商業(yè)物業(yè)全程管理方案

商業(yè)物業(yè)全程管理方案商業(yè)街區(qū)（商場(chǎng)）的物業(yè)管理大概上分為初期介入、接收查收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、潔凈綠化管理、房子及共用設(shè)備設(shè)備管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實(shí)質(zhì)操作中，應(yīng)依據(jù)各階段的特色，有要點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。一、 初期介入工作方案在物業(yè)管理初期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)備配置、設(shè)備選型等方面提出合理化建議和建議，使之既切合物業(yè)管理的要求，又知足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏忽，防止遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)儉成本。依據(jù)某廣場(chǎng)工程進(jìn)展?fàn)顩r，特制定以下方案：1、 工作內(nèi)容：（1）從政策法例的角度，供給有關(guān)物業(yè)管理的建議和依照；（2）從物業(yè)管理的角度，對(duì)以下方面提出合理化建議： 園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)；建筑設(shè)計(jì)和選材；環(huán)境整體設(shè)計(jì)；表記系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置；綠化設(shè)計(jì)；其余公建配套設(shè)備配置；電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置；消防設(shè)備配置；安全監(jiān)控系統(tǒng)配置；弱電系統(tǒng)其余配置；各類設(shè)備配置、選型；隱蔽工程施工。2、 管理舉措（1）熟習(xí)、掌握物業(yè)管理法例政策，做到有法可依，有章可循；（2）擬定初期介入計(jì)劃，踴躍安妥地展開工作；（3）參加有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；二、 接收查收管理方案為保證商業(yè)街區(qū)的環(huán)境、建筑和設(shè)備設(shè)備等切合有關(guān)法例政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，保護(hù)租戶的合法權(quán)益，方便往后的物業(yè)管理，特制定商業(yè)街區(qū)接收查收方案。1、管理內(nèi)容：（1）認(rèn)識(shí)接收物業(yè)的基本狀況；（2）編制《物業(yè)接收查收計(jì)劃》，確立物業(yè)查收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；（3）與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一同，依照接收查收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將查收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接查收表》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)查收中存在的問(wèn)題限時(shí)整頓；（4） 與開發(fā)、施工單位一同，對(duì)商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至切合規(guī)定的要乞降標(biāo)準(zhǔn)；（5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行商業(yè)街區(qū)物業(yè)交接：查對(duì)、接收各種房子和鑰匙； 查對(duì)、接收各種圖紙資料，并加以整理歸檔；查對(duì)、接收各種設(shè)備設(shè)備； 查對(duì)、接收各種表記。2、管理舉措：（1）組建接收查收小組，負(fù)責(zé)商業(yè)街區(qū)的接收查竣工作；（2）擬定接收查收規(guī)程；（3）掌握物業(yè)查收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；（4）提升對(duì)接收查收重要性的認(rèn)識(shí)；（5） 腳踏實(shí)地地展開接收查竣工作；（6） 按規(guī)定辦理接收查罷手續(xù)。租戶入住管理方案和保安管理方案三、租戶入住管理方案在辦理租戶入停手續(xù)時(shí)，為租戶供給方便、快捷、實(shí)時(shí)、周祥的服務(wù)，關(guān)于塑造管理公司的形象，給租戶留下優(yōu)秀的第一印象，擁有重要作用，特?cái)M定以下方案：1、 管理內(nèi)容：（1）在租戶領(lǐng)房前將全部資料準(zhǔn)備齊備。（2）精心部署租戶入住現(xiàn)場(chǎng)，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)供給一條龍服務(wù)。（3）憑租戶所持的入住通知單和各種必備證明，發(fā)放交房資料。（4）回收租戶按規(guī)定填寫的各種表格，收取租戶應(yīng)繳納的花費(fèi)。（5） 陪伴租戶驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)的房子質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)租戶確認(rèn)后，填入《租戶查收交接表》。（6） 對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房子質(zhì)量問(wèn)題，與租戶約準(zhǔn)時(shí)間，實(shí)時(shí)解決。2、 管理舉措：（1）擬定《租戶領(lǐng)房程序》；（2）策劃租戶入住現(xiàn)場(chǎng)部署方案；（3）依照租戶領(lǐng)房程序，安排工作流程；（4）熱忱招待，百問(wèn)不厭，虛心聽取租戶建議；（5）按規(guī)定辦理租戶入停手續(xù)。

