某地塊住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

、本地塊分析（1）、地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊已平整好，目前為空地。項(xiàng)目隔北側(cè)運(yùn)河為居民住宅區(qū)（紹鋼宿舍），較為雜亂，東側(cè)XX路還未開(kāi)始建設(shè)，南側(cè)為XX路，但其鄰路范圍較小。（2）、周邊配套項(xiàng)目的商服配套主要依靠XX市區(qū)，南側(cè)XX路為XX東西向的主干道，出行便利。未來(lái)隨著迪蕩新城的建設(shè)，區(qū)域配套會(huì)逐漸成熟，區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。整體來(lái)看，項(xiàng)目的位置正好處于環(huán)城東路外側(cè)，距市區(qū)較近，地段條件優(yōu)良；但其周邊小環(huán)境較差，整體居住環(huán)境及道路系統(tǒng)還未成形。（3）、地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目距離市區(qū)較近，地段優(yōu)良；項(xiàng)目臨近XX路主干道，出行便利；項(xiàng)目地塊兩面臨水，易于打造景觀住宅；劣勢(shì)（W）項(xiàng)目周邊小環(huán)境較為雜亂，影響自身品質(zhì)打造；項(xiàng)目旁邊居住環(huán)境及道路系統(tǒng)尚未完成；項(xiàng)目周邊區(qū)域商服配套不健全；機(jī)會(huì)（O）項(xiàng)目位處迪蕩新城，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，是XX發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一；XX市區(qū)住宅越來(lái)越少，城市向外圍區(qū)域發(fā)展，給項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)；XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，以工業(yè)為支撐，有較多私營(yíng)業(yè)主；2009年XX整體房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好，進(jìn)入回暖階段，給項(xiàng)目帶來(lái)一定利好；威脅（T）項(xiàng)目土地成本較高，對(duì)未來(lái)利潤(rùn)影響較大；XX房產(chǎn)市場(chǎng)推量較大，項(xiàng)目未來(lái)面臨較多競(jìng)爭(zhēng)。——項(xiàng)目地段出色，小環(huán)境較為雜亂，產(chǎn)品亮點(diǎn)較多。6、總結(jié)項(xiàng)目高層預(yù)計(jì)2011年下半年推出，從房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，XX金綠泉置業(yè)有限公司以總價(jià)12.2億元，樓面價(jià)4390元/平米的價(jià)格拿下鏡湖新區(qū)大灘1號(hào)地塊，依照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算，此項(xiàng)目銷售價(jià)格要達(dá)到10000元/平米以上才能保證利潤(rùn)；而從近期市場(chǎng)來(lái)看，以大灘板塊及迪蕩板塊的XX天下、白鷺金灘、山水名家及盛世名苑價(jià)格均獲得了大的提升，與本項(xiàng)目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價(jià)格已在11000－12000元/平米，保守估計(jì)，等項(xiàng)目入市，預(yù)測(cè)XX市場(chǎng)高層的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定在12000元/平米以上。三、項(xiàng)目定位1、SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目距離市區(qū)較近，地段優(yōu)良；項(xiàng)目臨近XX路主干道，出行便利；兩面臨水，環(huán)境優(yōu)美。外墻用材高檔，石材干掛。知名設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)方案。