港豐大廈競標管理知識方案

按港豐大廈競標方案（住宅部分）放港豐大廈項嫌目簡介診市場調研部頭分丙XX難地產200口1年深圳市威潛在顧客整朗體調研報告縱樣本數：2鐵000人健潛在客戶置獎業(yè)特點廚小區(qū)環(huán)境最轉受關注豈小區(qū)周圍自冬然環(huán)境、生她活配套設施傍和交通條件燕是市民購房融最重視的三淚項因素。羞小區(qū)周邊自酸然環(huán)境已成釣為潛在客戶不購房是最重廣視的因素，錢相對之下價踩格因素所處紋的重要程度努已經成為第歪二層面潛在贈客戶考慮的風問題，也就姑表明深圳的移住宅消費市戲場已經由價返格引導型發(fā)調展到環(huán)境引再導型，這也啄表明深圳居債民的生活目勵標向追求生膨活質量和享峰受生活方向嶄發(fā)展。謙周邊生活配降套設施、交坦通條件和區(qū)促內生活配套掘設施也是潛敢在客戶購房若時重視的因征素，也就證艙明了住宅銷呀售過程不僅烘是賣住宅的存過程，同時行也是賣服務備、賣配套的掛過程。炒戶型結構和祖廳室布局也層較受重視稅相比之下，譯潛在客戶對尋發(fā)展商品牌喂、建筑風格訊的重視程度棗比較低。袍居住首選福撕田奇最適合居住圾的區(qū)域首選另福田、南山顧取代羅湖列獻居次席悔。良福田是潛在冊客戶認為是析深圳最適合挽居住的地方豐，而南山居豐其次且比例耀與福田相差覺不大，表明聲在潛在客戶蛙心目中，對直南山的認同掠度相當高篇福田新區(qū)熱泛銷輕福田是市民忍最有可能購奶買的區(qū)域，簽南山居其次蹈。索這一結論表燃明深圳市住興宅購買西移具趨勢更為明令朗，且力度里在不斷加強謝，南山地產剩的發(fā)展存在扎較大的市場徐機遇?？镁G化小區(qū)受綢親睞途以綠化和樹霞木為主的小筑區(qū)內環(huán)境設礦計方案是潛逢在客戶最喜呆歡的。巖喜歡內容撈比例（%）畢以綠化和樹拜木為主牌65.90蚊以水景為主蔑14.33已以大面積活盤動廣場為主攀12.38侮以體育器材煌為主流3.42等以新奇沒有漠見過的景觀綠為主行1.02帖以游戲設施效為主范0.37剖其他鼓0.92士合計絲100懶綠色是小區(qū)養(yǎng)內不可缺少大景觀，且最匆為潛在客戶耐看重的，從濁另一方面來者說是綠化好爸的小區(qū)最有退可能打動潛隱在客戶并促倡使其購買。筑以水景和大終面積活動廣氣場為主的小銳區(qū)內環(huán)境設汗計方法也受臣到潛在客戶怒的喜歡，所缸以開發(fā)商可照以根據樓盤拐特點，采用儉多種環(huán)境設倘計方法的組沃合以滿足不惜同類型潛在擱客戶的需要球。何標新立異和干純娛樂性環(huán)嶼境設計不太騾合適潛在顧宴客群的審美摸觀和傳統(tǒng)心除理。誦喜歡濱海風適格吊熱帶濱海建征筑風格和歐況陸風格是被常訪者喜歡的盯建筑風格類遭型。調建筑風格銅比例（%）箭熱帶海濱建織筑風格每32.07舊歐陸風格鹿31.60材江南民居風餐格蜻12.05后中國嶺南建切筑風格無10.01喬美式風格卡6.39黃中國北方建摸筑風格介4.36牧其他觀3.52刮合計儲100糞三年以內購仙房貸今后三年是漂潛在顧客計無劃購房的集有中時期，尤般其是在20倆03年人數之較多。大部篩分被訪者購忌買用途為自紀住。拜三房是需求術主體像100平方碼米左右的三粗房是市場需捉求的主體。柄需求戶型經需求比例齊需求平均面軍積制一房磨2.50喇47.70證兩房一廳番11.20勝76.65蠶兩房兩廳侍25.93嘗80.73頭三房一廳眾5.74震96.47耍三房兩廳漂46.02鍬104.6體4希四房毫6.85毫139.4猛7裂五房及以上凡1.76狹191.1耕1剖合計慮100仁100平方泊米左右的三尼房是市場需桌求的主體，借尤其是三房兵兩廳的市場雪需求程度較率高，其次是秀兩房兩廳和饒兩房一廳的驗需求較多。渣一房、兩房莫、三房、四賣房的需求比里例是1：1境5：21：偶3。默在面積上，工三房在10興0平方米左待右，兩房在技80平方米裳左右，一房總在50平方芹米左右，四訂房在140跌平方米左右倘，五房及以章上則在20恩0平方米以昆上。鐘愛小高層筒小高層的需煤求仍為市場莊主體。死小高層（9赤—薦18層）仍容是潛在顧客肢選擇的主要臥建筑類別，法而多層帶電暗梯（5鍬—蛋8層）、高隨層（19層尿以上）及多徒層無電梯建供筑類別間的吩需求比例相婆差只在3個灘點左右，需耍求較為平均壘。岔平面結構是鉗主流取向綿平面的室內釘結構仍是潛攔在顧客的主名要取向，在健非平面結構悔中，躍式中筒的需求比例衛(wèi)是最高的，攤其次是復式需。喉80萬是購咐房消費臨界閥點母20齡—將60萬的單海套住宅總價忌是潛在顧客診比較容易承仆受的，尤其擔是總價在3奶0桿—它50萬之間究是潛在顧客須承受能力最瓶強的區(qū)間段氣。下有36.9虛%的潛在客蛛戶表示能夠認承擔40惕—劣60萬的總傷價；而40梨.14%的結潛在客戶能置夠承受40橫及40萬元復以下的總體障水平；在1民00萬以上休的總價則有乓7.06%粗愿意承擔，張80萬的總恩價相當于一餅個臨界點，券在81瓣—俊100萬之嘴間能夠接受革的潛在客戶懼僅有8.2夏7%，表明遮潛在顧客的毀購買力差別鐵較大，開發(fā)病商在制定價扁格策略時應完盡量避免8仁1隱—除100萬這叛一區(qū)域。每5000元世是均價分界咬線奔單價400宰1品—餃6000元忠/平方米是倒多數潛在顧午客易承受的閘價格區(qū)間。兵4000棗—賊5000元焰/平方米的陜單價是大多致數潛在顧客踐最容易承受恢的，比例達匙到潛在顧客溜比例29.歐01%，能掙承擔500酷1翼—喂6000元各/平方米的飾潛在客戶比露例達到25揮.48%，援能承擔60危01月—隆7000元轎/平方米的噴潛在顧客比百例接近20烤%，也說明享部分潛在顧物客的購買力迫有限，而愿捕意承擔單價誓超過800夾0元/平方溪米的也只有張2.86%津。天10萬首期筑能接受條按揭付款是到市民接受的國主要付款方勁式，10駛—理15萬元是妄較佳的首付蘇額度。蠶在潛在顧客萄中，有45懶.11%的紛人能夠支付章10傘—肝15萬元的咽首期，而1正5索—擠20萬的首辮期也有兩成剖的潛在顧客宰能承受。陶2000月祥供最愿意宜2000繁—躺3000元啄是按揭方式烏的潛在顧客致最愿意承擔羨的月供額度慚二、區(qū)域潛忠在顧客置業(yè)暫特征分析移注：考慮到何目前深圳市堆的二線關設雜置及購買力栽狀況，我們漿僅對在羅湖秋、福田、南獸山居住的潛銀在顧客置業(yè)集特點進行比折較。壇工作居住同他區(qū)最宜春消費者基本駱上根據工作撕地點來選擇炮居住地骨比例（%）惜可能購買區(qū)遺域所占比例編羅湖禿福田嚷南山揪鹽田歸龍崗嶄寶安屠居住區(qū)域冰羅湖漂27.47包42.49美25.32曬1.72浙2.58掀0.43薪福田堆6.33竟55.91恭32.07參0.84凳4.01挑0.84眉南山船3.17匙23.08柏69.68脅1.81國1.81學0.45嶄工作區(qū)域與哨居住區(qū)域一小致性比例最蝕高的是福田朗區(qū)被訪者，苦而除本區(qū)外糞，工作地點趟多集中在羅峰湖區(qū)。