財富廣場推廣初步設(shè)想

財富廣場推廣初步設(shè)想一前言隨著江蘇三大經(jīng)濟都市圈的劃分，徐州成為省委、省政府重點扶持對象。大力支持徐州招商引資，積極推動徐州經(jīng)濟發(fā)展成為省委、省政府的共識。隨著徐州經(jīng)濟的發(fā)展，人均收入的提高，消費市場的擴大，消費能力的增強，徐州成為國內(nèi)外眾多企業(yè)投資的理想對象（2004年10月，徐州以突出的投資優(yōu)勢，位列央視“十大中國最具經(jīng)濟活力城市”評選20個提名城市之中）。一時之間，商家云集徐州，紛紛在徐州投資建廠，或成立分公司（辦事處），并以徐州為中心，向周邊城市進(jìn)發(fā)。結(jié)果，徐州的寫字樓及商鋪市場在外來投資者和本地投資者的合力重?fù)粝卤患せ?。二徐州寫字樓市場概述近期，通過對徐州市區(qū)待建、在建、已建寫字樓的摸底調(diào)查，得出徐州寫字樓市場潛力很大、現(xiàn)狀不容樂觀的結(jié)論，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、徐州近期寫字樓市場供需相對平衡。從對已建、新建、在建寫字樓的調(diào)查情況來看，無論是銷售還是出租，總的來說，情況比較好，空置率比較低，不存在長時間滯銷和停租的情況。但是，徐州畢竟是三線城市，城市經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢，中小企業(yè)數(shù)量增長有限，國內(nèi)外大企業(yè)進(jìn)駐較少，市場的擴展力度有限，同時，隨著在建寫字樓的竣工銷售（約150000平米），又將滿足一部分市場需求，因此，徐州近期寫字樓市場供需相對平衡。但從長遠(yuǎn)來看，徐州寫字樓市場定會隨著徐州經(jīng)濟的快速發(fā)展而日益高漲，潛力會得到進(jìn)一步挖掘，市場空間會得到進(jìn)一步開拓。2、經(jīng)營模式以銷售為主。徐州寫字樓的經(jīng)營模式主要有四種：只租不售，只售不租，以售為主、以租為輔，先售再租，但絕大多寫字樓都是以售為主，只有少數(shù)只租不售，如國貿(mào)大廈、泛亞大廈，究其原因可能與開發(fā)商的實力和經(jīng)營理念有關(guān)。銷售可以迅速回籠資金，減輕開發(fā)商資金壓力，加速資金周轉(zhuǎn)速度，獲取資金收益，但將物業(yè)賣給不同的業(yè)主，讓其自主經(jīng)營，難免造成物業(yè)管理困難，損及物業(yè)的形象，不利于物業(yè)長期發(fā)展；租賃，雖然短期內(nèi)不利于資金回籠，會增大企業(yè)的資金壓力，但是，有專業(yè)物管公司打理物業(yè)，在獲取租金的同時，可以推動物業(yè)的發(fā)展，獲取長期利益。鑒于銷售、租賃皆有其利弊，開發(fā)商在選擇模式的時候，可以根據(jù)自身實際情況，權(quán)衡利弊，再做選擇。3、高檔寫字樓稀缺，中低檔居多。在調(diào)查的眾多寫字樓中，中低檔居多，如：怡城廣場、盛佳大廈、成功大廈，這些寫字樓，無論是規(guī)劃設(shè)計、建筑材料、內(nèi)部配套設(shè)施，還是物業(yè)管理、軟性配套，都比國貿(mào)、泛亞這樣中高檔寫字樓要差一個檔次，且大多數(shù)寫字樓都是板式樓，變化不大，造型雷同，個性不強，千人一面，缺少品位和新鮮感。相信，隨著徐州經(jīng)濟的發(fā)展，一批設(shè)計新穎、建筑獨特、綠色健康、配套完善、高度科技化、智能化的新興寫字樓將會在徐誕生。4、市場細(xì)分程度不夠，或者說就沒有細(xì)分，專業(yè)性寫字樓空缺。在徐州寫字樓市場中，由于沒有明確的市場定位，沒有精準(zhǔn)的市場細(xì)分，故而專業(yè)性寫字樓沒有形成。在每棟寫字樓里，大小企業(yè)并存，各個行業(yè)皆有，魚龍混雜。相信，隨著徐州經(jīng)濟形勢的發(fā)展，寫字樓市場會越分越細(xì)，針對各種行業(yè)和企業(yè)的寫字樓會相繼誕生。5、區(qū)域化特征明顯。綜觀徐州寫字樓的分布情況，主要集中在彭城廣場周圍，準(zhǔn)確地說在淮海路、中山路交匯處500米半徑圈內(nèi)。這里，位置絕佳、配套齊全、交通便利、經(jīng)濟繁榮、商貿(mào)氛圍濃厚，且大小企業(yè)齊聚一堂，既有利于提高工作效率，又方便員工生活、工作。但是，這里的土地成本高昂，租金、售價較高，且隨著私人汽車的增多，停車、堵車、道路等問題也越來越嚴(yán)重，同時，隨著徐州經(jīng)濟的不斷發(fā)展和市中心區(qū)土地增量驟減，徐州新的商業(yè)區(qū)、次中心區(qū)將會逐漸形成，以彌補老中心區(qū)的不足，從而推動新寫字樓的建立。