；鍛壓機械占全省市場35%。2008年，陳村機械裝備及配套產業(yè)總產值達120億元，占全鎮(zhèn)工業(yè)總產值的近60%。目前，陳村機械雖已形成較強的產業(yè)集聚，但先進技術的缺乏并不能為陳村帶來高端技術人才。順聯國際機械城陳村主要產業(yè)——機械2、順德地區(qū)城市空間結構及發(fā)展規(guī)劃順德位于佛山市西南部，地處珠三角平原的中心，是珠三角交通連接要道。東北方是廣州市，西北方為佛山市中心禪城區(qū)，東連番禺，北接南海，西鄰新會，南界中山市。距廣州32公里、香港127公里(69海里)、澳門80公里。順德區(qū)高明區(qū)禪城區(qū)南海區(qū)三水區(qū)番禺區(qū)廣州市區(qū)中山市新會區(qū)順德與廣州番禺區(qū)接壤，是廣佛同城的重要陣地陳村位于順德北部，是廣佛交接的五大板塊之一，是番禺、順德、禪城、南海的連接點。北距廣州17公里，西往13公里就是禪城、南海，東走15公里可抵達番禺，南面是北滘鎮(zhèn)。順德區(qū)北滘陳村陳村位于順德最北，接壤佛山番禺，區(qū)位優(yōu)越從陳村站乘坐廣珠輕軌，前往廣州新火車站只需10分鐘，抵達珠海拱北只需30分鐘開車走廣珠西線高速，前往芳村只需10分鐘，抵達中山城區(qū)只需30分鐘連接佛山中心城區(qū)與廣州新客站的廣佛地鐵二號線將于2015年初開工建設，2020年中建成通車連接廣州中心城區(qū)和高明的廣明高速規(guī)劃將于2011年建成通車陳村將成為禪桂、順德、高明至新火車站的物流中轉站，這將對陳村經濟帶來巨大的推動作用軌道交通及高速公路為陳村發(fā)展加速廣珠輕軌陳村站廣珠輕軌北滘站廣珠西線廣珠輕軌廣州新火車站廣明高速廣佛二號線北滘地區(qū)早期集聚了美的、碧桂園等知名開發(fā)商的大型住宅項目陳村近幾年賣地成績理想，以萬科為首的大型開發(fā)商紛紛搶占市場地區(qū)交通基礎和生活配套設施日益完善陳村---北滘地區(qū)已形成一定居住氛圍和檔次，有望打造成未來廣佛南的CLD中心居住區(qū)陳村---北滘中心居住區(qū)CLD二、用地條件分析項目用地建設條件用地

性質用地

編號用地面積(畝)用地面積(平方米)商業(yè)服務設施用地1-17952662.24商業(yè)服務設施用地1-24429555.38二類居住用地1-39160933.88合計2141431521-3二類居住用地技術指標:建筑密度≤25%容積率2.5綠地率≥35%建筑控高≤100米建筑面積90平方米以下占總建筑面積70%以上比重公共設施配建項目社區(qū)服務中心0.15平方米/人幼兒園2000平方米公廁、物業(yè)管理用房50-300平方米垃圾收集站≥40平方米項目基本用地指標注：地塊用地指標為宗地用地規(guī)劃設計要點數據1-3住宅用地1-1商用1-2商用項目自身的商業(yè)形象對住宅的帶動商業(yè)配套商業(yè)配套

項目本身自有體量為32萬M2左右的商業(yè)配套，包含有寫字樓、商務酒店公寓、星級酒店、商業(yè)街、健身運動中心、下沉式商場及綠化廣場等的物業(yè)類型，商業(yè)的高檔形象能對住宅有帶動作用，完善的商業(yè)配套也能為住宅物業(yè)提升附加值。地塊有一定內部條件

適合打造高品質項目整體地塊方正平整，比較好規(guī)劃周邊高層建筑不多，對景觀視線不遮擋離公路有一定距離，噪音和粉塵污染一定程度隔絕旁邊有不少村屋，一定程度影響項目檔次地塊東邊村路地塊東邊小水系地塊西南邊地貌地塊正南面地貌地塊北邊村路地塊北朱沙圍北項目周邊環(huán)境不理想屬于工業(yè)區(qū)，花卉和機械產業(yè)云集，居住氛圍不濃厚項目離順聯廣場、陳村醫(yī)院2公里，離陳村鎮(zhèn)1公里之內周邊專業(yè)市場云集，運輸貨車經常經過貨車通過陳村蘭花市場隨處可見的蘭花工業(yè)新君悅酒店順聯廣場陳村醫(yī)院北項目周移邊日常炮生活配痕套基本里完善，唯有規(guī)宇模較大唐的超市自、購物鳴廣場項目周邊酒配套基本畏完善陳村鎮(zhèn)維中心小俯學、陳錘村城區(qū)掛一小新村幼篩兒園陳村蘭花究市場順聯國逝際機械咳博覽中圖心華潤萬家賓、順聯廣較場（2公里）新君悅與酒店陳村醫(yī)院項目在白剝陳公路（鄉(xiāng)豐省道）上丟，廣珠西掌線（高速本公路）可較通往廣州翻芳村，G105（國道）跪可通往北饞滘，佛陳鳳公路（省下道）可通恒往佛山白陳路項目所在鼓地順聯國起際機械翠博覽中逼心華潤萬家順聯廣斤場新君悅酒懲店陳村醫(yī)伴院蘭花市場廣珠西線佛陳路小結地塊內部比率較平整，規(guī)劃禮比較方攪正，可坦以很好婦地布局瓜。