竹勝園物業(yè)管理方案

PAGE房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)沈陽(yáng)竹勝園物業(yè)管理方案沈陽(yáng)銀基物業(yè)本方案編制說(shuō)明為了建立良好的合作基礎(chǔ)，從雙方長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展合作考慮，我公司根據(jù)多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，特別是對(duì)綜合大盤的管理，通過(guò)規(guī)范的高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，使項(xiàng)目充分發(fā)揮最大的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。在降低經(jīng)營(yíng)管理成本的基礎(chǔ)上提高收益，保證物業(yè)的保值增值。本方案通過(guò)以下幾個(gè)方面，體現(xiàn)我公司的管理思路和特點(diǎn)：前期物業(yè)介入服務(wù)內(nèi)容該項(xiàng)目入住及日常物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容雙方合作需明確事項(xiàng)目前所管物業(yè)項(xiàng)目情況一覽表近三年財(cái)務(wù)狀況表獲得榮譽(yù)稱號(hào)第一部分前期物業(yè)介入管理服務(wù)一、前期物業(yè)管理介入的目的通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的顧問(wèn)服務(wù)，旨在實(shí)現(xiàn)如下幾方面目標(biāo)：協(xié)助貴司進(jìn)行合理投資。打造高品位的居住環(huán)境，創(chuàng)造出一個(gè)高投資回報(bào)的物業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展的最大價(jià)值；并獲得客戶群的認(rèn)可。根據(jù)貴司中長(zhǎng)期的發(fā)展策略要求，提出專業(yè)意見(jiàn)及建議，優(yōu)化項(xiàng)目，使其更具競(jìng)爭(zhēng)力。提高項(xiàng)目使用的合理性，降低項(xiàng)目后期的運(yùn)行維護(hù)成本。用品牌信譽(yù)及專業(yè)能力，建立貴司的良好口碑。促進(jìn)該項(xiàng)目的物業(yè)銷售推廣，提升項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)。二、我公司前期物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)自2021年起，我公司與自家開(kāi)發(fā)商形成了戰(zhàn)略合作伙伴，為開(kāi)發(fā)商提供全方位的前期物業(yè)管理服務(wù)。擁有了十年的前期物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，從易被忽略的的小區(qū)道路、光照、機(jī)電設(shè)備選型、安裝等環(huán)節(jié)為開(kāi)發(fā)商節(jié)省投資。經(jīng)過(guò)十年內(nèi)部開(kāi)發(fā)與物業(yè)的磨合，使我們?cè)诩滓曳交A(chǔ)上，更有利于維護(hù)開(kāi)發(fā)商利益，減少了相互責(zé)任推諉。我公司在十年的發(fā)展中，為沈陽(yáng)市多個(gè)中高端項(xiàng)目提供物業(yè)管理，形成了較專業(yè)的物業(yè)管理人隊(duì)伍，也是我公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，各專業(yè)線顧問(wèn)資源在公司項(xiàng)目?jī)?nèi)部充分共享。三、前期物業(yè)執(zhí)行模式成立前期專業(yè)物業(yè)籌備小組根據(jù)本公司的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)項(xiàng)目前期的物業(yè)工作不容忽視，因此，為了更好的配合該項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售等各階段的工作，本公司將在雙方簽訂《前期物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)合同》后，成立該項(xiàng)目前期物業(yè)介入小組，該小組在該項(xiàng)目前期負(fù)責(zé)人的協(xié)調(diào)下，將全面負(fù)責(zé)和配合該項(xiàng)目的各項(xiàng)工作。前期物業(yè)籌備小組的專業(yè)范圍：前期物業(yè)介入小組成員包括了物業(yè)項(xiàng)目各階段所涉及到的有關(guān)專業(yè)，包括：工程客服安全秩序維護(hù)環(huán)境清潔培訓(xùn)本公司將根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際工程進(jìn)度和銷售狀況，隨時(shí)調(diào)整專業(yè)介入人員。四、提供前期物業(yè)服務(wù)（一）銷售階段的物業(yè)配合1．對(duì)銷售人員的物業(yè)配合1）對(duì)銷售人員的培訓(xùn)通過(guò)對(duì)銷售人員各階段的物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使銷售人員對(duì)物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和與該項(xiàng)目相關(guān)的物業(yè)知識(shí)有一較為綜合的了解，不僅利于該項(xiàng)目的銷售工作，而且同樣利于該項(xiàng)目后期物業(yè)管理服務(wù)工作的順利開(kāi)展。2）配合解決銷售過(guò)程中物業(yè)問(wèn)題擬定各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，以便銷售時(shí)予以明確。對(duì)于物業(yè)管理方面無(wú)法解釋或解決的問(wèn)題時(shí)，可以有效及時(shí)聯(lián)系本公司相關(guān)專業(yè)人員，以便問(wèn)題得到及時(shí)解決，甚至可以讓消費(fèi)者和本公司顧問(wèn)專業(yè)人員直接進(jìn)行溝通。2．簽約過(guò)程的物業(yè)配合在該項(xiàng)目簽約過(guò)程中，本公司將從專業(yè)物業(yè)管理公司角度出發(fā)，從以下幾方面配合銷售工作：協(xié)助編訂確認(rèn)《業(yè)主臨時(shí)公約》；完善銷售合同相關(guān)物業(yè)條款；通過(guò)物業(yè)配套管理服務(wù)，營(yíng)造出和諧的簽約環(huán)境，使銷售人員和簽約客戶能夠順利進(jìn)行和簽約條款談判，并簽署銷售合同；處理解答銷售過(guò)程中簽約客戶提出的與物業(yè)相關(guān)的問(wèn)題和與物業(yè)相關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議。3．協(xié)助銷售推廣活動(dòng)本公司將在銷售階段從物業(yè)管理角度出發(fā)，有效對(duì)該項(xiàng)目銷售推廣活動(dòng)進(jìn)行必要支持，主要包括以下幾項(xiàng)：配合組織實(shí)施與物業(yè)相關(guān)的活動(dòng)安排；從物業(yè)角度提交有助活動(dòng)效果的合理化建議。