陪羅湖被訪者駁主要在羅湖競、福田工作阻。疤與羅湖、福怕田被訪者少能有在南山工時作不同的是姐，南山被訪盈者有相當部宰分在福田、緩羅湖工作?；哦谀仙骄铀淖?，卻在鹽階田上班的可卻能性極低。蝴南山區(qū)被訪泊者自我滿意矮度最高繩南山被訪者帝對自己居住貧區(qū)域的滿意竟程度最高汽比例（%）把深圳最適合澇居住區(qū)域開羅湖趁福田射南山健鹽田絮龍崗朵寶安閉現居住區(qū)域腫羅湖花28.83泉42.13梁31.06其2.13逢0.85巡0百福田夾4.62幸53.15破37.18裝1.26群3.36飛0.42認南山搬1.34阻19.20譯75.89濁1.33證1.79紐0.45除跨區(qū)購買將鄭更普遍煉羅湖區(qū)被訪謠者外流可能程性最大勒比例（%）味工作區(qū)域刺羅湖遙福田沙南山照鹽田俊龍崗焰寶安歷香港書居住區(qū)域擴羅湖狡68.8姻23.5諷3.42歡0.43趙1.28梯1.71護0.85儀福田順19.55垃72.91吹4.89友0.61臘1.02欄0.61液0.41壽南山膝11.69摧25.54拔59.31勢0青1.30遣1.30霧0.87冶羅湖被訪者堵只有不到三版成會選擇原萬來區(qū)域，4亭2.49%止的被訪者會川選擇福田，禁25.32算%的被訪者若會選擇南山植，也分別有劃1.72%啄，2.58阿%的人會選院擇鹽田和龍話崗。它福田的被訪辜者三成會流鵝向南山，流宜向羅湖和龍肚崗的分別有帖6.33%山和4.01萬%。憐南山被訪者考外流傾向最纏小，但也有罩23.08森%會選擇福拌田，3.1酬7%的會選公擇羅湖。視選擇龍崗的壘被訪者主要旺選擇布吉。編建筑風格各忠區(qū)被訪者選社擇各異鋼羅湖被訪者態(tài)更傾向選擇樹歐陸建筑風沈格桶比例（%）延最喜歡的建鑒筑風格蒜歐陸風格屠熱帶海濱風仍格常居住區(qū)域改羅湖永34.73皂32.33皆福田責29.81肯30.85猴南山搏29.33性35.11憑三、消費者歇市場需求定悟量報告扁小區(qū)周圍自廟然環(huán)境、生螞活配套設施窩和交通條件夕是被訪者購館房最重視的政三項因素。鉆因素政比例軋%繁小區(qū)周邊自喇然環(huán)境持22.81跡周邊生活配攔套設施線17.08舉交通條件調16.53愿小區(qū)內生活恒配套設施唯12.93短戶型結構和望廳室布局餓7.2掠總價竿5.63蘋單位冶3.79慨位置交3.69暑小區(qū)內環(huán)境茅景觀無3.42至小區(qū)規(guī)模款2.03味發(fā)展商品牌早1.94夜其它金1.29出建筑風格保1.11唯面積吵0.55暖合計申100援最適合居住鉛的區(qū)域首選遼取福田，南捐山取代羅湖挪列居次席。說福田是被訪柄者最有可能卵購買的區(qū)域悅，南山居其收次。舅大部分被訪震者購買用途從為自住。貪綠色是被訪題者主要追求拼的小區(qū)環(huán)境仿設計俱。錫喜歡內容祖比例估%限以綠化和樹涼木為主追65禾以水景為主血14.33放以大面積活金動廣場為主送12.38捷以體育器材悔為主扇3.42帝以雕塑景觀取為主協(xié)1.66讓以新奇沒見數過的景觀為超主工1.02膝其它譯0.92仰以游戲設施繞為主沙0.37吐合計泛100貌熱帶海濱建鍛筑風格和歐粱陸風格是被償訪者喜歡的喬建筑風格類蠟型。降建筑風格三比例錄%端熱帶海濱建拜筑風格除32.07鑄歐陸風格辰31.6唐江南居民風棕格澤12.05呀中國嶺南建難筑風格胸10.01站美式風格剪6.39梯中國北方建來筑風格研4.36獵其它鳳3.52配合計知100存報紙廣告和賄電視廣告是餡大家獲知樓辟盤信息的主肉要途徑。譜渠道越單項提及率虜%且報紙廣告蔑88.3靠電視廣告藏36.4至房地產信息蝦網站昂11.9墨親人望\喝熟人介紹放8.7船路過看到樓內盤條幅廣告權4.1蒙雜志廣告仔3.3章戶外廣告看3昆電臺廣告拋0.9蒙路邊傳單使0.9抵其它賀1.6熱新聞、資訊貿和電視劇是鬧被訪者最喜察歡看的電視武節(jié)目。拖檔目脾單項提及率殘%溉新聞束、怪資訊斗91.9引電視劇列39.2合體育顯30.3躲娛樂畝24.5蛙經濟華19.1指地產拔\龜建材腹8.3買文化賣、掉教育、衛(wèi)生醒8.2直生活霧6有政治核、跪軍事填、鎮(zhèn)法律殿5.8啦其他套5.6閣新聞、資訊毯和體育內容擠是被訪都最朝關注的報紙?zhí)艃热?。炊欄目么單項提及率讀%抹新聞、資訊凳108.1珠體育溜27.8塞經濟事25.1漠地產、建材嬌23.2浪娛樂薄23.2筒生活歉9.9兄政治、軍事撥、法律溜5.7罵文化、教育宗、衛(wèi)生唐4.5扯電視劇糾1.2香其他怎3.9瞇今后三年是趙此次被訪者喊計劃購房的寸集中時間，之尤其是20安02年人數份較多。灶100平米況左右的三房禍是被訪者需螺求的主體。扁戶型繳比例系%住平均面積大(嘗平米亦)越一房社2.5盟47.7匠兩房一廳帆11.2瞞76.65側兩房兩廳罪25.93糠80.73董三房一廳虧5.74阻96.47襯三房兩廳預46.02吐104.6慈4榴四房誦6.85杠139.4泉7看五房及以上報1.76宅191.1飄1說合計瘋100饞盈平面結構仍棟為被訪者的心主要取向。六20-60殘萬元是房屋礙總價最易接棟受區(qū)間，尤羊其是30-烘50萬元是祖被訪問者易然接受的區(qū)間步段。蓄單價400吐0-600于0元/平米爸是被訪者最海易承受的價駁格段。而愿城意承擔單價閱超過800賄0元/平米師的只占2.畢86%。漠按揭付款是瞇被訪者接受膝的主要付款續(xù)方式。默首期付10酷-15萬元按是較多被訪貼者所希望的芝。謠多數被訪者炭月供能力是每2000-緞3000元撥/月。住厭詢四、羅湖被惕訪者市場需狂求定量報告扣來自羅湖區(qū)飯的被訪者（噴以下簡稱為致羅湖被訪者截）認為購房判最重視的因糧素是周邊自立然環(huán)境，其絹次為交通條身件，第三是景周邊生活配講套，建筑風獻格、區(qū)內景暖觀、發(fā)展商死品牌的因素梅對購房者的涌影響較小腎。鴿羅湖被訪者看認為最理想撞的居住場所個在福田，其救次是南山，疤羅湖居第三料。合羅湖被訪者蜓會首選福購托房，然后依稠次是羅湖、宋南山吹羅湖被訪者李購房的主要絨用途是自住打大多數羅湖歡被訪者希望紫景觀以綠化族和樹木為主羊建筑風格上職，歐陸風格熄占優(yōu)勢，但牛較熱帶海濱尊風格領先不痛大。月報紙廣告和傻電視廣告是態(tài)羅湖被訪者泰獲知樓盤信織息的主要渠盟道旱。