RB金地產品戰(zhàn)略

Gemdale_proposal_2008021引領需求，準確定位，創(chuàng)建產品競爭力

——制定金地住宅產品發(fā)展戰(zhàn)略

金地集團

第一頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_2008022目錄

第一部分產品戰(zhàn)略研究背景及項目目標

B.研究內容、工作方法和預期成果

第二部分產品線研究第三部分

項目組織、工作分工、時間安排 第二頁，共四十九頁。3Gemdale_proposal_200802第一部分

產品戰(zhàn)略研究

A.背景及項目目標

B.研究內容、工作方法和預期成果第三頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_2008024快速滾動開發(fā)，擴張規(guī)模企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略產品競爭戰(zhàn)略產品差異化，塑造產品品牌，制造產品溢價速度,規(guī)模&差異第四頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_2008025“產品領先”一直是金地集團在房地產市場中的致勝策略產品差異化的發(fā)展策略低中高內環(huán)以內內外環(huán)之間外環(huán)以外地段優(yōu)勢價格檔次中游策略產品領先策略新興經濟區(qū)成本領先策略解釋產品領先策略通過提升產品策劃和設計能力，提供超值品質的產品，從而在同等地段情況下獲取產品溢價中游策略在特定區(qū)域下提供與市場中游品質產品，獲取市場平均利潤成本領先策略通過提升營運管理能力，降低建設和營運成本，以低價格吸引客戶，提升贏利能力

可持續(xù)的競爭策略無法持續(xù)的競爭策略

中國市場現階段見效不大資料來源：羅蘭?貝格分析第五頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_2008026為應對日益激烈的市場競爭，金地集團進一步制定了“快，大，領”三大要求作為產品戰(zhàn)略的指導方針資料來源：羅蘭?貝格分析快大領123金地集團產品戰(zhàn)略指導方針如何解讀“快、大、領”的指導方針？如何在產品戰(zhàn)略上貫徹這一指導方針？關鍵：第六頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_2008027產品戰(zhàn)略的制定必須從對“快、大、領”指導原則的解讀開始，并且落到具體的考量標準之上資料來源：羅蘭?貝格分析金地集團產品戰(zhàn)略指導方針快速獲得土地？產品設計速度快？項目開發(fā)速度快？項目銷售速度快？資金回籠速度快？市場反應速度快？收入規(guī)模大？項目數量大？單一項目體量大？產品覆蓋范圍大？地域覆蓋范圍大？城市覆蓋深度大？品牌領先？質量領先？設計領先？技術領先？服務領先？概念領先？快速大規(guī)模領先投資回報率利潤率…收入利潤…差異化特征（價值主張、房型設計、小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理…）財務指標的衡量（約束條件）消費者調研（核心）第七頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_2008028利用“快、大、領”作為主要評價維度可將現有的房地產商的發(fā)展戰(zhàn)略進行分類快速大規(guī)模領先低品質、小規(guī)模企業(yè)，以價格優(yōu)勢獲取市場份額一二級聯(lián)動，通過土地增值獲益精品化小規(guī)模房產開發(fā)商退出市場逐步退出市場目前市場主流資料來源：羅蘭?貝格分析標準化產品，快速復制快速vs.領先大規(guī)模開發(fā)，精品化戰(zhàn)略第八頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_2008029國際上住宅開發(fā)企業(yè)產品多采用從客戶需求出發(fā)，細分市場鎖定目標客戶群的定位方式美國領先住宅開發(fā)商的市場定位方式PulteHomesLennar基于購買決策過程以及客戶群兩個維度對市場進行細分，針對各細分市場提供相應產品10.大齡單身貴族9.富足成熟家庭8.單身活躍老人7.空巢家庭6.雙人工作