（二）施工階段的物業(yè)顧問(wèn)建議根據(jù)該項(xiàng)目的地理位置及客戶群定位，本公司認(rèn)為該項(xiàng)目在規(guī)劃配套方面應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：安防和智能化根據(jù)本項(xiàng)目客戶群的定位，安防設(shè)施及智能化程度將是客戶非常重視的一項(xiàng)物業(yè)功能，同時(shí)也是體現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目整體品位的重要標(biāo)志之一，安防和智能化的配備是非常重要的，從該項(xiàng)目整體考慮，本公司認(rèn)為應(yīng)注意以下幾方面，旨在滿足項(xiàng)目要求的前提下，保證投資效果。-綜合布線系統(tǒng)-對(duì)講系統(tǒng)-監(jiān)控系統(tǒng)-消防報(bào)警系統(tǒng)-遠(yuǎn)紅外線周界防范系統(tǒng)-電子巡更系統(tǒng)由于該項(xiàng)目為高檔綜合的住宅園區(qū)，安全工作尤為重要，因此在上述各系統(tǒng)的規(guī)劃施工時(shí)，必須考慮其后續(xù)使用的的合理性和有效性，降低安防死角。垃圾房垃圾房外觀及設(shè)置應(yīng)與項(xiàng)目相匹配，并應(yīng)采用封閉式，垃圾袋裝化。從交通上要方便環(huán)衛(wèi)車輛的進(jìn)出。垃圾房要保證不影響周邊業(yè)主的正常居住和生活。公共照明物業(yè)項(xiàng)目的照明是必不可少的，但在使用時(shí)盡量采用節(jié)能型，并利于后期更換。根據(jù)我公司經(jīng)驗(yàn)，公共區(qū)域照明應(yīng)注意：光源盡量采用節(jié)能型，普及較廣的材料，便于后期更換；公共區(qū)域照明在不影響業(yè)主正常生活的情況下，最大限度降低能源消耗；對(duì)公共區(qū)域的照明，不同區(qū)域采用分路控制，分別計(jì)量，從而方便后期對(duì)照明費(fèi)用的控制和管理。標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)應(yīng)與項(xiàng)目整體風(fēng)格一致，同時(shí)考慮園林綠化等因素，標(biāo)識(shí)系統(tǒng)主要包括：1）園區(qū)車場(chǎng)、車輛行駛導(dǎo)引指示。2）園區(qū)道路標(biāo)識(shí)指示。3）物業(yè)單元及門牌號(hào)標(biāo)識(shí)4）消防安全導(dǎo)識(shí)5）其它標(biāo)識(shí)導(dǎo)識(shí)以上建議只是根據(jù)貴公司提供的現(xiàn)有資料提出的相關(guān)建議，待雙方進(jìn)行深入溝通后，本公司還將詳細(xì)提供切實(shí)有效的物業(yè)建議。（三）項(xiàng)目建設(shè)階段的工程建議1．通過(guò)本公司跟進(jìn)該項(xiàng)目的施工建設(shè)過(guò)程，把前期規(guī)劃階段涉及到的各項(xiàng)合理化建議有效的實(shí)施到該項(xiàng)目的施工建設(shè)中。2．定期參加該項(xiàng)目的工程會(huì)議，了解項(xiàng)目整體的施工進(jìn)度和實(shí)施階段情況，對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行宏觀把控，發(fā)揮第二監(jiān)理作用。3．根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際工作進(jìn)度，我公司將制定出與項(xiàng)目相符、切實(shí)可行的系統(tǒng)的工程運(yùn)行及維護(hù)計(jì)劃。（四）物業(yè)籌備1．人員招聘根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，制定該項(xiàng)目物業(yè)架構(gòu)，確認(rèn)各部門的人員編制，保證各部門編制的高效合理性。待我公司詳細(xì)了解項(xiàng)目情況后，再制定合理的物業(yè)人員架構(gòu)。2．培訓(xùn)我公司將根據(jù)人員招聘計(jì)劃，實(shí)施員工上崗培訓(xùn)，主要內(nèi)容有：物業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)情況開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工方、銷售部門等有關(guān)情況介紹銀基物業(yè)公司介紹《員工守則》培訓(xùn)項(xiàng)目運(yùn)行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)相關(guān)的物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)主要采取集中講解和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐相結(jié)合，保證培訓(xùn)的實(shí)效性。3．完善后期運(yùn)行的指導(dǎo)文件1）編制項(xiàng)目物業(yè)各部門職能和各崗位員工職責(zé)2）制定項(xiàng)目各類緊急情況處理程序及預(yù)案。3）制定項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行所需的文件和表格4）制定項(xiàng)目的工程設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和檢查流程5）制定物業(yè)后期財(cái)務(wù)管理程序和規(guī)范6）制定物業(yè)保安、保潔等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)程7）制定項(xiàng)目業(yè)主入住文件和流程8）制定項(xiàng)目績(jī)效考評(píng)規(guī)范（五）、物業(yè)的承接查驗(yàn)1．承接查驗(yàn)流程物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行處理物業(yè)通過(guò)竣工綜合驗(yàn)收物業(yè)移交物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行處理物業(yè)通過(guò)竣工綜合驗(yàn)收物業(yè)移交2．承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備1）人員準(zhǔn)備2）計(jì)劃準(zhǔn)備3）資料準(zhǔn)備4）設(shè)備、工具準(zhǔn)備3．物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式1）主要內(nèi)容：-物業(yè)資料-物業(yè)共用部位-共用設(shè)施設(shè)備-園林綠化工程-其他公共配套設(shè)施2）物業(yè)查驗(yàn)的方式-觀感查驗(yàn)-使用查驗(yàn)-檢測(cè)查驗(yàn)-試驗(yàn)查驗(yàn)4．