品牌物管管理國(guó)內(nèi)知名園林景觀公司設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)景。人車分流別墅與高層相結(jié)合，戶型大氣闊綽，定位高檔。高科技的智能化配套劣勢(shì)（W）項(xiàng)目周邊小環(huán)境較為雜亂，影響自身品質(zhì)打造；項(xiàng)目旁邊居住環(huán)境及道路系統(tǒng)尚未完成；項(xiàng)目周邊區(qū)域商服配套不健全；戶型大，總價(jià)高，客戶群體有限。威脅（T）政策調(diào)控,會(huì)引起購(gòu)買(mǎi)力的萎縮.XX房產(chǎn)市場(chǎng)推量較大，項(xiàng)目未來(lái)面臨較多競(jìng)爭(zhēng)雖然環(huán)河而居，但比起大灘而言，環(huán)境優(yōu)勢(shì)不明顯。機(jī)會(huì)點(diǎn)市中心、地段的稀缺性，緩解市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。今年年底開(kāi)發(fā)商踴躍拿地，地價(jià)的不斷創(chuàng)新高，對(duì)明后年的房勢(shì)起到助推作用..2、項(xiàng)目整體定位從項(xiàng)目自身立地條件來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)位條件較好，地段比較出色，地塊兩面臨水也成為打造高品質(zhì)社區(qū)的先天條件，不足之處在于目前商服功能較弱，周邊小環(huán)境較為雜亂。從目前XX整體房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，進(jìn)入2009年3月份，XX房產(chǎn)市場(chǎng)整體逐漸回暖，成交量與成交額同步上升。目前市場(chǎng)上在售的個(gè)案整體去化均達(dá)到較好的效果。從項(xiàng)目所處板塊——迪蕩板塊的發(fā)展來(lái)看，世茂迪蕩新城的開(kāi)發(fā)已初具雛形，未來(lái)隨著商業(yè)超市的進(jìn)駐，其發(fā)展看好；世茂盛世名苑的高層產(chǎn)品在市場(chǎng)上接受度較高。綜合以上方面，建議項(xiàng)目充分利用西側(cè)、北側(cè)河景放大自身景觀優(yōu)勢(shì)，努力提高自身品質(zhì)，將其打造成為XX新城臻品住宅——列鼎兩河，領(lǐng)秀迪蕩。3、項(xiàng)目客源定位根據(jù)項(xiàng)目的整體定位，建議其利用自身良好的地段及自然條件打造XX新城的臻品住宅，這決定了項(xiàng)目的高品質(zhì)。目前市場(chǎng)上與項(xiàng)目品質(zhì)相當(dāng)?shù)臉潜P(pán)主要集中在大灘板塊（XX天下、白鷺金灘及山水名家）和迪蕩板塊（世茂盛世名苑），項(xiàng)目的客源引進(jìn)應(yīng)參考這幾個(gè)重點(diǎn)個(gè)案。做為政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域——大灘與迪蕩，這兩個(gè)板塊依托良好的自然環(huán)境及規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目品質(zhì)高端，吸引了XX絕大部分的高檔置業(yè)群體的眼光。建議項(xiàng)目客源定位為：改善性的置業(yè)者——追求高品質(zhì)的住宅生活；私營(yíng)業(yè)主群體——有較高的經(jīng)濟(jì)承受能力；35－45歲的中年——給家庭一個(gè)溫暖、舒適的家。4、面積配比定位:高層戶型配比戶型面積（平米）套數(shù)階段套數(shù)和階段套數(shù)和階段套數(shù)和141.852525252160.526264698172.72020183.8135252186.71318826205.1267286109210.31321213219.220245.7114246.31246.810246.92251.8223232654269.21270.52271.41272.1229211309.424443571378.51總計(jì)263排屋戶型配比戶型面積（平米）套數(shù)階段套數(shù)和階段套數(shù)和階段套數(shù)和24116161674255612582566285464632981212203434353888總計(jì)945、總結(jié)項(xiàng)目高層預(yù)計(jì)2011年下半年推出，從房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，XX金綠泉置業(yè)有限公司以總價(jià)12.2億元，樓面價(jià)4390元/平米的價(jià)格拿下鏡湖新區(qū)大灘1號(hào)地塊，依照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算，此項(xiàng)目銷售價(jià)格要達(dá)到10000元/平米以上才能保證利潤(rùn)；而從近期市場(chǎng)來(lái)看，以大灘板塊及迪蕩板塊的XX天下、白鷺金灘、山水名家及盛世名苑價(jià)格均獲得了大的提升，與本項(xiàng)目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價(jià)格已在11000－12000元/平米，保守估計(jì)，等項(xiàng)目入市，預(yù)測(cè)XX市場(chǎng)高層的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定在12000元/平米以上。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）、XX市規(guī)劃管理規(guī)定。（2）、XX市建設(shè)局提供的地塊土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。（3）、浙江XX房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司的方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。（4）、XX市建設(shè)局提供的1：1500地形圖電子文件。（5）、現(xiàn)行建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通等設(shè)計(jì)規(guī)范及規(guī)定。2、工程內(nèi)容及規(guī)模概況XX路1號(hào)地塊為低層住宅和高層住宅相結(jié)合，擁有優(yōu)美景觀綠化環(huán)境的現(xiàn)代化高品質(zhì)城市住宅小區(qū)。本工程于XX市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)一號(hào)地塊，規(guī)劃為住宅小區(qū)，東側(cè)臨規(guī)劃XX路，南臨XX東路，西側(cè)是環(huán)城河，北側(cè)是XX古運(yùn)河，土地面積為58087平方米。地塊自然條件優(yōu)越，并具有市場(chǎng)的唯一性、稀缺性與不可替代性，具備了打造高端物業(yè)的前提條件。方案總建筑面積為80000m2，地下建筑面積為35000m2，容積率為1.377，建筑密度為30%，綠地率為30%?？倯魯?shù)357戶，總停車位613輛。3、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想理性的總體控制和合理有效的配套是設(shè)計(jì)的原則；典雅、時(shí)尚的建筑造型和園林化的環(huán)境設(shè)計(jì)是我們的設(shè)計(jì)理念；注重細(xì)節(jié)、注重質(zhì)量和戶型的精致化是我們的設(shè)計(jì)專業(yè)化的標(biāo)志。小區(qū)以明確而流暢的各種功能流線從容滿足了居住建筑自身的功能要求，以整體感覺(jué)簡(jiǎn)潔流暢，細(xì)部表達(dá)豐富細(xì)膩的建筑語(yǔ)匯體現(xiàn)出建筑自身高雅脫俗的精神氣質(zhì)，以整體大氣的儀態(tài)展現(xiàn)出建筑獨(dú)特的個(gè)性。4、總體設(shè)計(jì)（1）、總體布局本地塊西面和北面臨河，景觀條件優(yōu)越，是市區(qū)的稀缺資源，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)充分利用景觀條件，建筑垂直環(huán)城河布置，讓景觀滲透入小區(qū)內(nèi)部，引入環(huán)城河水形成小區(qū)中心。排屋沿西面布置，高層住宅設(shè)置在地塊的北面和東面。（2）、功能空間分區(qū)本項(xiàng)目為一低層與高層住宅結(jié)合的小區(qū)。整體布局上，本方案采取了北面、東面高，西面低的建筑布置方法，一條消防車道將地塊分成兩個(gè)區(qū)域，西側(cè)是排屋區(qū)，東側(cè)和北面是高層區(qū)。地塊西側(cè)沿河是3層的排屋區(qū)。排屋區(qū)沿河以及中心景觀北側(cè)為雙聯(lián)的高檔排屋，其余為四聯(lián)和六聯(lián)排屋。排屋區(qū)被中心景觀分為了兩個(gè)區(qū)域，使得每個(gè)組團(tuán)的尺度更宜人。