安徽白馬湖國(guó)際大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE44安徽白馬湖國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章

概論

（一）

項(xiàng)目概況

1.

項(xiàng)目名稱

安徽白馬湖國(guó)際大酒店

2.

項(xiàng)目承辦單位：

長(zhǎng)廣工程建設(shè)有限責(zé)任有限公司廣德分公司

3.

法定代表人：吳桂和4、項(xiàng)目擬選地址

邱村鎮(zhèn)新城規(guī)劃區(qū)5、投資規(guī)模7000萬(wàn)元6、建設(shè)期限1.5年7、經(jīng)營(yíng)范圍住宿、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、中小型會(huì)議、展覽與展示

（二）項(xiàng)目背景

1、上海通用汽車研發(fā)試驗(yàn)中心現(xiàn)已落戶邱村鎮(zhèn)，并將在2011年底竣工全面交付使用，該項(xiàng)目為安徽省“861”重點(diǎn)項(xiàng)目，具備強(qiáng)勢(shì)的品牌效應(yīng)，對(duì)廣德縣的汽車零配件和配套服務(wù)業(yè)的發(fā)展具有極強(qiáng)的輻射帶動(dòng)力。上海通用汽車研發(fā)試驗(yàn)中心項(xiàng)目建設(shè)工程，占地5.7平方公里，用地1.37平方公里，總投資164300萬(wàn)元，是我縣招商引資落戶邱村鎮(zhèn)的重點(diǎn)工程之一。長(zhǎng)廣工程建設(shè)有限責(zé)任有限公司善于撲捉市場(chǎng)商機(jī)，將擬建“安徽白馬湖國(guó)際大酒店”視為該工程的重要配套服務(wù)項(xiàng)目，為今后試驗(yàn)場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)提供優(yōu)越的吃住環(huán)境。

2、廣德，是安徽東南的門戶，迎接?xùn)|部經(jīng)濟(jì)西進(jìn)的橋頭堡。“十一五”時(shí)期以來(lái)，廣德人民在縣委、縣政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，更新理念、改革開(kāi)放、招商引資、經(jīng)濟(jì)建設(shè)突飛猛進(jìn)。廣德的自然景觀和風(fēng)土人情已揭開(kāi)含羞的面紗，顯露出迷人的微笑，迎接八方來(lái)客，竹鄉(xiāng)不僅已成為皖東南新的旅游熱點(diǎn)，而且成為廣大外來(lái)客商投資創(chuàng)業(yè)的熱土。邱村鎮(zhèn)將作為“十二五”時(shí)期工業(yè)空間布局的“一區(qū)三園”之一，良好的投資環(huán)境和發(fā)展優(yōu)勢(shì)吸引的八方來(lái)客、投資者、創(chuàng)業(yè)者越來(lái)越多。但是，目前集鎮(zhèn)住居條件差，星級(jí)賓館仍是空白，難以滿足廣大客商的消費(fèi)需要，從這方面講，為興建該項(xiàng)目提供了客觀條件，也是本公司提出該項(xiàng)目建設(shè)的主要背景。

3、根據(jù)廣德縣房地產(chǎn)市場(chǎng)、投資環(huán)境和市場(chǎng)需求的變化，結(jié)合邱村鎮(zhèn)市場(chǎng)環(huán)境、特征、構(gòu)成，經(jīng)分析認(rèn)為：在邱村鎮(zhèn)合理選址進(jìn)行適應(yīng)市場(chǎng)需求的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)項(xiàng)目建設(shè)（如建設(shè)一家三星級(jí)酒店等）尚有一定的空間區(qū)位。因此，業(yè)主審時(shí)度勢(shì)、把握機(jī)會(huì)、根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)（三星級(jí)酒店為空缺）特點(diǎn)，確定企業(yè)的任務(wù)與目標(biāo)，決定在邱村鎮(zhèn)擬建三星級(jí)酒店項(xiàng)目，填補(bǔ)城郊中心集鎮(zhèn)無(wú)星級(jí)酒店的空白，并通過(guò)高水平的經(jīng)營(yíng)管理將產(chǎn)生較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

（三）

項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、是推動(dòng)廣德縣城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要改革開(kāi)放以來(lái)，廣德縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長(zhǎng)，目前服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)到了一個(gè)能否再上新臺(tái)階的關(guān)鍵時(shí)期。邱村大酒店建設(shè)將成為帶動(dòng)區(qū)域三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，乃至全縣服務(wù)業(yè)的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。2、是繼續(xù)深化商業(yè)流通體制改革，不斷提高企業(yè)管理水平的需要近幾年來(lái)，流通領(lǐng)域通過(guò)在不同行業(yè)中嘗試中外合資，一方面引進(jìn)了資金，另一方面引進(jìn)了技術(shù)和管理，從而推動(dòng)了我國(guó)流通體制的總體發(fā)展和綜合效益提高。但是，我們?cè)谲浖芾矸矫媾c周邊縣市較先進(jìn)水平相比還有較大差距。因此，繼續(xù)在酒店業(yè)進(jìn)行有選擇的中外合資項(xiàng)目，重點(diǎn)引進(jìn)軟件管理，對(duì)繼續(xù)深化我縣流通體制改革、不斷提高商業(yè)企業(yè)管理水平仍具有重要意義。3、是實(shí)施行業(yè)精品戰(zhàn)略，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要目前縣城各類酒店數(shù)量并不少，但一流的軟硬件設(shè)施、服務(wù)水平令消費(fèi)者滿意的精品中高檔酒店并不多，且存在布局、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)不盡合理的問(wèn)題。該項(xiàng)目選擇在邱村鎮(zhèn)建設(shè)將對(duì)緩解此類矛盾起到應(yīng)有作用。4、是進(jìn)一步推動(dòng)對(duì)外開(kāi)放，完善城市功能的需要該項(xiàng)目適時(shí)建設(shè)，對(duì)增加中心集鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)和城鎮(zhèn)中心服務(wù)設(shè)施、完善城市功能，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)合作與交流，進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放成果，具有一定意義。5、是優(yōu)化土地資源配置，確保土地增值的需要項(xiàng)目所選地址，是邱村鎮(zhèn)文化、商業(yè)集中地帶，商場(chǎng)云集，彼此襯托、相互呼應(yīng)。這一地區(qū)的土地十分珍貴，有效利用十分重要。該項(xiàng)目建設(shè)，有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，確保土地增值。6、是商務(wù)活動(dòng)發(fā)展的需要本項(xiàng)目處于集鎮(zhèn)輻射地帶，建成后可為周圍有關(guān)機(jī)構(gòu)提供商務(wù)活動(dòng)、商住用房和休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所。7、是發(fā)展項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)的需要項(xiàng)目所在地，是區(qū)域文化素質(zhì)較高、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商務(wù)活躍、人民生活相對(duì)較富足的地區(qū)。邱村鎮(zhèn)經(jīng)過(guò)近十年來(lái)的改造建設(shè)，商區(qū)的面貌煥然一新，一批現(xiàn)代商鋪的開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，使此地購(gòu)物環(huán)境和服務(wù)水平更上一層樓。該項(xiàng)目建設(shè)將成為邱村鎮(zhèn)的新景觀和休閑娛樂(lè)的較佳場(chǎng)所。

（四）項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況項(xiàng)目承辦單位是長(zhǎng)廣工程建設(shè)有限責(zé)任公司所屬分公司。長(zhǎng)廣工程建設(shè)有限責(zé)任公司是國(guó)家一級(jí)企業(yè)，注冊(cè)成立于1999年1月22日，住址湖州長(zhǎng)興縣金陵南路。公司主要經(jīng)營(yíng)礦山工程建筑、線路、管道、設(shè)備安裝、房屋建筑、工業(yè)廠房建筑、民用住房建，注冊(cè)員工人數(shù)為380人，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元人民幣，在公司發(fā)展壯大的11年里，與社會(huì)各界同仁攜手合作，謀求共同發(fā)展，為新老客戶提供最優(yōu)秀的產(chǎn)品和服務(wù)，以最大的熱忱和積極樂(lè)觀的態(tài)度迎接未來(lái)。該公司有遍及蘇浙皖滬渝等省市分公司數(shù)十家。質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的靈魂，信譽(yù)是企業(yè)的生命”，公司全體員工始終貫徹“持繼不斷改進(jìn)質(zhì)量；滿足顧客需求；力爭(zhēng)成為國(guó)內(nèi)一流企業(yè)！”的質(zhì)量方針，以“高科技、高品牌、高質(zhì)量、高信譽(yù)”作為自己的奮斗目標(biāo)，以管理科學(xué)系統(tǒng)化、質(zhì)量?jī)?yōu)良精品化的工作態(tài)度，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，開(kāi)拓市場(chǎng)，來(lái)滿足廣大客戶的要求。