四、保安管理方案在商業(yè)街區(qū)管理中，應(yīng)該運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依賴各樣先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，保護(hù)商業(yè)街區(qū)物業(yè)和租戶的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大租戶所關(guān)注，特制定慣例防備與技術(shù)防備相聯(lián)合的24小時(shí)全天候管理方案。1、管理內(nèi)容：（1）慣例防備：采納站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相聯(lián)合的方式，輔助公安機(jī)關(guān)保護(hù)商業(yè)街區(qū)公共次序，防備和遏止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。門崗的任務(wù)：禮儀服務(wù)（向租戶行舉手禮或注視禮）；保護(hù)進(jìn)出口的交通次序；對(duì)外來(lái)車輛和人員進(jìn)行考證和換證；遏止身份不明人員和衣冠不整者進(jìn)入商業(yè)街區(qū)；禁止攜帶危險(xiǎn)物件進(jìn)入商業(yè)街區(qū)；遇有外來(lái)人員將大件物件帶出商業(yè)街區(qū)，即與物主核實(shí)，并作登記。為租戶供給便利性服務(wù)。巡邏崗的任務(wù)：按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；巡邏車輛停放狀況，保護(hù)道路通暢，做好安全防備工作；對(duì)商業(yè)街區(qū)內(nèi)的可疑人員進(jìn)行檢查防備；商業(yè)街區(qū)安全檢查；裝飾戶的安全檢查；防備和辦理各種治安案件；防備和遏止各種違犯商業(yè)街區(qū)管理制度行為。24并及（2）技術(shù)防備：應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)商業(yè)街區(qū)內(nèi)的治安狀況實(shí)行小時(shí)監(jiān)控，保證商業(yè)街區(qū)安全。對(duì)可疑或不安全跡象采納追蹤監(jiān)督和定點(diǎn)錄像舉措，24并及2、管理舉措：（1）推行半軍事化管理，制定各項(xiàng)保安管理制度和賞罰舉措，并嚴(yán)格付諸實(shí)行，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心。（2）增強(qiáng)保安人員的內(nèi)務(wù)管理，展開系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提升保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技術(shù)，每年組織許多于4次會(huì)操。（3）增強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，要求服飾一致，佩證上崗，語(yǔ)言文明，舉止適合。（4）嚴(yán)格履行保安巡更點(diǎn)到制度，保證巡邏質(zhì)量。（5）監(jiān)控中心設(shè)備每日檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控成效的雜物實(shí)時(shí)除去。消防管理方案和潔凈綠化方案五、消防管理方案某廣場(chǎng)是高層樓宇，消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要依據(jù)消防法例的要求，并聯(lián)合某廣場(chǎng)的實(shí)質(zhì)，切確實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，保證租戶的生命財(cái)富安全。1、 管理內(nèi)容：（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；（2）做好消防設(shè)備、器械的管理；（3）保持消防通道的通暢；（4）增強(qiáng)商業(yè)街區(qū)裝飾時(shí)期的消防安全管理；（5）禁止攜帶、儲(chǔ)蓄易燃易爆物件；（6）防備電器短路、管煤泄露等引生氣災(zāi)要素。2、 管理舉措：（1）制定并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器械落實(shí)，檢查落實(shí)；（2）制定消防事故辦理方案，防患于已然；（3）成立義務(wù)消防隊(duì)，每個(gè)月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；（4）按期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消聯(lián)合，發(fā)現(xiàn)隱患，實(shí)時(shí)除去；（5） 做好消防器械、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之一直處于完滿狀態(tài)；（6） 遏止任何違犯消防安全的行為；（7） 踴躍展開防火安全宣傳教育，按期向租戶教授消防知識(shí)；（8）發(fā)生火災(zāi)，實(shí)時(shí)組織挽救并快速向有關(guān)部門報(bào)警。潔凈綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是商業(yè)街區(qū)內(nèi)不行缺乏的部分，關(guān)系到整個(gè)商業(yè)街區(qū)的形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，故擬定以下管理方案：1、管理內(nèi)容：（1）綠化保養(yǎng)：綠化工應(yīng)做到管理平時(shí)化、保養(yǎng)科學(xué)化。 依據(jù)天氣，給花木適當(dāng)澆水。