土地與土地使用制度知識(shí)

第二章土地與土地使用制度土地是人類社會(huì)一切活動(dòng)的物質(zhì)載體，作為建筑地塊又是房地產(chǎn)的物質(zhì)前提和基礎(chǔ)條件。本章圍繞土地和房地產(chǎn)的關(guān)系，對(duì)土地在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的地位和作用、城市土地的特性進(jìn)行分析，闡述城市土地資源配置的重要性和原則，在此基礎(chǔ)上分析城市土地使用制度以及城市土地利用規(guī)劃等相關(guān)問(wèn)題。第一節(jié)土地與房地產(chǎn)一、土地的雙重屬性與土地和房地產(chǎn)聯(lián)系在一起的所有經(jīng)濟(jì)關(guān)系，都可以看作是土地特性的延伸。土地的基本特性主要包括兩個(gè)方面，即自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。土地的自然特性是土地自然屬性的表現(xiàn)，是土地所固有的，與人類對(duì)土地的占有和利用狀態(tài)無(wú)關(guān)。而土地的經(jīng)濟(jì)特性則是在人類利用土地過(guò)程中產(chǎn)生的，是人類社會(huì)的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系在土地方面的反映。（一）土地的自然特性1、土地總量的有限性。所謂土地的有限性是指從整體上講，相對(duì)于人類社會(huì)對(duì)土地的需求而言，土地是不會(huì)增加也不可再生的。雖然從技術(shù)發(fā)展的角度看，人類社會(huì)可能向外太空發(fā)展，尋找到新的適合人類生存的星體，但就可以預(yù)計(jì)的發(fā)展來(lái)看，在當(dāng)前幾乎沒(méi)有這種可能性，人類社會(huì)只能在地球有限的土地范圍內(nèi)從事各種活動(dòng)。2、土地區(qū)位的差異性。即不同地區(qū)、不同區(qū)位土地的肥沃程度、地質(zhì)地貌狀態(tài)、氣候條件以及位置優(yōu)劣等是不同的，由此造成土地較大的自然差異性。而且同一塊土地又可以有多種用途，例如農(nóng)業(yè)、居住、商業(yè)、辦公等，不同用途對(duì)土地的相關(guān)自然特點(diǎn)的要求又存在較大的差異，反過(guò)來(lái)不同區(qū)位土地又要求不同的土地利用狀態(tài)，這樣組合起來(lái)形成紛繁復(fù)雜的土地利用狀態(tài)。3、土地位置的固定性。所謂土地位置的固定性是指從實(shí)體流動(dòng)來(lái)看，土地不能從一地移動(dòng)到另一地，特定土地固著于一定的地理經(jīng)緯度上。地球的地質(zhì)運(yùn)動(dòng)雖然能夠緩慢地作用于土地，但這種影響要經(jīng)過(guò)成千上萬(wàn)年才會(huì)顯示出來(lái)，對(duì)當(dāng)前的土地狀況影響微乎其微。另一方面，土地位置的固定性也表現(xiàn)為土地一旦用于某種用途就不易改變，調(diào)整難度很大。4、土地使用的耐久性。即從人類有限的視界來(lái)講，土地壽命是無(wú)限的，是可以永續(xù)使用的，通常條件下土地是不可毀滅的。不過(guò)，如果人類使用不當(dāng)會(huì)造成土地?zé)o法用于某種特定用途，例如土地沙漠化即不能用于農(nóng)業(yè)耕作，又如，如果在土地上建成住宅區(qū)，土地表層土壤受到破壞，再轉(zhuǎn)而用于農(nóng)業(yè)的可能性較小。如果對(duì)自然環(huán)境過(guò)度利用，土地利用條件會(huì)惡化，在人類現(xiàn)有技術(shù)條件下，可能無(wú)法恢復(fù)，從而使土地?zé)o法有效利用。（二）土地的經(jīng)濟(jì)特性1、土地的稀缺性。稀缺性是與人類的主觀需求聯(lián)系在一起的，如果沒(méi)有人類社會(huì)，土地也沒(méi)有稀缺與否的問(wèn)題。現(xiàn)代社會(huì)中由于人口的急劇增長(zhǎng)、工業(yè)化和城市化迅速發(fā)展，人們對(duì)土地的需求水平越來(lái)越高。相對(duì)于這種需求水平來(lái)說(shuō)，有限的地球表面日益顯得不足。進(jìn)一步，土地自然所具有的有限性、差異性、固定性等特點(diǎn)又限制了土地的總供給，使土地特別是城市土地成了一種稀缺性資源。2、土地的區(qū)位可變性。土地區(qū)位的形成和變化是與人類社會(huì)的經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)等活動(dòng)聯(lián)系在一起的，因此雖然自然形態(tài)的土地位置固定，但人類社會(huì)的相關(guān)活動(dòng)卻隨著時(shí)代的變化而變遷，從而帶來(lái)土地的區(qū)位出現(xiàn)相應(yīng)的變化。例如，歷史上的某些商業(yè)、文化中心可能演變?yōu)楫?dāng)代的旅游區(qū)，歷史上的不毛之地可能演變?yōu)楫?dāng)代的工業(yè)中心等。土地的區(qū)位可變性特性在城市土地區(qū)位方面表現(xiàn)得尤其明顯，土地區(qū)位會(huì)隨著城市的發(fā)展及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)特別是交通、通訊、公用基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展而出現(xiàn)巨大的變化。3、土地的報(bào)酬遞減性。在一定的技術(shù)水平下，連續(xù)在一塊土地上投資，超過(guò)一定限度，就會(huì)引起成本增加，收益遞減。這種經(jīng)濟(jì)特性與自然狀態(tài)的土地供給有限聯(lián)系在一起，相對(duì)于這種固定供給而言，初始少量投資可能顯得不足，收益呈現(xiàn)遞增的趨勢(shì)，隨著投資的逐步增加，土地的潛力逐漸發(fā)揮出來(lái)，再進(jìn)一步增加投資會(huì)使得土地上增量的收益呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，這種下降趨勢(shì)即是土地的報(bào)酬遞減性。在農(nóng)業(yè)中這是很明顯的，在建筑業(yè)中也是如此。不過(guò)，土地的報(bào)酬遞減性在不同的歷史時(shí)期、不同的技術(shù)水平下表現(xiàn)是不同的，這一經(jīng)濟(jì)特性只有在技術(shù)水平給定的情況下才是成立的。4、土地經(jīng)營(yíng)的壟斷性。由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性，一旦某一特定土地由某個(gè)經(jīng)濟(jì)主體使用，其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體無(wú)法同時(shí)使用這宗土地，而且這宗土地的使用會(huì)對(duì)相鄰?fù)恋禺a(chǎn)生直接的影響。土地經(jīng)營(yíng)的壟斷性也會(huì)為土地所有者提供額外的利益，這種經(jīng)濟(jì)利益的安排、協(xié)調(diào)、沖突等對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面產(chǎn)生巨大的影響。土地的雙重屬性還可以從另一個(gè)角度來(lái)理解，即土地既是社會(huì)資源，又是社會(huì)資產(chǎn)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系中，土地作為自然資源和經(jīng)濟(jì)資源，主要是資源的合理配置問(wèn)題；而作為社會(huì)資產(chǎn)，則主要是土地財(cái)富的占有和分配問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，二者是結(jié)合在一起的，目標(biāo)是既要達(dá)到土地資源配置合理化，又要達(dá)到土地資產(chǎn)收益最大化。在土地使用中要實(shí)行資源和資產(chǎn)并重的原則。二、土地在房地產(chǎn)業(yè)中的地位和作用（一）土地在房地產(chǎn)業(yè)中的地位擱概而言之，趴土地在房地匙產(chǎn)業(yè)中居于肉基礎(chǔ)性的地握位，是一切階房地產(chǎn)活動(dòng)諒，包括房地弄產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)節(jié)營(yíng)、物業(yè)管線理、營(yíng)銷等住的先導(dǎo)性資海源，土地本級(jí)身的自然特棒性和經(jīng)濟(jì)特肌性對(duì)所有與厭其相關(guān)的經(jīng)誤濟(jì)活動(dòng)主體坐的利益都會(huì)融產(chǎn)生直接的叢影響。妥1、土地在仁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)珍中居于基礎(chǔ)善性的地位夸土地作為建稀筑地塊是房步地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活榮動(dòng)中的物質(zhì)蓄載體，是最霸為基礎(chǔ)性的遮“燙原料郵”牢、股“筍生產(chǎn)要素臭”桐，各種房地嘴產(chǎn)產(chǎn)品都必駝須負(fù)載于土否地之上。這幼種基礎(chǔ)性的紛地位同時(shí)表閥現(xiàn)在某種用智途土地供應(yīng)睜量水平能夠毒直接調(diào)控整怎個(gè)房地產(chǎn)市鴨場(chǎng)的供給，體直接影響房起地產(chǎn)市場(chǎng)的盾供求狀況以踐及價(jià)格水平乘。與此相關(guān)窯的土地使用味制度、交易詠主體和客體好等，都會(huì)直世接影響房地額產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方疑向、規(guī)模、繼結(jié)構(gòu)以及利接益分配。斃2、土地市規(guī)場(chǎng)是整個(gè)房軋地產(chǎn)市場(chǎng)中滾的基礎(chǔ)性市蕩場(chǎng)趟土地市場(chǎng)一芝般稱為房地砌產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)咽，其在整個(gè)釀房地產(chǎn)市場(chǎng)智體系中，處食于基礎(chǔ)性市存場(chǎng)的地位，它制約著房地炮產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)舌（增量房產(chǎn)尼市場(chǎng)）和三呈級(jí)市場(chǎng)（存須量房產(chǎn)市場(chǎng)珠）。一是因杠為，土地價(jià)緩格是基礎(chǔ)性穴價(jià)格，土地籠價(jià)格的高低辣直接影響各景類產(chǎn)品的生趁產(chǎn)成本，從偏而影響其價(jià)糧格水平，尤龜其是房產(chǎn)市架場(chǎng)，土地成患本費(fèi)用一般庸要占30－影40%，土竿地價(jià)格對(duì)房狼產(chǎn)價(jià)格有舉圾足輕重的影猛響。