養(yǎng)生公寓項目說明會

從化龍溪谷養(yǎng)生公寓項目說明會1養(yǎng)生公寓項目說明會第1頁從化旅游情況介紹項目基本概況絕美鄉(xiāng)村休閑圣地項目投資預算目標客戶及銷售策略營銷模式及營銷推廣2養(yǎng)生公寓項目說明會第2頁從化旅游情況介紹3養(yǎng)生公寓項目說明會第3頁海南國際旅游島

年，從化旅游業(yè)整年接待游客量754.72萬人次,實現(xiàn)旅游收入25.74億元,同比增加超出50%；第三產(chǎn)業(yè)增加值63.20億元,增加20.2%。從化發(fā)展旅游含有兩方面天然突出優(yōu)勢:一是生態(tài)優(yōu)勢,一是區(qū)位優(yōu)勢。這兩方面優(yōu)勢結(jié)合,經(jīng)過在旅游本身注入保健、運動、娛樂、飲食、購物等原因,為廣大游客打造以休閑度假為關鍵旅游平臺,讓游客到此一條龍享受輕松、愜意嶄新生活,從而為人們創(chuàng)造嶄新生活方式。

從化打造“達沃斯”品牌,鑄造以休閑度假為中心旅游平臺4養(yǎng)生公寓項目說明會第4頁達沃斯介紹達沃斯(Davos)位于瑞士東南部格里松斯地域，坐落在一條17公里長山谷里，靠近奧地利邊境。它是阿爾卑斯山系最高小鎮(zhèn)。在蘭德瓦瑟河達伏斯谷地，海拔1529米。人口約1.3萬，主要講德語。氣候宜人，為療養(yǎng)和旅游勝地。二十世紀起成為國際冬季運動中心之一。這個小鎮(zhèn)舉世聞名，倒不全是因為它是個滑雪勝地，而是因為一年一度世界經(jīng)濟論壇在這里舉行。按照世界經(jīng)濟論壇組織定義，“冬季達沃斯”是世界500強企業(yè)同各國和地域政府對話，研討全球經(jīng)濟問題。每年世界經(jīng)濟論壇年會都有來自數(shù)十個國家千余位政界、企業(yè)界和新聞機構(gòu)領袖人物參加。世界經(jīng)濟論壇已經(jīng)成為全球政界、企業(yè)界人士以及民間和社會團體領導人研討世界經(jīng)濟問題最主要非官方聚會和進行私人會晤、商務談判場所之一。西方輿論由此稱它為“非官方國際經(jīng)濟最高級會議”。伴隨國際形勢發(fā)展和改變，世界經(jīng)濟論壇所探討議題逐步突破了純經(jīng)濟領域，許多雙邊和地域性問題以及世界上發(fā)生重大政治、軍事、安全和社會事件等也成為論壇討論內(nèi)容。論壇組成關鍵是其會員和合作搭檔。當前，論壇擁有1000多個會員，全部是世界著名企業(yè)和企業(yè)。論壇有選擇地與會員建立合作搭檔關系。另外，論壇還有各種性質(zhì)會員制組織，包括政治、經(jīng)濟、文化、宗教、傳媒和學術等領域。世界經(jīng)濟論壇每年還與若干國家政府或企業(yè)聯(lián)合主辦各種國際經(jīng)濟討論會。而小鎮(zhèn)達沃斯也所以聞名遐邇。5養(yǎng)生公寓項目說明會第5頁6養(yǎng)生公寓項目說明會第6頁廣州重點建設項目“從化溫泉養(yǎng)生谷”——面積超出29平方公里從化溫泉養(yǎng)生谷投入使用，項目廣州市政府投入12億元開啟。整個養(yǎng)生谷建設投入40億，包含國際會議中心、高級商業(yè)服務區(qū)、溫泉度假區(qū)、水療養(yǎng)生區(qū)、穗北旅游中心等5個功效區(qū)。養(yǎng)生谷位于廣州“半小時經(jīng)濟圈”內(nèi)，即從廣州出發(fā)30分鐘可抵達。當前，世界性大型國際會議越來越多，對社會經(jīng)濟活動影響也越來越大。博鰲亞洲論壇，使得博鰲這個偏僻小鎮(zhèn)一躍成為國際對話平臺，帶動了博鰲社會經(jīng)濟發(fā)展。在這種思緒指導下，從化溫泉養(yǎng)生谷尤其規(guī)劃了國際會議中心，將擁有5家五星級酒店組成國內(nèi)最密集高級酒店群，以及一批上檔次、各具特色旅游企業(yè)及設施，還有單獨千人會議廳、綜合接待樓、從屬庭院和花園等設施。消費方式以高檔為主，兼顧中等。據(jù)介紹，國際會議中心建成后將主要用于廣州市舉行各類大中型國際會議和公務會議，打造一個廣州“博鰲”。7養(yǎng)生公寓項目說明會第7頁建成投入使用從化溫泉養(yǎng)生谷

