工程質(zhì)量問題及裝修問題分析

集中裝修管理業(yè)主和物業(yè)運(yùn)用人在入伙后有權(quán)對自己所購或所租物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必需符合國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理企業(yè)制定的裝修管理規(guī)定，同時應(yīng)按肯定程序進(jìn)行。集中裝修在物業(yè)管理運(yùn)作流程中是最簡單發(fā)生糾紛的環(huán)節(jié),沖突最突出,最能檢驗(yàn)物業(yè)管理水平和服務(wù)水平。為加強(qiáng)園區(qū)裝飾裝修管理和監(jiān)督，保證物業(yè)的完好和平安，有效制止違章裝飾裝修行為，保持園區(qū)環(huán)境的衛(wèi)生舒適，保障園區(qū)業(yè)主的公共利益，為以后更好的管理，建設(shè)美麗和諧社區(qū)打造基礎(chǔ)，只有前期裝修管理的統(tǒng)一規(guī)范，后期才能避開更多的問題。物業(yè)公司在裝修管理中應(yīng)當(dāng)提前做好幾個方面的工作：1、制定合法合理的裝修管理規(guī)定（裝修申報與開工、裝修施工要求、裝修施工管理、裝修保證金、裝修工程竣工驗(yàn)收、修理裝修責(zé)任），2、做好裝修申請登記和審批工作，3、做好裝修施工管理(簽訂裝修施工責(zé)任承諾書、施工人員管理、施工時間管理、施工現(xiàn)場管理)，4、做好裝修驗(yàn)收工作（初驗(yàn)、復(fù)驗(yàn)），5、發(fā)覺問題剛好處理。就近期新都匯交房期間我們應(yīng)當(dāng)做到對于裝修的辦理流程、裝修留意事項(xiàng)、裝修時間、施工人員的留意事項(xiàng)、防火責(zé)任、施工平安、違規(guī)裝修的處理等了然于胸，能夠在驗(yàn)房等工作中有意識的告知業(yè)主，還可以在電梯等明顯的地方做出文字和圖片的宣揚(yáng)。在業(yè)主或物業(yè)運(yùn)用人裝修期間物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)做到幾點(diǎn)：1、裝修辦理的工作人員要嚴(yán)格把控，嚴(yán)格審核業(yè)主的裝飾裝修方案、水電改造圖紙、陽臺封閉圖紙、墻體改動申請、裝修公司資質(zhì)、裝修公司負(fù)責(zé)人資料等。業(yè)主辦理裝修時要填寫《裝修申請表》《裝修協(xié)議》《消防責(zé)任書》等。物業(yè)公司發(fā)放裝修許可證后才能起先施工。2、裝修公司人員應(yīng)當(dāng)持證進(jìn)出和施工，在裝修公司進(jìn)場時秩序人員應(yīng)當(dāng)對裝修工人、材料嚴(yán)格檢查，如發(fā)覺異樣狀況應(yīng)當(dāng)剛好通知客服管家及秩序主管。3、在裝修過程中，客服管家應(yīng)當(dāng)每日做好裝修巡檢，細(xì)致細(xì)致填寫裝修巡檢表，發(fā)覺問題剛好處理。檢查中遇見業(yè)主要明確告知業(yè)主及裝修負(fù)責(zé)人須要留意的問題。在裝修巡檢中應(yīng)當(dāng)留意的方面主要有防水處理、水暖打壓、燃?xì)馔ǖ栏?、給排水管道的更改，水井坊管道（私改管道）、陽臺封閉、墻體的處理、空調(diào)安裝、排氣口、入戶門、外立面、公共區(qū)域、裝修垃圾處理等。4、驗(yàn)收工作要求客服人員嚴(yán)格細(xì)致的檢查驗(yàn)收，明確的告知業(yè)主裝修過后的一切因裝修產(chǎn)生的問題將由業(yè)主自行擔(dān)當(dāng)責(zé)任及為何要有初驗(yàn)復(fù)驗(yàn)。舉例裝修中出現(xiàn)的一些問題，下水管堵塞，告知業(yè)主在裝修前與裝修后肯定要試試地漏等下水是否順暢。二次防水，告知業(yè)主在裝修前后對防水進(jìn)行閉水試驗(yàn)，如若裝修前無問題，裝修后出現(xiàn)問題施工將不負(fù)責(zé)修理。吊頂需留檢查口，建議業(yè)主要用集成吊頂，便于檢查修理。水暖打壓，告知業(yè)主在裝修前后要對水暖進(jìn)行打壓，確保無漏水問題，也要對水暖進(jìn)行通水試驗(yàn)確保無堵塞問題。裝修垃圾的處理，應(yīng)當(dāng)讓裝修工人放到指定位置，若發(fā)覺隨意堆放要求裝修工人馬上處理，否則將根據(jù)相關(guān)規(guī)定對裝修工人進(jìn)行懲罰?