（五）項(xiàng)目編制依據(jù)、指導(dǎo)思想、原則和內(nèi)容1、編制的依據(jù)⑴《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》⑵國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā)〔2007〕7號(hào)）》⑶國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄·2007》⑷國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)的通知》⑸國(guó)家《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定（GB/T14308－2003）》⑹安徽省人民政府《關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干政策意見(jiàn)》⑺《安徽省“十一五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》⑻《沿江城市群“十一五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要》⑼《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》⑽省發(fā)改委《關(guān)于上海通用汽車（廣德）研發(fā)試驗(yàn)中心核準(zhǔn)的批復(fù)（發(fā)改工[2008]1350號(hào)）》⑾《廣德縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》⑿《廣德縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄（2007）》⒀項(xiàng)目單位提供的其它有關(guān)材料

2.

指導(dǎo)思想⑴充分利用項(xiàng)目建設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，搞好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出協(xié)調(diào)、先進(jìn)、實(shí)用、美觀、舒適和多功能性。

⑵項(xiàng)目建設(shè)既立足邱村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)需要，又兼顧外延發(fā)展空間。立足邱村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)需要就是要圍繞發(fā)展集鎮(zhèn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)、縣內(nèi)旅游資源、人文優(yōu)勢(shì)等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章，并為邱村鎮(zhèn)中心集鎮(zhèn)發(fā)展搞好全方位服務(wù)。兼顧外延發(fā)展空間就是抓住我省即將實(shí)施的皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃建設(shè)這個(gè)機(jī)遇做好進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放和迎接兩個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備工作，為縣內(nèi)外商貿(mào)交流、文化交流做出貢獻(xiàn)。

⑶項(xiàng)目建設(shè)將按照廣德縣邱村鎮(zhèn)集鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，與周邊集鎮(zhèn)尤其是廣德縣城的城市建設(shè)相結(jié)合，與上海通用汽車研發(fā)試驗(yàn)中心項(xiàng)目建設(shè)相結(jié)合。通過(guò)該項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步美化、完善周邊環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)所在地的集鎮(zhèn)中心區(qū)域功能，為邱村鎮(zhèn)創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經(jīng)營(yíng)氛圍，吸引更多的客戶，謀求項(xiàng)目最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

3、編制原則

⑴

酒店設(shè)計(jì)既要體現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)（住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、旅游、展覽與展示、購(gòu)物、會(huì)議、交際等），又要體現(xiàn)具有服務(wù)社會(huì)（滿足市場(chǎng)需要、增加就業(yè)、拉動(dòng)鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等）的功能。

⑵做好項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)分析，為項(xiàng)目建設(shè)單位（投資方）和項(xiàng)目建設(shè)主管以及審批單位提供科學(xué)的決策依據(jù)。

4、編制范圍與內(nèi)容

根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)方案、承辦單位的行業(yè)特點(diǎn)和未來(lái)經(jīng)營(yíng)策略要求，本報(bào)告主要研究的范圍和內(nèi)容如下：

⑴概論

⑵項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性

⑶市場(chǎng)需求分析

⑷項(xiàng)目選址與建設(shè)條件

⑸擬建方案與擬建標(biāo)準(zhǔn)

⑹項(xiàng)目擬建內(nèi)容與擬建規(guī)模

⑺環(huán)保、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生

⑻建設(shè)進(jìn)度與資金使用

⑼項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員

⑽投資估算與資金來(lái)源

⑾

經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

⑿

風(fēng)險(xiǎn)性分析

（六）項(xiàng)目編制的目的與作用

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)規(guī)模、投資估算、效益評(píng)價(jià)、結(jié)論與建議等主要內(nèi)容進(jìn)行比較科學(xué)、完整、準(zhǔn)確的定性和定量分析，編制比較規(guī)范的《項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告》，從而為業(yè)主進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)前期工作和為項(xiàng)目立項(xiàng)審批提供相關(guān)決策依據(jù)。

第二章

項(xiàng)目建設(shè)的必要性

（一）是推動(dòng)邱村鎮(zhèn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要

改革開(kāi)放以來(lái)，邱村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長(zhǎng)，目前已經(jīng)到了一個(gè)能否再上新臺(tái)階的關(guān)鍵時(shí)期。安徽白馬湖國(guó)際大酒店建設(shè)將為邱村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極推動(dòng)作用。

（二）是繼續(xù)深化商業(yè)流通體制改革，不斷提高企業(yè)管理水平的需要

近10余年來(lái)，流通領(lǐng)域通過(guò)在不同行業(yè)中嘗試中外合資，一方面引進(jìn)了資金，另一方面引進(jìn)了技術(shù)和管理，從而推動(dòng)了我國(guó)流通體制的總體發(fā)展和綜合效益提高。但是，我們?cè)谲浖芾矸矫媾c國(guó)外先進(jìn)水平相比還有較大差距。因此，繼續(xù)在酒店業(yè)進(jìn)行有選擇的引入中外先進(jìn)技術(shù)，重點(diǎn)引進(jìn)軟件管理，對(duì)繼續(xù)深化我縣流通體制改革、不斷提高商業(yè)企業(yè)管理水平仍具有重要意義。

（三）是實(shí)施行業(yè)精品戰(zhàn)略，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要

目前邱村鎮(zhèn)各類餐館數(shù)量并不少，但軟硬設(shè)施差、服務(wù)水平低，令消費(fèi)者滿意的精品及稍微上點(diǎn)檔次的酒店并沒(méi)有，飲服經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)不盡合理矛盾較為突出。安徽白馬湖國(guó)際大酒店的建設(shè)將對(duì)緩解此類矛盾起到應(yīng)有積極作用，填補(bǔ)我縣北鄉(xiāng)無(wú)星級(jí)酒店的空白。

（四）是進(jìn)一步推動(dòng)對(duì)外開(kāi)放，完善集鎮(zhèn)功能的需要

安徽白馬湖國(guó)際大酒店適時(shí)建設(shè)，對(duì)增加集鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)和上海通用汽車（廣德）研發(fā)試驗(yàn)中心服務(wù)設(shè)施、完善邱村鎮(zhèn)集鎮(zhèn)功能，對(duì)進(jìn)一步推動(dòng)各方面的交流合作，進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放成果，具有一定現(xiàn)實(shí)意義。

（五）是優(yōu)化土地資源配置，確保土地增值的需要

邱村集鎮(zhèn)是邱村鎮(zhèn)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心地帶，也是建設(shè)中的上海通用汽車（廣德）研發(fā)試驗(yàn)中心所在地。項(xiàng)目建設(shè)所擬處的位置，商鋪云集，商貿(mào)市場(chǎng)交易活躍，彼此襯托、相互呼應(yīng)。這一地區(qū)的土地十分珍貴，增值很快。該大酒店的建設(shè)，有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，有利于房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)開(kāi)發(fā)和確保土地增值。

（六）是商務(wù)活動(dòng)發(fā)展的需要

本項(xiàng)目是集鎮(zhèn)中心地帶，建成后可為周圍其他機(jī)構(gòu)公務(wù)人員提供商務(wù)活動(dòng)、商住用房和休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所。（七）是進(jìn)一步推動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展的需要廣德縣城是一座擁有悠久歷史和燦爛文化的名城，全縣境內(nèi)旅游資源極其豐富。目前，年觀光人數(shù)超過(guò)數(shù)百萬(wàn)人次。興旺的旅游業(yè)和各種政治、經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)，為酒店業(yè)提供了充分的發(fā)展機(jī)遇。選擇在邱村鎮(zhèn)建設(shè)該項(xiàng)目，可以與縣城內(nèi)的酒店、賓館遙相呼應(yīng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，有利于進(jìn)一步推動(dòng)邱村鎮(zhèn)的旅游業(yè)發(fā)展。

