深圳茵悅之聲酒店式公寓項目定價策略

“茵悅之聲”公寓定價報告1定價背景分析3核心均價推導(dǎo)4核心價格驗證5價格策略實現(xiàn)2價格策略制定房地產(chǎn)宏觀政策目標(biāo)分析項目銷售現(xiàn)狀分析景洪房地產(chǎn)市場分析2新個稅法：在新個稅法實施影響下，能在一定程度上減輕購房者的負(fù)擔(dān)，購房家庭可供選擇的住宅總價空間將上升

6月30日，十一屆全國人大常委會第二十一次會議表決通過關(guān)于修改個人所得稅法的決定。根據(jù)該規(guī)定，新個稅法的修改主要體現(xiàn)在起征點(diǎn)由2000元上升至3500元。適用7級超額累進(jìn)稅率，稅率為3%至45%，修改后的個稅法將于9月1日起施行。關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，違法、違規(guī)銷售將受到嚴(yán)厲的處罰“各級房地產(chǎn)、價格主管部門今年5月至11月要集中開展一次專項整治，認(rèn)真排查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為，做到“發(fā)現(xiàn)一起、查處一起”。5月1日正式執(zhí)行《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，不按規(guī)定執(zhí)行的每套處以5000元罰款；《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)對每套商品房（包括二手房）進(jìn)行明碼標(biāo)價——即“一套一標(biāo)”，按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計價的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價或者套內(nèi)建筑面積單價；要明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。收緊房貸：銀行已全面執(zhí)行，多次置業(yè)和投資需求受限最大，部分首置需求置業(yè)門檻提高。暫停第三套房貸款、暫停不能提供一年以上納稅證明或社保繳納證明的非本地居民購房貸款、首套首付30%，基準(zhǔn)利率由7,5折提高至8.5折；二套房首付50%，基準(zhǔn)利率1.1倍。限購令，成為地方調(diào)控的殺手锏，但二線城市，尤其是省內(nèi)專州縣市執(zhí)行會不明朗。但當(dāng)一線城市房價快速增長是，限購令執(zhí)行力度會進(jìn)一步加大，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策將會出臺。宏觀調(diào)控對商業(yè)性小戶型影響有限，昆明限購令的出臺反而會導(dǎo)致昆明投資客轉(zhuǎn)向地州市場主要房地產(chǎn)宏觀政策簡析3景洪房地產(chǎn)市場分析景洪房地產(chǎn)市場分析景洪市場小戶型基本上全是精裝修，精裝修項目價格較高且銷售速度較快，毛坯房銷售速度較慢，如中景明城項目其精裝戶型銷售均價高達(dá)4300—4400元/㎡且開盤就售完。而其未裝修戶型均價3700元/㎡，現(xiàn)還未銷售完。景洪市場公寓項目，毛坯房均價2700-3700元/㎡,精裝修3800-4400元/㎡，毛坯與精裝修價格差在600—800元/㎡目前公寓項目價格標(biāo)桿為雨林假日和安廈·，精裝修公寓價格達(dá)到6500元/㎡以上，國際四星級酒店管理入駐（伯蘭德），精裝修，帶家具。帶租約銷售10年返租，前3年返總房價的5%，后7年返總房價的6%，每年有30天自己入駐。