關于開發(fā)某地塊的市場調查報告

關于開發(fā)南湖花園中心地塊的市場調查報告秀目血錄調查說明筐武漢住宅開承發(fā)市場布調查分析喂南湖社區(qū)內讓競爭項目調欄查分析罪本項目SW炕OT分析告項目開發(fā)的值初步建議調查說明穩(wěn)一、調查目餡的伐公司司于200區(qū)1年12月移與寶安公司鵝簽訂了南湖寫花園中心約丟92.6畝小土地（以下崗簡稱本項目榨）的受讓協(xié)救議，為對該統(tǒng)項目下一步犧的開發(fā)提尊供市場方面寬的決策參考盯資料,特做壘此市合場調辜查。女二、調查對沈象和范圍怎考挖慮本項目為廊住宅用地，懂故只以住宅殘市場為對象澡，調查范圍殘以南湖花園浸社區(qū)為重點暑，并對武漢邀的整個住宅原消費市場做懸了盡可能多千的了解。弊三、調查方燃法皂因摩時間和人力厘不足的原因裁，本次調查縫對武漢和漢擋口地區(qū)的大甩市分析以間食接調查（網魂上收集）為職主，對南湖鞭花園社區(qū)內三的項目調查妖以直接的現(xiàn)鎖場訪問、區(qū)雜內踏看為主傳。因調查方絨式限制，使晌調查內容未煎能全部落實爽，對競爭項飼目的銷售效宵果難以取得觀準確數(shù)據。名四、調查人酬員桿周惡小靖、張國早良跡五、調查時撤間浸2001年卸12月22肌日該～23日，退受時間、專某業(yè)水平和經定驗狗限制樹，本此調查符主要是為決知策提供參考貿資料，其項躲目建議一章?lián)P僅代表調查宰小組甚至個絨人意見。秘武漢住宅開災發(fā)市場調查冒分析疲一、市場供研求分析框98年歷史丈資料分析姻《武漢房地嗓產年鑒》（賤1999）筍顯示，武漢沈市1998談年度的商品房新依增供應總量斥約390萬神平米（含1聚年上空置房勢5適2萬平米）丹，銷售總量漿258萬平暫米。其中武炭昌地區(qū)供應壯量78萬平蘭米，銷售量歇49萬平米競，消費總量足僅次于江岸海區(qū)和江漢區(qū)進，但其住宅撥空置率也非叉常大，超過寇一年以上的美住宅空置率總為14.3底8％，近似豆于洪山區(qū)（查26.2％戒）。言2、、練2001年榴媒體資料分葉析圈因猛時間號關系，口未能從房地則局或開發(fā)辦阿取得武漢市勒今年的總供客銷量統(tǒng)計資愁料。據媒體仙報道，霉市開發(fā)辦在丈7月份展武漢市住宅臣建設工作會矛上透露：目供前武漢住宅棒建設主要集粥中在七大片賺――后湖、塔金銀湖、新臥華下路、東寺湖開發(fā)區(qū)、劑武青三干道效沿線、南湖旗、興武漢經濟開劈發(fā)區(qū)。詞章爛從這七大片兆分布的區(qū)域落看，武漢房捐地產開發(fā)正買呈城市“空用心化”趨勢泥。幾個大型爽住宅小區(qū)如哨常青花園、蝕百步亭花園濾、錦湖花園展、南湖花園蝴、名都花園絕、鶴園小區(qū)萄、鋼都花園揉等都在城郊銜接合部。臘悶杜今年，這七鞭大片總施工倚面積達92沿0.72萬袍平方米，年怠內可竣膜工住宅47水2.17萬袍平方米，占樣全市鼠住宅比竣工面積的糟80％。另晃外，還有1盟20萬平方篩米住宅分散貼在舊城區(qū)。朵熔硬瞎在七大片住最宅中，又以姓漢口、武昌填最為集中。揭漢口后湖、素金銀湖、新隙華下路一帶奉，住宅建設棵總規(guī)模為1算285萬平捉方米，現(xiàn)已白建成262濫萬平方米，縫今年施工卻354.1綁9萬平方米棉。武昌東湖肝開發(fā)區(qū)、武倦青三干道沿頁線、南湖等璃地住宅建設慰總規(guī)模達1域112萬平爆方米，現(xiàn)已穿建成206妙萬平方米，世今年施工5筍38.8折3萬平方米雪?；?/p>

漢陽地怪區(qū)住宅開發(fā)灑比較分散，難只有武漢經榨濟開發(fā)區(qū)相叔對集中。其攀住宅總規(guī)模尺75.94捕萬平方米，混目前建成1雹0.95萬題平方米，今柴年施工27摘.7萬平方噸米。收從以上報道考可看出，2之001年估毀計頑“黃新增染”俊住宅總供應提量在560譽萬平方以上榜（以施工既塑銷售為統(tǒng)計崖標準），比畢98年增加儀44％，這唱種增幅估計問要大于有購禮買力需求的擱增長幅度。忙三、武昌地暢區(qū)樓盤開發(fā)僑潛力秤價格和指數(shù)拖：自200葉0年民第2季度到剛本年度第3現(xiàn)季度座，武昌地區(qū)碑的綜合物業(yè)換價格（含非恥住宅）和價少格指數(shù)均平蘋穩(wěn)上升，總仿體后市看好昆，具體統(tǒng)計唉數(shù)據如下：灰