8養(yǎng)生公寓項目說明會第8頁項目基本概況9養(yǎng)生公寓項目說明會第9頁

項目介紹1、一流區(qū)位優(yōu)勢10養(yǎng)生公寓項目說明會第10頁2、絕佳周圍環(huán)境項目所在地良平村從化溫泉養(yǎng)生谷流溪河國家森林公園從化溫泉鎮(zhèn)11養(yǎng)生公寓項目說明會第11頁3、項目所在地良平村–絕美鄉(xiāng)村12養(yǎng)生公寓項目說明會第12頁4、絕佳優(yōu)美鄉(xiāng)村農(nóng)家樂

療養(yǎng)、度假、休閑、旅游圣地人們進入森林感到頭腦清醒、舒適、心曠神怡、流連忘返。這是因為空氣負離子有預防疾病功效，有利于人體健康。當負離子含量為1000個/cm3以上時，不但能強身，還能治病：它可治療哮喘、慢性支氣管炎、燙傷、萎縮性鼻炎、萎縮性胃炎、神經(jīng)性皮炎、神經(jīng)官能癥、冠心病、高血壓、肺氣腫、偏頭痛。據(jù)西安腫瘤醫(yī)院和西安醫(yī)科大學向玉琴等人研究證實，負離子治療晚期惡性腫瘤有一定效果，無副作用。地點海拔(m)環(huán)境天氣時間負離子數(shù)水庫大壩203人面怪石景點陰10：006080南山瀑布388游道溪邊陰15：004三棵松210松樹陰18：004200青年山莊394溪邊陰12：003100良平村477小溪邊陰11：008100紅嶺195湖邊陰15：002600植物園22l公園大門外陰11：002080廣州市6.8市環(huán)境保護研究所晴110從化空氣負離子含量數(shù)據(jù)統(tǒng)計單位：個/cm313養(yǎng)生公寓項目說明會第13頁5、人性化規(guī)劃設計項目總體規(guī)劃對良平整體建設改造，占地3000多畝，預計建設度假公寓200畝、農(nóng)業(yè)觀光市民菜園1500畝、觀光果園1000畝、天然泳場50畝、特色養(yǎng)殖250畝。精巧小區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境——綠化率高達90%以上，溪水分布其間。公寓建設區(qū)天然游泳場市民菜園規(guī)劃區(qū)游客接待中心及停車場觀光果園采摘區(qū)14養(yǎng)生公寓項目說明會第14頁項目組成：1、公寓——養(yǎng)生養(yǎng)老度假休閑基地四星級標準東南亞海濱度假建筑格調(diào)先期開發(fā)60畝，918套酒店式養(yǎng)生公寓總建筑面積高達5.1萬平方15養(yǎng)生公寓項目說明會第15頁2、特色果園采摘區(qū)擁有1000余畝果園，種植嶺南特色水果16養(yǎng)生公寓項目說明會第16頁3、打造廣州最大市民開心菜園1500畝觀光市民菜園17養(yǎng)生公寓項目說明會第17頁4、250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖基地

250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖基地：烏骨羊原產(chǎn)于我國云南省。純種烏骨羊全身毛都是烏黑烏黑，它眼睛、口腔、牙齦和舌頭也都是黑色。據(jù)測定，烏骨羊肉中黑色素物質(zhì)含量比普通羊肉高，而黑色素已被證實含有：消除體內(nèi)自由基、抗氧化、降血脂、抗腫瘤、美容和益氣補腎作用。當前，整個烏骨羊產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，全國現(xiàn)存烏骨羊數(shù)量比較少。烏骨羊市場售價每只超出元，作為一個健康美味高檔羊肉品種，烏骨羊市場潛力很大，養(yǎng)殖前景遼闊。18養(yǎng)生公寓項目說明會第18頁5、天然游泳場項目50余畝天然游泳場19養(yǎng)生公寓項目說明會第19頁項目說明絕美鄉(xiāng)村休閑圣地20養(yǎng)生公寓項目說明會第20頁完美配套食口腹天堂21養(yǎng)生公寓項目說明會第21頁超大型生態(tài)農(nóng)莊會員餐廳完美配套22養(yǎng)生公寓項目說明會第22頁木瓜燉雪蛤完美配套23養(yǎng)生公寓項目說明會第23頁野生基圍蝦完美配套24養(yǎng)生公寓項目說明會第24頁自己釣著吃完美配套25養(yǎng)生公寓項目說明會第25頁新鮮成熟摘下就吃26養(yǎng)生公寓項目說明會第26頁居完美配套27養(yǎng)生公寓項目說明會第27頁龍溪山居養(yǎng)生公寓完美配套28養(yǎng)生公寓項目說明會第28頁公寓標準平面圖29養(yǎng)生公寓項目說明會第29頁公寓標準平面圖30養(yǎng)生公寓項目說明會第30頁公寓戶型圖31養(yǎng)生公寓項目說明會第31頁屋頂戶型放大圖32養(yǎng)生公寓項目說明會第32頁