丁克家庭5.成熟家庭4.有嬰兒

的夫婦3.常年工作流動人士1.首次置業(yè)單身2.單人工作丁克家庭二次換房首次換房活躍長者首次購房客戶生命周期客戶支付能力將市場劃分為11各目標市場，通過各類產品對市場實現全覆蓋，對客戶實現終身鎖定客戶自主設計開發(fā)商全設計客戶群U.S.HomeVillageBuildersOrrinThompsonColemanPatriotBarryAndrewsConcordLundgrenRutenbergCambridgeClassicAmericanGreystoneLennarRenaissanceWinncrestDesignStudioEverythingIncluded資料來源：羅蘭?貝格分析產品戰(zhàn)略出發(fā)點第九頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080210目前國內開發(fā)商產品價值定位方式普遍較簡單，絕大多數是從產品特點作為劃分方式，僅有萬科等少數企業(yè)率先以客戶群定位進行細分資料來源：前50領先房地產企業(yè)產品案例研究；羅蘭?貝格分析按物業(yè)形態(tài)以及產品檔次定位（多數企業(yè)）別墅公寓物業(yè)形態(tài)產品檔次高中低綠城“九溪玫瑰園”陽光100“香山別墅”首創(chuàng)置業(yè)“玉淵潭”富力“愛丁堡國際公館”綠城“桃花園”番禺祈福新村房地產“南灣半島”中遠“遠洋系列產品”大華“陽城花園”綠城“七里香溪”復地“美墅”北京城市開發(fā)“望京新城”綠地“淞虹公寓、淞虹苑”按客戶群類型定位（少數企業(yè)）彰顯地位的成功家庭注重自我享受的職業(yè)新銳家庭關心健康的幸福晚年家庭注重家庭的望子成龍家庭價格敏感的務實家庭萬科消費者分析房屋價值家庭收入水平家庭生命周期國內前50位領先住宅開發(fā)企業(yè)產品定位方式研究總結按建筑特色定位（少數企業(yè)）綠色建筑、綠色社區(qū)、生態(tài)社區(qū)環(huán)境，為不同層次居民創(chuàng)造和諧共處的環(huán)境———“沿海綠色家園”支持產品戰(zhàn)略出發(fā)點第十頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080211缺少對有吸引力的消費群體的準確鎖定、對顧客具體訴求的全面掌握和對不同區(qū)域市場需求的理解，將使得產品戰(zhàn)略的實施缺乏方向感缺乏清晰的產品發(fā)展戰(zhàn)略所造成的后果無法確定承載價值主張的產品組合和定位在競爭中難以形成獨特的產品優(yōu)勢戰(zhàn)略目標的實現，缺乏現實支撐缺乏清晰的客群細分和準確定位難以提出有針對性的價值主張客戶需求產品戰(zhàn)略產品戰(zhàn)略出發(fā)點第十一頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080212因此產品戰(zhàn)略研究將從客戶的購買行為研究入手，進行市場細分，再通過對客戶群價值訴求的描述，并最終確定產品對這些價值訴求的具體表現項目內容客戶體驗研究客戶購買決策過程研究購買后使用體驗及反饋客戶價值挖掘客戶的價值訴求金地產品的價值投射購買前使用后主要競爭產品的價值投射購買前使用后產品戰(zhàn)略出發(fā)點第十二頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080213在產品戰(zhàn)略研究中將通過不同的工具和方法來解決相關的問題資料來源：羅蘭?貝格分析客戶體驗金地產品的價值投射購買前購買后購買決策過程分析購買前價值投射購買后使用和評價購買后價值體驗客戶價值訴求客戶對價值的追求SalesUp金地數據＋SalesUpProfiler第十三頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080214SalesUp系統(tǒng)以量化購買流程為基石，確定客戶的關鍵行為影響點及行為目標，選擇目標市場，設計出有高度可操作性的業(yè)務提升方案...根據每一個目標細分市場的獨特驅動和障礙，我們激活驅動并規(guī)避障礙，實現客戶價值提升量化購買流程幫助我們挖掘出最具潛力的，能夠"四兩撥千斤"的關鍵行為影響點......圍繞這些關鍵行為影響點，我們找出能夠真正影響到的目標客戶特征，然后把這些目標人群歸類組合，得出目標細分市場...量化購買流程行為市場細分客戶價值提升123第十四頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080215此外，還將利用人群價值訴求管理工具：Profiler?，對房地產人群的內心價值訴求進行挖掘，為產品開發(fā)和營銷提供價值層面依據消費者的需求和價值取向可以從消費欲望的強烈程度以及需求的理性/感性兩個角度去理解更少消費表示集中和有限的需求更少消費更多消費表示需求最大化更多消費產品和服務必須有感受的訴求，如樂趣和道德感性需求理性需求

產品和服務必須滿足衡量標準，如質量、價格心理價值RE-+更深入地了解消費者更深入地了解市場更深入地了解競爭者123第十五頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080216RBProfiler是理解目標消費群價值體系并進行深度挖掘的重要工具非常高非常高低低中等非常低非常低中等“奢華”24%“價格”18%中國消費者原型市場容量*價值體系超大城市二/三線市場進取精英型傳統(tǒng)完美型現代理智型叛逆自我型享樂反叛型節(jié)儉工薪型從眾中庸型傳統(tǒng)保守型整體市場經濟重要性消費潛力行業(yè)相關度運動鞋/服裝花費運動參與率個人/家庭收入消費潛力指標體育用品市場規(guī)模細分市場

