深圳－宏發(fā)領(lǐng)域－房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣執(zhí)行建議

MARKETING宏發(fā)·領(lǐng)域營銷推廣報(bào)告2006.4項(xiàng)目定位回顧1定位回顧目標(biāo):重新定義西岸價(jià)值，樹立西岸新標(biāo)桿!住宅定位檔次定位：西岸頂級高檔物業(yè)形象定位提煉：國際時(shí)尚·新都市·奢華主義代表深圳新都市氛圍的國際濱海中心區(qū)，就如同上海的浦東一樣，將會成為深圳國際化的新標(biāo)志，作為區(qū)域頂級物業(yè)，項(xiàng)目的格調(diào)和形象將對區(qū)域形象和高度有著導(dǎo)向性的作用。形象導(dǎo)向：國際感·獨(dú)特品味·引領(lǐng)深圳！住宅各戶型主力目標(biāo)客戶分析戶型面積主力目標(biāo)客戶群鎖定備注三房二廳二衛(wèi)109.07-112.44首次置業(yè)者：自??；注重生活質(zhì)量；有一定經(jīng)濟(jì)能力；虛榮、愛炫耀！。投資客：看重項(xiàng)目品質(zhì)和升值空間。109三房也可以根據(jù)客戶需求組合成大平面戶型三房二廳二衛(wèi)+內(nèi)花園128.1-131.29南山換房客：自??；2次或多次置業(yè)；需要四房的空間；首期50萬以內(nèi)；對產(chǎn)品有較高要求；人生進(jìn)入一個(gè)新的階段，渴望被認(rèn)同；相對理性，文化素質(zhì)較高

三房二廳三衛(wèi)（復(fù)式）131.38-131.39

三房二廳三衛(wèi)（復(fù)式）139.45寶安本地高端客：自住多次置業(yè)；家庭人口較多經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)渴望被尊重/認(rèn)同虛榮、愛炫耀！四房二廳二衛(wèi)+內(nèi)花園139.57四房二廳二衛(wèi)140.15-143.58四房二廳三衛(wèi)+內(nèi)花園160.58

四房二廳三衛(wèi)（躍式）170.01

四房二廳三衛(wèi)+內(nèi)花園202.62

四房二廳三衛(wèi)（躍式）223.86-223.88

次主力客戶群區(qū)域分布——新安、西鄉(xiāng)：關(guān)內(nèi)及其他＝5：5寶安換房客南山換房客寶安、南山投資客關(guān)內(nèi)其他區(qū)域客戶及香港客主力客戶群游離、偶得客戶群目標(biāo)客戶群定位寶安首次置業(yè)者南山首次置業(yè)者挑戰(zhàn)天花板，樹立新標(biāo)桿挑戰(zhàn)9500-10000元/平方米均價(jià)住宅價(jià)格策略圍繞“高檔國際品位”進(jìn)行“品牌嫁接”·提升產(chǎn)品附加品牌嫁接：（Crossover）是一種營銷理念，將某一品牌與其他行業(yè)的強(qiáng)勢品牌聯(lián)系起來，從而達(dá)到品牌價(jià)值提升的目的。項(xiàng)目產(chǎn)品附加值提升建議裝飾品牌：國際頂級水晶品牌品牌設(shè)計(jì)師：“一流國際名師”——梁志天設(shè)計(jì)樣板房和公共空間頂級會所：高檔法國私房菜館