6、寫字樓自身配套不足。通過對徐州已建寫字樓的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，徐州寫字樓的配套不夠完善，已跟不上時代的節(jié)拍。如：國產(chǎn)電梯，速度緩慢，浪費時間，不利于工作效率的提高；依然采用老式中央空調(diào)，甚至自裝空調(diào)，既不利于健康，又不能彰顯品位；許多寫字樓車位十分緊張，甚至沒有停車場；運動場、娛樂休閑室、商務(wù)會所、咖啡廳等配套設(shè)施更是嚴(yán)重欠缺。7、綠色健康生態(tài)型寫字樓嚴(yán)重奇缺。在徐州如此多的寫字樓中，只有公交商貿(mào)大廈考慮到寫字樓中工作人員的切身利益，努力營造人性化的辦公環(huán)境，開創(chuàng)徐州綠色健康生態(tài)型寫字樓之先河。其將“后非典時期”關(guān)注的“內(nèi)部中央花園”和“引入自然空氣”的理念溶進(jìn)設(shè)計中，突破傳統(tǒng)的“辦公室+公共走廊”的空間模式，更加有利于員工的身體健康。8、物業(yè)管理相對滯后。在眾多的寫字樓中，物業(yè)管理沒有得到足夠的重視，部分寫字樓物業(yè)管理人員較少，服務(wù)態(tài)度較差，管理較為薄弱，并沒有真正發(fā)揮物業(yè)管理的作用。9、寫字樓市場受到商住綜合樓和產(chǎn)權(quán)式酒店的挑戰(zhàn)。在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，商住綜合樓搶占了一部分寫字樓市場。相對于純寫字樓的高昂價格，部分企業(yè)，尤其是剛創(chuàng)建或創(chuàng)建時間不長、規(guī)模不大的中小企業(yè)在選擇辦公地點或辦公環(huán)境時，基于成本節(jié)約的考慮，往往會選擇價格相對低廉、位置相對優(yōu)越、交通便利、經(jīng)濟實用、既可工作又可生活的商住綜合樓或產(chǎn)權(quán)式酒店。10、寫字樓售價、租金較低。較之北京等發(fā)達(dá)城市的寫字樓售價、租金，徐州寫字樓售價、租金相對較低，比如北京的寫字樓售均在10000元/平米以上，甚至某些樓盤達(dá)到20000元/平米，租金在120元/平米以上，而徐州寫字樓的平均售價在3500-4000元/平米，租金也在30-60元/平米之間，相比之下，徐州寫字樓的租售價位要低很多。三徐州商鋪市場概述單通過對徐州偽商鋪市場的福調(diào)查，可以共得出如下結(jié)塔論：擾1、純商鋪止較少，以裙撿房商鋪為主誰。逐綜觀徐州商掏鋪，除了朝趟陽貴邦、春廚天時尚、富逼景廣場為純店商鋪外，基璃本上都是寫攜字樓底層裙澡房商鋪，一忠般為2拘—總5層，如：默帝都大廈、鐘恒茂國際、盟成功大廈等魂。由此可見逝，徐州的商炊鋪市場不夠精成熟。根據(jù)械發(fā)達(dá)城市的晶商鋪發(fā)展軌產(chǎn)跡，有理由冒相信徐州商艷鋪在不久的告將來會迎來拳一個燦爛的尸春天。楚2、商鋪以蔬銷售為主，時以出租為輔循。瞎總的來說，裕徐州商鋪的艙經(jīng)營模式以初銷售為主要蝦手段，其中尸又以私人產(chǎn)軍權(quán)對外出租濱獲得收益為絲主，自己捎朽帶經(jīng)營為輔哥。由開發(fā)商雁直接對外出倚租的較少，輕即使出租，藍(lán)一般也是大俱面積對外出適租，如整棟純出租、整層蠅出租。此外越，還有兩種擋經(jīng)營模式：圣一種是由承輪租人或業(yè)主愈將整層商鋪已進(jìn)行分割，冒然后將分割償?shù)男∩啼仈傕嵨怀鲎饨o經(jīng)瘋營者，獲取吃租金充當(dāng)收蹦益；一種是比業(yè)主買下商糾鋪產(chǎn)權(quán)后，侵前十年或更捆長時間內(nèi)，有由投資商或禁開發(fā)商承租恥，業(yè)主只管例獲取租金，驕無須管理。融3、商鋪自美營和投資相健結(jié)合。件在發(fā)達(dá)城市逃，商鋪主要皂用來投資，您而在徐州，爆商鋪多由自睜己經(jīng)營打理扶，主動用來借投資的不多尤，但也有，樓且這個比例拾正在逐步擴撥大。買下一愁間商鋪，當(dāng)它條件成熟、卵實力足夠時時，自己經(jīng)營叨打理；條件示不成熟時，座將商鋪租出指去，獲取租夏金，待商鋪欄人氣增加后坦，再收回自匙己經(jīng)營，或冤待商鋪增值盼后轉(zhuǎn)手賣掉扔以獲取差價膚，是業(yè)主們跨通常的做法維。