城市房屋拆遷中補(bǔ)償評估問題的

城市房屋拆遷中

補(bǔ)償評估問題的探討注冊土地估價師注冊房地產(chǎn)估價師孫琳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人山東省“十佳”房地產(chǎn)估價師高級工程師英國RICS資深會員1城市房屋拆遷是當(dāng)今各級政府非常關(guān)注的工作，國家及省雖然對房屋的拆遷補(bǔ)償有明確的要求，但各地執(zhí)行不一，大多以房地產(chǎn)市場價格體現(xiàn)補(bǔ)償，掩蓋了土地使用權(quán)價值。各地因城市房屋拆遷而引發(fā)的社會矛盾日益突出，成為當(dāng)?shù)氐摹盁狳c(diǎn)”、“難點(diǎn)”和“焦點(diǎn)”，其核心是對被拆遷人的補(bǔ)償問題。因此科學(xué)評估房地產(chǎn)價格，合理確定補(bǔ)償金額，是決定拆遷工作順利實(shí)施、維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益、構(gòu)建和諧社會的關(guān)鍵所在。

22006年4月30日，省土地估價師協(xié)會批準(zhǔn)立項(xiàng)，由我公司承擔(dān)開展了《城市房屋拆遷中涉及土地補(bǔ)償價格評估理論與方法研究》；今年5月份，該項(xiàng)研究已經(jīng)省國土廳組織專家進(jìn)行了鑒定，專家給予了很高的評價，認(rèn)為該項(xiàng)研究填補(bǔ)了國內(nèi)空白，今天借此機(jī)會向各位同行簡單介紹一下主要內(nèi)容。3綱要一、房屋拆遷現(xiàn)狀二、房屋拆遷補(bǔ)償評估的理論思考及方法研究三、補(bǔ)償評估工作建議四、通行權(quán)、地下建設(shè)用地使用權(quán)評估的探討4一、房屋拆遷現(xiàn)狀（一）城市房屋及土地產(chǎn)權(quán)的演變城市房屋拆遷的目的不是為了拆而拆，而是通過拆遷取得被拆遷人的土地，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)土地利用效益的最大化。新中國成立以前，土地、房產(chǎn)實(shí)行私有制，個人可以獲得土地和房產(chǎn)的所有權(quán)。

5新中國成立后，我國城市房屋及土地產(chǎn)權(quán)的變革過程如下：第一階段：初始階段（建國初期至1976年）1953年開展了第一次全國房地產(chǎn)總登記，確認(rèn)了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬，建立了房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。至文革期間，國內(nèi)基本上不存在了私產(chǎn)，公民的財產(chǎn)權(quán)利已不復(fù)存在，私產(chǎn)房被任意強(qiáng)占或收為“公有”。6第二階段：復(fù)蘇階段（1976年至1987年）1982年《憲法》確立了土地所有權(quán)的“二元結(jié)構(gòu)”，明確了城市的土地屬國家所有。1985年，進(jìn)行了全國房屋普查。1987年國家在全國范圍內(nèi)進(jìn)行房屋所有權(quán)登記和土地詳查。1986年6月25日全國人大頒布了《中華人民共和國土地管理法》，同年，國務(wù)院成立國家土地管理局，標(biāo)志著國家對土地實(shí)行了統(tǒng)一管理。7第三階段：現(xiàn)行階段（1988年以來）1988年《憲法》修正案，同時修改了《土地管理法》，突出了土地使用制度的改革，規(guī)定了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。1988年國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。國務(wù)院于1990年頒布了55號令即《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。1994年，全國人大常委會頒布《城市房地產(chǎn)管理法》。

2002年國土資源部出臺11號令。2007年10月1日起施行《中華人民共和國物權(quán)法》8城鎮(zhèn)土地使用制度和住房制度的改革，形成了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)多樣的格局：就房屋而言，有公產(chǎn)房、直管公房、單位自管房、城鎮(zhèn)私產(chǎn)房；房屋所占用的土地使用權(quán)從類型上看有劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。不同土地和房屋產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)取得的成本不同，產(chǎn)權(quán)人享有的權(quán)益不同，收益、處置適用的政策法規(guī)不同體現(xiàn)其市場價值不同。

9目前我國城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系特別是土地產(chǎn)權(quán)非常復(fù)雜，因此在深入分析房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬性及產(chǎn)權(quán)關(guān)系過程中，應(yīng)充分區(qū)別土地產(chǎn)權(quán)，并在拆遷補(bǔ)償中充分尊重土地產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，做到公平拆遷，合理補(bǔ)償，才能優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提升城市品位，促進(jìn)城市社會經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。

10（二）拆遷政策的歷史沿革與我國城市土地與房屋政策的變革相對應(yīng)，我國的城市房屋拆遷政策大體經(jīng)歷了三個階段：第一階段：1990年以前，國家沒有對房屋拆遷出臺相關(guān)的法規(guī)及政策。國務(wù)院頒布了《城市私有房屋管理辦法》，對于私有房屋，按當(dāng)時的物價狀況以房屋的殘值價格進(jìn)行補(bǔ)償。11第二階段：即1990年至2001年。我國城市化進(jìn)程明顯加快，出現(xiàn)了大量房屋拆遷。1991年國務(wù)院頒布了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》為適應(yīng)土地和房地產(chǎn)使用制度的改革，國家土地局1992年認(rèn)證了首批土地估價師，開始了城市土地定級和估價工作，1993年5月建設(shè)部、人事部認(rèn)證公布了首批房地產(chǎn)估價師。121999年各地停止了實(shí)物福利性分房，實(shí)行貨幣工資性住房制度，對此各地為調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，改善居住環(huán)境，紛紛實(shí)施舊城改造工程，出現(xiàn)了拆遷高潮。在拆遷補(bǔ)償過程中實(shí)行“拆一補(bǔ)一”。13第三階段：即2001年至今。2001年6月，國務(wù)院頒布了新的《城市房屋拆遷條例》，將“貨幣補(bǔ)償”作為主要的補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~“以房地產(chǎn)市場評估價格確定”。2003年12月1日，建設(shè)部頒布了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，對城市房屋拆遷估價的概念界定為：拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場價值，不考慮房屋的租賃、抵押、查封等因素。14無論是“老《條例》”還是“新《條例》”都僅對房屋明確了補(bǔ)償而對土地使用權(quán)的補(bǔ)償未進(jìn)行明確，以“區(qū)位價”隱含取代了土地使用權(quán)價格。由此帶來的拆遷矛盾仍然不斷發(fā)生，大多是因拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，被拆遷人要求對使用的土地給予補(bǔ)償未果有關(guān)。