(八)是發(fā)展項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)的需要項(xiàng)目所在區(qū)域，是邱村鎮(zhèn)文化素質(zhì)相對(duì)較高、經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、人民生活相對(duì)富足的地區(qū)。經(jīng)過(guò)近年來(lái)的集鎮(zhèn)改造建設(shè)，商貿(mào)區(qū)的面貌煥然一新，一批現(xiàn)代商鋪的開(kāi)業(yè)，使此地購(gòu)物環(huán)境和服務(wù)水平更上一層樓。將成為項(xiàng)目區(qū)的新景觀和休閑娛樂(lè)的較佳場(chǎng)所。第三章市場(chǎng)需求分析（一）需求的周期由于酒店與旅游，商務(wù)的高度相關(guān)性，因此酒店的需求周期性在很大程度上與旅游、商務(wù)的周期性相同。1．經(jīng)濟(jì)周期任何類型的景點(diǎn)產(chǎn)品，都屬于奢侈消費(fèi)品，它的彈性很大。因此它的需求和宏觀經(jīng)濟(jì)周期有很強(qiáng)的相關(guān)性，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)周期處于衰退的時(shí)候，人的可支配收入減少，首先要減少的需求就是對(duì)景點(diǎn)旅游這種奢侈品的消費(fèi)。反之，則增加。2007年以來(lái)，中國(guó)由于受到世界金融危機(jī)負(fù)面影響和歷史罕見(jiàn)的自然災(zāi)害襲擊，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度沒(méi)能達(dá)到預(yù)定目標(biāo)，國(guó)內(nèi)國(guó)際旅游增長(zhǎng)速度都明顯放慢，酒店經(jīng)濟(jì)效益明顯下滑。2009年以后，經(jīng)濟(jì)逐步回升，國(guó)內(nèi)國(guó)際旅游隨即開(kāi)始復(fù)蘇，酒店效益相應(yīng)開(kāi)始回暖。2．假日周期經(jīng)過(guò)22年的改革開(kāi)放，我國(guó)國(guó)民的生活水平已經(jīng)大大提高。人們不再滿足于物質(zhì)生活上的追求，而去追求一種更高層次的精神享受。因而，外出旅游便成為眾人首選。我國(guó)休假制度的改革，更為人們提供了充足的休閑時(shí)間。2000年后，全國(guó)每個(gè)節(jié)假日長(zhǎng)假，舉國(guó)上下約有4600萬(wàn)余人出游，使全國(guó)各大景區(qū)景點(diǎn)出現(xiàn)了前所未有的火爆現(xiàn)象。這使人們可支配時(shí)間的趨同造成了假日型的淡旺季，我國(guó)目前最明顯的就是在元旦、春節(jié)、五一、清明、端午、中秋和十一等幾個(gè)中長(zhǎng)假期所形成的旅游火爆。3．季節(jié)周期景點(diǎn)旅游存在明顯季節(jié)性變化，資源的季節(jié)特征和人們的消費(fèi)習(xí)慣形成了旅游季節(jié)型的淡旺季。從整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，一般春秋季節(jié)是旅游旺季，秋冬季節(jié)是旅游淡季。而具體的景點(diǎn)也因?yàn)榧竟?jié)特征，而形成季節(jié)性周期，這種特性主要體現(xiàn)在自然景觀，例如春秋季節(jié)的泰山游人如織，而冬季的泰山卻是門可羅雀，然而這種特性對(duì)主題公園類企業(yè)卻沒(méi)有影響。在上述因素中，假日周期和季節(jié)周期主要是影響旅游酒店的發(fā)展，而對(duì)商務(wù)酒店影響不明顯，商務(wù)酒店主要受到經(jīng)濟(jì)周期的影響。隨著商務(wù)酒店與旅游酒店的結(jié)合經(jīng)營(yíng)，淡旺季可得到一定調(diào)節(jié)。廣德?lián)碛胸S富的旅游資源和得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，因此，廣德旅游業(yè)、酒店業(yè)、餐飲業(yè)的發(fā)展商機(jī)可謂多多。(二)客商需求。目前投資廣德的國(guó)內(nèi)外企業(yè)日益增多，一改原來(lái)大多來(lái)自周邊縣市的小企業(yè)，現(xiàn)已包括港、臺(tái)、韓、日、美、德、澳等地區(qū)和國(guó)家以及國(guó)內(nèi)較大的投資業(yè)主。邱村鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)是我縣“十二五”發(fā)展規(guī)劃空間布局的“一區(qū)三園”工業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)板塊之一，外來(lái)企業(yè)落戶鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)不斷增多已成為必然。外來(lái)投資業(yè)主的增多使得外來(lái)人員不斷增加，流動(dòng)人口也將與日具增。因此，對(duì)區(qū)域上檔次消費(fèi)場(chǎng)所提出了新要求。在項(xiàng)目服務(wù)于外向型投資領(lǐng)域，為酒店提供了相對(duì)穩(wěn)定的客源。(三)旅游業(yè)需求。廣德的旅游發(fā)展規(guī)劃，傾力打造廣德“竹文化”、“太極文化”品牌，做大做強(qiáng)廣德旅游業(yè)，太極洞國(guó)家地質(zhì)公園被國(guó)家正式批準(zhǔn)后，將與橫山國(guó)家森林公園攜手共進(jìn)，塑造著廣德的空氣質(zhì)量、生活舒適度、人文景觀標(biāo)準(zhǔn)?！扒猷l(xiāng)醉國(guó)人”的鄉(xiāng)土農(nóng)家樂(lè)園，輕松愜意休閑的農(nóng)業(yè)生態(tài)科技苑，風(fēng)光迷人的盧湖竹海，進(jìn)一步增加了廣德的旅游人氣。發(fā)展太極洞-邱村-橫山國(guó)家森林公園-蘆湖竹海一線游，發(fā)展?fàn)I造好邱村鎮(zhèn)鄉(xiāng)土農(nóng)家樂(lè)園。舒適的下榻酒店將是廣大游客優(yōu)先的選擇，成為該項(xiàng)目的補(bǔ)充客源。(四)會(huì)展業(yè)需求。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，定期舉辦豐富多彩的互動(dòng)旅游、文化、商業(yè)會(huì)展、技術(shù)交流、娛樂(lè)活動(dòng)將增多。上檔次的下榻酒店接待任務(wù)將加重，因此，會(huì)展業(yè)需求會(huì)有力地促進(jìn)賓館酒店業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也對(duì)區(qū)域酒店的接待能力不足的現(xiàn)狀提出了新的要求。(五)臨時(shí)居住需求。本項(xiàng)目選址于邱村鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設(shè)，距廣德縣城15km，距城不遠(yuǎn)，環(huán)境優(yōu)雅，舒適安靜，來(lái)去方便。地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，流動(dòng)人口相對(duì)增多，臨時(shí)住所力求“距城不遠(yuǎn)，環(huán)境優(yōu)雅，舒適安靜，來(lái)去方便”是最佳選擇。第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件（一）項(xiàng)目選址本項(xiàng)目選址在邱村鎮(zhèn)新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，南近靠廣溧路，北鄰住居、政務(wù)區(qū)，東與商貿(mào)區(qū)隔路相望，西旁上海通用汽車（廣德）研發(fā)試驗(yàn)中心基地。其地理位置為東經(jīng)119°26'22''和北緯30°53'41''之間。距廣德縣城（桃州鎮(zhèn)）約15km。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約20畝，用地完整，地塊平整，可以進(jìn)行整體式布局。項(xiàng)目已納入邱村鎮(zhèn)服務(wù)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，該地塊符合邱村鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃要求。（二）建設(shè)條件1、自然條件⑴氣候本項(xiàng)目區(qū)域地處中緯度，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。氣候溫和，四季分明，春暖夏熱，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季長(zhǎng)，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。地理位置十分優(yōu)越，適宜于項(xiàng)目選址要求。⑵日照邱村鎮(zhèn)的光熱資源充足，年平均日照時(shí)數(shù)為1875.1小時(shí)~1959.9小時(shí)，太陽(yáng)輻射總量119.4千卡/cm2，日照時(shí)數(shù)2162.1時(shí)/年（4--10月1409時(shí)）。⑶氣溫年平均氣溫15.4℃，日均氣溫≥10℃，為229天，平均初霜期在11月4日，終霜日為3月21日，無(wú)霜期218天。