梁時間末武昌區(qū)價格拋武昌區(qū)指數(shù)貪2000禮第二季度朵2203.三48寸10一五.懸67共2000捷第三季度孕2232.撇55捐1029.劃07挪2000氧第窮四季度暮2237.只16欺1031.弟1然9削2001廳第一季度若2235.圖58御1030.刊47絕2001頌第二季度述2256.繭12壇1039.搜94用2001撐第三季度才2257.修33脾1040.蟲49丹集中區(qū)域：捧南湖附近、已徐東路沿線染和中山路等遇地，南湖花桶園熱度未減圍。止四、武昌地呈區(qū)在售樓盤市分析張說明：因時長間緊迫，未莖去房地局調姻查，而盡以粱網上資料為砍分析依據（限詳見《附表垂二》）。些總供應量：茫網上在售近希90個項目風，剔除其資拍料統(tǒng)計誤差在（售罄后未討刪除或項目嬸太小未登記祝），估計實蠻際在售盤也俊應該在60桃個以上。裳在售房產品告分析：結構娃以框膽架為主，磚事混主要在城割鄉(xiāng)結合地帶鬧，戶承型從提1*1～5島*2，以2噸*2、3*氧1和3*2弦為主。堡在售房價格復分析：主要短以期房為主遼，多層框架澡的價格14號50～29僻80元/平遼米、集中于則1600-袍2000之譯間。萌五、消費構熔成及動機分爽析棚連廣州的調查省表明，其個米人購房比叨例已經達到違95％以上糖，而個人垮購房動機4歪5％以上為般二次置業(yè)，埋一五％為投蕉資（買房收占租），40稿％為第一次如置業(yè)（無房遮戶），特別過是中、高檔存房的二次置宅業(yè)率更大，產達到80％隨以上，可見缺，開發(fā)商的遙住宅檔次定煩位，很大程椒度上就限制胸或者決定了梢其客戶來源炒。普本次調查雖嗽暫未能收集燕到武漢市的纏有職關統(tǒng)計資料牙，但從武漢圓市的住房政揭策（蛾取消拳福利分房）?？赏茰y，其唯個人購房比鐘例應該占絕古大多數(shù)，其卸個人購房的始消費動機也邊和廣州有近筆似性。誓六、與南湖月花園類似大飄盤比較青在市開發(fā)辦維公布的七大殼開發(fā)片中，競目前在建的末2000畝雪以上慘“部外資警”煙大盤主要有慶常青花園曬(4000竊畝)罰和錄南湖花園嗚（4500昨畝），今年布新增的萬科拒四季花城(碗2000畝襯)也在規(guī)劃絮建設當中。呀1、開發(fā)思據路：均“洞外地和尚帆”然比起本地納開發(fā)商來，堪不但有資本坊優(yōu)勢（利用拋股民的錢做役房地產），梢而且在開發(fā)舍理念、程式姐和經驗上也創(chuàng)要成熟得多林。從開發(fā)思件路上看，尸常青花園柿和丸南湖花園爆都經歷了從言低檔到中高給檔的梯級開梯發(fā)道路，有趨一個品牌積披累的錄過程村，而萬科是禿早已名聲在沃外，故來武個漢后直接從潔中高品位住擱宅（花園洋顧房、聯(lián)體別顏墅）入手，衣起點比較高防。在整體規(guī)劃：臭大型社區(qū)的南優(yōu)勢，是其徐不但有空間役進行環(huán)境營啄造和社區(qū)配驗套，而且這具種很有賣點欣的公共投資券可以因其投幻資規(guī)模而不繼過多地桶增加成本。喊因此，常青尤花園把社區(qū)坦大配套大量點設置在后續(xù)巴工程中，一屑來防止后市黑疲軟，二來乏可使提價有箱了性能支持哨（保持性價著比平衡納）；萬科更獎是超前，規(guī)車劃階段就將暖一些公共配貴套以招標形更式引進，使亦客戶對其致“蠟便利生活看”打更有信心；雄而南湖花園近原來規(guī)劃雖舊比較完善，批但由于保安恢公司為轉移億資金，將概項目地塊進舌行分割出售梁，各開發(fā)商綢“膠各去自為屈政安”趟在所難免，劫不但其原有拆的整體謎配套無法落釣實，而且造泛成部分配套陰重復建設，澤總體配套成偷本增加，大雀盤優(yōu)勢蕩然思無存。辯年供應量：灶萬科今明兩教年約有24吹萬平米入市擁，現(xiàn)房約1導0萬平米（執(zhí)主要為9萬塘平米花園洋聯(lián)房、聯(lián)體別測墅和1萬平里米賞銷售中心、妥商業(yè)廣場、續(xù)會所和超市撒）；常青花鉛園6年已經舌開發(fā)了14碑8萬平米，約平均每年也牌有25萬平農米入市，南嚇湖?；▓@由于是拍多家開發(fā)，孩其入市總量變未能統(tǒng)計，規(guī)也未能在摸點清市場年需翼求量的基礎當上限量入市伐，很可能會挺造成市場積遇壓。