驅動因素

1.700(1)9%10%392(1)427(1)3.019(1)23%非常高+8%

14%14%1.586(2)287(2)329(3)2.906(2)18%

高+7%14%

1.430(3)13%234(5)262(6)2.671(3)13%

中等-3%18%

1.395(4)21%279(3)342(2)2.627(4)16%

中等-1%

1.276(5)13%14%264(4)303(4)2.520(6)18%

中等+4%6%

801(8)6%164(8)166(8)1.782(8)14%非常低-11%

1.079(7)11%12%197(7)228(7)2.115(7)10%

低-6%14%

1.177(7)10%214(6)265(5)2.606(5)13%

中等-4%8.7.3.5.1.4.2.6.11%14%11%24%14%5%13%8%1234“反傳統(tǒng)/創(chuàng)新”35%

經濟重要性遞減“理性”23%*按人數比例計算第十六頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080217為金地產品打造領先市場的價值體系，保證所有產品線的價值體現和金地的核心價值主張保持一致金地格林新產品線1新產品線2核心價值主張價值主張NatureNatureSmartShoppingSmartShoppingProvenProvenCustomizedCustomizedThrill&FunThrill&FunTotalCostTotalCost(Fair)(Fair)PurismPurismNew&CoolNew&CoolCarefreeCarefreeVitalityVitalityTranquilTranquilQualityQualityServiceServiceClanningClanningPassionPassionClassicClassicPersonalEfficiencyPersonalEfficiency24/7Protech24/7ProtechAspirationAspirationNatureNatureSmartShoppingSmartShoppingProvenProvenCustomizedCustomizedThrill&FunThrill&FunTotalCostTotalCost(Fair)(Fair)PurismPurismNew&CoolNew&CoolCarefreeCarefreeVitalityVitalityTranquilTranquilQualityQualityServiceServiceClanningClanningPassionPassionClassicClassicPersonalEfficiencyPersonalEfficiency24/7Protech24/7ProtechAspirationAspirationStimulation+–SolidaritySolutionsPriceCNERStimulation+–SolidaritySolutionsPriceCNER“領先創(chuàng)新”“xxxxxxx”“xxxxxxx”“xxxxxxx”“xxxxxxx”定位人群進取精英型現代理智型享樂反叛型傳統(tǒng)保守型示例核心產品創(chuàng)新產品第十七頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080218產品戰(zhàn)略回答三個關鍵問題：關鍵問題23為了實現金地公司的戰(zhàn)略目標，金地集團應該定位于哪些目標客戶群？針對這些目標客戶群，金地集團應該采取怎樣的產品戰(zhàn)略?為了成功實施產品戰(zhàn)略，金地應該采取哪些行動？應該如何準確的對客戶群進行細分？ －客戶市場細分其中，哪些客戶群對金地集團最有價值？ －客戶群定位金地給客戶傳遞的核心價值是什么？ －核心價值主張開發(fā)什么樣的產品組合來滿足客戶？ －產品組合策略應該采取何種方式開發(fā)這些產品？ －產品開發(fā)策略為達成戰(zhàn)略目標，金地需要建設哪些能力？ －能力建設方案從組織和關鍵流程上進行哪些改進？ －組織/流程調整具體實施綱領和時間表？ －行動綱領 1第十八頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080219產品戰(zhàn)略的主要目標就是依據上述邏輯思路，幫助金地明確產品定位，制定產品戰(zhàn)略項目目標提出金地集團產品特質，價值主張，未來住宅產品的發(fā)展戰(zhàn)略建議，支撐快速滾動開發(fā)以及產品差異化競爭的集團戰(zhàn)略

