高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略初步構(gòu)想

尊崇華府榮耀歸來(lái)【巢湖·華邦世家競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略初步構(gòu)想】第一頁(yè)，共五十五頁(yè)。本次提案要點(diǎn)PART1第三只眼洞悉巢湖樓市

PART2“三把標(biāo)尺”審視華邦世家PART3“三大戰(zhàn)役”突出重圍第二頁(yè)，共五十五頁(yè)。PART1第三只眼看巢湖樓市第三頁(yè)，共五十五頁(yè)?，F(xiàn)象一:“后巢湖時(shí)代”的尷尬第四頁(yè)，共五十五頁(yè)。四縣劃出，公務(wù)人員省城遷徙2/3廬江劃置合肥,無(wú)為劃置蕪湖；含山、和縣劃歸馬鞍山。巢湖市政府拆分前共有49個(gè)工作機(jī)構(gòu)，拆分后約有2/3工作人員遷徙至合肥生活。巢湖移動(dòng)、電信、銀行也紛紛下調(diào)分部級(jí)別，高管層遷徙至合肥。第五頁(yè)，共五十五頁(yè)。出巢市之尷尬，入合肥之機(jī)遇有的人走了，更多的人來(lái)了；回歸合肥意味著大合肥時(shí)代的掘起；相較于出市之后市場(chǎng)的短暫尷尬，入市之后的機(jī)遇要磅礴長(zhǎng)遠(yuǎn)的多新巢湖將以嶄新的形象在大合肥的懷抱里茁壯成長(zhǎng)第六頁(yè)，共五十五頁(yè)?，F(xiàn)象二:降價(jià)瘋潮第七頁(yè)，共五十五頁(yè)。誰(shuí)家領(lǐng)降？誰(shuí)家領(lǐng)量？周邊樓盤降價(jià)情況項(xiàng)目名稱降價(jià)時(shí)間降價(jià)幅度降價(jià)模式降價(jià)后1-3月網(wǎng)備套數(shù)中凱景湖豪庭2011年底每平方米優(yōu)惠1500元左右由6000元/㎡降至4500/㎡，無(wú)噱頭，直接降價(jià)142徽商·御花園2011年底每平方米優(yōu)惠500元左右購(gòu)房一萬(wàn)抵三萬(wàn)，超值團(tuán)購(gòu)立減三萬(wàn)89碧桂園·湖濱城2011年底

疊加帶電梯美墅4200元/㎡46力和·裕景2011年底每平方米優(yōu)惠900元左右每周2套特價(jià)房27鳳凰名城2011年底每平方米優(yōu)惠900元左右由5200元/㎡降至4300/㎡，直接降價(jià)26第八頁(yè)，共五十五頁(yè)。降價(jià)亂象，逐漸平淡幾大領(lǐng)降樓盤基本以價(jià)格“裸奔”的姿態(tài)直接降價(jià)以中凱景湖豪庭為首，幾大領(lǐng)降樓盤降價(jià)幅度從500-1500不等中凱景湖豪庭降價(jià)之后沖突100套大關(guān)，其他幾家均表現(xiàn)平平降價(jià)之后，市場(chǎng)并未出現(xiàn)井噴，短暫走量之后最終歸于平淡買漲不買跌的觀望心態(tài)市場(chǎng)逐漸彌散開來(lái)，事實(shí)證明，減法并不奏效第九頁(yè)，共五十五頁(yè)?，F(xiàn)象三:平淡無(wú)奇第十頁(yè)，共五十五頁(yè)。結(jié)論1、巢湖行政拆分帶走部分高端客戶群體是事實(shí)；2、以價(jià)換量可以短期解渴；3、各家開發(fā)商在推廣上表現(xiàn)疲軟；但中國(guó)沒(méi)有賣不掉的房子，何況是巢湖最好的房子！第十一頁(yè)，共五十五頁(yè)。行政人事逐漸明朗，公務(wù)員市場(chǎng)啟動(dòng)在即幾大樓盤來(lái)訪量回溫，市場(chǎng)需求有所提振價(jià)格沒(méi)有有繼續(xù)下行，銷量有所攀升在新一輪市場(chǎng)高潮來(lái)臨之前，鎖定目標(biāo)客群，及時(shí)引爆是可行的！