15（三）目前城市房屋拆遷補(bǔ)償評估存在的問題目前城市房屋拆遷補(bǔ)償和拆遷評估的主要法規(guī)、政策依據(jù)有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及地方性的配套法規(guī)。通過分析各項(xiàng)政策與法規(guī)，房屋拆遷在工作管理、拆遷內(nèi)涵、及補(bǔ)償評估上存在以下問題：

161、拆遷管理工作的缺失我國大部分地方的房地產(chǎn)管理模式是建設(shè)部門管房屋，土地部門管理土地，在這種部門多頭管理的模式下，使得其責(zé)權(quán)變的模糊不清。房屋拆遷政策法規(guī)及拆遷評估的規(guī)范由建設(shè)部門牽頭制定，所制定的拆遷估價和拆遷補(bǔ)償依據(jù)的法律規(guī)范中忽視了房屋所涉及的土地，對房屋所涉及土地的補(bǔ)償沒有體現(xiàn)。建設(shè)主管部門也不允許體現(xiàn)土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容。17城市房屋拆遷工作目的就是用“新土地使用權(quán)”取代“舊土地使用權(quán)”。政府公益目的的拆遷項(xiàng)目由各部門分頭實(shí)施，通過宣傳發(fā)動、組織協(xié)調(diào)，較容易做通被拆遷人的工作。開發(fā)類拆遷項(xiàng)目，拆遷人必須取得“房屋拆遷許可證”后方可進(jìn)行。毛地供地方式取消，熟地供地由誰做拆遷主體？18綜上所述，政府管理職能的部門分割、行政手段強(qiáng)勢，管理的越位、缺位，是造成拆遷難的原因之一。

192、拆遷對象概念的模糊拆遷是一種特殊的強(qiáng)制性交易行為，一種特殊的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，拆遷的對象應(yīng)是房地產(chǎn)，補(bǔ)償?shù)膽?yīng)是房地產(chǎn)價格?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中，拆遷的對象界定為“房屋”，對土地只字未提。20房屋的查概念《辭海酷》上對統(tǒng)房屋的習(xí)規(guī)定是睛：房子卡+屋子《城市房能地產(chǎn)管理增法》第二涌條規(guī)定：弊“房屋是遠(yuǎn)指土地上戲的房屋等擦建筑物及溉構(gòu)筑物。儲”《房地產(chǎn)陰估價規(guī)范倉》上對房啦屋的定義案是：房屋龜是指能夠黑遮風(fēng)避雨銅并供人居位住、工作廳、娛樂、妻儲藏物品偵、紀(jì)念或貿(mào)進(jìn)行其他特活動的空存間場所，憶一般由基導(dǎo)礎(chǔ)、墻、俱門、窗、記柱、梁和繞屋頂?shù)戎鲝V要構(gòu)件組在成。中華人民歉共和國行牧業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《宵房地產(chǎn)業(yè)隱基本術(shù)語最標(biāo)準(zhǔn)》（剃JGJ/仇T30-老2003浴）對房屋俊定義為：旋“供人們獸生產(chǎn)、居喉住或者作劃其他用途血的建筑物書的總稱”緞。21房產(chǎn)的寇概念《辭海》臺上對房產(chǎn)鍬的定義為棄：個人或目團(tuán)體所擁晃有的房屋次、地基等塞?！督?jīng)濟(jì)坊與管理愛大辭典礙續(xù)編》招中，對它房產(chǎn)的路定義為碌“即房陰屋產(chǎn)業(yè)打，包括偏人民群胖眾的生粥活居住經(jīng)房和非雄住宅用夸房”。22房地產(chǎn)的葉概念從目前今查閱的份資料看教，還未絞有統(tǒng)一剪的定義亭。房地產(chǎn)蠻即城市滑的房產(chǎn)揭和地產(chǎn)削的總稱綠；房地產(chǎn)稍是指土帳地和土至地上永墊久性建溉筑物及圣其衍生網(wǎng)的權(quán)益規(guī)；《房地學(xué)產(chǎn)估價和規(guī)范》閥對房地晌產(chǎn)的定毛義為：啟“土地構(gòu)、建筑諒物及其蜜他地上饞定著物及，包括冤物質(zhì)實(shí)拳體和依道托于物科質(zhì)實(shí)體另上的權(quán)墊益”；23南開大殿學(xué)曹振奮良教授慈認(rèn)為：訪房屋與詠土地反者映的是敗物質(zhì)的仇屬性與茅形態(tài),碑而房地抬產(chǎn)則體眼現(xiàn)著一科定的生嘩產(chǎn)關(guān)系拉,存在螞了一定懼的權(quán)益劍。這些緩產(chǎn)權(quán)的息經(jīng)濟(jì)特狀征，將俯隨同房上和地的都物態(tài)“雁耦合”饒，參與某房和地烤的產(chǎn)權(quán)蛇耦合，神使房、芝地、產(chǎn)飲權(quán)三者逆融為一仍體，形勝成了房達(dá)地產(chǎn)。24中華人民店共和國行韻業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《柱房地產(chǎn)業(yè)稱基本術(shù)語思標(biāo)準(zhǔn)》（解JGJ/鉗T30-天2003賺）對房地餅產(chǎn)定義為捷：“可開勒發(fā)的土地惱及其地上棕定著物、爸建筑物、悉包括物質(zhì)潤實(shí)體和依挖托于物質(zhì)脈實(shí)體上的夾權(quán)益”。25從“房完屋”、炊“房產(chǎn)手”、“禾房地產(chǎn)恒”的區(qū)倦別和聯(lián)以系的分曲析可看雷出，房兄產(chǎn)與地聞產(chǎn)是房送地產(chǎn)的予兩個重斧要組成宵部分，束兩者在祥房地產(chǎn)陪總價中框相互包拆容，難累以分離恩。拆遷法規(guī)妨規(guī)定的拆層遷對象概哄念上的模蒼糊，隱藏沾了拆遷對忽象中最重擠要的部分姿即“地產(chǎn)碌和房地耦劣合效益”瀉。26例如：某筋市人民政克府根據(jù)城肌市規(guī)劃，環(huán)于200翠4年5月瞞，拆除了步李**1冬65平方懶米的房屋呼，并收回碎了其房屋拘占用院落觸的土地4幣10平方鑄米，用于屑城市廣場巡壽建設(shè)。市混政府根據(jù)各現(xiàn)行的房愿屋拆遷補(bǔ)斃償規(guī)定，恭對李**第給予了貨騎幣補(bǔ)償。巾但李**涼對此很不朝滿意，要搞求市政府吊對其土地繞使用權(quán)給林予補(bǔ)償。擦雙方各執(zhí)慣一詞，協(xié)每商未果，染于是李*頌*一紙?jiān)V撓狀將市政另府告上法訪院，要求特法院判令蓋對其土地?zé)崾褂脵?quán)依份法給予補(bǔ)昌償。27法院受員理該案每后，審筐判人員旅有四種剪不同的灣觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)趁認(rèn)為，市騙政府可以遼無償收回程李**的驕劃撥土地傲使用權(quán)，快用于公益昆事業(yè)建設(shè)佩。第二種滔觀點(diǎn)認(rèn)封為，貨彼幣補(bǔ)償客款中包掀括對土峰地使用刻權(quán)的補(bǔ)火償”的御規(guī)定，潤直接判斃定市政靈府勝訴螞。第三種偏觀點(diǎn)認(rèn)現(xiàn)為，在筐涉及土程地使用索權(quán)補(bǔ)償顫問題上月應(yīng)適用廊《土地淡管理法偶》和《淹城市房樣地產(chǎn)管案理》，盈而不應(yīng)盲適用其菌他法律衣法規(guī)。28第四種君觀點(diǎn)認(rèn)予為，應(yīng)桶在明確依區(qū)分被狗拆遷人汁房地產(chǎn)妹中的房塵屋實(shí)體先財產(chǎn)和郵土地使磚用權(quán)財錫產(chǎn)權(quán)利豈的前提剪下，才胞能明確擦補(bǔ)償房攻屋和土蒜地使用正權(quán)的標(biāo)洗準(zhǔn)，才唉能分清姓被拆遷沈人應(yīng)獲弓得多少棒補(bǔ)償?shù)南獑栴}。幅在未知抖土地使?jié)q用權(quán)權(quán)寸益的情嬌況下，勝以房地給產(chǎn)市場攔價格為澤依據(jù)評慰估確定扣被拆遷鴉人的貨怎幣補(bǔ)償扶金額值待得探討蜻。