碼銷售策略：祝常青花園由舅于其經濟適份用房價格優(yōu)噸勢，加上盤艘子大，刑規(guī)劃過得去期，所以盡管諒未打廣告戰(zhàn)邪，但咱銷量得依然穩(wěn)中有格長；萬科屬懇于以品牌物疫業(yè)、專業(yè)為科支撐，加上毀王石效應的烘操作，更是概很能吸引月“印眼球協(xié)”步，其在武漢尚，一是稱謝“頑炸樓羅”向之機炒做理著念，把壞事席辦成好事，改二是廣受媒術體關注（免扣費廣告多）壟,三是在銷而售方式引進牧了網絡平臺航“防萬客會下”概，讓客戶了蒸解萬科、參胖與建設（可己與王石直接出對話）的同竄時也可讓萬哄科及時了解濃客戶的心聲州和需求；而秀南湖花園分氣割后，由于明規(guī)模小、各嚇開發(fā)商的素炕質參差不齊銅，操作水平編高的有南湖虹置業(yè)的中央蔽花園和寶安怨公司的江南詠庭院，其它吩大都名不經羨傳。直南湖社區(qū)內礎競爭項目調盾查分析偏一、社區(qū)簡裙介鐘方位：武昌胸景崗村劈，南番湖之濱，原儀為層飛機場。向交通：59鑄（南湖花園灑——相南望山）、原561（南廚湖花園營——殃漢口火車站掩）、609拐（南湖花園凈——從寶豐路），躺基本上能達摩到漢口和武仰昌城市邊沿逗，但由于總放路線并不多續(xù)，區(qū)內的數(shù)厘條主干道并絮未鋪通，區(qū)西口的南湖路紡由于火車橋昆涵影響未能露拓寬，故南筐湖花園的整怖體交通配套稠還比較欠缺齡。析環(huán)境：盡管謊沾上南湖的描邊，但由于渠總面積大，論且南湖岸邊獸風景并未得錯到建設，所戚以南湖花園禍并沒有把緩“腥湖艘”努做賣點，而巖是在區(qū)內環(huán)棚境上精心營谷造，使其和顫武昌火車站他周邊的臟亂秘老城區(qū)相比緞，有種強烈姓反差的震撼那感。廈配套：目前近已建成11編0V變電站障，一中等規(guī)顫模超崇市，焰引進了武漢駕電信分局和駐4、5所學著校（規(guī)劃1晌2所，其中充兩所為實驗新學校），其殊他規(guī)劃待建努的還有醫(yī)院同和證券公司稱（銀行規(guī)劃話有，不知是熔否落實），吊遺憾的是各費開發(fā)商各建皆各的果“循豪華冊”莊會所、超市豐、健身中心撤，不成規(guī)模遞，也沒有發(fā)屈揮實際作從用。泥二、社區(qū)內擴項目構成采調查統(tǒng)計對鵲比表碎序號硬項目名稱鳴開發(fā)商儀規(guī)劃總面積巧容積率午工程進度撿區(qū)位遼1宰江宏花園（肢1、2、3均期）蹤江宏地產短20萬平米顆1.5席一、二期7設萬方現(xiàn)房售沒罄，3期1緣0萬方開工刃見談附必圖籌2佩頤和苑娛湖北天人房動產埋5萬廁1.4拿現(xiàn)房在售1魄萬方以上階3指祥和出苑漂寶安房產白現(xiàn)房售罄墨4順溫馨苑寶寶安房產端現(xiàn)房售罄淺5擇寧靜苑謊寶安房產晌暫估尾房在橡售2萬平米盯6源松濤苑科寶安房產炮7緩江南庭院呼寶安房產悄7.9萬擦現(xiàn)房，現(xiàn)房獻在售1萬以滾上畏8澡金秋別墅花笨園澤寶安房產堅約1萬定9萍南湖中央花種園兼南湖置業(yè)峽26萬井1.3兵1、2期為鄙現(xiàn)房在售2賢萬以上，3篇、4規(guī)劃明敏年建成，預叉計明年入新扮增市7萬以迎上桿10傳碧云天（中暮央花園三期勒）悶南湖置業(yè)存10投經典花園產寶安房產遵封頂，暫估撈尾重房在售1萬幣平米社11研寶安花園樹(一二期吩)貨寶安房產籃現(xiàn)房售罄叼12庭加州花園（名寶安三期）摧寶安房產高3萬平米莫在建至3層殃，期房在售讓2萬方顏一三稅新大地（子映期苑和博雅掩苑）毀佳和房產膠一期現(xiàn)房，旅二期部分封棕頂，暫估在巾售2萬方繪1補4綁紅頂花園副開發(fā)商未知豆打樁，暫估王明年入市3況萬方草一五陰華錦花園亭住宅開發(fā)公旦司悉30萬以上谷1期現(xiàn)房，霜2期在建3刺萬方，下月勇預計新開5隨萬方下月開扎工戚16率成功花園坦江宏房產火打樁鋒17黃大橋地塊晨大橋集團野生地、待建恒，暫估明年全開工4萬克一八鈴橋建地塊繪橋建集團涉10萬問左右溜生地、待建向，暫估明年倘開工4萬德2、特點歸承納：應案名：從案焦名創(chuàng)意上看雀，檔次高的畫項目其案名倆有取公司名櫻、路名的，室更多的是表據達風景和期們望，只有紅嘴頂花園不知早所云。臂總規(guī)模：規(guī)妨劃比較出色康的大多為2捆0萬平米以惠上的大盤歲，每期入市籌量大約在3頓～5萬平米返。辦2002年種的供應總量賠預測：從調倡查情況看來華，預計明年閉存量轉入（宅尾房在售）水10萬平米歸以上，期房章增量約30限萬平米以上堵，市場供應代總量要多于燕常青花園的講年銷售量（問25萬左右紗），項目銷對售競爭將比抗較激烈。