42.1案例研究——亮點(diǎn)實景+高價+強(qiáng)勢推廣國際公館——市場領(lǐng)導(dǎo)型高端產(chǎn)品的高價：一期：TOHO5600元/平米（同期市場獨(dú)棟5500）；二期高價入市：TOHO9000元/平米，疊價8000元/平米亮點(diǎn)實景展示：1.2萬平米會所、主景觀軸園林強(qiáng)勢推廣：開盤前4個月，戶外8塊；開盤前2個月，東莞1臺/鳳凰/本港/明珠/翡翠電視臺輻射城區(qū)、厚街、虎門、長安、大嶺山，開盤前1個月《南都》/《莞日》/《廣日》頭整版一期、二期別墅的高價開盤造成前期銷售緩慢,中等價格的洋房銷售火爆，3日銷售90%；后期通過展示、市場增長、客戶對價格的長時間認(rèn)知，逐步提速，最終進(jìn)一步確立中高端地位、高的市場影響力和美譽(yù)度中端產(chǎn)品的高性價比：二期：洋房入市4200元/平米（陽光澳園4200）；中段4600（金地4500、景湖4600、凱旋城5500）；市場稀缺產(chǎn)品：一期：TOHO市場空白、二期：疊加市場基本空白充足VIP客戶量：二期04年10月1日認(rèn)籌,至12月5日，認(rèn)籌354批客戶（認(rèn)籌金5000元）；一期的大量老客戶資源成為二期新客戶來源的主要渠道。定價策略：價格支撐因素分析：52.1案例研究——品牌+中高價+配套運(yùn)河?xùn)|1號——品牌型中高價，奠定市場地位：二期現(xiàn)推均價4900元/平米（同期國際公館4800、景湖春曉4900、東峻4600、金色華庭3800）配套先行：充分挖掘項目周遍配套；自身商業(yè)先行成熟的品牌推廣：萬科高爾夫推廣前1年開始東莞的品牌推廣，奠定品牌知名度和美譽(yù)度；運(yùn)河?xùn)|的推廣充分結(jié)合萬科品牌二期開盤推貨256套,當(dāng)天銷售151套,銷售率59%,確立中高端地位、鞏固品牌影響力內(nèi)部拉大價差，實現(xiàn)平衡銷售：帶夾層5500元/平米，建立價格標(biāo)桿；平層單位4800元/平米。市場稀缺產(chǎn)品：現(xiàn)代立面；帶夾層戶型定價策略：價格支撐因素分析：充足的客戶量：05年2月開始積累至06年7月積累洋房客戶3000批,認(rèn)籌354張62.1案例研究——高價+強(qiáng)勢推廣凱旋城——成熟型超越市場洋房均價入市：價格從一期的高價3800元/平米入市，推貨800套，經(jīng)歷2年銷售期；二期隨著市場增長、環(huán)境成熟、一期積累的客戶資源，開盤5500元/米，快速拉升，充分體現(xiàn)高端洋房優(yōu)勢。成熟品牌：東莞客戶對中信品牌的認(rèn)同。一期的高價入市，造成銷售緩慢；二期通過長期的積累和成熟的展示，達(dá)到開盤銷售約60%,進(jìn)一步確立中高端純洋房社區(qū)的市場地位；市場影響力和美譽(yù)度進(jìn)一步確立。成熟社區(qū)：依托東泰大社區(qū)和凱旋城一期入伙的成熟社區(qū)成熟地段：成熟的地段資源優(yōu)勢，生活、交通、教育配套齊全定價策略：價格支撐因素結(jié)論：成熟展示：一期園林展示和二期主景觀軸的展示客戶資源：積累了13年的大量客戶資源71定價背景分析3核心均價推導(dǎo)4核心價格驗證5價格策略實現(xiàn)2價格策略制定項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)市場分析目標(biāo)分析8市場在售樓盤情況項目名稱區(qū)位產(chǎn)品類型價格樓盤動態(tài)世紀(jì)金源避寒山莊江北（滄江新區(qū)大沙壩）綜合型物業(yè)3800元/㎡1、2期房源全部售罄。三期2.28日開盤，均價3800—3900元/㎡告狀西雙景江北（宣慰大道）綜合型物業(yè)3800元/㎡。裝修小戶型，均價3800元左右，一期已售完。二期下月開盤。會展國際勐泐大道精裝酒店式公寓2750元/㎡精裝修小戶雨林暢享曼弄楓旅游度假區(qū)別墅4500元/㎡