幟4、整層銷爭售和部分分何割銷售相結(jié)癢合。籍開發(fā)商在商劍鋪經(jīng)營上，聚最樂意將整歉個商鋪全部緩出售或出租撈給某個大型采連鎖購物中違心或商場，怪因為，整體質(zhì)銷售，方便淘管理，又利紙于物業(yè)的發(fā)悔展；次之，智喜歡將整層辭出售給或租扛給某個實力蟲雄厚的買主放；再次之，哄只能將其進(jìn)淹行分割，分獵別給予銷售掙或出租。造5、商鋪位掏置由中心區(qū)縱逐漸向次中漂心區(qū)轉(zhuǎn)移。鑼一般來說，獅商鋪位于交晉通便利、商招業(yè)繁榮、人砍氣旺盛的樞妙紐地段，但和對目前的徐憶州來說，由繞于市中心區(qū)進(jìn)已無地可買率，不可能再晚建商鋪，因蜓此，商鋪逐促漸向次中心國區(qū)轉(zhuǎn)移，但倚依然在中心朗區(qū)的輻射半需徑之內(nèi)，主懂要分布在淮層海路、中山等路、彭城路項、解放路、聰建國路交叉胃圈里。幟6、商鋪定熊位被提上日撒程。懸目前，徐州陽商鋪的定位尖更加明確，趨專業(yè)商鋪市辭場被提上日填程，如：時喇尚春天被定銀義為女性的猴主題廣場，雨鑫源電腦商忠業(yè)街只能經(jīng)耀營IT產(chǎn)品挑。此外，即創(chuàng)使在商鋪的冤某一層里，貝也有行業(yè)、譯種類限制，峽其依據(jù)是整壤個項目的主按題功能定位輕。棍7、價位受秧地段影響較疼大。篇地段對商鋪凡的定價具有巴決定性因素圣，地段好，牛價位就高，節(jié)地段差，價懇位就低。如追：緊鄰彭城義廣場的富景呼廣場一層門爺面價位高達(dá)陽68000納-7200悶0元/平米辮，而位于解歇放北路的時柔尚春天一層封門面價位為意15000見元/平米，崖相差之大，霉不言而喻。索8、物業(yè)管潔理相對滯后留。律通觀徐州商親鋪，除個別福有專門物業(yè)鋼管理公司打會理外，絕大傘多數(shù)都沒有嚼專門物業(yè)公燙司管理。稠9、徐州商糞鋪的自身配誰套尚可。亞徐州商鋪的嘗自身配套還佛是可以的，輸衛(wèi)生間、手香扶電梯、直途達(dá)電梯、中獎央空調(diào)、休將息室、坐椅巴、快餐連鎖季、銀行（自考動柜員機）舅等應(yīng)有盡有湊，唯一的缺摟憾就是車位蠢不夠充足。屑10、住宅蔑社區(qū)沿街門哈面受到歡迎脖。襪在小區(qū)內(nèi)買難個門面，越爐來越受到投噴資人的歡迎艇，尤其在大睜型高檔小區(qū)驕內(nèi)。因為在棒此投資，收民益既穩(wěn)定又屆不存在任何左風(fēng)險，且售臂價便宜，容虜易打理。芳四財富妙廣場優(yōu)劣勢訴分析優(yōu)勢唐（一）、區(qū)熔位優(yōu)勢帖1、地段優(yōu)糞勢：跑財富廣場坐軟落在徐州主脹二干道建國搭西路與西安黎南路交匯處割東南側(cè)，離民市中心僅有住900米路墾程，離云龍房湖風(fēng)景區(qū)約拌1.5公里橫，距火車東容站約3公里撿，位置較為彎優(yōu)越。當(dāng)然舉，此地段不這能與市中心候相比，但是萌仔細(xì)察看后麗，市中心已鳴沒有多少空檢地建寫字樓群了，因此，亞“偽退而求其次伍”冊，財富廣場執(zhí)成為第一地塞段。仔2、交通優(yōu)疫勢：濱財富廣場周果圍分布著多槳條公交路線匆（如：55閘、606、嫩35、34拼、610、從68、18藏、73、6殺04、60貫7、66、揚游2等），跑可以抵達(dá)城駐市不同方向倚，加之財富醋廣場地下、攔地上設(shè)有眾聰多車位，交叨通優(yōu)勢突出崇，充分滿足播業(yè)主出行需蚊求。直3、辦公優(yōu)唱勢：吩財富廣場與素國稅局、工故商局、國土栽局、勞動局弱、市人事局丘等行政部門盟鄰近，與市爛中心商務(wù)區(qū)煎、泛亞大廈架等主要寫字粘樓毗鄰，周郊圍又分布著收各大銀行等每金融機構(gòu)，丸辦公優(yōu)勢無站與倫比。良4、配套優(yōu)福勢：芳財富廣場四助周分布著超菠市、商場、投醫(yī)院藥店、禍加油站、郵扔電局、移動熔和聯(lián)通營業(yè)挑廳、餐飲、倡書店、幼兒妹園、小學(xué)、聾中學(xué)等各種山配套，加上異財富廣場自雀配的商務(wù)休聰閑會所（設(shè)挑有游泳池、押網(wǎng)球場、咖暮啡廳、酒吧塌、健身房、熊會談中心等就），可以充刷分滿足業(yè)主傾各種需求。解去5、景觀優(yōu)篩勢：誰財富廣場與滾云龍公園、個云龍湖風(fēng)景夫區(qū)、彭城廣鍬場相近，加隔上錦繡嘉園溫內(nèi)的環(huán)藝景鉤觀和建筑小蛾品，使財富例廣場的景觀塑優(yōu)勢超強。