付三、各項目歉產品調查分廈析笨1醬、統(tǒng)計權對比表牌項目名稱庫檔次鋤結構朱層數(shù)閑外立面風格要戶型毒單套面積犬江宏花園鞋中低檔擺磚混譜7省單一涂料，歌簡單線條，賺無特別造型率1*1～3滔*1謹57～一三嘆0紋頤和苑旱中低檔寄磚混、框架零7哈單一涂料，民簡單線條，攀無特別造型抗1*1～4炮*2跡69～14翅1林祥和苑右中低檔淺磚混套7晚單一涂料，養(yǎng)簡單線條，潤無特別造型扁2*1、3威*1枯溫馨苑鵲中低檔債磚混落7報單一涂料，緞簡單線條，粗無特別造型確2*1、3稱*1嬸寧靜苑躍中低檔番磚混、框架印7蜘單一涂料，勁簡單線條，婆無特別造型撤2*1、3吸*1燦松濤苑檢中檔剝磚混窯7透單一涂料，勉簡單線條，隙無特別造來型洲2*1、3棋*1蘋江南庭院低中高檔趣磚混訪7融白墻青瓦，艦取法江南園蕩林，但窗沒某有照搬江南宮園林的木格畝窗嚇1*1~4朽*2雷55～17簡5威金秋別墅花斷園錘高檔梳2外密度大，無攔風格，豪華還農民房食南湖中央花調園款中錄高挽檔歇磚混、框架雀4棟小高倘2棟高層博其余7層劃四周磚混每懲棟三段式涂色料，每2棟即一組，每組鼓顏色不同，君色彩絢麗；姥靠近中心花冠園的高檔住蝕宅采用全透策明的水晶板類樓，特別重忘視樓頂造型職，以光影組撲合成為中心場花園景觀構肝成之一喘2*2~5鵝*3容平面型11封0至140柄，新錯層一貨三9至17策0膝，觀景大復董式220～丸399稈碧云禍天煮中檔狠框架祥7溫蝶型布局，液大面落地窗堂2*2~4攜*2帥92～14土0陽經典花園校中高檔抄框架烤6教坡屋面，帶則天窗閣樓，牧大面落地窗縣2*2～4不*2蘋87~14稈0敢寶安花園冶中檔瞎磚混厲7揪單一米黃涂倡料，坡屋面吩、犧天窗，部分慚樓頂退臺，柄部賠分樓底架空富，有點中西萌合璧獸2*1、3拴*1互加州花園舅高檔孩框架拴4棟7層3鄉(xiāng)棟小高貢透明租“予水晶堡”眨樓再3*2、4遇*2賓一三0～1慮60菌新大地駕中檔、迅磚混、框架屈7多，部分災小高轎米黃涂料，賀簡單線條，拜坡屋面，無秧特別造型翻躍層3*2計、4*2財1噸04～17烏0皆紅頂花園播華錦花園膛中低檔拴磚混、框架纖7志一層釉面轉映，其他米黃踐涂料，簡單動線條，少量般頂層退臺滴1*1～4鵲*2,部分穩(wěn)錯層和復式礦54～16抗6，搞成功花園醬中低檔患磚混壽7引2*2、3暑*2釘2、特點歸離納：蓋檔次：一熟是項目與摘項目之間，傅在檔次上呈獻現(xiàn)低中高檔趕并存的局面貸，二是同一疊項目的內部讀各期間存在區(qū)一個從低級淋到高級的漸駝進梯級開發(fā)北過程，三是圾項目中心花慌園周邊的住構宅檔次普偏癥高于沿街住徑宅。幣結構：早期患開發(fā)的一般第全是磚混，晝目前開發(fā)的輕項目往往既寶有磚混，又瞧有框架；且西目前開發(fā)的斗項目往往第庭一期是磚混娛，第二期或旦以后才推出澡框架，這與爛萬科銜四季怖花城首先推占出高檔房有助所不同。謎層次：絕大鎮(zhèn)多數(shù)為7層暴，目前才開漠始投建6層付和小高層。至外立面：除麻別墅外，外端墻清一色涂文料，絕大部跨分項目有種螺“瓣克隆低”禽或者瞎“竭盜版套”燈的感覺，只由有南湖中央另花園在立面撿涂料顏色搭逗配上有所創(chuàng)嘴新；至于者屋頂，似乎悶都鐘情于坡棍屋面，檔次扒高一點的有腔閣樓或者退攪臺；至于底則層，有些設搏了私家花園趟，但部分住撓戶似乎聽“化品味太低敵”爬，有的改作柔水泥地面，某有的竟然割蛋開欄桿擺水昆果攤，大煞禮風景，不過燙中央花園的竄周邊門面設絞的騎樓，一是方面使臨街先立面效果豐伙富，店家門壯口整潔，另動一方面還可穩(wěn)做雨天回歸拜的業(yè)主耀或過路的行糧人避雨之用題，可算是一而舉兩持得。旱套型：早期忙開發(fā)的主戶刮型大多是2句*1和3*些1，目前開態(tài)發(fā)的戶型主握要為2*2席、3*2，欠在功能上只南是增加了餐眼廳和主臥衛(wèi)斥生間，主要就是在采光、貨房間面積、鄭私密性上做逃文章。們單套面積：愉除碧云天、冬新大地和加邀州花園以外墨，其他項目墊的套內面積螺含蓋范圍都搶比較大，似浪乎要吸納盡挑可能多的購膝房者，主打伴面積大概在娘80-14岔0之間，后灑期項目增幅去在10％左碎右。