，F(xiàn)象：業(yè)主裝修存在大量爭議問題存在緣由物業(yè)公司對業(yè)主的裝修圖紙審核不嚴(yán)，施工過程中未入戶檢查或檢查頻次過低，對裝修期間不能改動的或不行包在裝修結(jié)構(gòu)內(nèi)的物件未予以明確。解決方案：首先要同裝修人及裝修企業(yè)明確相互的責(zé)任，以書面形式明確在裝修過程中明令禁止的全部事項(xiàng)比如：因裝修導(dǎo)致相鄰住宅管道堵塞滲漏水停水停電物品損壞等，裝修人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償，屬于裝修公司責(zé)任的，裝修人可以向裝修企業(yè)追償。裝修人擅自改動水電氣暖造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。嚴(yán)禁裝修人侵占公共空間、未申報登記就實(shí)施裝修、托付不具備裝修資質(zhì)等級的單位實(shí)施裝修、運(yùn)用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾材料、損壞主體承重結(jié)構(gòu)等等行為。在裝修項(xiàng)目申報登記及日常巡查時，則要求物業(yè)管理人員必需到現(xiàn)場對圖紙同實(shí)物進(jìn)行核對，以杜絕上述現(xiàn)象的發(fā)生。同時，在驗(yàn)收過程中發(fā)覺的問題，必需在處理了問題之后，再予以驗(yàn)收，這也是裝修管理的重中之重。交付后的工程問題處理交付后保修期內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問題，住戶也應(yīng)剛好向建設(shè)單位、物業(yè)公司反映并予以確認(rèn)，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)住宅工程質(zhì)量保修相關(guān)規(guī)定對質(zhì)量問題進(jìn)行保修，當(dāng)有爭議、糾紛時可采納如下方式進(jìn)行處理：一是協(xié)商。協(xié)商是質(zhì)量糾紛的最有效最經(jīng)濟(jì)的解決方式，協(xié)商由當(dāng)事人直面進(jìn)行，提出處理方案，修理復(fù)原運(yùn)用功能;因質(zhì)量問題給一方造成直、間接損失也可予以肯定補(bǔ)償。協(xié)商一經(jīng)達(dá)成一樣，雙方簽定協(xié)議，予以落實(shí)。二是投訴。經(jīng)協(xié)商無果的質(zhì)量糾紛，當(dāng)事人一方或雙方均可提出投訴。投訴的受理除了建設(shè)行政部門及其投訴受理機(jī)構(gòu)(不受理涉及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和糾紛的部分)外，也可以是消費(fèi)者協(xié)會等相關(guān)單位。投訴受理單位要以存在的質(zhì)量問題為基礎(chǔ)，本著合法、合理、公允、公正的原則，依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，責(zé)成質(zhì)量責(zé)任方對工程存在質(zhì)量問題實(shí)施有效整改，以維護(hù)購房者的合法權(quán)益。三是訴訟。當(dāng)協(xié)商、投訴達(dá)不成協(xié)議或已達(dá)成的協(xié)議不能履行時，訴訟是解決質(zhì)量糾紛的最終途徑。經(jīng)法院審理判決，由質(zhì)量責(zé)任方擔(dān)當(dāng)整改修復(fù)及賠償責(zé)任。在訴訟審理過程中，對難以認(rèn)定的質(zhì)量問題，司法部門可托付有資質(zhì)的單位進(jìn)行鑒定。消費(fèi)者在購買商品房時，往往會收到施工單位供應(yīng)的《房屋運(yùn)用與保修說明書》和《保修服務(wù)卡》，但在其中可能只說明白保修的"最低期限"，而真正的保修期限應(yīng)以開發(fā)商與施工單位簽訂的保修合同為準(zhǔn)，用戶假如須要，可以向開發(fā)商詢問。在房屋交付之后，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對遺留的工程問題進(jìn)行剛好跟蹤處理，督促施工方盡快處理。