極端最低氣溫⑷風(fēng)冬夏季風(fēng)交替是邱村季風(fēng)氣候的突出特征。冬季的偏北風(fēng)因極地大陸氣團(tuán)向南延伸而形成，寒冷干燥；夏季偏南風(fēng)因熱帶海洋氣團(tuán)向北擴(kuò)展而形成，溫暖濕潤(rùn)。夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換為冬季風(fēng)一般在9月份，而冬季風(fēng)轉(zhuǎn)換為夏季風(fēng)一般在4月份。常年主導(dǎo)風(fēng)向,最多風(fēng)向ese，次多風(fēng)向wnw。⑸降水邱村雨量充沛，年降水量1328mm（6月最高為185.5mm）。2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)條件邱村鎮(zhèn)地處廣德縣北部，轄18個(gè)行政村，面積328平方公里，人口7.8萬(wàn)。是安徽省重點(diǎn)中心集鎮(zhèn)、省擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)試點(diǎn)鎮(zhèn)、全國(guó)文明集鎮(zhèn)。邱村，是廣德縣東向發(fā)展、承接長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的腹地，融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的排頭兵，與江蘇的溧陽(yáng)、安徽郎溪等縣市接壤，連接新杭鎮(zhèn)、桃州鎮(zhèn)、誓節(jié)鎮(zhèn)，臨近杭嘉湖、依傍蘇錫常，周邊“兩個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”有4個(gè)省會(huì)城市和16座大中發(fā)達(dá)城市，距上海200公里、杭州160公里、南京170公里、合肥280公里。邱村得天獨(dú)厚的地理位置，將成為長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最具競(jìng)爭(zhēng)力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。3、交通條件交通條件好。該項(xiàng)目所處位置緊靠廣－溧公路，毗鄰宣－杭高速公路、宣－杭鐵路，交通方便，出行方便。4、基礎(chǔ)設(shè)施條件選擇該地用于項(xiàng)目建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施條件好，給水、排水、供電、供氣、供熱、通信、道路、場(chǎng)地條件具備，配套完善，企業(yè)內(nèi)部、外部設(shè)施共享?xiàng)l件好，可以大大降低項(xiàng)目投資成本。5、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件2009年我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值90億元，同比增長(zhǎng)15.0%；財(cái)政收入9.61萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)15.8%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資129.6億元，增長(zhǎng)46.6%；人均地區(qū)生產(chǎn)總值、人均財(cái)政收入和人均固定資產(chǎn)投資分別為17612元、1880元和25358元。農(nóng)民人均純收入6900元，同比增長(zhǎng)13.4%；城鎮(zhèn)居民可支配收入1.8萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)8.1%；一、二、三產(chǎn)比重為14.4：46.7：38.9，二三產(chǎn)業(yè)比重85.6%。邱村鎮(zhèn)2009年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值6億元，同比增長(zhǎng)10%。工業(yè)總產(chǎn)值28億元，其中規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值26.5億元。實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入3230萬(wàn)元，增幅21%,其中國(guó)稅1830萬(wàn)元，地稅1400萬(wàn)元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資12億元，增長(zhǎng)50%。新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)3家，新增縣級(jí)龍頭企業(yè)11家，運(yùn)通服飾躋身全縣工業(yè)企業(yè)十強(qiáng)。至2009年底，全鎮(zhèn)縣級(jí)以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)已達(dá)26家。實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值5億元，農(nóng)民純收入達(dá)7100元，增長(zhǎng)10%。二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到較大優(yōu)化。兩區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)，新區(qū)道路基本建成，便民服務(wù)中心順利搬遷。全鎮(zhèn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。廣德縣經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，人民生活水平逐步提高，人民安居樂(lè)業(yè)，社會(huì)穩(wěn)定。當(dāng)?shù)孛袂槊耧L(fēng)淳厚，加上當(dāng)?shù)卣拇罅χС?、全方位的服?wù)，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了良好的社會(huì)環(huán)境?？梢?jiàn)，地理位置的優(yōu)越性、完善的市政實(shí)施條件和良好的區(qū)域環(huán)境為本項(xiàng)目的建設(shè)及正常經(jīng)營(yíng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。第五章擬建方案與擬建標(biāo)準(zhǔn)（一）擬建方案1、基本設(shè)計(jì)原則⑴總體設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以市場(chǎng)需求及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為前提，充分考慮開(kāi)業(yè)以后的經(jīng)營(yíng)效果和投資回報(bào)，體現(xiàn)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土民俗的特色。⑵酒店設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出較強(qiáng)的對(duì)市場(chǎng)需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和前瞻性。原則為：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設(shè)計(jì)等按照現(xiàn)行國(guó)家GB/T14308三星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造；酒店的裝修以及其他設(shè)備設(shè)施、用具、陳設(shè)等可考慮市場(chǎng)的實(shí)際需要和投資狀況，按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行靈活變通處理，力求既能滿足初步的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，又樹(shù)立良好的形象。⑶因酒店用地條件較好，且本地星級(jí)酒店業(yè)市場(chǎng)尚未發(fā)展，在確保建設(shè)檔次和標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，相應(yīng)地控制投資負(fù)擔(dān)，逐步發(fā)展完善。⑷酒店的建造與裝修應(yīng)重設(shè)計(jì)，輕材料。體現(xiàn)設(shè)計(jì)是靈魂，建材為設(shè)計(jì)服務(wù)的投資理念。避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個(gè)性。⑸酒店的總體建筑分為中層主樓與餐飲兩部分。主樓以70個(gè)標(biāo)間（套）客房及公共部分和后勤部分組成。建筑總規(guī)?？刂圃?2000平方米⑹酒店設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮環(huán)境因素，要與環(huán)境優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，建筑物要有自己的個(gè)性和特色?？