油漆：立邦、多樂士或美國大師

地板：揚子或圣象

地磚：蒙娜麗莎或馬可波羅

潔具：TOTO或KOHLER空調(diào)、液晶電視、冰箱、床上用具等一應俱全博洛尼或百安居品牌設計裝修，設計趨人性，材質(zhì)定品牌裝修交付使用標準33養(yǎng)生公寓項目說明會第33頁A格調(diào)裝修效果圖34養(yǎng)生公寓項目說明會第34頁A格調(diào)裝修效果圖35養(yǎng)生公寓項目說明會第35頁A格調(diào)裝修效果圖36養(yǎng)生公寓項目說明會第36頁A格調(diào)裝修效果圖37養(yǎng)生公寓項目說明會第37頁B格調(diào)裝修效果圖38養(yǎng)生公寓項目說明會第38頁B格調(diào)裝修效果圖39養(yǎng)生公寓項目說明會第39頁B格調(diào)裝修效果圖40養(yǎng)生公寓項目說明會第40頁B格調(diào)裝修效果圖41養(yǎng)生公寓項目說明會第41頁B格調(diào)裝修效果圖42養(yǎng)生公寓項目說明會第42頁B格調(diào)裝修效果圖43養(yǎng)生公寓項目說明會第43頁行44養(yǎng)生公寓項目說明會第44頁在嘉和望崗地鐵出口設置大巴站，組織龍溪谷農(nóng)家樂一日游，天天往返；

45養(yǎng)生公寓項目說明會第45頁和4S店聯(lián)手，每七天末組織一次50輛車農(nóng)家樂自駕游。

46養(yǎng)生公寓項目說明會第46頁玩47養(yǎng)生公寓項目說明會第47頁良平村龍溪谷主要旅游活動：碧水峽漂流48養(yǎng)生公寓項目說明會第48頁登山健身良平村—天堂頂——阿婆六—溪頭村；廣州最高峰天堂頂海拔1210米高，這里山高氣爽，林木蔥郁，峻嶺錯疊，含有秀、幽、奧等自然特色。。

49養(yǎng)生公寓項目說明會第49頁山地車健身運動、休閑騎車探訪50養(yǎng)生公寓項目說明會第50頁狩獵、垂釣、網(wǎng)球、羽毛球、游泳、書法、瑜伽、太極拳、健身等協(xié)會各種形式修心健身活動51養(yǎng)生公寓項目說明會第51頁四星服務52養(yǎng)生公寓項目說明會第52頁四星酒店物業(yè)管理代訂機票、提供機場接送代租短期居住權專業(yè)管家服務代訂餐飲代訂景區(qū)門票代訂出游汽車市區(qū)班車接送，交通便捷年度體檢，小區(qū)醫(yī)院全程醫(yī)療關心四星公寓配套尊貴服務53養(yǎng)生公寓項目說明會第53頁項目投資預算54養(yǎng)生公寓項目說明會第54頁項目開發(fā)合作模式A：村委會和企業(yè)簽署整體合作協(xié)議，利用村民宅基地對整個村莊進行重新規(guī)劃。村莊與企業(yè)達成協(xié)議要求，由企業(yè)出錢，將村里原有危房農(nóng)民住宅全部拆掉，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建造，統(tǒng)一經(jīng)營。原來新舊不一、凌亂不堪土坯農(nóng)居，現(xiàn)在將統(tǒng)一按照三星級賓館標準建成框架結(jié)構(gòu)4層樓房。樓房底層使用權仍歸房主，由農(nóng)民自己居住，其它3層由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一對外經(jīng)營30年。到期后，全部使用權“物歸原主”。開發(fā)企業(yè)取得農(nóng)居使用權后，將其出租給城市居民。村民入住新房同時成為企業(yè)協(xié)議制員工，企業(yè)給每戶村民每個月發(fā)工資，由該戶村民負責該房衛(wèi)生、接待、安全等工作。這種新型鄉(xiāng)村公寓建造，不破壞生態(tài)環(huán)境，不占用農(nóng)田，不改變農(nóng)民全部權情況下，滿足城里人休閑養(yǎng)生要求，為傳統(tǒng)農(nóng)家樂走出一條完全不一樣道路。55養(yǎng)生公寓項目說明會第55頁項目開發(fā)合作模式B：村委會出“三舊”改造正當建設用地、開發(fā)企業(yè)出資金，合作開發(fā)雙方建成物業(yè)分配百分比為3：7。一直以來，農(nóng)村集體用地開發(fā)是沒有獨立產(chǎn)權，普通用于商業(yè)項目開發(fā)，這是通常利用比較普遍聯(lián)建合作模式。該方案需要注意細節(jié)是：項目開發(fā)需要以村委會名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外開發(fā)企業(yè)投入資金參加房地產(chǎn)開發(fā)項目所得部分永久使用權。56養(yǎng)生公寓項目說明會第56頁項目開發(fā)合作模式