況四、環(huán)境及算配套同1撕、統(tǒng)計對比鍵表決項目名稱憶環(huán)境營造招配套設施妻物業(yè)管理糞江宏花園烈綠化均勻布耗置，3期工芽程效果圖有備一集中綠化廳，但除了面便積大一牢點、花草多昨一點外，并崗無造型憲會所、薪健身籮中腎心、小型超吩市、棋牌室讀、三網合一醬頤和苑批因規(guī)模小，含只有一小型陪中心花園，班且造型簡單知，植被種類薯少，略顯凌題亂望祥和苑華溫馨苑間寧靜苑繡開發(fā)相對較爹早，環(huán)境營憑造一般，比狼較新穎的是測有一條3-陣5米寬的人雕工渠道貫穿逃期間,渠堤旅一邊為垂直例面，垂柳扶侄風，另一匆邊為緩坡，疼青草淺淺，觸渠面每隔2汽00米設一盡木橋，小橋繭流水，倒有屬情趣崗中等規(guī)模超求市、中學、椒游泳池，學舉校里有籃球賊場和足球場血松濤苑芽江南庭院涼每棟自成院層落，白墻青腐瓦的房子和溫圍墻，圍墻揉鏤空，鑲嵌鏡水泥花格，腫原煌來以竹和石曬點綴，取法險江南園林；禿中心乘花園裁較小，除大忍量太湖石以乖外，建以亭揉、池，種以誘絲竹，還移淋栽了一顆枯莖樹，有點娃“你枯騰老樹青繳鴉喬”葵的詩意，遺靠憾的是池水史水質較差染稚子園厭0.6儉金秋別墅花臭園繼除戶戶私家短花園外，中辦心花園有游巨泳池和一小防溪，其造型特如長龍飲水抓南湖中央花責園、碧云天者其建設規(guī)模蘋在南湖社區(qū)駝內位居第二獎，因此綠化運率也比較高枝，但其綠化寨布置采取一豪個中央花園僻、數(shù)個組團郵綠化的布置杰方式，其環(huán)換境規(guī)劃是整漆個南湖社區(qū)里最好的，中崇央花園在立建面面上采取腳漸次拔高、雨對稱布置的搞方式，看起絮來比較有規(guī)場則、層次和純氣勢，內容吹包括噴泉廣葛場、泳池具、長亭，鵝高卵石小溪、桿小沙灘等;判其組蹲團集福中綠化地大拐多利用為親小自樂園和體攤育場所，因藏實行人車分蕩行(減少水閱泥道路面積醉)，樓前綠命化也看起來脅比較多災籃球場、親北子園、游泳嫂池、會所臟籃球場、羽拍毛球場構經典花死園謙規(guī)模小，以蹄樓前綠化為妥主崗0.4智寶安花園井樓前緩坡立絞體綠化，因揪建設規(guī)模大畝，且噴泉廣蹈場、游泳池酸、網球場、廁綠化帶、親惰子園集中在孤一期，所以糧其中心花園廁也在南湖社雙區(qū)內是最大察的，其綠化右布置同樣以課土丘形式增序加立面效果倉，綠化植被違種類較多，遮大量長椅使灑其更人性化浮，泳池旁的兇假山既為游呢池提供戲水皆滑道，也可險找到登高望俗遠的感覺館網球場、篇健身俱樂部贈、游泳池、侄會所、親子間園、寶安老句年大學另加州花園凈因其和寶安濱花園是一個獻整體，所以伙其內部并沒餐有再做中心盼花園，寶安彼花園的集中砌綠化帶就在型其旁邊遼新大地怨項目分割為遙兩塊，規(guī)?？p變小，除部小分私家花園退以外，只有例樓前簡單綠攀化，但其旁東邊規(guī)劃為整基個南湖社區(qū)困的大型花園般，待該花園量落成后，其蛛將占盡風水跌網球場、籃梯球場、游泳飯池木紅頂花園柔華錦花園鑒1個中央花排園，扇型布貴局，設網球衰場和游泳池真，綠化搭配既較有特色，叼2個次級集李中綠化造型絨一般，無特吵色親小學、超市赴、會所、游贊泳池、網球你場，三網合嗽一照0.4貴成功花園油模擱型顯示綠化漆缺少新意和默造型督2、特點歸竿納：娘環(huán)境營造：悔總的說來，仙各開發(fā)商都個是重視環(huán)境敏建設的，只盟是因項目規(guī)肌模不同，項裹目檔次定位春不同，以及吳景觀設計單牽位的能力不砌同，最終體炊現(xiàn)在環(huán)境營戴造上量和質億的差別液，目前做的鍋最好的應屬觸中央花園，腳其次是寶安啊花園,不但配規(guī)模大，而傍且有特色、墾有氣勢、內止容豐富、更腦人性化。櫻配套設施：漸南湖社區(qū)雖棄然總體規(guī)劃鵲了醫(yī)院、學訂校、銀行、患電信、超市餓等生活配套可及其他娛樂繞配套，但由黃于整個社區(qū)跟還在建設當佳中，且分割臭后的項目開爸發(fā)商根據自刑己需要，大卡多打破了原沉有規(guī)劃布局首,因此，規(guī)腔劃中的配套猾有些還沒有剪落實（如醫(yī)波院），有沉些卻出現(xiàn)重巷復建設（如鬼超市、會所喂、泳池）。賀其實，各項賣目內部的超田市就是普通光商用門面，遙會所除了寶翠安花園和南倦湖中央花園年的在慘淡經倦營健身俱樂贈部以外（對義非本項目業(yè)拼主也開放）貝，其它似乎要只作些表面爹文章而已。奏還有發(fā)一點，各項潛目似乎對游找泳池情有獨病鐘，不管項甩目檔次如何選，都做一個勾“攜比桑拿池大同一點移”涼的游泳池，疾但由于游泳宴池的維護費捉用通常比較您高，聽住戶社說一年中有妙三個季度是儀“傘干坑伶”逃。淘物業(yè)管理：疏項目的分割累，不可避免夕到來物業(yè)管檔理的分管，如盡管樓書上打大家都說自吹己是品牌或剃者人性化物還業(yè)管理，但搞誰也沒說明漆是哪家品牌乓物業(yè)管理公膽司管理，估席計都是喘“營肥水不流外匙人田，自家理人管自家院維”奪，南湖中央證花園一開始旗以招標請來累深圳的某物裁業(yè)管理公司才，似乎不如猾意，后來自戚己成立了物衛(wèi)業(yè)公司取而胞代之。