托兒所：知名幼教機(jī)構(gòu)物管服務(wù)提升：引進(jìn)“高檔酒店管理公司”作為顧問其它國際高檔品牌聯(lián)合活動“品牌嫁接”初步建議2現(xiàn)場展示及包裝建議創(chuàng)業(yè)路上空2樓展示區(qū)域及通道建議1樓售樓處：一樓面積約700多平米，二層帶回廊商業(yè)觀光電梯和手扶電梯提前到位。園林和商業(yè)裙樓外立面提前展示中庭園林和局部外墻提前展示看樓通道：從售樓處一樓直接上花園平臺，然后到各樓梯間新湖路臨時(shí)接待處改造建議外觀和內(nèi)部裝飾梳理的更加簡潔明快功能：概念展示水晶透明模型概念詳細(xì)資料予以保密上空2樓1樓售樓處風(fēng)格建議簡約、時(shí)尚大器、奢華梁志天設(shè)計(jì)一樓接待/展示二樓辦公/客服手扶電梯垂直觀光梯入口中空回廊水晶掉燈二批：5F—131.38復(fù)式三房：時(shí)尚之家——后現(xiàn)代4F—140.15四房：溫馨生活——環(huán)保主題4F—110.92三房：“海世界”——海洋主題住宅樣板房風(fēng)格建議首批：12F—223.88躍式：“水晶”宮—極簡主義11F—223.86躍式：異域風(fēng)尚——?dú)W陸情懷10F—170.15四房：生活玩家——簡約現(xiàn)代4F—202.62四房：書香門第——現(xiàn)代中式4F—128.1三房：“禪意生活”—東南亞風(fēng)情12345678樣板房風(fēng)格建議1梁志天主筆設(shè)計(jì)以“水晶”為主題極簡明快，時(shí)尚的奢華感受！223.88躍式：水晶宮—極簡主義中國水晶燈高端品牌的東莞金達(dá)照明，已經(jīng)和世界著名水晶飾品制造公司奧地利施華洛世奇（Swarovski）在中國市場進(jìn)行品牌配對，金達(dá)被準(zhǔn)許在其生產(chǎn)的維沙華系列水晶燈產(chǎn)品上標(biāo)注Swarovski的商標(biāo)。樣板房風(fēng)格建議2223.86躍式：異域風(fēng)尚——?dú)W陸格調(diào)樣板房風(fēng)格建議3170.15四房：生活玩物家——簡約現(xiàn)代上海聞名遐邇的“上海檔口”家居店全世界創(chuàng)造新鮮有趣的設(shè)計(jì)玩意樣板房風(fēng)格建議4202.62四房：書香門第——現(xiàn)代中式5樣板房風(fēng)格建議128.1三房：“禪意海居”—東南亞風(fēng)情樣板房風(fēng)苦格建議6131.都38復(fù)式毅三房：時(shí)簡尚之家—磚—后現(xiàn)代7140劑.15戶四房：叢溫馨生閑活——飛環(huán)保主抵題樣板房風(fēng)仆格建議8樣板房風(fēng)瓜格建議110.戲92三房究：“臨海聰而居”—艷—海洋主麥題3營銷推廣執(zhí)行營銷推惠廣總體遭策略提前造勢逢·厚積薄旁發(fā)·跟隨入市：通過項(xiàng)目王前期品牌雪合作伙伴困尋找等系裹列事件，鞠提前對項(xiàng)眾目造市。水漲船源高，借市提價(jià)：寶安中心虹區(qū)價(jià)格呈槽跳躍式增次長，漸開直漸漲的局殃勢!突破常悄規(guī)，創(chuàng)圖造奇跡萬：在推售手羞法、營銷窄手法等方切面突破深穩(wěn)圳常規(guī)，恩引領(lǐng)深圳睡，提升品牌效應(yīng)。營銷推廣掏執(zhí)行策略以“產(chǎn)品舟包裝和席現(xiàn)場形急象”提升品質(zhì)河和檔次以“活動營鳥銷和事件波營銷”提升形攔象和知直名度以“中原客散戶網(wǎng)絡(luò)行翠銷”促進(jìn)銷售唇進(jìn)度和價(jià)影格實(shí)現(xiàn)住宅營居銷推廣莊節(jié)點(diǎn)控電制和階光段策略06.0蘿6月06.1值1月07.0冬1月06.素07月06.0禿8月06.尼09月06.棚12月06.項(xiàng)10月07.0授3月07.詳02月07.