承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理1）收集整理存在問(wèn)題-收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》；-對(duì)《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題登記造表；-將整理好的工程質(zhì)量問(wèn)題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。2）處理方法-施工單位的質(zhì)量問(wèn)題，由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)-由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)問(wèn)題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整改3）跟蹤驗(yàn)證為使物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題得到及時(shí)圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。（六）接管過(guò)程物業(yè)工作1．接管前物業(yè)準(zhǔn)備工作-協(xié)助有關(guān)方共同組建該項(xiàng)目的接管小組-制定合理的項(xiàng)目接管計(jì)劃和實(shí)施方案-對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行交樓入住前的開(kāi)荒工作-布置裝飾接管、入住現(xiàn)場(chǎng)-員工服裝、工牌等準(zhǔn)備完畢-項(xiàng)目開(kāi)辦物資購(gòu)置到位-完善該項(xiàng)目接管入住前的其他準(zhǔn)備工作。2．接管內(nèi)容1）對(duì)所需各項(xiàng)備品備件及各類圖紙與保養(yǎng)文件進(jìn)行收集整理和管理工作2）對(duì)該項(xiàng)目驗(yàn)收后的配套工程進(jìn)行完善，并對(duì)相關(guān)遺留問(wèn)題進(jìn)行改造，使物業(yè)管理工作能夠有效合理的進(jìn)行。3）建立詳細(xì)完善的客戶或業(yè)主的檔案系統(tǒng)。4）進(jìn)行物資交接。3．入住流程物業(yè)與開(kāi)發(fā)商向業(yè)主發(fā)出《入住通知書》有問(wèn)題，物業(yè)通知開(kāi)發(fā)商進(jìn)行返修業(yè)主對(duì)《驗(yàn)房記錄表》進(jìn)行簽字確認(rèn)并領(lǐng)取鑰匙物業(yè)專人負(fù)責(zé)帶領(lǐng)業(yè)主到所購(gòu)房屋進(jìn)行驗(yàn)收并填寫《驗(yàn)房記錄表》業(yè)主向物業(yè)公司交納各種費(fèi)用物業(yè)派專人協(xié)助業(yè)主填寫各類表格業(yè)主攜帶相關(guān)資料及費(fèi)用到物業(yè)辦理入住手續(xù)業(yè)主與物業(yè)約定驗(yàn)房時(shí)間業(yè)主到售樓處繳納購(gòu)房尾款并取得開(kāi)發(fā)商出具的《入住證明》物業(yè)與開(kāi)發(fā)商向業(yè)主發(fā)出《入住通知書》有問(wèn)題，物業(yè)通知開(kāi)發(fā)商進(jìn)行返修業(yè)主對(duì)《驗(yàn)房記錄表》進(jìn)行簽字確認(rèn)并領(lǐng)取鑰匙物業(yè)專人負(fù)責(zé)帶領(lǐng)業(yè)主到所購(gòu)房屋進(jìn)行驗(yàn)收并填寫《驗(yàn)房記錄表》業(yè)主向物業(yè)公司交納各種費(fèi)用物業(yè)派專人協(xié)助業(yè)主填寫各類表格業(yè)主攜帶相關(guān)資料及費(fèi)用到物業(yè)辦理入住手續(xù)業(yè)主與物業(yè)約定驗(yàn)房時(shí)間業(yè)主到售樓處繳納購(gòu)房尾款并取得開(kāi)發(fā)商出具的《入住證明》第二部分后期物業(yè)管理實(shí)施銀基物業(yè)住宅管理標(biāo)準(zhǔn)本標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)和形態(tài)，制定符合該項(xiàng)目日后物業(yè)管理的各相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)可從以下幾方面考慮（根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整）綜合管理-負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；-每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查情況制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施；-白天由專職客戶服務(wù)人員提供接待服務(wù)，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理咨詢和投訴；-夜間值班人員，處理緊急性報(bào)修，水、電等報(bào)修在半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；-物業(yè)管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；-公開(kāi)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)依據(jù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；-對(duì)業(yè)主及房屋、收費(fèi)情況建立檔案，進(jìn)行系統(tǒng)管理；-全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶工牌。-對(duì)各種公共突發(fā)事件處理有應(yīng)急預(yù)案。2．共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)確保物業(yè)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)，包括：-負(fù)責(zé)共用部位公用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)、小修；-保證園區(qū)內(nèi)的道路、圍墻、小品、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；-確保雨水、污水管道保持暢通，定期清掏化糞池、污水井，相關(guān)設(shè)施無(wú)破損；-負(fù)責(zé)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行及維護(hù)3．綠化由公司專業(yè)的綠化隊(duì)伍按沈陽(yáng)市園林綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行4．清潔-建立健全的清潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍-設(shè)定垃圾收集點(diǎn)，并沒(méi)日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集，對(duì)垃圾站、箱、桶的垃圾進(jìn)行及時(shí)處理；-每日對(duì)清潔服務(wù)內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢氣雜物；-按當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放鼠藥、消毒劑，除蟲劑；-在雨、雪天氣及時(shí)對(duì)積水、積雪進(jìn)行清理-突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，物業(yè)應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。