C：村委會出“三舊”改造正當建設用地、開發(fā)企業(yè)出資金，開發(fā)企業(yè)采取租賃土地40年方式，項目開發(fā)需要以村委會名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。40年后地面上建筑物全部物業(yè)歸村集體全部。

57養(yǎng)生公寓項目說明會第57頁項目開發(fā)總投資預算

一、項目用地指標：地塊規(guī)劃用途商業(yè)容積率１.２總用地面積６０畝建筑密度２５％凈用地面積１５畝綠地率７５％土地使用年限４０年建筑高度１５米小車車位要求５００個自行車車位要求二、規(guī)劃建設指標：1總建筑面積５１０００平方２

小區(qū)內(nèi)園林面積２００００平方３小區(qū)外廣場面積８０００平方一、項目概況58養(yǎng)生公寓項目說明會第58頁項目開發(fā)總投入資金及利潤預算

1、項目計容建筑面積５１０００平方銷售均價（元/平方）３５００元銷售協(xié)議額（萬元）１.７８５億全部公寓精裝修，包含人工開支及營銷費用單位成本（元/平方）２０００元項目總造價（萬元１.０２億項目利潤（萬元７６５０萬投資利潤率75％59養(yǎng)生公寓項目說明會第59頁項目開發(fā)前期開啟資金預算

人員編制表序號部門崗位編制人員工資（元）１總經(jīng)理１人２００００２行政文員１人２０００３策劃營銷部總監(jiān)１人６０００４文案１人３５００５營銷人員８人依據(jù)情況調(diào)整２０００１６０００６工程部工程總監(jiān)１人６０００７施工員１人３５００８財務部財務１人４０００９出納１人３５００總編制人數(shù)１６人年人員開支費用為７９８０００１、人力資源配置60養(yǎng)生公寓項目說明會第60頁項目開發(fā)前期開啟資金預算

1、２、開發(fā)采取滾動開發(fā)策略，先期一棟2776平方，土建工程采取帶資方式，裝修部分帶資，成本控制計劃以下表：類別面積（㎡）單價（元）項目控制造價（元）三通一平，土石方工程277640111040暫時水電27763597160土建工程2776101128068607消防工程277660166560電梯工程277640111040裝修工程27766251735000室外配套277650138800監(jiān)理費27761541640設計費27761849968勘探費2776513880累計5549695每平米造價199961養(yǎng)生公寓項目說明會第61頁項目開發(fā)前期開啟資金預算

項目費用（萬元）占比推廣費用媒介廣告公布３０廣告企業(yè)設計１０戶外廣告３０電視報紙軟新聞５現(xiàn)場環(huán)境包裝５銷售道具１項目費用占比外賣場１０活動１０禮品費３網(wǎng)絡宣傳３小計１０７其它租賃大巴１０車輛一臺１０客戶會２０累計１４７萬３、銷售費用計劃62養(yǎng)生公寓項目說明會第62頁科目年度預算數(shù)備注固定費用01薪資支出02電腦支出１００００03租金支出５００００04辦公費１００００06伙食費１０８０００累計１７８０００變動費用0１交際費及禮品２５００００0２汽油費６０００００３其它費用１０００００合計３１００００費用總計４８８０００行政費用計劃表

