某公司商業(yè)定位及產(chǎn)品優(yōu)化方案

金地·國(guó)際城項(xiàng)目

商業(yè)定位及產(chǎn)品優(yōu)化方案2023/5/2我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶(hù)的目標(biāo)為導(dǎo)向客戶(hù)顯性目標(biāo)商鋪實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)15000元/平方米；商鋪實(shí)現(xiàn)100%銷(xiāo)售?？蛻?hù)隱性目標(biāo)商鋪盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款，以支持后續(xù)項(xiàng)目的投資所需商業(yè)街區(qū)實(shí)現(xiàn)與項(xiàng)目其它部分的價(jià)值互動(dòng)，提升整體商鋪推售的時(shí)機(jī)要與住宅、公寓及寫(xiě)字樓產(chǎn)品合理結(jié)合2項(xiàng)目背景與限制條件也是我們研究考慮的重要因素項(xiàng)目獲評(píng)2005“中國(guó)名盤(pán)”，住宅銷(xiāo)售情況較好，整體形象好；商業(yè)街局部已開(kāi)工，其中1、2、3號(hào)樓商業(yè)2006年4月可以取得預(yù)售證；整體商業(yè)街須到2007年底方能交付使用，施工期較長(zhǎng)；項(xiàng)目要到2007年底交付使用，為期鋪銷(xiāo)售帶來(lái)一定的難度；只有3號(hào)樓區(qū)域外街部分可以較早完工，可利用其做出包裝展示。項(xiàng)目背景限制條件3項(xiàng)目研究工作階段劃分項(xiàng)目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究房地產(chǎn)/商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研在售項(xiàng)目調(diào)研專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究政府人士訪談專(zhuān)業(yè)人士訪談一線銷(xiāo)售人員訪談投資客訪談消費(fèi)者訪談項(xiàng)目屬性研判與界定問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議2005/12/07第二階段營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略第一階段商業(yè)定位及商業(yè)設(shè)計(jì)調(diào)整建議2005/12/112005/12/22第一階段市場(chǎng)調(diào)研2006/01/064問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定5項(xiàng)目研究工作步驟項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目解析城市屬性問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體致勝策略項(xiàng)目商業(yè)定位區(qū)域?qū)傩猿鞘姓w市場(chǎng)分析城市屬性界定6合肥現(xiàn)有規(guī)劃主要向西南方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，有限制向北發(fā)展，本項(xiàng)目未在城市主要發(fā)展方向上老城區(qū)東區(qū)北區(qū)新城區(qū)西南區(qū)二環(huán)一環(huán)01-05年合肥城市規(guī)劃城市總體布局為“多中心、組團(tuán)式”；規(guī)劃將城市分為5個(gè)分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西南區(qū)、新城區(qū)；老城區(qū)——全市行政、商貿(mào)、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩功能；新城區(qū)——經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是現(xiàn)代工業(yè)基地，兼居住、游憩功能。北區(qū)——建設(shè)廬陽(yáng)區(qū)工業(yè)園區(qū)和雙鳳工業(yè)區(qū)，是居住、工業(yè)、建材、倉(cāng)庫(kù)功能的綜合區(qū)；東區(qū)——包括新站綜合試驗(yàn)區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)，是居住、工業(yè)、商貿(mào)、交通功能的綜合區(qū)；西南區(qū)——包括高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)以及董鋪島科研基地等，是居住、工業(yè)、商貿(mào)、科研、教育、旅游功能的綜合區(qū)。城市發(fā)展規(guī)劃7西南、東北區(qū)域成為合肥未來(lái)商業(yè)規(guī)劃發(fā)展重心市級(jí)商業(yè)中心業(yè)態(tài)：購(gòu)物中心、百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店為主建面80萬(wàn)平米以上東區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心北區(qū)區(qū)級(jí)商業(yè)中心南七里商業(yè)中心包河區(qū)商業(yè)中心蜀山商業(yè)中心新站商業(yè)中心大學(xué)城商業(yè)中心政務(wù)區(qū)商業(yè)中心周谷堆商業(yè)中心九華山商業(yè)中心曙光商業(yè)中心姚公廟商業(yè)中心馬鞍山南路商業(yè)中心衛(wèi)崗商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心區(qū)級(jí)商業(yè)中心居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃8合肥全市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r南京濟(jì)南鄭州合肥南昌武漢長(zhǎng)沙GDP（億元）19101618.91375589.777019561109較上年增速17.3%15.6%15.5%16.2%16.5%14.5%14.8%合肥市近年GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長(zhǎng)，但與其他省會(huì)城市相比，經(jīng)濟(jì)水平偏低與其他直轄市和中原5省省會(huì)城市相比，合肥經(jīng)濟(jì)水平仍然偏低，未來(lái)還有很大的發(fā)展空間；從2000年開(kāi)始合肥GDP連年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，高于全國(guó)同期平均水平3個(gè)百分點(diǎn),但與周邊城市比較，并無(wú)優(yōu)勢(shì)；合肥2004年GDP增長(zhǎng)速度為16.2%；合肥固定資產(chǎn)投資增幅波動(dòng)比較大。資料來(lái)源：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》9城市南京杭州武漢南昌濟(jì)南鄭州長(zhǎng)沙合肥到位外資（億美元）

25.714.115.27.303.172.85.013.16增長(zhǎng)速度27.2%39.8%20.6%25.2%21.5%80.1%64.3%21.3%2004年，合肥市引進(jìn)外資3.16億美元，比上年增長(zhǎng)21.3%家樂(lè)福、易初聯(lián)華、百安居、沃爾瑪相繼進(jìn)入合肥零售市場(chǎng)合肥市外資利用較弱，但最近18個(gè)月，外資零售巨頭集中進(jìn)入，對(duì)市場(chǎng)沖擊很大資料來(lái)源：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》10合肥產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)比重較高，城市化水平低于中原省會(huì)平均水平第二產(chǎn)業(yè)為主工業(yè)比重高；家用電器、汽車(chē)、工程機(jī)械、化工是合肥市支柱產(chǎn)業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，但以傳統(tǒng)行業(yè)為主，新興行業(yè)發(fā)展較快；交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵電通訊業(yè)、批零貿(mào)易、餐飲業(yè)等行業(yè)，占第三產(chǎn)業(yè)的比重在46%左右；金融保險(xiǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、科研和綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯好于傳統(tǒng)行業(yè)。城市南京杭州武漢濟(jì)南鄭州長(zhǎng)沙合肥城市化水平

68%

51%

59%以上

55%以上58%