常見的工程問題主要有土建（空鼓、粉刷、墻體殘缺破損、面不同等）入戶門（劃痕、不好開關(guān)、凹陷等）塑鋼（推拉門沉不好開關(guān)、密封膠沒打勻、窗開關(guān)不順有明顯的劃痕和破損等）水暖（配件缺失、堵塞、漏水等）強(qiáng)弱電（配件缺失、不通電等）燃?xì)猓ㄈ細(xì)獗淼扰浼陌惭b）防水（屋面漏水、室內(nèi)漏水）設(shè)計(jì)方面的問題對于工程問題的處理物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格根據(jù)流程處理，工程問題分為公共區(qū)域與業(yè)主戶內(nèi)問題，接報人做好相關(guān)登記，與相應(yīng)的客服管家對接回訪，客服管家應(yīng)當(dāng)剛好聯(lián)系施工方到場處理并做好處理流程的記錄（如何時處理，處理到什么進(jìn)度等），做到有據(jù)可查。隨著物管項(xiàng)目時間的順延，越來越多凸現(xiàn)在我們眼前的工程問題，成了制約物管項(xiàng)目順當(dāng)進(jìn)行的頑疾。這些問題存在于物管項(xiàng)目的每個階段。問題一：現(xiàn)象：房屋漏雨、墻體開裂、水、電路修理等。存在緣由：1.業(yè)主大多對拿在手中的《房屋質(zhì)量保證書》及《住宅運(yùn)用說明書》中的規(guī)定沒有細(xì)讀，從而不了解房屋各部的質(zhì)保期限，2.質(zhì)保期間業(yè)主報修，因?yàn)槭┕し饺藛T在場，物業(yè)公司往往實(shí)行電話聯(lián)系施工方人員入戶現(xiàn)場解決的方式進(jìn)行沒有留下任何記錄，責(zé)任難以明確。3.過了法定的保修期后，施工方根據(jù)合同規(guī)定超值供應(yīng)的這部分服務(wù)，業(yè)主仍舊認(rèn)為在正常的質(zhì)量保修期限。保修期內(nèi)沒修好的，沒修保修期外報修的攪和在一起，難以分清，修理資金始終無法啟用而物業(yè)公司無奈只得無休止地組織修理投入大量的人力和財(cái)力，始終無法脫離終結(jié)，而個別業(yè)主也因房屋質(zhì)量問題始終拖繳物業(yè)費(fèi)。解決方案：1.物業(yè)管理公司可將兩書中關(guān)于質(zhì)保期的具體規(guī)定予以明確并長期公示，同時將地產(chǎn)商同施工方簽署的質(zhì)保期列在后面注明。由此三方都明晰了精確的質(zhì)保時間，該啟動修理資金進(jìn)行修理的啟用修理

資金，該業(yè)主自行修理的，業(yè)主自行修理，以杜絕爭議。2物業(yè)公司要做好兩份物業(yè)管理檔案，除了正常的物管檔案外，還要建立一份《業(yè)主綜合狀況表》，表中要明晰此業(yè)主自入住以來涉及到的全部同物業(yè)公司相關(guān)的信息，以追溯此業(yè)主同物業(yè)公司發(fā)生的全部聯(lián)絡(luò)及事項(xiàng)處理結(jié)果，要求此表以具體樓號分支到具體每戶，一戶一表。同時，在保修期內(nèi)對施工方下達(dá)的修理指令，必需下達(dá)書面的《返修單》并要求施工方完工后業(yè)主簽字返還存檔。問題二：現(xiàn)象：保修期后，對于正常物業(yè)管理過程中工程設(shè)備設(shè)施存在的問題，物業(yè)工程人員無法解決不清晰該怎么修，也不清晰材料及備品備件的價格。存在緣由：部分工程人員始終認(rèn)為，質(zhì)保期存在的問題是施工方的責(zé)任，與物業(yè)公司無關(guān)，于是，下了《報修單》后，工程人員在過程中不參加，接了施工方返還的《報修單》后干脆遞交檔案管理人員存檔管理。解決方案：我認(rèn)為，設(shè)備設(shè)施在第一時間出現(xiàn)問題的第一修理人應(yīng)當(dāng)是物業(yè)工程人員。在此期間，工程人員應(yīng)查找相關(guān)的圖紙資料，支配人員現(xiàn)場處理。如處理過程中發(fā)覺解決不了，再通知施工方解決，并全程跟蹤。在此期間，物業(yè)工程人員可以向施工方工程管理人員學(xué)習(xí)大量的設(shè)備相關(guān)技術(shù)，同時，可以提高自己的專業(yè)動手實(shí)力和對材料備件的性價信息駕馭實(shí)力，為后續(xù)的自我管理奠定良好的基礎(chǔ)。問題三：現(xiàn)象：業(yè)主裝修存在大量爭議問題存在緣由物業(yè)公司對業(yè)主的裝修圖紙審核不嚴(yán)，施工過程中未入戶檢查或檢查頻次過低，對裝修期間不能改動的或不行包在裝修結(jié)構(gòu)內(nèi)的物件未予以明確。解決方案：首先要同裝修人及裝修企業(yè)明確相互的責(zé)任，以書面形式明確在裝修過程中明令禁止的全部事項(xiàng)比如：因裝修導(dǎo)致相鄰住宅管道堵塞滲漏水停水停電物品損壞等，裝修人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償，屬于裝修公司責(zé)任的，裝修人可以向裝修企業(yè)追償。