二是因杜為，土地的擺合理流動(dòng)是訓(xùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)乒存在和發(fā)展暗的前提。地?zé)煯a(chǎn)和房產(chǎn)是傲結(jié)合在一起淹的統(tǒng)一物，亡房屋是建立牢在土地上的化，只有土地宗使用權(quán)可以車(chē)轉(zhuǎn)讓的條件托下，房屋才踢能轉(zhuǎn)讓，由卷此形成房地急產(chǎn)二、三級(jí)夠市場(chǎng)。三是徑因?yàn)椋恋貞?yīng)資源的配置絕合理化也是競(jìng)提高房地產(chǎn)喂資源配置效豆益的基本條倍件。土地市國(guó)場(chǎng)的發(fā)育和栽完善在促進(jìn)般土地資源的吹優(yōu)化配置的同同時(shí)，也使廢房產(chǎn)資源得捎到充分合理起的配置。土至地市場(chǎng)可以嶺使土地的供歪需雙方開(kāi)展糊公開(kāi)、公平漸、公正的交挨易活動(dòng)，使罰每個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)瓣體能夠根據(jù)倆土地市場(chǎng)的挎變化和生產(chǎn)栽經(jīng)營(yíng)發(fā)展的蹤需要，把土亭地利用與自爹身的生產(chǎn)經(jīng)地營(yíng)活動(dòng)、經(jīng)柜濟(jì)效益緊密藏地聯(lián)系起來(lái)半，實(shí)現(xiàn)土地醬要素和其他買(mǎi)生產(chǎn)要素間械的優(yōu)化組合鑒。滲3、土地的偉權(quán)屬關(guān)系是焰房地產(chǎn)基本泥經(jīng)濟(jì)關(guān)系恒土地、土地藥區(qū)位及其所側(cè)蘊(yùn)含的政治略、經(jīng)濟(jì)、文救化和社會(huì)等酷相關(guān)因素是惡影響房地產(chǎn)違企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)槳效的關(guān)鍵。些在現(xiàn)代社會(huì)能中土地不單但純是自然的煌產(chǎn)物，其上陷交織著政治筍、經(jīng)濟(jì)、文暢化和社會(huì)等絨各種因素，閃集中體現(xiàn)各朋種社會(huì)關(guān)系循，是社會(huì)中殊各種利益集細(xì)團(tuán)達(dá)到某種雄平衡的結(jié)果脊。房地產(chǎn)開(kāi)滔發(fā)企業(yè)就是芳在這種復(fù)雜舒關(guān)系中尋求周能夠獲取最閃大利潤(rùn)的經(jīng)潮營(yíng)區(qū)位，獲倡得市場(chǎng)的認(rèn)糠可。土地選到擇失誤，土突地用途確定穩(wěn)不當(dāng)，都會(huì)五造成房地產(chǎn)語(yǔ)開(kāi)發(fā)企業(yè)投饑資失誤，從智而產(chǎn)生巨額抄的損失。正養(yǎng)確處理土地抽的權(quán)屬關(guān)系疤，對(duì)于協(xié)調(diào)婚土地所有者班、經(jīng)營(yíng)者、呀使用者各方被面的權(quán)益具怠有重要意義杏。詳（二）土地桌在房地產(chǎn)業(yè)格中的作用領(lǐng)正是由于土禾地的上述地潮位，決定了貌其在整個(gè)社態(tài)會(huì)資源配置封、促進(jìn)企業(yè)鹿效益提高和謝宏觀調(diào)控等粉方面，發(fā)揮池著重要作用壞。室1、促進(jìn)土晚地資源合理痛配置，提高匙企業(yè)效益蠶土地利用的沖基本結(jié)構(gòu)狀燈況直接關(guān)系玩到社會(huì)經(jīng)濟(jì)座活動(dòng)的效率趴和成本水平企。企業(yè)的生傅產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)需蒸要土地，土思地具體區(qū)位敏和價(jià)格狀況那影響其經(jīng)營(yíng)槳活動(dòng)成本，襪如果生產(chǎn)區(qū)朱位接近消費(fèi)疊地，地價(jià)合港理，生產(chǎn)企貝業(yè)應(yīng)能大大窯節(jié)約相關(guān)物攝流成本。如熊果商業(yè)經(jīng)營(yíng)寫(xiě)區(qū)位位于消食費(fèi)者集聚、賽人口流量較汪大的區(qū)域，從則可以大幅江度提高營(yíng)業(yè)全收入，獲取燥較高的利潤(rùn)們。因此，土遣地直接或間咬接地與整個(gè)祖經(jīng)濟(jì)社會(huì)聯(lián)爸系在一起，婆土地利用狀摔況發(fā)生變化柿，會(huì)影響到漫企業(yè)的投資裁決策。政府崖調(diào)整土地相使關(guān)政策，不腰單單對(duì)房地摩產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生塊影響，對(duì)整川個(gè)經(jīng)濟(jì)都具痰有深遠(yuǎn)的作林用。政府的住土地利用規(guī)論劃、土地使?jié)嵱弥贫榷寄苌鲏虍a(chǎn)生引導(dǎo)鋒企業(yè)正確地觸進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決林策的作用。妥借助土地市玩場(chǎng)可以優(yōu)化代土地在社會(huì)畜各個(gè)用地群別體間的配置注，提高土地湯利用效率?？?、土地區(qū)膀位選擇決策注是房地產(chǎn)企確業(yè)成功的關(guān)簡(jiǎn)鍵押房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)脹企業(yè)的初始紡決策重點(diǎn)在高于能否獲得罪有利于企業(yè)購(gòu)經(jīng)營(yíng)的土地廳資源、能否制獲得滿足特桂定房地產(chǎn)開(kāi)洪發(fā)需要的特旅定區(qū)位的土毒地，這是房成地產(chǎn)企業(yè)成峽功的初始條定件。例如，皺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形企業(yè)要開(kāi)發(fā)濫住宅，那么瘡就必須考慮燒相應(yīng)的土地霧區(qū)位是否生虧活便利、出繩行方便，居燭民就業(yè)中交樣通成本是否態(tài)能夠控制在翅一定范圍內(nèi)樸，住宅小區(qū)知周邊基礎(chǔ)設(shè)馬施能否滿足它居民生活需廁要等因素?？秩纾康爻弋a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)舉要開(kāi)發(fā)辦公苦樓，那么同謎樣要考慮一薄系列相關(guān)因泡素，考慮周唯邊是否聚集籍了相當(dāng)數(shù)量各的工商企業(yè)蘆，交通、通凈訊設(shè)施是否堪完善，金融齒、保險(xiǎn)、物滲流等相關(guān)商叮務(wù)機(jī)構(gòu)能否績(jī)滿足企業(yè)經(jīng)眉營(yíng)需要，其它他相關(guān)商務(wù)竟成本的高低蹤等。只有在疫這些條件滿撐足的情況下蓬，房地產(chǎn)開(kāi)敏發(fā)企業(yè)才能扔有效地吸引鉆相關(guān)房地產(chǎn)沈用戶，也才東能成功進(jìn)行扎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)覺(jué)。腦3、土地政秧策是房地產(chǎn)枯宏觀調(diào)控的愈重要手段芳土地是房地西產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展愈的源頭，控施制土地供應(yīng)竟量可以從源短頭上控制房戀地產(chǎn)供給，情對(duì)調(diào)節(jié)房地墓產(chǎn)供求關(guān)系跌能夠起到直悉接的強(qiáng)有力我作用。如果徹源頭失控或嘗控制不當(dāng)，擾勢(shì)必引起房翻地產(chǎn)市場(chǎng)整幟體出現(xiàn)較大億的波動(dòng)，不誠(chéng)利于優(yōu)化資濱源配置，也吊會(huì)造成巨大目的社會(huì)成本令。政府根據(jù)勿國(guó)民經(jīng)濟(jì)整弦體發(fā)展水平滴及趨勢(shì)、居電民住房需求球水平及其變旬化等因素，霉對(duì)土地供應(yīng)并量進(jìn)行適時(shí)書(shū)調(diào)控，可以過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市陶?qǐng)龉┣箨P(guān)系部產(chǎn)生直接的來(lái)影響，從而燦有利于實(shí)現(xiàn)遷國(guó)民經(jīng)濟(jì)整垃體健康發(fā)展神。我國(guó)多次伶出現(xiàn)的投資葡過(guò)熱都與土策地供應(yīng)失控熄密切相關(guān)。谷從當(dāng)前實(shí)踐炮來(lái)看，亂占羊、濫用土地燭，大搞開(kāi)發(fā)認(rèn)區(qū)就是典型境的例證。土羨地供應(yīng)量過(guò)劈多，造成對(duì)皂房地產(chǎn)的盲眨目投資。因字此，加強(qiáng)對(duì)鑒土地供應(yīng)的佳總量控制，名顯得更為重絹要。土地供雙應(yīng)控制的目果的是使土地韻供應(yīng)與城市首經(jīng)濟(jì)發(fā)展水弱平相適應(yīng)，庸與城市建設(shè)鐮規(guī)劃相銜接棍，與市場(chǎng)吸某納能力相一扣致，與城市鄰基本建設(shè)投殿資規(guī)模相協(xié)設(shè)調(diào)。在實(shí)施凝過(guò)程中，一掩方面要準(zhǔn)確僑把握土地供松應(yīng)總量調(diào)控槽和經(jīng)濟(jì)發(fā)展耍的關(guān)系問(wèn)題塊，確保整體閃經(jīng)濟(jì)和房地于產(chǎn)市場(chǎng)的可珍持續(xù)發(fā)展。都另一方面，盛要建立有效途的土地供應(yīng)酸總量的宏觀憶調(diào)控機(jī)制，聚理順土地利老用總體規(guī)劃斑、城市發(fā)展胞規(guī)劃和土地軍利用年度計(jì)輪劃的編制及阻其執(zhí)行等多蒼方面的關(guān)系準(zhǔn)，通過(guò)采用對(duì)一系列強(qiáng)制斑性的制約手單段，逐步建選立和完善土貍地供應(yīng)總量關(guān)的宏觀調(diào)控叨機(jī)制。礦三、城市土哀地的特性殼現(xiàn)代社會(huì)由抄于大量人口絨集中在城市臟較小的地理瑞空間范圍內(nèi)篇，城市的產(chǎn)延生和發(fā)展一濱方面帶來(lái)了戲經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的刪集約化、規(guī)父?；瑤?lái)弦了顯著的集用聚經(jīng)濟(jì)效果膚，但另一方松面，也帶來(lái)暗了集聚不經(jīng)泊濟(jì)的消極后肌果。這種消太極后果突出宏地表現(xiàn)在城悲市生態(tài)環(huán)境責(zé)日益惡化、機(jī)交通擁擠以固及滋生各類貍社會(huì)問(wèn)題。痕這些特點(diǎn)對(duì)裕城市土地及搶土地利用產(chǎn)寧生了深遠(yuǎn)的園影響。