51.19%38%城市化水平資料來(lái)源：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》11社會(huì)消費(fèi)品零售總額南京濟(jì)南鄭州合肥南昌武漢長(zhǎng)沙2004零售總額711621559240235966525較上年增速18.5%15.6%16.4%15.9%16.8%13.3%16.2%資料來(lái)源：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》零售總額較小，市場(chǎng)總量并未體現(xiàn)出省會(huì)城市應(yīng)有的水平；2000年以來(lái)持續(xù)保持高速增長(zhǎng)；12購(gòu)買(mǎi)力逐步增長(zhǎng)2003年居民儲(chǔ)蓄存款為359.25億元，人均存款7942元；2004年居民儲(chǔ)蓄存款為429.14億元，人均存款9734元。2003年居民人均可支配收入為7785元；2004年居民人均可支配收入為8610元。資料來(lái)源：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》13城市居民家庭消費(fèi)支出比例29%的醫(yī)療消費(fèi)表明居民對(duì)于生活的保障意識(shí)越來(lái)越濃厚；次之居民在衣著方面的消費(fèi)較大，達(dá)到26%，顯示居民整體的消費(fèi)實(shí)力已經(jīng)提高；食品方面的支出比例較低（16%），說(shuō)明居民的生活水平已經(jīng)明顯的改善與提高；居住、娛樂(lè)等方面的支出比例總計(jì)23%2004年合肥市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為0.43資料來(lái)源：《2005年合肥統(tǒng)計(jì)年鑒》14城市居民消費(fèi)特征受訪者經(jīng)常去的消費(fèi)場(chǎng)所選擇消費(fèi)地點(diǎn)時(shí)的考慮因素每人平均每月購(gòu)物、餐飲及娛樂(lè)的總花費(fèi)希望到達(dá)購(gòu)物地點(diǎn)的時(shí)間資料來(lái)源：世聯(lián)調(diào)查問(wèn)卷15合肥現(xiàn)有商圈分布格局廬陽(yáng)區(qū)蜀山區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)政務(wù)文化新區(qū)蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)圖例：區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心區(qū)西區(qū)商業(yè)中心大學(xué)城商業(yè)中心南七里商業(yè)中心淮河路步行街新站圈國(guó)購(gòu)商圈城市商業(yè)市場(chǎng)1612345761234商之都百貨大樓鼓樓淮河路步行街5百盛6瑞景7古井賽特合肥市級(jí)商圈主要分布在市中心(市政府以東片區(qū))至本項(xiàng)目17合肥市老城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有集中商業(yè)多為傳統(tǒng)商業(yè)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、布局、檔次基本雷同，缺乏個(gè)性化商場(chǎng)名稱(chēng)規(guī)模檔次經(jīng)營(yíng)面積業(yè)態(tài)百盛（PARKSON)四層中高約16000㎡化妝品、鞋業(yè)、服飾、電器、餐飲、古井賽特五層中高約5000㎡珠寶、化妝品、鞋業(yè)、服飾瑞景國(guó)際購(gòu)物中心五層中高約10000㎡化妝品、飾品、服飾、、家電、、床上用品、體育用品安徽.商之都五層中檔約30000㎡化妝品、飾品、服飾、、家電、餐飲、床上用品、公用電話(huà)、體育、鼓樓商廈七層中檔約30000㎡化妝品、鞋業(yè)、服飾、電器、餐飲、地下是超市、體育用品合肥百貨大樓五層中低約15000㎡珠寶、通訊、服飾、自行車(chē)、電器、煙酒百貨安徽國(guó)際購(gòu)物中心四層中低約70000㎡地下建材超市、一層時(shí)尚廣場(chǎng)（主服飾）二層家樂(lè)福、三樓（空）、頂層車(chē)庫(kù)淮河路商業(yè)步行街長(zhǎng)1千米綜合約30萬(wàn)㎡

服裝、餐飲、珠寶、娛樂(lè)、禮品、裝飾、電子產(chǎn)品等18幾個(gè)主要的區(qū)域性商業(yè)中心華聯(lián)商廈商業(yè)大廈新曙光百貨大學(xué)城招待所大學(xué)城商業(yè)中心大學(xué)城街鋪南七里商業(yè)中心：該區(qū)人流量比較大，商業(yè)氛圍比較濃，但設(shè)施陳舊，檔次不高，居民消費(fèi)以食品支出為主。目前該中心沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。大學(xué)城商業(yè)中心：該商業(yè)中心主要服務(wù)于大學(xué)城內(nèi)學(xué)生，中檔偏低，總體規(guī)模在8萬(wàn)平米左右。屬起步階段，商業(yè)氛圍還未形成，平均售價(jià)在5000～6000元/平方米，整體銷(xiāo)售率在70％左右；出租情況不是太樂(lè)觀，少量店面開(kāi)始營(yíng)業(yè)。西區(qū)商業(yè)中心：該區(qū)域周?chē)欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，規(guī)劃有城市副商業(yè)中心，但尚沒(méi)有大規(guī)模商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。19除傳統(tǒng)商業(yè)中心外，合肥大型商業(yè)主要分布在一環(huán)線與主干道交匯處，以及金寨路兩側(cè)213457811121314101—金興苑·財(cái)富時(shí)代廣場(chǎng)，國(guó)色天資2—元一時(shí)代廣場(chǎng)3—古井賽特4—新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)5—瑞景廣場(chǎng)（古井百花大廈）6—淮海路步行街（百盛、鼓樓商廈）7—樂(lè)普生、百貨大樓8—桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)(易初蓮花)9—安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)（家樂(lè)福）、金色巴黎（旺城國(guó)際）10—大學(xué)城商業(yè)中心11—圣大國(guó)際（易初蓮花）、新東方商城12—瑞格·上海時(shí)代廣場(chǎng)13—北京華聯(lián)（國(guó)美電器）14—商之都6920合肥整惹體市場(chǎng)橫分析結(jié)性論合肥整體貸經(jīng)濟(jì)持續(xù)玻增長(zhǎng)，人拐口總量、蝴人均收入掏消費(fèi)能力厚穩(wěn)步上升鬼，并在新撤一輪的城獄市規(guī)劃下今城市未來(lái)另發(fā)展能力墻得到提升仗，為城市予商業(yè)的發(fā)壯展奠定了慌良好的宏沒(méi)觀市場(chǎng)背笛景；合肥商螞業(yè)市場(chǎng)叛已經(jīng)發(fā)拒生轉(zhuǎn)變查，各種母商業(yè)形乓式、超指前形態(tài)婦已經(jīng)進(jìn)咐入，零帳售業(yè)競(jìng)曉爭(zhēng)日趨悠激烈，歉以家樂(lè)旗福、易梳初蓮花送、北京扇華聯(lián)為繞代表的胃大賣(mài)場(chǎng)砌業(yè)態(tài)集撲中進(jìn)入正，沃爾爽瑪也已孫經(jīng)在北梯一環(huán)完彩成選址素；；市場(chǎng)投折資主體晴與方向罷已經(jīng)轉(zhuǎn)許向商業(yè)顯地產(chǎn)，享資金與楊市場(chǎng)關(guān)蛙注度傾沃向商業(yè)沉地產(chǎn)；城市商業(yè)倘市場(chǎng)近兩罪年發(fā)展迅泛速，市場(chǎng)籌放量比較露大；開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)皂集中在老叼市區(qū)、一循環(huán)線與主愧干道的交短匯處；單體規(guī)郵模越來(lái)紛越大，墳商業(yè)營(yíng)免業(yè)面積季在五萬(wàn)登平方米魚(yú)以上的揭項(xiàng)目層常出不窮違；新建集妻中商業(yè)浪向Mal茫l的形式究發(fā)展，繁集餐飲緣瑞、娛樂(lè)潛、購(gòu)物護(hù)、休閑鴉于一體雹；定位上燭走中高裁、高端若路線，剩在此基態(tài)礎(chǔ)上細(xì)鳳分市場(chǎng)尺。21項(xiàng)目研究歐工作步驟項(xiàng)目屬性現(xiàn)研判與界聯(lián)定項(xiàng)目解痕析城市屬性問(wèn)題界定伯與結(jié)構(gòu)化未分析市場(chǎng)競(jìng)乒?fàn)幁h(huán)境厲分析項(xiàng)目整參體致勝妄策略項(xiàng)目商業(yè)晴定位區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬小性界定城市整體愚市場(chǎng)分析城市屬性放界定22合肥商嗽業(yè)發(fā)展使歷程判趣斷發(fā)展階段市場(chǎng)表現(xiàn)銷(xiāo)售贏利模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步發(fā)做展期動(dòng)蕩低寶潮期復(fù)蘇發(fā)塑展期休整期快速增于長(zhǎng)期各個(gè)居畏住區(qū)、慨交通匯拿聚點(diǎn)出徑現(xiàn)少量頑，且底仰檔次商雀業(yè)配套受土地?zé)醿x點(diǎn)效應(yīng)影穗響，商業(yè)擴(kuò)始終停滯搜不前土地“著地震”坑之后，妹城市進(jìn)挑入修養(yǎng)請(qǐng)生息期異，商業(yè)據(jù)逐漸萌如芽發(fā)展規(guī)?；募缮虡I(yè)形態(tài)自出現(xiàn)規(guī)?；蒙虡I(yè)、悲大型購(gòu)幫物形態(tài)捆商業(yè)中綱心浮出瀉市場(chǎng)城市發(fā)展帖較為落后比，各種社草會(huì)配套設(shè)屈施處在規(guī)掠劃中土地大僵批量放剝出，土鳥(niǎo)地成為殃熱點(diǎn)各區(qū)域擦住宅逐回漸推出息，市政貝配套開(kāi)顧始大批霸興建本土商籌家發(fā)展莫迅猛，嫩或外來(lái)隱知名商握家進(jìn)駐家樂(lè)福用、百盛光、易初符蓮花、伐北京華擱聯(lián)等外監(jiān)來(lái)一線休商業(yè)巨厭頭進(jìn)入放（沃爾戰(zhàn)瑪待進(jìn)刑）自有住宅炎底商經(jīng)營(yíng)蘇或出租為派主自有住刮宅底商呆經(jīng)營(yíng)或部出租為蠅主，略犯有少量凝商鋪銷(xiāo)灣售商鋪基煮本市場(chǎng)膜化，銷(xiāo)嶼售成為獅核心贏發(fā)利手段規(guī)?；虄x業(yè)、大型鋼購(gòu)物形態(tài)驕商業(yè)中心訓(xùn)浮出市場(chǎng)營(yíng)業(yè)收入+租金收入營(yíng)業(yè)收入+租金收入+銷(xiāo)售收狂入銷(xiāo)售收混入+租金收入銷(xiāo)售收優(yōu)入+租金收入合肥商稀業(yè)發(fā)展過(guò)階段23800死-15寧00U傭S$150遷0-4引000欲US$4000奶-800焦0US$800匆0-2篩000東0US痛$傳統(tǒng)商業(yè)艇發(fā)展綜合業(yè)嚴(yán)種的業(yè)灘態(tài)綜合性牲商業(yè)形慚式轉(zhuǎn)型商業(yè)屑形式消費(fèi)者樹(shù)價(jià)格敏捐感多選擇，容自由購(gòu)物宋空間多種需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)謹(jǐn)濟(jì)發(fā)展丸的經(jīng)驗(yàn)猜證明，賓當(dāng)城市添的人均GDP達(dá)到400駁0美金以羅上時(shí)，蛾人們單蹦純購(gòu)物踐的時(shí)間慨會(huì)明顯碌縮短，退此時(shí)融擋合休閑兼、娛樂(lè)衛(wèi)與購(gòu)物哲的業(yè)態(tài)控將迅速然發(fā)展。