歌羅湖被訪者沉獲知樓盤信盲息渠道霧選擇頻次領%新報紙廣告窮52.7躲電視廣告能24.1慢雜志廣告喂1.2臣親人、熟人劉介紹前3.9濟路邊傳單牲0.5禁戶外廣告擾1.7滅路過看到樓筐盤條幅廣告篩2.2協(xié)房地產信息烤網站扒6.8胸其它慰6.8唱新聞/資訊碼、電視劇、珠體育是被訪敵者喜歡節(jié)目摟中提及在前胸三位的內容躁。室羅湖被訪者援喜歡的電視擱節(jié)目廁選擇頻率胳新聞索/教資訊朽36.7贈娛樂唇10.4鳳文化、教育厲、衛(wèi)生厭4.3泳電視劇揚17.2廈經濟坑8.7約生活孕3.1和體育侍11.6瞞政治、軍事晨、法律痕2.4代地產、建材邀3.8庸其他挑1.7框新聞/資訊治是被訪者關約心的內容。休羅湖被訪者惕喜歡的電視丸節(jié)目騙選擇頻次考新聞源/匆資訊轟46疤.5英娛樂亂10.5誦文化、教育址、衛(wèi)生工2.5眉電視劇慧0.9話經濟鵝10.2葉生活單4.4蕉體育支10.9算政治、軍事降、法律但2.飄5黨地產、建材甘10.4集其他針1.銹7幼羅湖被訪者甩大多數會選躁擇三房二廳甘，其次是兩邀房兩廳。桐在學歷分布缺上，羅湖被快訪者中專大按專學歷占一獵半，本科學飽歷的占近四動成。碩士及神以上學歷的羞有4.82碌%。朵近七成羅湖寇被訪者工作楊區(qū)域在羅湖恢，有23.領5%的居民究在福田上班笑，也有3.啦42%的居然民在南山上億班。危五、深圳市疾羅湖區(qū)近兩樹年銷售樓盤膊價格表肆物業(yè)名稱距對物業(yè)地址州把物業(yè)類別終價格暴湖濱閣抖村怡景路

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腔3680元育/平方米畝

香項目分析及挪定位學項目分析及蒙定位小以下根據我鞏司對消費者失調研的結果菌，對項目規(guī)碌劃設計及銷辦售提出一些困參考意見。刃項目可發(fā)揮廚的地產因子區(qū)一般的，不自同檔次的住喪宅項目所應既具備的基本擔地產因子有重所不同，具卻體如下：渴從上表可以持看出，本項搞目不具備造寺成高檔住宅栗的條件，只寸適合造成中度檔次的小戶賀型住宅。球地產因子抽消費者關注桿的比例引%揮本項目情況責小區(qū)周邊自錘然環(huán)境押22.81避差伶周邊生活配慎套設施廚17.08績優(yōu)波交通條件精16.53拉優(yōu)賄小區(qū)內生活與配套設施預12.93濕無帆戶型結構和敏廳室布局休7.2督可調控掠總價錘5.63杰可調控編單價厲3.79決可調控梁位置慨3.69犯優(yōu)丙小區(qū)內環(huán)境木景觀蒸3.42園無揚小區(qū)規(guī)模差2.03證無住發(fā)展商品牌切1.94臘差董其它帆1.29淚無墨建筑風格鵲1.11棗可調控么面積想0.55能可調控捧合計對100攏從上表可以笨看出，本項退目在生活配仇套設施、交互通條件、位霧置方面具有濾相當大的優(yōu)懇勢，另外，偵在價格、面口積、戶型結油構、建筑風興格等方面有蜘較大的發(fā)揮園空間。檔項目的消費族者定位健福田是深圳駝市民心目中著最適合居住驢的區(qū)域，南距山也已取代很羅湖居次席缺。北比例（%）濫可能購買區(qū)炮域所占比例呼羅湖戀福田班南山竊鹽田牽龍崗足寶安幅居住區(qū)域喬羅湖錄27.47著42.49庸25.32或1.72滅2.58葉0.43罪福田田6.33爸55.91鹽32.07授0.84拌4.01彼0.84售南山況3.17蠟23.08螞69.68勝1.81以1.81拔0.45左比例（%）優(yōu)工作區(qū)域澡羅湖增福田憲南山稿鹽田稠龍崗怎寶安蝶香港惕居住區(qū)域喇羅湖惠68.8王23.5射3.42脫0.43做1.28扭1.71庭0.85希福田敲19.55壁72.91逐4.89詞0.61語1.02備0.61買0.41疤南山效11.69國25.54部59.31刊0蝶1.30污1.30炭0.87史比例（%）啄深圳最適合住居住區(qū)域逼羅湖喊福田皮南山導鹽田脅龍崗掃寶安狼現居住區(qū)域握羅湖滿28.83妙42.13彈31.06蹦2.13繞0.85爽0稿福田旱4.62朽53.15枝37.18蟻1.26獻3.36毒0.42賀南山枕1.34城19.20園75.89頁1.33青1.79控0.45止從上表可以俯看出，羅湖狗居民大多對評現居住環(huán)境免不滿，跨區(qū)拜流動的可能疑性也是最大笑的，羅湖吸犧引外區(qū)消費社者的可能性辱比較小。姨但仍有很多閱在羅湖工作辜的居民還是黨考慮到生活竭的便利性，自選擇生活與擠工作同區(qū)。粗本項目的主蛋要目標客戶廟應定位于在遼羅湖工作人監(jiān)士，并通過改各種賣點的程提煉，吸引甩一部分準備耳搬遷至外區(qū)吸的羅湖居民筆和投資人士辨，同時吸引詢本區(qū)一部分落租房居住的還年青人提前驢購房置業(yè)。透吸引外區(qū)自診用型客戶前亮來購買的可甚能性比較小較。漢羅湖在大多戴數人眼中已早經成為深圳蛋關內最不適玉合人居住的盒區(qū)域，而東凡門作為羅湖烘最大的商圈捐，又是羅湖齡區(qū)最不適合掩人居住的區(qū)魄域之一，那遞么會有哪些族人在這樣的慮商業(yè)鬧市買瀉房呢？描主要的兩類災消費者：迫新都市主義譯者豆新都市主義淋其實是一種駝生活態(tài)度，沾新都市主義巴者大多數屬妖于白領階層或，他們的特配點，主要可舍歸結為以下外幾點：1、組正處于事業(yè)附起步、剛剛陽起家的一部蠻分人，2、槽他們的工作物生活圈子以叼都市為主要腥活動地帶；潮3、他們思搜維活躍、創(chuàng)巡新意識較強垂；4、他們膠是一批具有控一定知識素益質和水平的蔥人；5、他肆們交際頻繁燈，活動較多篩；6、有基毀本積蓄；7念、他們注重骨效率和成本松；8、他們楚的生活方式衰較現代，追漫求時尚；9重、有自己居助住要求和標球準；10、牢對物業(yè)智能節(jié)、科技較為豈重視。敢他們對住宅雞的要求：1串、居住與辦肚公地點較近壁，可大大節(jié)仆約時間成本閱，將一切變侍得十分便利練；2、配套毒全面完善，悔應有盡有，睛周邊資源很械豐富。這是鞭郊區(qū)很難比弦及的；3、纏從居住本身眉來講戶型不挑是很大，主欄要目標客戶復群為創(chuàng)業(yè)者壓，一則可以鼠滿足他們的帳居住需要，連二來經濟力停較小，并且祖，隨著其事屬業(yè)的發(fā)展，把在未來二次敘置業(yè)時，使汽其成為他們訂另一項投資比，因為此地扇段物業(yè)永遠銳是升值的；蹈4、現在都耳市的居住條休件不同與六硬、七十年代擁，現在比較君重視人的需縮要，在采光個、空氣、噪被音、安全防警護等方面多粉運用現代材拉料，以提高在其質素；5鎮(zhèn)、對舊城改凳造力度很大沖；6、智能喪代水平提高差，信息來源紙最廣泛也最崖豐富。蛾尤其是在深愉圳，移民城甚市中大多數跟為創(chuàng)業(yè)者，落更需要有都粒市這個環(huán)境泄，在這個平啊臺上更快更樣便利地實現邊其創(chuàng)業(yè)的價償值和目的，剝而新都市主文義住宅正好戰(zhàn)為他們事業(yè)療家庭生活搭從建最佳的起妹點。投資客戶鏡住宅投資客產戶選擇項目革前，會睜充分考量市協(xié)場，對發(fā)展撕商信譽、建臂筑產品質量巷、未來升值絞潛力、區(qū)域賠行情價位做莫一個綜合評而判。特別是搖對這個區(qū)域倚和這個項目版的未來前景賞要有一個明皮確判斷。爆主要會輛考慮到下面員12種因素麗：卵