單位：元63養(yǎng)生公寓項目說明會第63頁目標客戶及銷售策略64養(yǎng)生公寓項目說明會第64頁

青年中年事業(yè)成功者群體據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廣州人口大約是1200萬，這也就意味著，其中間階層人數(shù)應該在500萬-600萬之間。經(jīng)過多年打拼，有了穩(wěn)定事業(yè)，并有一定財富積累，對工作之余度假休閑有旺盛需求。

１、主要目標客戶群體定位65養(yǎng)生公寓項目說明會第65頁

度假休閑養(yǎng)老群體居住旅游休閑式養(yǎng)老概念，這一項目只能吸引低齡健康、含有健全生活能力老人，而不含有自理能力、收入拮據(jù)老人必定不是這些項目關注對象。廣州當前有85萬老年群體，其中機關退休有養(yǎng)老金為14萬人，這也是一個巨大度假養(yǎng)老消費市場。66養(yǎng)生公寓項目說明會第66頁銷售模式—會員式銷售鄉(xiāng)村度假公寓會員銷售游居型養(yǎng)生型投資型一次性收分時度假會費2.5萬元，５年有效。每年能夠無償?shù)焦⒆∷蓿担疤?。使用?0年，依據(jù)其長租戶型按每平方3500到4000一次性收取租金。均可無償使用住宿40年，整年均可居住。6%返租回報，使用期40年，前15年會員限定每年居住25天。但每年取得投資回報。后25年享受和養(yǎng)生型一樣待遇。注：以上銷售為初步構(gòu)想，詳細將依據(jù)項目和市場實際情況進行調(diào)整營銷策略，以確保項目標銷售順利推進。67養(yǎng)生公寓項目說明會第67頁營銷模式及營銷推廣68養(yǎng)生公寓項目說明會第68頁美國太陽城中心收益起源一次性收入起源獨立住宅銷售收益長久性收入起源租賃項目標出租收益配套設施經(jīng)營收益如圖所表示，美國太陽城中心收益主要起源于一次性銷售收益以及長久性收益包含公寓出租收益及配套設施使用收益。值得指出是，太陽城中心長久性收益是太陽城中心主要組成部分，僅以每年配套設施收益為例：會所費用：16000人×140美元/人=224萬美元高爾夫球會費（按1/3居民入會計）：6000人×1500美元/人=900萬美元累計：224+900=1124萬美元。即每年這兩項配套設施收入就達1000多萬美元，相當于賣掉50多套別墅（按均價17.5萬美元計），而且這兩種設施是對社會公開經(jīng)營，這部分收入還未計入，所以這種長久性收益是太陽城中心主要收益起源。國外度假養(yǎng)生公寓贏利模式分析69養(yǎng)生公寓項目說明會第69頁國內(nèi)度假公寓主要贏利模式分析當前國內(nèi)開發(fā)商在度假公寓開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對于大型綜合性度假公寓小區(qū)則存在住宅建設與經(jīng)營管理相結(jié)合經(jīng)營模式以及住宅建設與經(jīng)營管理相分離經(jīng)營模式。國內(nèi)贏利型度假公寓經(jīng)營模式按贏利方式分按經(jīng)營管理方式分以一次性銷售收益為主長久性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合開發(fā)建設與經(jīng)營管理相結(jié)合開發(fā)建設與經(jīng)營管理相分離70養(yǎng)生公寓項目說明會第70頁度假公寓贏利模式利用策略分析度假公寓銷售定價策略除產(chǎn)品本身外、細致入微物業(yè)管理與服務才是度假公寓項目最大賣點，產(chǎn)品價格定位，應該高于同地段同類型普通公寓產(chǎn)品。物業(yè)服務贏利策略物業(yè)服務費因為度假公寓種種服務形式有別于其它普通小區(qū)，所以，度假公寓物業(yè)服務費收取標準可采取相對高價位形式。各種單項服務費包含日常定菜送菜服務、廚師服務、清潔衛(wèi)生服務、病人看護服務、家庭保姆服務、收費釣魚服務、收費娛樂服務、收費健身服務、收費小區(qū)活動服務等等。物業(yè)服務中租賃服務這種產(chǎn)品居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過戶或者再次租賃問題。71養(yǎng)生公寓項目說明會第71頁國內(nèi)度假公寓物業(yè)管理贏利模式分析國內(nèi)當前對于度