天潤柏川 御花園假日廣場宣傳企劃案

天潤柏川·龍城帝景宣傳企劃案一、市場現(xiàn)狀分析1、大市場走勢(shì)分析2005年中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)成為國家經(jīng)濟(jì)增長的兩大支柱。一個(gè)是成熟的賺錢機(jī)器，造就了一批又一批億萬富翁、一個(gè)是極速增長的消費(fèi)熱點(diǎn)，五一、十一火了各大旅游景點(diǎn)的同時(shí)，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。而各大產(chǎn)業(yè)的根本資本投資市場，經(jīng)過十多年的發(fā)展，無論是業(yè)內(nèi)人士還是投資者都逐漸成熟，一個(gè)沒有實(shí)質(zhì)變化的概念、或一個(gè)突發(fā)奇想的點(diǎn)子已經(jīng)難以打動(dòng)人心。消費(fèi)者越來越注重金融產(chǎn)品的核心本質(zhì)和為其創(chuàng)利的能力。2．區(qū)域市場分析由于太原獨(dú)特的地理?xiàng)l件及位置，導(dǎo)致太原及周邊地區(qū)的投資渠道少，而山西又是產(chǎn)煤大省，大量的資金由于投資渠道的問題而閑置下來，從而引起了商業(yè)地產(chǎn)的火爆。商業(yè)地產(chǎn)的火爆不能說明商業(yè)的繁榮，從經(jīng)營情況來看，太原的商業(yè)經(jīng)營入不敷出的例子比比皆是，從這一點(diǎn)看，商業(yè)的經(jīng)營情況直接影響著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的火爆不能說明商業(yè)的繁榮，但從經(jīng)營情況來看，太原的商業(yè)經(jīng)營入不敷出的例子比比皆是，從這一點(diǎn)看，商業(yè)的經(jīng)營情況直接影響著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。近年太原市的商貿(mào)業(yè)發(fā)展較快，但也暴露出一些問題：一是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量逐年增加，消費(fèi)卻相對(duì)不足。太原市城鎮(zhèn)居民可支配收入較低成為目前太原商業(yè)發(fā)展的“致命”弱點(diǎn)。從經(jīng)營方式來講，太原絕大多數(shù)以招租返租方式為主，承諾給客戶的投資回報(bào)率在6%到10%間，返租時(shí)間多為5－10年。經(jīng)營方式十分相似，只是在售價(jià)上有些差異而已。由于招租返租形式的參與機(jī)構(gòu)多，風(fēng)險(xiǎn)大，在太原出現(xiàn)幾個(gè)未能履行租金回報(bào)的樓盤后，投資者對(duì)這種形式的熱情也開始打折扣。一方面的大量的閑置獎(jiǎng)金急等待投資獲利，一方面是可投資產(chǎn)品的單一匱乏，這就給本案的金融地產(chǎn)尖產(chǎn)品的發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場切入點(diǎn)。3、市場未來走勢(shì)預(yù)期（1）市場環(huán)境分析2005年太原房地產(chǎn)市場狀況不溫不火，隨著各大樓盤市場投放量的加大，市場呈供過于求，同質(zhì)化嚴(yán)重。將導(dǎo)致大量客戶加入持幣觀望的隊(duì)伍，本案推出的金融地產(chǎn)概念以地產(chǎn)存折的形式出現(xiàn)，讓投資者月月見現(xiàn)錢，既滿足了投資者快速回報(bào)的獲利心理、又保證其原有獎(jiǎng)金的安全，必定大有作為。（2）敵牌環(huán)境分析以“銅鑼灣”“東大盛世華庭”“和信摩爾”為代表的商鋪類樓盤，將和本案在太原及山西市場范圍內(nèi)形成直接的競爭，再加上小區(qū)域（以本案為中心500米距離）的競爭，本案所面臨的市場競爭激烈程度空前激烈。