第十九頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080220方法論：建議本項目以對客戶市場的了解為起點，結合金地的內部能力分析，作為制定產品戰(zhàn)略的基礎產品戰(zhàn)略制定產品組合產品開發(fā)客戶市場細分客戶定位客戶價值洞察金地內部能力分析實施方案組織調整流程優(yōu)化行動時間標竿企業(yè)研究支持支持SalesUpProfiler第二十頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080221…產品戰(zhàn)略研究分為3個步驟、5個模塊進行，初步預計項目時間為12個工作周I：行業(yè)研究和經驗總結II：市場調研和目標顧客鎖定III：制定產品發(fā)展戰(zhàn)略8周4周項目模塊4產品戰(zhàn)略制定目標客戶群定位和核心價值主張產品組合選擇產品開發(fā)戰(zhàn)略制定0項目啟動4周資料來源：羅蘭?貝格分析31金地內部能力分析梳理金地目前的產品開發(fā)戰(zhàn)略總結金地歷年項目的產品定位總結金地產品特點和優(yōu)勢所在分析金地產品開發(fā)流程，總結優(yōu)勢和缺點咨詢公司團隊和金地專家團隊必須緊密合作5實施方案組織架構調整關鍵流程改進實施綱領選擇其他行業(yè)標竿研究目標市場定位產品組合定位產品開發(fā)策略2標竿企業(yè)研究房地產行業(yè)分析工具RBSalesUpRBProfiler準備階段實施階段第二十一頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080222產品戰(zhàn)略研究產品線研究類似于概念規(guī)劃類似于實施方案產品戰(zhàn)略——對產品分類進行概念性的建議

產品線——以產品戰(zhàn)略為基礎，對產品定義并進一步深化，建立產品、土地、客戶三者之間關聯(lián)的模型。產品戰(zhàn)略研究與產品線研究的關系第二十二頁，共四十九頁。23Gemdale_proposal_200802第二部分

產品線研究

A.項目目標

B.研究內容、工作方法和預期成果

C.實施第二十三頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080224產品線研發(fā)的目標產品前期：完成金地產品系列標準,以產品線分類快速進行項目聚焦定位。體現“快速”原則。產品后期：以產品線為基礎，方向明確的進行定位后的差異化設計，完成金地“差異化，精準創(chuàng)造價值”的產品特征第二十四頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080225產品線系列研發(fā)簡介產品技術策略：通過固化產品系列標準，精確尋找客戶關注的價值增長點，快速聚焦創(chuàng)新點，快速合理配置資源，加快產品制造進程。固化產品系列描述：客戶屬性土地屬性產品屬性加快投資決策速度加快項目設計進度通過研究不同產品系列其對應的客戶價值增長點，準確快速進行創(chuàng)新設計快速實現精準價值的創(chuàng)新，重塑新產品主義精神集團區(qū)域加快項目決策速度加快項目定位速度管理平臺與產品線第二十五頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080226中心區(qū)中心城區(qū)付中心付中心總體規(guī)劃—城市發(fā)展方向土地-----城市總體規(guī)劃結構原則：一般的城市總體規(guī)劃結構為:圈層+軸向.從中心向外蔓延式發(fā)展.城市發(fā)展軸新城組團新城快速實施的方法：形成產品線并固化標準客戶-----產品戰(zhàn)略成果輸出：客戶細分產品線劃分：以土地屬性、客戶屬性聚類分類，形成N條產品線第二十六頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080227產品－－保健因素和創(chuàng)新因素單一產品線研究工作土地與顧客聚類分析產品線價值創(chuàng)新分析產品線規(guī)劃產品線產品設計標準研究分析思路客戶聚焦－－有哪些類型的客戶主力客戶－－客戶有哪些尋求產品線研發(fā)內在關系：找到土地、顧客、產品之間特定的關聯(lián)性.快速實施的方法：形成產品線并固化標準產品線目的決定一切：研究產品線的目是“快速滾動開發(fā)”，則產品線只要回答一個問題：在條件類似的地塊上，開發(fā)哪一類產品是最容易被顧客接受的！實質上是要找到土地、顧客、產品之間特定的關聯(lián)性。第二十七頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080228在產品線研究中將通過不同的工具和方法來解決相關的問題客戶是誰？客戶需求-價值訴求土地與主力客戶的對應價值訴求設計什么？土地、客戶聚類質量屋模型客戶需求轉化在產品戰(zhàn)略成果：客戶細分的基礎上第二十八頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080229地塊條件（二級指標）顧客特征商業(yè)金融教育文化綜合生活發(fā)展新區(qū)景觀特質區(qū)地鐵物業(yè)近距離交通遠距離交通中小學校醫(yī)院設施小商業(yè)超市集中商業(yè)休閑娛樂環(huán)境資源關鍵因素1關鍵因素2關鍵因素3關鍵因素4關鍵因素5關鍵因素6關鍵因素N客戶一客戶二客戶三客戶四客戶五客戶六<2020-3031-4041-5051-6061-7071-80>80統(tǒng)計結果比率產品線原則：顧客聚類的可能性分析產品線原則：區(qū)域土地屬性關聯(lián)度分析研究內容：【1】地塊屬性條件枚舉與排序；【2】土地屬性關聯(lián)度分析；