1）物陽業(yè)所在的地狐段是否具有季投資價值；喪2）有否重翼大政策導向宜（如即將開查發(fā)某地，或暈已限制某種念房產的開發(fā)離）；3）有約否正在開工裳或規(guī)劃新建寺的重大市政叛項目（如地小鐵、機場）絲；4）是否壤由可信度高及的發(fā)展商營旋造：5）同濱比地段房價悄相對較低，露或房價的上旬升空間較大煩；6）出眾量的生活環(huán)境學（如：有山朱、水、公園專、溫泉等）駁；7）特別軌的生活配套洲設施（如名陣牌學校、醫(yī)緣療機構、著辟名大商店等崗）；8）超奉前的設計規(guī)績劃（如前瞻賊性的小區(qū)規(guī)露劃、房型等少）；9）漂寧亮（或標志觀性）的建筑導外觀；10秋）良好（出浙色）的物業(yè)梯管理；11崗）合理的房谷型面積和總禮價（便于出跟租或轉手）懸；12）新勵穎的建材設促備等。歡冠其中導有87.3拍％的工投資者溪在乎房子的慌交通。便利邊的交通條件只無論對房產頑的出租、轉蠶讓，還是自輛居的上班族改來說，都是揚有利的。繁建筑規(guī)劃設初計戶型設計：范3房作為深副圳需求量最屋大的戶型，腳銷售方面的建競爭也是最筆激烈的，反紛倒是需求量澇最小的單身珠公寓和1房恐1廳，由于殖市場供應量纏小，投資回追報率高，出責租容易，在貪深圳市場一們直呈現熱銷產狀態(tài)，本項繼目所處位置幕地價成本高陜，居住環(huán)境延不如大型成飽熟居住社區(qū)惱，如與其他盒樓盤競爭大挑面積戶型，性并不具備優(yōu)質勢，目前大度廈40勤—筐60平方米鋪的1房1廳綱單位和2房異2廳設計就鑰有效避開了豎市場競爭，央但60平方象米的2房2豬廳住宅要保土留90平方扣米2房2廳我住宅的全部尺功能是不可守能的，必須坦進行取舍，觀建議將住宅豐部分的功能閑簡單化，保波留私人面積蜻，減小公用眉面積，使家駕成為一個純綱粹的居住場幫所，將會客散等功能移至貪公用空間幅——棋會所去進行況。設計適應枯在會所的功屈能和檔次方章面進行提升班。本項目中蛇公用面積成謀了家的外延數，好的區(qū)內覆配套和高檔膜次的主體惠會所腳也將成為樓忍盤的鮮亮賣剖點特。承重結構：直目前本項目餓的兩座塔樓棄中一棟外墻凝結構已經基郊本完工，另耗一棟目前只負蓋到5層，癢尚可對承重屢結構進行一身定改動，建以議在建筑設窗計中導入預名應力結構設袋計，同一樓蹦層盡量少的繩使用承重墻壽結構，每套壽房屋作為一郵個基本單位蒼，打通后可疤以任意組合泛，這樣房屋鞠就變得具有舌生命力了，襲成為可以不癥斷生長的房墾屋，原來是勢一房一廳，傭等到經濟情善況好轉了或慈是家庭人口噴增多了，只落要將鄰居的蝦房子買下來撿打通就可以霧變成兩房兩止廳或三房兩沫廳，這樣可菠以吸引相當債一部分渴望很一步到位但耳又資金不足荷的買家提前數置業(yè)。建筑風格：虹在建筑風格練及建筑色彩違的把握尺度題上，應很好些的揣摩目標睬客戶的審美您水準。我們步認為本項目擦為中檔社區(qū)回，整體建筑逆風格為純美避式的，家居餓更私密，公鹿共空間更大漫。用特有的陳建筑語匯體蒜現建筑的實跪用性與時尚免感，使之成階為物業(yè)整體骨形象的有力刮支持，色彩言方面可適當圓鮮艷一些、災風格上以時撇尚、精巧為慶準則。如建籍筑風格已經截確定不能夠慶更改，則至匆少應選擇色旺澤明亮的外嘩墻漆，使建密筑物從背景博中跳出來，遇起到吸引眼紛球的作用。銷售價格總價：謝20-60你萬元是房屋覺總價最易接糧受區(qū)間，尤泊其是30-鴿50萬元的荒區(qū)間段。用按照世界通化常的1：6抹的收入房價糕比規(guī)律，年榆薪在5.2哄5萬元的都少市白領所能腥夠承擔、并強且愿意承擔府的購房總價述應為35萬絨元左右。對附于這部分白畝領（或收入劇稍低一點的設中級白領）趟，35萬元然的房價，通保過銀行按揭寺，月供樓款止在1000藍-2000巾元之間，這昨也符合他們屠實際的承受久能力并且風葵險不大。撇因此，建議盡將單位房款塑定位于25芝萬除—腎45萬之間鍵，單價：蟻單價400較0-600楚0元/平米滴是被訪者最其易承受的價裂格段。而愿財意承擔單價閘超過800組0元/平米這的只占2.填86%。寒根據前面提產供的近兩年綠深圳羅湖區(qū)膝住宅銷售價伏格表來看，期東門地段的團住宅均價應驅在7000跪元左右比較陳好銷售，在烏加上各樓層餡朝向差異，批總體應在6掌000壺—班8000元辱之間浮動，轟但不要超過聰8000元真的心理承受芽防線。這個苗范圍于我們拾提出的總價埋范圍也是吻羽合的。賣點提煉孤項目命名：撲自由城那推廣訴求點幕：我們在設德定本項目的擋社會形象定述位時，力求賣表現出項目炕的4F概念菠：飯·煉自由的空間繭(Free額spac比e)棄——噸完善的公用雀空間帶來完擠全的私人空條間奧·籠自由的組合膠(Free荒comd罰oma)戲——冤住宅間可打扮通給消費者鈔帶來的遐想利·偉自由的選擇延(Free選Opti伴on)銳——麗地處都心，拐配套完善葛·渾自由的生活尚（Free羨life頁）花——郵小戶型，無凳壓力供樓名市場推廣方蒜案賴銷售推廣策勸略功近年來，深艙圳新推樓盤擦無論從總體梅規(guī)劃、配套替設施、營銷膏服務等，都納比以前房地仰產開發(fā)在綜糊合操作水平蓋上有較大提蹄高。各項目僻為贏得市場娘份額，除硬紡件設施外，恭對于樓盤的筒價格、付款授方式等方面油都出新招，瘡并從推廣策明略上反映出木來。深圳的斑各大報紙和放電視臺廣告紛中的樓盤大軌戰(zhàn)就集中反昂映了深圳市捐房地產市場盤的激烈競爭西。這種競爭東就形成了兩緣極分化，一振方面價格不況高，不注重愛產品形象宣屈傳的項目銷壓售業(yè)績平平樓，另一方面涌是價格偏高至，定位準確張，形象宣傳纖到位，有品五牌的項目的欺銷售額都不揚斷上升，甚嘆至帶起購房扶熱潮?，F在問的消費者購耍房心理已經蹤較為成熟，惱加上推出市吐場的樓盤多腳，提供參考躍的信息就越遙來越多，買遭一套房往往牲要從幾十個屠樓盤中選出緞，這就要求賢發(fā)展商對項群目的整合營更銷能力要強饒，制定出周宇密的營銷策淋劃。秤整體推廣思快路油1.1甘XX跳龐大的銷售夾網絡為主線出XX除地產目前擁勿有融55毫家下屬分行森，200多隔名銷售員工于，網絡遍布夕深圳各地，領銷售終端直欺接面向社會丙各個層面，腔遠非傳統(tǒng)二腿級銷售網絡求可比。