林語莊園曼弄楓旅游度假區(qū)別墅3700—5000元/㎡

安廈.圣緹亞納曼弄楓旅游度假區(qū)精裝酒店式公寓4000元/㎡以上

曼弄楓情曼弄楓旅游度假區(qū)普通住宅均價2800元/㎡商鋪5月份開盤，10棟高層中景明城勐海路小戶型3700元/㎡，精裝修4300—4400元/㎡已售完。現(xiàn)有房源為毛坯房，外地人購房一年以上納稅證明才能貸款濱港國際勐海路精裝酒店式公寓3500元/㎡

九號公館江北普通住宅均價3200元/㎡小戶型價格2900—3000元/㎡。雨林假日曼弄楓旅游度假區(qū)精裝酒店式公寓6500元以上/㎡國際四星級酒店管理入駐（伯蘭德），精裝修，帶家具。每月返點(diǎn)將近1000元。9景洪市場小戶型基本上全是精裝修，精裝修項目價格較高且銷售速度較快，毛坯房銷售速度較慢，如中景明城項目其精裝戶型銷售均價高達(dá)4300—4400元/㎡且開盤就售完。而其未裝修戶型均價3700元/㎡，現(xiàn)還未銷售完。景洪市場公寓項目，毛坯房均價2700-3700元/㎡,精裝修3800-4400元/㎡，毛坯與精裝修價格差在600—800元/㎡目前公寓項目價格標(biāo)桿為雨林假日，精裝修公寓價格達(dá)到6500元/㎡以上，國際四星級酒店管理入駐（伯蘭德），精裝修，帶家具。帶租約銷售10年返租，前3年返總房價的5%，后7年返總房價的6%，每年有30天自己入駐。市場在售樓盤小結(jié)101定價背景分析3核心均價推導(dǎo)4核心價格驗證5價格策略實現(xiàn)2價格策略制定項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)市場分析目標(biāo)分析11保證安全回款同時實現(xiàn)項目毛坯房實收價3200元/㎡，沖擊3500元/㎡1價格目標(biāo)現(xiàn)狀：整個景洪在售精裝修公寓銷售價格在2750-4300元/㎡最高達(dá)6500元/㎡開盤6-8個月實現(xiàn)90以上銷售內(nèi)部認(rèn)購達(dá)20%項目盤累計銷售達(dá)70%2速度目標(biāo)現(xiàn)狀：3月1日項目售樓中心正式開放，但未大規(guī)模畜客。通過茵悅之聲項目讓市場認(rèn)知豪嘉地產(chǎn)為公司后續(xù)項目的開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)3品牌建立現(xiàn)狀：公司剛進(jìn)入景洪市場認(rèn)知度不高目標(biāo)分析12價格目標(biāo)：保證安全回款的情況下實現(xiàn)高價，6-8月實現(xiàn)銷售90%，認(rèn)購立強(qiáng)勢；限制條件：項目蓄客時間短，售樓處開放只有一周；項目工程進(jìn)度及交房時間的不確定性會影響自用大客戶購買決策；市場現(xiàn)狀：市場整體價格普遍較高（在售項目2750-4600），后續(xù)競爭激烈（會展國際、安廈-圣提亞納、雨林假日）自用客戶對總價敏感性較弱，投資客戶對單價敏感性較高價格策略要解決的核心問題：1、認(rèn)購開盤立勢，保障安排銷售回款的同時，實現(xiàn)高價？2、以何價格入市？快速回現(xiàn)目標(biāo)及核心問題131定價背景分析2核心均價推導(dǎo)4核心價格驗證5價格策略實現(xiàn)3價格策略制定策略形成思路市場在售樓盤加權(quán)平均價項目核心價值分析項目均價確定14我們使用市場比較加權(quán)法來推導(dǎo)出項目平均價1、市場比較法；2、租金收益還原法3、成本收益還原法房地產(chǎn)均價測算方法，主要有以下三種方法：均價測算方法選擇151、篩選可比樓盤2、確定權(quán)重3、打分取案原則：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近、目標(biāo)客戶相似，銷售期重合根據(jù)與項目的競爭關(guān)系。評定指標(biāo)：1)客戶重疊程度2）和項目距離的遠(yuǎn)近9項比準(zhǔn)指標(biāo)：區(qū)位：片區(qū)形象檔次、消費(fèi)都認(rèn)可度、升值前瞻交通：道路、交通工具、公共交通配套：商務(wù)氛圍、周邊商務(wù)配套、景觀價值、品質(zhì)：空間合并可能性、層高、梁底高度、實用率、采光、朝向、外觀形象，樓體高度層高、公共走道裝修、走道寬度與形式、廣場、電梯（品牌、數(shù)量)形象：售樓處、樣板房、現(xiàn)場圍墻、樓體條幅銷售速度：銷售周期及銷售速度入市時間：市場比較法進(jìn)行步驟16樓盤名稱均價區(qū)位交通環(huán)境(景觀)品質(zhì)配套形象銷售速度入市時間權(quán)重系數(shù)權(quán)重均價本項目

111111111.002925.69西雙十二城33001.11.11.051.151.051.150.81.051.133000.00白象宮30001.201.200.851.050.850.911.11.022944.79九號公館29001.11.10.850.850.850.8511.10.982974.36景藍(lán)銀鉆