【3】地塊顧客對應關系聚類分析；【4】聚類產品線設計特征分析規(guī)范；產品線聚類統(tǒng)計分析模型【客戶在哪？】：顧客與產品關系第二十九頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080230質量屋（HouseofQuality）用直觀的矩陣轉化市場需求，是QFD分析方法的核心工具。成本緯度產品特性矩陣：產品內容的相關性強弱關系，聚類為規(guī)劃、配套、戶型、技術、部品、個性六類；產品要素緯度外部市場競爭緯度產品要素和顧客需求矩陣：計算反映出產品要素的價值最大化！發(fā)掘關鍵要素。產品線顧客需求緯度【需求什么？】產品價值“質量屋”分析思路：顧客與產品關系x%y%f%t%r%u%v%n%…？？？？？？？？？特性統(tǒng)計顧客需求nc…y1a33％8685例：質量不錯…………例：停車方便例：配套完善…………………………………例：采光良好…………………………例：使用率高…………………例：綠化較好y2b14％8746例：建筑新穎……例：居住舒適相對權度Wi重要度Ii改進比例Ri目標T本企業(yè)U企業(yè)A企業(yè)B……交通組織通風優(yōu)化設備集成t1景觀風格建筑造型車庫設計廚衛(wèi)配置廳房尺度t2＋＋＋＋＋＋＋＋重要度評分綜合權重分數綜合權重分數重要度評分關鍵性產品要素第三十頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080231產品線體系價值創(chuàng)新理念城市中心高層高密度項目，地鐵物業(yè)新城區(qū)高層中高密度項目，醫(yī)療教育城郊中低密度混合社區(qū)……城市……項目，……物業(yè)中高端客戶群，忙碌的城市精英中端客戶群，都市新興白領階層中高端客戶群，休閑度假養(yǎng)老…………【設計什么？】產品策略模型:快速滾動開發(fā)下的產品價值最大化土地屬性/特征主力顧客特征價值點產品設計（控制價值最大化）價值需求價值分析規(guī)劃/景觀類配套/交通類戶型/室內類部品集成類技術性能類個性價值類產品線1產品線2產品線3產品線X優(yōu)劣分析敏感點需求顧客潛在價值發(fā)掘土地價值最大利用價值分析依據價值分析對象成果：針對具體產品線的價值判斷，價值點發(fā)掘，價值創(chuàng)造。產品聚焦價值聚焦規(guī)劃結構形式環(huán)境小品、雕塑、園燈等通風設備、高集成部品主力戶型、大堂及電梯廳環(huán)境優(yōu)化建議、舒適性能指標建筑風格導向示例1：產品固化部分價值點發(fā)掘成熟且提升空間有限內容，規(guī)范產品設計標準，給出參考范例、應用內容；示例1：創(chuàng)新導向部分價值點尚有較大提升空間內容，指導價值提升方向，提供參考內容等；………………………………………………………………………………………………產品線在設計層面研究的內容：分析價值點因素的價值最大化的設計方式,并固化為半成品。指導效益？

是什么？為什么是？第三十一頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080232

產品線研究產品線規(guī)劃產品線管理產品線1內容----成果范例第三十二頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080233成果范例金地名*。*系列