傮w布局中要有自己的庭院與藝術(shù)小品，力求營(yíng)造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，應(yīng)體現(xiàn)出環(huán)保、綠色、園林、高雅等要素。⑺、酒店應(yīng)引進(jìn)并體現(xiàn)綠色環(huán)保的理念，在節(jié)能、環(huán)保、關(guān)懷殘疾人等方面，從設(shè)計(jì)之初就加以考慮，同時(shí)在經(jīng)營(yíng)管理上向客人提供綠色產(chǎn)品，包括酒店的內(nèi)部環(huán)境、食品等都應(yīng)體現(xiàn)綠色理念，在市場(chǎng)上確立個(gè)性化形象。2、酒店設(shè)計(jì)要求酒店的建設(shè)按國(guó)家GB/T14308標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，為三星級(jí)酒店。⑴70%標(biāo)準(zhǔn)客房每間凈面積不小于20平方米（不含小過(guò)道及衛(wèi)生間），擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于5⑵擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于2開(kāi)間）。⑶擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好。⑷擁有智能化管理系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、現(xiàn)場(chǎng)視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。⑸擁有性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備。⑹擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)。⑺擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾豪華、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施。⑻擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良的會(huì)議及商務(wù)中心設(shè)施，其中大的會(huì)議廳面積不小于150平方米⑼擁有規(guī)模合理、配置符合較高專業(yè)化程度的公共及健康娛樂(lè)設(shè)施，其中多功能廳面積不小于250⑽擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施。⑾擁有符合星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的停車場(chǎng)。3、酒店設(shè)計(jì)設(shè)想與建議根據(jù)擬建三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)園林式酒店基本思路，結(jié)合國(guó)家有關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行本酒店的設(shè)計(jì)。實(shí)現(xiàn)功能劃分合理、經(jīng)濟(jì)適用、安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、使用管理方便及滿足現(xiàn)代生活水準(zhǔn)需要的最佳效果。⑴總體布局酒店總體布局?jǐn)M呈園林式布置，與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)。項(xiàng)目區(qū)域地勢(shì)平坦，酒店區(qū)域內(nèi)要求交通流線順暢，客貨員工互不干擾。同時(shí)，為滿足日益增多的車流量，要求建有足夠的停車泊位，初步建議停車位每間客房不少于0.4個(gè)。⑵建筑設(shè)計(jì)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，結(jié)合所在地理環(huán)境的特點(diǎn)，酒店建筑層數(shù)以6～8層的小高層建筑為主。建筑造型可采用有傳統(tǒng)建筑符號(hào)的現(xiàn)代建筑造型。根據(jù)市場(chǎng)定位，酒店經(jīng)營(yíng)的基本功能初步確定為互相有關(guān)聯(lián)的五大功能：①綜合性住宿接待功能。為能適應(yīng)市場(chǎng)需要，客房區(qū)總計(jì)設(shè)60～80標(biāo)間（套）左右，可接待一般會(huì)議和旅游團(tuán)隊(duì)之用，并設(shè)有殘疾人客房1間；有獨(dú)立的接待、商務(wù)、會(huì)議、休息、健身、閱覽及酒吧餐飲功能，房型以標(biāo)間房為主，適當(dāng)考慮有三套房。②綜合性會(huì)議等公共活動(dòng)功能。建議設(shè)置專用大型會(huì)議廳一間，面積150平方米左右，小型會(huì)議室兩間，面積約60③全方位餐飲經(jīng)營(yíng)功能。為適應(yīng)中型會(huì)議、政府接待、地方廠商經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及當(dāng)?shù)鼗榧尴矐c活動(dòng)和其他各種中高檔散客宴請(qǐng)等需要，建議適當(dāng)擴(kuò)大餐飲經(jīng)營(yíng)范圍和內(nèi)容。宜設(shè)中、小型中餐廳、風(fēng)味餐廳、咖啡廳（兼西餐廳）、大堂吧等。其中設(shè)30座餐廳一間，包廂若干間，包廂面積適當(dāng)寬敞，盡可能單獨(dú)設(shè)有衛(wèi)生間?？Х葟d（兼早餐自助餐）60平方米左右，大堂吧約100平方米左右?？傆?jì)餐位約④舒適、先進(jìn)的健康娛樂(lè)功能。利用優(yōu)越的地理?xiàng)l件，室外可設(shè)置網(wǎng)球場(chǎng)、燒烤區(qū)、釣魚(yú)池，預(yù)留室外游泳池及庭院散步休閑設(shè)施。室內(nèi)設(shè)健身中心、乒乓球室、臺(tái)球房、桑拿中心（約120平方米）、棋牌房（若干間）、KTV包房（若干⑤政府接待和會(huì)議功能。政府接待是一塊較大的市場(chǎng)，是酒店樹(shù)立形象的重要陣地，也是服務(wù)于當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)。因此酒店在籌建之初就應(yīng)從硬件設(shè)施和軟件管理上考慮此內(nèi)容，以有利于更好地提供服務(wù)和酒店自身的發(fā)展。具體使用功能已包括在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容中，但在交通組織、位置布局等方面，應(yīng)考慮具有較佳的私密性、獨(dú)立性和安全性的要求，例如會(huì)見(jiàn)室與豪華餐飲包廂二者之間應(yīng)盡可能臨近；大會(huì)議廳及多功能廳則應(yīng)盡可能設(shè)貴賓休息室及單獨(dú)通道；套房不宜設(shè)在同一樓層；如有可能在前廳區(qū)或行政辦公區(qū)設(shè)政府接待辦公室。與上述經(jīng)營(yíng)功能區(qū)域相配套的前廳區(qū)、工程設(shè)備區(qū)、辦公區(qū)、員工后勤區(qū)的基本要求如下：A.前廳是酒店的門面，面積（不包括營(yíng)業(yè)區(qū)域面積，如總服務(wù)臺(tái)、大堂吧等）以控制在100平方米B.工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)置，要注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與振動(dòng)對(duì)賓客產(chǎn)生不良影響。設(shè)置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉(cāng)庫(kù)等用房，并附設(shè)員工服裝間。C.辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。前后各部門可考慮分設(shè)在各經(jīng)營(yíng)區(qū)域，行政辦公可按對(duì)賓客服務(wù)和對(duì)內(nèi)及其他業(yè)務(wù)往來(lái)為主二類，前者宜設(shè)在前廳附近，后者可設(shè)在臨近后勤區(qū)或者獨(dú)立設(shè)置通道。D.員工后勤區(qū)。酒店初步考慮總員工數(shù)約為80人左右（不含管理層），男女比例大概為4:6。應(yīng)設(shè)有員工食堂（30～50個(gè)餐位）、獨(dú)立更衣室、淋浴室、員工活動(dòng)室及衛(wèi)生間。員工用房如果獨(dú)立設(shè)置，應(yīng)與主樓有封閉式連廊相連。（二）擬建標(biāo)準(zhǔn)（三星級(jí)）1.服務(wù)功能完善⑴酒店建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)良，內(nèi)外裝修采用較高檔建筑材料，布局基本合理，具有一定的外觀特色。建設(shè)以客房、餐飲為主，輔助辦公、會(huì)展、娛樂(lè)等功能齊全的綜合性舒適酒店。既與周邊建筑環(huán)境相協(xié)調(diào)，又能突出自身建筑風(fēng)格，使其成為邱村鎮(zhèn)有代表性的標(biāo)志性建筑之一。確保硬件設(shè)施一流，使用功能齊全便利和舒適。⑵指示標(biāo)志清晰，公共信息圖形符號(hào)符合規(guī)定要求。⑶有空調(diào)設(shè)施，各區(qū)域通風(fēng)良好，溫、濕度適宜。