項目內飯有自身盒大型商旋業(yè)配套火，能很好地壇提升物業(yè)纖的附加價凱值。周邊環(huán)境鑄不理想，禍省道有不嚴少小型火控車經過，偷而臨近缺陶乏大型居必住區(qū)，以駱工廠和工叉業(yè)圍繞，缺少居住昂氛圍。項目用地竹離陳村主捐要商業(yè)只肯有2公里，區(qū)外配套凈相對完善。交通網消絡相對烈完善，未來交簡通規(guī)劃能燈起到連接蹄項目到周培邊各鎮(zhèn)區(qū)仙的作用。北三、居住遲物業(yè)市場俱分析1、順德膊房地產市扯場整體情銜況面積：以萬㎡資料來植源：佛常山市建爹設局順德在大懶佛山五區(qū)靠中成交量劉比較突出從上圖土可看，太在最近攜幾年里遵，順德臨的成交澇量一直岡比較活初躍，位喝居大佛罷山前列媽。這與盤順德近升年來市或政規(guī)劃盟和居民團購買力厘有一定狐關系。順德的成背交均價在睬大佛山地棄區(qū)處于中米游水平順德成輸交均價范近年來溝一直攀蝕升，但存始終位蘭列大佛搬山中游謎位置，款有望成舅為今后損幾年大涌佛山地管區(qū)的價金值洼地核。順德重賞點鎮(zhèn)及宋周邊住碎宅市場釣的分布樂從禪桂番禺大良：順德區(qū)根的中心社城區(qū)，銅人口、匹交通條張件成熟竿，配套尋齊全，房地產族起步早桐并發(fā)展蘇條件優(yōu)拿越，房偏價在其飄城中心溪地位的瓣支持下贈快速增炊長。容桂：近一兩年觸，隨著品沸牌開發(fā)商找北滘：電器產業(yè)基礎好，早期進入的開發(fā)商開發(fā)樓盤素質比較高。禪桂：政府支持，臨近廣州，緊跟大佛山的步伐，是佛山樓價的風向標。樂從：有大型居住板塊規(guī)劃，品牌開發(fā)商進駐，樓價逐漸升高。番禺：廣州華南板塊，成熟但現有供應不足，二手成交暢旺。容桂和西大良屬匆于順德里房地產輕先發(fā)展摘起來的第區(qū)域，用無論是頭成交量男還是成寸交均價檢方面均殃較高。而近半執(zhí)年樂叢挎和北滘摔的交投庸有上升任趨勢。桂特別留布意陳村浴的供應鼻量是零裂狀態(tài)，但依然有張成交，供續(xù)求關系有園待平衡。陳村價格靠為各區(qū)最努低，上升服空間大，唇價值洼地哪逐漸形成紹。樂從禪桂番禺65.9654.4083.2069.4229.9324.31.2828.0931.97142.72161.820141.4153.42順德主要鮮鎮(zhèn)區(qū)住宅復市場供求腹及價格對雖比200絲式9年6月—201仗0年6月順德客戶般購房習慣習慣置業(yè)尤傳統(tǒng)中心芳區(qū)域大良完、容桂、如樂從順德購浩房習慣伏以套內丈面積來就計算總仗價。容桂成交宏量為全順棒德首位。容桂有哭不少開虧發(fā)商大早批量拿敵地，市毯場發(fā)展扒大大得屠到提升紀。二三妻級鎮(zhèn)街矩，則處注于斷層否供應。花市場需逐求外流貪，大量簡鎮(zhèn)街剛摘性需求單客戶涌珠入容桂好置業(yè)。大良作為岔中心城區(qū)您地位顯著憲，成交均毫價為全區(qū)纖之最。樂從新倚推貨量勤呈現供樂不應求秩的態(tài)勢忍。大良集中腎了眾多品傷牌開發(fā)商竭，也能比彼較容易吸描引其他鎮(zhèn)燦區(qū)的客戶拒置業(yè)。陳村、嫁北滘因滿與廣州鼻接壤，騾跨區(qū)域況更易吸媽引廣州恭番禺地希區(qū)客戶緣瑞。數據支通持：順圓德統(tǒng)計煩網順德客裁戶購房食習慣面積較大泡，接受價末格隨區(qū)域齊不同而異大良供識應72-1膛12的3房單位踩為主，香受到首孟次置業(yè)正和首次乏改善型很買家追認捧，樓屋盤素質并高，客戶能接然受相對較梳高的價格捆。容桂客戶污中大戶型辯需求大，耍市場供應75-1欄18的3房戶型純?yōu)橹?，喘公寓及憶復式產蜜品缺乏統(tǒng)，隨著端品牌開匹發(fā)商進型駐，客戶能接刃受價格逐干漸提高。樂從在衰售產品蹦戶型豐柄富，中用大戶型魂產品可通選擇較捎多，客只戶需求3房和5房單位為曠主，缺乏揀公寓和復件式類型。北滘以70-殼140的3房單位浸為主，胸老城區(qū)繡有90以下的尋小3房，新城事區(qū)也有投捆型資公寓勸，客戶除籍了北滘外氏，還有陳括村和番禺掠，但價格董接受能必力較低誓。數據支持勿：順德統(tǒng)嗎計網2、陳村恢房地產市住場整體情副況陳村房地模產發(fā)展經冶歷了四個敬階段200勸0年以前：以自建租房為主，叮形成了大打量的單體卸樓。200浮1-2腰007年：形成腔以碧桂鄉(xiāng)豐園為龍它頭的局你面，但予仍然以垂自建房冤為主，票而碧桂始園仍然析是以佛巖山客戶迫為主。200貌7-2我009年：一些斥小樓盤泥出現，鍵東悅酒煮店開發(fā)犯的花地鴨灣打破鞏了陳村稅市場碧鄙桂園一求枝獨大運的局面且。2009以后（未來)：隨著便陳村多兇塊大型柴用地的蛛推出，火多個品述牌商進租入市場您，陳村疤房地產膚真正進食入高速寨發(fā)展的訊階段。經過多歉年的發(fā)福展，目識前由于含陳村房能地產的始發(fā)展滯累后，導寶致許多唯有實力寄的本地竄企業(yè)家哨不是選躲擇自建達別墅，妖就是到義禪城或陳華南板癢塊購房艦居住，覆也同時孟導致其雀他區(qū)域律客戶對丘此板塊源的不認歷同感。陳村周府邊主要堅板塊情望況陳村北滘禪桂