城市經(jīng)濟(jì)基發(fā)展與商京業(yè)形式發(fā)資展的關(guān)系計(jì)界定模型人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商業(yè)處旺于與農(nóng)早業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配丹的原始透狀態(tài)人均GDP位于150估0美金以下蠢；城市化遼水平在25%以下人均GDP位于150巖0~200跪0美金；毅城市化上水平在45%以下商業(yè)形態(tài)題出現(xiàn)第一禽次升級(jí)，取唐代了農(nóng)溪業(yè)時(shí)代港的地?cái)偂⑿屑Q(mào)市場(chǎng)闊，商品為城市生忙活提供創(chuàng)基本保障人均GDP位于2000蘿~4500美金；城繡市化水平在45%以上70%以下商業(yè)形肉態(tài)出現(xiàn)忠飛躍湯，多樣化、椅規(guī)?；目墁F(xiàn)代商業(yè)出源現(xiàn)，如超憲市、專(zhuān)賣(mài)店、吉精品店等人均GDP位于4500慕~8000美金；劈燕城市化退水平在70%以上90%以下超越商漂業(yè)范疇合的廣義君商業(yè)形壞態(tài)出現(xiàn)垃，SHO逐PPI巡壽NGM境ALL、大型購(gòu)物等中心、旅貢游商業(yè)地虹產(chǎn)、物流越等綜合型商碑業(yè)形態(tài)總出現(xiàn)人均GDP位于800偷0~200袖00美金；城點(diǎn)市化水平在90%以上廣義性商活業(yè)的升華鞏轉(zhuǎn)型，園主題性的刊購(gòu)物公園等極嗎具個(gè)性陽(yáng)消費(fèi)的場(chǎng)所出辣現(xiàn)+24800每-15矩00U爺S$150襪0-4嫌000昌US$4000劉-800喪0US$8000匠-200景00US松$傳統(tǒng)商業(yè)奶發(fā)展綜合業(yè)種遞的業(yè)態(tài)綜合性青商業(yè)形竭式轉(zhuǎn)型商搖業(yè)形式消費(fèi)者沸價(jià)格敏因感多選擇排，自由估購(gòu)物空傻間多種需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)著發(fā)展的經(jīng)銀驗(yàn)證明，雅當(dāng)城市的貍?cè)司鵊DP達(dá)到400倆0美金以上海時(shí)，人們胖單純購(gòu)物嘗的時(shí)間會(huì)致明顯縮短鍵，此時(shí)融揪合休閑、立娛樂(lè)與購(gòu)描物的業(yè)態(tài)朵將迅速發(fā)潛展。25%45%70%85%95%2000爭(zhēng)—200嚴(yán)1—20斬02—2要003—父2004槳~474袖3—5次174紡—55巧36—兔651漆0—7身162渴~專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)屆、大型購(gòu)肉物廣場(chǎng)、MAL胞L及個(gè)性化遭商業(yè)形態(tài)城市化率92.院46%GDP外因：請(qǐng)國(guó)家政糠策扶持粱、深港劫一體化虎、珠吸三角法合作發(fā)設(shè)展戰(zhàn)略恨、泛珠餐三角聯(lián)溜盟內(nèi)因：外幕資涌進(jìn)注攜入，本地錘企業(yè)蓬勃損發(fā)展，外絞來(lái)中高端柏人才，商斷業(yè)需求急珍劇上漲KPI深圳城市化進(jìn)率38%2004年人均GDP身167增0多US$多業(yè)態(tài)的瓣組合、自襪由的購(gòu)物移空間將出外現(xiàn)企業(yè)指數(shù)突：海爾、擁美菱、江饒淮、可口冠可樂(lè)等房地產(chǎn)緞指數(shù)：老“大開(kāi)固發(fā)”時(shí)滿(mǎn)期人口指數(shù)項(xiàng)：依托城真市發(fā)展的應(yīng)支撐，外土來(lái)中高人傳才不斷進(jìn)休入商業(yè)指藝數(shù)：經(jīng)缸濟(jì)快速把發(fā)展前聰提下，趟城市居孝民生活釘水平的跨提高，碼促成對(duì)俯商業(yè)的俱需求在希質(zhì)與量龜上均急萄劇提升KPI合肥人均GDP城市化率+25城市屬性洞界定商業(yè)前撫景看好克的省會(huì)螺城市商業(yè)基葡礎(chǔ)薄弱嗎但處于咱快速發(fā)是展期部分領(lǐng)濫先業(yè)態(tài)踏已超前謙進(jìn)入多種商業(yè)倉(cāng)形態(tài)并存26項(xiàng)目研撇究工作爬步驟項(xiàng)目屬市性研判恨與界定項(xiàng)目屬諒性城市屬性問(wèn)題界王定與結(jié)滅構(gòu)化分樸析市場(chǎng)競(jìng)睡爭(zhēng)環(huán)境匯分析項(xiàng)目整誼體致勝避策略項(xiàng)目商業(yè)櫻定位區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域市場(chǎng)電分析區(qū)域?qū)傩悦徒缍?7本區(qū)域御非城市巧商業(yè)重晃點(diǎn)發(fā)展斗區(qū)域，匠附近規(guī)征劃的馬艙鞍山南異路居住始區(qū)級(jí)商井業(yè)中心轟，已基應(yīng)本形成區(qū)域商業(yè)滲規(guī)劃市級(jí)商業(yè)玻中心業(yè)態(tài)：購(gòu)勤物中心、徑百貨店、周專(zhuān)業(yè)店、環(huán)專(zhuān)賣(mài)店為翼主建面80萬(wàn)平米刷以上東區(qū)區(qū)挺級(jí)商業(yè)置中心北區(qū)區(qū)級(jí)狐商業(yè)中心南七里商金業(yè)中心包河區(qū)商菌業(yè)中心蜀山商業(yè)廁中心新站商顧業(yè)中心大學(xué)城商菜業(yè)中心政務(wù)區(qū)培商業(yè)中規(guī)心周谷堆商鄰業(yè)中心九華山商斧業(yè)中心曙光商業(yè)三中心姚公廟筒商業(yè)中濁心馬鞍山南朱路商業(yè)中歪心衛(wèi)崗商絲式業(yè)中心28本區(qū)域勤位于城槽市一環(huán)刪路外沿膝，屬于指城市自湖然擴(kuò)建群發(fā)展的雞區(qū)域，慢商業(yè)氛鉤圍剛剛暢顯露區(qū)域市場(chǎng)蝦分析馬鞍山南路屯執(zhí)溪固路太輔湖崗路合家福逍遙苑文景雅罷居聯(lián)邦花園國(guó)貿(mào)公寓環(huán)球廣場(chǎng)百貨超盤(pán)市，臨郵街商鋪帽主要經(jīng)訊營(yíng)有藥夕店、地弱鋪、快糟餐店等坐，租金杜在50元/平米。街鋪空傅置率較僵高，一擺般一二體層聯(lián)體有出租，給且二樓程實(shí)用率幅較低，猜主要經(jīng)斜營(yíng)有煙躲酒店、贏茶店、把五金等煩，租金20~鉗25元/平米剛售完，哥從05年初開(kāi)火售，售替價(jià)700失0~9集000元/平米，已尼交付使用柔，但未有慨經(jīng)營(yíng)。街鋪空信置率較畫(huà)高，一范般一二業(yè)層聯(lián)體同出租，循且二樓乞?qū)嵱寐术r較低，駁主要經(jīng)落營(yíng)有裝貝飾、煙訴酒店等旬，租金30~4四0元/平米在建中主要依靠挨家樂(lè)福主喜力店的帶楊動(dòng)，是目驗(yàn)前該區(qū)域磚經(jīng)營(yíng)較好惡的集中商絮業(yè)，主要墊經(jīng)營(yíng)有KFC等世紀(jì)陽(yáng)光蘇寧銷(xiāo)售較好籮，售價(jià)不鈔高，個(gè)別電價(jià)格較高叨鋪位未售殿，目前經(jīng)吐?tīng)I(yíng)有裝飾快、便利店文、小吃店繭等，租金儉在15~泡30元/平米目前經(jīng)扒營(yíng)較好落商家，屆依靠其疾品牌影閑響力，稱(chēng)人流量渡一般，咱周末經(jīng)促常舉辦嶄各種促棕銷(xiāo)活動(dòng)區(qū)域內(nèi)街死鋪主要以懶一二層聯(lián)烤體復(fù)式商址鋪布置，答局部一層森底商形式慶，大型集護(hù)中式商業(yè)萍較少；多頸種業(yè)態(tài)形首式自然聚怠集，檔次院普遍較低彼；環(huán)球廣與場(chǎng)、蘇嶺寧、合磚家福為拍代表的育集中商罷業(yè)，完恰成本區(qū)緞?dòng)虼蟛堪喾值牧惆嗍凵虡I(yè)鴿功能。往北規(guī)劃的安徽政務(wù)身服務(wù)中心29項(xiàng)目研心究工作公步驟項(xiàng)目屬盛性研判雁與界定項(xiàng)目屬共性城市屬朱性問(wèn)題界定譯與結(jié)構(gòu)化施分析市場(chǎng)競(jìng)刻爭(zhēng)環(huán)境桃分析項(xiàng)目整體究致勝策略項(xiàng)目商擇業(yè)定位區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域市場(chǎng)刮分析區(qū)域?qū)傩砸Ы缍?0區(qū)域當(dāng)井前入住齡人口不吃多，商平業(yè)氛圍帝剛剛顯披露，但心仍主要徒集中在識(shí)幾個(gè)大預(yù)賣(mài)場(chǎng)及害專(zhuān)業(yè)店喪中，鄰亞里型社夾區(qū)商業(yè)化氛圍未編形成。城市自屑然發(fā)展瀉影響區(qū)槐域，具肚有形成配時(shí)間短繩，受政島策影響版小的特耐點(diǎn)，對(duì)炒產(chǎn)業(yè)等波各個(gè)方童面經(jīng)濟(jì)訂的依賴(lài)偵低，區(qū)老域成熟絮指日可域待。主動(dòng)拓展煤區(qū)域氛圍尚待露成熟區(qū)域?qū)傩孕〗缍ǎ嚎彀晁侔l(fā)展中裝的城市主山動(dòng)拓展區(qū)貍域，但并基非城市重骨點(diǎn)商業(yè)發(fā)會(huì)展區(qū)域區(qū)域今東后3年內(nèi)將建早成總量約400萬(wàn)平方咸米的中累高檔商牢品住宅睛，大量朝消費(fèi)力堤較強(qiáng)的追人群入兆住，為眠區(qū)域提獸供了更盈多的商是業(yè)機(jī)會(huì)黃。尚有大幅量開(kāi)發(fā)31項(xiàng)目研罩究工作桌步驟項(xiàng)目屬黨性研判遺與界定項(xiàng)目屬殿性城市屬?gòu)椥詥?wèn)題界犬定與結(jié)污構(gòu)化分贏析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)偉環(huán)境分析項(xiàng)目整體槳致勝策略項(xiàng)目商具業(yè)定位區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目解岸析項(xiàng)目屬性產(chǎn)界定32項(xiàng)目位于米城市東南棵方向（南竭大門(mén)），顆馬鞍山南疾路居住區(qū)昌級(jí)商業(yè)中輛心項(xiàng)目緊飽鄰馬鞍犯山南路殖；項(xiàng)目南慘北各約500米分別險(xiǎn)相鄰區(qū)島域兩大委商業(yè)中腎心（環(huán)盞球、合礙家福）濤。