城市匪土地與一般質(zhì)土地利用表蓋現(xiàn)出不同的跨特性，具體惑表現(xiàn)在以下羽幾個(gè)方面：渴1、城市土財(cái)?shù)乩玫募摼坌源莺?jiǎn)單說(shuō)來(lái)，絨城市土地利陜用的集聚性擇是指城市經(jīng)堪濟(jì)活動(dòng)在空昨間上集中，圣土地利用集時(shí)約化。集聚北性的突出影挪響在于一大趟批人口和企邀業(yè)集中于一鉛定的空間范鬼圍內(nèi)，帶來(lái)漆了相當(dāng)?shù)慕?jīng)晚濟(jì)利益或成舒本節(jié)約，勞非動(dòng)分工得以儀深化，形成帝了專業(yè)化市晴場(chǎng)，市場(chǎng)需藍(lán)求水平由于駱這種集中也雜能夠使專業(yè)朝化的產(chǎn)業(yè)能烈夠生存并獲喜取一定的利勁潤(rùn)。進(jìn)而言額之，人口的駕聚集擴(kuò)大了普市場(chǎng)需求規(guī)悉模，從而不朋僅使企業(yè)的希生產(chǎn)規(guī)模可諷以在一定的毛范圍內(nèi)擴(kuò)張陳，獲得規(guī)模斥經(jīng)濟(jì)利益，摔同時(shí)由于市遺場(chǎng)的鄰近性干也降低了運(yùn)鍵輸、倉(cāng)儲(chǔ)等置物流活動(dòng)的丑成本。人口歡集中也促進(jìn)僅了人與人之評(píng)間的交往及范文化交流，責(zé)促使人力資葵本投資，使鬧城市內(nèi)企業(yè)酬可以從中獲背益。集聚性議帶來(lái)的另一心種影響在于頭大量人口和監(jiān)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以貓爭(zhēng)奪有限的建空間資源，理從而帶來(lái)了迎各種集聚成矛本，主要表地現(xiàn)在土地費(fèi)影用提高、交食通運(yùn)輸費(fèi)用帆增加、交易豐費(fèi)用提高等譽(yù)。添2、城市土停地利用的高裂成本性宴在城市化初乳期，城市土缸地利用呈現(xiàn)睬平面化發(fā)展腳的態(tài)勢(shì)，當(dāng)客人口和企業(yè)榜規(guī)模較小時(shí)店，城市土地般利用的成本首還處于較低姻水平，這時(shí)捐集中帶來(lái)的診正面效應(yīng)居參于主導(dǎo)地位槐。但是隨著梢城市化的加驚速，土地利驚用平面化發(fā)肌展增加了經(jīng)輛濟(jì)活動(dòng)的成肅本，城市人員口就業(yè)的交呼通運(yùn)輸成本驗(yàn)增加，企業(yè)兄原料和產(chǎn)品布的運(yùn)輸和倉(cāng)秋儲(chǔ)成本增加弟。而土地利剩用垂直化趨暖勢(shì)在一定的谷限度內(nèi)有節(jié)牌約成本的優(yōu)只勢(shì)，當(dāng)垂直倒利用水平較海高時(shí)，反過(guò)德來(lái)又會(huì)增加紛土地利用成西本，涉及垂墳直運(yùn)輸（包柱括人員、相闊關(guān)生活資料心、廢物排放戲等的運(yùn)輸）越的成本呈遞準(zhǔn)增態(tài)勢(shì)。在先城市處于成計(jì)熟時(shí)期時(shí)，橡城市土地利暮用的高成本移性特性表現(xiàn)嫁的更為突出漏。某一特定膊土地的利用糧往往受到多編方面利益群武體的影響，轉(zhuǎn)相鄰關(guān)系復(fù)蜓雜，城市土大地利用的協(xié)播調(diào)成本大幅土度提高。例淘如，在成熟茶城市中進(jìn)行就住宅區(qū)開(kāi)發(fā)啟，需要協(xié)調(diào)許各類城市基臉礎(chǔ)設(shè)施如自腎來(lái)水、污水命排放、電信葡、電力、交瀉通、公用設(shè)悄施、生活服蘿務(wù)設(shè)施等多饑方面的關(guān)系桌，因而完成龜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)耕要耗費(fèi)巨額略的協(xié)調(diào)成本思。同時(shí)，城丘市土地的有王限性與城市便擴(kuò)張對(duì)土地牙需求量的無(wú)住限增長(zhǎng)，又輛促使地價(jià)不絕斷上升，因乞而提高商務(wù)程成本，甚至薪推動(dòng)房?jī)r(jià)上岡漲。奴3、城市土稀地利用的高桿沖突性辰從本質(zhì)上看指，城市土地販利用的高成線本性來(lái)源于博其高沖突性攤。各土地利漿用相鄰關(guān)系膽各方存在不傭同的利益訴鉤求，在狹窄棚的城市空間饅更容易產(chǎn)生緣沖突。例如改，住宅區(qū)的碧采光、通風(fēng)型的相鄰關(guān)系忘，由于南向愚建筑物影響適其后建筑物每采光而誘發(fā)禿的訴訟層出裂不窮即是這嬸種沖突的集弱中表現(xiàn)。又寺如，商業(yè)區(qū)柴中公共交通律與保持一定青人口流量的薪關(guān)系，公共杏交通要求安雅全、快速地敏進(jìn)行人口分旦流，提高道巴路的承載能愈力，而商業(yè)安區(qū)為獲取利哥潤(rùn)，則要求贊人口在一定宇時(shí)間內(nèi)滯留壞。道路隔離轟欄提高了公蔬共交通的承物載能力，但寶是減少了人困員在商業(yè)區(qū)粗的滯留時(shí)間低，從而對(duì)商狹業(yè)區(qū)的繁榮者和發(fā)展產(chǎn)生扭了負(fù)面的影主響，有時(shí)單笑純考慮公共所交通能力進(jìn)臨行道路規(guī)劃泛時(shí)往往會(huì)造亞成一個(gè)商業(yè)高區(qū)衰敗甚至醋消失。這種沾高沖突性極蝴大地制約了世城市土地利澡用，往往會(huì)查延長(zhǎng)房地產(chǎn)胳開(kāi)發(fā)周期，塞導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成止本大幅度上展升。案4、城市土昏地利用的綜嚴(yán)合性自城市土地利走用強(qiáng)化了專章業(yè)化分工的胡利益，而專死業(yè)化分工情扁況下，城市筑中每個(gè)人都排只從事整個(gè)港社會(huì)經(jīng)濟(jì)活運(yùn)動(dòng)中的某個(gè)紙或少數(shù)幾個(gè)州環(huán)節(jié)，每個(gè)社人對(duì)其他人粱的依賴性增汗強(qiáng)，某些環(huán)怪節(jié)喪失或不月能有效發(fā)揮闊其功能，會(huì)碰使整個(gè)城市太經(jīng)濟(jì)陷入混孩亂，從而要環(huán)求確立某種雞協(xié)調(diào)各部分黃工作的有效蠻機(jī)制，這一兼問(wèn)題在城市堵土地利用方砍面即表現(xiàn)出薪具有綜合性忌的特點(diǎn)。城敲市土地利用吸的綜合性表形現(xiàn)在各種用速地類型如居序住、商業(yè)、歲辦公、交通營(yíng)、基礎(chǔ)設(shè)施青、行政等需偷要綜合協(xié)調(diào)代，也要與城械市人口規(guī)模耽及其發(fā)展變浪遷相統(tǒng)一，撿也要求城市倡土地利用要扇有超前性的萬(wàn)規(guī)劃，同時(shí)口要協(xié)調(diào)城市吼經(jīng)濟(jì)發(fā)展與碌城市生態(tài)環(huán)猾境保護(hù)。旱第二節(jié)城王市土地資源燒配置數(shù)一、土地資施源合理配置餡的重要性拆基于城市土團(tuán)地利用的集浪聚性、高成矩本性、高沖嫩突性和綜合命性的特點(diǎn)，轟而土地本身漆又具有固定挽性的特點(diǎn)，盲這樣，一旦跡一個(gè)經(jīng)濟(jì)社送會(huì)確定了某犯種土地資源途配置形態(tài)以小后，如果其粱后要調(diào)整配帆置格局，就瓜需要耗費(fèi)巨霉額的協(xié)調(diào)成例本，也會(huì)毀勉損大量的物匠質(zhì)財(cái)富，用浙經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)沉語(yǔ)來(lái)說(shuō)，城覽市土地資源假配置存在較溉大的天“究路徑依賴性欣”德，一旦作出療某種決策，返就會(huì)被這種腥決策護(hù)“被鎖定廳”棗，其后調(diào)整坐的可能性會(huì)膊越來(lái)越小。惰由此可見(jiàn)土昂地資源合理幸配置顯得極廚其重要?；?、土地資吹源的合理配棟置是集約高忙效利用土地噸的需要賞城市土地是致最為稀缺的家社會(huì)資源，圾特別是在我論國(guó)人多地少名的國(guó)情下，默如何節(jié)約利耍用土地，發(fā)嫂揮其最大效軍能，是長(zhǎng)期灰的發(fā)展戰(zhàn)略鉗。而只有合文理配置土地億資源，才能炎達(dá)到充分利魔用、集約利暢用的目的。喂2、土地資珠源合理配置續(xù)有利于節(jié)省粘社會(huì)成本藍(lán)在我國(guó)由于角原來(lái)初始土授地資源配置穿不合理造成欣巨大損失的休事例屢見(jiàn)不喝鮮。例如，商原來(lái)城市規(guī)鵝劃中將住宅叨區(qū)與工業(yè)區(qū)刃交織布置，主雖然在一定描程度上節(jié)約夕就業(yè)交通成氏本，但環(huán)境敞污染嚴(yán)重，近日常生活環(huán)宗境惡化，相陸關(guān)醫(yī)療和污騙染防治成本余居高不下，瞇當(dāng)環(huán)境惡化偵到一定程度消時(shí)，往往只挨能采取搬遷闊的辦法，帶苗來(lái)巨額的搬蟻遷成本。被這迫搬遷除了桃造成原有廠征房、機(jī)器設(shè)貍備的損失外嘴，還需要支石出異地建設(shè)蘆成本。此外聰，搬遷往往拘造成遷出企土業(yè)和機(jī)構(gòu)原鞠有社會(huì)關(guān)系教斷裂，間接檢成本支出也按相當(dāng)龐大。蕩又如，某些領(lǐng)城市在地鐵賤沿線過(guò)度開(kāi)澆發(fā)住宅，造君成地鐵的交超通承載能力泄超負(fù)荷，嚴(yán)錘重地影響了付人們出行和膚就業(yè)，造成你巨大的社會(huì)撇成本。這種顯情況同時(shí)還禾會(huì)使物流成抖本增加，經(jīng)千濟(jì)活動(dòng)的商祖務(wù)成本提高羅，造成投資裕外流，影響貸當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)燈展的潛力，伴反過(guò)來(lái)?yè)p害等了土地資源律本身的價(jià)值皺。因此，只凝有合理配置蔥土地資源，藥才能從整體娘上節(jié)省社會(huì)具成本。律3、土地資巾源配置是城膠市功能布局熄合理化的基閘礎(chǔ)性條件扮城市是經(jīng)濟(jì)濾、政治、文剃化中心，各商類產(chǎn)業(yè)、行捕業(yè)和交通、命道路等設(shè)施屢都需要用地決。因此要使情城市功能合虜理布局，先渣決條件是要霉合理配置土臨地資源，以珍保證城市規(guī)僚劃的順利實(shí)暈施。斯4、土地資牢源合理配置積是城市集聚鄙效應(yīng)發(fā)揮所備必需涼土地資源配郊置不合理很假容易使城市瞧過(guò)度擁擠，銀呈平面化、柔粗放式發(fā)展姑，城市集聚欲經(jīng)濟(jì)效應(yīng)難充以有效發(fā)揮競(jìng)。土地資源董配置不合理枕會(huì)降低土地贊的使用效率延，在同等條累件下，土地敲能夠承載的武人口和企業(yè)粱數(shù)量偏小，嗚無(wú)法達(dá)到最賴優(yōu)土地利用釀水平。例如習(xí)，城市中會(huì)住出現(xiàn)某些區(qū)吩域過(guò)度集中丑、擁擠，在猜上下班高峰移期人流無(wú)法女及時(shí)有效的刊疏散，交通千擁塞嚴(yán)重等資。另一方面例，土地資源先配置不合理銷使城市無(wú)限智制地向外圍聯(lián)擴(kuò)展，城市瞎范圍的粗放賀式擴(kuò)張加劇勸了部分區(qū)域痕擁擠，例如燈居住區(qū)向郊吊區(qū)延伸，延壇長(zhǎng)了居民就逝業(yè)的交通距考離，進(jìn)一步軍加劇了城市緒主干道擁擠泡程度。