突6、金融優(yōu)踩勢：燭財富廣場坐蜻落在徐州金迅融街上，周憑圍分布著中如國人民銀行奴、農(nóng)業(yè)銀行題、商業(yè)銀行妄、工商銀行脂、建設(shè)銀行億、中國銀行增、銀監(jiān)局、圍人壽保險公周司、康泰保碑險公司、太茅平洋保險公那司、信泰證錢券、西南政初券等各種金帥融保險證券忘機構(gòu)，金融炊優(yōu)勢一絕。孕（二）、財影富廣場自身政優(yōu)勢諸1、現(xiàn)房優(yōu)雷勢：臟財富廣場已櫻處于現(xiàn)房狀姜態(tài)，看得見勒、摸得著、鞠感受得到，免隨買隨入，搬沒有風(fēng)險。級2、裝修優(yōu)思勢：膊財富廣場外芒立面采用玻膽璃幕墻，一妹層大堂豪華起精裝，寫字日樓公共部分席精裝修，提廢升財富廣場貞的高檔地位眨。聾3、硬件優(yōu)錫勢：書健康環(huán)保型述遠(yuǎn)大新風(fēng)式牲中央空調(diào)，喪先進(jìn)的空氣座過濾系統(tǒng)，粘七部國際品擠牌（通力）視電梯，中空腹鋼化玻璃，顯線，寬迷帶上網(wǎng)線，鵝閉路電視線碧，控制線，慰數(shù)據(jù)線，智讀能化設(shè)施。獄4、軟件優(yōu)寶勢：革榮獲多種榮護(hù)譽稱號的立些信物業(yè)管理任公司充當(dāng)業(yè)望主的貼身管喂家，向業(yè)主薯提供咱“亭五星級酒店績”征式服務(wù)，免嚼除業(yè)主一切您后顧之憂。拴5、戶型優(yōu)主勢：敲A座標(biāo)準(zhǔn)層沾分割為12鋒個區(qū)域，南神北各5個，胞東西各1個梅；B座分割早為14個區(qū)丑域，南北各律6個，東西減各1個，套搶內(nèi)面積為5薦0-100著平米不等，虹既能單獨使籍用，又可隨罪意分割，可東滿足業(yè)主多改方需求。因安南北房間居撇多，采光充趴足。假（三）、心街理優(yōu)勢：鋪財富廣場是緒目前徐州所吸有寫字樓中獲的頂尖之作想，沒有任何地一家寫字樓垃可與之媲美躁，因此，入孫駐財富廣場恨是身份地位驢的提升，也確是公司形象乞的延伸，更漂是慧眼投資鋼的英明決策因。財（四）、時奸間差優(yōu)勢：向如上所述，運截止今天，鑒財富廣場是死徐州寫字樓策之最，能夠幣與之相匹敵殃的帝都大廈佩、恒茂國際莫尚在建設(shè)之乞中，預(yù)計完涼工時間在2難007年3裙月左右，與?，F(xiàn)房的財富殊廣場相比，淋相差20個殃月，因此，慚財富廣場的君銷售推廣必縱須抓住這6疲00個日日瘡夜夜。粒（五）、投婆資優(yōu)勢：誤正因為財富耕廣場具有以導(dǎo)上多種優(yōu)勢彼，才使其具油有很強的投坊資優(yōu)勢。那（六）、價近格優(yōu)勢：嘗雖然財富廣望場的單價高緩于徐州寫字百樓市場均價威，但因其面怖積較小，總掏價相對較低繁。垮（七）、品尚牌優(yōu)勢：獄財苑地產(chǎn)經(jīng)增過七年的發(fā)祥展，實力日播益增強，在它“邊錦繡嘉園鈔”扁的帶動下，表財苑地產(chǎn)品味牌逐步形成疤，市場客戶梳群正在逐步隙擴大。滅（八）、客諷戶優(yōu)勢：茄隨著財苑地蔽產(chǎn)品牌的樹全立，財苑知抵名度、美譽浩度也在擴大端，口碑效應(yīng)樂得以形成，遭加上車“說錦繡嘉園嘆”刺的影響，潛占在客戶市場心較大。甚（九）、整略體優(yōu)勢：渴正因為財富白廣場具有各礙種優(yōu)勢，才麻使其各方面俊具有均好性拔，整體優(yōu)勢己要強于徐州賄任何一家寫袖字樓。劣勢劑（一）、建援筑造型一般卡。井財富廣場的孔建筑造型一旨般，過于大仁眾化，不易石識別，不能蛙形成強勢賣撓點。便（二）、居棗家與辦公相虧互影響。睬財富廣場作摘為商辦樓，葵其背后是住捉宅樓，兩者欣緊依，且財鐮富廣場與5雀號樓和1號桃樓間距不夠鴨大，對居家膜生活和商務(wù)偽辦公都會造第成不同程度念的影響。肆（三）、售微樓部位置問辛題。繡售樓部放在該住宅樓里，私而且還是一醬層，使客戶訓(xùn)感受不到寫歲字樓的大氣秧和高檔品位禁，而且還會社給客戶造成貴心理上的壓晉抑。此外，慨售樓部內(nèi)部崗裝修、飾品聽擺設(shè)等都不壇夠獨特美觀勢，不利于成熄交機會出現(xiàn)內(nèi)。桂（四）、財跟富廣場的單厭價較高，市吊場接受尚需給一段時日。寇而且，迄今央為止，徐州元真正意義上桑的純寫字樓副以出租為主左，出售不多僚，惟恐市場逆接受較為困誰難，不利于夸寫字樓的銷柄售，但又是處難得的機遇伙，畢竟第一因個吃西紅柿粱的人被稱為服勇士。境（五）、財晨富廣場自身噴存在部分問剛題。乏如：標(biāo)準(zhǔn)層色上的公共衛(wèi)少生間數(shù)量不益夠，室內(nèi)缺畜少私人衛(wèi)生茫間，南面低偷樓層采光不那夠好，凈高秒不夠?qū)е露罴夗斀o人帶理來壓抑感，肝不能自控空褲調(diào)溫度，腳付踏式大便器盤易壞且不利陳于衛(wèi)生維持茶等。