因?yàn)槌謹(jǐn)赖诙N淚觀點(diǎn)的都審判人狼員占多皮數(shù)，所尸以本案礦以市政肅府的勝疫訴而告格終，但曬被拆遷診人李*顫*心里總?cè)杂性S描多疑惑疤。我們淡認(rèn)為該程判決值氧得商榷向。29由上面穗的案例奴可看出呆，因政商策法規(guī)落對拆遷店對象概座念上的碑模糊，出同時被泡拆遷人燙在拆遷念中處于年弱勢，逮即使被用拆遷人吐在拆遷本中得不撐到公平餐合理補(bǔ)作償也難牙以得到王司法的速救助，模以致于厘形成拆閉遷矛盾棟在法律軍上的執(zhí)化行難，定影響了炕法律的偵尊嚴(yán)。303、拆遷熊項(xiàng)目性質(zhì)嘆的確定缺恰位《城市梢房屋拆殺遷管理謝條例》壯中未對僚拆遷項(xiàng)捉目的性桃質(zhì)進(jìn)行塌界定和刊明確，以不論是襖市政建偉設(shè)、社谷會公益飲事業(yè)建辮設(shè)還是睡房地產(chǎn)繡開發(fā)項(xiàng)銹目均由憤該條例悄進(jìn)行調(diào)分整。未類區(qū)別土枝地使用白權(quán)的征栗收和征脊購，這駛便形成污了拆遷御補(bǔ)償評筋估的復(fù)邀雜化。31例如：某零市政拆遷翁項(xiàng)目，被竭拆遷房地葵產(chǎn)其房屋爭建筑面積賊為300賠㎡，房屋無所有權(quán)證展登記用途蠶為商業(yè)；鞋所涉及的簡土地使用轎權(quán)面積為徒1400割㎡，國有滾土地使用盜權(quán)證所登處記的用途佛為商業(yè)，羽使用權(quán)類塔型為劃撥書。被拆遷櫻人委托某誦評估公司沒進(jìn)行了評栗估。因在邪房地產(chǎn)市問場類似交筋易案例較圈少，無可傅比實(shí)例，音故采用了躁成本法進(jìn)鹿行評估。無該評估公新司評估的裂思路為：包先評估出融讓條例下景房地產(chǎn)市掠場價格，炕爾后減去閘應(yīng)補(bǔ)交的傍出讓金及腔稅費(fèi)，得襲出劃撥條耐件下的房潮地產(chǎn)價格刪。即：1絹326×盲（1-5雜0%）×140雷0+30饒0×47果5=10寫707老00元32政府有關(guān)糠部門認(rèn)為羽房屋所涉算及的土地蓮使用權(quán)為珍劃撥，土敞地屬于國誰家，國家聯(lián)可以無償某收回該劃逃撥土地使士用權(quán)，僅派對其房屋傳進(jìn)行補(bǔ)償清，或者說謎是僅對房勾屋及房屋班基底占地展進(jìn)行補(bǔ)償贈，其余空意地可以不歐予補(bǔ)償，仿無償收回寨。委托了幟另一家評透估公司進(jìn)橫行了評估染。該公司盡按《指什導(dǎo)意見濃》，按舉照房屋置及其基刊底面積秒，采用談成本法恭和收益戶法分別星評估其注房地產(chǎn)介市場價捏格,經(jīng)泡加權(quán)平訊均后得并出單價框。33經(jīng)測算：成本法糠估價按禁建筑面飾積計算盈房地產(chǎn)逐單價為她:13悼26+當(dāng)475罩=18滲01元爺/㎡收益法校按建筑拾面積計需算房地融產(chǎn)單價千為：2肺500廢元/㎡兩者分享別取0趴.3和法0.7說的權(quán)重嚼,最后蜓估價結(jié)矛果為:往222屬0元/史㎡評估總袋價:2槳220潮×30據(jù)0=6勁660徒00元扯/㎡兩種結(jié)箭果懸殊叼107恩070殊0-6查660辛00=緊404磨700幣元，被好拆遷人何認(rèn)為第簡一種估鋸價方法醉科學(xué)，拒而拆遷令人認(rèn)為旗第二種鮮方法合質(zhì)理，以均致于影測響了拆塵遷工作磨的進(jìn)行頭。34對于商業(yè)蔥開發(fā)項(xiàng)目照，從政府劃立項(xiàng)到開兼發(fā)商的開杏發(fā)建設(shè)大敬體要經(jīng)過由立項(xiàng)、摸擊底、規(guī)劃雞、收儲、菠供地、拆牽遷、建設(shè)棟等七個階文段，其核耽心是由毛石地變凈地治的拆遷補(bǔ)齒償，整個已過程，評艦估機(jī)構(gòu)要挖參與二次銷評估。其一、伴在政府山收儲土廈地時參錯與“收摸回補(bǔ)償誓”和仰“招、駁拍、掛遭”底價無確定的狐評估；其二、竟在確定帝拆遷補(bǔ)鐘償時，犁大多由躬房地產(chǎn)拌評估機(jī)彩構(gòu)操作晶，存在期以下問租題：第一、果房屋功果能、性命質(zhì)難以際確定；第二、金估價結(jié)躍果難以題公示；第三、估侄價結(jié)果懸住殊較大，縣影響決策屋。綜上所賺述，由沙于拆遷柳性質(zhì)的緣瑞確定缺剖位，形鋼成了政嶄府公益撐拆遷補(bǔ)貢償和商牧業(yè)開發(fā)皺補(bǔ)償?shù)纳虿粚Φ认?，給估艘價師們防造成了召難以應(yīng)解對的局賓面。354、貨幣擺補(bǔ)償金額穴的確定辦鋤法存在漏車洞《城市興房屋拆請遷管理衡條例》搬第二十此四條規(guī)緒定：“尋貨幣補(bǔ)聚償?shù)慕鸬铑~，根填據(jù)被拆耳遷房屋香的區(qū)位牌、用途監(jiān)、建筑該面積等扎因素，磚以房地李產(chǎn)市場示評估價梅格確定盲，具體轎辦法由棒省、自斷治區(qū)、瞞直轄市暑人民政佩府制定盟?！薄坝猛?、趟建筑面積碗”較易理柴解，也容萬易確定，尤如何理解螞“區(qū)位”黎呢？“區(qū)貨位價”如譜何確定？標(biāo)同時，“池房地產(chǎn)市神場評估價聞格”的內(nèi)件涵是什么與？36首先探郊討一下匹“區(qū)位嚴(yán)”及“廢區(qū)位價叫”曹振良博橫導(dǎo)所著《旬房地產(chǎn)經(jīng)廉濟(jì)學(xué)及通亞論》是這湯樣解釋區(qū)急位的?！皰陞^(qū)位是指宮某一經(jīng)濟(jì)范事物或經(jīng)蝴濟(jì)活動所觸占據(jù)的空巾間場所以旨及該場所喚與其周圍倘事物之間用的經(jīng)濟(jì)地刑理關(guān)系”堤?！暗禺a(chǎn)到經(jīng)濟(jì)可作在為一個相訪對獨(dú)立的澤研究對象盡，而房產(chǎn)循經(jīng)濟(jì)是與毅地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)毫不可分離耕的”，“婦任何區(qū)位氧決策，都鑒是為了追柱求對特定殺區(qū)位土地霞的投資收弓益”。37我們認(rèn)院為所謂遵房屋區(qū)萬位價應(yīng)猴包含三拾個方面保的內(nèi)容盆，即：A、房屋掀所在區(qū)域言的土地級叉別價格B、房屋拿本身的功薪能、結(jié)構(gòu)親、朝向、對設(shè)計及層壤次差價C、房與尾地耦合后宴的增值收勾益38運(yùn)用區(qū)欲位價加斯房屋現(xiàn)泄值的方笛法進(jìn)行青拆遷評抱估，存胖在以下璃不當(dāng)之傘處：第一、區(qū)眨位價是一逗個區(qū)域的屋平均價，即通常采用亮基準(zhǔn)地價傲求的某一芬區(qū)域樓面岸地價，如鑰果估價對地象的容積終率低于平稅均容積率間時，則估軌價對象相糠對多占有錯土地的權(quán)歪益價格就凝會被掩蓋希，難以做鎮(zhèn)到拆遷評攝估的公平醫(yī)公正。39例如，某步市政工程哄項(xiàng)目拆遷始，一被拆咽遷人擁有應(yīng)的房屋面嗚積300咐平方米，滋土地使用雅權(quán)面積1充400平姓方米，房巡壽屋容積率韻僅0.2煌143，呈用途為商慣業(yè)，土地妥使用權(quán)類乏型為商業(yè)魂，而該市餃城區(qū)基準(zhǔn)寫設(shè)定的標(biāo)尾準(zhǔn)容積率命為1.6秒。如果采帽用基準(zhǔn)地顆價和1.牙6的容積尊率求取的拐區(qū)位價再售加上房屋約現(xiàn)值來評梳估拆遷補(bǔ)甜償價，按講1.6的鳳容積率計蠟算，30挎0平方米宵的房屋分鼻攤的土地曾面積應(yīng)為敵187.晶5平方米砌，那么在狂拆遷評估抱時僅評估齊了被拆遷水人187屬.5平方享米的土地類使用權(quán)，鞏而被拆遷習(xí)人另外1六212.妄5平方米峰的土地使酸用權(quán)權(quán)益惕價格在評塊估過程中森被忽略。40第二、基散準(zhǔn)地價是膏某一期日揮、一定年西期出讓條爛件下、設(shè)躬定配套設(shè)蔥施、容積唉率條件下榮的價格，尸區(qū)位價通充常是采用完基準(zhǔn)地價猶結(jié)合容積始率求得的甜，區(qū)位價明包含的土鳥地價格是賓出讓土地惜使用權(quán)條濟(jì)件下的價擦格。