冷眼看后市行政劃分市場(chǎng)尷尬降價(jià)亂象歸于平淡市場(chǎng)機(jī)會(huì)一觸即發(fā)第十二頁(yè)，共五十五頁(yè)。三把標(biāo)尺審視“華邦世家”PART2第十三頁(yè)，共五十五頁(yè)。標(biāo)尺一產(chǎn)品條件標(biāo)尺二營(yíng)銷手段標(biāo)尺三推廣系統(tǒng)第十四頁(yè)，共五十五頁(yè)。標(biāo)尺一產(chǎn)品條件第十五頁(yè)，共五十五頁(yè)。產(chǎn)品線去化情況產(chǎn)品線88㎡113㎡118㎡124㎡132㎡140㎡左右合計(jì)總套數(shù)(套)32425272102750占比(%)43.20%33.60%9.60%13.60%100%已售套數(shù)(套)2361242713400銷售率(%)72.84%49.21%37.50%12.75%

剩余房源(套)883890202589350一期產(chǎn)品去化及庫(kù)存明細(xì)第十六頁(yè)，共五十五頁(yè)。微觀產(chǎn)品88㎡產(chǎn)品去化率達(dá)72.84%，113-118㎡去化率達(dá)49.21%，120㎡-132㎡去化率37.50%，138㎡以上大戶型去化率只有12.75%。從產(chǎn)品去化情況判斷，剛需和首套房占比較大，二次置業(yè)客戶群體沒(méi)有啟動(dòng)；巢湖首屈一指高端品質(zhì)社區(qū)未能啟動(dòng)改善性高端客群，充分說(shuō)明項(xiàng)目形象和產(chǎn)品形象脫節(jié)，未能達(dá)到統(tǒng)一高度項(xiàng)目形象提升還有很大的空間，客群挖掘也尚有很大空間第十七頁(yè)，共五十五頁(yè)。華邦世家目前在售房源每套房根據(jù)戶型不同優(yōu)惠6萬(wàn)-10萬(wàn)不等樓棟原銷售價(jià)格(元/㎡)現(xiàn)成交價(jià)格(元/㎡)降幅1#、9#、10#5500450020%2#5500500010%3#6500550015%8#650065000%第十八頁(yè)，共五十五頁(yè)。產(chǎn)品無(wú)可挑剔！結(jié)論：第十九頁(yè)，共五十五頁(yè)。標(biāo)尺二營(yíng)銷手段第二十頁(yè)，共五十五頁(yè)。1、豪華售房部+規(guī)范的中央景觀區(qū)；2、降價(jià)“遮遮掩掩”，不敢直面老客戶；3、銷售團(tuán)隊(duì)“守株待兔”；結(jié)論：第二十一頁(yè)，共五十五頁(yè)。標(biāo)尺三推廣系統(tǒng)第二十二頁(yè)，共五十五頁(yè)。推廣形象與定位有差距！華邦世家VS宏宇·雍景灣結(jié)論一：第二十三頁(yè)，共五十五頁(yè)。華邦世家VS宏宇·雍景灣銷售道具與定位有差距！銷售道具與定位有差距！結(jié)論二：第二十四頁(yè)，共五十五頁(yè)?，F(xiàn)場(chǎng)包裝欠缺精益求精！現(xiàn)場(chǎng)包裝欠缺精益求精！結(jié)論三：第二十五頁(yè)，共五十五頁(yè)。華邦世家營(yíng)銷推廣活動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)活動(dòng)主題2011年4月23日ARTDECO國(guó)際時(shí)尚生活體驗(yàn)2011年4月30日“激情五月華邦之旅”2011年6月12日-6月30日“燃情六月特惠周”和“幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤，優(yōu)惠由您做主”活動(dòng)2011年5月24日一期公開認