5．公共秩序維護(hù)-分區(qū)域管理，做到主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；-維護(hù)交通秩序，包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢；-看管園區(qū)內(nèi)的公共財(cái)產(chǎn)：包括消防器材、井蓋、雨箅子、小品、花草、樹木、果實(shí)等-夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行定點(diǎn)定時(shí)防范檢查和巡邏，做到有計(jì)劃、有記錄；-發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處理預(yù)案；6．停車管理-有健全的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車存放管理制度和管理方案；-保證停車有序，設(shè)專人看管；-緊急情況處理預(yù)案7．消防管理-健全的消防管理制度，消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案；-消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)；-定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能；-發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)報(bào)警，消防人員疏散、救助人員等。8．裝修管理服務(wù)-健全的二次裝修管理服務(wù)制度；-查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；-裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；-對(duì)進(jìn)出的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；-業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查；-對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問(wèn)題嚴(yán)重的報(bào)行政管理部門；-客戶內(nèi)部裝修垃圾做到日產(chǎn)日清，并清運(yùn)到項(xiàng)目指定地點(diǎn)；-及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾。二、項(xiàng)目物業(yè)管理架構(gòu)及職責(zé)為了對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施有效管理，并合理降低運(yùn)營(yíng)成本，本公司將對(duì)該項(xiàng)目后期物業(yè)各部門及人員編制進(jìn)行合理劃分。（一）該項(xiàng)目設(shè)立物業(yè)部門設(shè)想根據(jù)該項(xiàng)目規(guī)模及特點(diǎn)，從后期物業(yè)管理的角度，我公司認(rèn)為該項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立：-行政與客戶服務(wù)中心-工程部-安全管理部-環(huán)境管理部（二）部門職責(zé)1．行政與客戶服務(wù)中心-負(fù)責(zé)與公司人事行政部對(duì)接，落實(shí)公司的行政人事政策；-負(fù)責(zé)項(xiàng)目的行政管理工作：?jiǎn)T工餐廳管理、員工招聘、辭退、培訓(xùn)等；-負(fù)責(zé)項(xiàng)目有效人力資源儲(chǔ)備；-完善項(xiàng)目物業(yè)內(nèi)部檔案文件管理；-負(fù)責(zé)內(nèi)部信息管理，對(duì)外事務(wù)聯(lián)絡(luò)；-負(fù)責(zé)項(xiàng)目的社區(qū)文化活動(dòng)的組織、實(shí)施。-完成接待、咨詢等服務(wù)；-積極處理客戶投訴并跟蹤回訪；-提供有效的智能監(jiān)控職能；-負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)的收??；-負(fù)責(zé)客戶關(guān)系及客戶滿意評(píng)價(jià)管理；-提供合理有效的區(qū)域管家服務(wù)。2．工程部-提供計(jì)劃性維修及報(bào)修處理；-實(shí)施部門有效管理體系和規(guī)范；-及時(shí)處理工程突發(fā)事件，維護(hù)項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)、人身安全；-保證項(xiàng)目工程系統(tǒng)的有效運(yùn)行-實(shí)施及時(shí)有效的工程類特約服務(wù)；-制定工程年度運(yùn)營(yíng)檢修方案和費(fèi)用預(yù)算-制定后期大修方案并實(shí)施；-實(shí)施有效節(jié)能運(yùn)行，降低物業(yè)成本支出。-負(fù)責(zé)與公司電梯承包方的對(duì)接與考核。3．安全管理部-實(shí)施項(xiàng)目安全管理控制；-實(shí)施安全管理的統(tǒng)籌安排；-安全檢查的統(tǒng)籌安排-保證項(xiàng)目安全系統(tǒng)的有效運(yùn)行；-負(fù)責(zé)公司安全管理制度的落實(shí)；-完成安全巡視、安全投訴處理；-完成定期消防檢查工作；-協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理重大治安案件。4．環(huán)境管理部-負(fù)責(zé)項(xiàng)目的清潔管理，保持環(huán)境衛(wèi)生；-負(fù)責(zé)與公司綠化隊(duì)的對(duì)接；-負(fù)責(zé)與保潔分包方的對(duì)接，監(jiān)督指導(dǎo)分包方日常清潔工作；-負(fù)責(zé)隊(duì)分包方的監(jiān)督與考核；-負(fù)責(zé)編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔的大、中型養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。-負(fù)責(zé)與公司綠化隊(duì)的對(duì)接與考核（三）后期物業(yè)管理內(nèi)容1．