在一旱個拆遷評蒸估項(xiàng)目中潛，估價對萍象所占用購的國有土腰地使用權(quán)艷類型是多家樣化的，懲有出讓有窮劃撥還有蝦可能是租丑賃、作價料入股，不箭同類型的喘土地使用儉權(quán)價格是刑不同的。41《城市標(biāo)房屋拆疲遷估價設(shè)指導(dǎo)意白見》要括求拆遷殼評估做塌到評估閉到戶，陡因每戶膀所占用輝土地的銀使用權(quán)復(fù)類型、粥容積率尊、配套鄭設(shè)施不續(xù)同，可仰見區(qū)位祥價加房攀屋現(xiàn)值治的估價黑方法在翁現(xiàn)實(shí)中箱已不適伐宜運(yùn)用靠。42其次，探湯討“以房社地產(chǎn)市場書評估價格牧確定”補(bǔ)掠償額《城市房霸屋拆遷指算導(dǎo)意見》談規(guī)定，“證房屋拆遷脖評估價格呈為被拆遷紗房屋的房退地產(chǎn)市場世價格”，名同時明確灘規(guī)定拆遷待補(bǔ)償有房丟地產(chǎn)估價穗機(jī)構(gòu)承擔(dān)監(jiān)?！兑庖姟焚p規(guī)定：“拒拆遷估價值的價值標(biāo)棉準(zhǔn)為公開火市場價格沃，不考慮嚷房屋租賃域、抵押、開查封等因娃素的影響楚?！币话闳使纼r中的峽“公開市涼場”按《愁估價規(guī)范簽》解釋為嫁“所有市目場主體都喉可以平等翁自由的參唉與交易”鼻。43我們理垮解應(yīng)包載括以下短幾個方菊面：第犧一擁有建合法的敞可在市疼場上交耳易的產(chǎn)嬌權(quán)資料夠；第二采買者和脫賣者完意全出于楚自愿；嘩第三具閃有適當(dāng)鉆的期間裝完成交此易；第尊四交易炮雙方的側(cè)目的在寇于最大吼限度地晨追求經(jīng)栽濟(jì)利益稿。而在早拆遷市揭場上以踏上四點(diǎn)剃都不可省能實(shí)現(xiàn)落。44首先，被漿拆遷人多應(yīng)數(shù)擁有《值房屋所有舉權(quán)證》，窮而未辦理銀《土地使少用權(quán)證》彩，同時多凍數(shù)被拆遷店人使用的厘土地性質(zhì)月為劃撥性個質(zhì)，僅有全少數(shù)擁有冒出讓產(chǎn)權(quán)仗；第二，被笛拆遷人一虹般為非自父愿；第三，鞏拆遷時言期不能踐自主控且制；第四，開糟發(fā)商與被吸拆遷人經(jīng)想濟(jì)目標(biāo)不誘一致。因此來惡看，拆糞遷補(bǔ)償張市場是夾一個不超完全的秘公開市才場,在街市場定光位不準(zhǔn)妹的情況社下,估鑒價師便終難以確痰定價值膠標(biāo)準(zhǔn)取弄舍與估器價方法博。455、估價付機(jī)構(gòu)選用耀不合理①城市房碑屋的拆遷緣瑞補(bǔ)償既涉裕及到房屋遭及其它構(gòu)爹筑物、建吧筑物產(chǎn)權(quán)犁還涉及到運(yùn)土地產(chǎn)權(quán)裹，因此《條城市房屋棕拆遷管理牛條例》規(guī)慶定拆遷評連估由“房慈地產(chǎn)評估壟機(jī)構(gòu)”承解擔(dān)是不全繳面的。②《指列導(dǎo)意見地》中規(guī)每定，在邁評估機(jī)拌構(gòu)的選壞取上，傾采取被析拆遷人莫投票或醋拆遷當(dāng)帽事人抽汽簽等方潤式?jīng)Q定旬機(jī)構(gòu)是鄉(xiāng)豐不合理藏的。抽獅簽方式缺否定了初機(jī)構(gòu)的領(lǐng)資質(zhì)、窩信譽(yù)、紫能力，礎(chǔ)只能憑稅“運(yùn)氣知”靠“鴉手氣”視，更有露甚者，膀有的還搖憑報價生確定評福估單位住，誰家泰的報價犁低，就跪讓誰家管評估，辮不能保物證房地扛產(chǎn)評估賊結(jié)果的黎公允性沙。466、中介亭評估管理鴉薄弱，評耽估市場有宴待規(guī)范中介機(jī)淺構(gòu)管理奔部門分糕割，體照制不順腫。三類唉機(jī)構(gòu)從任屬于不堆同的部宵門，使礎(chǔ)得評估械政策、脹方法政襯出多門遷，甚至換互相矛敢盾。47第一、侍房地產(chǎn)朗屬于資走產(chǎn)的范減疇，可江以抵押荷、出租股、轉(zhuǎn)讓很?！稐l觀例》規(guī)削定“拆煩遷設(shè)有葵抵押權(quán)造的房屋紫，依照認(rèn)國家擔(dān)果保的有同關(guān)法律燃執(zhí)行”為，而《換擔(dān)保法遼》規(guī)定通在抵押怠權(quán)的實(shí)楚現(xiàn)時，捷“超過束債權(quán)數(shù)羞額的部蝕分歸抵講押人所績有，不完足部分磚由債務(wù)魄人清償律”。斥不同的田評估機(jī)益構(gòu)對同裳一房地域產(chǎn)因抵賠押和拆揪遷評估序目的不疾同，所嗽評估的蹤蝶價格大晌相徑庭哄，特別不是存在屠抵押權(quán)助的情況卸下，這筆便使拆敞遷補(bǔ)償值評估變脖的非常決復(fù)雜。48例如：反某商城因嬸規(guī)劃調(diào)整愧需拆遷，負(fù)該商城的男土地使用噴權(quán)于19賀92年3傲月以出讓球方式取得意，本次拆凳遷的估價饅時點(diǎn)為2壓005年金6月，（關(guān)1）資產(chǎn)漫評估師評悠估的房地鋪產(chǎn)抵押時事點(diǎn)為20渡04年1謙0月的價員格為60握00元/舒平方米；借（2）房鼓地產(chǎn)評估憶機(jī)構(gòu)評估匪的拆遷補(bǔ)設(shè)償價格為務(wù)4000綁元/平方薄米；（3瞞）具有雙體資格的評幕估機(jī)構(gòu)即覽土地估價畫機(jī)構(gòu)和房妥地產(chǎn)估價胸機(jī)構(gòu)，參昏與評估的芳估價師也寸是雙資格旅的估價師組，即房地查產(chǎn)估價師室和土地估弄價師，評菜估的拆遷辯補(bǔ)償價格籮為300閣0元/平自方米。49不同的評糾估機(jī)構(gòu)評搏估的價格鉆相差很大步，分析原庸因有以下姜幾點(diǎn)：（其1）資產(chǎn)檢評估機(jī)構(gòu)諷評估的目明的為抵押藏，拆遷時灶抵押貸款雷尚未清償句，這種結(jié)胞果在房地堪產(chǎn)拆遷補(bǔ)斷償中就會鍋給被拆遷刑人種下預(yù)刮期價格過遍高的印象牲，達(dá)不到壺抵押的價障格拆遷工叫作就很難前進(jìn)行。（河2）房地規(guī)產(chǎn)估價機(jī)田構(gòu)在評估荒時未考慮賀土地的產(chǎn)凱權(quán)及土地鋒使用權(quán)剩萬余年期的倉問題，該始商城于拆漲遷估價時陸點(diǎn)的剩余母年期還有駁26.7鳳5年。（如3）具備摧雙資格的催估價機(jī)構(gòu)邁出具的價潛格，不僅軟考慮了房套地產(chǎn)市場寫狀況，還紛充分考慮短了土地使勝用類型、屈年期等因雅素對房地純產(chǎn)價格的中影響，計單算過程合烏理，理由照充分，結(jié)穩(wěn)果被采用瘋。50第二、越《城市果房屋拆探遷補(bǔ)償超條例》招由于掩奪蓋了土外地的功越能與作地用，未灶體現(xiàn)土衰地使用刮權(quán)價格借，特別城是土地邁使用權(quán)僵存在劃伏撥與出堤讓二種筑方式的礎(chǔ)情況下受，不同濕的評估應(yīng)機(jī)構(gòu)作皺出的評耕估結(jié)果偷存在較慨大差距基。51例如：某現(xiàn)地政府因夾公益設(shè)施貴建設(shè)，需先要收回某晨片區(qū)劃撥也土地使用允權(quán)，并對籠居民進(jìn)行狼拆遷安置撒，政府委莫托了三家僻評估公司房誠進(jìn)行拆遷公費(fèi)用的摸進(jìn)底，結(jié)果概為：房地嘉產(chǎn)估價機(jī)昂構(gòu)采取的庫方法為區(qū)染位價（基根準(zhǔn)地價）遲+房屋現(xiàn)包值，評估村的總價值串為220緞0余萬元允；土地評煙估機(jī)構(gòu)采觀取的方法棟為劃撥土假地使用權(quán)醋價格+房兵屋現(xiàn)值，鼠評估出的溫總價為1鳳500余諒萬元；具玩?zhèn)渫恋?、?zhǔn)房地產(chǎn)估彼價雙資格尺的估價師漏根據(jù)該片吵區(qū)的房、雖地產(chǎn)權(quán)的咱實(shí)際狀況挑，采用劃計撥土地使遠(yuǎn)用權(quán)價格源+（房與言地）耦合櫻收益+房風(fēng)屋現(xiàn)值的洗方法，評慮估的總價召值為17描00余萬密元。52價格懸殊痰的原因是瓦房地產(chǎn)估功價師采用抵區(qū)位價+炮房屋現(xiàn)值喂的方法，吊其中區(qū)位充價的求取億直接用基辮準(zhǔn)地價，平忽視了基洞準(zhǔn)地價內(nèi)不涵與估價桂對象的價青值內(nèi)涵的爬差異性。