潛1.2必現場銷售以民及定向傳播轎為兩條輔線玩，進行全方醋位的推廣防銷售現場作腿為客戶接待緣與銷售管理該的中心，其奇重要性仍是沾不可替代的筆。同時灑XX所地產將從以混往積累的數庸萬份客戶資梯料中找出有握類似需求者拌進行定向推挺廣，大大提烈高了信息傳唐播的有效性性。推廣目標旗戰(zhàn)略目標取銜決于企業(yè)的比經營目標，歲與自身經營研目標相統(tǒng)一華的推廣目標影可歸納為四亡點：槍2.1影銷售增長目厲標革本項目的一脆切廣告活動蘇為了能開拓吼和贏得市場循，從而提高持樓盤銷售業(yè)黎績，按開發(fā)替經營計劃完客成銷售目標譯。徹2.2武市場擴展目橡標錄通過戶外廣閃告活動，展蘿開以深圳福形田為中心的競銷售市場。易按漸進式廣她告戰(zhàn)略拓展單南山、羅湖閃市場。網2.3犯品牌樹立目夜標滋通過一系列拼活動，樹立郊自由城的良粒好品牌，使虛項目在推廣兔的目標市場您上形象鮮明絡。增強目標矩市場消費者櫻對項目的好銷感。糊2.4浮企業(yè)形象越目標慚樹立良好的位品牌，進而倡擴大港豐地兆產在社會影閣響力。推廣戰(zhàn)術塑3.1資銷售中心現勸場展示概從所見、所災聽全方面讓販買家了解信道息，直接影婆響買家的選呼擇。束3.2近展銷會續(xù)展銷的人潮雹和銷售氣氛皺能很好的感銳染顧客購買被情緒，使客吸戶相對容易跳做出決定?？?.3縫工地形象展冤示紹工地是宣傳班最經濟和有流效的場地，碗直接影響物損業(yè)形象和銷吩售氣氛。娛3.4堂上門直銷狡從公司資料水中列舉有可粉能購買的客伏戶，上門洽響談并奉送資帝料，定點突授破。夏3.5靜促銷活動犯有效的制造味銷售熱點，貓針對性強，添效果直接。份3.6畏樓盤視覺形慌象涂試樓盤概念林具體化、專疏業(yè)化，給買務家留下深刻掘、明確的印趕象。橫3.7油制造恐慌尤主動把握買扒家心理，制稀造旺銷勢態(tài)黃，吸引觀望果買家。妄推廣階段劃瞇分寄根據本項目添的銷售推廣衣方案，將廣傾告具體內容窄落實分為3劑個階段：鬼4.1做形象導入期滴時間：飛2002床年月11月斜底訴——膠12月泡推廣思路：毫本階段的推涌廣重點放在思“菠第五代小戶茄型繪”毀的概念推廣罪及項目知名拾度建立，借聲助各媒體的影軟性新聞報賠道，通過事灑件營銷的形邊象導入策略巨，制造新聞畫熱點，引起搞社會公眾的茅高度關注。跟同時抓緊準兄備銷售所需懸的資料、現外場包裝方案治、裝飾施工稼設計等工作院。犧推廣目標：既推廣自由城點的品牌，為汗正式銷售奠摸定基礎幕媒體支持：圓本階段的廣相告媒體以大備眾化的《深謠圳特區(qū)報》攝、《深圳商泄報》、《南神方都市報》聚軟性新聞報坑道為主，以翁戶外媒體、嶼電子媒體為畝輔，目的是鏈傳播國商大玉廈全新的品陳牌形象，使候潛在的客戶抵了解到潮“放第五代小戶夠型喂”丸概念及項目周銷售的初步佩信息。禍4.2咱正式推廣期忍時間：賴2002菌年月12月材——識200販3年月1月頭推廣思路：勝這個階段是戲在第一階段催的營銷基礎肚上，進一步秀加深主題，役通過多種營賀銷方式密集昨轟炸的方式猴，引起社會花關注，提高工知名度，鞏疫固品牌形象鴿。達到進一流步開拓市場獵的作用。搭推廣目標：桶銷售面積達玉到50%，效即約為20漫000平方忙米左右。推廣方式：科定向推廣說——促把事先經過階精心設計包積裝的折頁和股介紹國商大廳廈的樓書定喚點的郵寄或畜給目標足客戶，也能譜采取發(fā)電子河郵件的形式豪通過網絡作壁定向推廣。泛人力推廣的——荷根據收集的押客戶資料，截派員上門進輔行推廣和洽譽談。劇媒體推廣躺——氧本階段的媒喘體投放以實鳳銷性較強的證報紙廣告為議主，重點發(fā)伯布銷售信息足及優(yōu)惠措施這；同時輔之薪以網絡媒體枝、戶外媒體好、消費雜志耳媒體等。脅網絡營銷左——旅利用本公司蛾龐大的網絡炮資源和前期睛積累的客戶充資源，通過辯一定的優(yōu)惠辦措施促進老召客戶介紹新紫客戶。門4.3全力涂促銷期響時間：拐200支3年月3月鈔——好4月慰推廣思路：可延續(xù)前期的湊銷售態(tài)勢，攤根據實際情蟻況適當調整抽銷售策略。遭推廣目標：賣項目整體銷劑售達到90摩%坐推廣手法：健利用本公司以龐大的網絡極資源和前期拿積累的客戶桂資源，由業(yè)位務員上門向盈目標客戶進困行人員推銷隨，利用公司須現有廣告渠放道對樓盤進枕行宣傳推廣肆。同時發(fā)動哥針對消費者出層面的廣告釋攻勢，借助株消費者的口躲頭傳播以及府購買動力，繪帶動項目銷叢售工作。推廣費用仇以下費用按以7000元筒/平方米均峽價，700懷00平方米坦總銷售面積館投放：講售代理費用古：樓價的1俗.5%，按能實際銷售面田積計算，如棵售出總面積敵的80%，煉則銷售代理棍費用在58義80000代元左右。史報紙廣告：糕特區(qū)報廣告各半版10次漠，1000付000元。多網站制作及缺鏈接費用：停10000答0元占銷售資料制羨作費用：樓饞書3000識0冊，30忘0000元伙；沙盤模型或、樓盤結構朋模型，50銳000元。拉銷售現場包繩裝：售樓處襖包裝：15勻0000元千；條幅、彩鳥旗，200眠00元。啞戶外廣告：砌候車亭廣告曲，燈桿旗，鏡15000透0元盈禮品制作費田用：200根00元。銜展銷會費用薯：5000幣0元。惕銷售管理（瓜略）綠代理費用及冒代理公司簡豆介公司簡介：戰(zhàn)深圳市潤XX澤房地產投資尚顧問有限公手司成立于2闖000年3劈月，是一家滔集房地產全曬程營銷策劃帳、政策法規(guī)蹤及信息咨詢青、投資顧問噸、市場調研俯、項目可行陷性研究、銷堂售代理等功李能于一體的簽專業(yè)房地產紀機構。劍經過兩年時尊間的成長與獵發(fā)展，攀XX浙地產現已成孔長為一家擁紙有300多似名員工，下幅屬華僑城、杯彩田、益田地、長安、百窩花、彩福、且香蜜、東海麻等捐55紙家分公司的扣大型連鎖企森業(yè)，營業(yè)網阻絡遍及深圳坑市各個角落輔，是深圳市蟲規(guī)模最大的逝房地產代理愉公司。漿XX期地產自成立隨以來已經為各16萬人次聲的各界人士剪提供咨詢服竭務并促使其儉中5萬余人腹次達成交易廢，平均每天廣接待400關名客戶之咨辦詢，是深圳宇接待客戶人高數最多的地越產公司。在甩深圳市30描0多家地產刮公司的激烈遮競爭中，獨幕有樣XX閉地產能取得穗如此驕人的抗成績。缸XX龍地產現公司繳注冊資產超勾過2000級萬人民幣，欣平均月成交傭金額近1億孫元，月贏利老200萬元杏，三級市場雖方面業(yè)績一疲直位居深圳渠市之首，是議深圳效益最冒好的地產公大司，操作經賢驗及公司信仇用水準遠非睡普通中介公徑司可比。梢XX飲地產在深圳落市地產界首睜家投資10該0萬人民幣挑引進超大型前電腦操作系窮統(tǒng)，30們0臺電腦通披過中國電信招專線組成的允大型網絡，螞遍布總公司櫻及下屬十幾沾家分公司，克客戶資料登分記后30秒辛內即可傳遞付給每一位員最工，充分實重現資源共享頸，從而保證宵XX君地產為深圳糕工作效率最添高的地產公團司。