板塊順德新城

板塊華南

板塊佛山廣州項目周邊主要板塊分布板塊板塊特征幅射區(qū)域客戶來源華南板塊跨區(qū)域幅射廣州中心城區(qū)、番禺、順德本地私營企業(yè)主、企業(yè)高管、廣州外來白領、香港及廣州本地養(yǎng)老人群私營企業(yè)禪桂板塊跨區(qū)域幅射大佛山市場、廣州大佛山本地企業(yè)主、公務員及廣州投資客順德新城板塊城區(qū)域幅射順德城區(qū)市場順德本地人為主陳村、北滘板塊鎮(zhèn)區(qū)內幅射陳村、北滘陳村、北滘鎮(zhèn)本地市場為主目前項目堪周邊有三雞大板塊華南板塊飲、禪城板鋼塊目前已虎成為跨區(qū)增域幅射的蛋板塊，房長地產市場跨發(fā)展成熟縫。順德新止城板塊緒發(fā)展也肯較為成草熟，主外要幅射灘順德下貍屬鎮(zhèn)區(qū)示容桂、詢大良。陳村、迷北滘板溪塊房地漫產剛剛勻起步目前以本聲地市場為牛主,未來有機總會成為繼凡華南板塊蒙的跨區(qū)域詞幅射的居能住板塊，嚼目前仍需債時間完成繡區(qū)域內的溜基礎設施謹陳村整體更供貨量不蟻足，導致柄客戶大量簡外流到番賢禺、北滘蓄、禪城等陷區(qū)域。隨著09年供貨黎量有所躺改善，擺銷售量執(zhí)也有所辰回升，切但未能棍真正體裙現陳村扒消化能滴力。陳村201測0年總供應條量約2930套，以首饅置及首改丟產品為主共，約2420套，占總勤供應量的82.5就9%。2009悼-201笑0年土地除供應量職大增。陳村201腐0年總供應榆量接近3000套，為泳近年之畢最07-怒09年成交包暮括車位，敵商鋪今年陳臨村—北滘市咽場總體詠供應約垂為45-6稼0萬M2市場將虹迎來供架應高峰序號地塊位置開發(fā)商占地面積

(M2)容積率總建(M2)樓面地價拍地日期1佛陳公路潭洲村萬科28.4萬2.571萬302809.72梁釗林公園東側君怡房產348173.110.8萬146209.63錦龍工業(yè)區(qū)萬科389853.4613.5萬100009.64樟村街個人122533.23.9萬163209.65北滘新城D-2地塊威靈房產15萬2.842.5萬286709.96深業(yè)城深業(yè)地產30.5萬2.058.4萬134007.67海琴水岸

(洋房部分)金泰房產12萬2.734萬120007.1合計234萬近年來陳寫村—北滘兩批鎮(zhèn)新拍酷土地的鴉項目后嚷續(xù)總的喉建筑面么積達到234萬M2，新增趁項目（六預計除騎萬科潭矩洲地王域外），法其他項機目近兩喪年內都火將推出楚市場。今年陳綢村土地鍛供應量莊約20萬M2，達到近掠年之最，假北滘供應裙量將超過25萬M2。值得關賄注是萬召科連續(xù)分在陳村鹿投得3個地塊智，說明塔品牌開辨發(fā)商看村好陳村泳的洼地執(zhí)價值。12345673、跨區(qū)勒域客戶來荒源分析影響客戶限來源的因讓素——交返通交通便部捷是吸暗引跨區(qū)馳置業(yè)的尚必不可棚少的首券要影響行因素，殊也是具奇有決定潑性影響壇的因素站。順德交組通路網把發(fā)達，彈陳村鎮(zhèn)核位于交右通要道威，通往峽各地的鳥交通方類便。廣珠西極線G10牛5佛陳路、振白陳公路從交通條勾件看首批客恐戶容易翼吸引區(qū)銀域：陳別村、北役滘、番再禺鐘村亡。后續(xù)客增戶支持暑區(qū)域：貞大良、業(yè)樂從、山禪城、嚇容桂。與三地版距離感阻較遠。沒有高速學路網規(guī)劃永，需要靠餅省道國道滋。陳村禪城容桂北滘番禺鐘村樂從大良往大良19公里往容桂34公里往鐘村8公里往禪城15.9公里往樂從20.3公里影響客捏戶來源勻的因素滴——區(qū)赴位一般來授說，地母處城市扇發(fā)展中壤心區(qū)域兩，經濟妄發(fā)展比泥較穩(wěn)定灰，又有干相對穩(wěn)卡定的產矮業(yè)結構牌，更能準吸引買扭家到該旦區(qū)置業(yè)漁。從區(qū)位條筋件看首批客執(zhí)戶容易賠吸引區(qū)絡域：陳耗村、北滘、樂利從、番禺鐘抵村。后續(xù)客亦戶支持樸區(qū)域：水禪桂、枝大良、拳容桂。這些地屆區(qū)都是東經濟發(fā)禍展比較纖發(fā)達的氧區(qū)域。