由此屑，城市所具摘有的通過(guò)集礙聚節(jié)約成本強(qiáng)的傾向被大市大抵消。只潛有合理配置中資源，才能帶在有限的土負(fù)地上充分發(fā)絹揮城市的集穿聚效應(yīng)。勤5、土地資級(jí)源配置合理象化是城市生筒態(tài)環(huán)境建設(shè)嚴(yán)的迫切要求贏人口大量集苦中在城市必障然會(huì)帶來(lái)新壽的社會(huì)問(wèn)題慧，而土地資牽源配置不合斗理使這些問(wèn)號(hào)題更趨嚴(yán)重柄。城市化過(guò)票程使人口迅聞速向城市集風(fēng)中，首先產(chǎn)黃生了嚴(yán)重的質(zhì)居住空間不賴足的問(wèn)題，逆而與居住相丙關(guān)的還會(huì)產(chǎn)已生供水、排傳水、公用設(shè)辱施、政府服杰務(wù)等難以滿裝足居民要求籍等問(wèn)題。進(jìn)轎而，大量人筒口移動(dòng)對(duì)交羨通提出了更燒高的要求，撲交通設(shè)施和元交通工具的呈發(fā)展又造成伏擁擠、噪聲哈、空氣污染拐。這些城市蒼固有的問(wèn)題農(nóng)只能通過(guò)城驢市土地資源睛的合理配置在解決，優(yōu)化屯城市生態(tài)狀營(yíng)況，維持城浴市發(fā)展?jié)摿?。軋二、土地資禮源的配置方順式脅提高土地資風(fēng)源的配置效完率，關(guān)鍵是肺要依靠有效活的土地資源羨配置方式。招土地資源配咸置的主要方叮式有兩種，響即行政配置富和市場(chǎng)配置慌。所謂行政課配置是指土掘地資源由政鐵府根據(jù)國(guó)民稠經(jīng)濟(jì)發(fā)展的羊需要，安排丸各種用地類賽型的比例，棚以及以何種要代價(jià)提供給靠用地者。而肝市場(chǎng)配置則恒是各類用地筒主體（政府按、企業(yè)和個(gè)廁人）通過(guò)市予場(chǎng)方式獲得己相關(guān)土地資濃源，土地資末源的配置以狡市場(chǎng)價(jià)格為屯指針，供求壽關(guān)系相調(diào)節(jié)存，各類用地三主體根據(jù)市刻場(chǎng)價(jià)格的變覆化以及相應(yīng)茂的成本和收票益狀況確定混用地區(qū)位和姻面積。悟從當(dāng)前世界期各國(guó)的情況熱來(lái)看，純粹抄以行政方式左或者以市場(chǎng)垂方式配置土制地資源較為熟少見(jiàn)，通常羞是以某種方錫式為主，以案其他方式為棚輔。一般說(shuō)地來(lái)，一國(guó)土磚地所有制以瞎私有制為基告礎(chǔ)的市場(chǎng)經(jīng)開(kāi)濟(jì)體制下，和通常以市場(chǎng)呼配置為主，潮政府也有一鹽定程度的干拋預(yù)和調(diào)節(jié)。男而土地所有始制為公有制摘且實(shí)行計(jì)劃蝕經(jīng)濟(jì)體制時(shí)痕，則通常以姨行政配置為枯主，而在實(shí)惡行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)懇體制后，也訪逐漸轉(zhuǎn)向市恢場(chǎng)配置為主墊。以市場(chǎng)方備式配置土地餅資源能夠真短實(shí)地反映土擔(dān)地使用的實(shí)隨際成本，用鎮(zhèn)地主體根據(jù)叢市場(chǎng)價(jià)格水圣平的高低選慌擇適合自身鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)、社名會(huì)和文化活鍵動(dòng)的區(qū)位，絞對(duì)于協(xié)調(diào)各嚇用地主體的膜利益關(guān)系較貌為有效，也燥容易達(dá)成公起平的土地資孟源配置格局選。司在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)雪條件下，土如地作為特殊射商品，必然象趨向市場(chǎng)化攻，發(fā)揮市場(chǎng)天配置土地資歌源的基礎(chǔ)性教作用是必然超趨勢(shì)。就我盯國(guó)目前情況肅而言，運(yùn)用太市場(chǎng)方式配企置土地資源歌是土地資源箏合理利用和北房地產(chǎn)一級(jí)勻市場(chǎng)健康發(fā)獲展的關(guān)鍵，棒直接關(guān)系到積市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的豎優(yōu)化、土地機(jī)供應(yīng)總量與己需求的平衡愛(ài)、公平競(jìng)爭(zhēng)絡(luò)的保護(hù)等。是當(dāng)前的核心肆是通過(guò)征收票土地使用費(fèi)趙、土地出讓釣金等土地有湯償使用的機(jī)拜制調(diào)節(jié)土地歉資源的配置裂，促進(jìn)土地剃資源的節(jié)約宿、集約利用拐。市場(chǎng)方式膊配置土地資絨源的另一重姨要方面在于診建立完善的朋土地價(jià)格體曬系，以市場(chǎng)揚(yáng)供求為基準(zhǔn)語(yǔ)合理確定地倚價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。但崇是，由于土漁地資源配置懂對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)月總量平衡和波結(jié)構(gòu)平衡至側(cè)關(guān)重要，因眨而政府仍然沿必須積極干濾預(yù)，加強(qiáng)宏杠觀調(diào)控，發(fā)醉?yè)]應(yīng)有的主熊導(dǎo)作用。池三、土地資懶源合理配置是的原則姐城市土地利箏用的根本指丈導(dǎo)思想是貫濕徹落實(shí)科學(xué)利發(fā)展觀，堅(jiān)善持以人為本朝，全面協(xié)調(diào)隨經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)緊展，實(shí)現(xiàn)可趣持續(xù)發(fā)展。去其基本原則靜是嚴(yán)控增量候，盤(pán)活存量積，管住總量漆，集約高效里利用，大力蜂推進(jìn)節(jié)約用雕地，集約用裁地，堅(jiān)持不授懈地加強(qiáng)土榨地管理。遵豎循這一指導(dǎo)記思想和基本榜原則，為了計(jì)達(dá)到土地資連源合理配置痰的目的，還龜要注意貫徹賄以下幾個(gè)具介體原則：變1、城市土跌地利用規(guī)劃至的穩(wěn)定性原呼則鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)主體行火為的長(zhǎng)期化倍依賴于其對(duì)絨政府相關(guān)政年策預(yù)期的穩(wěn)稠定性，土地挨資源利用規(guī)輸劃保持適度畫(huà)的穩(wěn)定性，娃能夠有效地航避免各類用繳地主體土地飛資源利用方恭面的短期行祝為，有利于糠土地資源的尾持續(xù)增值并篩趨向于優(yōu)化耗利用。如果漆土地利用規(guī)蘿劃朝令夕改栗，或者行政飾力量可以對(duì)攪規(guī)劃因人作睬出調(diào)整，那桃么勢(shì)必會(huì)損餐害土地利用客規(guī)劃的權(quán)威盈性，也會(huì)造仇成土地資源良配置偏向于誓某一集團(tuán)的護(hù)利益，損害戴社會(huì)公平性末。我國(guó)部分怎城市基于政緞績(jī)的考慮，拼片面遷就某堅(jiān)些房地產(chǎn)開(kāi)聚發(fā)商的要求絞，隨意變更拜規(guī)劃用途、失建筑規(guī)劃參你數(shù)，例如，往變居住用地編調(diào)整為商業(yè)辰和居住綜合吩用途，隨意極調(diào)整建筑容趨積率、覆蓋譯率。這些做壓法除了加劇律社會(huì)矛盾外薯，還會(huì)使各膊類用地主體專無(wú)所適從，語(yǔ)城市發(fā)展呈豎無(wú)序發(fā)展態(tài)小勢(shì)。惰2、城市土原地資源利用惜的綜合性原慧則宇所謂土地資淘源利用的綜胸合性原則就枕是要求各種網(wǎng)功能用地相紐互協(xié)調(diào)，依細(xì)據(jù)城市人口仗規(guī)模、企業(yè)膛規(guī)模及其發(fā)控展變化趨勢(shì)虛，協(xié)調(diào)市政粘用地、道路沙用地、綠化否用地、居住熟用地、工業(yè)罰用地、商業(yè)騾用地、辦公墓用地以及公團(tuán)用事業(yè)和公降共建筑用地非的比例關(guān)系艙，明確各種跌用地類型間促既存在相互霧促進(jìn)關(guān)系，罷也存在相互邀制約關(guān)系的消基本原理，系使城市土地勒資源利用呈撫現(xiàn)有機(jī)的統(tǒng)利一。攤3、城市土敬地資源合理介配置中貫徹鏡以人為本原薄則袖城市的主體繡是生活于其越中的人，土遷地資源最終蘆是人們的生兔存和發(fā)展的濾空間載體，眼因而城市土姻地資源利用亡必須以城市透中人的需求蓄為依歸，貫計(jì)徹以人為本近的原則。以杜人為本體現(xiàn)晃在除了考慮妄人的基本生嘆活、學(xué)習(xí)和目工作需求外立，還要考慮巷人的心理需質(zhì)求、精神需珍求和社會(huì)交六往需求。這霧一原則的實(shí)剃踐體現(xiàn)在城茶市土地利用朗上要適度集坑約使用，減江緩城市中居斜民的心理壓差力。過(guò)度集娃約利用土地犯會(huì)使整個(gè)城妖市成為獅“磨水泥森林冒”永，長(zhǎng)期生活繩于其中，會(huì)怖承受極大的領(lǐng)精神壓力。派相應(yīng)地，土醋地資源配置丙中要充分考窗慮城市各類掀人群的文化王生活需求，口提供較為充販足的娛樂(lè)、陸休息空間。有4、城市土亂地資源合理怎配置的生態(tài)蛾原則奔現(xiàn)代城市病脅是困擾世界裳各國(guó)的重要花問(wèn)題，城市世生態(tài)環(huán)境日勤益惡化，表雪現(xiàn)在噪聲、匙光、空氣污指染日益嚴(yán)重隨，城市人群毫的健康問(wèn)題體越來(lái)越突出填，由于生態(tài)盆環(huán)境惡化帶挨來(lái)的醫(yī)療保翁健支出水平峽日趨龐大。隸從城市可持妻續(xù)發(fā)展的角喊度看，城市滋土地資源配般置中必須貫放徹生態(tài)原則脅，否則一旦想使環(huán)境遭到壽破壞，恢復(fù)略的成本將無(wú)逗法承受。生駕態(tài)環(huán)境是由凈自然生態(tài)系貸統(tǒng)和人工生柴態(tài)系統(tǒng)組成催的。人工生濱態(tài)系統(tǒng)在很梳大程度上是微受城市經(jīng)濟(jì)棟系統(tǒng)制約、擊影響的。人霉們?nèi)缒芨鶕?jù)腔生態(tài)環(huán)境規(guī)犧律來(lái)安排土埋地的使用崇，隆那么生態(tài)環(huán)汪境會(huì)得到保甜護(hù)遲，勸并不斷優(yōu)化琴；反之將，貍?cè)绻话凑昭律鷳B(tài)環(huán)境規(guī)纏律使用土地菠，仇那么就會(huì)破片壞生態(tài)環(huán)境床。所以欣，究對(duì)城市土地?zé)o的使用方向排以及如何使紙用飲，傳包括房地產(chǎn)獎(jiǎng)業(yè)如何發(fā)展刃等等顛，先也要按照生捕態(tài)環(huán)境規(guī)律雨的客觀要求當(dāng)進(jìn)行規(guī)劃利臺(tái)用。紡第三節(jié)城銷市土地使用劃制度叨一、城市土極地使用制度扯的類別宮城市土地的吼合理配置是戒通過(guò)一定的中土地制度來(lái)鞭實(shí)現(xiàn)的。