地塊東側(cè)是16層的高層區(qū)，西北角為兩棟13層高層。物業(yè)用房設(shè)置在北側(cè)，結(jié)合次入口空間設(shè)計(jì)，也是主要道路的一個(gè)對(duì)景。（3）、交通組織1)出入口設(shè)置方案把小區(qū)的主入口設(shè)置在規(guī)劃XX路南部，次入口設(shè)置在北側(cè)沿XX古運(yùn)河的規(guī)劃道路上。另外，在地塊西南角沿XX路設(shè)置一個(gè)人行入口。2）道路系統(tǒng)及人車分流。小區(qū)采用完全人車分流的形式，小區(qū)內(nèi)部只留有一條4m寬的消防車道，只考慮消防車和裝修車輛的臨時(shí)通行。另外，在小區(qū)臨水面設(shè)置了濱水步行系統(tǒng)，與小區(qū)的內(nèi)部景觀相互滲透，相互輝映。3）停車系統(tǒng)方案共設(shè)固定泊位613個(gè)。其中排屋每戶考慮獨(dú)立地下停車庫(kù)，高層公寓與多層的停車設(shè)置在地下車庫(kù)，地面設(shè)置一些露天泊位。停車率滿足規(guī)劃要求。4）豎向設(shè)計(jì)由于地塊本身地勢(shì)較低，南側(cè)XX路比地塊高出近4米，設(shè)計(jì)充分利用地形，用地下室做為場(chǎng)外道路與建筑的空間交接。設(shè)計(jì)住宅底層標(biāo)高為黃海高程7.8m,東側(cè)規(guī)劃XX路上主入口處路面標(biāo)高為6.6m,北側(cè)規(guī)劃道路路面標(biāo)高為7.4m.(4)、綠化景觀分析1）方案同時(shí)充分考慮了地塊原生態(tài)、水系的保護(hù)和利用，精心布置了原水系兩邊的綠化景觀。2）住宅成組團(tuán)布置。組團(tuán)綠化、中心綠地、濱水景觀相互滲透，互為一體。3）設(shè)置注重對(duì)景，追求步移景異的效果。5、建筑單體設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)力求將不同戶型的建筑與造型完美結(jié)合，戶型豐富多樣，突出個(gè)性，滿足業(yè)主的不同需要。同時(shí)結(jié)合中心景觀，滿足人們對(duì)居住品質(zhì)的高層次需求。在建筑使用功能設(shè)計(jì)上，充分考慮到了居住的舒適性與實(shí)用性。所有戶型在保證節(jié)能要求的前提下大面積開(kāi)窗，使套內(nèi)取得良好的采光和通風(fēng)效果。戶型設(shè)計(jì)充分利用了優(yōu)美的小區(qū)景觀，使住戶足不出戶便能享受到大自然的親撫；住宅內(nèi)部功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分開(kāi)，互不干擾，房間尺度適宜，每一寸空間都得到了合理的利用。在建筑立面形式處理上，我們采用新古典主義的建筑語(yǔ)匯。用古典主義的典雅的形式，結(jié)合建筑本身體形上的進(jìn)退關(guān)系，豐富了建筑外立面，又將現(xiàn)代的元素融入其中，賦予其新的生命力及時(shí)代感。住宅建筑外墻大面積使用石材干掛，同時(shí)配以精致的古典線腳。所有建筑依照“規(guī)則中求變化，典雅中顯韻味”的設(shè)計(jì)理念，達(dá)到設(shè)計(jì)上的多樣性及多元化，通過(guò)不同的體形組合，使建筑典雅而不失活潑。從而使小區(qū)更富有內(nèi)涵，凸顯出屬于自己的獨(dú)特氣質(zhì)6、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一）整體規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地面積：58087㎡總建筑面積：80000㎡其中住宅總面積：79200㎡其中高層52350㎡低層住宅26850㎡公建面積：800㎡其中社區(qū)用房170㎡物業(yè)管理用房250㎡物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房330㎡公廁50㎡地下建筑面積：35000㎡其中人防地下室3600㎡容積率1.377建筑密度30%綠地率30%居住戶數(shù)357戶居住人口1250人汽車泊車數(shù)613其中室內(nèi)車庫(kù)（排屋）188個(gè)地下車庫(kù)泊位411個(gè)露天泊位14個(gè)自行車停放自行車庫(kù)設(shè)置在地下室五、銷售開(kāi)發(fā)計(jì)劃1、蓄水期策略：1、VIP購(gòu)房卡活動(dòng)道具：“VIP購(gòu)房卡，限量發(fā)布（預(yù)推100張VIP卡）活動(dòng)時(shí)間：8月8日-8月15日活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)目的：穩(wěn)住意向客戶，為開(kāi)盤(pán)積聚人氣，增強(qiáng)銷售信心活動(dòng)內(nèi)容：通過(guò)報(bào)紙廣告宣傳活動(dòng)形式，本案將于8月8日開(kāi)始發(fā)VIP購(gòu)房卡。