30001.11.1110.850.90.951.050.993018.87仲景明城33001.1511.0510.90.90.951.051.003100.00濱港國際

30001.051.051.151.11.051.11.11.11.092758.62智源尚居2700111.0510.851.051.051.051.012683.23本項目權(quán)重均價=（3000+2944+2974+3018+3100+2758+2683）/7=2840元/㎡考慮本項目幼兒園特殊配套贈送名額，本項目整盤實收均價在3000-3100元/㎡類別（公寓毛坯）項目權(quán)重系數(shù)表類比樓盤權(quán)重分析17項目成本測算序號項目名稱建筑面積單價(元/㎡)金額(萬元）備注一土地成本4400.22600164.00按40萬/畝，6.6畝，政府補(bǔ)貼100萬二前期工程費(fèi)

24.49

2.1設(shè)計費(fèi)用165281321.49已發(fā)生2.2勘察測量費(fèi)16528

3.00三建筑安裝工程費(fèi)

3772.48

3.1幼兒園主教學(xué)樓及配套房579618001043.28

3.2音樂廳12502000250.00

3.3商住樓1652815002479.20

四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

275.34

4.1園林景觀、道路及其他公建9178300275.34

五開發(fā)成本

4236.31

六營銷費(fèi)用

176.44預(yù)算詳見附表七項目開發(fā)成本23574

4412.7518營銷費(fèi)用預(yù)算類別支出費(fèi)用項目金額估算（萬元）備注售樓部售樓部及銷售辦公室租金10.80已發(fā)生售樓部及銷售辦公室裝修費(fèi)用11.80新增門頭加電子顯示屏及百葉窗售樓部及銷售辦公室廣告畫面裝飾0.70

銷售部辦公物料（家具、設(shè)備、耗材、服裝）5.20

看房車3.00看房車以15萬總價，按5年來折舊營銷團(tuán)隊提成及項目獎勵80.00

宣傳銷售資料及銷售工具宣傳海報1.50

DM（戶型單頁）0.50

手提袋0.70

紙杯0.50

沙盤模型2.00

戶型模型0.00

認(rèn)購協(xié)議0.50

商品房購銷合同1.20

公關(guān)活動內(nèi)部認(rèn)購活動4.00

項目開盤5.00

其它促銷活動5.00

樣板房樣板房裝修費(fèi)用4.00按500元/㎡預(yù)算樣板房家具2.00

房交會房交會展位費(fèi)用5.00以2009年景洪房交會展位費(fèi)用為參照房交會展位設(shè)計及布展費(fèi)用6.00

策劃公司服務(wù)費(fèi)用

11.00

小計

160.40

不可預(yù)見費(fèi)

16.04以上營銷費(fèi)用的10%計費(fèi)用合計

176.44

19項目核誓心價值分析名校教育膊：中國音節(jié)樂學(xué)院附打?qū)偎囆g(shù)幼滑兒園幼兒雁園入學(xué)名格額贈送高品精裝雕修帶電梯的庫7層公寓原（一部客厭梯、一部榮景觀電梯坑）3.1旺米超標(biāo)橫層高2.1鼓米超寬神內(nèi)走廊20來源于寶市場而品高于市交場核心均價流目標(biāo)：整普體實現(xiàn)保肌底320放0元/㎡，沖擊阿3400捉的價格內(nèi)部認(rèn)購鞏以均價2萄700元鏟入市，保勺證快速消甚化后期價值踐逐步提升狡實現(xiàn)35菠00元項目核爽心均價21低價入框市：2缸700集元/㎡圈入市分批推貨塌：貨包分做4次推出小步快跑曲：項目總旺計239疏套公寓，端每次推出技貨包量不疊超過80皮套，快速恥實現(xiàn)銷售逐步提價割：推出貨蕩包4次逐巨步提價，楊每次提價填不低于2婚00元，昨最終實現(xiàn)贏3200幅元/㎡均猴價價格策企略22時間4月4月5月5月合計銷售周期內(nèi)部員工公司預(yù)留職技學(xué)院內(nèi)部關(guān)系戶項目開盤公司持有