都具有纖穩(wěn)定的郵產業(yè)結勇構，傳此統(tǒng)觀念蔬上佛山瞎的中心震城區(qū)。居民的警居住區(qū)抬域習慣處較強，婆而且其宗他二三育級鎮(zhèn)區(qū)今的客人財也會流焦向這些薪區(qū)域置盼業(yè)。樂從順德家島具產業(yè)經濟發(fā)展甩迅猛禪城、桂辛城佛山中褲心城區(qū)北滘距離陳村安最近鎮(zhèn)區(qū)產業(yè)與姜陳村比渾較相近大良、朗容桂順德城區(qū)車經濟、政耐治中心陳村番禺鐘村廣州火粱車南站影響客瓜戶來源鏟的因素應——區(qū)耍域競爭一般來說齡，項目周湯邊區(qū)域的候競爭源自盡于這些區(qū)材域房地產專發(fā)展現狀每，售價，冒供應量等已因素。順德大士良容桂稠板塊新節(jié)貨供應含充足，近而且產吳品類型樸多樣，殲剛性需寨求買家睡選擇多杠。北滘早期屋美的、碧惡桂園和君遙瀾開發(fā)的唇項目二手匙成交價高莫，但在售州項目以首廊次置業(yè)買場家為主，篇改善性產蛋品選擇少尸。陳村是近仿期開發(fā)熱雜點，除本某地改善性驚客人，也萄受番禺客神戶青睞。樂從、絨禪桂兩括地房地米產開發(fā)腿成熟、家供應量指穩(wěn)定，雖然價格醉高，但仍彎能留住當口地買家。樂從缺乏穩(wěn)蛋定供應銷售價格堪持續(xù)颮高產品種類牛多樣、大己戶型選擇旨多禪城、桂糞城知名開發(fā)鎮(zhèn)商聚集新貨數見量多產品類真型多樣北滘早期開土發(fā)素質托高、二折手價高在售項目欣多、價格墨相對低在售種棍類多，零素質參繩疵不齊大良、容洋桂新貨供枕應充足產品類介型多樣價格受前高端產恩品影響字，售價堅高陳村番禺鐘村缺乏新止貨供應二手成交俱相對活躍戶型選韻擇多樣競得人占地面積價錢容積日期新美德房地產2.2萬9千萬3.56月萬科11.7萬5.5億2.51月新域3.3萬2.45億2.51月容桂、大址良競得人占地面積價錢容積交易日期三聯房地產11.2萬3.1億4.0/2.51月華鑫匯投資10.4萬1.8億2.72月嘉薈12.2萬14億3.52月4.7萬9.6億5.02月12.2萬13億3.22月10.9萬9.7億2.62月禪城影響客南戶來源廊的因素——土地供應一般來頁說，一記個地區(qū)辱土地供鉗應量充松足、地射價上升舌幅度明春顯，該屋地區(qū)未糧來房地考產發(fā)展習態(tài)勢就競會良好降。禪城的橡土地供應量夠比較大遺，并且扒地價持秘續(xù)上升，未來住茂宅物業(yè)的葛供應量仍子然巨大，桌但由于地堂價走高，瓦房價也將紙持續(xù)走高。容桂和大拖良土地供家應量正逐藏步減少，衫城區(qū)中心擊可開發(fā)面蔥積不大，剛性需陷求客戶躲逐漸向擁城外遷晝移，但科要認同貓陳村為熱中心居挎住區(qū)還綱需要一驗點時間彼鋪墊。陳村自西身有超待過20萬M2的土地黑供應，聚而且樓史面地價殊不高，鴨發(fā)展?jié)摬剂薮筮B，而現系階段房哪價不高丑，價值妥洼地逐明漸形成質。數據來源肆：佛山城訂市規(guī)劃網小結本項目舟除了陳辟村當地炭改善型厭客戶外燃，還可供以吸引菌來自北辨滘、番顆禺鐘村添附近的循客戶。出于交樓通、區(qū)陪位和客蝴戶居住買習慣的島考慮，來也考慮桶到營銷剛投入和碗產出的隱比例，據需在首沙期開發(fā)光過后再僑對順德膜及佛山紡其他區(qū)諒域的客關戶進行牙分析考斯察。4、細分君市場特點窯分析1、陳村2、北滘3、順德習、佛山蒸其他區(qū)賺、番禺掉鐘村本案A:萬科繽打紛四季B:金宇錦閣園C:新君匯花楚地灣D:深業(yè)城E:華美達F:美的簡岸G:海畔嘉油園陳村北滘仗在售項目禍分布BACEFDG細分市場話物業(yè)類型翻對比區(qū)域樓盤名稱物業(yè)類型占地面積建筑面積總套數交樓標準陳村萬科繽紛四季30層超高層洋房69000㎡1340000㎡976戶1500元/m2金宇錦園22層高層洋房20000㎡70000㎡560戶毛坯新君匯花地灣16層高層洋房40000㎡140000㎡1000戶毛坯北滘深業(yè)城11層高層洋房305544㎡800000㎡7197戶毛坯華美達酒店式服務公寓53761㎡188164㎡1600戶毛坯美的簡岸18層高層洋房4450㎡20000㎡1000戶毛坯海畔嘉園高層洋房25000㎡80000㎡300戶毛坯在售物起業(yè)基本腳為高層示電梯洋嘩房、毛睛坯交樓談標準，蓋陳村市末場產品董比較單揪一，北棟滘物業(yè)扶類型比戚較多樣辭，有純銅公寓和盲大型居文住社區(qū)脊。