夕（嶼六）、室內(nèi)剃裝修帶來的墓?jié)撛趩栴}。很財富廣場只短統(tǒng)一裝修公兄共部分，室哄內(nèi)部分由業(yè)暮主自行裝修雄，不利于裝乖修風(fēng)格的統(tǒng)聰一。壤（七）、競饒爭對手已經(jīng)挽出現(xiàn)。丹如上所述，貨能與財富廣切場相抗衡的曠只有帝都大虎廈、恒茂國毫際，目前，岡其已經(jīng)開始早動工，且將枯要開盤，期污房銷售。此亂外，其銷售平部位于主要孟交通干道，黨容易識別，熄利于宣傳和含銷售。習(xí)（八）、規(guī)齡模效應(yīng)難以燈形成。和因財富廣場負(fù)欲售部分只遮有B座12旗層，共16追8套，數(shù)量談不夠多，規(guī)負(fù)模效應(yīng)難以析形成。虧（九）、商簽住樓、產(chǎn)權(quán)滔式酒店和飯適店賓館搶占案部分市場。駝財富廣場價黨位較高，對慌那些小企業(yè)等或剛起步的派企業(yè)而言，態(tài)因資金實力貌有限，入駐蛋成本較高，蛇無形之中已挎被拒之門外誼，只能選擇型商住樓或產(chǎn)高權(quán)式酒店或聚賓館飯店。超而對那些外男地企業(yè)分公缺司或辦事處糧而言，因其融要兼顧住房惕和辦公，在奏資金不是很唯充裕的情況佩下，也偏愛政于商住樓或起產(chǎn)權(quán)式酒店請或賓館飯店皺。場五項目格客戶群分析甘（一）、客券戶定位勺財富廣場單左間套內(nèi)面積估在50-1煮00凍平米之間，散面積相對較喚小，總價相隨對較低，容權(quán)易吸引那些溝大中型企業(yè)代、科技含量奴較高的企業(yè)趴和實力雄厚膊企業(yè)在徐開俊設(shè)的分公司復(fù)或辦事處入層駐，同時，栗那些需要更溜換辦公環(huán)境算、提高地位腳、提升形象包的公司也是覺非常重要的然潛在客戶源筆。此外，選襪擇二次投資燙置業(yè)的高端賭群體也是不葵可忽視的。窄（二）、客鐵戶細(xì)分狠1、年齡構(gòu)競成椅目標(biāo)客戶年碑齡段：25漲-55歲之蠶間；鑄主力戶型：蘭套內(nèi)面積為尖80平米左仍右；桶根據(jù)年齡結(jié)嘉構(gòu)，可將目另標(biāo)客戶細(xì)分紹為：影50-60郊平米/間目嚼標(biāo)客戶年齡幟層次為25謙-35歲；漏60-80皮平米/間目貝標(biāo)客戶年齡眨層次為30美-45歲；盞80-10裙0平米/間脅目標(biāo)客戶年錯齡層次為3婦5-55歲專；愧在營銷推廣毫?xí)r，可以針占對不同年齡何結(jié)構(gòu)的消費皂心理與特點式，做出相應(yīng)仙的廣告策略背。團(tuán)2、客戶構(gòu)準(zhǔn)成梢（1）、第哈一目標(biāo)群蹈——額自用買家分駐析為關(guān)于財富廣娛場的各種優(yōu)伶勢前面已作泊詳述，在此駛不予重復(fù)。旦現(xiàn)在，只分菊析自用買家劇的特征。袍多為高科技留產(chǎn)業(yè)，如：爹電腦設(shè)計、凈三維動畫制鉗作、網(wǎng)絡(luò)工宅程等IT行由業(yè)；染或為外地駐層徐辦事處或涂在徐開辦的粱分公司；緒或提升公司伏形象、提高膠公司地位的趨買家，如：掛管理類企業(yè)益、咨詢類企毅業(yè)、設(shè)計類廁企業(yè)、投資析類企業(yè)等；俊多為改善辦白公環(huán)境的二智次置業(yè)；膠資金實力較倉為雄厚；喂文化層次較膽高，且有干虎大事業(yè)的決園心與毅力；貝以白領(lǐng)上班內(nèi)族為絕對主掌力，講究生妨活格調(diào)，注貫重個人形象踏；它以腦力勞動繼為主，規(guī)模酒不大，人員滅不多；茶用辦公環(huán)境談來提升自己敬公司的形象里力，以保商慰業(yè)往來中的紀(jì)信譽度；葬信奉諸“資生活工作并父重睜”肯的生存哲學(xué)團(tuán)；培獲得階段性鞭成功后，改園善辦公環(huán)境聚，展示自身蘭實力；主一般注重工優(yōu)作環(huán)境與品序質(zhì)，講究商斧務(wù)配套設(shè)施趁上的便捷性綁、整體感；嚴(yán)在價格認(rèn)定賴上比較寬松救；惑在物業(yè)管理埋、商務(wù)配套裹的服務(wù)態(tài)度驅(qū)上，比較苛突刻；斃從事的行業(yè)渣，需要將更紡多的資金押珠在企業(yè)經(jīng)營雅的周轉(zhuǎn)上，震而無過多現(xiàn)姜金來買辦公丘場地；罪購買行為較紅為理智，會燙綜合考慮各牢方面因素后件，決定購買研與否，但一兼旦認(rèn)準(zhǔn)后，廉會立即付諸哪行動；船據(jù)估算，自嘉用買家將占斥財富廣場項服目銷售比例爪的90%左雅右。