所梯謂土地使用序制度是對(duì)土勺地使用的程皆序、條件和席形式的規(guī)定死，它是整個(gè)騙土地制度的傻一個(gè)重要組彩成部分。土醉地使用權(quán)是著依法對(duì)一定榆土地進(jìn)行利脂用、管理并勿取得收益的宇權(quán)利，是土紛地使用制度闊的法律體現(xiàn)荷形式。結(jié)合洪我國(guó)的實(shí)際貴情況來(lái)看，筑城市土地使盜用制度可以叨分為兩大類忠，一類是無(wú)塑償?shù)男姓澣饟苤贫龋砹钜活愂怯袃斮t的市場(chǎng)交易色制度。銷土地使用制攏度受到土地抄所有制和經(jīng)漂濟(jì)體制的制打約。我國(guó)的鼻城市土地屬娃于國(guó)家所有氏，但隨著計(jì)河劃經(jīng)濟(jì)體制農(nóng)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)喘體制轉(zhuǎn)換，浙土地使用制孕度發(fā)生了根充本變化。從薯第一個(gè)五年痕計(jì)劃開(kāi)始，樣我國(guó)實(shí)行計(jì)答劃經(jīng)濟(jì)體制賊，城市國(guó)有揚(yáng)土地的使用敲實(shí)行與計(jì)劃僑經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)糟的行政劃撥眠制度，即由臨政府按國(guó)民于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的隆需要，向用顧地單位無(wú)償事、無(wú)限期地區(qū)提供各類建坊設(shè)用地。這完種土地使用中制度在當(dāng)時(shí)纏的歷史條件汽下曾經(jīng)發(fā)揮抬過(guò)積極的作擁用。黨的十擋一屆三中全舒會(huì)確定了改升革開(kāi)放的方鋪針，隨著經(jīng)軟濟(jì)體制改革駕的不斷深入抄，無(wú)償、無(wú)踏限期的土地追使用制度越泛來(lái)越不適應(yīng)呼經(jīng)濟(jì)體制改冷革的要求，冒其弊端日益挪顯現(xiàn)。為此沖，自上世紀(jì)仙80年代起遷，我國(guó)在堅(jiān)舊持土地公有斥制的基礎(chǔ)上料，開(kāi)始對(duì)傳津統(tǒng)的土地使所用制度進(jìn)行鼠改革，變土毅地?zé)o償使用固為有償使用凈，變無(wú)限期渡使用為有限淚期使用，變隆無(wú)流動(dòng)使用丟為流動(dòng)使用單。百?gòu)奈覈?guó)城市詢土地使用制題度的具體內(nèi)蛙容來(lái)看，大吉致包括以下企幾個(gè)方面：沃1、城市土蚊地使用權(quán)出培讓舞城市土地使縱用權(quán)商出讓，是指佩國(guó)家將國(guó)有輔土地使用權(quán)靠在一定年限拿內(nèi)出讓給土電地使用者，巴由土地使用重者向國(guó)家支盟付土地使用狼權(quán)出讓金的虜行為。顏《城市房地拾產(chǎn)管理法》倚規(guī)定，痛城市規(guī)劃區(qū)蓮內(nèi)的集體所弟有的土地，晃經(jīng)依法征用行轉(zhuǎn)為國(guó)有土蓄地后，該幅鎖國(guó)有土地的丈使用權(quán)方可維有捕償轉(zhuǎn)讓。土劇地使用權(quán)出貪讓，必須符灑合土地利用端總體規(guī)劃、糞城市規(guī)劃和片年度建設(shè)用牢地計(jì)劃?？h健級(jí)以上人民友政府出讓土卸地使用權(quán)用受于房地產(chǎn)開(kāi)掌發(fā)的，須根寧據(jù)省級(jí)以上易人民政府下逗達(dá)的控制指搖標(biāo)擬訂年度口出讓土地使駐用權(quán)總面積理方案，按照房國(guó)務(wù)院規(guī)定為，報(bào)國(guó)務(wù)院卻或者省級(jí)人明民政府批準(zhǔn)瓦。柜土地使用權(quán)行出讓，由市寬、縣人民政岔府有計(jì)劃、書(shū)有步驟地進(jìn)反行。出讓的款每幅地塊、膛用途、年限姜和其他條件左，由市、縣螺人民政府土勒地管理部門(mén)團(tuán)會(huì)同城市規(guī)拿劃、建設(shè)、娛房產(chǎn)管理部浴門(mén)共同擬定峽方案，按照娃國(guó)務(wù)院規(guī)定融，報(bào)經(jīng)有批泉準(zhǔn)權(quán)的人民虎政府批準(zhǔn)后搜，由市、縣羞人民政府土窩地管理部門(mén)踐實(shí)施。牧土地使用權(quán)竭出讓采取拍竿賣(mài)、招標(biāo)或坐者脹掛牌出讓碌的方式。崇目前對(duì)經(jīng)營(yíng)隨性土地已禁革止協(xié)議出讓跳方式。銳2、離土地使用權(quán)婚劃撥絲土地使用權(quán)心劃撥是指縣躺級(jí)以上人民鴉政府依法批毅準(zhǔn)，在土地排使用者繳納卷補(bǔ)償、安置燒等費(fèi)用后將捆該幅土地交燒付其使用，缸或者將土地第使用權(quán)無(wú)償駛交付給上地蒼使用者使用者的行為。以技劃撥方式取協(xié)得上地使用淚權(quán)的，除法坐律、行政法借規(guī)另有規(guī)定窗外，沒(méi)有使壩用期限的限勾制。昨但劃撥使用奏的范圍有嚴(yán)蟻格限制。對(duì)充于煉國(guó)家機(jī)關(guān)用槐地和軍事用返地薪、泳城市基礎(chǔ)設(shè)色施用地和公催益事業(yè)用地疲、備國(guó)家重點(diǎn)扶誓持的能源、碌交通、水利奸等項(xiàng)目用地邀等建設(shè)用地碰，可以根據(jù)性需要由嘗縣級(jí)以上人臺(tái)民政府依法畏批準(zhǔn)劃撥。顛城市土地使則用權(quán)劃撥的舊基本程序是抹：（1）申格請(qǐng)。建設(shè)用缸地單位持經(jīng)廁批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)腸任務(wù)書(shū)或者遞初步設(shè)計(jì)、響年度基本建邁設(shè)計(jì)劃等有滾關(guān)文件和城出市規(guī)劃管理完機(jī)關(guān)核發(fā)的鍬建設(shè)用地規(guī)女劃許可證，匆按照審批權(quán)瓣限向城市土狠地管理部門(mén)遵申請(qǐng)建設(shè)用狡地。（2）侮審批。城市芒土地管理部扯門(mén)根據(jù)用地菠申請(qǐng)書(shū)等有拆關(guān)文件，依需法定權(quán)限進(jìn)柱行審核、批標(biāo)準(zhǔn)，核發(fā)建沸設(shè)用地批準(zhǔn)術(shù)證書(shū)。（3輔）劃撥。獲竟得建設(shè)用地紫批準(zhǔn)證書(shū)后患，由城市土吹地管理部門(mén)捎根據(jù)建設(shè)進(jìn)禿度一次或分示期劃撥建設(shè)三用地。（4例）發(fā)證。建價(jià)設(shè)項(xiàng)目竣工挨后，由城市慨規(guī)劃管理和丙土地管理部蘆門(mén)核查實(shí)際初用地后，土贊地管理部門(mén)菊核發(fā)國(guó)有土腔地使用證。住3、城市土猛地使用權(quán)轉(zhuǎn)爭(zhēng)讓蘿《城市房地?zé)a(chǎn)管理法》昏規(guī)定，億以出讓方式員取得土地使醫(yī)用權(quán)的，轉(zhuǎn)析讓房地產(chǎn)時(shí)類，應(yīng)當(dāng)符合器下列條件：灰（1）貨按照出讓合商同約定已經(jīng)組支付全部土發(fā)地使用權(quán)出米讓金，并取緒得土地使用逗權(quán)證書(shū)；給（2）灣按照出讓合堵同約定進(jìn)行話投資開(kāi)發(fā)，拌屬于房屋建娃設(shè)工程的，優(yōu)完成開(kāi)發(fā)投去資總額的鑰25%沫以上，屬于煙成片開(kāi)發(fā)土且地的，形成銅工業(yè)用地或蒜者其他建設(shè)洋用地條件。醒轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)戶時(shí)房屋已經(jīng)李建成的，還物應(yīng)當(dāng)持有房啄屋所有權(quán)證霜書(shū)。壯以劃撥方式耕取得宅土傍地使用權(quán)的庫(kù)，轉(zhuǎn)讓房地臨產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)憲按照國(guó)務(wù)院米規(guī)定，報(bào)有漿批準(zhǔn)權(quán)的人謹(jǐn)民政府審批博。有批準(zhǔn)權(quán)隊(duì)的人民政府還準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的會(huì)，應(yīng)當(dāng)由受奉讓方辦理土除地使用權(quán)出商讓手續(xù)，并停依照國(guó)家有延關(guān)規(guī)定繳納豆土地使用權(quán)艙出讓金。以式劃撥方式取并得土地使用趟權(quán)的，轉(zhuǎn)讓郊房地產(chǎn)報(bào)批輛時(shí)，有批準(zhǔn)意權(quán)的人民政重府按照國(guó)務(wù)院院規(guī)定決定然可以辦理差土休地使用權(quán)出哀讓手續(xù)的，干轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)?shù)伟凑諊?guó)務(wù)院倍規(guī)定將轉(zhuǎn)讓捎房地產(chǎn)所獲喜收冶益中的土地購(gòu)收益上繳國(guó)夾家或者作其求他處理。揮對(duì)于蘿房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓然，土地使用嘗權(quán)出讓合同恭載明的權(quán)利速、義務(wù)隨之必轉(zhuǎn)移。以出蜜讓方式取得己土地使用權(quán)盡的，轉(zhuǎn)讓房翠地產(chǎn)后，其倡土地使用權(quán)屠的使用年限恭為原土地使隸用權(quán)出讓合孤同約定的年飄限減去原上乖地使用者已講經(jīng)使用年限倘后的剩余年服限。以出讓相方式取得土維地使用權(quán)的揪，轉(zhuǎn)讓房地勁產(chǎn)后，受讓習(xí)人改變?cè)燎械厥褂脵?quán)出繪讓合同約定馳的土地用途濱的，必須取缺得原出讓方捏和市、縣人耍民政府城市挺規(guī)劃行政主敵管部門(mén)同意說(shuō)，簽訂土地棗使用權(quán)出讓窗合同變更協(xié)融議或者重新嗎簽訂土地使租用權(quán)出讓合搶同，相應(yīng)調(diào)墳整土地使用艱權(quán)出讓金。玉4、城市土持地使用權(quán)出拌租紡城市土地使賞用權(quán)出租是芝指土地使用衣權(quán)出租方將幻土地連同地個(gè)上建筑物、可其他附著物撕交與承租方游使用，承租垮方支付租金拾的行為，通茫常稱為土地身租賃制。按舅我國(guó)目前的憐城市土地使脂用相關(guān)法規(guī)強(qiáng)的規(guī)定，土培地使用權(quán)人互通過(guò)出讓方場(chǎng)式、轉(zhuǎn)讓方模式的土地使微用權(quán)可以出唉租。當(dāng)土地蝴使用權(quán)人獲翻得的是劃撥羨土地使用權(quán)綢，經(jīng)土地管課理部門(mén)批準(zhǔn)沫后，與土地秀管理部門(mén)補(bǔ)傘簽了土地使棕用權(quán)出讓合做同且補(bǔ)交了身土地出讓金效的，也可以逝出租。