日常物業(yè)管理-配合項(xiàng)目的銷售、推廣宣傳等工作；-規(guī)范項(xiàng)目公共區(qū)域、公用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、檢修及能耗控制工作；-辦理業(yè)主入住及后期的二次裝修工作程序的實(shí)施；-安排業(yè)主有效規(guī)范的搬遷工作；-制定下一年度各項(xiàng)工作計(jì)劃；-培訓(xùn)各級(jí)員工合理高效的處理日常業(yè)主投訴的行為及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；-監(jiān)管項(xiàng)目消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)作情況，定期進(jìn)行維保，并對(duì)消防隱患及時(shí)提交解決建議并落實(shí)；-管理項(xiàng)目清潔工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)造合理、清潔的居住環(huán)境；-監(jiān)管項(xiàng)目公共區(qū)域和共用設(shè)備的維修和保養(yǎng)工作正常有序，以及各相關(guān)規(guī)范的落實(shí)；-進(jìn)一步完善緊急情況處理程序、設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度等；-定期培訓(xùn)各級(jí)員工服務(wù)意識(shí)、行為規(guī)范、業(yè)務(wù)技能等，不斷提高員工隊(duì)伍素質(zhì)；-制定完善的空房管理程序并實(shí)施；-定期向開(kāi)發(fā)商匯報(bào)管理情況；-完成隨時(shí)增加的物業(yè)管理內(nèi)容。2．物業(yè)各專項(xiàng)重點(diǎn)管理內(nèi)容：1）對(duì)客戶服務(wù)管理檔案管理-業(yè)主檔案管理-業(yè)主檔案建立-業(yè)主檔案保存-業(yè)主檔案的修改-業(yè)主檔案的變更-業(yè)主檔案的作廢＊業(yè)主投訴管理受理原則業(yè)主投訴管理使物業(yè)公司必須面臨的一項(xiàng)非常重要的工作，合理有效地對(duì)業(yè)主投訴進(jìn)行管理，將直接影響到業(yè)主對(duì)整個(gè)物業(yè)公司的看法，因此業(yè)主投訴管理遵循以下原則：-所有投訴無(wú)論大小，均須認(rèn)真受理-所有真正投訴均須在《投訴處理記錄表》中登記備案；-所有投訴無(wú)論解決與否須在一個(gè)工作日內(nèi)作出第一次回復(fù)；-所有書面投訴須由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)人作出書面答復(fù)。投訴處理流程：-客戶服務(wù)中心接到業(yè)主投訴流程-其他部門接到業(yè)主投訴流程-業(yè)主直接向公司總部投訴流程無(wú)論何種反應(yīng)途徑，在處理原則上都應(yīng)遵循同樣的原則，只有這樣，才能保證物業(yè)對(duì)外的規(guī)范性。投訴匯總客戶服務(wù)中心定期對(duì)業(yè)主的投訴進(jìn)行匯總和歸納，并將匯總的資料交給項(xiàng)目總監(jiān)，以方便總監(jiān)隨時(shí)了解項(xiàng)目業(yè)主的需求和物業(yè)的運(yùn)行狀況。2）空房管理任何一個(gè)項(xiàng)目在后期管理中都會(huì)有空置房的管理，一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目空房管理的好壞不僅反映物業(yè)管理水平，而且對(duì)后期的銷售將產(chǎn)生直接影響。物業(yè)的保安員在日常巡邏中，空房的檢查巡視作為其中的一項(xiàng)內(nèi)容，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種影響看房的不利因素。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告，及時(shí)整改。對(duì)空房?jī)?nèi)不通暢，不清潔照明不能正常使用工程管線有跑、冒、滴、漏設(shè)施不能使用等情況必須及時(shí)整改。保潔員每周對(duì)空房進(jìn)行一次清潔，使現(xiàn)場(chǎng)保持干凈、整潔；工程人員每周對(duì)空房進(jìn)行一次檢查，保證設(shè)施正常使用；3）物業(yè)工程設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理對(duì)于該項(xiàng)目而言，物業(yè)工程及設(shè)備管理將是物業(yè)合理運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)保障，我公司將從以下幾方面進(jìn)行服務(wù)：＊管理原則：-對(duì)物業(yè)內(nèi)所有的設(shè)備設(shè)施的配備負(fù)責(zé)；-保證物業(yè)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用-負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的檢查、維護(hù)和修繕；-負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)設(shè)備的資產(chǎn)管理-負(fù)責(zé)設(shè)備的耗材及零配件的采購(gòu)和管理＊物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理-保持設(shè)備的完好狀態(tài)-合理安排設(shè)備的工作負(fù)荷-建立完善物業(yè)設(shè)備使用規(guī)章制度-加強(qiáng)對(duì)設(shè)備操作人員的規(guī)范管理＊物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)明確以下內(nèi)容：-明確物業(yè)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的基本內(nèi)容；-做好物業(yè)設(shè)備的三級(jí)保養(yǎng)制度并實(shí)施-采用日常維護(hù)與計(jì)劃性維護(hù)相結(jié)合的保養(yǎng)方式；-必要的配件要常備。4）裝修管理由工程部負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管，看其是否按裝修方案施工，有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)及公共設(shè)施等問(wèn)題。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)糾正。施工完畢后，由工程部進(jìn)行驗(yàn)收；如裝修工程違反裝修規(guī)定或違背裝修申請(qǐng)的內(nèi)容，物業(yè)有權(quán)向裝修單位發(fā)放《整改通知單》，責(zé)令其改正。由客戶服務(wù)中心存檔。5）物業(yè)安全與消防管理根據(jù)該項(xiàng)目地理位置及客戶群定位，安全管理將是本項(xiàng)目的一個(gè)重要服務(wù)內(nèi)容。＊安全管理的重要原則和措施：-以“預(yù)防為主”，建立健全各項(xiàng)安全管理制度和規(guī)定；-制定處理各類突發(fā)事件的應(yīng)變方案和預(yù)案；-負(fù)責(zé)維持物業(yè)內(nèi)部治安秩序，預(yù)防和查處治安事故，協(xié)助公安部門搞好安全保衛(wèi)工作；-加強(qiáng)安全設(shè)施的建設(shè)、管理和維護(hù)，做到“人防”、“技防”相結(jié)合；-加強(qiáng)保安隊(duì)伍的培訓(xùn)工作，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的處理能力。