⑷有與本星級(jí)相適應(yīng)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)。

⑸設(shè)施設(shè)備完善，使用安全，整潔、衛(wèi)生和有效。

⑹各項(xiàng)管理制度健全，與飯店規(guī)模和星級(jí)相一致。

⑺指示用和服務(wù)用中英文字規(guī)范。

⑻對(duì)客能用普通話和英語(yǔ)提供服務(wù)。2、前廳⑴有與接待能力相適應(yīng)的前廳。內(nèi)裝修美觀別致。有與酒店規(guī)模、星級(jí)相適應(yīng)的總服務(wù)臺(tái)；⑵總服務(wù)臺(tái)各區(qū)段有中英文標(biāo)志，接待人員24小時(shí)提供接待、問(wèn)詢、結(jié)帳和留言服務(wù)；⑶提供一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)(商品除外)；⑷提供信用卡結(jié)算服務(wù)；⑸提供酒店服務(wù)項(xiàng)目宣傳品，客房?jī)r(jià)目表，所在地旅游交通圖、所在地旅游景點(diǎn)介紹、主要交通工具時(shí)刻表、與住店客人相適應(yīng)的報(bào)刊；⑹24小時(shí)提供客房預(yù)訂；⑺有酒店和客人同時(shí)開(kāi)啟的貴重物品保險(xiǎn)箱。保險(xiǎn)箱位置安全、隱蔽，能夠保護(hù)客人的隱私；⑻設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員，16小時(shí)迎送客人；⑼設(shè)專職行李員，有專用行李車，18小時(shí)為客人提供行李服務(wù)。有小件行李存放處；⑽有管理人員24小時(shí)在崗值班；⑾設(shè)大堂經(jīng)理，18小時(shí)在崗服務(wù)；⑿在非經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)客人休息場(chǎng)所；⒀提供代客預(yù)訂和安排出租汽車服務(wù)；⒁門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道，配備輪椅，能為殘疾人提供必要的服務(wù)。3、客房⑴不少于30間(套)可供出租的客房；⑵有門窺鏡和防盜裝置，在顯著位置張貼應(yīng)急疏散圖及相關(guān)說(shuō)明；⑶裝修良好、美觀，有軟墊床、梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)、衣櫥及衣架、座椅或簡(jiǎn)易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈及行李架等配套家具。室內(nèi)滿鋪地毯、木地板或其他較高檔材料。室內(nèi)采用區(qū)域照明且目的物照明度良好；⑷標(biāo)間有衛(wèi)生間，裝有抽水恭桶、梳妝臺(tái)(配備面盆、梳妝鏡和必要的盥洗用品)、浴缸或淋浴間。浴缸配有浴簾、淋浴噴頭（另有單獨(dú)淋浴間的可以不帶淋浴噴頭）。采取有效的防滑措施。采用較高級(jí)建筑材料裝修地面、墻面和天花，色調(diào)柔和，目的物照明度良好。有良好的排風(fēng)系統(tǒng)或排風(fēng)器，溫濕度與客房適宜。有110/220V不間斷電源插座。24小時(shí)供應(yīng)冷、熱水；⑸有方便使用的電話機(jī)，可以直接撥通或使用預(yù)付費(fèi)電信卡撥打國(guó)際、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途的電話，并配有使用說(shuō)明；⑹可以提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)，并有使用說(shuō)明；⑺有彩色電視機(jī)。播放頻道不少于16個(gè)，畫(huà)面和音質(zhì)清晰，備有頻道指示說(shuō)明。播放內(nèi)容應(yīng)符合中國(guó)政府規(guī)定；⑻具備有效的防噪音及隔音措施；⑼有至少兩種規(guī)格的電源插座，并提供插座轉(zhuǎn)換器；⑽有遮光窗簾；⑾有單人間；⑿有套房；⒀有與本星級(jí)相適應(yīng)的文具用品。有服務(wù)指南、價(jià)目表、住宿須知、所在地旅游景點(diǎn)介紹和旅游交通圖。應(yīng)客人要求提供相應(yīng)的報(bào)刊；⒁客房、衛(wèi)生間每天全面整理1次，每日或應(yīng)客人要求更換床單、被單及枕套，客用品和消耗品補(bǔ)充齊全；⒂提供開(kāi)夜床服務(wù)，放置晚安致意卡；⒃床上用棉織品（床單、枕心、枕套、棉被及被單等）及衛(wèi)生間針織用品（浴衣、浴巾、毛巾等）材質(zhì)良好、工藝講究、柔軟舒適；⒄24小時(shí)提供冷熱飲用水，免費(fèi)提供茶葉或咖啡；⒅70%客房有小冰箱，提供適量酒和飲料，備有飲用器具和價(jià)目單；⒆客人在房間會(huì)客，可應(yīng)要求提供加椅和茶水服務(wù)；⒇提供留言和叫醒服務(wù)；（21）提供衣裝濕洗、干洗和熨燙服務(wù)；（22）有送餐菜單和飲料單，18小時(shí)提供送餐服務(wù)，有可掛置門外的送餐牌；（23）提供擦鞋服務(wù)。4、餐廳及吧室⑴有餐廳，提供早、中、晚餐服務(wù)；⑵有宴會(huì)單間或小宴會(huì)廳，能提供宴會(huì)服務(wù)；⑶有酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供飲品服務(wù)的場(chǎng)所；

⑷餐具無(wú)破損，衛(wèi)生、光潔；

⑸菜單及飲品單美觀整潔，出菜率不低于90%。5、廚房⑴位置合理，緊鄰餐廳；⑵墻面滿鋪瓷磚，用防滑材料滿鋪地面，有地槽，有吊頂；⑶冷菜間、面點(diǎn)間獨(dú)立分隔，有足夠的冷氣設(shè)備。冷菜間溫度符合食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)有空氣消毒設(shè)施；⑷粗加工間與其它操作間隔離，各操作間溫度適宜；⑸有必要的冷藏、冷凍設(shè)施；⑹洗碗間位置合理；⑺有專門放置臨時(shí)垃圾的設(shè)施并保持其封閉；⑻廚房與餐廳之間，有起隔音、隔熱和隔氣味作用的進(jìn)出分開(kāi)、自動(dòng)閉合的彈簧門；⑼采取有效的消殺蚊繩、蟑螂等蟲(chóng)害措施。6、會(huì)議康樂(lè)設(shè)施有會(huì)議康樂(lè)設(shè)施設(shè)備，并提供相應(yīng)服務(wù)。7、公共區(qū)域⑴提供回車線或停車場(chǎng)；⑵4層(含4層)以上的建筑物有足夠的客用電梯；⑶有公用電話，并配備市內(nèi)電話簿；⑷有男女分設(shè)、間隔式公共衛(wèi)生間；⑸有小商店，出售旅行日常用品、旅游紀(jì)念品、工藝品等商品；⑹代售郵票、代發(fā)信件，辦理傳真、復(fù)印、打字、國(guó)際長(zhǎng)途電話等服務(wù)；⑺提供電腦出租服務(wù)。⑻有應(yīng)急供電設(shè)施和應(yīng)急照明設(shè)施；⑼走廊地面滿鋪地毯或其他較高檔材料，墻面整潔、有裝修，24小時(shí)光線充足，無(wú)障礙物。緊急出口標(biāo)識(shí)清楚，位置合理。

第六章項(xiàng)目擬建內(nèi)容與擬建規(guī)模（一）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

擬建項(xiàng)目基本定位為三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的舒適性大眾式酒店，是城郊獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)型商務(wù)型酒店。經(jīng)營(yíng)范圍以住宿、餐飲、娛樂(lè)為主，以中小型會(huì)議、會(huì)展、購(gòu)物為輔。主要建設(shè)內(nèi)容為：客房部、娛樂(lè)中心、購(gòu)物中心、會(huì)議中心、中小型展覽與展示中心以及停車場(chǎng)所等，建設(shè)好環(huán)境綠化，是一座集中、舒適客房、餐飲、會(huì)議中心、商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、停車場(chǎng)等為一體的現(xiàn)代化、智能化綜合性商業(yè)服務(wù)設(shè)施。本三星級(jí)酒店項(xiàng)目旨在為客人提供十分愉快的旅居服務(wù)，包括三星級(jí)酒店可能具備的設(shè)施及服務(wù)。（二）項(xiàng)目擬建規(guī)模安徽白馬湖國(guó)際大酒店是集旅居、餐飲、娛樂(lè)、商貿(mào)于一體的綜合性建筑，擬建8層。初步設(shè)想：一樓為購(gòu)物中心和接待大堂；2樓為餐飲；3-4樓為辦公、娛樂(lè)中心；5-7樓為客房部；8樓為會(huì)務(wù)服務(wù)中心?？头浚?biāo)間、套間）初定為70間，其中較豪華型套間所占比例不大于10%。項(xiàng)目占地面積20畝，總建筑面積為12000m酒店各層建筑面積指標(biāo)1、第一層（裙房）：1800㎡2、第二層（裙房）：1800㎡3、第三層：1500㎡4、第四層：1500㎡5、第五層：1500㎡6、第六層：1200㎡7、第七層：1200㎡8、第八層：1200㎡9、其它：300㎡第七章給、排水系統(tǒng)

（一）給水

生活用水量：約55立方米/d

綠化等其他用水量：約2.5立方米/d

最大日用水量：約85立方米/d

（二）排水

排污水量：約252立方米/d

排雨水量：約84立方米/d

（三）建筑防火

根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）規(guī)定，本建筑為一類建筑，其耐火等級(jí)為一級(jí)。

本建筑物利用集鎮(zhèn)道路和建筑物本身車道構(gòu)成環(huán)形消防車道。車道寬度大于3.5米，高度大于4米。本建筑物應(yīng)滿足《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）要求。

⑴建筑功能及防火防煙分區(qū)

①全樓均設(shè)噴淋滅火系統(tǒng)，防火區(qū)利用防火墻和設(shè)加密噴淋的防火卷簾門劃分。

②防煙分區(qū)：防煙分區(qū)的面積一般不超過(guò)500平方米，并且不跨越防火分區(qū)。防煙分區(qū)使用不小于500mm高的梁或擋煙垂壁劃分。

⑵建筑疏散走道、安全出口及防火門設(shè)置

①本樓疏散樓梯寬度為14.5m，滿足《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）第6.1.10條要求。

②每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)2個(gè)或2個(gè)以上安全出口，并有1個(gè)或1個(gè)以上能直通室外的安全出口。消防控制室、消防水泵房設(shè)有直通室外的安全出口。所有設(shè)地防火墻上的門均有耐火極限不低于1.2h的甲級(jí)防火門或設(shè)加密噴淋的丙級(jí)防火門。

⑶

消防給水與排水

①消防用水量及火災(zāi)延續(xù)時(shí)間

室外消防用水量為25L/s，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為25L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為3h。自動(dòng)噴火滅火系統(tǒng)用水量為30L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為1h。水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)噴霧強(qiáng)度為20L/(min·m），持續(xù)噴霧時(shí)間按0.5h。