賞5、城市土睜地使用權(quán)抵份押謀城市土地使恐用權(quán)稍抵押是指糞通過(guò)出讓和筑轉(zhuǎn)讓方式取越得土地使用密權(quán)的單位，致為借貸或償欄還債務(wù)，將詳其土地使用猛權(quán)及其地上刺建筑物、其近他附著物向露金融機(jī)構(gòu)或宿債權(quán)人提供傷財(cái)產(chǎn)保證的駝行為。土地烈使用權(quán)作為效貸款擔(dān)保時(shí)寶，如果使用泰權(quán)璃抵押人真到期不能償蹄還貸款本息胳，那么土地孕使用權(quán)轉(zhuǎn)歸遼貸款方所有別，或者由貸前款方進(jìn)行處津置，用處置幟收入償還貸樣款本息。饅《城市房地帥產(chǎn)管理法》翠規(guī)定，搬房地產(chǎn)抵押繭，應(yīng)當(dāng)憑土項(xiàng)地使用權(quán)證份書(shū)、房屋所絨有權(quán)證書(shū)辦狼理。設(shè)定房械地產(chǎn)抵押權(quán)根的土地使用居權(quán)殊如果劍是以劃撥方岡式取得的，針那么耐依法拍賣(mài)該篩房地產(chǎn)后，槍?xiě)?yīng)當(dāng)從拍賣(mài)肉所得的價(jià)款槳中繳納相當(dāng)舅于應(yīng)繳納的儀土地使用權(quán)響出讓金的款務(wù)額后，抵押殲權(quán)人方可優(yōu)建先受償。改二、中國(guó)城奮市土地使用保制度改革舟我國(guó)傳統(tǒng)城役市土地使用前制度是一種僚對(duì)土地實(shí)行絮行政劃撥，絲無(wú)償無(wú)期限卵使用，禁止雨土地使用者民轉(zhuǎn)讓土地的舉制度。其基壯本特征就在當(dāng)于：一是行喬政劃撥，二與是無(wú)償無(wú)限伙使用，三是蛙禁止轉(zhuǎn)讓。如行政劃撥是表指土地由政伶府有關(guān)主管表部門(mén)調(diào)撥使肯用，具體包黎括兩個(gè)方面鎖：一是土地景使用者如果發(fā)需要土地，固不是通過(guò)市綠場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)或租浴賃獲得，而槐是按照一定覽的建設(shè)用地況程度，首先熱申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)御目，待有關(guān)棉部門(mén)批準(zhǔn)后惕，再持有關(guān)歪批準(zhǔn)文件向獸土地管理部脫門(mén)提出用地語(yǔ)申請(qǐng)，經(jīng)審酷查批準(zhǔn)后，艘由土地管理怨部門(mén)無(wú)償撥騰給。二是國(guó)片家因經(jīng)濟(jì)、激文化、國(guó)防揀建設(shè)或舉辦其社會(huì)公共事鹽業(yè)，如果需社要土地使用服者其時(shí)正在華使用的土地統(tǒng)，不是通過(guò)螺購(gòu)買(mǎi)或租賃擦方式取得，案而是運(yùn)用政軋府行政手段于無(wú)償調(diào)撥。杰無(wú)償無(wú)期限竄使用是指土涂地使用者從欺政府得到用翅地時(shí)不支付賺地價(jià)，在使獄用土地過(guò)程環(huán)中也不繳納城地租或土地昂使用費(fèi)。同些時(shí)國(guó)家在將昨土地劃撥給鍵土地使用者襯時(shí)，也沒(méi)有巖具有規(guī)定明置確的土地使吵用期限。除局非基于國(guó)家之利益需要由內(nèi)新的使用者鍋使用該土地灰，否則原來(lái)影的使用者可廣以無(wú)限期地恨占用。禁止里轉(zhuǎn)讓是指原廈有土地使用燃制度下禁止原土地使用者女以買(mǎi)賣(mài)、出齊租、抵押、灰贈(zèng)與、交換芽、典當(dāng)?shù)冉槐家追绞綄⑼裂拥剞D(zhuǎn)移給其代他單位或個(gè)弦人使用。暗經(jīng)過(guò)建國(guó)以鏟后長(zhǎng)期的實(shí)逆踐，上述城芳市土地使用燙制度的弊端烘日益明顯，份主要表現(xiàn)在饅，不利于土楊地資源的合關(guān)理配置和高買(mǎi)效率使用，劈不利于城市鍋經(jīng)濟(jì)發(fā)展和站城市建設(shè)資姜金的良性循菊環(huán)，不利于燦準(zhǔn)確評(píng)價(jià)企泥業(yè)的實(shí)際經(jīng)自營(yíng)效果，由蜂于無(wú)需考慮抱用地成本，恰企業(yè)和事業(yè)致單位土地浪加費(fèi)嚴(yán)重。改記革開(kāi)放以后攤，這種土地艙使用制度更波加顯得不適候應(yīng)，從上個(gè)刪世紀(jì)80年柳代開(kāi)始逐漸長(zhǎng)對(duì)城市土地夫使用制度進(jìn)謹(jǐn)行改革。大樣致經(jīng)過(guò)如下尤幾個(gè)階段：維1、征收土粥地使用費(fèi)明1982年拼深圳開(kāi)始按吵城市土地的臉不同等級(jí)向莖其使用者征列收不同標(biāo)準(zhǔn)嶺的使用費(fèi)，朗全國(guó)不少城棚市從198虎4年開(kāi)始也尋陸續(xù)采取這結(jié)種做法。例督如，上海市掉政府根據(jù)環(huán)1979揮年全國(guó)人大掛通過(guò)的《中淺外合資經(jīng)營(yíng)豬企業(yè)法》及痕以后全國(guó)人陪大、國(guó)務(wù)院耕頒布的中外推合作、合資飽和外資企業(yè)雖法律、法規(guī)絨對(duì)三資企業(yè)京征收?qǐng)龅厥贡觅M(fèi)或土地牢使用費(fèi)的規(guī)戀定，組織有茂關(guān)部門(mén)對(duì)土孫地有償使用范的收費(fèi)形式線、方法和土朗地用途、等惕級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行壘了專題調(diào)查堤研究。在此國(guó)基礎(chǔ)上，依乓照國(guó)家有關(guān)恩法律、法規(guī)揀制定了《上宜海市中外合乖資經(jīng)營(yíng)企業(yè)啦土地使用管文理辦法》，歡規(guī)定凡外商件投資企業(yè)利熟用中方原有謠的房屋土地慧，新征用（崖使用）、劃情撥的土地，膀租賃的房屋遠(yuǎn)場(chǎng)地舉辦合井資、獨(dú)資企陽(yáng)業(yè)，均必須鋤繳納土地使便用費(fèi)。并對(duì)勒土地使用費(fèi)評(píng)收取標(biāo)準(zhǔn)、毅適用范圍、激操作程序、戲調(diào)整方式等售作了一系列滔規(guī)定。該辦租法將全市土石地按用途和褲位置分為冷6牢類采10臺(tái)級(jí)，土地使蝦用費(fèi)按不同朗的土地用途鋸和等級(jí)收取桃，每年每平錯(cuò)方米最高為婦人民幣贊100員元，最低為著人民幣氣0.5島元；土地使游用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的鳳調(diào)整間隔期冊(cè)不少于慧3待年，每次調(diào)食整幅度不超牙過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的緣30肉%。依據(jù)這盼一辦法，上席海從希1986戲年士11聽(tīng)月起對(duì)外商障投資企業(yè)開(kāi)友征土地使用茶費(fèi)，在土地緩有償使用方丈面跨出了歷絲史性的第一葵步。昆土地使用費(fèi)裕系指使用土說(shuō)地資源的費(fèi)批用，不包括鐵征地拆遷安榜置費(fèi)用和基紋礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)扣費(fèi)用。隨著棕上海城市經(jīng)直濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)示整和大規(guī)模已的城市基礎(chǔ)走設(shè)施建設(shè)，歡用地性質(zhì)的鍬分類設(shè)置和嗚地段等級(jí)的毫定位與實(shí)際滲情況不盡一料致的矛盾日挪益突出，并合且與物價(jià)指街?jǐn)?shù)的升幅不襯相協(xié)調(diào)，表胞現(xiàn)在土地使污用費(fèi)偏低，鍬同土地出讓威價(jià)格的差距鬧拉大。為了屋保護(hù)土地所腔有者和土地?fù)屖褂谜叩暮县浄?quán)益，適久時(shí)、合理地成調(diào)整土地使底用的征收標(biāo)受準(zhǔn)，有利于累優(yōu)化城市土科地使用結(jié)構(gòu)馬，提高土地敲利用效率，被真正體現(xiàn)土錯(cuò)地資產(chǎn)的使蹈用價(jià)值。因花此，經(jīng)上海榜市政府批準(zhǔn)該先后于糧1991亞年五7莊月和達(dá)1995糧年壽7麗月兩次對(duì)土吐地使用費(fèi)標(biāo)寄準(zhǔn)、用地性卻質(zhì)和土地等每級(jí)進(jìn)行了調(diào)躍整。調(diào)整后愛(ài)的用地性質(zhì)緞，分為商業(yè)雕、金融、旅工館、綜合、擱辦公、娛樂(lè)繞，工業(yè)、倉(cāng)糕儲(chǔ)、交通，幫居住（商品司房），教育若、科技、衛(wèi)橫生、體育、姐文化，種植霧、養(yǎng)殖畜5填類，土地等掏級(jí)分為奉10埋級(jí)。每年每旁平方米最高堪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)廉整至人民幣除170縱元，最低收彼費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍保除持人民幣慮0.5董元不變。搶1988年圈9月27日全，國(guó)務(wù)院發(fā)智布了《中華沿人民共和國(guó)楊城鎮(zhèn)土地使薯用稅暫行條襪例》，規(guī)定艦從1988爹年11月1紡日起實(shí)施，絹將土地使用糞費(fèi)改為征收芽土地使用稅巾。柏2、實(shí)行土騎地使用權(quán)有龜償出讓和轉(zhuǎn)弟讓擾對(duì)外商投資捧企業(yè)開(kāi)征土浸地使用費(fèi)以伏后，不少外渴商反映，土事地使用權(quán)不好能用來(lái)抵押臨，也不能轉(zhuǎn)耀讓，對(duì)資金費(fèi)周轉(zhuǎn)不利，常希望政府能李將土地賣(mài)給揮他們。這是傭一個(gè)涉及我浮國(guó)土地制度扣和如何更有濟(jì)利于吸收外陰資的重要問(wèn)刪題。198紫7年下半年庭深圳率先進(jìn)杜行土地使用只權(quán)有償出讓份和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)乳，國(guó)家出讓代土地使用權(quán)茶并允許進(jìn)行板土地使用權(quán)腦抵押。乎1987注年傾12差月經(jīng)國(guó)務(wù)院潤(rùn)審定批準(zhǔn)，棋上海市政府助頒布了《上濃海市土地使尿用權(quán)有償轉(zhuǎn)徒讓辦法》，詳其要點(diǎn)是：術(shù)土地所有權(quán)傲與使用權(quán)分抖離，由市政價(jià)府將國(guó)有土砍地以指定的逝地塊、年限稻、用途和其顛他條件，供表土地使用權(quán)語(yǔ)受讓人開(kāi)發(fā)丘經(jīng)營(yíng)，由土姓地受讓人支氣付土地使用籌權(quán)出讓金；紋土地使用權(quán)蹲受讓人可以蠟按規(guī)定將土訪地使用權(quán)再柳行轉(zhuǎn)讓。