依據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適當(dāng)施肥，適合松土； 實(shí)時(shí)除去雜草、枯枝，春秋兩季按期修剪花木，對(duì)遭到破壞的花木實(shí)時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗；擬定預(yù)防舉措，防治病蟲害； 做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作；按期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生長(zhǎng)旺盛，平坦雅觀。（2）商業(yè)街區(qū)室內(nèi)公共地區(qū)的綠化部署；（3）潔凈衛(wèi)生：經(jīng)過(guò)平時(shí)保潔工作，使商業(yè)街區(qū)公共環(huán)境和公共部位整齊，公共設(shè)備干凈、無(wú)異味、無(wú)損壞。綠化地區(qū)：每日打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，潔凈商業(yè)街區(qū)全部設(shè)備（含各樣標(biāo)記牌），隨時(shí)除去各種污漬，打掃積水，每周對(duì)垃圾桶進(jìn)行潔凈、消毒；每個(gè)月比較明設(shè)備進(jìn)行擦抹，按期沖洗外墻面。地下車庫(kù)：每日打掃地坪，輕抹各種標(biāo)記牌，隨時(shí)辦理大面積油漬、積水；每周沖刷地坪，去除下水道口雜物；每個(gè)月對(duì)墻身進(jìn)行去漬和除塵；每季潔凈、擦抹照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。垃圾房：每日采集一次各樓層的垃圾，清運(yùn)到垃圾房，并沖洗垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面； 每個(gè)月對(duì)垃圾房消毒二次。大堂：每日保持進(jìn)口梯級(jí)、地面潔凈，按期用補(bǔ)蠟機(jī)械打磨地面， 每日擦抹墻身表面及各樣標(biāo)記牌；每日擦抹、潔凈花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季潔凈天花照明燈件及飾物，拂去天花塵埃。樓層：商業(yè)街區(qū)各樓層過(guò)道每日保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺(tái)階（含踢腳線）每日保潔一次，樓梯燈開關(guān)、樓道應(yīng)急燈燈罩每周保潔二次。電梯廳：每日潔凈地面、墻面及各樣標(biāo)記牌，潔凈垃圾箱及煙灰缸；擦抹消防栓、滅火器；每季潔凈天花板及照明零件。電梯：每日擦抹不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每日潔凈轎廂地面；每周擦抹照明燈座以及金屬零件上油、擦亮；每個(gè)月對(duì)電梯門槽進(jìn)行潔凈。消防樓梯：每日擦抹梯級(jí)及歇息平臺(tái)、消防設(shè)備；每周潔凈墻身；每個(gè)月大沖洗。各功能房：半月拖抹、打掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、消監(jiān)控中心、供配電房、設(shè)備維修房等地面（平時(shí)潔凈由各功能房工作人員負(fù)責(zé)）。衛(wèi)生間：每日擦抹墻壁、地面、踢腳線、門及門框、衛(wèi)生間隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并沖洗垃圾箱，點(diǎn)燃衛(wèi)生香，小便斗擱置衛(wèi)生球；每個(gè)月擦抹、潔凈照明燈、通風(fēng)口，完全潔凈和消毒衛(wèi)生間內(nèi)的設(shè)備，拂去天花板上的塵埃。

外墻：按期沖洗。2、管理舉措：（1） 成立綠化保潔制度，狠抓落實(shí)；（2） 按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作；（3） 增強(qiáng)綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升職工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技術(shù)；（4）以“三查”形式對(duì)綠化保潔工作進(jìn)行常常性監(jiān)察檢查（“三查”指：保潔公司潔凈監(jiān)察巡邏、管理員巡邏、管理部經(jīng)理抽查）；（5） 抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服飾一致、表記齊備、言行文明。七、房子、設(shè)備設(shè)備管理方案和財(cái)務(wù)管理方案（6） 七、房子、設(shè)備設(shè)備管理方案房子特別是共用設(shè)備設(shè)備的管理，直接影響到商業(yè)街區(qū)的形象、租戶的使用成效和物業(yè)的使用年限，其重要性是不問(wèn)可知的。故擬定以下管理方案：1、管理內(nèi)容：（1）房子公共部位保護(hù)管理：依據(jù)交房進(jìn)度，商業(yè)街區(qū)內(nèi)房子可分為租戶已領(lǐng)房和空關(guān)房。租戶已領(lǐng)房：辦公樓：房子交托時(shí)，管理處應(yīng)實(shí)時(shí)與租戶簽署物業(yè)管理?xiàng)l約，書面見告裝飾管理規(guī)定，敦促租戶按規(guī)定辦理裝飾申請(qǐng)手續(xù)，并成立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設(shè)備設(shè)備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)依據(jù)租戶裝飾進(jìn)度，采納保護(hù)性舉措，以保證房子質(zhì)量和雅觀，并敦促租戶和裝飾隊(duì)在裝飾施工時(shí)保護(hù)好智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各種公共管線設(shè)備。裝飾垃圾推行袋裝化管理，一致時(shí)間、一致地址、一致采集清運(yùn)，禁止高空拋物。裝飾結(jié)束后，應(yīng)著重房子公共部位的保養(yǎng)和修葺。商場(chǎng)：裝飾時(shí)期按商場(chǎng)裝飾管理規(guī)定操作，要點(diǎn)管理防火資料的使用、電氣線路接口的辦理和隱蔽管線的施工。