合五、價格調旁查分析極1欄、統(tǒng)計對比冠表形項目名稱爬銷售性質哭銷售價格悉銷怕售折扣莊按揭支持誘銷售效果槽熱銷戶型頭消費主體欺江宏花園成少量現(xiàn)房，爭三期期房愉1100～涂1460，陸頂層低移一次性95蛾，按揭97呀7成一五年技1、2期基租本售罄，三僅期未知飽頤和苑執(zhí)現(xiàn)房殘1490～匹一五80，汽入市價1一巷八8刮祥和苑脊現(xiàn)房停開發(fā)早，售景罄蒙溫馨苑別現(xiàn)房什開發(fā)早，售回罄衣寧靜苑腦現(xiàn)房沫少量尾房1腔430元/懇平米優(yōu)惠價生松濤苑類現(xiàn)房恥一五30甩江南庭院深現(xiàn)房擴1728陵7成20年硬85%左右嚼金秋別墅花排園維現(xiàn)房新3600～獵4500件20％秀南湖中央花答園1、2期異、碧云天肉現(xiàn)、期房奉多層165劉0～一八0崖0，小高層梅一八00～芒2480斗一次96，妨按揭99環(huán)7成20年足1、2期1悄00％，3秧期多層60年％，高層3簽0％肅120平米斤左右離開發(fā)商宣稱控1一八0位驗業(yè)主中，大暢專以上學歷仰占82％，匙教師、醫(yī)師太、律師、經筒濟師、工程掏師占70％姜，平均年齡疾32歲貝經典花園翼期房卻一五80～題2280，仔頂層送閣樓摩價格最高蠅94蟻8成20年樸銷控圖顯示冠80％狂87平米的拒量少銷空，靜其他戶型比營較均衡什寶安花園織現(xiàn)房否1780名開發(fā)較早，疤售罄專加州花園懼期房驅一八00～悠2460衰30％，比禿較冷清獅新大地三期、現(xiàn)房牲磚混148切0-168述0，框架一德八00，規(guī)某劃小高層2嚴000以上腸一次96，陵按揭98刊7成20年庸1期基本售股罄，2期框階架售80％掌，磚混售4頃0％趨紅頂花園儉期房災華錦花園縮現(xiàn)、期房腸磚混127瞧9起，14憲20均，框盼架一五00笑起賺無折扣待7成滋一五年規(guī)現(xiàn)房100遙％，期房4案0％堆成功花園唯期房拴1一三0～柄1480報試銷期場2、特點歸銳納：擇銷售性質：挖大多從打樁瀉時開始售樓阿，期房占市沙場供應量的堂多數(shù)。獅銷售價格：警經濟適用房樹價格在縣1100-匠一五00元顧/平米之間秒，和百步亭說和常青花園付的經濟適用三房價位基本續(xù)保持同一水誕平線;整體艙規(guī)劃比較好留的磚混房價塔位主要在一衡五00-1鏟700元/像平米之間，奔環(huán)境比較好輔的框架房價說位主要在一布八00-2焰000元/迫平米之間，塘小高層最高凡報價為24發(fā)80元/平更米。潤單套總價：腔綜合考慮其嫩售價和單套階面積，可推裁算其磚混經路濟適用房的戀單套總價大領約守在一八萬以橫下，磚混商弓品房的總價羽基本上在2悲5萬以下，擠框架房的總戀價基本上在鑒35萬以下鑄。瀉銷售折扣：憲大部分項目碑一次性折扣舊在95折左秒右，銀行按化揭付款折扣亂在98左右深。弊按揭支持：趙大部分項目患提供7成2普0年的添銀行按揭支統(tǒng)持，經典花惰園因房價較榜高，爭取道秧8成20年照的銀行支持姿，以減輕還清款壓力，拓朝寬消費對象昂。矛銷售效果：廟從銷售效果惕看，南湖花諷園早期開發(fā)線的項目均以化中品位、低汽姿態(tài)入市，學在當時的條旨件下，銷售涼效果比較好剩,其聚集的憂人氣和住宅思氛圍，也為然目前的項目批開發(fā)打下了皮基礎；但從奶目前在建的南高檔房看來違，這種檔次升上的第“加大跳躍奉”艱似乎有點對猶市場潛力估肅計過高，其駝別墅至少應見該說是銷售仔“丈欠佳脖”女了，加州和橡碧云天的小約高層和高層便的銷售也沒螞有了多層的揭“屋火勢非”表，但由于二執(zhí)者還處在期亞房銷售階段萍，因此多高幫檔次的房子捷能被市場接慘受，還需時欺間檢驗。莫熱銷套型：執(zhí)由于本項吼內容屬于開思發(fā)商保密資具料，所以很鐘難取得，但法從其市面上傾推出的主力猾戶型和現(xiàn)房己存量看，2襖*2、3*簡2應該是銷圈量最多的。庭消費主體：壘本項內容的稍取得難度是地最大的，如杰果開發(fā)商不銹做好客戶資段料登記和分泛析，他自己項也不清楚。請但南湖中央年花園打破常丈規(guī)，宣稱其耀目前的1一歌八0位業(yè)主理中，大專以目上學歷占8翼2％，教師狗、醫(yī)師、律悼師、經濟師預、工程師占曾70％叫，平均年齡弄32歲。盡窄管其中有為欲了提高品位剝的返“浪粉飾毒”意成分，但從讓經驗分析，只應該基本屬泳實。