區(qū)域名稱物業(yè)類型一房比例兩房比例三房比例四房比例陳村萬科繽紛四季2梯3戶/2梯4戶//96㎡、125㎡57%136㎡43%金宇錦園2梯4戶/2梯6戶/70㎡90㎡120-140㎡新君匯花地灣2梯6戶/114-119㎡/76-87㎡100%/北滘深業(yè)城一梯2戶//159㎡50%191-231㎡50%華美達3梯16戶30-40㎡100%///美的簡岸2梯6戶36㎡16.7%62-71㎡16.7%77-87㎡66.7%/海畔嘉園2梯2戶///366㎡50%細分市場孕物業(yè)戶型豆對比在售物課業(yè)3房和4房以2梯3，4戶為主，80以下小戶辱型以2梯6戶為主。啦陳村戶型屠比較單一害集中為3房和4房，北滘略有獨棟公煙寓和較大慘型社區(qū)，忽對跨區(qū)客曾戶有一定蜘吸引力。區(qū)域樓盤名稱套內面積均價折扣客戶陳村萬科繽紛四季7300-8000元/㎡（毛坯價）98折陳村本地公務員、私企業(yè)主、部分廣州客，改善型買家為主，10%左右投資客金宇錦園待定待定陳村本地為主，首置或者首次改善客戶新君匯花地灣6800元/㎡（原價-20000）*98陳村本地首次置業(yè)和首次改善客戶、番禺地區(qū)投資客，但數量不多，咨詢?yōu)橹鞅睖蛏顦I(yè)城8000元/㎡99折北滘、番禺華美達11000元/㎡99*99*99折陳村、北滘、番禺投資客戶，此盤投資客戶超過70%美的簡岸6500元/㎡99*98折北滘本地首次置業(yè)海畔嘉園7000元/㎡一口價北滘細分市場視物業(yè)售價塌客源對比在售物業(yè)族以萬科和煌深業(yè)城售究價最高，毀而且客戶評來源比較絡豐富，但姿該兩盤仍望先立足于流陳村和北拘滘本地，尺值得關注子華美達作彼為純公寓獸物業(yè)能吸錢引比較大才量投資客內。禪城、側南海、郵順德、疲番禺在印售樓盤喇對比南海區(qū)禪城區(qū)大良區(qū)陳村鎮(zhèn)樂從鎮(zhèn)番禺區(qū)北滘成交價絨：730功0-9裳000元/㎡代表樓盤懼：創(chuàng)鴻水岔韻尚都、民萬錦東苑賀、保利花墳園、鉑麗秤錦麟成交均猶價：730于0-9釋200元/㎡代表樓榆盤：旭勿景豪庭僅、依云少水岸度、威斯防廣場總貨量姐：275套成交均價吳：830嫁0-1池150格0元/㎡代表樓盤繼：佛山雅耀居樂、海揪景藍灣、察金地九龍財壁、鴻業(yè)培城市花園腿、怡翠宏蔬璟、天御淡盈品總貨量：奇與南海合茶共510勤0多套成交價喇：630燈0-8職000元/m2成交均波價：6300掃-780務0元/m2代表樓贈盤：美老的簡岸況、深業(yè)鈔城、金壤茂華美寧達成交均價他：100飄00-斗120啟00元/㎡一手：腰廣州雅管居樂、敬華南碧員桂園二手：祈終福新村、虛錦繡生態(tài)竊園成交均醬價：8500差-110副00元/㎡萬科蘭騰喬圣菲彩、雅居甲樂、新理紅棉大讀廈、金灣海山語鍵花園、愁明日華混府總貨量：1400多套其他區(qū)域在售項倍目特點禪城、桂蒙城是整個著大佛山樓勻價最高的饒地區(qū)，房搖地產發(fā)展庫較早較成枝熟，政策導向爪作用明顯循，大型市勤政配套設伐計建設跟提進迅速，昂禪城重點耽發(fā)展區(qū)域引東平新城列地跨樂從俱，桂城重私點發(fā)展區(qū)維域是千燈合湖板塊有選不少大型開開發(fā)商進私駐，逐漸添成為居住丸新區(qū)；大良是順尖德商業(yè)中梨心，區(qū)域默核心經濟納為主，但剩大良近年灶的新增貨磨量呈現下留降趨勢，進不少在售挺樓盤已接悄近尾聲，新開發(fā)項落目較少，抽城中地塊汪供應越來丹越緊缺容桂近年管發(fā)展明顯競，不少開推發(fā)商大批盛量搶地，堆市場發(fā)展解大大得到釘提升番禺近性年來新擾貨供應智量幾乎送為零，繪尤其鐘搞村板塊炎基本沒碌新增在騾售項目，但二手講市場交投對活躍，較新的電斑梯物業(yè)成傳交價格均祥突破1000饅0元/m2，項目吸兩引跨區(qū)滑域客戶較可能性交通規(guī)劃屋：陳村路束網規(guī)劃較慢完善，多扇條軌道線粉及高速路云交會于此董，對客戶跨搶區(qū)域置業(yè)星提供可能。區(qū)位條諸件：陳敵村屬于刺廣佛交五會的連戲接地段萄，又有嶺新客運灑站作為松支持，有機會和要北滘一起崖成為廣佛CLD中心居也住區(qū)。價值對比拾：和其他海區(qū)域對比弟，陳村在勁售均價較翼低，不久將來荒會成為價件值洼地。競爭對漿比：按邀照供應傻量和發(fā)律展趨勢似分析，誦不少大質開發(fā)商掩將會在2012年前后在軍陳村推貨騙，雖然會列在一定程川度上激發(fā)勞了本地客凡戶的消費高欲望，但燭同時也透若支了部分半購買力，因此客戶先群除了立矮足本土外陜，還很有功必要向外瞞輻射?？蛻粽J聯知：順個德及佛潤山客戶可有個傳紗統(tǒng)認知德的習慣悉，需要條客戶接寫納陳村禮作為居峰住新區(qū)虹需要一攏定時間齡的宣傳求鋪墊。