推貨量（套）361240389320239項目各配銷售周粘期貨包沈統(tǒng)計23一、分層平斥面示意耐圖3單元2單元1單元24二層大堂1-1-2031-1-2051-1-2071-1-2091-1-2111-1-2131-1-2151-1-2171-1-2191-1-2211-1-2231-1-2251-1-2271-1-2291-1-2311-1-233樓梯1-1-2021-1-2041-1-2061-1-2081-1-2101-1-2121-1-2141-1-2161-1-2181-1-220樓梯1-1-2221-1-2241-1-2261-1-2281-1-230三層1-1-3011-1-3031-1-3051-1-3071-1-3091-1-3111-1-3131-1-3151-1-3171-1-3191-1-3211-1-3231-1-3251-1-3271-1-3291-1-3311-1-333樓梯1-1-3021-1-3041-1-3061-1-3081-1-3101-1-3121-1-3141-1-3161-1-3181-1-320樓梯1-1-3221-1-3241-1-3261-1-3281-1-330四層1-1-4011-1-4031-1-4051-1-4071-1-4091-1-4111-1-4131-1-4151-1-4171-1-4191-1-4211-1-4231-1-4251-1-4271-1-4291-1-5311-1-433樓梯1-1-4021-1-4041-1-4061-1-4081-1-4101-1-4121-1-4141-1-4161-1-4181-1-420樓梯1-1-4221-1-4241-1-4261-1-4281-1-430五層1-1-5011-1-5031-1-5051-1-5071-1-5091-1-5111-1-5131-1-5151-1-5171-1-5191-1-5211-1-5231-1-5251-1-5271-1-5291-1-5311-1-533樓梯1-1-5021-1-5041-1-5061-1-5081-1-5101-1-5121-1-5141-1-5161-1-5181-1-520樓梯1-1-5221-1-5241-1-5261-1-5281-1-530六層1-1-6011-1-6031-1-6051-1-6071-1-6091-1-6111-1-6131-1-6151-1-6171-1-6191-1-6211-1-6231-1-6251-1-6271-1-6291-1-6311-1-633樓梯1-1-6021-1-6041-1-6061-1-6081-1-6101-1-6121-1-6141-1-6161-1-6181-1-620樓梯1-1-6221-1-6241-1-6261-1-6281-1-630七層1-1-7011-1-7031-1-7051-1-7071-1-7091-1-7111-1-7131-1-7151-1-7171-1-7191-1-7211-1-7231-1-7251-1-7271-1-7291-1-7311-1-733樓梯1-1-7021-1-7041-1-7061-1-7081-1-7101-1-7121-1-7141-1-7161-1-7181-1-720樓梯1-1-7221-1-7241-1-7261-1-7281-1-730合計公司持有20套開盤93套內(nèi)部關(guān)系戶38套職技學(xué)院40套銷售控版制——窄1單元25銷售控制燒——3單家元3單元二層1-3-2011-3-2031-3-2051-3-2071-3-209

電梯樓梯1-3-2021-3-2041-3-206

三層1-3-2011-3-2031-3-3051-3-3071-3-309

電梯樓梯1-3-3021-3-2041-3-306

四層1-3-4011-3-4031-3-4051-3-4071-3-409

電梯樓梯1-3-4021-3-4041-3-406

五層1-3-5011-3-5031-3-5051-3-5071-3-509

電梯樓梯1-3-5021-3-5041-3-506

六層1-3-6011-3-6031-3-6051-3-6071-3-609

電梯樓梯1-3-6021-3-6041-3-606

七層1-3-7011-3-7031-3-7051-3-7071-3-709

電梯樓梯1-3-7021-3-7041-3-706

內(nèi)部員工認(rèn)購36套公司預(yù)留12套26推出貨包摘—內(nèi)部員腳工認(rèn)購3單元二層1-3-2011-3-2031-3-2051-3-2071-3-209

一室一廳

電梯樓梯1-3-2021-3-2041-3-206三層1-3-2011-3-2031-3-3051-3-3071-3-309電梯樓梯1-3-3021-3-2041-3-306四層1-3-4011-3-4031-3-4051-3-4071-3-409電梯樓梯1-3-4021-3-4041-3-406五層1-3-5011-3-5031-3-5051-3-5071-3-509電梯樓梯1-3-5021-3-5041-3-506六層1-3-6011-3-6031-3-6051-3-6071-3-609電梯樓梯1-3-6021-3-6041-3-606七層1-3-7011-3-7031-3-7051-3-7071-3-709電梯樓梯1-3-7021-3-7041-3-706

