工程部如何做好設(shè)備維保與后期服務(wù)

如何做好物業(yè)工程部設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作；一、調(diào)動(dòng)員工的主動(dòng)性；1、加強(qiáng)員工的培訓(xùn)要從素養(yǎng)和技術(shù)兩個(gè)方面入手，并；2、合理用人，要用員工所長(zhǎng)，嚴(yán)格職能相符原則，將；3、定期考核考績(jī)，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲；4、主見團(tuán)體與團(tuán)體之間開展競(jìng)賽，不太主見個(gè)人之間；5、部門把任務(wù)下達(dá)到班組，嘉獎(jiǎng)方法是部門嘉獎(jiǎng)班組；6、對(duì)各班組應(yīng)一視同仁，電工、瓦工都是工程部必需；7、要擅長(zhǎng)傾聽不同的看法如何做好物業(yè)工程部設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作一、調(diào)動(dòng)員工的主動(dòng)性1、加強(qiáng)員工的培訓(xùn)要從素養(yǎng)和技術(shù)兩個(gè)方面入手，并適當(dāng)更換工種，逐步實(shí)現(xiàn)一專多能，讓員工感到自已在各方面的較大提高，使員工產(chǎn)生榮譽(yù)感及驕傲感。這種榮譽(yù)、驕傲感能轉(zhuǎn)化為巨大的力氣，以激發(fā)員工的主動(dòng)性。2、合理用人，要用員工所長(zhǎng)，嚴(yán)格職能相符原則，將員工支配在合適崗位，努力使人與人之間感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。3、定期考核考績(jī)，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲。要多用表揚(yáng)，表揚(yáng)是最有效、最經(jīng)濟(jì)、或許是最好的管理手段，懲處是為了樹立某種規(guī)范，要預(yù)先示禁。不行遺忘這一條原則。4、主見團(tuán)體與團(tuán)體之間開展競(jìng)賽，不太主見個(gè)人之間的競(jìng)爭(zhēng)。在團(tuán)體內(nèi)部強(qiáng)調(diào)幫助。5、部門把任務(wù)下達(dá)到班組，嘉獎(jiǎng)方法是部門嘉獎(jiǎng)班組，班組嘉獎(jiǎng)個(gè)人。每個(gè)成員不僅要完成自己的任務(wù)，而且要關(guān)切小組任務(wù)的完成，這樣可促使組員之間在工作上相互勾通、相互幫助。這種嘉獎(jiǎng)制度，把個(gè)人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來，小組關(guān)切部門，個(gè)人關(guān)切小組。這種管理制度能調(diào)動(dòng)每個(gè)人的主動(dòng)性。6、對(duì)各班組應(yīng)一視同仁，電工、瓦工都是工程部必需的部分，均為工程部的共同目標(biāo)而負(fù)其責(zé)。7、要擅長(zhǎng)傾聽不同的看法，管理層可以從中得到更多的信息，知道自己的不足之處，同時(shí)也能真正了解部下，從而才有方法調(diào)動(dòng)各種不同觀點(diǎn)、不同才能、不同特性人的主動(dòng)性。二、制定預(yù)防性修理支配工程部要制定預(yù)防性修理支配，以求避開設(shè)備故障，防患于未然。具體做法為∶1、建立設(shè)備檔案資料卡將大廈內(nèi)全部必需進(jìn)入維護(hù)支配網(wǎng)的設(shè)備列出，參考設(shè)備運(yùn)用說明書、運(yùn)用手冊(cè)、安裝調(diào)試手冊(cè)等資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)備檔案登記卡。并按說明書中規(guī)定的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容建立維護(hù)保養(yǎng)記錄表格。2、編制設(shè)備支配維護(hù)總表將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時(shí)間匯總到支配維護(hù)總表中，并制定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)支配一覽表。3、發(fā)出維護(hù)保養(yǎng)指令卡維護(hù)保養(yǎng)指令卡是依據(jù)支配維護(hù)總表及保養(yǎng)支配一覽表的支配，按時(shí)間向員工發(fā)出的。發(fā)出指令單時(shí)應(yīng)留意∶①、按編號(hào)發(fā)出，按編號(hào)交收入檔。②、任務(wù)要明確，盡可能寫明標(biāo)準(zhǔn)要求。③、要列出完成任務(wù)所需的工具儀器、備件、材料及油號(hào)等。4、維護(hù)保養(yǎng)支配的落實(shí)跟蹤檢查修理工依據(jù)指令卡完成任務(wù)后必需在卡上工作記錄，包括所用時(shí)間，檢查結(jié)果等，并簽字交回。技術(shù)主管及主管工程師要對(duì)修理工的工作進(jìn)行檢查或抽查，考核其工作質(zhì)量。三、落實(shí)設(shè)備巡回檢查大廈的設(shè)備分布在大廈的每一角落，工程部除按支配進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)外，還要支配員工巡查?？梢罁?jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時(shí)間狀況支配每日或每周進(jìn)行巡查。要訓(xùn)練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，要用眼看有沒有什么松動(dòng)，要看計(jì)量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，要聽有否聲音異樣，要摸設(shè)備溫升如何，振動(dòng)狀況如何，要嗅有無焦味和其他異味等等。不要只巡不查，總之，要加強(qiáng)員工的責(zé)任感，才能完成巡回檢查。巡回檢查是否能牢靠的執(zhí)行下去，部門要支配檢查，檢查要有力度，看法要端正，不要只立足于抓毛病。