惡1988蒼年趣3鋼月王22部日，上海召詠開(kāi)土地使用澆權(quán)有償出讓匠發(fā)布會(huì)，將堤一塊位于虹香橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)脂區(qū)內(nèi)，面積繩為銳12900欺平方米，可燥用于酒店、臘辦公樓、住傍宅用途的土截地，以出讓亦50切年使用權(quán)的創(chuàng)方式首次公仿開(kāi)向國(guó)內(nèi)外濾招標(biāo)。試點(diǎn)布工作按照國(guó)商際慣例進(jìn)行水，通過(guò)公告蛙、投標(biāo)指引啊、投標(biāo)、決卡標(biāo)和評(píng)標(biāo)委箭員會(huì)審定。若來(lái)自日本、道美國(guó)、中國(guó)柄香港等站6飛家企業(yè)參與轉(zhuǎn)投標(biāo)，結(jié)果咐日本孫氏企怕業(yè)有限公司坡以驢2805佛萬(wàn)美元的出尊讓金中標(biāo)，粥并于榜1988走年贏8仙月貧8蝕日簽約。土男地使用權(quán)有胳償出讓和轉(zhuǎn)落讓極大地推摘?jiǎng)恿送恋厥剐斡弥贫雀母锱ぃ皇峭恋匮绞褂脵?quán)作為證特殊商品進(jìn)絮入流通領(lǐng)域貫，探索了一劈條陶“喇以地生財(cái)熟”筆的新途徑。瀉二是按市場(chǎng)謝機(jī)制配置土慘地，沖破了滿舊的用地模傷式，使社會(huì)很經(jīng)濟(jì)發(fā)展凝可聚在城市土挪地上的巨大萄能量得以釋白放。三是完堅(jiān)善了各級(jí)政京府在房地產(chǎn)注市場(chǎng)中的主訪導(dǎo)地位。土顆地使用權(quán)出危讓由政府壟口斷，政府除哄了有法律授鬧予的司法管幣轄權(quán)、行政壺管理權(quán)以外粗，更多地從娘土地所有者形的經(jīng)濟(jì)地位覺(jué)出發(fā)，用經(jīng)齊濟(jì)的手段、填方法調(diào)控房練地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活楚動(dòng)。四是土叉地使用權(quán)可炎以按國(guó)際慣須例流通，如報(bào)抵押、轉(zhuǎn)讓亂等，不但符尼合商品經(jīng)濟(jì)灰和房地產(chǎn)市價(jià)場(chǎng)發(fā)展的規(guī)匆律和需要，鵲而且加快了暮上海房地產(chǎn)憂市場(chǎng)的培育麥和健康發(fā)展疤。逗1988宗年至琴1991孟年底，上海吊共批租土地庫(kù)12診幅，面積糠980業(yè)萬(wàn)平方米，張批租土地上許建造的各類督商品房只限姿于外商投資辨企業(yè)自用或摘向境外的企瓣業(yè)和個(gè)人銷叉售，初步形該成了外銷的呢土地一級(jí)市浪場(chǎng)。復(fù)1992辣年初鄧小平正巡視南方重替要談話發(fā)表垂以后，上海員擴(kuò)大開(kāi)放，似加大對(duì)外招暖商力度，并冤在城市建設(shè)竭、管理體制紙上實(shí)行扒“糖兩級(jí)政府、飯兩級(jí)管理興”到，調(diào)動(dòng)了市沫、區(qū)（縣）述兩級(jí)政府的潑積極性。外腐商看好上海蹄市場(chǎng)并紛至瓜沓來(lái)，土地爪批租出現(xiàn)了時(shí)前所未有的肅好勢(shì)頭。能1992魂年上海批租攻地塊幅數(shù)猛塊增，全年批竄租土地鞋205販幅，面積槳2071.完5似萬(wàn)平方米，擾分別是前煮4耍年的寫(xiě)17巖倍和梨2.1并倍。其中市旦區(qū)舊區(qū)改造烏地塊凍91辭幅，面積達(dá)挑90飄萬(wàn)平方米。毛1993橫年是上海土本地批租面積婆最多的一年刊。全年批租姻土地濟(jì)244宵幅，面積團(tuán)4914.惰93克萬(wàn)平方米。冒批租用地結(jié)乘構(gòu)有所調(diào)整罪，花園別墅尺用地明顯下滲降，工業(yè)用霜地上升較快逗。櫻1994孤年是上海批芬租地塊幅數(shù)芽最多的一年尿。全年批租昨土地叨455昨幅，面積鑰1568狹萬(wàn)平方米。謀其中郊區(qū)縣講批租土地葉261酒幅，面積回795.0厘3樂(lè)萬(wàn)平方米，辛分別占配57.4端%與霉50.7校%，呈上升符趨勢(shì)。飽1995封年土地批租左勢(shì)頭有所回賽落，全年批設(shè)租土地慌258羽幅，面積械640.3濕萬(wàn)平方米，呈但用地結(jié)構(gòu)明趨向合理，洋工業(yè)用地比頓重明顯上升寶，占到而62.4杜%。自害1988掉年第一幅土也地批租至至2000別年底，上海為市出讓外銷格地塊墻2282肌幅，土地面課積甚12366電.74慘公頃。州1995補(bǔ)年巨1誠(chéng)月遺1慣日起，上海娘加大土地使顧用制度改革噸的力度，規(guī)母定新增的商敢業(yè)、旅游、甘娛樂(lè)、金融悅、服務(wù)業(yè)、量商品房等內(nèi)翻資六類用地如、原用地改澆變?yōu)榱愑米淼匾约艾F(xiàn)有蛇建筑物改變際為六類用途扇的，都必須掠通過(guò)土地出卸讓取得土地嘆使用權(quán)。土惹地出讓金按箱外資內(nèi)銷地犯塊的出讓金笛標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。悟同時(shí)規(guī)定花遺園住宅、高簽標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商芬品房（僑匯麗房）轉(zhuǎn)讓均趁須補(bǔ)交土地蟻出讓金。內(nèi)股資六類用地塑的開(kāi)發(fā)只限藍(lán)于內(nèi)銷，轉(zhuǎn)鏈作外銷時(shí)應(yīng)樹(shù)按批租地價(jià)侮補(bǔ)交出讓金煮。把內(nèi)資六依類項(xiàng)目用地尺納入土地有棵償使用的軌閱道，標(biāo)志著尚土地使用權(quán)竭出讓從外資罷企業(yè)擴(kuò)展到墻內(nèi)資企業(yè)，旅擴(kuò)大了土地晨有償使用的眠覆蓋面。同即年，為優(yōu)化膚國(guó)有工商企諸業(yè)生產(chǎn)要素掉的配置和中鼻心城區(qū)的土言地利用結(jié)構(gòu)罷，上海開(kāi)展擾盤(pán)活工商企各業(yè)國(guó)有房地圖產(chǎn)試點(diǎn)。其射思路是把國(guó)爭(zhēng)有工商企業(yè)舉使用的土地甜以內(nèi)部轉(zhuǎn)帳廣的方式出讓獵給工商企業(yè)監(jiān)集團(tuán)，將價(jià)永值顯化后的色土地資產(chǎn)注漲入企業(yè)集團(tuán)純的總資產(chǎn)，蚊納入國(guó)有資丹產(chǎn)考核，降叔低企業(yè)的資雜產(chǎn)負(fù)債率，之促進(jìn)現(xiàn)代企火業(yè)制度改革頑，調(diào)動(dòng)企業(yè)駁集團(tuán)通過(guò)聯(lián)腰營(yíng)、入股、云置換、重組隸等多種形式允盤(pán)活土地存超量的積極性蔬，鼓勵(lì)市中朝心區(qū)域內(nèi)的遠(yuǎn)工業(yè)企業(yè)按霜規(guī)劃要求向巾近郊或郊縣中工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)移磚。這是上海提將內(nèi)資存量主土地納入土番地有償使用腳軌道所采取勞的特殊政策踐，進(jìn)一步深票化了土地使需用制度改革園。崗3、修改憲謠法和土地管傍理法，制定侍全國(guó)性土地幻使用權(quán)出讓倚和轉(zhuǎn)讓條件頭1986年播6月公布的據(jù)《中華人民而共和國(guó)土地松管理法》規(guī)步定了土地不公得出租或以俗其他形式非尋法轉(zhuǎn)讓，1戶987年以咐后，土地使華用制度改革歐逐漸深入人片心，土地使刊用權(quán)出讓和院轉(zhuǎn)讓的相關(guān)趨內(nèi)容也出現(xiàn)嘗在各類重要會(huì)文件中，1必988年4推月和12月享，憲法和土救地管理法分招別進(jìn)行了修摸改，將原來(lái)驚不得出租和異轉(zhuǎn)讓的規(guī)定討修改為蘿“撈土地的使用桶權(quán)可以依照碰法律的規(guī)定忽轉(zhuǎn)讓溉”躲。熟1990年富5月19日鴿，國(guó)務(wù)院發(fā)快布了《中華懼人民共和國(guó)疼城鎮(zhèn)國(guó)有土袋地使用權(quán)出怕讓和轉(zhuǎn)讓暫影行條例》，巴對(duì)土地使用講權(quán)出讓、轉(zhuǎn)偵讓、出租、唐抵押、終止膽以及劃撥土蘆地使用權(quán)等怎問(wèn)題進(jìn)行了絮明確的規(guī)定宇。1994完年7月5日丹全國(guó)人大常濫委會(huì)通過(guò)了韻《中華人民脈共和國(guó)城市鬼房地產(chǎn)管理濫法》，明確茄規(guī)定了們“撐國(guó)家依法實(shí)于行國(guó)有土地蟻有償、有限鋼期使用制度怒”既，對(duì)土地使隊(duì)用權(quán)流轉(zhuǎn)的戲相關(guān)問(wèn)題進(jìn)坐一步加以明囑確。搶三、城市土潑地利用規(guī)劃駱（一）城市撿土地利用規(guī)嚷劃的內(nèi)涵災(zāi)城市土地利港用規(guī)劃是指鑰根據(jù)城市社貌會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展冤的要求和自葬然、社會(huì)、氧經(jīng)濟(jì)諸條件桂的特點(diǎn)繭，嚴(yán)運(yùn)用計(jì)劃形樣式聞，駕對(duì)未來(lái)一定敗時(shí)期內(nèi)土地爭(zhēng)資源的開(kāi)發(fā)視、利用、整械治、保護(hù)、毛管理、指導(dǎo)皆、調(diào)控、監(jiān)秀督的一種方隆法。通常與底城市相關(guān)的只規(guī)劃主要有玻四種，一是奮國(guó)土規(guī)劃；恒二是城市土嚷地利用規(guī)劃證；三是城市盤(pán)發(fā)展總體規(guī)鄰劃；四是城抄市社會(huì)經(jīng)濟(jì)奮發(fā)展計(jì)劃。足國(guó)土規(guī)劃是殃為協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)寬發(fā)展與人口裂、自然資源重、環(huán)境之間漲的關(guān)系而制碎訂的生產(chǎn)力疤總體布局換，礎(chǔ)也是對(duì)國(guó)土違資源開(kāi)發(fā)、轎利用、整治氧、保護(hù)的宏截觀控制性的縫構(gòu)想和設(shè)計(jì)朵。其主要內(nèi)甩容是從空間信上安排生產(chǎn)標(biāo)力的總體布扎局，明確地頂區(qū)綜合開(kāi)發(fā)劈的方向、目嚇標(biāo)、重點(diǎn)和匯步驟，提出吧國(guó)土開(kāi)發(fā)整聰治的措施和定規(guī)劃指標(biāo)。零土地利用規(guī)墳劃是貫徹、掀實(shí)現(xiàn)國(guó)土規(guī)邁劃堡，霞將其具體化隆的一種形式升，主要包括團(tuán)根據(jù)土地自留然特點(diǎn)、經(jīng)仍濟(jì)條件和社翻會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展狂用地要求的喘長(zhǎng)期預(yù)測(cè)私，少確定土地利鞭用的目標(biāo)、呈方向和土地槳利用的結(jié)構(gòu)籃、布局，根犧據(jù)土地利用姿功能分區(qū)，設(shè)規(guī)定各主要葉用地部門(mén)用歌地規(guī)模的控否制性指標(biāo)，義確定實(shí)施土曲地利用規(guī)劃汪的方針政策秧和措施。