歡而土地估嘉價機(jī)構(gòu)雖乒注意了劃鵲撥土地使嶺用權(quán)益，誦但忽視了譯房地耦合材后產(chǎn)生的駁增值收益辟；因此，所不加區(qū)別坑的套用，女不考慮估趙價對象的申土地使用籃權(quán)類型，擺不注意房圈與地耦合冷收益，導(dǎo)爐致估價結(jié)向果差別較唱大。53同時土地?fù)p使用權(quán)不泰同于房屋聲的所有權(quán)重，土地使掛用權(quán)可派畢生出諸如浮地役權(quán)、嚴(yán)通行權(quán)等顯，因此如絞果對土地盼估價及土花地管理知午識不掌握違，在評估筑時便容易憲產(chǎn)生錯誤診。例如：一喂宗出讓的宋國有土地亭內(nèi)部建有涼一飯店，脂存在債務(wù)咐關(guān)系，該沾飯店及基擺底涉及的蹦土地使用間權(quán)由法院項(xiàng)裁定給債寧權(quán)人，為纖明晰抵債欠額度，法堅(jiān)院委托二薄家評估機(jī)鞏構(gòu)對其進(jìn)悶行了估價哀。54某房地產(chǎn)貨估價機(jī)構(gòu)懂評估的價濕格為33舌00/平贊方米；另矛一具備土訪地、房地題產(chǎn)雙重資敞質(zhì)的不動齊產(chǎn)評估機(jī)至構(gòu)評估的椒價格為2牲700元晶/平方米店；同一估蹲價對象，襪在同一估愚價時點(diǎn)所盈出具的估舌價結(jié)果差壘別較大；壁債務(wù)人認(rèn)圖為后者評膨估過低，距有意壓價療，向法院例提出聽證旋要求，經(jīng)煉估價師解呢釋，該飯深店涉及的中土地使用開權(quán)具有他震項(xiàng)權(quán)利，號其通行權(quán)積（包括通傾路、通電襲、通水）左受到原土最地使用權(quán)轉(zhuǎn)限制。債紡務(wù)人聽后惰很高興的爸接受了結(jié)埋果。55第三、涉妥及改制企么業(yè)的房地繳產(chǎn)拆遷評貞估也存在尊因估價機(jī)奔構(gòu)不同結(jié)喘果存在差梢異的現(xiàn)象畝。例如：象某企業(yè)適因改制夕需要委君托了某撒資產(chǎn)評貝估機(jī)構(gòu)濱，對其送資產(chǎn)進(jìn)饑行了全離面評估罷，當(dāng)時飛企業(yè)用觸地性質(zhì)木為劃撥星，地上推房屋為濁60年朵代建造定的倉儲占，已基譽(yù)本失去到功能，硬可該資蹄產(chǎn)評估拾機(jī)構(gòu)評北估的房樂屋增值忙率為2圈9.6闊%,土些地竟然隙存在減孟值率為寒9.3紫2%,纖改制過體程中政判府實(shí)施蓬新規(guī)劃桑需對企殖業(yè)搬遷樣,某房記地產(chǎn)評噴估機(jī)構(gòu)序?qū)ζ浞坷训禺a(chǎn)評或估后,羅房屋僅墾剩殘值勇3%,蝕土地評優(yōu)估機(jī)構(gòu)懲對其劃威撥土地校使用權(quán)子評估的賓價格比寬原值增巷加了近帝10倍迅,企業(yè)尼對此疑拆惑不解窩,不知暢道選用淹何種結(jié)刺果。56（四）拆框遷補(bǔ)償評濱估研究的筍必要性城市房屋熱拆遷從無喂法無序到喝依法有序憲、從“大別公無私”墨到“尊重斑產(chǎn)權(quán)”、踩從“無償強(qiáng)”到“有漁償”的變靜化，體現(xiàn)慈了我國由菠計劃經(jīng)濟(jì)誘到市場經(jīng)樣濟(jì)的轉(zhuǎn)變廳，體現(xiàn)了介我國的法灘律進(jìn)程，朽是社會進(jìn)上步的體現(xiàn)谷，但是伴推隨著市場爺經(jīng)濟(jì)而產(chǎn)誦生的房屋計拆遷補(bǔ)償藏評估，卻崖因法規(guī)政搭策的缺失絲式存在著許撐多問題，趨因此，急敏需完善和稿規(guī)范。57房地產(chǎn)價丈格實(shí)質(zhì)上減就是房地昂產(chǎn)權(quán)益價齡格，是房孕價和地價宮的耦合價棚，地價隱野含于房價紙中。分析茫我國目前退情況，一準(zhǔn)方面房地芹產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性隨質(zhì)多樣化瀉、復(fù)雜化腫；另一方胳面各省市躺的經(jīng)濟(jì)發(fā)榆展水平、猜房地產(chǎn)市齡場狀況及爛微觀政策恥不同；再斜就是國家熔尚未制定堅(jiān)統(tǒng)一的拆襯遷估價辦搬法?！段锊矙?quán)法》今漢年10月時1日實(shí)施違后，《土判地管理法緒》、《房灘地產(chǎn)管理跑法》都要監(jiān)有相應(yīng)修業(yè)改，特別榮是規(guī)定了頑“住宅建可設(shè)用地使諸用權(quán)期間朗屆滿的，咳自動續(xù)期壓”。鑒于雷此，研究找和探討拆柳遷過程中限的補(bǔ)償評葡估問題以富及解決這想些問題的雜方法途徑叉是十分迫揭切必要的滅。58二、房屋守拆遷補(bǔ)償雹評估的理熄論思考及集方法研究猾（一）理睛論思考城市房免屋拆遷貧補(bǔ)償評乳估存在旋的種種贏問題，丘原因在霧于理論燙研究的摟滯后。召加強(qiáng)城洞市房屋螺拆遷補(bǔ)惱償評估奮理論研戴究是解項(xiàng)決這一頃問題的碎重要途黨徑。1、房屋智拆遷補(bǔ)償痛評估的學(xué)旱科定位2、房零屋拆遷焰補(bǔ)償?shù)奶岳碚摽蚓d架59綜上研身究，提智出了兩費(fèi)個核心津問題：①產(chǎn)權(quán)免是制度守的基礎(chǔ)浮，是經(jīng)沈濟(jì)學(xué)的立前提條棵件，土積地產(chǎn)權(quán)難作為整蠢個產(chǎn)權(quán)改理論的鈔重要組停成部分耽，勢必愛成為城鍬市房屋趕拆遷評洗估補(bǔ)償原的核心宵理論。②房地科產(chǎn)是“涉房”與對“地”繡不可分夜割的統(tǒng)示一整體蔽，拆遷比評估中帽要明確怖估價目張的、估豪價對象含，選擇塑科學(xué)的凝估價方童法。60（二）崖房屋拆劣遷及土刪地權(quán)益藥補(bǔ)償評持估一般豎方法1、市場腰比較法：市場比迎較法在栗同一地脅區(qū)或同協(xié)一供需威范圍內(nèi)衫的類似皇區(qū)域中如，與估帥價對象龍相類似年的房地寧產(chǎn)的交密易較多洞時才能叛有效使煙用，在純房地產(chǎn)乞市場不驕發(fā)達(dá)、起交易情塔況較少現(xiàn)的情況擇下不適花用。運(yùn)用該方必法應(yīng)注意野分析房地均產(chǎn)市場，節(jié)選取適當(dāng)艱可比實(shí)例警，仔細(xì)分貞析影響價水格的因素助及影響程副度，客觀親確定修正前系數(shù)。612、成本楊法：使用是該方法的圓難點(diǎn)是合明理區(qū)分實(shí)晚際成本和涂客觀成本妻，并結(jié)合令市場供求設(shè)分析確定羅房地產(chǎn)價低格；另一招個難點(diǎn)是療折舊的求穿取，在求趣取折舊時挑注意以下角幾點(diǎn)：（1）出、房地鉤產(chǎn)估價漁中的折晃舊不同銜于會計舌上的折波舊，估金價中折扮舊是一中種減價摸修正。62（2）齡建筑物罰的壽命講有自然癢壽命與允經(jīng)濟(jì)壽喉命之分見，經(jīng)濟(jì)顏壽命是微建筑物棗建造完漁成之日耗起預(yù)期扮產(chǎn)生的似收益大沈于運(yùn)營憤費(fèi)用的伴持續(xù)期所，房地閑產(chǎn)估價難采用的牢為建筑洲物的經(jīng)康濟(jì)壽命始。（3）建悼筑物使用稼年限特別鞋要注意土樣地使用權(quán)殼年限，如懷果是出讓讀用地，要驗(yàn)注意剩余王年期，注主意房屋的蒸尚可使用姻年限不能將超過土地膏剩余年期遠(yuǎn)。633、收益碗法：該方騰法的難點(diǎn)棒在于求取書凈收益時溜扣除項(xiàng)目訴的準(zhǔn)確界洲定和科學(xué)奇確定資本塌化率。目前商業(yè)姓辦公類房追地產(chǎn)出現(xiàn)療了一方面討房地產(chǎn)價挺格上漲，不一方面是雨房屋空置贏率較高，翼房屋租金舉微升甚至橋下降的現(xiàn)美象，公認(rèn)兩的價格租測金比8-伙12，據(jù)檔了解目前蕩多數(shù)地方鄭已超過2桃0，個別譯項(xiàng)目甚至進(jìn)超過30軍，如果按筋照通常采睛用的存貸涼款利率確飽定資本化夢率得出估才價結(jié)果會胃與市場價搏格相去甚播遠(yuǎn)，因此穩(wěn)必須對片旱區(qū)內(nèi)的房肌地出租及眉銷售情況賠認(rèn)真仔細(xì)臭調(diào)查后，層計算其租婚售比，以有科學(xué)地確義定資本化知率。641、24倘個人，每創(chuàng)列5人，是怎么排成廈6行。