500做m合家福500粱m二環(huán)路一環(huán)路金寨路經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)市府廣場(chǎng)高新技術(shù)消開(kāi)發(fā)區(qū)政務(wù)新訊區(qū)美菱大道馬鞍山南性路環(huán)球廣尿場(chǎng)合家福312國(guó)道包河區(qū)環(huán)球廣場(chǎng)馬鞍山南路項(xiàng)目一端環(huán)葛路太盜湖吹路項(xiàng)目區(qū)繁位33項(xiàng)目緊鄰獲馬鞍山南鴿路，交通癢便利快捷南淝河馬鞍山蛛南路包河大棒道一環(huán)路二環(huán)路312國(guó)道距市府畢廣場(chǎng)3公里距巢湖15公里市府廣場(chǎng)本項(xiàng)目賺位于包拆河區(qū)馬返鞍山南據(jù)路88號(hào)，介虹于一環(huán)資路與二剛環(huán)路之華間；與市區(qū)主糊要由馬鞍苦山路連接如，距合肥辰市級(jí)商業(yè)隙中心約3公里維；馬鞍山正南路現(xiàn)拴狀為雙栗向4車(chē)道，框未來(lái)規(guī)厚劃為連座接市區(qū)賠與環(huán)巢陰湖發(fā)展譜帶的主兼要景觀鵲大道。項(xiàng)目地鄰段34從屬于豬35.判2萬(wàn)平哀方米銹“金地屋·國(guó)際臥城”大壘規(guī)模社惑區(qū)，商忽業(yè)街1恨700紐奉0平方墳米商業(yè)建表面：170伏00平方米；規(guī)劃：三爆條商業(yè)街屬，臨馬鞍睛山南路二膚條商業(yè)街講以二層商珠鋪建筑為摸主；項(xiàng)目依托膛與35萬(wàn)平方物米金地·國(guó)際城眾大社區(qū)隱，緊鄰濟(jì)馬鞍山纖南路，敗乃馬鞍裝山南路介沿線較尋成規(guī)模倉(cāng)的商業(yè)旱街。商業(yè)街項(xiàng)目技術(shù)羊指標(biāo)35項(xiàng)目商裳業(yè)規(guī)劃嬸：三條筆街、以圓一、二符層聯(lián)體驕復(fù)式商德鋪為主伸要形式價(jià)，步行罷街為分臨層獨(dú)立鈴鋪馬鞍山映南路復(fù)式鋪步行街分層獨(dú)立父鋪規(guī)劃路復(fù)式鋪1、馬鞍季山南路冊(cè)復(fù)式鋪?lái)樄布s500舍0平方米診，主要硬面積區(qū)盲間為70-1著002、步行街紋分層獨(dú)立渠鋪共550爆0平方米隆，主要勾面積區(qū)派間為35-5斯03、規(guī)劃宅路復(fù)式怎鋪共650集0平方米，宰主要面積撈區(qū)間為80-泊100項(xiàng)目商沈業(yè)規(guī)劃36項(xiàng)目資源萌：所處區(qū)慈域內(nèi)大型冬住宅和學(xué)重校等機(jī)構(gòu)客分布，為滲未來(lái)商業(yè)掀消費(fèi)囤積絞大量人流1、環(huán)球廣揉場(chǎng)2、國(guó)貿(mào)態(tài)公寓3、聯(lián)邦花烈園4、文景雅損居6、逍遙苑7、碧湖代云溪8、世紀(jì)陽(yáng)海光9、柏林陣春天10、溫馨家毫園11、一環(huán)親茄家12、濱湖特郊區(qū)13、元一柏覆莊14、都市涂田園別察墅15、遠(yuǎn)大家瘦園16、貴都秘花園17、星辰花釋園18、濱水華扭城19、上風(fēng)尚握城20、綠城待索建項(xiàng)目123467891011121314151617181920社區(qū)分布繳：1學(xué)校機(jī)岡構(gòu)等分律布：AA、合肥工零業(yè)大學(xué)B、安徽城圖市建設(shè)學(xué)奶校C、華夏驗(yàn)旅游學(xué)從校D、安徽交更通職業(yè)技至術(shù)學(xué)院E、安徽伏國(guó)際商蘆務(wù)學(xué)院F、安徽電氣工程踩職業(yè)技術(shù)昆學(xué)院G、安徽公路技校H、安徽審計(jì)職踏業(yè)學(xué)院I、安徽經(jīng)濟(jì)管往理學(xué)院J、安徽工業(yè)經(jīng)濟(jì)踩職業(yè)技術(shù)芳學(xué)院K、待建政還府行政中粉心L、駱崗政迎府M、安徽人武學(xué)看校N、安徽職業(yè)技耽術(shù)學(xué)院O、新華飾電腦學(xué)獅校P、安徽機(jī)電技火工學(xué)校BCDEFGHIJKLMNNOPA項(xiàng)目資源37項(xiàng)目周邊鴿人流量分絞析：地塊軋周邊道路茄人流量并燃不是較大牧，作商業(yè)昂面臨較大束的難度馬鞍山南路人流量洋調(diào)查地嬌段：一環(huán)路、件馬鞍山南淡路；調(diào)查人流慎量統(tǒng)計(jì)：一環(huán)路阿人流高薯峰期為撕：上午10：00下午13:0兇0、16：00、18:0括0全天估計(jì)4.5萬(wàn)人馬鞍山南簽路人流高定峰期:早上9:0屠0中午12:絹00下午16:0衰0–1蝴8:00全天估計(jì)0.8萬(wàn)人屯溪路環(huán)球廣場(chǎng)周邊人流規(guī)分析38項(xiàng)目各交部分商縫業(yè)價(jià)值毀比較：茄外街>步行街一例層>步行街返二層>內(nèi)街（由高墳到低）從街區(qū)包內(nèi)部規(guī)卻劃圖中讀各部分沖的比較央可以看春出，沿湯馬鞍山梯南路的小外街鋪田的商業(yè)牲價(jià)值目講前較被賢認(rèn)可；內(nèi)部的生街區(qū)商暫鋪如果鴿缺乏必健要的主腸題規(guī)劃答及產(chǎn)品爬特色，兄商業(yè)價(jià)果值將難脫以顯現(xiàn)愉，從而煮被投資透者低估唐；隨著片爪區(qū)的成棗熟及本按項(xiàng)目的怕入伙，名馬鞍山忘南路的永商業(yè)價(jià)稼值會(huì)越好來(lái)越高扯。各部分價(jià)涼值分析前腎提：地塊各部分商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)表道路名稱(chēng)租金指標(biāo)人流量指標(biāo)城市規(guī)劃影響交通條件商業(yè)氣氛總體評(píng)價(jià)馬鞍山路51.5111.12.36步行街一層30.810.81.51.15步行街二層1.60.60.70.51.30.99內(nèi)街20.50.50.60.60.98評(píng)價(jià)方式以10元/M2。月為1分，權(quán)重為0.3以1萬(wàn)人為1分，權(quán)重為0.3按重要程度及未來(lái)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃評(píng)分,權(quán)重0.1按現(xiàn)有交通條件評(píng)分，權(quán)重為0.2按現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境評(píng)價(jià),權(quán)重為0.1內(nèi)部商業(yè)璃價(jià)值判斷39項(xiàng)目解析晶歸納項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地他處城市主掙動(dòng)拓展區(qū)自域繁華地染段，商業(yè)條氣氛較濃腎；交通便睡利項(xiàng)目地挪處合肥嚇市城市漆南北向澆交通主區(qū)干道馬崖鞍山南讀路中段困東側(cè)，庸公交網(wǎng)饞絡(luò)較成親熟，交滾通方便猶，滿(mǎn)足柴項(xiàng)目商惹業(yè)的可吩達(dá)性要叢求；規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總慨建面達(dá)仇到352詞000平方米呢，包含殃了高檔巾住宅、鞠公寓及否寫(xiě)字樓艙等綜合施物業(yè)類(lèi)滅型，其組中1700閥0平方米的敘街區(qū)式商錢(qián)業(yè)，具有許規(guī)模優(yōu)勢(shì)煙，其規(guī)劃熊設(shè)計(jì)在周宴邊社區(qū)單齡一的臨街月商業(yè)形態(tài)鋼中獨(dú)樹(shù)一貢幟；項(xiàng)目產(chǎn)販品優(yōu)勢(shì)合肥現(xiàn)啞有的社攔區(qū)商業(yè)糊基本以偶集中超芒市及沿篩街二層糕復(fù)式商慈鋪為主諒，形式勻單一且莫落后，杯本項(xiàng)目炎的街區(qū)擦式排布服及良好青的開(kāi)間噴進(jìn)深比躬設(shè)計(jì)，錢(qián)將在市貴場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)供中體現(xiàn)股出優(yōu)勢(shì)散；項(xiàng)目整體嘆品牌優(yōu)勢(shì)金地·國(guó)際城獲捆評(píng)200鼠5年安徽只地區(qū)唯征一“中父國(guó)名盤(pán)攪”，并裕且已經(jīng)范得到了詢(xún)合肥市竟民的廣宏泛贊譽(yù)題，獨(dú)特勵(lì)的品牌湊形象，粉將帶動(dòng)漏商業(yè)宣撒傳的啟敢動(dòng)。40項(xiàng)目解明析歸納項(xiàng)目劣勢(shì)地塊周苦邊商業(yè)無(wú)氛圍淡但薄項(xiàng)目距潮南北兩喚個(gè)集中引商業(yè)均荷有超過(guò)500米的距離狀，與人流邁集中點(diǎn)的豆關(guān)系不是閑很密切，金連接的距穩(wěn)離范圍內(nèi)稈，各臨街梁商業(yè)經(jīng)營(yíng)圾檔次不高母，業(yè)種混毒雜，零售殘、辦公、論展示均有貢，且開(kāi)業(yè)紡率只有60％左右擾，商業(yè)令缺乏整節(jié)體考慮爬，嚴(yán)重席影響本舅項(xiàng)目商中業(yè)街區(qū)闊與兩個(gè)朋商業(yè)中每心人流淡的互動(dòng)狹及商機(jī)按的溝通求；缺乏主南題商業(yè)環(huán)街區(qū)開(kāi)女發(fā)經(jīng)驗(yàn)泄及相關(guān)幅資源金大地公不司系傳統(tǒng)惑的住宅開(kāi)功發(fā)企業(yè)，緣瑞并無(wú)主題刺式商業(yè)街凍區(qū)的開(kāi)發(fā)摧經(jīng)驗(yàn)，更論加缺乏商套業(yè)招商、能經(jīng)營(yíng)管理釘?shù)慕?jīng)驗(yàn)和澇能力，為蛋本項(xiàng)目進(jìn)專(zhuān)行主題式舉商業(yè)街區(qū)緣瑞的運(yùn)營(yíng)帶薪來(lái)較多的咐限制；停車(chē)問(wèn)姥題不易鍛解決本項(xiàng)目停刪車(chē)位配備蟻不足，商逢業(yè)部分更酸是捉襟見(jiàn)鏈肘，可能血會(huì)間接降聚低本項(xiàng)目應(yīng)商鋪在市營(yíng)場(chǎng)上投資肉者及經(jīng)營(yíng)密者中的接科受度。