拿05月2007.1月初開盤臨時(shí)咨詢處開放售樓處開放推出2批單位公寓咨詢推出3批單位營銷籌備相階段06.0氣5月造勢、倒炒作階聲段形象導(dǎo)膜入客戶體覺驗(yàn)階段形象強(qiáng)化開盤熱亦銷賣點(diǎn)訴求時(shí)間：孟200細(xì)6年5弓月初—賴8月階段目標(biāo)啄：營銷前蟻期準(zhǔn)備工襪作全面展句開，為臨墳時(shí)接待處染開放做準(zhǔn)旅備。重點(diǎn)內(nèi)容撿：工程方捕面臨時(shí)接待小處調(diào)整售樓處悠、樣板吸房方案貞設(shè)計(jì)對工地的剪圍墻、廣江告牌進(jìn)行烘包裝，導(dǎo)狠視系統(tǒng)到家位營銷方面形象宣傳婦資料的設(shè)布計(jì)及制作確定具萄體的營長銷執(zhí)行郊策略階段營銷孩推廣安排餐——營銷沉準(zhǔn)備期06月11月07.01窩月07月08月09月12月10月03月02月05月06.05月臨時(shí)咨詢處開放04月時(shí)間：冊200贏6年8果月—1戀1月初抓，3個(gè)榨月階段目售標(biāo)：概念展芽示，導(dǎo)入猛項(xiàng)目形色象，吸確引客戶嘩關(guān)注，座達(dá)到截流部毅分客戶目標(biāo)。策略：借勢！信高調(diào)接密受咨詢罷，保持蝕神秘感舉！階段對外徐口徑：項(xiàng)目檔逼次、戶衰型區(qū)間當(dāng)、售樓茄處開放矩時(shí)間及晴預(yù)期開治盤時(shí)間畢。重點(diǎn)內(nèi)孩容：工程方穗面售樓處川、首批木樣板房蹤蝶裝修看樓通道團(tuán)及展示區(qū)兩施工完成營銷方面10月瓦1日參票加秋交惜會，展抗位、車柏輛、禮永品、節(jié)排目、人掙員落實(shí)銷售物猛料、好銷售代失表培訓(xùn)賣完畢，鍛全部到斑崗媒體運(yùn)用幸：以戶外廣告昌為主、網(wǎng)言絡(luò)劍客炒沒作等06.0覽6月06.1桶1月07.01月06.0夫7月06.0提8月06.頸09月06.歇12月06.腹10月07.夠03月07.0勉2月06.報(bào)05月階段營銷辮推廣安排始——概念巨導(dǎo)入期8月——幸福海蔬岸二期開盤/三箭四房10月—洋—新岸線掉二期開盤/三如四房咨詢處開收放時(shí)間：2估006年況11月初皮—12月蒼底，2個(gè)跌月階段目標(biāo)曠：強(qiáng)勢推出項(xiàng)目介形象，短期內(nèi)燙迅速提升士知名度，累積誠意斯客戶策略：繼續(xù)借附勢！售澡樓處高犧調(diào)亮相唇，提供侵全新空伙間體驗(yàn)李！階段對咳外口徑省：項(xiàng)目檔丑次、品揭質(zhì)、戶原型、預(yù)梢期開盤賀時(shí)間、偷來訪客賢戶調(diào)查馬。重點(diǎn)內(nèi)容逗：工程方面11月初足售樓處完浩成12月下倘旬，首批緩樣板房、鈴看樓通道蟲完工，對蹄外展示開敢放施工現(xiàn)戰(zhàn)場整齊閑、停車咬區(qū)域的揀設(shè)置營銷方面各種法律躁文件齊全播，取得預(yù)宣售證11月底弟確定開盤柱方案及開旺盤后的營陣銷執(zhí)行策騎略，價(jià)目萌表制定完宅畢媒體運(yùn)用友：以戶外言廣告、網(wǎng)卡絡(luò)劍客炒捷作為主；項(xiàng)目門戶網(wǎng)虜站開放撈，航空望雜志和愿報(bào)紙廣冊告滲透等階段營團(tuán)銷推廣暮安排—稀—形象寧強(qiáng)化期06.0嘆6月06.浪11月07.續(xù)01月06.0家7月06.0認(rèn)8月06.0元9月06.雹12月06.1汽0月07.0間3月07.緒02月06.末05月幸福海痛岸二期開盤/貞三四房繡——強(qiáng)怖銷期新岸線最二期開盤/斥三四房緩——熱殼銷期售樓處出開放咨詢處蠢開放西岸官鵝邸——開午盤（中等戶危型為主）時(shí)間：獵200絨6年1緣瑞2月初抽—3月姜中階段目標(biāo)長：完美亮相坐！成為新銅年的焦點(diǎn)！銷售朋率達(dá)8勞0%！策略：集中造泡勢！配跪合銷售稱現(xiàn)場體誕驗(yàn)，進(jìn)行高暢密度、隱連續(xù)活改動炒作！重點(diǎn)內(nèi)容組：樣板房朝、看樓通茅道、園林則、現(xiàn)場包眼裝等現(xiàn)場娛展示到位攏！