2、一敗個人能罰做，兩志個人能盾做，大即家都能艙做，但旋兩個人靜以上不蚊能同時疲做，做滿什么呢狠？656667（三）緊創(chuàng)新研墾究1、“標(biāo)淡本房屋”耽市場價格林評估法該方法的升基本思路艘為，在一濟(jì)個拆遷片慈區(qū)中按房鎮(zhèn)屋使用類隆型（居住才、商業(yè)、槐辦公、工柿業(yè)）選取吸一個有代警表性的房騙屋作為評擱估標(biāo)本，亞運(yùn)用市場緣瑞比較法或凡其他方法盈評估該“紅標(biāo)本房屋競”的市場享價格，然束后將各拆免遷房屋與蘆標(biāo)本房屋地進(jìn)行比較偶，一般只同需進(jìn)行房逝地產(chǎn)狀況笨修正即得鹿出各拆遷海房屋的市原場價格。68（1）標(biāo)尊本房屋的拘確定標(biāo)本房攜屋在拆冠遷片區(qū)取內(nèi)應(yīng)具伯有代表無性，能窩反映拆乖遷范圍站內(nèi)多數(shù)袍房屋的奏情況。逆主要體燒現(xiàn)在以脈下幾個染方面：建筑類部型（平陰房、二鄉(xiāng)豐層、多曠層）建成年塊代建筑結(jié)絕構(gòu)（磚購木、磚消混）樓層、泊戶型、潔面積、赤朝向等瓶。房屋及土毛地的使用宋性質(zhì)。69（2）利致用市場比討較法評估醫(yī)標(biāo)本房屋療時，可比睬實(shí)例的一榨般要求：①地區(qū)酷相同，廟即拆遷理區(qū)位等通級應(yīng)相械同或相磚似；②用途必相同；③建筑結(jié)頁構(gòu)和類型婦相同；④規(guī)模相朋當(dāng)；⑤權(quán)利甜性質(zhì)相疫同；⑥成交父日期與邪估價時秧點(diǎn)相近騰；⑦一般應(yīng)爹選取二手扛房交易實(shí)精例；70例某項(xiàng)弊目，需冒要拆遷王1棟6撕層居民耕樓，共拴48戶飽居民，漁這棟居佛民樓的馬套型、師面積、謀建成年儀份相同乘。每戶魯僅僅在擱層次、紋室內(nèi)裝箏修及使踐用情況篩存在差伯異。經(jīng)圍分析，棚采用“戰(zhàn)標(biāo)本房任屋”評地估法評株估較為現(xiàn)便捷。厭具體做問法如下油：第一串步，確遵定“標(biāo)增本房屋閉”，根圣據(jù)勘察祖情況，缸東單元稿5樓西尋戶在4感8戶中娃，在層踏次、室睬內(nèi)裝修桿及使用抓情況具盲有代表貧性，確辰定為“股標(biāo)本房傭屋”。蠢第二步濕，選用嚴(yán)市場比火較法等裂方法，牢評估出積該戶價救格。第科三步，壞其他房臟屋與該袋戶對比洪，找出產(chǎn)存在的給差異，把進(jìn)行價引格修正碗，求得源其他各叮戶房屋曉的評估鄭價格。組結(jié)果順專利通過塘了公示叛。71該方法露是市場侄比較法遮的一種沈延伸，蜓從比較盛修正的紡因素看好，其他養(yǎng)房屋與啞“標(biāo)本門房屋”副比較修竿正僅限醒于個別扶因素的非比較修嚴(yán)正，修倍正幅度奸相對小亂，便于吃對比分立析，得賽出結(jié)果仰相對公茄平合理掀，減少纏了每戶義都選取驚案例評霸估計算純中的大易量重復(fù)裝工作，邁節(jié)省了正人力、兆財力，獻(xiàn)提高了似工作效寸率。該強(qiáng)方法關(guān)被鍵是“組標(biāo)本房屑屋”的銹估價結(jié)熟果是否降客觀、像公正。722、綜霉合平衡緩法是基于房語地耦合收蛋益的基礎(chǔ)喉上提出的們，即房與抹地分別評坑估后根據(jù)收實(shí)際情況精科學(xué)設(shè)定咳耦合收益倦系數(shù)，綜柳合平衡得君出的結(jié)果浴，以公式報表示：房地產(chǎn)總戶價＝房屋逼現(xiàn)值價+折土地使用驚權(quán)價格+沿房地耦合織收益價格＝（房膨屋現(xiàn)值眼單價×吧建筑面香積+土法地使用業(yè)權(quán)單價寬×土地央使用權(quán)喪面積）乎×（1碼+房地泡耦合收劫益率）73而耦合收啄益率采用欺多因素綜檢合評價方鑼法。假設(shè)夫房地耦合疤收益率（咱R）與建廚筑容積率照（R1）樓、區(qū)域條部件（R2奴）結(jié)構(gòu)（劑R3）層耳次（R4筒）、布局水（R5）蛙、朝向（寒R6）等韻6個因素隱關(guān)聯(lián)。74R=R1+R2+……也+R6(0～節(jié)1)層次布局朝向R4R5R6優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣R43R44R42R440R53R54R52R540R63R64R62R640建筑容積率區(qū)域條件結(jié)構(gòu)R4R5R6優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣R43R44R42R440R53R54R52R540R63R64R62R640耦合收益率R75則有R＝萄R1+兔R2+R融3+……原R6（0甲～1），嚴(yán)6個因素敢的影響度的由估價師廉綜合評判刑賦分，每譜個因素的纖影響程度圍為優(yōu)、較蜓優(yōu)、一般拘、較劣、茄劣五個層爭次，若全敢部為優(yōu)則浸R為1，蛋全部為劣服R為0。76例如：煉某公司翁于19胖94年愉11月末以出讓穩(wěn)方式取海得一面窩積為1鬧500倡平方米闊的商業(yè)或40年訪期的土筋地使用范權(quán)，并消于19出95年撲11月莫建成一面建筑面漿積80頁0平方赤米的商障場，并續(xù)全部出席租。2甘006草年11規(guī)月因城轟市建設(shè)扶需要，遮需對該抓建筑物甜進(jìn)行拆暖遷。該區(qū)域同織類建筑物救出租租金吊為每月3攻0元/平丘方米，每呀年需支付礙相關(guān)稅金續(xù)18元/離平方米，鴨年維修費(fèi)甚為租金的部3%，保膏險費(fèi)為租蘭金的0.慣3%，該守類建筑物占的重置價右1500靜元/平方兩米，殘值除率為0，詞綜合還原舉率為6%軋；該區(qū)域乒位于該城勒區(qū)一類商季業(yè)用地，策基準(zhǔn)地價冬為220魔0元/平型方米，基抖準(zhǔn)地價對額應(yīng)的容積麥率為1.榴6，經(jīng)容籃積率、年寨期等因素研修正后估咳價對象的覺土地使用攻權(quán)價格為填1474酒元/平方薄米。77方法1、徒采用收益筋法評估：年毛收河益：3病0×1紐奉2=3抱60元年純收澇益A：蔽360私×（1纖-3%孟-0.涂3%）布-18息=33旦0.1碗2還原率R耽：6%收益年勻限n：姑土地使攀用年期燈40年圣，已使豈用了1震2年，柄土地?？逃嗍褂脻M年期2牙8年；踐該結(jié)構(gòu)非房屋的丘耐用年備限為5穗0年，蘿已使用渠11年路；根據(jù)窄規(guī)定，板估價對黨象的法嶄定使用柄年限為腳28年塊，故收扭益年限低為28名年。根據(jù)公式挺計算：P眼=A/R旬×[1-饒1/（1寇+R）n]=44選26元揀/平方特米總價：4礙426×吃800=雖3540典800元78方法2、殘采用成本側(cè)法進(jìn)行評貍估：房屋重置光價：15屬00元/互平方米。房屋成殺新度：煙估價對飾象土地環(huán)使用年飛期40弄年，土豆地已使謠用了1隊(duì)2年，息土地剩晶余使用不年期2躁8年；汽該結(jié)構(gòu)柱房屋的秤耐用年揪限為5阿0年，減房屋已伏建成已糖使用了搬11年??；根據(jù)淹規(guī)定房碎屋剩余已使用年姑限28鴨年，故鳳房屋成記新度為鼠28÷痛（11從+28古）＝7薪2%。土地價格貍：經(jīng)修正氣后為14寬74元/拾平方米。房地產(chǎn)踩總價：愁150逼0×8淺00×汁72%睜+15北00×案147犬4=3姥075堆000貫元79方法3：獅根據(jù)該項(xiàng)足目的特點(diǎn)剃，選用“紫綜合平衡豪法”，具椅體如下：第一步網(wǎng)，求得納房屋現(xiàn)蛙值：1輩500絕×80鐵0×7罩2%=顛864米000誓元；第二步程，求得煩土地使瞧用權(quán)價擁格：1線500猾×14夢74=順221付100薯0元第三步，煤確定耦合俱收益率：違經(jīng)分析耦淡合收益率盛為38.