跟XX抹地產在擁有棋深圳地產界園唯一大型電笨腦操作平臺土的基礎上推駐出其特有的易二、三級市流場聯動銷售奉模式，二級凝市場樓盤資里料輸入電腦萄后直接傳遞淋給300多腹名三級市場脊業(yè)務員，由鉤業(yè)務員主動沙出擊，直接推向其掌握的安需求客戶推危介，徹底改渾變二級市場盈銷售終端少勵的問題。解公司總經理鴿簡介梁XX庭1970年凍生，廣東韶擁關人虛,箱1991葵年來深神1992年搞10月，進訊入深圳市深孩城房地產代否理私，開始涉足擊深圳房地產貧市場衰1996年檔5月，出任眾深圳市深城裕達房地產信厘息公司總經寺理腸1998年書10月，出殖任深圳市世批房房地產評奉估隔總經理按2000年害3月，出任來深圳市枯XX薦房地產投資驕顧問有限公惹司總經理勢公司二級市粱場代理部負診責人簡介劉XX稱1972年環(huán)生，湖南長逼沙人汁1994年滅來深，進入得深圳市房地齊產市場，一忍直從事房地把產策劃工作吃1999年漏組建深圳第棒一置業(yè)公司轎，出任總經枯理，代表作熱《星光之約串》誓2002年情7月出任皆XX從地產二級代付理部營運總證監(jiān)，綁2002年宴8月，二三觸級市場聯動蠢理論付諸實喝踐，《大梅透沙海景酒店魯》項目7天剪銷售80%上，創(chuàng)深圳地作產銷售紀錄喇銷售代理合旅同草案械委托方：策培夾夏誰撥典嬌逆（以下難簡稱甲方）膛地址：拖耕電話；響哈鈴為盟撿貫吼傳典真：0購755仔—哀22552調15原受托方：深波圳市穴XX踐房地產投資筐顧問有限公女司索撫（卡以下簡稱乙裳方）緒地址：端灶電話；趟墓建紋拼劫特跪傳真：質俗甲方為位于寧深圳市羅湖絞區(qū)港豐大廈會物業(yè)項目的勝發(fā)展商，為難促進劫“星港豐大廈雙”諒物業(yè)的銷售頭，甲、乙雙強方本著平等跨互利、真誠撐合作的原則顯，經友好協(xié)喘商，就項目坑委托策劃及遠銷售代理的勁有關事宜，際達成如下協(xié)迷議，雙方共障同遵守：委托物業(yè)勸經協(xié)商，甲訴方同意將鉗“烤港豐大廈膝”柔項目全部單暖位委托給乙監(jiān)方獨家策劃艱代理銷售。委托期限惕自本合同簽說訂之日起麥條暮個月止。即隊從2002羞年漆陸熱月恩患灶日起至20掀03年眾座月值息日止。衰委托銷售價墳格先經甲乙雙方禿協(xié)議，乙方浙同意按照甲駝方提供的銷眼售價目表代句理出售沾“交梅沙海景酒受店菜”境物業(yè)。遞委托代理程碑序相乙方負責處楊理接待客戶敲并代表甲方吸與客戶簽署賓《認購書》腫?！墩J購書慈》由甲方統(tǒng)房一編號蓋章肯并管理，乙曉方每次定量排從甲方簽領委已編號并加擺蓋甲方公章全的空白《認伸購書》，用唇完經甲方核福銷后再領。摩乙方不得在蜜《認購書》輩上加具任何觸其他文字，互否則視為無骨效，因之而護起的糾紛與篩甲方無關。嶼《深圳市房拖地產買賣合飄同（現售）系》和其他合蓮約由甲方與索購房客戶直維接簽訂。千現場為售樓調處的銷售中庫心，房號以墨銷售中心為潤準，其它售多樓點訂房前廚后須通知銷萍售中心備案曠，銷售中心顫由甲乙雙方可共同管理。巖甲方負責提纖供已由甲方過簽章的空白逝收據，乙方別代為收取客快戶所繳納定扇金，并填寫辮收據交客戶螞收妥，定金秀數額不超過愉出售單位總尿樓款的5%溫或出租單位天的兩個月租彩金。乙方無除權向客戶收么取超過此限圾額的任何款主項。醋代理費用及黃結算方式扶委托期內，挑乙方傭金記司提方式為已尊售出單位總至價的1.5鐮%。乙方在訓每月向甲方漂提交上月結騎算表，結算壯范圍為上月筐內乙方所有糟售出的單位揚，甲方核對幕后，在5個印工作日將代司理傭金支付肝給乙方。叛乙方收取之曉定金可與代洽理傭金的數單額比較，采蓮取多退少補小的原則與甲破方結算，多觸余部分返還嘩甲方，并應涉向甲方開具趙收據，否則盈甲方有權代蒸扣稅費。供若客戶在簽擔訂《認購書占》后，《深擴圳市房地產井買賣合同（切現售）》前鴨悔約，已收菊取的定金將榜作為違約金門被甲方沒收道，乙方有權訂獲得該違約雕金的50%榜作為服務費禍。美乙方代理服壤務內容抓在代理期內硬，乙方負責尾該項目的銷男售策劃與實鋪施，廣告、礦促銷、推廣磁方案的制訂臣與執(zhí)行，并師負責現場銷欄售工作。軍充分利用闖XX兩地產公司現挽有銷售渠道畝對物業(yè)進行索推廣，挖掘祖潛在客戶并搏向其推薦本待物業(yè)。匆協(xié)助甲方完露成公證、銀叼行按揭手續(xù)義。詳乙方應將甲養(yǎng)方的相關資伶料視為商業(yè)亮秘密不得對逆外泄露。甲方義務圓本合同為獨臨家委托代理飽合同，甲方翠在簽定此合憶同后不得通勺過乙方以外投的其他渠道損售出梅沙海沫景酒店中物逆業(yè)。噴按約定方式仍支付乙方代禍理傭金并承猛擔該項目的出宣傳廣告費澤用。澡甲方負責提決供物業(yè)銷售奪所需政府批竄文及有關文說件等相關資淹料的復印件墊予乙方，并斗保證甲方物慨業(yè)產權之合怖法性。電甲方負責為單客戶辦理銀蚊行按揭，產介權過戶及辦欄理房產證等項手續(xù)。裙甲方提供物悶業(yè)管理的內旅容及各種收受費標準，辦援理業(yè)主入伙蠻及各種善后序工作。發(fā)甲方與客戶局簽訂《深圳踏市房地產買苦賣合同（現閑售）》及其旦他有關合約揪后，因合約臟履行引起的寫糾紛由甲方稠承擔責任，閱與乙方無關怎。合同終止買乙方未能完碰全履行本合斬同義務時，哈甲方首先可筆書面告知乙區(qū)方并給予乙升方十天的整掛改期，整改耕期滿后仍未辯修正，則甲桑方可單方面歸終止合同，巡并書面通知繡乙方。墓終止合同時喝，甲方仍需耕支付乙方代壤理期間已售機出單位的銷肉售傭金，且害支付期限不懶得遲于書面譽通知合同終尊止后的十個苦工作日?？缥衅谙迣煤袧M前三十日鐘內，雙方可淋協(xié)商續(xù)約，俊如未能達成訊續(xù)約協(xié)議，戚乙方在合同市期滿三日內販將甲方提供撫之物業(yè)資料撓歸還甲方。份本合同簽訂照后，任何一筋方如有違約園，須承擔相馳應責任。如奧造成對方損悲失的，還須歲賠償對方損羽失。合同效力競本合同的訂捷立、生效、霜解釋及爭議嗎均適用于中訴國法律，如頃發(fā)生雙方意爬見不合最終吵未能達成諒城解時，可提妹交深圳市仲殲裁委員會解洋決。劍本合同如有其未盡事宜，漆雙方另行簽右定補充合同賢，補充合同恰與本合同具集有同等法律畝效力。翁本合同一式故肆份，雙方蟻各執(zhí)貳份，徑自雙方簽字罷蓋章后即時辨生效。押甲方：摸賺椅羽抵疼掘產乙方：深圳辭市趟XX富房地產投資講顧問有限公密司帳代表：范鍬杏仇皇顧巡騎代表：藍饅妄稈年賤月勁在日簽于深圳殘瞧（一）整合撤分析篇般一、策劃說候明皇項目名稱：立Spor觀t100柄%(運動城傳)項目概述：模商場位于深款圳市羅湖區(qū)狡東門路與童辨樂路相交地弊段，由深圳泊漁陽投資有艦限公司投資畏建設。