鋪（2）、第電二目標(biāo)群尖——程投資買家分賺析淺投資買家一賽般不受地域梯限制，主要餓看重財富廣鑰場地段、環(huán)間境、辦公、僵配套設(shè)施、填高檔以及財球富廣場綜合理優(yōu)勢對土地執(zhí)價值的提升嗎力度，以投崗資作為財富撿積累的方式鼓，賺取房屋哄租金，或期擱待房價升值仍后轉(zhuǎn)手賣掉啊賺取房屋中志間差價。居功能之外的辨地塊稀缺性尤、唯一高檔喂寫字樓的心慶理優(yōu)勢和徐營州未來發(fā)展羊潛力及預(yù)期鼠的投資效益亭成為投資者宰青睞財富廣藝場的重要因麥素。屠投資買家將憶占財富廣場沫項目銷售比符例的10%妨左右，戶型贏選擇一般在盟50-60魂平米/間以罩下，目的是例求低總價低犬投入來降低蘇投資風(fēng)險。敗六入市出時機選擇猴入市時機并某非僅指時間私概念上的時劣機，而是根動據(jù)開發(fā)商自帶身情況和房廢地產(chǎn)市場狀任況來決定什懷么時候進(jìn)入簽市場，是賣叛樓花還是賣察現(xiàn)樓，是建陰到正負(fù)零還監(jiān)是等到封頂預(yù)再賣，是搶羽到競爭對手邊前開賣還是完等人家賣完束了再說，所頌謂時機成不過成熟即此之染謂。續(xù)對財富廣場其來說，現(xiàn)樓受出售已毫無街爭議，關(guān)鍵負(fù)在于何時推遭進(jìn)市場。如聞前面所述，捎財富廣場是堂徐州市第一逮家真正意義載上的寫字樓清，其經(jīng)營的尋好壞對整個撐徐州寫字樓倚市場將產(chǎn)生歸深遠(yuǎn)影響。放毫不夸張地績說，帝都大溝廈、恒茂國績際、金地商執(zhí)都二期等寫環(huán)字樓都在虎王視眈眈地窺傍視著財富廣杯場的推廣和姥銷售。據(jù)調(diào)甘查，目前已省上市出售的退準(zhǔn)現(xiàn)房寫字巴樓只有恒石般大廈和金凱約隆大廈，用譽來出租的寫撒字樓有剛剛槳推出的國貿(mào)班和以前的泛消亞、成功、柳華聯(lián)等，帝麥都大廈、恒顏茂國際、金拉地商都二期藝等直到20漫07年3月錢左右才能相晝繼完工，但窮其銷售會提中前進(jìn)行，如登：恒茂國際和已處于內(nèi)部卸認(rèn)購階段，山開盤在即，插金地商都二紛期將于20砍05年10定月左右開盤夜。但因其不韻是現(xiàn)房，價水位又與財富況廣場旗鼓相金當(dāng)，因此，籌對財富廣場絮的威脅不大致。細(xì)細(xì)數(shù)來資，對財富廣羅場產(chǎn)生威脅寺的是恒石大岡廈和金凱隆芳大廈。恒石量大廈位于解穗放北路，位盞置非常優(yōu)越沾，又是現(xiàn)房洪，價格為4黨000多元把/平米，低惱于財富廣場患；金凱隆大蔑廈位于淮海擺廣場以北，秧依托徐州飯端店，主體已霉經(jīng)完工，現(xiàn)擔(dān)處于內(nèi)外安蟲裝階段，售襲價為300辮0元/平米攔左右，遠(yuǎn)低滴于財富廣場各，且銷售較參好。在目前娃有限的客戶墳資源前提下酬，恒石大廈望和金凱隆大班廈已搶占一屋部分市場，耗陸續(xù)開盤的烘恒茂國際、聞金地商都二淺期、帝都大殿廈和待租的額國貿(mào)大廈等喉又搶占一部職分市場，加槳之徐州商住距房和產(chǎn)權(quán)式婚酒店的加入準(zhǔn)，財富廣場炊的潛在市場唇越來越小。都目前，徐州孔財富廣場一拼樓大堂和北球面廣場施工艷已接近尾聲滾，加上前段徒時間的廣告核宣傳和內(nèi)部湊認(rèn)購，市場踩接受力度尚品可，因此，蔥應(yīng)在一樓大漠堂和北面廣慢場施工結(jié)束聰之后，選擇吐合適時間，它乘著各種利繞好因素推盤省上市。探七宣傳撞策略飯從廣告基本省原理分析，盲產(chǎn)品利益點償構(gòu)成目標(biāo)受布眾的吸引力金，即產(chǎn)品能短給買家什么績樣的實用利脖益。該利益還點可以是產(chǎn)蝴品本身的功談能利益，也歸可以是時尚爺、品位、顯惰貴、服務(wù)內(nèi)棚涵、區(qū)域規(guī)銀劃能力、投會資收益等附償加價值。鑒夾于對財富廣巷場潛在客戶笑的分析，財妄富廣場在推婦廣宣傳時，涉應(yīng)著重強調(diào)院產(chǎn)品的功能菌、時尚、品貫位、顯貴、將商務(wù)配套、徑投資收益、回物業(yè)服務(wù)內(nèi)撤涵等，可以邀考慮在平面昆媒體上做一雹系列報道，漿每一報道針價對一個賣點慣。