買(mǎi)卡不排序，造成搶購(gòu)局面，積聚人氣。通過(guò)本次售卡，能夠穩(wěn)住那些對(duì)本案有好感，但又不愿意在8月份（淡季）下定購(gòu)房的客戶，以免客戶流失；同時(shí)，通過(guò)本次VIP卡的發(fā)售，可以為9月開(kāi)盤(pán)積聚人氣，增強(qiáng)銷售信心?；顒?dòng)形式：意向客戶預(yù)付定金2萬(wàn)，到正式開(kāi)盤(pán)時(shí)可變4萬(wàn)房款。注：購(gòu)VIP卡者仍可享受一次性付款的折扣。（一次性付款折扣建議在98折。）折扣策略：按時(shí)辦理購(gòu)房手續(xù)可再享受購(gòu)買(mǎi)車位的優(yōu)惠政策。公開(kāi)期策略：達(dá)到一定數(shù)量的購(gòu)卡客戶，開(kāi)始正式對(duì)外公開(kāi)銷售，合理運(yùn)用價(jià)格差及銷控技巧，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，借助現(xiàn)場(chǎng)的氛圍及人氣，先將低樓層及位置教不好的房源先去化。根據(jù)開(kāi)盤(pán)的人氣效果，適量的銷控位置好的房型，以備以后提價(jià)之用。媒體策略：強(qiáng)大的媒體攻勢(shì)迅速引爆、結(jié)合SP活動(dòng)迅速達(dá)到開(kāi)盤(pán)旺銷的目的。業(yè)務(wù)執(zhí)行：本階段主要工作計(jì)劃：接待來(lái)電、來(lái)訪客戶，客戶追蹤；成交簽約；客戶調(diào)查分析，信息反饋；貸款資料收齊；廣告媒體修正；房源銷控調(diào)整，價(jià)格表調(diào)整；周邊樓盤(pán)市調(diào)；銷售人員再培訓(xùn)。SP活動(dòng)：活動(dòng)一、開(kāi)盤(pán)典禮（1）開(kāi)盤(pán)當(dāng)日邀請(qǐng)市領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行剪彩儀式，并召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)和產(chǎn)品推介會(huì)，再配報(bào)紙稿軟文和電視廣告進(jìn)行宣傳；（2）開(kāi)盤(pán)日當(dāng)晚邀請(qǐng)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)，市知名企業(yè)家、記者在酒店舉辦開(kāi)盤(pán)雞尾酒會(huì)。持續(xù)期策略在銷售率已達(dá)65%以上，在已有一定數(shù)量的老客戶的同時(shí)，可以適當(dāng)通過(guò)客戶介紹客戶的方式，促進(jìn)成交。通過(guò)對(duì)已購(gòu)客戶的回饋的方式，贈(zèng)送小禮品或定期對(duì)已購(gòu)客戶進(jìn)行回訪和相關(guān)問(wèn)卷式調(diào)查，并以精美專書(shū)的形式郵寄客戶，進(jìn)一步打造本案高檔形象，同時(shí)保持與已購(gòu)客戶之間的良好關(guān)系。在此，可以配合一些SP活動(dòng)，以期達(dá)到更好的口語(yǔ)傳播效果。SP活動(dòng)二新老客戶聯(lián)誼活動(dòng)針對(duì)客源：已購(gòu)客戶、意向客戶活動(dòng)場(chǎng)地：當(dāng)?shù)馗邫n酒店活動(dòng)目的：口語(yǔ)傳播：在老客戶心中落下口碑，達(dá)到引薦新客戶目的。活動(dòng)內(nèi)容：老客戶介紹新客戶成交，老客會(huì)即可享受免交一年物業(yè)管理費(fèi)。媒體配合：各路媒體記者參加討論及采訪；通過(guò)與會(huì)人員達(dá)到良好口碑效應(yīng)

3、價(jià)格推進(jìn)策略總價(jià)控制建議：高層總價(jià)控制段：面積140-160戶型價(jià)格范圍180萬(wàn)-205萬(wàn)面積172-188戶型價(jià)格范圍220萬(wàn)-250萬(wàn)面積205-220戶型價(jià)格范圍260萬(wàn)-295萬(wàn)面積246-292戶型價(jià)格范圍312萬(wàn)-385萬(wàn)聯(lián)排總價(jià)段：面積241-285總價(jià)范圍530萬(wàn)-630萬(wàn)雙拼總價(jià)段：面積329-353總價(jià)范圍820萬(wàn)-880萬(wàn)價(jià)格策略的動(dòng)態(tài)性