41項(xiàng)目解離析歸納項(xiàng)目機(jī)會(huì)經(jīng)濟(jì)前兄景提供晚動(dòng)力源雷泉合肥市抓經(jīng)濟(jì)增第長(zhǎng)穩(wěn)定裹，經(jīng)濟(jì)波前景看突好，商簡(jiǎn)業(yè)發(fā)展蒸迅速，宣城區(qū)人紐奉口總量射和平均但收入水察平都在浪不斷增襯長(zhǎng)，這悄些為商傭業(yè)發(fā)展誰(shuí)提供了盲動(dòng)力源唯泉；商業(yè)競(jìng)適爭(zhēng)上升懂到商鋪昂資源競(jìng)昨爭(zhēng)外資零扒售企業(yè)飽紛紛搶蓄灘合肥系，激活姨合肥商未業(yè)環(huán)境筑，中外葉商業(yè)資游本在市祖場(chǎng)上的險(xiǎn)競(jìng)爭(zhēng)使濾優(yōu)質(zhì)商碧鋪成為居稀缺資順源，為斗有特色踏的優(yōu)質(zhì)演商業(yè)提豈供了新管的空間醉；城市規(guī)劃餃推動(dòng)商業(yè)破發(fā)展在合肥溫城市化厲進(jìn)程及糟城市規(guī)勵(lì)劃的影正響下，鄉(xiāng)豐合肥商濃業(yè)發(fā)展泄空間放才大，盡圍管本區(qū)膚域未能壘規(guī)劃成燭為城市潑副商業(yè)魂中心，他但馬鞍島山南路狂景觀大鵝道規(guī)劃探方案出下臺(tái)，對(duì)陽(yáng)于促進(jìn)傻地塊商桐業(yè)差異添化發(fā)展餐極為有帶利，可轟與政府絕洽談馬倆鞍山南絞路改造鉛中的細(xì)鍛節(jié)，爭(zhēng)虧取優(yōu)惠寺政策，款盡力改約善交通蚊條件及念景觀條勿件，從肢而推動(dòng)店商業(yè)發(fā)狡展；政策誘導(dǎo)導(dǎo)商業(yè)眉趨向從合肥咽市政府建最近出橡臺(tái)的商資業(yè)網(wǎng)業(yè)綠網(wǎng)點(diǎn)規(guī)托劃方案騙及與商痕務(wù)局領(lǐng)伙導(dǎo)的訪齊談中看劉出，政字府對(duì)合快肥市商卸業(yè)發(fā)展通的考慮毯更加成盾熟和細(xì)丘致，這耕個(gè)信息頓具有重閑要的指寫(xiě)導(dǎo)意義引，使把描本項(xiàng)目跪打造成映為引導(dǎo)餓合肥社乒區(qū)商業(yè)怨建設(shè)、晴運(yùn)營(yíng)的浴標(biāo)竿成港為可能周邊商業(yè)熱經(jīng)營(yíng)環(huán)境遷漸好目前項(xiàng)滔目周邊停經(jīng)營(yíng)環(huán)父境快速快向好，字包括家估樂(lè)福、劉合家福渠、蘇寧儉電器等混商家集施中開(kāi)業(yè)朗，商業(yè)嫂氛圍漸響濃，為轎項(xiàng)目商崖業(yè)發(fā)展陜打下了灶基礎(chǔ)。42項(xiàng)目解析蝴歸納項(xiàng)目威脅市場(chǎng)競(jìng)綁爭(zhēng)威脅況嚴(yán)重項(xiàng)目所鍬在區(qū)域數(shù)商業(yè)物霧業(yè)供應(yīng)債量遠(yuǎn)遠(yuǎn)冠超過(guò)需刷求量，闖未來(lái)幾素年內(nèi)商每業(yè)物業(yè)掩之間競(jìng)特爭(zhēng)非?；\激烈，月尤其表聯(lián)現(xiàn)在租枝賃市場(chǎng)例，而這初也將間去接影響邊到商鋪絡(luò)投資購(gòu)奶買(mǎi)客群努的積極鄰性，因役此存在磨的威脅市不可避諒免。市場(chǎng)風(fēng)者險(xiǎn)變化停莫測(cè)項(xiàng)目要痕在2006年推出榴，而合完肥大開(kāi)血發(fā)的背扛景下，漂房地產(chǎn)滲市場(chǎng)快肅速發(fā)展亭，商業(yè)側(cè)推出量安大，產(chǎn)國(guó)品類(lèi)型閉豐富，果概念層鄭出不窮透。項(xiàng)目暴銷(xiāo)售期寇內(nèi)，市皆場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)羊環(huán)境變嗎化，項(xiàng)訴目商鋪拋銷(xiāo)售面狀臨一定體的風(fēng)險(xiǎn)轟和壓力聚。43項(xiàng)目屬企性界定新建大型館社區(qū)配建城商業(yè)街交通便利襲，昭示性蚊較好街區(qū)產(chǎn)嚷品設(shè)計(jì)民有特色臨近基本尺成型的區(qū)第域商業(yè)中傻心44問(wèn)題界定英與結(jié)構(gòu)化束分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)什環(huán)境分析項(xiàng)目整體共致勝策略項(xiàng)目商業(yè)舒定位項(xiàng)目研究澆工作步驟項(xiàng)目屬性淹研判與界幸定45我們采庫(kù)用S-拿C-Q己結(jié)構(gòu)化嬌分析方道法我們應(yīng)福該怎么頂辦情境（Situa廁tion）（公認(rèn)事翼實(shí)）沖突（Comp太lic聲ati潤(rùn)on）（推動(dòng)情菠境發(fā)展并秘引發(fā)矛盾巖的因素）疑問(wèn)（Ques喪tion）(分析存典在的問(wèn)規(guī)題)需要完成棕某項(xiàng)任務(wù)發(fā)生了慰防礙我掙們完成永任務(wù)的宜事情資料來(lái)源床：世聯(lián)模展型存在某個(gè)勝問(wèn)題存在某看個(gè)問(wèn)題采取了某貞項(xiàng)行動(dòng)知道解煉決的方蔽法有人提出李一項(xiàng)解決攔方案行動(dòng)未能炒奏效我們?nèi)鐜Z何實(shí)施究解決方俗案該方案是葛否正確為什么沒(méi)夾能奏效46通過(guò)S碰-C-喊Q基本唉結(jié)構(gòu)的左分析我始們確定哀了界定厭問(wèn)題的勝分析模餡型資料來(lái)毯源：世微聯(lián)模型？R1非期望結(jié)亭果——由特定情辭境導(dǎo)致的夸特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某嘆一結(jié)果，魯想得到其秩它結(jié)果S=情境C=R1劫,R2Q=如何從R1到R247S：情境譽(yù)（sit筑uati粥on）忘——項(xiàng)目英背景事實(shí)想（規(guī)模、趁交通、市咐場(chǎng)等）從屬于金碌地·國(guó)際城352，000平方米斗的大型值綜合建厘筑群；商業(yè)總建釣筑面積1.7萬(wàn)平方括米，規(guī)生劃有三鴨條商業(yè)美街；項(xiàng)目緊貍鄰馬鞍父山南路編，交通鐵十分便膀利快捷桑；項(xiàng)目位顆于城市笑東南方吹向（南負(fù)大門(mén)）運(yùn)，相關(guān)廚政策的如牽引性事不強(qiáng)，墨也無(wú)產(chǎn)筐業(yè)經(jīng)濟(jì)塵的發(fā)展拋帶動(dòng)，鎖形成的敵一環(huán)路嗽與二環(huán)撈路之間失的貿(mào)馬瀉鞍山南豬路居住舒區(qū)級(jí)商嬸業(yè)中心疼；項(xiàng)目200參7年年底造方可交濱付使用科；周邊聚集訪總量超過(guò)400萬(wàn)平方咸米已建西、在建鼠及待建掌的住宅野項(xiàng)目，偏為項(xiàng)目贊帶來(lái)大既量的消匙費(fèi)群體??；周邊已昌售和準(zhǔn)仇售商鋪挨售價(jià)偏括高，銷(xiāo)柱售情況隊(duì)一般；區(qū)域成熟敞度較低，職商業(yè)氛圍夾不太成熟唇；商鋪出盞租率較衡低，租睜金也偏確低，經(jīng)軌營(yíng)品種禿混雜，么檔次不糟高，經(jīng)俯營(yíng)狀況脂一般；整體市場(chǎng)06年待售駝同類(lèi)項(xiàng)耳目較多晃，未來(lái)糖面臨殘舌酷的競(jìng)悄爭(zhēng)。規(guī)模交通位置區(qū)域現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)鴉狀工程進(jìn)漲度48R1：聞非期望紀(jì)結(jié)果格——由這特定情御境導(dǎo)致追的特定絨結(jié)果環(huán)球購(gòu)宇物廣場(chǎng)倉(cāng)成為區(qū)嫁域購(gòu)物繞中心，知會(huì)分散生項(xiàng)目日斗常消費(fèi)壇人流；待社區(qū)果入伙二跪年后，柿居住環(huán)凝境成熟書(shū)，商業(yè)巷消費(fèi)需項(xiàng)求方可舍被引發(fā)猶，但也劑將僅限杏于社區(qū)誓商業(yè)；為社區(qū)畝配套而丸建的街撫鋪，普斃遍售價(jià)杜不高，部一般以差現(xiàn)鋪銷(xiāo)查售為主理；項(xiàng)目建靠設(shè)周期銅較長(zhǎng)，國(guó)影響投夫資者信射心，難邊以支撐相商業(yè)高諸售價(jià)；06年市場(chǎng)商殺鋪供應(yīng)量糠的增加，蘆競(jìng)爭(zhēng)的加哪劇將對(duì)本耕項(xiàng)目銷(xiāo)售淹構(gòu)成較大拉沖擊力。49R2：期超望結(jié)果雞——我們因的期望目臭標(biāo)（實(shí)現(xiàn)喬客戶(hù)目標(biāo)蒼）本項(xiàng)目唯整體銷(xiāo)傘售實(shí)現(xiàn)古均價(jià)150屬00元/平方米；本項(xiàng)目升在保證耽均價(jià)實(shí)劍現(xiàn)的前膠提下，閘完成100扮%銷(xiāo)售；依附于倘“環(huán)球—合家福”蕩商圈發(fā)展團(tuán)帶動(dòng)效應(yīng)壁，使其發(fā)榴展成為區(qū)騾域、乃至熱全市有影拾響力的主坊題商業(yè)街悉；超常規(guī)莊的營(yíng)銷(xiāo)筑策略，僻提前銷(xiāo)男售期鋪賢，超越麥以準(zhǔn)現(xiàn)寺鋪銷(xiāo)售輔為主要悉形式的團(tuán)常規(guī)市證場(chǎng)，實(shí)仙現(xiàn)目標(biāo)民；50C：矛盾蝴或沖突銜（com嫌plic昌atio韻n）幣——R1也與R2之牛間存在著坡的矛盾或篩沖突R1R2矛盾沖惑突市場(chǎng)臨集街商鋪軍銷(xiāo)售價(jià)褲格偏低祝，均價(jià)7000嚴(yán)-120視00；商鋪?zhàn)鈸辖鸬?，出沸租率較差徑；經(jīng)營(yíng)狀猶況并不理吃想實(shí)現(xiàn)1500把0元/平方米紹銷(xiāo)售均偷價(jià)項(xiàng)目工匙期長(zhǎng)；逃商業(yè)氛望圍清淡創(chuàng)；市場(chǎng)倉(cāng)供應(yīng)量程增加，渴同質(zhì)化妹競(jìng)爭(zhēng)；保證均形價(jià)前提濱下實(shí)現(xiàn)100象%銷(xiāo)售住宅所帶多來(lái)的人潮疫僅停留于找規(guī)劃引導(dǎo)恩中，區(qū)域庫(kù)成熟度尚枯需時(shí)間依附商圈羞效應(yīng)，使苗其發(fā)展成抬為區(qū)域、克乃至市級(jí)妙商業(yè)街市場(chǎng)容量橡，同質(zhì)化皂競(jìng)爭(zhēng)超越市場(chǎng)VSVSVSVS51Q：提吹出問(wèn)題榆（q喉ues鈴tio到n）棒——岸要實(shí)現(xiàn)控從R1望到R2腸必須面志臨的核荷心問(wèn)題如何重額新樹(shù)立饅本項(xiàng)目悔的價(jià)值脾體系，喝實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)趨售目標(biāo)樓均價(jià)上右的突破項(xiàng)目需坦要怎樣贈(zèng)的定位誓，提高飛商業(yè)內(nèi)杏涵，突確破合肥關(guān)投資者叉心理界殿限，將湯本項(xiàng)目軍與其他賣(mài)街區(qū)商賣(mài)鋪產(chǎn)品濱區(qū)別開(kāi)項(xiàng)目如何斗在激烈的臥市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)塑中脫穎而東出，營(yíng)銷(xiāo)趟上吸引更劑多投資者尤關(guān)注，銷(xiāo)悅售產(chǎn)品上根給到投資辮者更多的懸信心？？？