②室內(nèi)消防給水設(shè)計(jì)

a.消火栓給水系統(tǒng)：本建筑物設(shè)有一套消火栓給水系統(tǒng)，給水管道布置為環(huán)狀，消防豎管通過(guò)水量不少于15L/s。

本建筑物樓頂層的水箱間設(shè)有消防水箱，儲(chǔ)水量為5立方米，確?；馂?zāi)初期的消防用水。

滿足頂層消防水箱水壓及自動(dòng)噴水滅火設(shè)備水壓的需要，設(shè)計(jì)中采用穩(wěn)壓泵增壓措施。

b.自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)

該建筑物為中等危險(xiǎn)等級(jí)。在商場(chǎng)、餐廳及廚房、會(huì)議室、宴會(huì)廳、娛樂(lè)健身場(chǎng)所、飯店客房、飯店走廊及前廳、倉(cāng)庫(kù)等處設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。設(shè)計(jì)噴灑水量為15L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為1h。

消防泵與火災(zāi)報(bào)警裝置聯(lián)鎖。

每個(gè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)裝設(shè)濕式報(bào)警閥、控制閥、水火災(zāi)警鈴、系統(tǒng)檢驗(yàn)裝置、壓力表及水流指示器。

自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)噴頭最大保護(hù)面積為12.5平方米，噴頭與墻、柱最大間距為1.8米，噴頭間最大間距為3.6米。在防火卷簾和自動(dòng)扶梯附近的噴頭考慮適當(dāng)加密。

c.滅火器配置：在建筑物各層的人行通道、樓梯間、公共場(chǎng)所或易燃品集中地點(diǎn)、變配電站、消防控制室等處按建筑滅火器設(shè)計(jì)規(guī)范要求配置一定數(shù)量的移動(dòng)式滅火器，廚房的灶臺(tái)和吸油煙機(jī)部位設(shè)置廚房專用滅火系統(tǒng)。

第八

（一）環(huán)保、綠化

1.污染源

1.1

大氣污染本項(xiàng)目周邊沒(méi)有大的工（礦）污染企業(yè)，少數(shù)加工性生產(chǎn)企業(yè)，如食品加工、服裝加工等相距一定距離，不影響本項(xiàng)目空氣環(huán)境。由于地處繁華區(qū)，車流量大、車速低、時(shí)間長(zhǎng)，所以汽車尾氣污染是大氣主要污染源。

1.2

噪聲污染

項(xiàng)目區(qū)位于商業(yè)、住居較繁華區(qū)域，其主要污染源為交通噪聲、人群噪聲。車多、人多、噪聲污染有一定影響。

1.3

水污染

本項(xiàng)目建成后，水污染只有生活用水。1.4

生活垃圾和相關(guān)廢棄物污染。

2.

污染治理

2.1

大氣污染治理

汽車尾氣自然消散，餐廳廚房均設(shè)機(jī)械排風(fēng)，煙氣排入豎井，然后由屋頂出口排出。

2.2

噪聲污染治理

本項(xiàng)目的主要噪聲源為制冷機(jī)組、水泵、風(fēng)機(jī)及空調(diào)器、冷卻塔等。為了減少這些設(shè)備噪聲對(duì)環(huán)境的污染，在設(shè)備選型上盡量選用低噪聲音型。為了減少對(duì)環(huán)境的污染，設(shè)備安裝位置和其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理，并采取隔振及減振措施，使噪聲降到規(guī)范允許的范圍內(nèi)。

2.3

水污染處理

本項(xiàng)目生活及衛(wèi)生間污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)生的廢水、污水匯集后經(jīng)化糞池、隔油池初步處理后，經(jīng)過(guò)地下管道網(wǎng)排出到城市污水管網(wǎng)。中水用于廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔等。

2.4

固體廢棄物治理

本項(xiàng)目固體廢棄物主要來(lái)自生活垃圾及商場(chǎng)廢棄的包裝材料，顧客丟棄的廢棄物等。總量估計(jì)0.5t/d左右。固定廢棄物專人收集清理經(jīng)袋裝化收集后集中，然后由環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)至公共垃圾處理場(chǎng)深埋或焚燒處理。

3.環(huán)境綠化

本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)置公共綠地，種植觀賞性花草樹(shù)木，綠化面積不小于規(guī)定要求。

（二）勞動(dòng)安全

1.土建施工安全

一是工地工人須按施工規(guī)范要求作業(yè)，設(shè)專門現(xiàn)場(chǎng)安全員；二是保證工程施工質(zhì)量，不留隱蔽工程隱患，質(zhì)量監(jiān)察人員時(shí)刻臨場(chǎng)檢查工程質(zhì)量；三是該工程按抗地震8度設(shè)防；四是飯店客房衛(wèi)生間、游泳池、公共浴室及衛(wèi)生間等處采取防滑措施。

2.防火防爆

本項(xiàng)目為一類建筑物，耐火等級(jí)為一級(jí)，有關(guān)防火措施按《建筑防火規(guī)范》要求設(shè)計(jì)。

有關(guān)煤氣工程安全措施按煤氣公司規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。

3.電氣安全

本工程采用TN-S接地系統(tǒng)。全樓采用等電們聯(lián)結(jié)。對(duì)澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周圍、電梯裝置等進(jìn)行輔助等電們聯(lián)結(jié)。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周圍等各區(qū)內(nèi)所選電氣設(shè)備具有符合規(guī)定要求的保護(hù)等級(jí)。

建筑物內(nèi)一般場(chǎng)所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)，對(duì)餐廳廚房、洗衣房及水泵房等比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)裝置，但消防泵不用漏電保護(hù)。

4.防雷措施

按《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057-94）第2.0.3條規(guī)定，本項(xiàng)目為二類民用防雷建筑物，建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電被浸入的措施。

（三）衛(wèi)生防護(hù)

本項(xiàng)目為職工設(shè)立職工食堂、更衣室、公共浴室、廁所、衛(wèi)生室、自行車車庫(kù)等。飯店每層設(shè)開(kāi)水房、消毒設(shè)施，為服務(wù)人員設(shè)置廁所。會(huì)議及商場(chǎng)設(shè)立部分開(kāi)水供應(yīng)處。餐廳、廚房應(yīng)符合加工流程，避免往返交錯(cuò)，符合衛(wèi)生防疫要求，防生水生食與熟食混雜，滿足《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中一級(jí)餐館的要求。（四）環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)1、國(guó)務(wù)院1998年第25號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》2、GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》3、GB3838-2002《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》4、GB/T14848-93《地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》5、GB8978-1996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》6、GB5749-2005《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》

第九章

組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員及人員培訓(xùn)（一）組織機(jī)構(gòu)