內(nèi)部員工認(rèn)購36套公司預(yù)留12套內(nèi)部員工27各階段推腰出貨包示躺意圖內(nèi)部員工職技學(xué)雨院項目開盤公司持加有內(nèi)部關(guān)系我戶老板預(yù)留坦12套28推出貨悟包——吹職技學(xué)扯院1-1-2291-1-2311-1-2331-1-2261-1-2281-1-2301-1-3291-1-3311-1-3331-1-3261-1-3281-1-3301-1-4291-1-5311-1-4331-1-4261-1-4281-1-4301-1-5291-1-5311-1-5331-1-5261-1-5281-1-5301-1-6291-1-6311-1-6331-1-6261-1-6281-1-6301-1-7251-1-7271-1-7291-1-7311-1-7331-1-7221-1-7241-1-7261-1-7281-1-730職技學(xué)院40套29推出貨包青—內(nèi)部關(guān)紋系戶認(rèn)購1-1-2211-1-2231-1-2251-1-2271-1-220樓梯1-1-2221-1-2241-1-3211-1-3231-1-3251-1-3271-1-320樓梯1-1-3221-1-3241-1-4211-1-4231-1-4251-1-4271-1-420樓梯1-1-4221-1-4241-1-5211-1-5231-1-5251-1-5271-1-520樓梯1-1-5221-1-5241-1-6211-1-6231-1-6251-1-6271-1-620樓梯1-1-6221-1-6241-1-7211-1-7231-1-720樓梯內(nèi)部關(guān)系戶認(rèn)購38套30推出貨乏包—項薯目開盤1-1-2051-1-2071-1-2091-1-2111-1-2131-1-2151-1-2171-1-2191-1-2041-1-2061-1-2081-1-2101-1-2121-1-2141-1-2161-1-2181-1-3051-1-3071-1-3091-1-3111-1-3131-1-3151-1-3171-1-3191-1-3041-1-3061-1-3081-1-3101-1-3121-1-3141-1-3161-1-3181-1-4071-1-4091-1-4111-1-4131-1-4151-1-4171-1-4191-1-4061-1-4081-1-4101-1-4121-1-4141-1-4161-1-4181-1-5071-1-5091-1-5111-1-5131-1-5151-1-5171-1-5191-1-5041-1-5061-1-5081-1-5101-1-5121-1-5141-1-5161-1-5181-1-6051-1-6071-1-6091-1-6111-1-6131-1-6151-1-6171-1-6191-1-6041-1-6061-1-6081-1-6101-1-6121-1-6141-1-6161-1-6181-1-7051-1-7071-1-7091-1-7111-1-7131-1-7151-1-7171-1-7191-1-7041-1-7061-1-7081-1-7101-1-7121-1-7141-1-7161-1-718開盤93套31推出貨縮慧包—內(nèi)評部關(guān)系孔戶認(rèn)購大堂1-1-203樓梯1-1-2021-1-3011-1-303樓梯1-1-3021-1-4011-1-4031-1-405樓梯1-1-4021-1-4041-1-5011-1-5031-1-505樓梯1-1-5021-1-6011-1-603樓梯1-1-6021-1-7011-1-703樓梯1-1-702公司持有20套32一次性娃付款優(yōu)服惠2%預(yù)計：一王次性付款旺占30％味按揭右（5成1烘0年）付暴款占70安％付款加權(quán)歌平均折扣＝0.勇98×碑30％巖＋1×五70％直＝0.使994付款折扣剩：價格實現(xiàn)犁策略--績-確定付敗款方式優(yōu)鞠惠時間4月4月5月6月備注銷售周期內(nèi)部員工內(nèi)部關(guān)系戶項目開盤強(qiáng)銷期

正常折扣12%8%4%1%

一次付款折扣3%3%3%3%

一次付款加權(quán)平均折扣0.6%0.6%0.6%0.6%綜合平均折扣15.6%8.6%4.6%1.6%綜合平均折扣=正常折扣+一次付款加權(quán)平均折扣33公寓價格腎策略走勢銷售實收戶均價：3框200.勿88元/餃㎡項目銷難售收入確：32侄33.否2萬元時間4月4月5月6月合計銷售周期內(nèi)部員工內(nèi)部關(guān)系戶項目開盤強(qiáng)銷期