林5％，具戚體過程見侵下表：80耦合收益率建筑容積率區(qū)域條件結(jié)構(gòu)層次布局朝向RR1R2R3R4R5R6權(quán)重10.30.30.10.10.10.1優(yōu)劣情況劣較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)一般一般賦值00.750.750.750.50.5值0.38500.2250.0750.0750.050.0581房地產(chǎn)陪總價＝萌（房屋渠現(xiàn)值+匯土地使趟用權(quán)價下值）×逃（1+幕房地耦者合收益沸率）=靈（86揉400們0+2醬211沃000汗）×（作1+3地8.5鴉％）=稼425慚887楊5元把三種方兔法所得結(jié)剃果向拆遷掃當(dāng)事人告壞知并加以顛解釋，拆死遷當(dāng)事人鍛都選擇了掃第三種方夢法所取得當(dāng)?shù)慕Y(jié)果，也使拆遷工棒作得以順癥利實(shí)施。82“綜合平鑼衡法”所雷得結(jié)果可剖以兼顧估乞價對象的辣土地性質(zhì)鈔、容積率恐、區(qū)域條王件、房屋伶結(jié)構(gòu)、層紀(jì)次、布局過、朝向等川因素對房幅地產(chǎn)價格谷的影響，電所得結(jié)果失相對公平魂合理，便筍于向拆遷誦當(dāng)事人解須釋，易于趨被拆遷當(dāng)里事人接受撤。該方法是捐在實(shí)際工怨作中正在江探索的一商種方法，給其理論基氣礎(chǔ)源于房學(xué)地耦合增負(fù)值之說，酬借鑒了土紙地定級中顛的多因素鼻綜合評判價方法。在經(jīng)國家制定電的《房地卵產(chǎn)估價規(guī)華范》、《宏城鎮(zhèn)土地潛估價規(guī)程烏》中尚無送該方法。833、對摘不同產(chǎn)吊權(quán)性質(zhì)青的房屋竹制訂不光同的補(bǔ)架償政策柜：取得房屋屋的途徑不改同其產(chǎn)權(quán)低性質(zhì)則不蜘同，我們忌認(rèn)為應(yīng)區(qū)鉆別對待，誦以政府的處土地收益蹲、稅收手議段及使用國年期等方敢面調(diào)節(jié)土營地與房屋細(xì)不同產(chǎn)權(quán)暗性質(zhì)的補(bǔ)型償標(biāo)準(zhǔn)：1、對幸于世代善相傳的涼房地產(chǎn)晶，承認(rèn)賄其市場昆價位，覺即補(bǔ)償伐評估時符的價值常內(nèi)涵按遣市場公腫開價值至進(jìn)行評攤估補(bǔ)償繭，土地維產(chǎn)權(quán)保說留劃撥奪方式，閉收取一巖定數(shù)額司的繼承勤稅，以如稅收手奇段調(diào)節(jié)柄公允。恰這類房弊地產(chǎn)多并數(shù)為城肢市內(nèi)亟斑待改造五的棚戶襪區(qū)內(nèi)，外戶主多撿為老市吐民，經(jīng)魂濟(jì)較為袋脆弱，足如硬性證按照劃接撥土地轉(zhuǎn)使用權(quán)版補(bǔ)辦出椒讓手續(xù)破交納一授定比例旨出讓金畢后再入拒市則有悉較大難異度。842、對補(bǔ)于以房瓦改售房新方式取料得的房憐地產(chǎn)，黎承認(rèn)其饑準(zhǔn)市場芒價位，未即補(bǔ)償創(chuàng)評估時夢的價值榨內(nèi)涵應(yīng)概扣除一蜘定比例旱的政府狼土地收志益，該翼比例不惜應(yīng)低于衡繼承稅讀。如《園山東省安職工所猜購買共敲有住房珍上市交承易管理皇暫行辦許法》規(guī)米定，房將改房上是市交易唇按照出勵售收入紫的1%決交納土趣地收益掌金。土碑地使用汁權(quán)性質(zhì)頂應(yīng)界定舅為出讓楚，年限舉應(yīng)以房室改批準(zhǔn)砌日計算套的剩余誓使用年下限。853、對于要城中村居錘民住房，祝承認(rèn)其準(zhǔn)瀉市場價值期，可采取秀兩種方式作任其選擇首：其一，席土地性靈質(zhì)保留綠劃撥，稅但應(yīng)參菌照繼承右房屋交豎納一定德比例繼亭承稅。其二，榮土地性捉質(zhì)界定兇為出讓紙方式，連按一定厘數(shù)額交這納土地芬收益金渴，該數(shù)矮額應(yīng)高垃于繼承段稅低于釣房改房膚上市交投納的數(shù)糖額。864、對于曾從市場上秒購置的以武出讓方式吵取得土地綿使用權(quán)的追房屋，補(bǔ)拆償評估時直價值內(nèi)涵溝為剩余使輪用年期條堂件下的公園開市場價系值?？傊?，城蔥市房屋拆波遷是一項(xiàng)腰復(fù)雜的系撒統(tǒng)工程，寇涉及面較靠廣，影響單較大，政艙府在制訂迷政策時要額統(tǒng)籌兼顧猜，全面考系慮，從土沈地、房屋鞋、產(chǎn)權(quán)及懇稅收政策盲各方面平帥衡差異，販調(diào)節(jié)公允著，才能科敲學(xué)的維護(hù)去國家、集繡體與個人降的合法權(quán)棗益，化解亂拆遷矛盾續(xù)，使好事掏辦好，擁背得民心。87三、補(bǔ)償鞭評估工作罷建議城市房屋院拆遷補(bǔ)償樂難，體現(xiàn)乞于政策法先規(guī)上的缺玩失，表現(xiàn)臭在補(bǔ)償評肌估方法的順不科學(xué)、剝不完善，摟更重要的轉(zhuǎn)是國家管牽理體制上瞇不協(xié)調(diào)，屈長期以來造“房隨地悉走”還是嶄“地隨房敗走”，在跡理論界一松直爭論不疤休，在實(shí)枕踐中也不卻十分明確處；近年來冬，又出現(xiàn)疫了“房價考高”是市盟場的需求匙拉動了地膽價還是“址招、拍、加掛”制度備的實(shí)施抬先升了房價泥之爭論。晝問題的核幕心是“地走”。為此國提出以下判建議：88（一）滲制定《本房地產(chǎn)奴拆遷管勉理辦法耽》或《窯不動產(chǎn)跌拆遷管炕理辦法傘》市場經(jīng)形濟(jì)是法獅制經(jīng)濟(jì)述，目前牌拆遷的駝種種問牽題和弊穗端，其盛根源在玩于法制泉滯后，溜法規(guī)不欄完善造號成的。界從以上餃研究得起知，城押市房屋焦的拆遷祥實(shí)質(zhì)就傲是房地災(zāi)產(chǎn)的拆步遷。因們此必須抱對現(xiàn)行設(shè)的《城屢市房屋樂拆遷管私理?xiàng)l例克》進(jìn)行箱修改完?duì)t善。改粗變現(xiàn)行悶以房代號地，以澤地補(bǔ)房陣，以土舊地收益緣瑞暗補(bǔ)被臥拆遷人拆的做法萄，實(shí)行蜻科學(xué)的號補(bǔ)償評脆估制度倡。對不怪同的房膠地產(chǎn)權(quán)屬利取得科方式加棉以明確靈區(qū)分，浪參照房網(wǎng)地產(chǎn)市辯場價格片，房、衡地分別誦評估，遮顯化資業(yè)產(chǎn)，確歲定被拆貪遷人的挽房地產(chǎn)律價格。89（二）敗理順房先屋拆遷去管理體膜制，減嚷少行政捷許可環(huán)卡節(jié)房屋拆遷狼管理應(yīng)體葡現(xiàn)“責(zé)任匠、陽光、務(wù)效率、法替治”當(dāng)原則，減蒼少行政審仆批許可層阻次和環(huán)節(jié)兔，擴(kuò)大被著拆遷人的線權(quán)利?，F(xiàn)行的隔拆遷管書理政策流，拆遷副人擁有發(fā)《國有糖土地使洞用證》嘴是必要性條件，癥而國土撈資源管畏理部門膽只有管壞理土地岡的權(quán)利絞，不能豈作為拆傷遷人，咐土地使主用人仍訊為原使橫用者，吩即便收腫回使用薦權(quán)也需內(nèi)挨家挨絲式戶談土鮮地補(bǔ)償厲問題，拾這是國功土部門尤不愿做男也做不胞了的事茂，因此邀只有采閃取“毛蒙地”供簽應(yīng)土地尸，新證躺發(fā)了原闊證依然晃存在，寶這也是灰下一步課拆遷補(bǔ)宣償難得前原因之嚴(yán)一。90現(xiàn)行的雷拆遷管蘋理政策藏分為“柴公益性禿”拆遷辮與“非黎公益性藏”拆遷糖，我們液認(rèn)為只侍要政府競確定的騙拆遷項(xiàng)算目都認(rèn)把定為公足益項(xiàng)目俗，由政器府組織襖相關(guān)部安門組成必拆遷工曾作隊(duì)伍勒，依照請法律法催規(guī)給予去被拆遷鉗人客觀毒補(bǔ)償，才通過拆捧遷實(shí)現(xiàn)象場平，蠅這樣原型土地使獅用權(quán)終桌止，新寶的土地野使用權(quán)匹通過市于場配置籍得以實(shí)什現(xiàn)，獲居取的土泳地收益猴返過來挨用于拆圾遷安置或補(bǔ)償。誘這樣便頓于提高逢工作效務(wù)率，減陸少推諉政扯皮、貼推責(zé)攬獵權(quán)，政酬府、部煙門、百每姓各得屑其所，堡順利實(shí)蟻現(xiàn)“和敗諧拆遷趕”。91（三）看完善評足估規(guī)程途及規(guī)范評估是拆植遷補(bǔ)償?shù)男顷P(guān)鍵環(huán)節(jié)躍?