52問(wèn)題界定消與結(jié)構(gòu)化網(wǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)點(diǎn)爭(zhēng)環(huán)境沃分析項(xiàng)目整體薪致勝策略項(xiàng)目商定業(yè)定位項(xiàng)目研究斬工作步驟項(xiàng)目屬屑性研判傭與界定53競(jìng)爭(zhēng)關(guān)唐系界定姓：商鋪島銷(xiāo)售面噴臨三大阻戰(zhàn)役內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)和項(xiàng)目的莖競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所司在區(qū)域艷與城市陜重點(diǎn)發(fā)孔展區(qū)域逐競(jìng)爭(zhēng)西南區(qū)西區(qū)新站戰(zhàn)役一戰(zhàn)役二戰(zhàn)役三政商中畝心區(qū)政務(wù)文濟(jì)化新區(qū)新站綜合他開(kāi)發(fā)試驗(yàn)愚區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)心發(fā)區(qū)高新技性術(shù)開(kāi)發(fā)罵區(qū)項(xiàng)目區(qū)基域城市重點(diǎn)嬌發(fā)展區(qū)域城市重點(diǎn)引發(fā)展區(qū)域項(xiàng)目所辰在區(qū)域駝與核心悅區(qū)域競(jìng)齡爭(zhēng)外部競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)菜爭(zhēng)54項(xiàng)目所在殼區(qū)域與核撕心區(qū)域的拒競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)攝域仁和大曉廈政商中心庫(kù)區(qū)裙樓4層，0.6萬(wàn)m2

長(zhǎng)江中路1～2層1.6萬(wàn)，3~4層0.6萬(wàn)1~2層，3~4層打包銷(xiāo)售2004年3月開(kāi)盤(pán)，未售出規(guī)模區(qū)位價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)模式銷(xiāo)售情況仁和大摟廈核心區(qū)域俱主要以較皮大型集中商商業(yè)形態(tài)犬出現(xiàn)，依世靠其地段抵優(yōu)勢(shì)，售備賣(mài)模式斬單一；仁和大卸廈、富秒通時(shí)代魯以2層聯(lián)體出他售，售價(jià)糞較高，且沒(méi)銷(xiāo)售一般煮；地段因子人流因子交通因子規(guī)模因子產(chǎn)品因子成熟度就因子裙樓2層，0.2萬(wàn)m2紅星路1~2層2萬(wàn)1~2層聯(lián)體出售，最小面積120m22004年6月發(fā)售，銷(xiāo)售70%富通時(shí)割代核心區(qū)域KPI評(píng)價(jià)體系核心區(qū)塘域內(nèi)項(xiàng)撈目與本問(wèn)項(xiàng)目將瘦不構(gòu)成幟直接競(jìng)久爭(zhēng)，但異存在商喂鋪投資蹲客戶(hù)爭(zhēng)世奪的間具接競(jìng)爭(zhēng)55項(xiàng)目所在皇區(qū)域與城狐市重點(diǎn)發(fā)籌展區(qū)域（西區(qū)失、西南掀區(qū)、新茫站區(qū)）競(jìng)爭(zhēng)高新技屢術(shù)區(qū)項(xiàng)目區(qū)域元一時(shí)代廣場(chǎng)大學(xué)城商業(yè)中心規(guī)模裙樓4層，8萬(wàn)m23～4層，4.2萬(wàn)m2區(qū)位當(dāng)涂路翡翠大道價(jià)格一樓2萬(wàn)1層0.8萬(wàn)，2層0.45萬(wàn)，3層0.35～0.38萬(wàn)，4層0.31萬(wàn)營(yíng)銷(xiāo)模式12年返租，前3年10%，每3年上調(diào)3%3年返租18%，內(nèi)部劃鋪，100～120m2銷(xiāo)售情況2004年5月開(kāi)賣(mài)，已賣(mài)90%2004年9月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)樓80%銷(xiāo)售率。桐山國(guó)際梨購(gòu)物廣場(chǎng)政務(wù)文覺(jué)化新區(qū)桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)規(guī)模4層，4萬(wàn)m2

區(qū)位桐山路價(jià)格（元/m2

）1～2層0.8～1.3萬(wàn)，3、4層0.4萬(wàn)營(yíng)銷(xiāo)模式易初蓮花入駐，街鋪、內(nèi)部劃鋪銷(xiāo)售銷(xiāo)售情況2004年8月開(kāi)盤(pán)，80%銷(xiāo)售率。元一時(shí)代新站綜合悔開(kāi)發(fā)試驗(yàn)朽區(qū)大學(xué)城艙商業(yè)中摔心經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)歡區(qū)城市重助點(diǎn)發(fā)展診區(qū)域主皇要受政絲式策扶持慚，西區(qū)膀、西南蔥區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目穿在商鋪險(xiǎn)硬件、繪軟件上與項(xiàng)目無(wú)弊直接蠅競(jìng)爭(zhēng)；新站區(qū)銀依靠已碧經(jīng)成熟替的綜合旗市場(chǎng)、妄農(nóng)貿(mào)市踩場(chǎng)等走珠向?qū)I(yè)字化市場(chǎng)樓方向，諸所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目狼主要以該獵區(qū)的定位影方向發(fā)展城，可預(yù)見(jiàn)與項(xiàng)目母無(wú)直接次競(jìng)爭(zhēng)；與城市重齒點(diǎn)規(guī)劃發(fā)璃展區(qū)域的來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將體杏現(xiàn)在商鋪遮購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)怠群爭(zhēng)奪的類(lèi)間接競(jìng)爭(zhēng)56區(qū)域內(nèi)項(xiàng)綠目競(jìng)爭(zhēng)1234651、環(huán)球廣判場(chǎng)2、國(guó)貿(mào)還公寓3、聯(lián)邦移花園4、文景訴雅居6、逍遙寶苑5、世紀(jì)浸陽(yáng)光57市場(chǎng)競(jìng)罷爭(zhēng)結(jié)論毛：商鋪弊購(gòu)買(mǎi)客紛戶(hù)群的尾爭(zhēng)奪成恩為未來(lái)卡競(jìng)爭(zhēng)核境心與城市檔重點(diǎn)規(guī)薄劃發(fā)展雹區(qū)域的掙競(jìng)爭(zhēng)將愉體現(xiàn)在引商鋪購(gòu)餃買(mǎi)客戶(hù)森群爭(zhēng)奪畜的間接驗(yàn)競(jìng)爭(zhēng)核心區(qū)域蛇內(nèi)項(xiàng)目與應(yīng)項(xiàng)目將不軌構(gòu)成直接虛競(jìng)爭(zhēng)，但啄存在商鋪符購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)膠群爭(zhēng)奪的紀(jì)間接競(jìng)爭(zhēng)無(wú)直接競(jìng)打爭(zhēng)的項(xiàng)目核心屬性?。ǖ囟?、絡(luò)交通、產(chǎn)日品力、售胃價(jià)）外圍屬騎性（升姥值潛力添、營(yíng)銷(xiāo)盆狀況）外延屬性盜（主題概難念、主題鄭形象、租牢金、綜合貼服務(wù)）直接競(jìng)農(nóng)爭(zhēng)界定KPI戰(zhàn)役一戰(zhàn)役二戰(zhàn)役三戰(zhàn)役結(jié)堵果：商鋪購(gòu)雹買(mǎi)客戶(hù)昆群資源恥的爭(zhēng)奪截成為核真心競(jìng)爭(zhēng)58問(wèn)題界定顧與結(jié)構(gòu)化非分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)清環(huán)境分析項(xiàng)目整體彼致勝策略項(xiàng)目商極業(yè)定位項(xiàng)目研究外工作步驟項(xiàng)目屬性睜研判與界求定商業(yè)項(xiàng)燦目營(yíng)銷(xiāo)脊模式總蜻結(jié)與案泥例佐證項(xiàng)目整體雀致勝策略合肥在售耀商業(yè)項(xiàng)目累市場(chǎng)表現(xiàn)59在售集中具商業(yè)項(xiàng)目班，定位在惹購(gòu)物中心弓的居多，糕體量大，明同質(zhì)化競(jìng)曠爭(zhēng)明顯項(xiàng)目地址營(yíng)業(yè)面積經(jīng)營(yíng)范圍售價(jià)（元/平方米）銷(xiāo)售政策安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)長(zhǎng)江西路77000㎡家樂(lè)福、家福特、KFC、百貨一層：25000-30000三層：7000-9000一層四年內(nèi)返租8％，四年后有經(jīng)營(yíng)權(quán)，可代租；三層返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回購(gòu)“金色巴黎”旺城國(guó)際裙樓國(guó)購(gòu)家樂(lè)福對(duì)面9839㎡服飾為主婚慶、體育一層：25000二層：15000三層：9000四層：6000簽三年，稅后8%的年回報(bào)率，234層基本售完，首層總價(jià)高，約50％環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng)馬鞍山路與一環(huán)交匯處48000（有1.2萬(wàn)平方米的夾層綜合、家樂(lè)福、麥當(dāng)勞、KFC、環(huán)球百貨首層街鋪：37000一層：19000-25000夾層：11000-15000四層：5000-9000返租三年，稅后8％，三年后承諾原價(jià)的130％回購(gòu)，業(yè)可續(xù)約，保10％以上的年收益元一時(shí)代廣場(chǎng)勝利路157000㎡綜合、引進(jìn)華聯(lián)、國(guó)美，KFC、百貨、一層：19000-25000返租10年，稅前10％，到期后必須續(xù)約金太陽(yáng)時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)宿州路與步行街交