對項目毛客戶群升來源，樣我們得橡到以下勿總結：項目首推蜂產品主要傅客戶群應越立足陳村耕、北滘本蚊地，可適田當輻射到改番禺二推產盡品主要略客戶群澡除了有驢一期的默客戶外素，也要谷適當吸讓引佛山扮、順德炎其他區(qū)披域5、區(qū)域倒在售樓猛盤狀況萬科繽紛團四季物業(yè)類躍型：高結層洋房占地面積妙：首期6.9萬㎡，且二期9萬㎡建筑面積如：首期13.4萬㎡，柏二期29萬㎡總套數：5棟30層，2梯3戶和2梯4戶，共976戶，首斧推2棟，共420套，976套年內推翻售完畢在售戶型夢：三房、巡壽四房面積：96㎡、125㎡、136㎡均價：880獅0-9搬500元/㎡（帶1500元裝修）毛坯價：7300倉-800級0元/㎡折扣：98折銷售率嘉：8月7號收籌100厭0多個，14號公開勒發(fā)售配套：泳灑池、會所客戶群磁：陳村嫂本地公長務員、具私企業(yè)犁主、部朵分廣州很客，改滴善型買廟家為主膠，10%左右投低資客新君匯花捉地灣物業(yè)類型影：15-高16層高層退洋房占地面積筍：400賤00悔㎡建筑面積旺：1400鋒00㎡總套數：1000戶,2梯6戶在售戶型減：三房套內面惹積：114需-11閥9㎡、76-后87㎡均價：6800元/㎡折扣：（原價-場2000蛋0）*9曬8銷售率：14.9魄7%配套：裂泳池、交商業(yè)街客戶群簡：陳村掠本地首熟次置業(yè)損和首次桌改善客起戶、番扶禺地區(qū)犬投資客息，但數汁量不多扮，咨詢浩為主金宇錦恢園物業(yè)類型吵：高層洋儉房占地面格積：200咱00㎡建筑面高積：700催00㎡總套數：7棟，560戶待售戶型哲：兩房、麗三房、四煙房面積：70-9狀0㎡、120性-14制0㎡均價：俗待定折扣：耳待定銷售率相：現接訂受誠意已登記配套：林泳池、拳區(qū)政府饅公園客戶群興：陳村慎本地為羊主，首迎置或者煌首次改方善客戶金茂華美我達廣場物業(yè)類型被：酒店式漿公寓占地面積猴：537每61模㎡建筑面積司：1881獅64㎡總套數：3梯16戶，共160慚0戶在售戶型壁：公寓4.95米層高LOFT（可辦狐營業(yè)執(zhí)滑照）建筑面聰積：30-4幫0㎡套內面積高：48-示56㎡均價：1100膚0元/㎡折扣：99*協99*礦99折銷售率矮：61.3逼8%配套：丹酒店、勞寫字樓據、購物慌街客戶群濤：陳村勇、北滘靠、番禺投資客特戶，此盤浩投資客戶狀超過70%深業(yè)城物業(yè)類型僻：高層洋錦房、公寓占地面積州：305遲544亞㎡，近500畝建筑面積捷：800冶000內㎡總套數：719虛7戶在售戶型貪：三房、欠四房即將發(fā)渡售：臨黨路邊公欠寓（戶燭型待定漫）面積：159渾-23們1㎡均價：8000元/㎡折扣：99折銷售率半：62.險73%配套：期泳池、蠟會所、件幼兒園查、小學歐、商業(yè)鈴街、大攜型商場客戶群怕：北滘探、少量扁番禺地良區(qū)投資覺客美的簡煌岸物業(yè)類控型：高徒層洋房占地面翅積：445掩0㎡建筑面栗積：200旅00㎡總套數：100釀0戶在售戶浪型：一挎房、兩岡房、三務房面積：36㎡、62-7懇1㎡、77-8稱7㎡均價：650栗0元/㎡折扣：99*9倆8折銷售率廚：50%配套：自織身無配套戀，享城區(qū)貍配套客戶群真：北滘貞本地首刃次置業(yè)海畔嘉晃園物業(yè)類型咸：高層洋如房占地面范積：250微00折㎡建筑面積添：8000旱0㎡總套數：300戶在售戶酷型：三列房、四球房建筑面欄積：277駛㎡套內面積叫：366螺㎡（贈送飽陽臺面積較糟大）均價：7000元/㎡（220萬/套）折扣：慘一口價銷售率：孝尾貨配套：泳音池、會所客戶群魔：北滘采本地再襯次改善鳥客四、市意場定位帝及發(fā)展梳策略1、項歇目SW翻OT分滿析優(yōu)、劣勢S.W地塊自體身具有鍵一定優(yōu)耳勢,應充分息發(fā)揮，縫做好規(guī)鄭劃及產界品設計擁，可充就分調動秋周邊專柔業(yè)市場炊的購買談欲望。地塊比較筍方正平整甘，有利于唱規(guī)劃設計地塊周創(chuàng)邊無高以建筑物鑰遮擋，綠視線較幸遠自身有贏商業(yè)配慘套用地呢，可以錫以此做殘賣點距離鎮(zhèn)騙區(qū)大型泰配套距得離不遠地塊周邊茂以村屋自掙建房為主果，檔次不必高所在地株區(qū)專業(yè)綱市場較鏈多，貨和車多且款人員混乘雜住宅用擊地東面笑和南面殊路窄，灰西面和截北面又叔不臨路寇，主入濱口設計錦考究機遇廣佛交接顫重點發(fā)展申區(qū)域新火車站賽帶動區(qū)域求發(fā)展陳村北華滘靠攏,強大配套葵支持鎮(zhèn)政府、竿萬科地塊激對區(qū)域價泄值的拉升機遇、威奪脅O.T威脅順德、貞佛山其每他區(qū)域危的客人怨對陳村煌的認同習度有待幻玉加強北滘大盤暫較多,競爭激燙烈未來陳慕村項目及的直接繼競爭受各方累面利好懶影響，革未來陳閥村將發(fā)能展為廣撇佛南CLD；面對市智場上的競述爭，獨特酒的設計和政優(yōu)質的物集業(yè)服務可啊為項目提術供重要的重競爭資本游。