解決之道在于跳出同質(zhì)化的怪圈，“以娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營回報(bào)空前”“地產(chǎn)存折、月月返錢“兩大獨(dú)特概念與競爭者拉開距離，置身于混戰(zhàn)之外。二、本案SOFT分析廚Stren敲gths舅優(yōu)勢(shì)爸Weakn介ess酸劣勢(shì)舞地處柳巷成警熟商圈，地拐段優(yōu)勢(shì)明顯孤。飽外部商業(yè)配長套齊全和周肅邊商業(yè)氛圍啞濃厚?；乃奈鍖右孕帧拔磰蕵凡惋嫼酢毖a(bǔ)業(yè)態(tài)咽作為經(jīng)營項(xiàng)砍目，跳出了巡太原商鋪以詳商場經(jīng)營為至主的模式。復(fù)上海百聯(lián)、減美特好等知夫名企業(yè)的入重駐或即將入豈駐，將給投頑資者更多信若心。誠工程已基本扶完成，以準(zhǔn)掘備現(xiàn)房的形膚式發(fā)售。聲銀行保函、嗚定期回購等蕩保證堅(jiān)定了料消費(fèi)者的信微心。認(rèn)太原市商鋪抵開發(fā)過剩，淋商業(yè)用房空婆置增長顯著癥。汽目前柳巷規(guī)慧劃較為混亂恒，本案與柳騙北尚有一段檔距離，并有查爛尾樓相隔召。贈(zèng)本案羨“癢寫字樓丘”“艱購物商場伶”“譯娛樂餐飲疑”杜等多業(yè)態(tài)同虹時(shí)發(fā)售，容栗易造成項(xiàng)目枝識(shí)別系統(tǒng)的隙混亂番。

游夜主秀工程進(jìn)度工找期等方面的寄因素，項(xiàng)目攪市場口碑不吼佳。究個(gè)案曾經(jīng)由判開發(fā)商自行進(jìn)銷售、現(xiàn)階廚段又由不同咳房地產(chǎn)代理閱公司代理銷盞售，參差不訊齊的銷售水赤平、服務(wù)態(tài)夜度，對(duì)外承續(xù)諾的口徑不拍一，有可能壟在市場產(chǎn)負(fù)涌面影響。紋Oppor化tunit頓ies偵機(jī)會(huì)蹦Threa擱ts概威脅黨太原人對(duì)柳鉆巷有一定偏頌愛，招商與徑投資難度相遵對(duì)較??；舊解城拆遷改造咱重點(diǎn)，長遠(yuǎn)甚看，升值潛晚力較大。謠準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目布，容易建立農(nóng)目標(biāo)客層的斑購買信心。啞周邊競爭者篩，東大盛世沙已將宣傳重朗點(diǎn)放到乖“供酒店式公寓演”另，銅鑼灣也信因銷售周期拜過長失去市旋場新鮮感。彼美特好與上標(biāo)海百聯(lián)進(jìn)駐撓，會(huì)堅(jiān)定觀黑望者入場信抖心。塑以橫“身娛樂業(yè)態(tài)垮”像廣泛宣傳的歪商鋪在本地運(yùn)市場很少?？楷F(xiàn)階段如能咽加強(qiáng)工程進(jìn)溉度，則有利姑于提升客戶雷對(duì)本案的信慨心。稠周邊競爭對(duì)姨手多，規(guī)?？迳媳景笡]有頁優(yōu)勢(shì)，容易較陷入價(jià)格競偶爭或惡性比今拼。爐太原商鋪開秒發(fā)過剩，商例業(yè)用房空置影增長幅度顯用著。乞客戶觀望心衰態(tài)嚴(yán)重，前詳期已購者有擇質(zhì)疑。阿開發(fā)商有多忌種來態(tài)銷售服，是否支持芬本案先行，危對(duì)本案營銷滴工作的開展伙起一定作用懇。歉四、本案伯總體定位分惰析決策淺1、總體定晴位：頃山西檔次最貢高的休閑M毒ALL銜“警娛樂執(zhí)業(yè)態(tài)鵲”話商鋪冊(cè)+焦“織（百聯(lián)）龍婆城時(shí)尚之顛索”除2免、核心競爭皮力：隙“家娛樂魄業(yè)態(tài)撞商鋪汗”掃回報(bào)豐嬌厚撕五、本案主輕力目標(biāo)客戶賣群預(yù)想定位浴及分析追本案唱作探為商業(yè)投資沫樓盤，其春規(guī)模、地段典、價(jià)格蟻等赤決定了其主弓力客戶群為掘經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)群離體，有如下凱特征：冊(cè)1、豐日富的社會(huì)閱園歷。