＊消防管理物業(yè)的消防工作目的是預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生，最大限度降低和減少火災(zāi)損失，為業(yè)主提供安全的生活環(huán)境，保障業(yè)主的財(cái)產(chǎn)生命安全，消防工作要從人力、物力、技術(shù)等多方面充分做好準(zhǔn)備。消防管理應(yīng)做好以下工作：-明確三級(jí)防火責(zé)任制-制定并實(shí)施完善的消防規(guī)章制度-建立義務(wù)消防隊(duì)-明確合理的滅火處理程序并實(shí)施培訓(xùn)-明確各級(jí)人員在滅火救災(zāi)中的職責(zé)3．物業(yè)管理服務(wù)范圍根據(jù)該項(xiàng)目特點(diǎn)，本公司認(rèn)為我們提供的服務(wù)應(yīng)包括以下方面：1）物業(yè)常規(guī)性服務(wù)＊安全方面-園區(qū)秩序維護(hù)-公共區(qū)域巡視-車輛管理-物品出入登記-安全監(jiān)控-突發(fā)事件處理-24小時(shí)執(zhí)崗-地下停車管理＊消防方面-消防管理規(guī)則的建立與執(zhí)行者-消防設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)-消防隱患的排查-日常消防演練-裝修期間的消防巡查＊公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維保服務(wù)-給、排水系統(tǒng)維保-電力系統(tǒng)維保-消防系統(tǒng)維保-電梯系統(tǒng)維保-智能化系統(tǒng)維保-園林綠化系統(tǒng)維保-設(shè)備設(shè)施維保制度的建立與執(zhí)行-裝修管理-入室維修的建立與執(zhí)行-其它公共區(qū)域工程維保＊綠化管理服務(wù)-綠地維護(hù)與管理-病蟲害防治-園林造型調(diào)整與安排-綠化管理制度的建立與執(zhí)行＊清潔管理服務(wù)-公共區(qū)域清潔-垃圾清運(yùn)-環(huán)境消殺-清潔設(shè)備養(yǎng)護(hù)與存放-清潔管理制度的建立與執(zhí)行＊客戶服務(wù)管理-接聽(tīng)及投訴處理服務(wù)-業(yè)主回訪-咨詢解答-檔案管理-物業(yè)費(fèi)收繳-與相關(guān)政府或內(nèi)部各部門溝通協(xié)調(diào)-安全監(jiān)控及報(bào)修處理-與客戶服務(wù)有關(guān)的其他服務(wù)＊特色服務(wù)特約服務(wù)將根據(jù)具體服務(wù)內(nèi)容確認(rèn)是否收取合理費(fèi)用，如有條件，其中部分服務(wù)可為免費(fèi)提供。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，我公司認(rèn)為應(yīng)具備如下相關(guān)類別的增值服務(wù)及特色服務(wù)：-公開(kāi)投訴-入室清潔服務(wù)-洗衣收送服務(wù)-入室維修服務(wù)-商務(wù)服務(wù)（打印、復(fù)印、等）-票務(wù)代理服務(wù)（代訂車票、機(jī)票等）-代叫出租車服務(wù)-家居設(shè)施定期維保翻新-預(yù)約家庭鐘點(diǎn)工-車輛清洗、保養(yǎng)對(duì)于該項(xiàng)目而言，至于何種增值服務(wù)適用于該項(xiàng)目，本公司會(huì)在后期根據(jù)該項(xiàng)目運(yùn)行特點(diǎn)而定。第三部分物業(yè)合作需明確事項(xiàng)一、后期物業(yè)管理涉及事項(xiàng)物業(yè)啟動(dòng)資金作為一個(gè)良性運(yùn)作的物業(yè)項(xiàng)目，貴公司須在項(xiàng)目正式啟動(dòng)時(shí)予以一定的資金支持，以保證物業(yè)管理公司能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)及為業(yè)主提供良好的服務(wù)，此項(xiàng)資金作為物業(yè)的啟動(dòng)資金。本著降低貴公司自己投入、真誠(chéng)合作的原則，該費(fèi)用主要包含以下幾方面：物業(yè)所需辦公家具物業(yè)所需辦公用品辦公設(shè)備（打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、機(jī)等）有關(guān)低值易耗品工程維修工具員工制服相關(guān)印刷品（辦理入住用表格，文件及交費(fèi)憑證等）員工后勤用品（更衣柜、床、被褥等）保潔部分用品（垃圾車、水桶等）保安部分用品（對(duì)講機(jī)、警棍等）綠化設(shè)備物業(yè)開(kāi)荒費(fèi)用物業(yè)正式入住前提前進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)的部分人員的人工費(fèi)用本項(xiàng)工作的操作原則是：在本項(xiàng)目正式入住前3個(gè)月，根據(jù)該項(xiàng)實(shí)際情況，我公司向貴公司提供開(kāi)辦物資明細(xì)，貴公司確認(rèn)后可由貴公司購(gòu)買或撥款?？辗垦a(bǔ)貼當(dāng)該項(xiàng)目業(yè)主入住后，無(wú)論業(yè)主入住多少，所屬物業(yè)管理公司必須維持項(xiàng)目整體的統(tǒng)一和運(yùn)營(yíng)，該運(yùn)營(yíng)需要一個(gè)基本額度的費(fèi)用支持和保障。因此在業(yè)主入住時(shí)，已銷售的面積沒(méi)有達(dá)到95%，則貴公司須向物業(yè)公司支付未銷售出去的空房補(bǔ)助費(fèi)用，補(bǔ)助額度同物業(yè)費(fèi)管理標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)住宅物業(yè)費(fèi)：1.5元/平方米/月（建筑面積）住宅電梯使用費(fèi)：12元/人/月商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)費(fèi)：注：如開(kāi)發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，擬定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于上述標(biāo)準(zhǔn)，也可給物業(yè)公司預(yù)留部分地下停車位或門市房，用經(jīng)營(yíng)收入補(bǔ)充不足部分。標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的完善包括指引標(biāo)識(shí)、樓宇標(biāo)識(shí)、安全提示標(biāo)識(shí)及樓內(nèi)宣傳欄等。垃圾清運(yùn)費(fèi)住宅垃圾清運(yùn)費(fèi)一次性交納至相關(guān)部門物業(yè)管理用房為了保證物業(yè)管理公司的正常運(yùn)營(yíng)，貴公司須向物業(yè)管理公司提供一定面積的物業(yè)管理用房，該物業(yè)管理用房主要用于物業(yè)行政辦公用房、物業(yè)設(shè)備材料庫(kù)房，物業(yè)員工更衣間，物業(yè)接待區(qū)、員工餐廳，員工宿舍。