活動安姥排：12.2昌3——“寇水晶樣板凍房”VI企P品鑒會拼；12.2李4——樣爪板房貴賓培開放日；12.2腳5——“閘施華洛世瀉奇”水晶灰之約簽約肅；樣板房參正式開放合；12.棋28—隙—頂級館物管簽出約；12.2資9——新新年“時(shí)尚橡之旅”計(jì)熔劃發(fā)布；12.3置0——“錘深圳中原悅內(nèi)部專場撤推薦會”12.矮31—液—“飛綢艇廣告再”開欄盤預(yù)告07.1削.1——及正式開盤潔，盛大開和盤儀式媒體運(yùn)用仰：以報(bào)紙/網(wǎng)修絡(luò)軟文炒評作為主，硬廣比/戶外微/廣播授等多種辰媒體廣株告配合抵。春節(jié)期間誼以電視廣泳告和廣播施為主，配毯合機(jī)場雜膠志等。階段營銷開推廣安排范——開盤原熱銷期06.0膀6月06.飄11月07.0儉1月06.渣07月06.付08月06.悶09月06.1菠2月06.1炎0月07.希03月07.0劍2月06.0莫5月幸福海扇岸二期開盤/三躲四房——強(qiáng)銷期（警剩余戶型翅偏?。┬掳毒€財(cái)二期開盤/三螞四房——強(qiáng)銷期胳（中等債戶型為打主）首推—樣中大戶桂型正式開稈盤1棟5棟2棟資料圖瓣片：圣匪.葡莫利斯喘中原內(nèi)銅部推薦才會盛況宏發(fā)領(lǐng)孟域資料圖片疫：飛艇廣芹告（南頭）名笨家富居—鹿—尾盤期時(shí)間：嘉200段7年3嬌月下旬吼—4月晌底階段目齡標(biāo)：持續(xù)熱膠銷，整勝體推售圖單位銷否售率達(dá)土80%綿！策略：活動營器銷為主羊！核心亦賣點(diǎn)訴明求！重點(diǎn)內(nèi)貪容：二零批樣板攏房、看胖樓通道跟、現(xiàn)場龜包裝等賊現(xiàn)場展探示到位桃！5月1日鋪參加春交溫會，展位炊、車輛、冤禮品、節(jié)焰目、人員狐落實(shí)媒體運(yùn)捎用：活動、四網(wǎng)絡(luò)廣秘告、戶船外廣告轉(zhuǎn)為主；餃報(bào)版為堂輔。階段營名銷推廣尊安排—顆—持續(xù)嬌熱銷期西岸官邸——強(qiáng)銷（中等戶公型為主）06.0紛6月06.蔬11月07.篩01月06.0習(xí)7月06.愚08月06.0萌9月06.1艇2月06.金10月07.助03月07.陪02月幸福海梢岸二期開盤/三佳四房——尾盤期新岸線二課期開盤/霧三四房因——強(qiáng)銷期三（中等長戶型為荒主）正式開盤04月二批單位緒推出特色小復(fù)書式05月06.倆05月3棟6棟君逸世浙家（中大糠戶型）班開盤時(shí)間：早200耳7年5限月初—階段目標(biāo)翠：公寓開始慨對外咨詢茅，住宅持皂續(xù)熱銷！策略：借勢君逸蕉世家！核蹄心賣點(diǎn)訴贏求！重點(diǎn)內(nèi)容旗：5月1電日參加春虜交會媒體運(yùn)用妥：活動、萌網(wǎng)絡(luò)、投戶外廣居告為主席；報(bào)版拜為輔階段營股銷推廣瘡安排—逆—強(qiáng)銷槐期西岸官邸——強(qiáng)臭銷（中等戶超型為主）06.0押6月06.1謙1月07.0票1月06.0漫7月06.0翁8月06.稀09月06.1崖2月06.紅10月07.0征3月07.扭02月正式開盤04月7棟；公寓接受媽咨詢05月7棟君逸世家悲—強(qiáng)銷公寓5.1春舌交會三批單顆位推出6月掃柿尾公寓營谷銷展開07.1頃.1開盤碰暨選房06.8鼓臨時(shí)咨詢營銷節(jié)涉點(diǎn)新推單簡位量累計(jì)銷售量階段投入叮費(fèi)用新推單位聞量累計(jì)銷龜售量階段投入父費(fèi)用10％420套282悄套06.攀11售盆樓處開社放內(nèi)部登猜記15％預(yù)計(jì)開借盤前誠究意登記夫量超過邪500――15％（公寓營均銷開始）520套120套200賽套279斷套20％――――10％階段推懶售量和旬投入費(fèi)畢用估算07.究3二批亭單位推窯出借公寓投和商業(yè)營銷582套——注：階段抄投入費(fèi)用范指占住宅超總體營銷取費(fèi)用比例醋；公寓住政宅營銷死費(fèi)用分跪配約6：4！根據(jù)中原勁