歡六、銷售渠丈道和促銷手烈段調查分析禍1染、統(tǒng)計對比竭資料夢項目名稱蓮宣傳資料賣車點推介雄廣告主題宴促銷活動誠江宏花園兄南湖花園的籃整體配套，虧自身的配套恨，地段等惑局江宏花園頂，品人文環(huán)挑境沈頤和苑激我想有個家孝祥和苑尸溫馨苑紙寧靜苑叉松濤苑手江南庭院鬼園林風格、什文化內涵，慶樓書以畫卷呈形式，也很查有文化氣息所濃郁江南風霉情的文化住椅宅區(qū)；江南童好，風景舊煉曾諳商雖沒有收集什到相關資料華，但宣傳力謀度也算比較松大脊的追金秋別墅花愿園膏物業(yè)管理，階新材料、新間工藝勺系出名品，覺脫卻凡塵思南湖中央花汗園、碧云天放風景，設計誰、套型、區(qū)犯位優(yōu)勢、社嫁區(qū)文化、主憑題公園（杜敏鵑廣場）等餃等公風景陽光碧屠云天；中央栗花園，品位在生活新坐溝標；唯一擁恰有武漢最大摸、也可能是荒最好的住宅趁公園；成熟法社區(qū)，滋潤玻生活圈五彩繽紛樓搖書，扇情文照字；在報紙榮上開辟《人程居專欄》；螺大版面彩色繪報紙廣告、鞭DM；比較材豪華、大氣榜的營銷中心穴;出版《現(xiàn)循代人居》購區(qū)房手冊；大狠打文化牌，靈舉行多次文曠藝會演等等困，其立體式徒的促銷手段匪使其比周邊訓項目取得了按更大的知名柴度否經典花園店緩坡立體景斬觀、配套、濾物管壯經典家園，鉛經典生活；豈經典家園，走生活并非一舍成不變；一愁個可以放飛速心靈的地方香寶安花園性加州花園侍愛上這里的望天空跑雖沒有收集容到相關資料共，但宣傳力瓜度也算比較趟大的偉新大地投大地永存，騙溫馨尾無限；心臟笑地段，四合委新院蒸紅頂花園膨華錦花園拍經濟適用房尾性質論坐享生活意錫趣，領略華夸錦風情稠成功花園過2、特點歸令納：桐賣點推介：紀內容無非是埋宣傳實力、刻產品、環(huán)境幟、配套和管印理，但由于浪側重點不同察，表現(xiàn)手法翻不一樣，其膀對消費者眼述球的吸引力塊、對心靈的霞撞擊力是不擠一樣的。姨廣告主題：證對廣告主題脈的感染力看拉來，南湖貌中央花園、飛江南庭院和晝加州花園的廈作得比較好桃，沒有落入抱其他開發(fā)商枯那種棟“祝老套、政治屑口號化否”頑的宣傳；從烘廣告主題的瑞利益支撐點鴨看來，大部英分打景觀和柳品位的牌，延只有江南庭歲院將其景觀枯風格拔高為括一種文化氛疑圍加以宣傳淺。霸促銷活動：析南湖社區(qū)雖鼓然說不上名啊牌，但也算仍品牌（不成弟文的行業(yè)標恰準是在街上團問10個的漿士司機有7怒個知道），狼遺憾的是當幫南湖花園被臺“遞瓜分偷”的以后，南湖膛花園這一個迎大型右“芳社區(qū)財”窄的品牌作用垮失去了宣傳愉作用（大家仗都不愿意為努別人做廣告圓），而是重搖新從零開始趟宣傳自己的幼某個士“脹小區(qū)瓦”誠。因此，因蹈宣傳方式和滅力度的差別嫌，象南湖中疾央花園和江訊南庭院又重鄰新禍樹立了品牌羅，而大部分黃項目都名不版經傳，客戶肢走進南湖花皮園，已經不展知道到哪里竭找售樓部、罷該找哪家售旦樓部，即使牲是南湖花園狂和中央花園曬，武漢市民個也容易將其奉當作兩個處霞于不同地方波的小區(qū)，而騎不是實際上時的包容關系則。贊本項目SW數(shù)OT分析在一、項目優(yōu)版勢(str肝ength壞)孫南湖社區(qū)的類北邊基本上記開發(fā)完畢，犬后續(xù)項目往腐南推進是必誤然，項目成云為南湖花園敗規(guī)劃區(qū)的中其心也指日可情待。抹旁邊的新天蛛地在區(qū)位上咬雖然略好，擠但由于10謊0畝地分成桌兩塊，規(guī)模遲變小，我們板的100畝味規(guī)?？稍诃h(huán)剃境營造上取陵得相對優(yōu)勢渴。丈項目旁邊規(guī)蒙劃中將有整別個社區(qū)明最大的中心宰花園，如果汁能爭取花園擦早日落成，賤將也是一個身很大的賣點抽。叼南湖社區(qū)主潑干道之間的慣聯(lián)系通道估拍計在夏季進燕行改造，交里通有望改善套。爬做為后來者較，可以對容“糕前行者拘”饅的經驗進行戒分析，取長付避短，在產么品和環(huán)境見規(guī)劃上做到鉗更好、更準臭。英二、項目劣遙勢（wea脾kness棟）慣項目的土地販成本在整個普小區(qū)里估計絕是比較高的恢，且本公司主的成本管理億和控制能力細是弱項。退土地空置的己資金成本比貪較高（年利汽息數(shù)百萬）葉，在一定程羨度上限制了杯開發(fā)時機的島選擇。阻整個珞梁路綠近期內不可跨能鋪成并通脾車，因此交談通條件相對燈較差。摧項目雖然是堂規(guī)劃中心地產，但由于南炕邊還是淤泥睬地，維因此在目前三其實際上是托邊沿地，沿宵邊房子看到姻的不是青草憶，而是黑爛桿泥。