對策針對項袋目周邊緊以村屋平自建房耽，檔次掉不高這滿一劣勢畜，可在項更目產品臉及形象鼓定位上摩盡可能久弱化來自陳氏村及北舌滘在售翼及即將卵發(fā)售項謠目的競批爭，可在產品慘設計上盡哥可能創(chuàng)造豪差異化大佛山峽其他區(qū)唉域土地爹供應及答新推貨下豐富，跨區(qū)客戶潛對陳村的持認同度有攀待提高，形象定位選擇產品定位縱選擇客戶來源選擇解決策略解決策流略解決策謀略2、項妙目定位項目定旅位關鍵毛詞——愈核心競澇爭力地段配套地塊核心競青爭力關鍵詞在：交通醉規(guī)劃完仇善，產款業(yè)結構冰更合理關鍵詞：白享用鎮(zhèn)中城心配套及自身商業(yè)頸配套雙配結套服務關鍵詞：遲土地方正拍平整視野開毅闊無遮欲擋未來關鍵詞：胃廣佛同城折核心，未來居裹住中心CLD定位策脈略選擇根據地咱塊特點緊、目前朵同區(qū)在扭售項目請及客戶裙來源，爭我們建賴議應采縣用以下翼策略：項目主描題及形朽象定位——廣佛CLD灰·國際都會環(huán)項目產跳品選擇——創(chuàng)新·精品·時尚羽客源市厘場選擇——點、面增結合覆儉蓋廣佛CLD男·國際都會廣佛——廣州和鐮佛山廣州和扮佛山兩耕市打破類行政壁糞壘，進磁行區(qū)域摧居住一佳體化CLD—盆—Cen濕tral唇Liv步ing梁Dist缺rict，中央留生活區(qū)一個大型唇城市中，鉗在政府總吊體規(guī)劃的紅引導下，歌隨著經濟閣發(fā)展到一使定階段，擋人們的工衡作、生活篩等行CLD設計圖疼為模式番發(fā)生了他功能分濾化，那料些由若殖干居住努區(qū)組成笨，可滿經足城市貪主流人題群集中短居住、致消費、要娛樂、災教育需苦求，位丑于城市糟中心地啊帶，并扁具有城鬧市一流敗生活質姿素、高帖尚人文君內涵和狼完美生搶態(tài)環(huán)境變的居住憑區(qū)域。國際都會——以環(huán)境建炒設為依托錢，配套規(guī)葵劃為基礎敬，讓居住吩的人感受店到環(huán)境、恰服務等優(yōu)摩質的都會休居住生活居住環(huán)境玻是人類最色為重要的念生活空間跌，是人居嶺環(huán)境的基地本出發(fā)點稅。當“家悼”的概念舒擴展到居淺住環(huán)境，鳥那么“居持住區(qū)”就員代表了居穿所的理想雷?，F代風府格的作帶品大都比以體現怪時代特丟征為主淚，沒有暗過分的過裝飾，批一切從甚功能出宵發(fā)，講像究造型肯比例適牽度、空斯間結構霧圖明確押美觀，白強調外報觀的明啄快、簡艇潔。體站現了現笑代生活說快節(jié)奏完、簡約姿和實用在，但又比富有朝望氣的生原活氣息顫。建筑形象胡：現代都鄰會生活物業(yè)類型菜建議：12-1預8層電梯掏洋房建筑平冰面形式觸：2梯3戶和2梯4戶正南更北朝向戶型設斜計方向獄：戶型績兼顧創(chuàng)姻新與實毛用，可譽多利用科贈送面澡積提升此附加值項目產幕品選擇勾——創(chuàng)遷新·精灘品·時呆尚總建筑旋套數：建筑面積70-80M290-100M2100-120M2130-160M2160-180M2套內面積60-68M280-85M285-105M2110-136M2136-160M2套數比例10%20%25%30%15%面積比例6%15%22%35%22%目前市面碰上套內面鐮積80-郊110外M2的產品英最熱銷觸，占市嗚場分額60%左右，針對攏未來2年戶型需宵求會逐漸閱偏大這一娘常規(guī)趨勢,適當增刃加較大距面積的弊分額，參在項目溫銷售的例面積設亞置上有代以上建頸議。銷售產品愁配比建議項目產品扶選擇——可創(chuàng)新·精蛙品·時尚因應該禍地塊要諒滿足70%以上為建香筑面積90M2以下的鈴規(guī)定，由我們建慕議在報系建上以索小戶型雪為主,銷售采取小戶姑型合并的循方式來解決相雪應的規(guī)劃撇要求。從06年實施這電一規(guī)劃要紐奉求以來，寸已經有不皇少成功合巖并的產品燈面向市場旨，在產品桿設計上對茫這一要求暢并不難。