傲城市經(jīng)濟(jì)社葬會(huì)發(fā)展計(jì)劃端較多地研究玉和考慮時(shí)間疏約束夾，采規(guī)定一定時(shí)區(qū)間內(nèi)國(guó)民經(jīng)那濟(jì)發(fā)展和社澇會(huì)事業(yè)發(fā)展顛的主要要求府，葛側(cè)重于城市詳經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)太展的物質(zhì)內(nèi)朋容。都城市發(fā)展總經(jīng)體規(guī)劃是根燭據(jù)城市經(jīng)濟(jì)猶、社會(huì)發(fā)展沒(méi)的要求嚴(yán)，等在研究城市高密度的前提殲下動(dòng)，芳對(duì)城市空間防布局和城市裕形態(tài)的總體工設(shè)計(jì)。城市竄土地利用規(guī)仗劃是城市發(fā)格展總體規(guī)劃怨的原始內(nèi)容漸，可也是城市發(fā)技展總體規(guī)劃晉的核心部分做。城市發(fā)展秀總體規(guī)劃不防僅是考慮土爽地如何利用盤(pán)，中而且要考慮躁城市的社會(huì)辣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及斜城市空間利驗(yàn)用等多種因括素，但城市威發(fā)展總體規(guī)故劃最終落實(shí)嬸要靠城市土士地利用規(guī)劃襲。城市土地訓(xùn)利用規(guī)劃是墾城市發(fā)展總鐵體規(guī)劃的基狗礎(chǔ)吸，芒搞好城市土勵(lì)地利用規(guī)劃威是建設(shè)城市播的重要前提秒。合（二）城市夢(mèng)土地利用規(guī)顆劃的作用頑城市土地利泡用規(guī)劃對(duì)于燃實(shí)現(xiàn)城市土你地合理配置吵，博促進(jìn)房地產(chǎn)棒業(yè)穩(wěn)定、協(xié)辜調(diào)和健康發(fā)干展具有重要枕的作用。誓1、城市土發(fā)地利用規(guī)劃較是政府調(diào)節(jié)黑城市土地資渾源配置的重衣要手段側(cè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的柜條件下慌，飲土地資源的結(jié)配置主要是誕通過(guò)市場(chǎng)機(jī)妖制調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)康現(xiàn)。但是償，薦由于城市土忌地資源的稀老缺性和不可將再生性商，休使得政府調(diào)菠節(jié)土地資源承的配置更有系必要。而政藥府對(duì)土地資劇源的調(diào)節(jié)手崖段主要是制郵訂和實(shí)施城歉市土地利用顧規(guī)劃。通過(guò)杏城市土地總孔體布局、功紗能分區(qū)和土株地利用具體負(fù)規(guī)范換，依控制城市土憂地用途巾，閑調(diào)節(jié)土地使錢(qián)用結(jié)構(gòu)和布籮局平衡泥，秋把土地資源坊納入優(yōu)化配詠置的軌道梢，啊在一定程度革上避免和克園服市場(chǎng)機(jī)制倘配置土地要繭素的局限和釀弊端。建2、城市土蒼地利用規(guī)劃件可以減少房腰地產(chǎn)企業(yè)和結(jié)相關(guān)用戶決場(chǎng)策的盲目性愁城市土地利越用規(guī)劃為城雹市未來(lái)一段提時(shí)期的發(fā)展敏確定了總體甘的方向，使撒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)群企業(yè)對(duì)未來(lái)元有了明確的醬預(yù)期，房地羽產(chǎn)相關(guān)用戶驅(qū)和消費(fèi)者也藝有了相應(yīng)的孝指南，減少幕了進(jìn)行區(qū)位喚選擇的盲目剃性。床3、城市土封地利用規(guī)劃塘有利城市土算地利用的長(zhǎng)蹈效管理玻城市土地利芽用規(guī)劃是城牧市土地使用止的安排和布席置，它是一懼定時(shí)期內(nèi)城籌市空間發(fā)展佩的目標(biāo)和計(jì)壤劃桌，或是合理使用棍城市土地的唱一張藍(lán)圖，糕為城市土地尼利用管理提章供了科學(xué)的貞依據(jù)。城市指土地利用長(zhǎng)睡效管理包括普城市土地利臥用的數(shù)量控嘉制、集約程驅(qū)度、結(jié)構(gòu)模其式以及環(huán)境啄保護(hù)妥，傭這些管理都呼與城市土地梨利用規(guī)劃有別著密切的聯(lián)懶系?？刂瞥羌咽杏玫氐臄?shù)楊量規(guī)模灘，娘規(guī)劃了一個(gè)典城市用地的很總量指標(biāo)頑，寺決定了對(duì)城壽市土地利用稱廣延程度的饒控制。城市忘土地的集約窗程度亭，師反映了土地畝利用率的高慎低，規(guī)定了浸土地利用集百約程度的一爹系列指標(biāo)狂，陣如建筑覆蓋圣率、容積率泰、單位面積遼人口等。通桃過(guò)城市土地睬利用規(guī)劃，晃可以避免短敢期行為，對(duì)踩城市土地利儉用實(shí)施長(zhǎng)效微管理。懷（三）城市猴土地利用規(guī)鑼劃的基本原窄則薦由于城市土訪地利用規(guī)劃營(yíng)涉及城市全困局，影響城提市經(jīng)濟(jì)的持孤續(xù)、有序和娘穩(wěn)定的發(fā)展林，因而要制棍訂一個(gè)科學(xué)旬、合理且能佳夠?yàn)槌鞘懈飨磦€(gè)利益群體湯接受的城市經(jīng)土地利用規(guī)億劃站，識(shí)需要遵循以話下基本原則憑：吼1、整體性別原則。這個(gè)哀原則要求土扶地利用規(guī)劃館中要有綜合汁的、系統(tǒng)的岸觀念打，展把城市土地印看作是自然侄、經(jīng)濟(jì)、社奪會(huì)三者的統(tǒng)腦一體拆，蜂對(duì)城市的社包會(huì)、經(jīng)濟(jì)、香政治、文化果、環(huán)境、心駝理等諸多人草文因素進(jìn)行悔綜合的考慮瘋。傳統(tǒng)城市沒(méi)規(guī)劃模式的游局限性之一科在于規(guī)劃中煎缺乏整體性茶考慮。規(guī)劃劫者著力于形緒態(tài)設(shè)計(jì)和空的間規(guī)劃再，舒過(guò)分追求建甲筑和工程效式果。由于缺譽(yù)乏全面、系晴統(tǒng)的規(guī)劃前細(xì)期過(guò)程戰(zhàn)，添更由于規(guī)劃雕在目標(biāo)、原眠則上存在偏鐵差稿，寶不將注意力主放在整個(gè)城觀市系統(tǒng)的生艦產(chǎn)和消費(fèi)上玉，網(wǎng)沒(méi)有把追求到整個(gè)城市系盛統(tǒng)的綜合效枕益作為出發(fā)篩點(diǎn)抹，塔所以盡管規(guī)喬劃者主觀愿兇望是好的，撤但結(jié)果并不繼盡如人意，冒而且后期迫電于時(shí)代變遷稼的壓力，對(duì)陶規(guī)劃進(jìn)行經(jīng)逢常性的修改狡，從而喪失映了規(guī)劃的權(quán)述威性，也失禿去調(diào)節(jié)城市肺土地資源利牙用的作用。立2、區(qū)位原南則。這個(gè)原這則要求按城慶市土地的區(qū)訂位狀況進(jìn)行跟土地布局仿，下使各類用地畫(huà)“挪各得其所微”倚。土地的一孩個(gè)重要特性醒是差異性塑，蠅表現(xiàn)為土地緣質(zhì)量差異和桌土地位置差襲異。城市土而地的差異性欠主要表現(xiàn)為舒位置差異方雄面，而位置遞差異又體現(xiàn)恭為城市土地畏的區(qū)位不同撲。在城市中喪，亮不論是商業(yè)株還是住宅用督地躺，懲以及任何一鏈種被利用的盯土地汁，遮其利用價(jià)值漫的大小各，們無(wú)不受其所撕處區(qū)位的影屈響。土地區(qū)絞位的固定性住和差異性決幻定了具有不醬同使用功能倚的城市土地旨的空間布局冠。具有不同宏使用功能的件城市土地對(duì)誼區(qū)位具有選析擇性。交通燈匯集、人流求量大的市中碼心位置是商壘業(yè)、服務(wù)、扯事務(wù)所競(jìng)相對(duì)爭(zhēng)奪的位置勞，遵主要交通道議路兩側(cè)也往姑往成為企業(yè)灘設(shè)置店輔和崖辦公樓的理橡想?yún)^(qū)位。工狡業(yè)企業(yè)為了眾推銷產(chǎn)品和團(tuán)降低成本撓，抄適宜于選擇及靠近水源、坐能源、接近水市場(chǎng)而又便押于生產(chǎn)原料判及成品儲(chǔ)存向和運(yùn)輸?shù)牡剌喎?。就住宅樓區(qū)來(lái)說(shuō)，一梅個(gè)接近工作懸崗位岡，揮購(gòu)物方便、慧市政、文化鐘娛樂(lè)設(shè)施齊惡全、居住環(huán)蔑境優(yōu)美的地蘋(píng)段對(duì)城市居贈(zèng)民產(chǎn)生極大肥的吸引力。語(yǔ)土地規(guī)劃要因按區(qū)位布局鞋土地政，亞使各類土地佛和使用者能躍找到最適合脫的乘“籮位置栗”抵，進(jìn)從而充分發(fā)蹦揮城市土地兩的區(qū)位效益烤。裙3、超前性券原則。即土餃地規(guī)劃必須蓬走在土地實(shí)等際開(kāi)發(fā)利用蔥之前刊，仇先規(guī)劃后開(kāi)窯發(fā)井，列并對(duì)今后一仍個(gè)時(shí)期土地截利用情況進(jìn)偏行預(yù)測(cè)榜，尤這樣可使土作地利用規(guī)劃英具有一定程質(zhì)度的超前性君。具體而言仿，超前性體爭(zhēng)現(xiàn)在，一要濕依據(jù)存量（吵人口、住宅腸、產(chǎn)業(yè)、道代路、綠地等蝦）和流量（貼人口流動(dòng)、虎車(chē)輛流動(dòng)、胸固定資產(chǎn)的曬投入等）默，胃制定城市土陳地?cái)U(kuò)展的戰(zhàn)泳略碎，菜既體現(xiàn)資源帆的綜合開(kāi)發(fā)迎、生產(chǎn)力的喊合理布局坡，堤又反映生態(tài)俯環(huán)境的綜合偷整治杯，稈并使之相互券平衡該，宅以避免結(jié)構(gòu)壯失衡。二要饒把城市基礎(chǔ)里設(shè)施建設(shè)作隸為城市土地龍開(kāi)發(fā)利用的羽主要內(nèi)容針，妥并進(jìn)行超前壽建設(shè)。三要個(gè)防止城市無(wú)生秩序發(fā)展熱，狐保護(hù)城市自程然和生活環(huán)偵境斷，盼應(yīng)設(shè)立開(kāi)發(fā)治限制區(qū)。為玩保證城市的貞均衡發(fā)展討，約規(guī)劃時(shí)應(yīng)設(shè)攪立預(yù)定城市換開(kāi)發(fā)區(qū)蛙，例以適應(yīng)城市販經(jīng)濟(jì)社會(huì)的始發(fā)展。吳4、立體性這原則。這是饒從土地的最乞經(jīng)濟(jì)利用角撲度出發(fā)鉆，伙從地面、地劍下、空間三舌位一體來(lái)規(guī)草劃城市用地?cái)z。過(guò)去由于燕城市土地?zé)o輸償使用咐，中人們只計(jì)算春建筑耗費(fèi)這驅(qū)筆帳匠，風(fēng)而不去考慮縮占地的多少晃。結(jié)果出現(xiàn)蔥了平面利用批城市土地的紀(jì)現(xiàn)象貨，探降低了城市饅土地的利用雪效率。當(dāng)前佛情況下苗，細(xì)宜用立體的癢眼光來(lái)規(guī)劃沸城市土地狀，爽因?yàn)槌鞘型辆拥乩檬且获g個(gè)立體概念跨，壺即地面、地愉下、空間三駝位一體。所狗以規(guī)劃中要基充分利