愚三、市場機濤會(opp紋ortun惱ist)從經我方和寶料安公司達成柴協(xié)議，珞梁午路和機場三緣路可能在2往002年6窯月通至本項旋目，屆時將灶為本項目呈的推出提供紫基本的出入施通道。露四、市場威廚脅(thr那eats)煩1、大橋公裹司的項目在券我們的旁邊糟，如果兩個敗項目的開工距時間間隔比溜較短，那么繳二者在產品從、環(huán)境、配葛套、價格和芒工期保證等栽上面都是直義接競爭者。離2南湖花園鋸各項目就像吊一些擺在同熊一超市（南慣湖花園社區(qū)窄）、同一類哄型（住宅）獵卻并不同品舒牌的商品，析項目之間彼補此形成參照跟體系，客戶央足不出倍園，就可愈“罷貨活”澤比多家，性礦價比如何，職是吸引客戶決的最終法寶債。其中，江繡宏花園占盡符交通、價格尚優(yōu)勢，南湖姜中央花園等徒品牌項目也晨在該地樹立難了一個較高界品位居住區(qū)蠶的新蟻“戀標尺屯”吊，以后開發(fā)紙的項目如何滿在其間找到匙品位和價屬格切入點，憑決策將越來質越難。比寶安公司透基露，武漢萬皆科似乎不滿青足于金銀湖船的根據地，角也把眼光往及南湖看來，問有意在南湖畝邊大筆圈地應（1000稈畝），如其尿能如愿，將繞對南湖花園代各項目造成徑不可低量的遵沖擊。企項目開發(fā)的織初步建議肅一、開發(fā)總良思路攝差異化是新帳產品占領市純場的有效途拒徑，也是品贊牌標識的構最成振元素，但差泥異化往往和摟成本的增減稼緊密相連，桿根據本項目趟的地段區(qū)位潤，建議采取克“羊有限差異化屠”播的品牌開發(fā)類之路。臟要想在眾多棵競爭者中間低出人頭地，逃必須走從綠積化到文化的天高層次競爭礙策略，建設滾可居、可游礦、可行、可特觀束的現(xiàn)代居家李。攪二、總體規(guī)坦劃建議表檔次定位：氏考慮本項目居的區(qū)位特點閱和土地成本苦，建議在檔障次上與南湖息中央花園的王中期(非高召層)保持同威一水平線，搏原因是：父該項目的前羊三期不但品稀位適中，而引且已得到市旗場接納，銷荷售效果好，葡成為武漢市所的知名品牌我樓盤，而檔述次高于其的貌加州花園和匙金秋別墅卻鴨后市不看好泡。掏從南湖花園論的項目組成想看，中、低莖、高檔并存籠，座但低檔的經故濟適用房明茂年依然會有挖一五萬以上授的入市量，嗎我們無法取值得最基本的傷土地成本和腰交通優(yōu)勢。梅環(huán)境營造：玉通過對各項畏目環(huán)境營造較特點的分析穗，我們認為躺本項目的環(huán)題境營造是鞠”蚊差異化望”竿開發(fā)思路中銅的重點，因淘為麻“默買環(huán)境鮮”燭是商品房消噴費的趨勢，惰且環(huán)境最能望打破消費者肆心里的炊“巾價格防線殺”授。為保證環(huán)擔境的檔次，徹在可能條件秒下可實行全廳國招標，選給擇最佳方案等，此外，環(huán)配境營造必須帝做到如下三壟點：遍有主題，朝艦“除文化主題傳”吹方向靠，通曠過虛擬的文歐化來彌補本丑項目其他方織面的不足。籠有創(chuàng)意，既思可給人新鮮斤感，也可以絹創(chuàng)意來和其糕他小區(qū)象區(qū)遮別。毯人性化，要晃有親和力，橡使客戶攻找到膏“掀家磁”跌的感覺。仗適量水景，茂表現(xiàn)水對視張覺的沖擊力津，但游泳池仆可以在進一鎮(zhèn)步調查的基龍礎上決定取叢舍。適兼顧環(huán)境營捧造成本，避話免一味追求躍高檔環(huán)境和騾超大面積的萄水體。撇配套設施：扔考慮配套設向施建造成本殲、品位構成劍作用和實際壘用途，建議予不做會所和蝕網球場,適蔥當考慮幼兒慎園、親子園必、健康步道屆、老年活動攪場地和具有放文化品位的晝場所。創(chuàng)平面布局：別區(qū)別區(qū)內大串部分中央花焰園式布局，淋建議分主題疏半圍合式布竊局。賞容積率：南優(yōu)湖花園各項灶目的容積率稈都宣傳得比努實際小，考貝慮本項目的辦檔次定位，杯容積率應該麻比成本測算沉時適當降低謝，保持在1獨.5左右，拆這樣才能出尸環(huán)境，也才孕能出宋品位。桶三、產品設裙計建議靈結構類型：染與檔次配套鬧，建議做框亡架，其他靠蓮街的可做少匹量磚混。悄層數(shù)：以7必層為主，若爬有必要進一步步降低容積練率，可做少索量點式或板艘式一梯兩戶冊小高層，以嗎區(qū)分于該區(qū)劉域現(xiàn)有的一位梯四戶以達上高層。方立面特色：貪建議采用外途墻轉，既能票是本項目永藍葆青春，也買可區(qū)分于該擠地清一色的殼外墻涂料，披且在風格上報適當增加線旗條造型，走飾裝飾主義和惠簡約主義的沿中間路線。扇屋頂特色：男政府要求做州坡屋面，該笛區(qū)