箭1、提煉獨逐特銷售主張敗一個熱銷售椒項目，需要填一個獨特的麻銷售主張，貪其指向必須侄為消費者提作出一個獨一延無二的說辭浮，這個說辭著是你獨有的撫，或者是第欲一個提出來慚的，而且這棍個獨特銷售玉主張對目標(biāo)袍買家而言是降有實實在在宜的利益，即號消費者通過萌你的表達(dá)，神看見你確實珠能給他帶來越實實在在的兇好處，具體剛要求是將統(tǒng)視一性（形象翼的整合，推告廣策略中始捉終不變的核蘿心）、連貫?zāi)绦裕ㄕ麄€全育程營銷過程法保持連貫，暴包括廣告風(fēng)牙格/訴求的匯可延續(xù)性）定、差異性（蘿個性化識別齡的系統(tǒng)的建悄立，獨一無似二，他人無艇法替代）三鎖者有機結(jié)合親。對財富廣宣場而言，應(yīng)替該提煉一個午主題，將各董個強勢賣點帳與輔助賣點鍛統(tǒng)率起來，休并就財富廣針場的核心創(chuàng)喚意提出某個屠新奇口號，傘在此基礎(chǔ)上廟，導(dǎo)入并樹催立以此口號鄰為核心的品屈牌形象，并亂以持續(xù)不斷比的賣點不斷孤豐滿和完善糕財富廣場品威牌形象，以作波動或間斷慘高潮式的營看銷方式及推惑廣節(jié)奏吸引絞目標(biāo)買家，現(xiàn)從而實現(xiàn)最破終銷售。針橋?qū)ω敻粡V場誼的現(xiàn)房狀態(tài)掠，我們可以按提煉出如下第獨特銷售主稿張：浮“現(xiàn)真實感受/撿真實你我/陷體驗式銷售無”堵，即將財富姥廣場的所有肉賣點一一展例示給消費者則，讓其參觀數(shù)，讓其感受斷，并歡迎其殊提出意見或詢建議；千“飯透明化銷售室”奔，即通過大積膽展示財富恢廣場的一切趨，來提升項色目形象，來攤說明開發(fā)商臥的實力和信崖譽；喂“腐財富廣場，思你去了嗎？駁”途即通過煽情禍造勢擴大財浩富廣場的知截名度，在此糟基礎(chǔ)上一一雞展示財富廣狀場的所有賣聾點；遇“貨健康比事業(yè)毛更重要疫”嚴(yán)，即提倡一幫種新的工作鉛觀，強調(diào)工尊作的前提是順身體健康，凱只有保持身聽體健康，事術(shù)業(yè)才能茁壯新成長，宣傳訴推廣時要結(jié)撓合財苑體育饑俱樂部和財脆富廣場的設(shè)槽備配套?？?、整合營壩銷傳播此（1）、關(guān)買于傳播避傳播的核心設(shè)主要表現(xiàn)在衫：將項目核日心競爭優(yōu)勢值美觀、清晰蹲、準(zhǔn)確的傳怖達(dá)給目標(biāo)對水象，產(chǎn)生鮮版明印象；在宅具體操作上堵，注意掌握紀(jì)節(jié)奏，配合足營銷創(chuàng)造快片速的銷售成慚績；在傳播佛中形成項目胡統(tǒng)一、明確換并具有延展映性的廣告風(fēng)迎格。一個成旱功的宣傳推密廣，應(yīng)整合科運用廣告、秧公關(guān)、事件倒?fàn)I銷、PO廚P、促銷、魔DM等手段虜，全方位立輕體傳播。茂（2）、營好銷策略幼針對財富廣清場所針對購匯買群體的需背求形態(tài)、特膊征、心理，喊制定相應(yīng)的棕推售單位策愁略、戶型策性略、價格策鞠略、付款方笛式策略、促奶銷策略、廣協(xié)告策略，做躁到未“環(huán)集中兵力，墨直擊目標(biāo)消飲費群體蜂”喪。剝（3）、具勺體營銷建議練宣傳口號：超八方商機聚義攬財富迅“株四面眾”下聚攬黃金商演圈之氣奏“妙四面齊”桶體現(xiàn)財富廣匠場優(yōu)越地理騾位置及區(qū)域片環(huán)境，體現(xiàn)插天時地利之局旺勢。遠(yuǎn)“總一面射”股南接云龍公哄園、云龍湖撈、云龍山等平風(fēng)景區(qū)，自聽然環(huán)境優(yōu)越鏡；拖“號二面堅”仗北鄰建國路蔬金融一條街漢，財富在此懲聚集；榨“祝三面蠻”允西靠國土局憑、勞動局、總工商局、人盆事局等行政賴機關(guān)，辦公冤優(yōu)勢一絕；惕“包四面遞”寨東倚中山路例商業(yè)一條街走，商機在此學(xué)無限蔓延；端“雷八方塔”誰親歷完備服仰務(wù)之本蝴“炮八方技”園從財富廣場思自身出發(fā)，到挖掘自身帶最給業(yè)主的置沸業(yè)優(yōu)勢，體鋒現(xiàn)財富廣場徑的物業(yè)管理覺和商務(wù)服務(wù)蘭。惹“展一方港”殘高瞻遠(yuǎn)矚的息規(guī)劃前景；濤“首二方隸”蔑功能多樣的允綜合勢能；壘“哥三方聽”旨完善齊備的丑配套功能；冒“肅四方廚”旺綠色共享的偷自然生態(tài)；亞“勢五方素”膚隨意調(diào)配的扯彈性空間；功“界六方徹”躺知名專業(yè)的您物業(yè)管理；抹“怪七方教”紅無可估量的屑升值潛力；鉆“肺八方旦”谷與眾不同的并形象品位。掙八廣告緣策略壘（1）、造壽夢咱————繭創(chuàng)意的關(guān)淚鍵胞廣告創(chuàng)意不濾僅僅是項目勵具有什么，渠而是要講在訂這里投資能裂夠得到什么查，享受什么揚，對自己的胳事業(yè)有什么麗樣的幫助與臘發(fā)展。址一言概之，嫩所做廣告應(yīng)絮該為買家描尤繪一個美好畢的藍(lán)圖。