目前所管物業(yè)項(xiàng)目情況一覽表序號(hào)物業(yè)項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)建設(shè)單位建筑面積業(yè)主戶數(shù)業(yè)態(tài)形式物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)/月ISO9000認(rèn)證接管時(shí)間1地王國(guó)際花園沈陽(yáng)銀基發(fā)展35萬(wàn)平方米3000戶寫字樓\公寓\住宅5\2.8\1.5元/平方米通過(guò)2021年2東方威尼斯沈陽(yáng)銀基發(fā)展40萬(wàn)平方米1000戶住宅1.5元/平方米通過(guò)2021年3遼寧電視大廈遼寧電視臺(tái)10平方米辦公樓3元/平方米2021年4發(fā)展中心大廈沈陽(yáng)銀基發(fā)展2萬(wàn)平方米25戶寫字樓5元/平方米通過(guò)2021年5遼寧出版大廈遼寧出版集團(tuán)5萬(wàn)平方米辦公樓3元/平方米通過(guò)2021年6遼寧平安大廈平安保險(xiǎn)公司2萬(wàn)平方米辦公樓3元/平方米2021年7發(fā)展大廈沈陽(yáng)銀基發(fā)展2萬(wàn)平方米寫字樓4.5元/平方米通過(guò)2021年8皇城酒店沈陽(yáng)銀基發(fā)展3萬(wàn)平方米酒店15元/平方米2021年9皇城酒店公寓沈陽(yáng)銀基發(fā)展3萬(wàn)平方米公寓3元/平方米2021年10遼寧教育大廈遼寧教育電視臺(tái)1．5萬(wàn)平方米辦公樓3元/平方米2021年11國(guó)瑞大廈國(guó)瑞集團(tuán)0．3萬(wàn)平方米辦公樓9．5元/平方米2021年12中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)業(yè)銀行1萬(wàn)平方米辦公樓5元/平方米2021年13中國(guó)開(kāi)發(fā)銀行開(kāi)發(fā)銀行1萬(wàn)平方米辦公樓7．5元/平方米2021年14沈陽(yáng)行政審批中心沈陽(yáng)銀基發(fā)展1萬(wàn)平方米辦公樓14元/平方米2021年近三年財(cái)務(wù)狀況表單位:元（人民幣）年份項(xiàng)目2021年末2021年末2021年末備注一、資產(chǎn)1872241019771、流動(dòng)資產(chǎn)182123531746其中：應(yīng)收款合計(jì)140136492、固定資產(chǎn)92114110其中：固定資產(chǎn)凈值4955583、其他資產(chǎn)二、負(fù)債118916711283第五章投標(biāo)文件格式第五章投標(biāo)文件格式1、流動(dòng)負(fù)債11381631250其中：應(yīng)付款合計(jì)33688三、營(yíng)業(yè)收入總額218723483217其中:物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入179120972479四、成本總額199121142871其中：人力成本191254362五、稅前利潤(rùn)895881附：近三年財(cái)務(wù)報(bào)表獲榮譽(yù)稱號(hào)情況項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目名稱榮譽(yù)名稱授予部門授予時(shí)間1遼寧出版大廈國(guó)家示范大廈國(guó)家建設(shè)部2021年2發(fā)展中心大廈省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈省建設(shè)廳2021年3皇城酒店公寓省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈省建設(shè)廳2021年4地王國(guó)際大廈省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈省建設(shè)廳2021年5發(fā)展大廈省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈省建設(shè)廳2021年6地王國(guó)際花園省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)省建設(shè)廳2021年7沈陽(yáng)市市民滿意物業(yè)管理住宅小區(qū)市政府2021年8沈陽(yáng)市生態(tài)環(huán)保模范小區(qū)市政府2021年9東方威尼斯省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)省建設(shè)廳2021年10沈陽(yáng)市市民滿意物業(yè)管理住宅小區(qū)市政府2021年11沈陽(yáng)市生態(tài)環(huán)保模范小區(qū)市政府2021年12沈陽(yáng)銀基物業(yè)中國(guó)物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)2021年13遼寧省物業(yè)管理二十強(qiáng)省建設(shè)廳2021年14沈陽(yáng)十大誠(chéng)信物業(yè)市政府2021年15沈陽(yáng)市重合同守信用單位市工商局2021年16A級(jí)納稅人企業(yè)（稅務(wù)免檢單位）市稅務(wù)局2021年附：榮譽(yù)證書復(fù)印件

咖啡店創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書第一部分：背景在中國(guó)，人們?cè)絹?lái)越愛(ài)喝咖啡。隨之而來(lái)的咖啡文化充滿生活的每個(gè)時(shí)刻。無(wú)論在家里、還是在辦公室或各種社交場(chǎng)合，人們都在品著咖啡。咖啡逐漸與時(shí)尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽(tīng)音樂(lè)、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來(lái)越多的中國(guó)人所理解。第二部分：項(xiàng)目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢(shì)目前大學(xué)校園的這片市場(chǎng)還是空白，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國(guó)家鼓勵(lì)大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對(duì)未來(lái)充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個(gè)創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神，有對(duì)傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動(dòng)力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過(guò)成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價(jià)值。第四部分：預(yù)算1、咖啡店店面費(fèi)用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過(guò)協(xié)商，以合同形式達(dá)成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費(fèi)用、支付費(fèi)用方法等。租賃的優(yōu)點(diǎn)是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面，啟動(dòng)費(fèi)用大約在9-12萬(wàn)元。