價(jià)格策略是促動(dòng)銷售進(jìn)程的實(shí)質(zhì)性推動(dòng)力之一，要根據(jù)實(shí)際作策略性調(diào)整；市場(chǎng)的好與不好造成價(jià)格的動(dòng)態(tài)波動(dòng)；推出階段不同，房型、樓層不同，都要作策略調(diào)整；買(mǎi)主實(shí)力不同，在價(jià)格上要作策略性差異調(diào)整。技巧性價(jià)格策略,差異性價(jià)策略，實(shí)行一房一價(jià)。分期開(kāi)盤(pán)，價(jià)格逐步提高，上漲幅度控制在3-5%左右。即每次漲幅在500元/平方。目的：銷售均價(jià)逐步走高，既體現(xiàn)樓盤(pán)在升值，也可穩(wěn)定已購(gòu)客戶心理，促進(jìn)老客戶帶動(dòng)新客戶成交。4、銷售計(jì)劃銷售周期：第一階段：高層結(jié)合聯(lián)排銷售（2011年9月-2011年12月底）第二階段：高層銷售階段（2012年1月-2012年3月底）第三階段：聯(lián)排加高層（2012年4月-2012年12月底）第四階段：聯(lián)排加高層（2013年1月-2013年6月）銷售時(shí)間預(yù)售量體2011年9月-2011年12月底高層2.41萬(wàn)方+聯(lián)排6000方2012年1月-2012年3月底高層0.6萬(wàn)方2012年4月-2012年12月底高層1.965萬(wàn)方+聯(lián)排16850方2013年1月-2013年6月高層0.26萬(wàn)方+聯(lián)排4000方5、開(kāi)發(fā)計(jì)劃第一階段：項(xiàng)目前期籌備期（2009年6月2010年5月底）第二階段：項(xiàng)目施工期（2010年6月—2012年12月底）其中2010年6月—2010年12底：樁基工程和地下室施工期2011年1月—2011年12底：主體裝飾工程施工期2012年1月—2012年6底：場(chǎng)外工程施工期2012年7月—2012年12底：配套工程施工期及驗(yàn)收、備案期第三階段：交房及后期服務(wù)（2013年1月—2013年12底）六、財(cái)務(wù)分析及資金回收計(jì)劃1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析：項(xiàng)目投資成本估算簡(jiǎn)表單位：萬(wàn)元、萬(wàn)M2、元/M2序號(hào)工程費(fèi)用名稱總金額工程量樓面價(jià)格備注一前期工程費(fèi)用1土地成本45000.008.005625.002規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用320.008.00403其他前期土地費(fèi)用392.598.0049小計(jì)45712.598.005714.07二建筑安裝工程費(fèi)用1別墅建安費(fèi)用7518.002.68528002其他建安費(fèi)用200.000.0825004高層建安費(fèi)用15705.005.23530005地下車庫(kù)7000.003.502500小計(jì)30423.008.003802.88按較高標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估（外墻石材干掛）三各類配套工程費(fèi)用1供電帖費(fèi)1440.008.001802煤氣管網(wǎng)帖費(fèi)160.008.00203上水管網(wǎng)帖費(fèi)160.008.00204園林景觀費(fèi)用800.008.001005區(qū)內(nèi)公建費(fèi)用160.008.00206通訊工程費(fèi)用80.008.00107其他附加費(fèi)80.008.0010小計(jì)2880.008.00360四直接投資額合計(jì)79015.598.009876.95五相關(guān)稅費(fèi)（間接投資）1利息5250.008.00656.25貸款35000萬(wàn)元，2年，年利率7.5%2綜合稅金6991.888.00873.98總銷金額的5.5%3項(xiàng)目管理費(fèi)用1580.318.00197.54直接投資額的2%4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1580