安徽白馬湖國(guó)際大酒店項(xiàng)目建設(shè)單位為長(zhǎng)廣工程建設(shè)有限責(zé)任公司廣德分公司。該公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和逐級(jí)管理、逐級(jí)考核的直線分層次管理體系，建立完善的組織機(jī)構(gòu)和健全的規(guī)章制度，依靠有效的激勵(lì)機(jī)制和制約機(jī)制，堅(jiān)持自主管理，以人為本、以質(zhì)量為中心、以責(zé)任為紐帶，鼓勵(lì)不斷創(chuàng)新，走中外結(jié)合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的管理之路。公司組織管理機(jī)構(gòu)視公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要可設(shè)置：1、管理層董事會(huì)設(shè)董事長(zhǎng)1名、總經(jīng)理1名、副總經(jīng)理若干名、總會(huì)計(jì)師1名、審計(jì)師1名2、機(jī)構(gòu)設(shè)置總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部、前廳部、客房部、餐飲部、工程部、促銷與公關(guān)部、人力資源部、后勤保障部。公司管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，由公司根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)管理工作需要適時(shí)調(diào)整和增減。（二）勞動(dòng)定員該項(xiàng)目定員100人，人員配備比例為：中層以上管理人員占10%，工程技術(shù)人員占10%，一線工作人員占65%，其他后勤人員占15%。（三）人員培訓(xùn)賓館全體工作人員實(shí)行招聘和合同制，上崗前先經(jīng)過(guò)培訓(xùn)。一般服務(wù)人員進(jìn)行1-2個(gè)月的培訓(xùn)，對(duì)餐飲和特種娛樂(lè)項(xiàng)目的工作人員應(yīng)進(jìn)行2-3個(gè)月的培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：旅游常識(shí)，專業(yè)技術(shù)知識(shí)，接待禮儀，形體訓(xùn)練等。賓館所有工作人員必須進(jìn)行專業(yè)上崗培訓(xùn)，業(yè)務(wù)精通、氣質(zhì)高雅、形象大方、服務(wù)到位。聘請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行茶藝表演和風(fēng)土民情的文藝表演，琴瑟琵音相聞，歌賦舞蹈相伴，使各層次客人按自己的喜好發(fā)揮特長(zhǎng)，休閑娛樂(lè)健身，唱歌跳舞怡情。帶來(lái)的是污垢、煩惱與疲倦，帶走的是干凈、愉快和健康、慕名而來(lái)，瀟灑而去。第十章投資估算與資金籌措設(shè)想（一）投資估算本估算根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)行情，參照有關(guān)類似賓館建筑工程估算參數(shù)，按照本項(xiàng)目提出的各項(xiàng)技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算項(xiàng)目總投資價(jià)值為7000萬(wàn)元，其中流動(dòng)資金300萬(wàn)元。1、固定資產(chǎn)投資（6700萬(wàn)元）酒店按照1.2萬(wàn)平方米建筑面積的投資進(jìn)行估算，一次投入費(fèi)用初步估算如下：⑴土建工程：1.2萬(wàn)平方米×1833元/平方米＝⑵給排水及鍋爐工程：1.2萬(wàn)平方米×200元/平方米＝240⑶強(qiáng)電工程：1.2萬(wàn)平方米×150元/平方米＝180萬(wàn)元⑷暖通空調(diào)工程：1.2萬(wàn)平方米×175元/平方米＝210⑸電梯：120萬(wàn)元⑹道路、圍墻、場(chǎng)地硬化、庭院綠化：160萬(wàn)元⑺室內(nèi)裝修：1.2萬(wàn)平方米×600元＝720⑻質(zhì)量監(jiān)督及監(jiān)理費(fèi)：30萬(wàn)元⑼設(shè)計(jì)及咨詢費(fèi)：90萬(wàn)元⑽餐飲、健身、娛樂(lè)等設(shè)備設(shè)施費(fèi)：400萬(wàn)元⑾不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：250萬(wàn)元⑿土地費(fèi)用：100萬(wàn)元×20畝=2000萬(wàn)元⒀其他費(fèi)用：100萬(wàn)元2、流動(dòng)資金：300萬(wàn)元（二）資金籌措設(shè)想本項(xiàng)目實(shí)施企業(yè)化的形式進(jìn)行投資、經(jīng)營(yíng)、管理。本項(xiàng)目總投資為7000萬(wàn)元，建設(shè)資金籌措可考慮以下3種方案中的一種：1、自籌60%，尋求合資方出資40%。2、自籌50%，尋求合資方出資40%，貸款10%。3、自籌70%，申請(qǐng)銀行貸款30%。

第十一章

項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排由于本項(xiàng)目建設(shè)用地基礎(chǔ)條件完備，建設(shè)條件好，因此，可以加快前期準(zhǔn)備速度。本項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)計(jì)為1.5年（不包括項(xiàng)目籌備時(shí)間）。其中：項(xiàng)目籌備期2個(gè)月；編制《安徽白馬湖國(guó)際大酒店可研報(bào)告》1個(gè)月；項(xiàng)目立項(xiàng)1個(gè)月；規(guī)劃設(shè)計(jì)1個(gè)月；土建工程期為12個(gè)月；室內(nèi)外裝飾5個(gè)月；設(shè)備采購(gòu)2個(gè)月；安裝調(diào)試2個(gè)月；注：項(xiàng)目進(jìn)度應(yīng)合理制定實(shí)施計(jì)劃，部分項(xiàng)目可以同時(shí)交叉進(jìn)行。見(jiàn)表-1《項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排線條圖》項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排線條圖（月份）表-1項(xiàng)目時(shí)間2010201189101112123456789101112項(xiàng)目籌備階段可研報(bào)告編制項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)施工內(nèi)外裝飾項(xiàng)目時(shí)間20112012910111212～12設(shè)備采購(gòu)安裝調(diào)試竣工驗(yàn)收試運(yùn)營(yíng)第十二章

經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

本項(xiàng)目建設(shè)期按1.5年考慮，預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)1年后基本達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)營(yíng)（注：鑒于多方面因素，平均入住率按75％計(jì)算）。項(xiàng)目效益計(jì)算期為18.5年。

（一）營(yíng)業(yè)收入

本項(xiàng)目收入計(jì)算考慮六部分：酒店客房收入、餐飲收入、娛樂(lè)康體收入、商務(wù)收入、會(huì)議會(huì)展收入、商品及其他收入?？紤]到本項(xiàng)目是新建酒店，運(yùn)營(yíng)后第一年入住率定在35％-45％之間，三年后達(dá)到75％左右?？头渴杖耄?0間.套×200元/天×365天×75%＝383.2萬(wàn)元餐飲收入:大堂吧、咖啡廳、餐廳:80座×40元/人×365天×50%＝58.4萬(wàn)元宴席收入：800元/桌×20×365×3%=17.5萬(wàn)元商場(chǎng)收入：商場(chǎng)：5000元×365天＝182.5萬(wàn)元康樂(lè)收入:桑拿中心(男/女)：25元/人×50人×365天＝45.6萬(wàn)元足?。?5元/人×20×365天=47.5萬(wàn)元保健按摩：15元/人×20人×365天＝10.95萬(wàn)元棋牌室：5間×50元/天×365天×60%＝5.48萬(wàn)元卡拉OK：8間×50元×365天×50%＝7.3萬(wàn)元美容美發(fā)：1000元/月×12月＝12萬(wàn)元會(huì)議室收入：500元×365天×20%=3.65萬(wàn)元其他服務(wù)收入：73萬(wàn)元營(yíng)業(yè)收入合計(jì)：806.98萬(wàn)元。見(jiàn)表-2《安徽白馬湖國(guó)際大酒店項(xiàng)目收入表》安徽白馬湖國(guó)際大酒店項(xiàng)目收入表表-2序號(hào)項(xiàng)目名稱單位金額備注1客房部收入萬(wàn)元383.22餐飲部收入萬(wàn)元75.93洗浴中心收入萬(wàn)元116.05桑拿、足浴、保健等4娛樂(lè)收入萬(wàn)元12.78棋牌、OK等5會(huì)展收入萬(wàn)元3.65會(huì)議服務(wù)等6購(gòu)物收入萬(wàn)元182.57其它服務(wù)性收入萬(wàn)元738合計(jì)萬(wàn)元=SUM(ABOVE)847.08（二）

成本費(fèi)用1、營(yíng)業(yè)稅金按現(xiàn)行財(cái)稅規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城市建設(shè)維護(hù)稅、合并按綜合稅率5.0％估算，年應(yīng)繳納稅金40.35萬(wàn)元。

員工工資=1200元/月×90人=129.6萬(wàn)元管理層工資=2000元/月×10人=24萬(wàn)元福利=15.4萬(wàn)元（按工資總額10%計(jì)提）物料及低值易耗品=10元/標(biāo)間.天×365天×70標(biāo)間×70%=17.88萬(wàn)元折舊費(fèi)=120萬(wàn)元（殘值率5%，直線法。設(shè)備按15年、房屋建筑按30年折舊）維修費(fèi)=9.65萬(wàn)元（按設(shè)備和房屋建筑折舊額的8%）燃料動(dòng)力=250萬(wàn)元（水電、燃油等能源消耗費(fèi)用）管理費(fèi)=15萬(wàn)元餐飲成本=38萬(wàn)元（按其收入50%計(jì)入成本）見(jiàn)表-3《項(xiàng)目總成本費(fèi)用表》。項(xiàng)目總成本費(fèi)用表表-3序號(hào)項(xiàng)目單位金額備注1物料及低值易耗品萬(wàn)元17.882燃料動(dòng)力萬(wàn)元2503餐飲成本用萬(wàn)元