堅(jiān)持設(shè)備的巡查，可以剛好發(fā)覺設(shè)備的初期問題，及早解決，如待設(shè)備已成故障或損壞才被發(fā)覺，則將是非常麻煩和令人不開心的，作業(yè)也必將要付出更大的費(fèi)用。四、設(shè)備及資料的建檔設(shè)備及資料的建檔工作，是大廈搞好工程管理的一項(xiàng)非常重要的工作，其理由是：1、建檔是匯合和積累設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的最基本工作。2、檔案是供應(yīng)分析探討設(shè)備在運(yùn)用期的改進(jìn)措施的資料來源。3、探討分析資料可探究管理和檢修的規(guī)律，增加對(duì)設(shè)備的相識(shí)和了解，提高修理和管理水平。4、檔案是反饋設(shè)備制造質(zhì)量和管理質(zhì)量信息的重要依據(jù)。5、檔案也是大廈內(nèi)每一臺(tái)設(shè)備均應(yīng)建立的設(shè)備登記卡。6、設(shè)備登記卡，應(yīng)填寫設(shè)備名稱、編號(hào)、型號(hào)、安裝地點(diǎn)、制造廠，供應(yīng)商、聯(lián)系電話、地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)、備件存放地點(diǎn)、維護(hù)保養(yǎng)要點(diǎn)，檢修時(shí)間及內(nèi)容、事故分析等項(xiàng)。仔細(xì)具體做好工作，將對(duì)今后的故障修理、制定設(shè)備的預(yù)防性修理支配及制定巡回檢查帶來很多便利。五、能源限制管理大廈的能源消耗是巨大的，節(jié)能是一項(xiàng)常常性的工作，潛力較大。節(jié)能主要靠加強(qiáng)管理來達(dá)到，而不是靠削減對(duì)客人的供應(yīng)。節(jié)能并非要損害客人的舒適感，大廈是供應(yīng)客人享受的場(chǎng)所，節(jié)能絕不行隨意降低服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。大廈能源限制管理應(yīng)從如下幾個(gè)方面入手：1、使設(shè)備、設(shè)施常常保持良好的機(jī)能和狀態(tài)譬如，大廈的空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組及風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)施在運(yùn)用一段時(shí)間后，熱交換器的翅片間會(huì)積塵甚至產(chǎn)生堵塞現(xiàn)象，這都會(huì)降低能源的利用率。剛好地對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查和清洗是非常必要的。另外，風(fēng)機(jī)的皮帶磨損、拉伸等也會(huì)使設(shè)備處于病態(tài)工作中，降低設(shè)備的能效比。2、更新耗能大的設(shè)備對(duì)于一些過于陳舊的設(shè)備，應(yīng)下決心更新。最有效的更新方法是考慮購進(jìn)的設(shè)備能節(jié)約多少錢，面不是著重考慮買設(shè)備要花多少錢。應(yīng)著重結(jié)算時(shí)的盈虧，而不是最初成本。3、保持建筑物完好，防止不必要的滲漏通常有些玻璃破損了，不能剛好進(jìn)行修補(bǔ)，這無疑是能源的極大奢侈。在美國大廈，窗戶除雙層玻璃保溫外，甚至還要依靠窗簾進(jìn)行保暖。4、確保保溫層完好如冷凍水管、熱水管如保溫不好，將會(huì)造成能源向非空調(diào)區(qū)域泄漏而造成奢侈。特殊是冷凍水管還會(huì)形成凝水，浸濕天花、地面、地毯、銹蝕管道設(shè)備等，造成不必要的損失。另外，合理的選擇熱水溫度，將生活熱水限制在60°Ｃ以下，也有利于保溫，從而節(jié)約能源。5、合理的支配運(yùn)行譬如變壓器，通常應(yīng)工作在60％－100％的負(fù)載狀況下，工作效率最高，然而，目前大廈配置的變壓器通常為多臺(tái)，而且通常容量較大。假如，每臺(tái)變壓器負(fù)荷均不足時(shí)，完全要以停用一二臺(tái)變壓器作為備用，這將大大的節(jié)約很多電力。再譬如，會(huì)議室，多功能廳等運(yùn)用的空調(diào)區(qū)，通常在關(guān)閉時(shí)不應(yīng)開空調(diào)，只供應(yīng)通風(fēng)，而在舉活動(dòng)前一個(gè)小時(shí)，打開空調(diào)，確保客人的需求，結(jié)束后，應(yīng)隨即把空調(diào)停了，這也能節(jié)約很多能源。6、準(zhǔn)時(shí)抄表，監(jiān)視能源消耗有些漏水，平常較難覺察，如水池漏水，空調(diào)機(jī)盤管漏水，因此，要定時(shí)抄錄水、電、煤氣的消耗量，積累數(shù)據(jù)，簡(jiǎn)單發(fā)覺不正常。7、盡可能讓機(jī)器滿負(fù)荷工作如洗衣脫水機(jī)、烘干機(jī)、洗碗機(jī)等。這些設(shè)備在滿負(fù)荷的狀況下工作，最省電、省水、省時(shí)、效率也最高。在低負(fù)荷下，是肯定不經(jīng)濟(jì)的。8、采納先進(jìn)的技術(shù)和管理設(shè)備如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開關(guān)、定時(shí)開關(guān)、感光開關(guān)、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭，能量回收裝置等。六、平安生產(chǎn)管理大廈里有很多設(shè)備，均存在擔(dān)心全的因素，如配電，會(huì)引起觸電和火災(zāi)，如鍋爐會(huì)發(fā)生爆炸，電梯亦會(huì)傷人，還有很多高壓容器，及高速運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備，這些都對(duì)人身平安帶來威逼。因此，大廈設(shè)備運(yùn)行管理，要抓平安第一。從平安管理的角度來看，應(yīng)抓好如下工作：1、設(shè)立平安管理組織。2、進(jìn)行平安教化及訓(xùn)練。3、定期或不定期實(shí)施平安檢查。4、事故發(fā)生緣由的調(diào)查和分析。5、調(diào)查分析結(jié)果的