匯處10000㎡時(shí)尚服飾為主一層：35000二層：25000三層：150008%投資回報(bào)前60位三年24％租金一次支付金都商廈宿州路與步行街交匯處共5000㎡綜合一層：38000二層：24000三層：18000四層：11000五層：8800獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，8%投資回報(bào)60在售街克鋪產(chǎn)品復(fù)多為小唇區(qū)住宅伐底商形繩式，銷(xiāo)家售模式米單一，翻市場(chǎng)表躍現(xiàn)不溫燃不火項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)位產(chǎn)品銷(xiāo)售模式售價(jià)或租金銷(xiāo)售情況面積特點(diǎn)聯(lián)邦花園馬鞍山南路中段（合工大斜對(duì)面）80~150m2二層聯(lián)體商鋪直接以現(xiàn)鋪銷(xiāo)售15~25元/m2售完文景雅居馬鞍山南路120~300m2二層聯(lián)體街鋪銷(xiāo)售1~2層0.7~0.8萬(wàn)元/m204年6月開(kāi)始銷(xiāo)售，售完逍遙苑馬鞍山南路與太湖路交叉口70~130m2二層聯(lián)體直接以現(xiàn)鋪一二層聯(lián)體銷(xiāo)售15~20元/m2售完香江世紀(jì)名城長(zhǎng)江東路150~250m2左右二層聯(lián)體商鋪現(xiàn)鋪銷(xiāo)售0.8萬(wàn)元/平方米04年下半年開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售90%合家福商業(yè)街位于安徽大市場(chǎng)東側(cè)500米90~120m2左右外街二層聯(lián)體，內(nèi)街一層鋪先推出60％左右外街部分復(fù)式鋪，現(xiàn)正嘗試推出內(nèi)街端頭鋪王9000元/m2，均價(jià)11000元/m205年初開(kāi)始租售，主力店合家福已進(jìn)駐開(kāi)業(yè)上城國(guó)際一環(huán)路與二環(huán)路之間，距離市府廣場(chǎng)2公里100~200m2二層聯(lián)體商鋪開(kāi)盤(pán)前認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠十萬(wàn)，圖紙認(rèn)購(gòu)、圖紙與期鋪結(jié)合銷(xiāo)售0.7萬(wàn)/元/m205年12月15日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，推出41間商鋪漢嘉都市森林潛山路西側(cè)，北距長(zhǎng)江西路不遠(yuǎn)80~150m2左右首層商鋪分次推售，準(zhǔn)現(xiàn)鋪銷(xiāo)售10000元/m2第一次推出12間商鋪已經(jīng)全部賣(mài)完61在售街貿(mào)鋪產(chǎn)品項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)位產(chǎn)品銷(xiāo)售模式售價(jià)或租金銷(xiāo)售情況單位面積特點(diǎn)江晨園臨泉路與當(dāng)涂路交匯處100~220m2二層聯(lián)體商鋪?zhàn)≌弁?，銷(xiāo)售期鋪0.6萬(wàn)元/m22005年4月銷(xiāo)售，剩余5個(gè)鋪國(guó)際花都東流路，潛山路口100~250m290%二層聯(lián)體商鋪銷(xiāo)售現(xiàn)鋪銷(xiāo)售0.6萬(wàn)元/m2銷(xiāo)售二期商鋪廣利花園合肥梅山路103號(hào)（中醫(yī)學(xué)院西側(cè)）200m2左右二層聯(lián)體鋪現(xiàn)鋪銷(xiāo)售0.8萬(wàn)元/m205年中旬推售世紀(jì)陽(yáng)光馬鞍山南路60m2左右單層商鋪推出標(biāo)桿商鋪價(jià)，提升知名度標(biāo)桿商鋪價(jià)格3.6萬(wàn)元/m205年開(kāi)始銷(xiāo)售金色池塘長(zhǎng)江西路與蜀鑫路交界處80~100多m2二層聯(lián)體鋪直接銷(xiāo)售0.5~0.7萬(wàn)元/m2銷(xiāo)售情況一般幸福人家界首路西側(cè)70~120m2左右單層商鋪期鋪銷(xiāo)售0.6~0.7萬(wàn)元/m205年下半年推出銷(xiāo)售，已銷(xiāo)售70%62受訪者選消擇投資的盡房地產(chǎn)類(lèi)甩型愿意購(gòu)離買(mǎi)的商塵鋪建筑踐面積愿意購(gòu)群買(mǎi)的商繡鋪類(lèi)型商鋪投任資者特舍征分析受訪者斬目前主饞要的投吹資渠道資料來(lái)鎮(zhèn)源：世宏聯(lián)調(diào)查賓問(wèn)卷63商鋪投資全者特征分饅析受訪者撓購(gòu)買(mǎi)商福鋪愿意社投資的戰(zhàn)金額(元)購(gòu)買(mǎi)商鋪敬的付款方喊式購(gòu)買(mǎi)商幫鋪時(shí)最氧看重的刃要素銀行按很揭愿意塵承擔(dān)的振月供款箱（以十羅年期計(jì)悲）資料來(lái)源標(biāo)：世聯(lián)調(diào)員查問(wèn)卷64合肥商飲鋪銷(xiāo)售綱市場(chǎng)總砌結(jié)1、集中霜商業(yè)一般食進(jìn)行主題釣定位包裝童，來(lái)提高宅整個(gè)項(xiàng)目仿形象；并械力爭(zhēng)成功縫引入主力伶店，來(lái)加鑄強(qiáng)投資者汁的信心，戴進(jìn)行帶租穗約銷(xiāo)售，譯一般返租10年，年均援回報(bào)率稅厭后8%左右；漆銷(xiāo)售情拋況普遍耳較好，軋一般都倚在期鋪吃條件下城完成銷(xiāo)匹售。2、街鋪赴產(chǎn)品以繳住宅底妨商為主室要形式穿，個(gè)別音為專(zhuān)業(yè)合街區(qū)規(guī)射劃；一豈般在準(zhǔn)噴現(xiàn)鋪階那段銷(xiāo)售添，銷(xiāo)售桑速度較順好，但耀單價(jià)不判高，普鍵遍在600得0-1前200籃0之間，且怕以6000掏-800懸0為主。3、商鋪慰主要購(gòu)物買(mǎi)群體滔為投資撒者，對(duì)障總價(jià)的炕承受能男力有限色，且傾楊向采用授按揭付幸款，月貌供能力威受當(dāng)?shù)貪呈杖胨闫街萍s愚。65問(wèn)題界禿定與結(jié)嘆構(gòu)化分豬析市場(chǎng)競(jìng)胃爭(zhēng)環(huán)境伸分析項(xiàng)目整體正致勝策略項(xiàng)目商范業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)償優(yōu)化建議項(xiàng)目研究經(jīng)工作步驟項(xiàng)目屬昆性研判戀與界定商業(yè)項(xiàng)目屠營(yíng)銷(xiāo)模式廣重點(diǎn)案例燙分析項(xiàng)目整體豈致勝策略合肥商顫業(yè)項(xiàng)目睛市場(chǎng)表包現(xiàn)66元一·妄時(shí)代廣介場(chǎng)基本信息總建面16萬(wàn)平方米商業(yè)面積8萬(wàn)平方米層數(shù)4層（裙房）主力店百貨、超市、電器、電影院定位安徽首席復(fù)合體驗(yàn)式時(shí)代歡樂(lè)主題購(gòu)物公園經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)大型百貨公司、頂級(jí)名店街、大型超市、電腦電器城、精致休閑書(shū)城、四廳電影院、大型游戲場(chǎng)、KTV、高檔國(guó)際臺(tái)球俱樂(lè)部、各式風(fēng)味小吃街、西式速食餐飲。出售方式無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)，返租10％（稅前）10年，頭三年返租資金抵按揭。點(diǎn)評(píng)中高檔Mall，規(guī)劃設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)選擇超出合肥同行水平，開(kāi)業(yè)不久，人氣不太旺但已有起色，對(duì)面5萬(wàn)平米裙樓商業(yè)在建。租售情況04年11月開(kāi)始招商銷(xiāo)售，A區(qū)基本售完，一樓均價(jià)16000，實(shí)現(xiàn)100％招租；B區(qū)已完工首層華洋名品百貨館、華聯(lián)二層流行時(shí)尚仕女館、國(guó)美三層紳仕兒童文教館四層影城、歡樂(lè)美食廣場(chǎng)、KTVB區(qū)A區(qū)B區(qū)將完掠工合肥名副墓其實(shí)的Mal萬(wàn)l“購(gòu)物中掉心”類(lèi)樓層分討布67元一·時(shí)崇代廣場(chǎng)營(yíng)醫(yī)銷(xiāo)關(guān)鍵模舊式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵因鼓素規(guī)模推廣運(yùn)營(yíng)定位投資性800攝00平方米安徽首席蘭復(fù)合體驗(yàn)色式時(shí)代歡惡樂(lè)主題掛購(gòu)物公驗(yàn)園大量投滴放廣告坦、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)疼起到實(shí)效引進(jìn)華聯(lián)槽、國(guó)美，雨KFC、堡自營(yíng)百貨刷、影院無(wú)經(jīng)營(yíng)塵權(quán)，返荷租10年，年暫回報(bào)10％（稅點(diǎn)前），68安徽國(guó)差際購(gòu)物欲廣場(chǎng)基本信息總建面7.4萬(wàn)平方米商業(yè)面積7.4萬(wàn)平方米層數(shù)4層，地上二層半，地下一層半

主力店家樂(lè)福、家福特定位集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等為一體的廣場(chǎng)出售方式一層四年內(nèi)返租8％，四年后有經(jīng)營(yíng)權(quán)，可代租；三層返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回購(gòu)點(diǎn)評(píng)單層面積大，內(nèi)街多租售情況04年底開(kāi)始租售，主力店已進(jìn)駐，其他出售40％左右（含為推部分），一層均價(jià)20000樓層分布負(fù)一層家福特建材超市及出租車(chē)站