推貨量（套）48788429

優(yōu)惠折扣15.6%8.6%4.6%1.6%優(yōu)惠為加權(quán)平均折扣市場公布均價3210.903391.683563.943810.98

實收均價2710.003100.003400.003750.003200.88銷售面積2203.323166.803419.221311.6210100.96收入測算5970997.209817080.0011625348.004918575.0032332000.2034策略表濟(jì)現(xiàn)一：周平面差現(xiàn)異策略結(jié)合本彩項目產(chǎn)聰品，景統(tǒng)觀、朝賠向差異擊明顯，林四個朝理向均有怠的特點(diǎn)價，通過景觀差、釘朝向差價戴、噪音，最大平忽面差取齒目標(biāo)均牽價的1劃0%，謠300命元/平倚米。拉娛大平面堤差，建下立項目源高價標(biāo)泥竿產(chǎn)品頑；P=基準(zhǔn)價+樓層差+景觀差+朝向差價+景觀視野臨界差價+噪音+戶型差+特殊調(diào)差策略表現(xiàn)秧二：縱向胡調(diào)差策略醫(yī)+特殊調(diào)蔽差結(jié)合項目餐銷售目標(biāo)吼及產(chǎn)品特接點(diǎn)、通過滔樓層差、景觀視野租臨界點(diǎn)、編頂層調(diào)差濟(jì)，拉開二繪、七兩層趴與其它樓鏡層的價格漏，最大縱慘向差取目泛標(biāo)，確定影二、七層茂快速走貨會。策略在價格表期中的表現(xiàn)35東偏南、蜜噪音大噪音大車、二、御三層受哈幼兒園粱活動樓五影響；朝向差稱+30們元、噪名音-4秋0元、四-七胃層有幼旱兒園景餐觀15帳0元西偏北、厲無景觀、拳噪音小、相朝向差-尚60南偏西、無景觀、憑噪音??；南偏西誤南、二鮮層、為貿(mào)項目基圈準(zhǔn)起價鳳285造0元北偏東網(wǎng)、噪音券大、二肢、三層鹽受幼兒銳園活動團(tuán)樓影響猜；朝向差-笛30元、骨噪音-4闖0元、四-七層睬有幼兒園帽景觀15纖0元策略表航現(xiàn)定性指標(biāo)方：景觀、由朝向、景予觀視野、澡噪音、戶西型差36在項目銷軌售過程中扶頂層因存陸在冬冷夏幕熱的缺陷婚，故銷售暖速度相對釀較慢，一復(fù)般其價格要途比二層稍夫低。故特彎殊（頂層浩）調(diào)差控遞制在35憂0元/㎡參考對扶比樓盤念層差:仲景明亦成（1盯2層）究：40西雙十二桐城（18渴層）：3坐0避暑山戰(zhàn)莊（1筐2層）勺：30攬江苑午（二期犧）避暑山包莊（1景8層）藥：20攬江苑秤（一期箏）策略表辨現(xiàn)樓層差的外制定：實界現(xiàn)客戶資翠源最大化笨，掌控整習(xí)棟去化規(guī)踏律（二、獎頂層相對信較難銷售冤）保證開懲盤熱銷玻、解決定資金回論攏的問懸題。樓層樓層差價視線、采光差價特殊調(diào)差二層000三層6000四層1201000五層1801000六層2401000七層300100-35037策略表膜現(xiàn)-平降面差價挨說明南偏西南末、二層、針為項目基會準(zhǔn)起價2滿850元北偏東態(tài)、朝向流差-3緒0元，巾面對幼井兒園噪陣音-4你0元西偏北飄、朝向鞠差-3奔0元東偏南朝袖向差+3雞0，面對幼兒認(rèn)園噪音-謹(jǐn)40元38最終價格歉表對比與哄核算——單、脆總價區(qū)間榨分析

均價最低價最高價套最低價套最低價二層2709.412790.002940.00179075.4117,375.30三層2882.762850.003000.00182730.0119,899.50四層3055.593010.003310.00201612.1126,630.70五層3141.123070.003430.00205266.7129,154.90六層3234.633130.003430.00208921.3131,679.10七層2951.482840.003220.00196130.2119,478.8039項目銷擦售收入斥預(yù)測項目建筑面積單價銷售收入（萬元）備注公寓1010032003232.00不含八面風(fēng)位置寫字樓2單元寫字樓16893400574.27八面風(fēng)位置，單層面積422.26㎡