建筑面積60M270-80M290-100M2100-120M2130-160M2160-180M2套內面積50M260-68M280-85M285-105M2110-136M2136-160M2套數比例14%41%15%9%全部由合并產生，不做報建21%面積比例20%48%14%7%11%滿足報建杏規(guī)劃70%的要求報建產品蓋配比建議產品建設該功能建議產品建筑面積套內面積針對客戶功能要求推售期舒適二房70-80M260-68M2投資客首次置業(yè)房間設計寬敞可創(chuàng)新拓展空間（N+1）一期合并三房合并120M2102M2首次置業(yè)首次改善功能分隔合理，贈送面積大大陽臺三房精致實用一期二期合并四房合并130-160M2119-136M2首次改善再次改善大廳大陽臺，贈送面積大功能齊全大四房舒適實用二期緊湊三房90M277M2首次置業(yè)首次改善房間一大兩小，大陽臺設計可創(chuàng)新拓展空間（N+1）一期舒適三房100-120M285-110M2首次改善房間一大兩小，主臥室功能突出，帶入戶花園，贈送面積多、朝向佳一期二期舒適四房160-180M2136-153M2再次改善入戶花園、大陽臺設計照顧景觀和朝向，朝南雙套房設計，顧及三代同堂一期二期客源市堤場選擇飾——點擋、面結命合覆蓋立足陳傷村、北吐滘首次溫置業(yè)、伴改善客獄戶輻射番喬禺鐘村躬南站地獸區(qū)投資割客或二壯手客戶少量吸引能順德、佛眉山其他區(qū)赤在陳北區(qū)教工作的高貢管一期開諒發(fā)大約50%貨量戶型種娃類多樣目標客戶二期開發(fā)漆大約50%大戶型將比例增園多目標客戶立足陳村頓、北滘改寨善客戶逐步加珍大番禺步鐘村南部站地區(qū)幻玉投資客壞或二手墓客戶擴大推廣皆順德、佛弟山其他區(qū)克的投資客一年后同區(qū)供應箱量增加共同激區(qū)和內發(fā)客戶齡需求項目知泥名度達常到一定鮮程度，隔其他區(qū)暗域的客戶棵可近一慣步增加覽比重目標客戶慈群分析往返廣佛部的經商人海士、二手爹買家番禺、容腰桂、樂從斜、大良小枕企業(yè)老板其他區(qū)秋域的投挑資客戶核心客轎戶（約占逢總量的60％）跨區(qū)客戶（約占總懂量的40％）陳村公北務員和影企事業(yè)炕領導陳村機械嫩業(yè)、花卉螞業(yè)老板陳村、北診滘私企主栗及高級管抹理人員3、項糧目定價睬策略定價依截據以項目從201貌2年上半年竄開售，銷棒售期為2年，2013年下半年澤銷售完畢來預估價促格，我們暢有以下依憐據：從項目定肅位來看，前我們應該學以現在市跪場高端產剖品及配套活為參考。岡陳村最高社在售項目奧是品牌開憂發(fā)商萬科盯，他們在2010年8月的價格扇是7300察-850悶0元/平方米版，預估201劃2年漲幅15%，價格幅盒度在8500值-100督00這個區(qū)間巖。項目價格剖走勢應根男據2012年整個陳己村市場發(fā)棋展來預估遣。國家調空嘴政策頻繁附出臺，恒毅昌觀點認章為，對一席線城市的窯樓價有一振定的遏制驚作用，二秒線城市影收響比較少攤，即便如架此，樓價并負不會下界跌，只益是放緩略增長速縫度而已讀。預計2012年樓價會欲比現在有驢所上升，泉市場前景館還是比較粒明朗的。根據市經場數據尺、自身器用地情抵況、區(qū)噴域未來斜發(fā)展，振我們建恥議項目汪套內面臣積均價9000元/m2首期產品墨均價：870愧0元/m2價格區(qū)間振：840概0-9開000元/m2二期產爭品均價戰(zhàn)：9300元/m2價格區(qū)間水：9000磁-960勤0元/m2定價策略寄——低開蘭高走影響價格贈因素拆分因素

陳村當地常規(guī)增幅交通規(guī)劃區(qū)域利好自身商業(yè)建設配套完善區(qū)內其他項目帶動作用最終銷售均價價格上漲百分數5%4%3%3%共漲15%8400元/m29600元/m2以項目既從201刃2年上半扣年開售炎，銷售喇期為2年，201息3年下半綱年銷售刻完畢來宋預估上漲15%祝陳村瘡太平洋脊項目運端作成功!9、靜夜四姜無鄰，荒饅居舊業(yè)貧緒。。4月-蘆234月-價23Fri今day撲,A污pri衛(wèi)l2貧8,橋202黎310、雨中保黃葉樹獎，燈下場白頭人厘。。18:播50:餅3318:詠50:摩3318:5聰04/28禾/202無36:土50:3仿3PM11、以我獨羊沈久，愧炎君相見頻脹。。4月-2岡318:5刷0:3318:扒50Apr-灣2328-A嫂pr-2章312、故人司江海別受，幾度鏈隔山川抓。。18:5漢0:3318:襖50:奇3318:5攪0Fri億day析,A么pri數l2別8,舒202努313、乍見姑翻疑夢鳳，相悲闖各問年始。。4月-餐234月-2俯318:婆50:域3318:信50:訂33Apr隨il擺28,孩20露2314、他鄉(xiāng)生傾白發(fā)，舊嫂國見青山蔬。。28四付月20循236:50僵:33俗下午18:巨50:勇334月-