用地殼為不規(guī)則多避邊形，西北數側為深圳兒蔑童公園，東惰側為東門路汪，南側為東床門商業(yè)鬧市宣區(qū)。商場所刻在物業(yè)為高狗層塔式商住慚樓，由四層罷裙樓和三座營塔樓所組成村，地上33漆層，地下3灣層，總建筑碼面積729狗92.18相平方米。商擔場位于裙樓梢一至四層整挽層及五層的策部分單位，偵總建筑面積漂13399建.9平方米晨。裙樓商場坑入口主要布珍置在東側和嗓北側，商業(yè)久卸貨口布置摟在南側，裙?jié)u樓二層設置勺一人行天橋兄，與東門人嗎行立交相連載接，既滿足松人流要求又科可為本商業(yè)疾裙樓帶來商瞞機。孝二、市場現纖狀分析姜1、深圳市服商業(yè)市場現田狀現2001年肆至今技深圳商鋪市康場警一直保持高閃速發(fā)展充。高主要有以下鎖特點：表（1）雜從區(qū)位來看拘，幟羅湖東門商削圈、氏羅湖人民南營商圈、福均田華強北商尚圈糞仍呈虹三足鼎立之夫勢，檔龍華、布吉衫兩大衛(wèi)星城嫩和糧南山南油大螞道倒片區(qū)云商業(yè)蓬勃發(fā)劃展孫（2）倍從經營業(yè)態(tài)修來看，專業(yè)禽市場和主題笑商城唱主角俘，忌從統(tǒng)計來看貪，2001罰年度深圳招延商、在售商佳鋪中，專業(yè)援市場和主題傷商城有20嗽個，占54鹿％，可以說頭占主導地位部，特別是在廊本年度中銷盟售、招商取才得成功的項被目均為專業(yè)肺市場或主題缸商城。筆明（3）窯先裝招商后銷售染，升為了解決銷波售與經營的胳矛盾，商鋪腦營銷更注重在招商與銷售蜜的節(jié)奏控制索，先招商后朵銷售成為大壘型商業(yè)物業(yè)唉的首選。宇（4）信商家開始在泛前期參與介句入攪并閣由于在商故場韻營銷中更加控明確了經營廳為先的理念館，因此讓富茄有經驗的大渡商家在前期毫參與規(guī)劃決悼策可以更好牢地解決銷售漢與經營的矛薪盾，實現商輛業(yè)與地產的同互動，從堂而達到平衡拾發(fā)展商、投書資者、商家宅三方利益的雷目的。傍軟躍（5）槐社區(qū)商業(yè)呈合現強大的發(fā)讀展勢頭戒孔隨著大面積懶住宅社區(qū)的引建設及入住規(guī)，社區(qū)商圈包逐步發(fā)展起隙來，成為繼玩城市核心商即圈后又一商價業(yè)的重要組峰成部分。塔2、深圳商磚業(yè)皆類型麻分析逆：百（1）雄綜合性百貨哭商場博，如友誼城供百貨、國際驗商場、天安夢商場、國貿積商場、歲寶愉百貨、免稅鞭商場、深房頭百貨、世貿蜘商場、興華怒商場、大江挎南商場等，自其特點是經榨營規(guī)模較大耽、經營品種榴較為豐富，樹主要包括服牽裝、皮具、袍化妝品、首蛙飾、精品等沉，客流量通膝常低于大型席超市，多采釋用專柜經營尸的方式。蠅撐（2）草主題性商場門，如女人世痰界、男人世好界、兒童世萬界、免稅珠膀寶世界、順才電家居廣場識、新楚源、爪銘可達、統(tǒng)啊球家電、香溝江家私、金壞海馬家私、梳好百年家居獄廣場、賽格見、佳和電子慶城、愛華電柴腦城、華強脖電腦世界等宵，其特點是陷經營品種限圈于一定的主傅題。是趨（3為）鑄超市刊，其特點是敞采用開放式源貨架經營的策方式，經營默品種主要是熟家庭日常必辟需品，通常納毛利率較低肯，但顧客購區(qū)物頻率高于冶其它業(yè)態(tài)的疤商場，因此忘客流量相對主較高。愧A、脂大型超市，夜其特點是單服店規(guī)模較大芬、品種齊全疫，以經營國削產及合資產槐品為主，以號當地居民為賴主要服務對薦象，滿足顧踐客日常生活糕一站式購物羨的需要，如禿沃爾瑪、家喉樂福、新一化佳、人人樂色、好又多等售。沒B、牙便民式超市窗，其特點是穩(wěn)單店規(guī)模較垮小、分店較蹦多，主要經彎營食品和日館常生活必需會品，如民潤僑、華潤萬方式、惠康金田仍、百佳等。兇姜（4）站百貨與超市盾相結合的業(yè)潛態(tài)倘，如萬佳、饒?zhí)旌纭⒚瘶I(yè)凳等。這是深揉圳近年來發(fā)斥展較為迅速令的一種商業(yè)槳類型，其特猴點是在同一針商場內同時潛引入百貨與嘩超市兩種業(yè)病態(tài)，以超市胃來提高客流彩量，以百貨同來確保商場垃整體毛利率頑，從而把兩鋒者的優(yōu)勢有添機地結合起雨來。監(jiān)之（5）粱連鎖專賣（肌專業(yè)）店評，主要是服耗裝、醫(yī)藥等蝶，如經典故第事、一致、黃萬澤、中聯匙等。款販柳暖（6）塌個體經營的跑獨立街鋪。粉3、區(qū)域市惕場現狀拒（1）黎東門的謹商業(yè)布局芳莖東門商業(yè)租步行街現有開２０個大型殖商場和１０言００多間小薦型商鋪，已拜投入使用的愧商業(yè)零售面爬積達５０萬耍平方米，是探深圳規(guī)模最痛大、商鋪最淘密集、商品友種類最齊全崇的商業(yè)旺區(qū)婆。柏解放路核、二橫街、秤人民北３條碗主干步行街袖：以服裝、侮小百貨為主帖流商品，初碑步形成了３巷條服裝街。析聰深南輔檔路沿線：主芒要包括南塘里商業(yè)廣場、騰百貨廣場和僵亞洲商業(yè)城浙，因毗鄰車掌行道而重點怕發(fā)展大型百肉貨商場和購批物中心。兄風貌街恐：最具旅游輪價值的商業(yè)旅街，主營特櫻色服飾、時扭尚精品、旅陳游紀念品和教風味食品等緣。騙永新街叢、南慶街：故主營工藝品綱，永新商業(yè)帝城二樓是東組南亞最大的寄工藝陶瓷專珍業(yè)市場。跑中威商檢業(yè)廣場、越承港商業(yè)中心芹和解放路綜吼合樓：臨街蘆鋪面主營化呈妝品、小飾存物，上層將份構筑皮革、從箱包專業(yè)市吵場?？傲⑿侣焚v中段、新風應巷一帶：重懼點突出鞋帽罰類的經營，葛力爭建成鞋煤帽一條街。奉井鴻基商泉業(yè)城一帶：中專為女性而庭設的購物區(qū)天，將建設類說似香港“女軌人街”的專駱業(yè)市場。嶄總的來講，灑東門商業(yè)圈職主要經營的腔品種是服裝呈，有接近一域半的比例，坐其次是皮具悔、裝飾品、江精禮品和化伴妝品，其他屋品種則比較撤少。而從對類潛在或準備壤商鋪的客戶文訪問可以了藥解到，經營鈴服裝也是大筋多數人的首肅選，有1/叮3以上的人爆會選擇經營化服裝生意，零其他較多人陣選的經營品哪種依次是裝騰飾品、精禮售品、皮具、咸化妝品等。粗（2）冬東門商業(yè)部經營元存在的問雪題路調查資料顯面示，現時東擇門的日均人炕流量高達6植0萬人，然搞而在繁榮的挑背后，東門蚊還存在著不壞少問題，

洞

從對東門食商業(yè)進行調雅查的結果來進看，平經營范圍雷井同，缺乏個尖性，且檔次勉較低駁。屋東門商圈目態(tài)前經營服裝鐘和小商品的送小商鋪占了禮九成，商鋪乎品種單一，孩成為極需要鋸改變的現狀鴉。大型綜合慮性百貨亦存強在經營范圍孤雷同、商品披種類相似的陪問題；同時聰，球撈商場定位不夫清晰，整體征檔低較低，播降低了東門惹商業(yè)的層次虜。第三，消榆費者需求的跪細分化與專若業(yè)化，也呼儲喚著個性化撞的商業(yè)面世盜。我們對深翻圳三大商業(yè)缸圈（東門、傭華強北、南郵山）的消費碌者調查結果笛顯示：消費葡者喜歡開放丑式經營、百補貨廣場、品苦牌專賣等經松營模式都有勝一定比例，害東門商業(yè)煙設施的建設長要走多元化設的路線，吸巖取其他商家武的優(yōu)點，突揪出個性化潮。辟榨嗚帆B、巧大型商業(yè)內行部休閑設施糧缺乏。相伴傭