產品線研究產品線規(guī)劃產品線管理第三十三頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080234主力顧客特征產品設計（控制價值最大化）規(guī)劃/景觀類單體/室內類部品集成類技術性能類創(chuàng)新價值類主力客戶特征對得房率高低非常關注（不能小于80％），不介意一層多戶，希望電梯數量設置比較合理，對大堂、標準層檔次也十分關注，對房屋的通風、采光、朝向等要求不高客戶描述：1、投資客。這部分客戶一般已多次置業(yè)投資，并有部分因樓市升溫尋找投資機會的小投資者。熟悉本片區(qū)片區(qū)，認同片區(qū)價值，了解片區(qū)生活方式與消費能力，傾向中長線投資。2、自主客。?？婆c大學本科，受教育水平中等，接受社會主流的文化，崇尚與跟隨流行時尚，接受主流輿論。也對資訊接收豐富，社會文明程度較好。已婚家庭，部分有小孩。職業(yè)方面，范圍較廣，職位上多為企業(yè)普通職員、私營業(yè)主、外資企業(yè)中層管理者為主?？蛻魧浰兔娣e需求很高?！?對于智能化系統(tǒng)要求不高，設置有線電視、網絡接口等即可希望能夠有公共活動空間（可設置在架空層），對景觀要求不高，希望規(guī)劃有一定量的商業(yè)，可以非常方面日常生活需要……….第三十四頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080235主力顧客需求產品設計（控制價值最大化）規(guī)劃/景觀類單體/室內類部品集成類技術性能類創(chuàng)新價值類客戶需求價值排序一層多戶朝向需求/光照充足/房間采光房屋得房率/得房率不能小于80％設落地凸窗雙層陽臺\不計算面積主人房觀景陽臺……….衛(wèi)星電視室內智能化系統(tǒng)家庭取暖系統(tǒng)……….……….第三十五頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080236主力顧客需求產品設計（控制價值最大化）規(guī)劃/景觀類單體/室內類部品集成類技術性能類創(chuàng)新價值類金地產品線1設計標準、設計指引設計資料庫金地產品線1創(chuàng)新思路普適性引導1.2.2戶內功能空間配置平衡戶內功能空間的配置與套內居住人口密切相關，而居住人口情況目前較為復雜，即使居住人數相同，所需的居住空間數也不完全一致，通常在住宅設計規(guī)范的前提下，我們依照戶型內居住空間的個數來設置相應的功能空間（表4）：類別一室戶型二室戶型三室戶型起居室★★★雙人臥室★★★單人臥室—★★廚房★★★衛(wèi)生間★★★壁櫥★★★生活陽臺★★★工作陽臺◎●★獨立餐廳◎●●玄關◎◎●洗衣間◎◎◎儲藏室★★★陽光室◎●●走入式衣帽間◎◎●圖例★必備功能●宜設功能◎可選功能表4：功能空間設置表1.2.3戶內功能空間面積精簡設置戶內功能空間面積精簡設置原則：保證基本居住空間的適用性，壓縮非必要空間。保證空間的均質性、對稱性，提高空間的靈活性。戶內功能空間使用面積及尺寸設置見表5：功能空間短邊軸線寬度（m）適宜使用面積（m2）國家規(guī)范使用面積（m2）起居室/廳一室戶3.3~3.612~1612二室戶3.6~3.9三室戶3.9~4.2主臥室3.3~3.612-14—雙人臥室3.0~3.310-1210單人臥室2.7~3.06-86廚房1.8~2.15-64（一類、二類住宅）5（三類、四類住宅）衛(wèi)生間1.8~2.14-53原則：1、保證基本的居住空間的適用性，壓縮非必要空間

2、保證空間的均質性、對稱性，提高空間的靈活性表5：功能空間設置表產品線設計成果第三十六頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080237主力顧客需求產品設計（控制價值最大化）規(guī)劃/景觀類單體/室內類部品集成類技術性能類創(chuàng)新價值類金地產品線1設計標準、設計指引設計資料庫金地產品線1創(chuàng)新思路普適性引導產品線成果成果：創(chuàng)新方向指引第三十七頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080238…產品線研究分為3個步驟、5個模塊進行，初步預計項目時間為20個工作周12周4周4周I：深化定義II：調研階段第三十八頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080239產品線研究成果根據集團目前現狀,產品線成果

項目區(qū)位產品緯度產品線固化內容：產品線固化-半成品集團：產品定位技術標準定位\主力客戶子公司：創(chuàng)新復制圍繞客戶價值需求第三十九頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080240土地出讓公告地塊類別可選產品系列1、2查產品手冊客戶價值評估金地投資重點政策評估產品系列1查產品手冊產品系列2無投資價值產品設計查產品手冊查產品手冊產品設計金地產品線手冊使用方法后續(xù)開發(fā)工作后續(xù)開發(fā)工作第四十頁，共四十九頁。41Gemdale_proposal_200802第三部分

項目組織、分工及時間安排第四十一頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080242項目組織第四十二頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080243研發(fā)實施方法以集團現有項目為平臺，整合外部資源，建立良好溝通機制，部門協(xié)作完成。技術管理部和經營管理部及相應職能部門，協(xié)同完成客戶端與技術端口的調研和產品線的分析整合工作。職能協(xié)作第四十三頁，共四十九頁。Gemdale_proposal_20080244產品線研發(fā)實施方法以集團現有項目為平臺，整合外部資源，建立良好溝通機制，部門協(xié)作完成。建立與子公司技術系統(tǒng)的緊密溝通機制，通過重點項目跟蹤試點，實時糾正在研發(fā)過程中的偏差，并能夠保證研發(fā)成果的可操作性。集團與子公司：建立全集團技術職能平臺的參與