必2、購隱買決定者的耗年齡成集中京在30-5獅0歲左右。遙3、家庭結(jié)咸構(gòu)主要為2征代居或向3碑代居過度。飲4、經(jīng)濟(jì)實(shí)范力強(qiáng)。盯五卡、本案形象立定位分析決翅策園1、識(shí)別系惕統(tǒng)伍在廣告推廣緒時(shí)，有效整衛(wèi)合個(gè)案質(zhì)素等，利用市場寶識(shí)別系統(tǒng)孤塑否造保天潤柏川.偷御花園假動(dòng)日廣場嶺在消費(fèi)者心餃目中的殿創(chuàng)富裙形象，建立猛天潤柏川.相御花園假榮日廣場鈔的美譽(yù)、知冷名度。桐2、識(shí)別系仙統(tǒng)具體表現(xiàn)護(hù)（1）色耐調(diào)：歉曖仿色調(diào)忠，金色為主私來體現(xiàn)本案微的賽“掉創(chuàng)富理念景”齊，以財(cái)富、霜打造未來優(yōu)且越生活為內(nèi)典容表現(xiàn)。家（2）銷由售現(xiàn)場的包青裝：包括銷兄售道具與銷散售人員素質(zhì)蓄的完善與規(guī)障范。首先，酒保持銷售現(xiàn)篇場環(huán)境的整悔潔清亮。其深次，銷售道渠具齊全，包呆括廣告單、悟鋪位分部費(fèi)圖、樓盤的落模型、效果離圖、價(jià)格表獲、客戶須知隨等。歡（3）銷摟售人員：銷絡(luò)售人員整體賀素質(zhì)和產(chǎn)品頸特性向符合寫。確實(shí)抓好般銷售人員的膝業(yè)務(wù)知識(shí)水件平與服務(wù)質(zhì)膏量，有效引況導(dǎo)成交。同皆時(shí)不間斷的油進(jìn)行有針顆對(duì)性的培訓(xùn)宴。駛六鉗、本案糕樣版工程的的建設(shè)材及配套設(shè)施悟策略欺有效強(qiáng)化曲項(xiàng)目攻的齊備招功能英和稱即將投入經(jīng)枕營的表象。畏三、四層茅作距為語“觀娛樂匙業(yè)態(tài)蜂”鬧的商鋪樣版閃，其相關(guān)裝瞧修工程及脊配套設(shè)施的倒提前施工建萍設(shè)，兔有助于隔驅(qū)除客戶心岸理疑慮。提奴升項(xiàng)目的綜到合競爭力及遲信任度，使賠相關(guān)配套成系為有效的、葉看得見的銷爪售道具，刺危激購買欲，奶形成新的賣甲點(diǎn)。稠七貪、本案逼“勸娛樂至業(yè)態(tài)東”勁商鋪頂執(zhí)行分析決蒼策薪1、卵“翻娛樂咱業(yè)態(tài)公”啊商鋪在太原患來講是一個(gè)面新的商鋪推匪廣策略，這蛾就要求在目厲標(biāo)客戶心中希建立新的概箏念，而這個(gè)聲概念的建立奮不是一兩張贊效果圖所能售表達(dá)的，著推廣中應(yīng)該赤擯棄我們要存說什么的傳弓統(tǒng)做法，而動(dòng)更多的考慮驅(qū)消費(fèi)者頭腦濱中早已形成懂的固有觀念汪，將其重新趴整理，達(dá)成籠我們想看到辣的新的聯(lián)結(jié)急。何2、好“菊娛樂承業(yè)態(tài)廉”喂商鋪方案的靜推廣是一回發(fā)事航，龜而能否具體常實(shí)施又是另穴一回事，因銳此需要開發(fā)小商強(qiáng)有力的以配合尿。透3、饅“撫娛樂布業(yè)態(tài)移”吃商鋪的高回少報(bào)能力纏對(duì)于銷售的鐘作用是不言勵(lì)而喻的，在睡“萬娛樂覽業(yè)態(tài)撕”小商鋪形成廣紋泛認(rèn)知瘋之前，在銷呀售現(xiàn)場可通模過貓多組若現(xiàn)場噴繪方晌式具體表現(xiàn)鉤。雪八黨、本案工程布管理分析決條策奮好的施工現(xiàn)勉場及管理，煮對(duì)銷售促進(jìn)尖作用是十分繳明顯的，具腸體建議如下易：械1、施工現(xiàn)覺場封閉式管為理，力求做訂到整潔，干竊凈，材料排宰放要整齊，錯(cuò)有序，歸類絨排放。觸2、施工人錄員要確實(shí)遵路守施工的規(guī)窯章制度，在徹保證施工安杏全的同時(shí)要件按期完工建喉設(shè)。怠3、看房通月道要整潔、共內(nèi)容豐富，衡保證看房客凍戶的人身安蓄全。攏九浸、本案銷售認(rèn)現(xiàn)場管理決霞策夫加強(qiáng)銷售仆現(xiàn)場的管理份，具體如下襖：洞1、針對(duì)項(xiàng)家目體量大、他鋪看型種類多的呀特點(diǎn)，采用錢良好的現(xiàn)場繼銷控手法，前營造銷售現(xiàn)段場積極熱鬧副的銷售氣氛喉。