.318.00197.54直接投資額的2%5營(yíng)銷費(fèi)用2542.508.00317.81總銷金額的3%（含廣告媒體費(fèi)用）6契稅1350.008.00168.75土地費(fèi)用的3%7物管費(fèi)用96.008.0012.00小計(jì)19391.008.002423.88項(xiàng)目總投資和成本價(jià)格六總投資額98406.598.0012300.82七銷售價(jià)格和總銷金額1別墅銷售金額590702.685220003高層銷售金額680555.23513000合計(jì)1271257.9216051地下車庫(kù)為贈(zèng)送，不單獨(dú)銷售八投資收益1稅前利潤(rùn)額28718.413項(xiàng)目總投資稅前利潤(rùn)率29.18%2、項(xiàng)目資金回籠狀況：銷售時(shí)間銷售面積（M2）銷售單價(jià)（元）銷售金額（萬(wàn)元）資金回籠金額（萬(wàn)元）2011年9月7300聯(lián)排21500、高層125001070043002011年10月7300聯(lián)排21500、高層125001070043002011年11月7300聯(lián)排21500、高層125001070043002011年12月8200聯(lián)排21500、高層12500120004800合計(jì)301004410017700銷售時(shí)間銷售面積（M2）銷售單價(jià)（元）銷售金額（萬(wàn)元）資金回籠金額（萬(wàn)元）2012年1月2500高層130003300237002012年2月1500高層13000200080002012年3月2000高層13000260010002012年4月6000聯(lián)排22500、高層13500990039002012年5月6000聯(lián)排22500、高層13500990039002012年6月4000聯(lián)排22500、高層13500660026002012年7月2500聯(lián)排23000、高層13500410016002012年8月1500聯(lián)排23000、高層135002400118002012年9月1500聯(lián)排23000、高層135002400155002012年10月5000聯(lián)排24000、高層14000900036002012年11月5000聯(lián)排24000、高層14000900036002012年12月5000聯(lián)排24000、高層1400090003600合計(jì)425007020082800銷售時(shí)間銷售面積（M2）銷售單價(jià)（元）銷售金額（億元）資金回籠金額（億元）2013年1月2000聯(lián)排25000、高層14000400078002013年2月1000聯(lián)排25000、高層145002000120002013年3月1000聯(lián)排25000、高層14500200020002013年4月1000聯(lián)排25000、高層14500200020002013年5月1000聯(lián)排25000、高層14500200020002013年6月600聯(lián)排25000、高層1450012001200合計(jì)66001320027000總計(jì)79200127500127500項(xiàng)目資金支出狀況：時(shí)間支出金額（萬(wàn)元）備注2009年6月—2010年5月底48000土地款及前期費(fèi)用2010年6月—2010年12月底15000工程費(fèi)用及規(guī)費(fèi)等2011年1月—2011年12月底20000工程費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)2012年1月—2012年12月底10000工程費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)2013年1月—2013年12月底5400工程結(jié)算款及相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)984004、項(xiàng)目資金計(jì)劃本項(xiàng)目公司注冊(cè)資金11000萬(wàn)元，總投資額98400萬(wàn)元，其中項(xiàng)目直接投資額為79000萬(wàn)元，資金計(jì)劃為：注冊(cè)資金11000萬(wàn)元，股東借款37000萬(wàn)元，項(xiàng)目貸款35000萬(wàn)元，不足部分使用銷售預(yù)收款。具體資金使用計(jì)劃如下：時(shí)間支出（萬(wàn)元）