——一層男女裝、飾品、鞋銷(xiāo)售率不到50％二層家樂(lè)福及商鋪（1.7萬(wàn)平）二層不賣(mài)商鋪由家樂(lè)福自主招商，招商70％左右三層美食、娛樂(lè)（未開(kāi)業(yè)）推出15％面積，但進(jìn)展緩慢，銷(xiāo)售率60％～70％樓頂停車(chē)場(chǎng)停車(chē)率較低地塊有高辛差，從東即西兩個(gè)入散口可以到諷不同的平剩層——家樂(lè)福合拿肥首家店69安徽國(guó)熱際購(gòu)物錦廣場(chǎng)營(yíng)溝銷(xiāo)關(guān)鍵昌模式分崇析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵因訪素區(qū)位定位運(yùn)營(yíng)規(guī)模合肥市長(zhǎng)偏江西路，核心商推圈輻射避地帶740厚00平方米集購(gòu)物駕、休閑納、餐飲體、娛樂(lè)等為款一體的廣教場(chǎng)引入家樂(lè)穴福、家福偽特建材超脾市、KFC70桐山國(guó)際油購(gòu)物廣場(chǎng)基本信息總建面8萬(wàn)坪（含二期4萬(wàn)坪酒店）商業(yè)建面4萬(wàn)平方米層數(shù)2層，局部4層主力店易初蓮花（2.3萬(wàn)）出售狀況一、二層復(fù)式鋪銷(xiāo)售，均價(jià)10000。商鋪銷(xiāo)售率70％左右，購(gòu)買(mǎi)人群中85％以上是投資客；但招租情況不是太好，開(kāi)業(yè)不足30％。物業(yè)商鋪一層高5.2米點(diǎn)評(píng)中檔偏低，但人氣較旺，靠大賣(mài)場(chǎng)吸引到大學(xué)城學(xué)生。周邊娛樂(lè)、餐飲設(shè)施并不滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)區(qū)白領(lǐng)要求，商務(wù)活動(dòng)大都還是到市區(qū)消費(fèi)定位國(guó)際化大型生活購(gòu)物廣場(chǎng)周邊配套國(guó)際會(huì)展中心建面10萬(wàn)，安徽會(huì)展活動(dòng)均在此舉行，因面積不足建臨時(shí)附館明珠酒店五星級(jí)歐洲風(fēng)情街錢(qián)柜、外國(guó)風(fēng)味美食城、婚禮堂居住區(qū)東?；▓@、麗景碧雅等歐洲風(fēng)情雀街租售情況街鋪均價(jià)10000，銷(xiāo)售率70％，85％以上的是投資客，出租情況較差樓層分布南商鋪1、2層異國(guó)美食、咖啡茶樓、婚紗影樓、品牌服飾、化妝品、飾品店、音響店北商鋪1、2層電信、金融、藥店、禮品、裝潢建材、電器、安徽特產(chǎn)等綜合服務(wù)區(qū)南北商鋪3、4層休閑、美容、保健等——周邊娛榨樂(lè)、餐擋飲、酒負(fù)店配套俘齊全“類(lèi)購(gòu)圈物中心鎮(zhèn)”類(lèi)71桐山國(guó)際輪購(gòu)物廣場(chǎng)船營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵勿模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵因朱素區(qū)位定位規(guī)模位于重霸點(diǎn)新拓脅區(qū)域核辛心地帶，臘緊城城魚(yú)市主干游道4000伐0平方米國(guó)際化大乓型生活購(gòu)原物廣場(chǎng)72新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)基本信息總建面9萬(wàn)平方米商業(yè)面積4萬(wàn)平方米層數(shù)4層（一夾層）主力店家樂(lè)福定位合肥首個(gè)國(guó)際化現(xiàn)代購(gòu)物中心租售情況超市及百貨05年10月開(kāi)業(yè)，四層運(yùn)動(dòng)城即將開(kāi)業(yè)時(shí)尚休閑紳士風(fēng)采淑女天地休閑服飾運(yùn)動(dòng)天意地時(shí)尚飾品新奇飾疲品玩具精途品樓層分布首層A區(qū)規(guī)劃生活名店街，精品化妝、珠寶、服飾等品牌店及休閑娛樂(lè)餐飲設(shè)施；B區(qū)（夾層）規(guī)劃時(shí)尚休閑品，體驗(yàn)式休閑運(yùn)動(dòng)系列精品名品匯粹；二層家樂(lè)福三層四層城市先鋒，經(jīng)營(yíng)工藝飾品，玩具精品等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)男女潮流服飾，時(shí)尚鞋包；美容、美甲、美體、個(gè)人潮流飾品、休閑茶座、水吧、時(shí)尚書(shū)屋、電腦畫(huà)像、貼紙照、形象設(shè)計(jì)工作室等。家樂(lè)福合給肥第二家喇店73新都會(huì)飄·環(huán)球購(gòu)廣場(chǎng)營(yíng)陶銷(xiāo)關(guān)鍵佛模式分現(xiàn)析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位規(guī)模位于區(qū)病域交通振主干道400辛00平方米合肥首芒個(gè)國(guó)際罷化現(xiàn)代豬購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)引入家撒樂(lè)福、KFC、自營(yíng)百我貨推廣家樂(lè)福頂合肥第袍二家店74旺城國(guó)評(píng)際·金色巴甩黎基本信息總建面3.3萬(wàn)（含公寓）商業(yè)面積1.16萬(wàn)平方米層數(shù)4層塔樓共14層，總高97米推廣語(yǔ)一間好鋪，一生搖錢(qián)樹(shù)租售情況二三四層實(shí)現(xiàn)100％銷(xiāo)售，一層鋪面較大且價(jià)格高銷(xiāo)售受阻，銷(xiāo)售率為50％樓層分布首層國(guó)際品牌街區(qū)、珠寶、美容專(zhuān)柜均價(jià)30000，鋪面45～85平米二層休閑淑女區(qū)均價(jià)15000三層男裝及休閑服飾均價(jià)12000四層兒童街區(qū)、家飾品、婚慶禮品、文體學(xué)生用品均價(jià)9500出售方式總價(jià)返租8％，可經(jīng)營(yíng)、出租、代租，投資者居多點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目成功主要依托家樂(lè)福及其地段——家樂(lè)福咳旁邊的將典型綜農(nóng)合體75旺城國(guó)決際·金蜂色巴黎釘營(yíng)銷(xiāo)關(guān)交鍵模式捉分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位定位合肥市核亭心商圈輻是射地帶家樂(lè)福商濟(jì)圈效應(yīng)帶違動(dòng)投資性總價(jià)返租8％，可經(jīng)名營(yíng)、出租溜、代租，寫(xiě)，二三四切層實(shí)現(xiàn)100％銷(xiāo)售76合家福林商業(yè)街基本信息總建面1.4萬(wàn)平方米商業(yè)面積1.4萬(wàn)平方米層數(shù)2層，1躍2復(fù)式鋪主力店合家福定位以大賣(mài)場(chǎng)為主力店、臨街商鋪為主要形式的區(qū)域性購(gòu)物中心——香格里燒拉家園頭商業(yè)街租售情況05年初開(kāi)始租售，主力店合家福已進(jìn)駐開(kāi)業(yè)，推出60％左右（均為外街復(fù)式鋪），均價(jià)11000，內(nèi)街未推出出售方式先推出外街部分復(fù)式鋪，均價(jià)11000，銷(xiāo)售率90%,現(xiàn)正嘗試推出內(nèi)街,端頭鋪王9000點(diǎn)評(píng)位置較偏，周年商業(yè)氛圍不濃，開(kāi)業(yè)情況較差，銷(xiāo)售放緩“住宅測(cè)連帶商去鋪開(kāi)發(fā)艘”類(lèi)77合家福母商業(yè)街牢營(yíng)銷(xiāo)關(guān)皆鍵模式記分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵因族素區(qū)位定位緊鄰安踐徽大市嘗場(chǎng)，地設(shè)處區(qū)域交裁通主干退道以大賣(mài)場(chǎng)度為主力店箭、臨街商甘鋪為主缸要形式宿的區(qū)域性購(gòu)敵物中心規(guī)模140鴨00平方米78案例營(yíng)食銷(xiāo)關(guān)鍵們因素比甘對(duì)分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣元一·時(shí)代廣場(chǎng)合家福叢商業(yè)街金色巴黎環(huán)球廣場(chǎng)桐山國(guó)購(gòu)安徽國(guó)暫購(gòu)類(lèi)別購(gòu)物中心類(lèi)購(gòu)物中心住宅連帶商鋪開(kāi)發(fā)因子元一時(shí)代廣場(chǎng)安徽國(guó)購(gòu)?fù)┥絿?guó)購(gòu)環(huán)球國(guó)購(gòu)金色巴黎合家福區(qū)位344444規(guī)模554424定位544444運(yùn)營(yíng)543432推廣522422投資性43233.5379案例分閉析結(jié)論1、購(gòu)物讓中心一駐般在前替期即解察決主力繁店招商頑問(wèn)題，士并整體對(duì)考慮項(xiàng)泡目的業(yè)牙態(tài)組合惜，打造肯前衛(wèi)的侄商業(yè)概青念；并線結(jié)合大叉手筆的指營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)播作，吸歪引市場(chǎng)害投資者假關(guān)注；棄利用返錢(qián)租銷(xiāo)售濃政策，婚吸引長(zhǎng)戰(zhàn)線投資禮客進(jìn)入債；2、類(lèi)購(gòu)物基中心形式岔的集中商儉業(yè)，一般屬都仿照購(gòu)耽物中心操舟作模式，壺但在主力低店招商及切營(yíng)銷(xiāo)推廣懲上，與購(gòu)鋒物中心有腎差距；銷(xiāo)嚴(yán)售成果也鳥(niǎo)要略為遜袖色；3、街鋪崖類(lèi)產(chǎn)品訓(xùn)一般等乓到準(zhǔn)現(xiàn)培鋪階段蓋銷(xiāo)售，摩不作定碰位考慮奪，也沒(méi)午有大規(guī)竭模的宣鑰傳攻勢(shì)速，主要系依靠所鹽屬住宅萌小區(qū)的錦帶動(dòng)，廟向已購(gòu)序買(mǎi)住宅斷的客戶(hù)該做投資澤推薦，傭營(yíng)銷(xiāo)主駁動(dòng)性差籌。80問(wèn)題界定索與結(jié)構(gòu)化藏分析市場(chǎng)競(jìng)軌爭(zhēng)環(huán)境慚分析項(xiàng)目整掩體致勝堪策略項(xiàng)目商同業(yè)定位項(xiàng)目研究連工作步驟項(xiàng)目屬性索研判與界飽定商業(yè)項(xiàng)策目營(yíng)銷(xiāo)叮模式總僻結(jié)與案尼例佐證項(xiàng)目整體緣瑞致勝策略合肥商呼業(yè)項(xiàng)目胃市場(chǎng)表仙現(xiàn)81地段價(jià)蕉值的提超升規(guī)模效基應(yīng)業(yè)態(tài)優(yōu)化拆、概念領(lǐng)釘先主力店招掛商、統(tǒng)一端管理營(yíng)銷(xiāo)促動(dòng)朵市場(chǎng)神經(jīng)妥善解股決投資被三要素（安全性桿、收益性斗、流動(dòng)性監(jiān)）決定商業(yè)求銷(xiāo)售力的殃六大因素定位區(qū)主位投資性經(jīng)營(yíng)決定商緣瑞業(yè)銷(xiāo)售改力的六柜大因素銷(xiāo)售力提敏升的范疇我們的攪突破口蟻在哪里威？規(guī)