采2、針對(duì)前晴期感和未來圾銷售征工作中出現(xiàn)精的臘問題屬作具體要求鋒，培養(yǎng)現(xiàn)場什業(yè)務(wù)員良好南的工作習(xí)慣樸和專業(yè)服務(wù)哀態(tài)度。陰3、從專業(yè)芽的角度，弱揭化染“易推銷房子落”消的業(yè)務(wù)心態(tài)往，強(qiáng)化胖“旋為客戶理財(cái)舅、為創(chuàng)造客賊戶財(cái)富新”虧的訴信念。攏十米、本案廣告和推廣策略分粉析及執(zhí)行計(jì)答劃則1、具推廣思路：恩以報(bào)紙、電離視等大眾傳銅媒與DM、絹展覽等小眾克傳媒相結(jié)合加充分展現(xiàn)項(xiàng)譽(yù)目個(gè)性，熄以大眾傳媒滿推廣形象、容培養(yǎng)目標(biāo)客卻戶，以小眾假傳媒直擊目盼標(biāo)受眾，達(dá)嫂成銷售。子化解市場對(duì)洪項(xiàng)目的一切駕不良抗性，澆建立客戶信殊心。榆2、媒體選丟用：羅太原電視臺(tái)捏新聞?lì)l道、替百姓頻道、殖太原交通廣胃播、域山西晚報(bào)、窯太原晚報(bào)、湊太原廣播電吉視報(bào)艙、DM金廣倒告、DM傳毛單、財(cái)富手須冊(cè)、車體廣冊(cè)告及戶外廣斬告吐太原電視臺(tái)疑新聞?lì)l道以漢貼近太原市匆民的身邊新塌聞做主料，鵝已經(jīng)成為太獨(dú)原市民最常駝收看的本地甲電視臺(tái)，百誰姓頻道以通項(xiàng)俗的辦臺(tái)方似向也已深入糞人心。太原塔交通廣播以上每天多次路蘭況信息與交親通相關(guān)的眾壤多節(jié)目為主浸，以成為人腦們開車最常詳聽的廣播電鑼臺(tái)、其受眾糠為私家車主年、公務(wù)車受廚用者、出租徹車乘客，與氣我們的受眾配相吻合。剃山西晚報(bào)與范太原晚報(bào)在纖太原地區(qū)無向論從發(fā)行量章與受眾面來隊(duì)講都是首屈倉一指的，因萌此在報(bào)廣宣波傳中首選這芳兩家媒體，歸太原廣播電膜視報(bào)以其深怎入家庭、受句眾面廣、時(shí)到效性強(qiáng)等特紛點(diǎn)也廣告宣緣傳的必爭之蹈地。DM金彩廣告做為一刃家直投類雜匯志有一條完臭備的通往太命原市高收入暖人群的通道難，這些人都殃應(yīng)該是我們愚的目標(biāo)客戶干，所以應(yīng)該凱做為小眾傳丘播的主打。艷新的宣傳單丹與樓書、財(cái)軟富手冊(cè)的更穴新也是新一耍時(shí)期、新的勢(shì)指導(dǎo)思想樹妹立后的大事利之一。喝另外非常重?cái)嘁能圀w廣戲告及戶外廣瞎告也是這一宿時(shí)間廣告的宗宣傳重點(diǎn)。最3、表達(dá)內(nèi)封容：局以嘉“勉娛樂業(yè)態(tài)訊”棚高回報(bào)商插鋪為主打內(nèi)近容掘進(jìn)行宣傳，白帶動(dòng)整體項(xiàng)氏目的銷售業(yè)談績。狡以其它賣點(diǎn)獵為輔，策將醋天潤柏川陷·桑御花園假日柜廣場薄未來該業(yè)稱態(tài)、入駐商刮家、回報(bào)、嘴銀行保證等臺(tái)方面，進(jìn)行沫詳盡的說明休，級(jí)把叨每個(gè)細(xì)節(jié)鐮分不同階段杜真實(shí)展現(xiàn)姐在座投資者隨的腦中秩。箱4、表現(xiàn)方救式：次前期形象總蜓現(xiàn)、中期賣政點(diǎn)分述、尾朵盤主打價(jià)格跟。墨5、具體表臂現(xiàn)：在實(shí)際鏡操作當(dāng)中，順地段、業(yè)態(tài)染、經(jīng)營者實(shí)潔力吵等優(yōu)勢(shì)通過竟上述媒體加功以表現(xiàn)，同玉時(shí)加錢快社四五層例“紹娛樂艇業(yè)態(tài)阻”邁商鋪往的設(shè)計(jì)、毅裝修呀施工，把矮“糕娛樂業(yè)態(tài)賤”亞商鋪末作為宣傳的感前鋒。而壁四五層直“喂娛樂業(yè)態(tài)價(jià)”昂商鋪的裝修生完成頸，將對(duì)銷售耽起到積極的