，F(xiàn)行拆暫遷評估還沿沒有一個付完整的操榜作規(guī)范，勵應(yīng)在廣泛字征求專家村意見的基希礎(chǔ)上制定愁《房地產(chǎn)腰拆遷評估蘭管理辦法脹》，規(guī)范土評估行為唱，評估規(guī)拍范的制定李應(yīng)注重房閣地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)蓋權(quán)益對房捐地產(chǎn)價格旺的影響，治體現(xiàn)土地圣在房地產(chǎn)祝中的地位病與作用，邊土地產(chǎn)權(quán)叔因素對房銷地產(chǎn)價格沫的影響，迷研究房地建耦合收益勒的測算方嗓法。92（四）公酒布基準(zhǔn)地乘價和房屋育重置價目前各地獻(xiàn)對基準(zhǔn)地錦價的管理烘較為規(guī)范腎，基本上橡每三年更課新調(diào)整一脊次，但房塔屋重置價歸格的確還優(yōu)未引起政遍府重視。93（五）科杰學(xué)界定城性市房屋拆捐遷評估機(jī)凍構(gòu)明確城絲式市房屋評拆遷補(bǔ)封償評估卷主體資祖格條件速，規(guī)定既同時具是有土地閣估價師由資格和箭房地產(chǎn)舅估價師境資格者求方可承裝擔(dān)房屋驚拆遷評朱估業(yè)務(wù)職，或者姿由具有掀土地估泥價師資胳格者和附房地產(chǎn)繩估價師燦資格者饅共同組縣成專業(yè)獅小組予殼以評估旱，這樣天在評估端中既能餅準(zhǔn)確把壩握房地疑產(chǎn)的區(qū)陵位價值比，又能假準(zhǔn)確掌嚴(yán)握在此昂區(qū)位上梢的房屋基價值以校及市場伶行情，辭如此評禍估出被室拆遷房直屋的房就地產(chǎn)市口場價值聽更為準(zhǔn)借確。94（六）功加強(qiáng)城冊市房屋吃補(bǔ)償評侮估理論攏研究和乓探索城市房地膝產(chǎn)拆遷評壤估補(bǔ)償是己一個嶄新圖行業(yè)，這奴方面的理亭論研究和帖探索是不尿夠的，因槽此應(yīng)加強(qiáng)驅(qū)這方面的右工作，建為議國家及遲國家有關(guān)斃部門，應(yīng)通安排這方賞面的課題霜，組織專哥家學(xué)者，側(cè)深入開展測理論研究霸，為推動左拆遷評估質(zhì)補(bǔ)償工作梳順利，提拿供理論指趨導(dǎo)。95四、通行躬權(quán)、地下植建設(shè)用地鳴使用權(quán)評剃估的探討（一）治通行權(quán)火評估1、通體行權(quán)的謀含義及乏法律依葛據(jù)通行權(quán)惠是指為購?fù)ㄐ卸涫褂盟既送恋匚g的權(quán)利勒.,主郊要依當(dāng)調(diào)事人之闖間設(shè)定垮的合同嫂發(fā)生,好是一項(xiàng)域獨(dú)立的峽用益性餡他項(xiàng)權(quán)附利。其法律依搬據(jù)有:(1)《占中華人民通共和國物寶權(quán)法》第案八十七條揮規(guī)定：“次不動產(chǎn)權(quán)豈利人對相絹鄰權(quán)利人煤因通行等購必須利用越其土地的煤，應(yīng)當(dāng)提舟供必要的陣便利”。(2)《怨中華人民碌共和國民油法通則》完第五章“苗民事權(quán)利澇”中,相偏鄰?fù)ㄐ袡?quán)士,相鄰一社方必須在盈他方土地噴上通行時才,相鄰方昌享有相鄰濃通行權(quán),貸對因此造投成他方損薄失的,應(yīng)臂當(dāng)給予適束當(dāng)賠償。96(3)黨最高人景民法院秀《關(guān)于壩貫徹執(zhí)昨行<.怠中華人市民共和耍國民法紛通則>地若干問轟題的意榆見》第鮮100存條:：姨“一方偏必須在私相鄰一鞠方使用部的土地裕上通行引的,應(yīng)星當(dāng)予以揚(yáng)準(zhǔn)許,永因此造裁成的礎(chǔ)損失的幫,應(yīng)當(dāng)排給予適是當(dāng)?shù)难a(bǔ)腎償”；焦第10資1條：俱“:對示于一方玻所有的疤或者使老用的建拌筑物范輩圍內(nèi)歷驕?zhǔn)沸纬珊宓谋亟?jīng)短通道,蜜所有權(quán)翻人或者情使用權(quán)賄人不的粒堵塞。究因堵塞跪影響他闖人生產(chǎn)宿、生活賽,他人狡要求排悔除妨礙墾或者恢芝復(fù)原狀挖的，應(yīng)型當(dāng)予以損支持”擺。（4）縣《確定列土地所陷有權(quán)和嶄使用權(quán)挎的若干較規(guī)定》咽第54椒條第二鉤款規(guī)定堆：“平件面交叉痰使用土胡地的可科以確定盤為共有查土地使計用權(quán)；巨也可以劫將土地跟使用權(quán)耍確定給補(bǔ)主要用晨途或優(yōu)汽先使用悲單位，云次要的蛙服從使劈燕用單位非可確定梳為他項(xiàng)鐮權(quán)利。悼”97根據(jù)上述舊法律，可縫以得出以弓下結(jié)論；互供地權(quán)利蠻人通常負(fù)不有“容忍澇”或“不棗行為”的賄義務(wù)，用餡地方負(fù)有死適當(dāng)補(bǔ)償?shù)鄣牧x務(wù)。萄但現(xiàn)實(shí)生弊活中，由集于歷史、勺俗成、法迫律等原因惱，有些通漂行權(quán)是無珠償取得的利，所以通鴨行權(quán)的影刻響有兩種粱形式；一溜是減值影核響，如供蔬地方無償?shù)焦┑?，用擦地方有償孤取得通行燒?quán)；二是百增值影響意，如供地慌方有償供奶地，用地葉方無償取嬸得通行權(quán)朽。982、通行新權(quán)的評估通行權(quán)飯的評估貿(mào)方法有徹三種：尋一是成白本法，翻二是收史益現(xiàn)值舒法，三超是剩余套法。所陜謂成本筆法就是救購買通聲行權(quán)所像花費(fèi)用著的總和區(qū)；收益勒現(xiàn)值法攝是指將冒未來若箭干年的慈影響收支益折算聞到現(xiàn)在暖的現(xiàn)值以之和；調(diào)剩余法靈是假設(shè)恥受影響梯的開發(fā)濕量完成泛后的正竭常交易塑價格，弓扣除建乓筑物建案造費(fèi)用東和建筑拾物建造六、買賣邀有關(guān)的焦專業(yè)費(fèi)缺、利息艇、稅收客等費(fèi)用阿后的收況益額來滴確定通嚼行權(quán)影裙響的一劍種方法擋。下面腳結(jié)合實(shí)普例具體叔說明如梳下：99例：某工開廠后院有夠一塊空地甩，經(jīng)規(guī)劃棍批準(zhǔn)進(jìn)行燒房地產(chǎn)開符發(fā)，該工鹽廠因?yàn)楸Ｕl留生產(chǎn)的抄原因，不綠能為其提丟供出路。箏宗地東鄰哲一條小胡奶同，屬農(nóng)盜村集體用叢地，四鄰得情況具體翻見圖1。100現(xiàn)需對該賄宗地進(jìn)行鎖評估。針?biāo)讓ψ诘責(zé)o南出路的事邁實(shí)，首先碗分析如何期取得通行選權(quán)。取的增通行權(quán)有組兩種形式宗：一是租異用農(nóng)村集占體用地，肅二是征用協(xié)農(nóng)村集體抓用地?，F(xiàn)蒜階段法律災(zāi)禁止集體語用地流轉(zhuǎn)圓且農(nóng)民因添開發(fā)商流窩動性較大娘也不想租菠用，政府充為促進(jìn)房康地產(chǎn)開發(fā)串，愿意為壺其辦理征曲用地手續(xù)梨，故在評握估中我們皇選擇了成散本法，具丈體做法如巷下：101首先假繡設(shè)待開付發(fā)地塊覽有出路花，用基讓準(zhǔn)地價愧系數(shù)修揚(yáng)正法和弊剩余法涌對其評扶估，評液估結(jié)果洲為10州00萬舉元。其乓次調(diào)查縮慧開發(fā)商曲征用地凍的費(fèi)用崗大致有鄙三類：槍一是土震地補(bǔ)償沿費(fèi)，安汁置補(bǔ)助濱費(fèi)、青篩苗費(fèi)，某以及征汗地過程否中的土腥地土地貫管理費(fèi)暴，耕地屆占用稅字等；二溫是土地率開發(fā)費(fèi)傳；三是銹土地純往收益。抖三項(xiàng)合價計大約吃為20如萬元。勝最后。塔綜合確匯定無出批路開發(fā)鍵地塊的塊評估價距格為1鞋000四-20?。?8勒0萬元脫。經(jīng)掛撓牌交易收，以此岡價格成龜交。102（二）美地下建猴設(shè)用地己使用權(quán)竹評估《中華怎人民共晴和國物奪權(quán)法》縮慧第一百慢三十六泰條規(guī)定警“建設(shè)蕩用地使壟用權(quán)可貼以在土困地的地工表、地餓上或者糕地下分鴿別設(shè)立禮。新設(shè)名立的建領(lǐng)設(shè)用地求使用權(quán)疾，不得聾損害已國設(shè)立的啦用益物疼權(quán)”。200直7年9財月28恰日公布懂的《招斯標(biāo)拍賣趨掛牌出吹讓國有國建設(shè)用嗚地使用矩權(quán)規(guī)定公》（中徐華人民駝共和國定國土資蟻源部令累第39純號）提藥出“在稠中華人鋪民共和達(dá)國境內(nèi)警以招標(biāo)昆、拍賣舊或者掛妄牌出讓殺方式在具土地的遷