2、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)用咖啡店的滿座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對(duì)收益影響較大。咖啡館的消費(fèi)卻相對(duì)較高，主要針對(duì)的也是學(xué)生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計(jì)費(fèi)用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費(fèi)用具體費(fèi)用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費(fèi)用。包括招牌、墻面、裝飾費(fèi)用。(2)店內(nèi)裝修費(fèi)用。包括天花板、油漆、裝飾費(fèi)用，木工、等費(fèi)用。(3)其他裝修材料的費(fèi)用。玻璃、地板、燈具、人工費(fèi)用也應(yīng)計(jì)算在內(nèi)。整體預(yù)算按標(biāo)準(zhǔn)裝修費(fèi)用為360元/平米，裝修費(fèi)用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購(gòu)買費(fèi)用具體設(shè)備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計(jì)2250元(2)音響系統(tǒng)。共計(jì)450(3)吧臺(tái)所用的烹飪?cè)O(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計(jì)600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺(tái)、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計(jì)300凈水機(jī)，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價(jià)格大約在人民幣1200元上下?？Х葯C(jī)，咖啡機(jī)選取的是電控半自動(dòng)咖啡機(jī)，咖啡機(jī)的報(bào)價(jià)此刻就應(yīng)在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會(huì)超過(guò)1200元。磨豆機(jī)，價(jià)格在330―480元之間。冰砂機(jī)，價(jià)格大約是400元一臺(tái)，有點(diǎn)要說(shuō)明的是，最好是買兩臺(tái)，不然夏天也許會(huì)不夠用。制冰機(jī)，從制冰量上來(lái)說(shuō)，一般是要留有富余?？钪票鶛C(jī)每一天的制冰量是12kg。價(jià)格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來(lái)也是比較合算的。5、首次備貨費(fèi)用包括購(gòu)買常用物品及低值易耗品，吧臺(tái)用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費(fèi)用。大約1000元6、開(kāi)業(yè)費(fèi)用開(kāi)業(yè)費(fèi)用主要包括以下幾種。(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理費(fèi)、登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi);預(yù)計(jì)3000元(2)營(yíng)銷廣告費(fèi)用;預(yù)計(jì)450元7、周轉(zhuǎn)金開(kāi)業(yè)初期，咖啡店要準(zhǔn)備必須量的流動(dòng)資金，主要用于咖啡店開(kāi)業(yè)初期的正常運(yùn)營(yíng)。預(yù)計(jì)2000元共計(jì)： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計(jì)劃1、營(yíng)業(yè)額計(jì)劃那里的營(yíng)業(yè)額是指咖啡店日常營(yíng)業(yè)收入的多少。在擬定營(yíng)業(yè)額目標(biāo)時(shí)，必須要依據(jù)目前市場(chǎng)的狀況，再思考到咖啡店的經(jīng)營(yíng)方向以及當(dāng)前的物價(jià)情形，予以綜合衡量。按照目前流動(dòng)人口以及人們對(duì)咖啡的喜好預(yù)計(jì)每一天的營(yíng)業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動(dòng)2、采購(gòu)計(jì)劃依據(jù)擬訂的商品計(jì)劃，實(shí)際展開(kāi)采購(gòu)作業(yè)時(shí)，為使采購(gòu)資金得到有效運(yùn)用以及商品構(gòu)成達(dá)成平衡，務(wù)必針對(duì)設(shè)定的商品資料排定采購(gòu)計(jì)劃。透過(guò)營(yíng)業(yè)額計(jì)劃、商品計(jì)劃與采購(gòu)計(jì)劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營(yíng)業(yè)目標(biāo)的達(dá)成，同時(shí)有效地完成商品構(gòu)成與靈活地運(yùn)用采購(gòu)資金，各項(xiàng)基本的計(jì)劃是不可或缺的。當(dāng)一家咖啡店設(shè)定了營(yíng)業(yè)計(jì)劃、商品計(jì)劃及采購(gòu)計(jì)劃之后，即可依照設(shè)定的采購(gòu)金額進(jìn)行商品的采購(gòu)。經(jīng)過(guò)進(jìn)貨手續(xù)檢驗(yàn)、標(biāo)價(jià)之后，即可寫在菜單上。之后務(wù)必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷售出去。3、人員計(jì)劃為了到達(dá)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)者務(wù)必對(duì)人員的任用與工作的分派有一個(gè)明確的計(jì)劃。有效利用人力資源，開(kāi)展人員培訓(xùn)，都是我們務(wù)必思考的。4、經(jīng)費(fèi)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)的分派是管理的重點(diǎn)工作。通常能夠?qū)⒖Х鹊杲?jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)分為人事類費(fèi)用(薪資、伙食費(fèi)、獎(jiǎng)金等)、設(shè)備類費(fèi)用(修繕費(fèi)、折舊、租金等)、維持類費(fèi)用(水電費(fèi)、消耗品費(fèi)、事務(wù)費(fèi)、雜費(fèi)等)和營(yíng)業(yè)類費(fèi)用(廣告宣傳費(fèi)、包裝費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等)。還能夠依其性質(zhì)劃分成固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用。我們要針對(duì)過(guò)去的實(shí)際業(yè)績(jī)?cè)O(shè)定可能增加的經(jīng)費(fèi)幅度。5、財(cái)