(rèn)籌2011年7月10日首屆業(yè)主聯(lián)誼即答謝酒會(huì)2011年7月10日--31日華邦世家浪漫一夏，購(gòu)房三重禮2011年7月17日“盛夏七月、自制刨冰、激情體驗(yàn)”活動(dòng)2011年8月27日二期公開認(rèn)籌2011年9月3日、4日“甜蜜蛋撻DIY我的美味我做主”2011年9月11日新老業(yè)主答謝會(huì)2011年9月23日--25日“大片看不停”文化下鄉(xiāng)活動(dòng)2011年9月24日產(chǎn)品推介會(huì)2011年10月1日中央景觀開發(fā)即二期開盤2012年1月1日--3日元旦特價(jià)房結(jié)論四：2012太消極！第二十六頁(yè)，共五十五頁(yè)。PART3“三大戰(zhàn)役”突出重圍第二十七頁(yè)，共五十五頁(yè)。壹直面老業(yè)主！關(guān)鍵詞：利益、老帶新第一戰(zhàn)—老業(yè)主攻堅(jiān)戰(zhàn)第二十八頁(yè)，共五十五頁(yè)。400>350！

具體實(shí)施：已售400戶，以“老帶新”的名義，給老業(yè)主裝修基金，一方面直面降價(jià)問(wèn)題，另一方面啟動(dòng)老業(yè)主介紹新客戶。第二十九頁(yè)，共五十五頁(yè)。利益驅(qū)動(dòng)——送禮送到底！說(shuō)明:

三線城市客戶好面子，尤其鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶更是貪小便宜，抓住客戶心理，活動(dòng)派發(fā)大禮，平時(shí)大量派發(fā)小禮以抓住來(lái)訪客戶的口碑。第三十頁(yè)，共五十五頁(yè)。貳線下主動(dòng)出擊！第二戰(zhàn)—新客戶“殲滅”戰(zhàn)關(guān)鍵詞：重點(diǎn)殲滅、區(qū)域掃蕩第三十一頁(yè)，共五十五頁(yè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)直銷，挖地三尺散兵柘皋高嶺蘇安高寧夏閣居巢區(qū)第三十二頁(yè)，共五十五頁(yè)。叁重塑推廣系統(tǒng)，線上引爆巢湖！說(shuō)明:線上推廣渠道下鄉(xiāng)鎮(zhèn)，線下營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)下鄉(xiāng)鎮(zhèn)。第三戰(zhàn)-系統(tǒng)整合戰(zhàn)第三十三頁(yè)，共五十五頁(yè)。華邦世家三大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)引爆巢湖戰(zhàn)術(shù)一--線上引爆巢湖！第三十四頁(yè)，共五十五頁(yè)。市場(chǎng)在做微效的減法我們要做高效的加法第三十五頁(yè)，共五十五頁(yè)。線上推廣，鯰魚效應(yīng)做沙丁魚群里的活力鯰魚在有限的客群里做影響力帶頭大哥第三十六頁(yè)，共五十五頁(yè)?！净顒?dòng)營(yíng)銷】事件軸時(shí)間軸全家總動(dòng)員泳池開放最美夫妻相金秋拍婚紗照兒童才藝大賽圣誕、元旦、春節(jié)6-7月8-10月11-12月第三十七頁(yè)，共五十五頁(yè)。全家總動(dòng)員目的：目標(biāo)客群景觀區(qū)體驗(yàn)互動(dòng)主題：全家總動(dòng)員運(yùn)動(dòng)嘉年華時(shí)間：6月-7月地點(diǎn)：華邦世家中央景觀區(qū)獎(jiǎng)項(xiàng)：一等獎(jiǎng)1名：馬爾代夫全家游+10000元購(gòu)房券二等獎(jiǎng)2名：香港迪斯尼全家游+5000元購(gòu)房券三等獎(jiǎng)10名：西雙版納全家游+3000元購(gòu)房券優(yōu)秀獎(jiǎng)若干：黃山全家游+1000元購(gòu)房券第三十八頁(yè)，共五十五頁(yè)。