人們匠閑時逛街的骨動機除了購柄物以外，另癢一目的就是悶選擇逛街購宅物作為一種浴休閑方式，使這種購物情冤結在短時間昌內不會改變冶，逛街購物度是什很多酸消費者遙，尤其年輕廁消費者務度過閑暇時盯間的一種選夜擇之一。從化對東門商業(yè)干圈消費者所亡做的調查來帶看，大部分促的消費者認艘為商場里的疏綠化以及休室息空間是非篩常重要的；攪但是對于目謝前東門大型愁商業(yè)內的休稍閑設施狀況句，次大部分消費步者感到舟不滿意，他丟們希望在購歌物之后在商腦場內能有一株個休閑娛樂宴的地方。可素見消費者越咐來越比較重墊視商場的環(huán)兩境和休息場鑒所。琴輝僻割C久、機遇與挑朝戰(zhàn)并存：妥咐政

東門二十佩余年來積攢浩的成熟商業(yè)犧氛圍，勢成浙商家必爭之暮地。而攪隨著地責鐵漫的開通，歷國貿站、老喉街站則成為跡東門商業(yè)圈周的集散地，黑使東門商業(yè)崇財源滾滾。塌但隨著人民并南商業(yè)改造司方案的逐步夫實施和國貿請地鐵站的建券成，人民南擋商業(yè)圈必到服會快速崛起頭，將會與緊記鄰的東門商笑業(yè)圈形成對騎峙，東門商青業(yè)將面臨著過巨大的競爭圈壓力，將會睬有效地分散控部分消費者其。但是如果賤能夠戴經營模式和飄品種王上進行有效杰定位犬，將能夠浩變危機為機困遇，成幻羅湖商業(yè)川的一亮點滲。妻三、蹲項目SWO商T分析杠下面我們將絞從本物業(yè)的些SWOT，延即優(yōu)勢St鄭rengt多h、劣勢W逆eakne煉ss、機會恥點Oppo劃rtuni拍ty、威脅言及困難點T鵝hreat集s分析著手周，對本物業(yè)宇的可行性研俱究進行概括泰性的總結。蓋1、遣項目優(yōu)勢S德treng幣th地緣優(yōu)勢干——中項目地處深銹圳市傳統(tǒng)商拆業(yè)旺地東門岸區(qū)域，周邊語商業(yè)物業(yè)較敵多，商業(yè)氣執(zhí)氛濃烈，有誰不到東門，粗就不算來過況深圳之說，腐同時也是港歐人深圳消費漫的主要地區(qū)董。物業(yè)規(guī)模魄——教項目規(guī)模較考大，總計約策14000運平方米，可粉定位成各種蔑類型的大型廉商場?？刹僮餍詮姂?zhàn)——車就項目開發(fā)梢進度而言，娘把握市場脈具搏，形成開源發(fā)與策劃的糟同步進行，讀將對整個項翼目的成功奠垂定基礎。僅2、項目劣吩勢窩Weakn猾ess項目用地摸——后項目用地過繳于狹小，周顏邊無可利用衛(wèi)空間，作為浩大型商場來洋講，不利于澆樹立物業(yè)整辭體形象。地理位置傾——末項目位于東謀門中路的末廟段，難以吸責引東門步行調街人流。物肯業(yè)旁的童樂地天橋會遮攔殊部分人群。物業(yè)類型編——歉項目本身為提高層住宅的堤裙樓部分，惕考慮到住戶積的因素，在譜經營項目的膨選擇上有一勺定的局限性瓜。設3、激機會點Op搏portu苗nity緣深圳經濟高惕速增長飲——靈今年上半年咐深圳ＧＤＰ掠增幅達到１誦３概·可７％，出口軌總額更超過戲２００億美縮元，增幅高袋達１７％。漢預測，深圳件外貿出口今陷年有望突破邊４００億美屯元大關。弄東門商業(yè)市爐場現狀車——吵東門區(qū)域目稠前大型集休棚閑與購物于釀一體的主題譜商城較少，擊經營范圍雷步同，缺乏個滲性。敵4、霸威脅及困難渴點Thre存ats鴨區(qū)域內市場裹競爭激烈宮——賭項目周邊在散售和在建的打樓盤較多，憑其中的商業(yè)急項目和住宅譽裙樓的商業(yè)甲部分都會對棄本項目構成悶直接的威脅集。墳項目前期存簡在定位風險衛(wèi)——東項目的商業(yè)碗性質決定了撞客戶的投資遮性，而如今柿的投資客投劃資更趨理性知，目前東門剩地帶經過幾據年的發(fā)展，搞已建成了大系量各種類型躲的批發(fā)市場盡、大型超市仗、主題商場棕、專業(yè)商店獅等。在這種指形式下項目斯的前期定位甚尢為重要，計如發(fā)生偏失陡，則很難重熱新打開局面田。射從本項目的配SWOT分逗析我們可以芬看到，由建楊筑面積決定萌，本項目不秤可能分塊出糟售給小業(yè)主集后由其自行橫出租，只有順采有統(tǒng)一招柜商、統(tǒng)一管丙理的大型商申場經營模式增。在地理位蓄置方面，本活項目又同東信門目前的大走型商場如金角太陽、國貿醉等等存在著號巨大的差距請，而且從東瀉門各大商場我目前的經營探品種來看，漲已然是百貨頌俱全。所以許做什么樣的嘆大商場就是那本項目目前互所要解決的代首要問題。骨在這樣一種滋競爭日益激屋烈的市場環(huán)葡境下，只有桂在經營種類榮上將市場重似新細分，找請到市場的斷漠層，做到更迫規(guī)模、更專軌業(yè)。在經營沒模式上創(chuàng)新多，形成特色侄、熱點，才營能走出一條俘自已的發(fā)展盡之路。勤（二）定位擠篇謀經過學XX謎公司調查發(fā)晌現，目前東遭門的二十幾氏家大型商場醋基本以服裝橫、狐裝飾品、精撒禮品、皮具評、映箱包、蛾化妝品磁、玩具等項培目的經營為見主，而整個睬深圳市也無下一家真正意鮮義上的運動鑼主題專業(yè)商渡場。鄰一、運動類縣消費的市場派現狀太1、經濟增蕩長促使體育摩產業(yè)成為五己大新興產業(yè)羽之一。另2001年豈，嫂中國體育產朵業(yè)產值17芽00億暑，休年增長率超液過30%趨，暮體育產業(yè)成杰為中國五大友新興產業(yè)之崖一，國家已美將體育產業(yè)勸作為一個新挑興產業(yè)加以茄大力扶持和捎投入。90鏡年代以來，持全國體育用渡品行業(yè)工業(yè)閘總產值以每心年100多觸億元的速度杏遞增，全國本各類體育健塘身場館已達喂61.6萬宴個。199病7年，全國遲包括體育健匯身在內的文屯化和娛樂方碰面的消費高繁達3000誼億元。19齊92-19辛97年，我蓋國年度體育抗消費平均為爪1400億聞元，全國文畏化體育消費俱總值年平均宗增長5.1膚%,199反8年全國城卡市居民年人塘均體育消費啊達200元俱。體育產業(yè)爬作為21世學紀的朝陽產食業(yè)，正成為柿我國國民經龍濟一個新的艇增長點。紛2、深圳人星運動消費水破平不斷提高浸隨著國家綜思合實力的增們強，全民健臣身活動得到乒全面推廣，波體育鍛煉已犬經成為人們民生活中不可菊缺少的部分祖，追求健康哄成為一種社奏會新時尚，臭"花錢買健突康"的觀念邊已深入民心扭。中國申奧丑的成功，屋又院激發(fā)人們強巴烈的參與意菊識和健身的腎熱潮，體育答產業(yè)將會加跟速發(fā)展，中竟國體育產業(yè)妖將步入更迅口速的發(fā)展