對份財富廣場而需言,首先要窗強調(diào)的是入發(fā)駐財富廣場衡能夠提升企超業(yè)形象,提息高企業(yè)地位策,增加企業(yè)鄭與他人合作迎的機會，增茶加業(yè)務(wù)量；側(cè)其次，強調(diào)肚的是獲取較灣為優(yōu)越的辦鑰公環(huán)境和辦擺公條件，有雕利于調(diào)動員樹工工作的積慧極性；最后煙，強調(diào)的是匆長期投資能認(rèn)獲取巨大收客益。胸（2）、關(guān)怕于廣告計劃婚造勢判——旦制定廣告計誼劃的關(guān)鍵哄提煉賣點，播令項目廣受信關(guān)注，各類好媒體強勢配獨合，廣告安其排緊湊有力染。鏡凡此種種，認(rèn)其核心在于騙造勢，給人慶以非來不可禁、非看不可險的印象，才盤稱得上是一袋個好房地產(chǎn)愛廣告。伸（3）、關(guān)鏡于廣告計劃細(xì)安排息集中考慮近袍3個月內(nèi)的棚廣告計劃居房地產(chǎn)的廣際告計劃會受丙到自身銷售著業(yè)績，競爭菊對手，市場仙形勢等諸多軍因素影響，向長期性廣告藍(lán)計劃的變化撓較大。在此琴情況下，集亮中精力考慮冊如何圍繞開倍盤期間的廣踢告安排更有新意義。巨（4）、關(guān)坐于廣告手法址廣告手法需涼要不斷創(chuàng)新截房地產(chǎn)市場他的變化迅速侮，抱著僵化奧的原則是不營可取的，只收有不斷創(chuàng)新毒，才能創(chuàng)造休性的引導(dǎo)目仔標(biāo)客戶，才談能引導(dǎo)全“哥見怪不怪持”羽的讀者。柔無論策劃、幕創(chuàng)意、執(zhí)行污、表現(xiàn)皆如累此，只有富參于創(chuàng)造性的炊思維方法才蓮能獲得理想姨的銷售效果貫。搜（5）、關(guān)呢于媒介創(chuàng)新建整合傳播，荒即運用廣告光攻關(guān)，利用蘆DM、促銷蛇、事件行銷川等各種手段陶。但在不同擦階段側(cè)重點尼應(yīng)有所不同峽。樓地產(chǎn)的地緣裙性客戶特征滲顯著，故項座目周邊的形就象推廣非常曉重要，尤其礎(chǔ)是開盤時期供。對財富廣削場而言，可宵以在開盤前寸幾天分派銷賊售人員前往孤泛亞大廈等姑寫字樓進(jìn)行故上門推介，乖目標(biāo)固定，藥利于銷售。旬地產(chǎn)銷售工糕具即樓書、米戶型單頁、夜DM、售樓劫處的氛圍營錫造、樣板間賣的設(shè)計都是犬促成最終銷豪售的有利手晃段。翅（6）、房鞠地產(chǎn)廣告發(fā)宇生作用的過琴程陰在徐州，每闖天都有項目半在進(jìn)行推廣大宣傳。所以默，在做廣告揚時一定要實汗行凝“矩三步走離”味戰(zhàn)略：壇第一步，一脆個有效廣告屬的前提就是向讓人看見，鍛讓人有興趣轉(zhuǎn)去了解和關(guān)間注這個項目籌，最起碼要衣引起我們目糟標(biāo)客戶群體嘆的關(guān)注。賤第二步，在是看過這個廣殲告后要產(chǎn)生駐想親身了解拾的興趣和愿吳望，這依賴丑于廣告賣點塵是否與目標(biāo)都對象的購買帥心理及需求承相符。晴第三步，興當(dāng)趣轉(zhuǎn)移為行謙動。房地產(chǎn)羨是一個注重致即時銷售，像資金快速回袋籠的行業(yè)，絕廣告效果直燙接體現(xiàn)在售松樓部的看樓靠人流量和電豆話咨詢量上棋。專所以說：形慨式?jīng)Q定注目魯率，內(nèi)容決副定興趣以及層是否行動，壩兩者缺一不麗可。稿（7）、好畢廣告的標(biāo)準(zhǔn)繞從買家的角毫度來看，房撲地產(chǎn)廣告效僅果的好壞，沫關(guān)鍵在于是澤否能與目標(biāo)抄買家實現(xiàn)有當(dāng)效溝通。凳好廣告的標(biāo)談準(zhǔn)：麥視覺的注目晌性保證廣告領(lǐng)引起注意。蘿內(nèi)容清晰易趟懂，確保廣鍛告策略得到騾貫徹。互提供購買利踢益，保證廣挖告與銷售緊帖密結(jié)合。殿整體上的美朝感/個性令辣受眾增加對莫項目的心理命評判分。鈴一致風(fēng)格保液證廣告累加熊效應(yīng)形成項褲目品牌。挪（8）、廣育告組合衰廣告決非是維單純的報紙貌廣告，樓書并、DM、房挽展會、戶外趴、POP、存樣板間也都慘是廣告信息側(cè)傳達(dá)的重要免媒體，完全尤依靠報紙廣設(shè)告很難達(dá)到襯項目賣點訴溪求的效果。延同時，必須水根據(jù)不同銷遷售階段，選浙擇階段性主瘡打廣告推廣崗方式，靈活鍬運用廣告、漸公關(guān)、促銷白、行銷等整循合傳播手段態(tài)。徐（9）、廣虹告配合獎廣告必須與繼銷售緊密配抖合、互動，壤尤其在銷售喝服務(wù)、銷售噴工具、銷售裙事件促銷上掛都離不開開