目的：結(jié)合中央景觀區(qū)造勢(shì)主題：最美夫妻相華邦好生活時(shí)間：8月-10月地點(diǎn)：華邦世家中央景觀區(qū)獎(jiǎng)項(xiàng)：一等獎(jiǎng)1名：克魯茲一輛+10000元購(gòu)房券二等獎(jiǎng)2名：鉆戒一枚+5000元購(gòu)房券三等獎(jiǎng)10名：IPAD3一臺(tái)+3000元購(gòu)房券優(yōu)秀獎(jiǎng)若干：1000元購(gòu)房券全城招募最美夫妻相第三十九頁(yè)，共五十五頁(yè)。目的：借助兒童橋梁去化產(chǎn)品主題：華邦有約秀出你的姿彩時(shí)間：11月-12月地點(diǎn)：華邦世家展示中心獎(jiǎng)項(xiàng)：一等獎(jiǎng)1名：品牌鋼琴一架+10000元購(gòu)房券二等獎(jiǎng)2名：5000元獎(jiǎng)學(xué)金+5000元購(gòu)房券三等獎(jiǎng)10名：手風(fēng)情3一臺(tái)+3000元購(gòu)房券優(yōu)秀獎(jiǎng)若干：1000元購(gòu)房券兒童才藝大賽第四十頁(yè)，共五十五頁(yè)?；顒?dòng)營(yíng)銷結(jié)果覆蓋“老中青小”四代第四十一頁(yè)，共五十五頁(yè)。戰(zhàn)術(shù)二—細(xì)節(jié)致勝！第四十二頁(yè)，共五十五頁(yè)?，F(xiàn)場(chǎng)不能有遺憾細(xì)節(jié)不可無(wú)震撼生活情景化的工地?fù)醢宓谒氖?yè)，共五十五頁(yè)。NO.1道路指示系統(tǒng)NO.6樣板房NO.2現(xiàn)場(chǎng)圍擋NO.3現(xiàn)場(chǎng)售樓處NO.4看房通道NO.5標(biāo)識(shí)牌NO.7小區(qū)實(shí)景現(xiàn)場(chǎng)無(wú)遺憾的重要細(xì)節(jié)：第四十四頁(yè)，共五十五頁(yè)。NO.1道路指示系統(tǒng)“沿途有我”第四十五頁(yè)，共五十五頁(yè)。發(fā)光字樓體巨?！璑O.2施工現(xiàn)場(chǎng)“星星點(diǎn)燈”第四十六頁(yè)，共五十五頁(yè)。第四十七頁(yè)，共五十五頁(yè)。第四十八頁(yè)，共五十五頁(yè)。NO.3小區(qū)景觀“春暖花開”第四十九頁(yè)，共五十五頁(yè)。龍湖標(biāo)準(zhǔn)：色、香、味、形、聲第五十頁(yè)，共五十五頁(yè)。施工圍擋綠植傘具架垃圾桶NO.4微小細(xì)節(jié)展現(xiàn)無(wú)限品質(zhì)第五十一頁(yè)，共五十五頁(yè)。貴賓區(qū)升級(jí)為兒童游樂(lè)區(qū)NO.5售樓處細(xì)節(jié)重視“小業(yè)主”第五十二頁(yè)，共五十五頁(yè)。營(yíng)銷策略——高舉高打，四個(gè)月清掉一期！說(shuō)明:1、8號(hào)樓高調(diào)封存，等待時(shí)機(jī)；2、1、9、10號(hào)樓先行3、2、3、8號(hào)樓余貨跟進(jìn)；第五十三頁(yè)，共五十五頁(yè)。第五十四頁(yè)，共五十五頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)尊崇華府榮耀歸來(lái)。尊崇華府榮耀歸來(lái)。PART2“三把標(biāo)尺”審視華邦世家。PART3“三大戰(zhàn)役”突出重圍。巢湖移動(dòng)、電信、銀行也紛紛下調(diào)分部級(jí)別，高管層遷