商場(chǎng)開張后，要點(diǎn)進(jìn)行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發(fā)現(xiàn)損壞，實(shí)時(shí)維修?？贞P(guān)房：空關(guān)房（含租戶托管房）移交后，管理部應(yīng)每個(gè)月通風(fēng)打掃一次，并對(duì)房子和設(shè)備全面檢查（包含墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，或趕快辦理，或?qū)崟r(shí)報(bào)告開發(fā)商，并敦促其予以解決。（2）設(shè)備設(shè)備保護(hù)：電梯在裝飾時(shí)期推行保護(hù)性管理；商業(yè)街區(qū)內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)備應(yīng)常常進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)破壞，實(shí)時(shí)維修，要按不一樣型號(hào)產(chǎn)品的保養(yǎng)要求進(jìn)行平時(shí)保養(yǎng)；公共衛(wèi)生設(shè)備每日檢查一次；水泵房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房每日巡邏兩次；電梯機(jī)房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報(bào)警系統(tǒng)、消防器械等消防設(shè)備設(shè)備按有關(guān)保護(hù)方案檢查保養(yǎng)；供配電房設(shè)備每日巡邏一次，每周檢查一次；消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按有關(guān)保護(hù)方案檢查保養(yǎng);電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每日巡邏一消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按有關(guān)保護(hù)方案檢查保養(yǎng);電話機(jī)房、綜合布線柜和電話接線箱每日巡邏一次；租戶自用水電設(shè)備的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，保證維修實(shí)時(shí)率與合格率。2、管理舉措:（1） 制定房子及共用設(shè)備設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；（2） 維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修實(shí)時(shí)；（3）抓好維修人員技術(shù)培訓(xùn)，提升業(yè)務(wù)素質(zhì)；（4）成立維修人員值班制度，保證維修實(shí)時(shí)率與合格率；（5） 增強(qiáng)裝飾管理，敦促做好裝飾先期申報(bào)工作，并常常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題實(shí)時(shí)制止；（6） 增強(qiáng)共用設(shè)備設(shè)備的巡邏，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。八、財(cái)務(wù)管理方案財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)要求在改良財(cái)務(wù)狀況的條件下，不停擴(kuò)大財(cái)務(wù)成就，提升公司經(jīng)濟(jì)效益。1、 管理內(nèi)容：（1）增強(qiáng)現(xiàn)金進(jìn)出管理；（2）搞好財(cái)務(wù)核算；（3）財(cái)務(wù)進(jìn)出狀況每年宣布一次；（4）做好年度估算和決算工作；（5） 仔細(xì)審查報(bào)銷單據(jù)，嚴(yán)格控制花費(fèi)報(bào)銷；（6） 實(shí)時(shí)掌握財(cái)務(wù)進(jìn)出狀況，做好財(cái)務(wù)剖析，為領(lǐng)導(dǎo)決議供給依照。2、 管理舉措：（1）依據(jù)財(cái)務(wù)法例政策，擬定財(cái)務(wù)管理制度；（2）財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；（3）抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不停提升業(yè)務(wù)素質(zhì)；（4）增強(qiáng)成本控制；（5）增強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)察和財(cái)務(wù)檢查。質(zhì)量管理方案和人力資源管理方案九、質(zhì)量管理方案導(dǎo)入IS09000質(zhì)量系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實(shí)現(xiàn)決議、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的聯(lián)合，有助于實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。1、 管理內(nèi)容：（1） 依照ISO9000質(zhì)量系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，擬定商業(yè)街區(qū)質(zhì)量工作計(jì)劃；（2） 實(shí)行所制定的工作計(jì)劃和舉措；（3）比較計(jì)劃，檢查履行的狀況和成效，實(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問(wèn)題；（4）依據(jù)檢查的結(jié)果，采納相應(yīng)的舉措，穩(wěn)固成績(jī)、汲取教訓(xùn)。2、 管理舉措：（1）抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，展開